Положение о капитальном ремонте многоквартирных домов и выбор подрядчика

2340
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гассуль В.А.
канд. экон. наук, почетный строитель России (Санкт-Петербург)
Правительство РФ постановлением от 01.07.2016 № 615 утвердило Положение о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Документ значимый, но отдельные его положения требуют корректировки, в частности выбор критерия отбора подрядной организации при электронном аукционе.

В соответствии с утвержденным Положением о капитальном ремонте многоквартирных домов выбор подрядных организаций осуществляется в два этапа.

Выбор подрядчика для капитального ремонта МКД

На первом этапе на основе представленных документов и справок по указанному в Положении перечню производят предварительный отбор и формируют реестр квалифицированных подрядных организаций, в т. ч. по выполнению работ по капремонту общего имущества в МКД. Если организацию включили в указанный реестр, ее допускают к участию в электронном аукционе.

Участники аукциона подают предложения о цене договора, предусматривающие «снижение текущего минимального предложения о цене договора». Побеждает тот, кто предлагает «лучшие условия в отношении цены договора».

Таким образом, единственный критерий отбора подрядной организации на электронном аукционе — снижение сметной стоимости работ, на основе которой определяется цена договора.

Такой критерий оправдан при капитальном строительстве. Его использование при капитальном ремонте МКД можно объяснить лишь отсутствием понимания и учета разницы между капитальным строительством объектов различного назначения и выборочным капитальным ремонтом МКД.

Сметную стоимость капитального строительства можно снизить за счет ряда факторов. Прежде всего можно изменить архитектурно-планировочные и технологические решения и в результате сократить трудовые и материальные затраты. Значительно снизить сметную стоимость можно за счет новой строительной техники и современной технологии возведения объектов. Способствует снижению себестоимости работ распространенная среди подрядных организаций, осуществляющих капитальное строительство, специализация: отраслевая (объектная) и технологическая. Практика показывает, что более успешно работает за счет экономии накладных расходов подрядчик, специализирующийся на выполнении одного вида работ на строительстве однотипных объектов, например жилых домов. Если совмещать выполнение различных видов строительно-монтажных работ, можно сэкономить до 25 % сметной стоимости.

При капитальном ремонте МКД перечисленные источники возможного снижения сметной стоимости работ практически отсутствуют.

Подрядные организации выполняют не полный капитальный ремонт, а выборочный, т. е. отдельные виды работ по перечню, указанному в ст. 166 ЖК РФ, в условиях нерасселенного дома. Это обстоятельство не позволит снизить себестоимость работ в ощутимых пределах.

Изменять архитектурно-планировочные и технологические решения при капитальном ремонте невозможно, так как выполняется лишь ремонт или замена существующих конструкций и инженерных систем здания.

Применять новую строительную технику на построенном и эксплуатируемом доме весьма проблематично. Современные материалы и передовые методы производства работ, как правило, предусмотрены сметой, которая составляется незадолго до начала работ и при необходимости может быть откорректирована перед аукционом. Объемы работ в смете определяют на основании проекта и дефектной ведомости и проверяют после их выполнения, что практически исключает завышение объемов работ.

Все подрядные организации находятся в равных условиях, выполняя работы на одном виде объектов — многоквартирных домах. При этом каждая из организаций специализируется, как правило, на производстве одного вида работ. Таким образом, эффект от специализации уже заложен в базовые экономические показатели подрядной организации и учитывается сметными нормами.

Совмещение работ в качестве одного из важных источников снижения сметной стоимости исключается полностью, т. к. при выборочном капитальном ремонте сдается не целиком многоквартирный дом, а отдельные виды работ, финансирование и сроки выполнения которых не совпадают во времени.

Таким образом, основные источники затрат при капитальном строительстве не могут влиять на снижение сметной стоимости работ при выборочном капитальном ремонте.

Теоретически возможные факторы снижения себестоимости работ при капитальном ремонте

Одним из теоретически возможных источников снижения себестоимости работ при капитальном ремонте МКД можно считать сокращение накладных расходов.

Проанализировали ряд смет по капитальному ремонту «сталинских» домов в Санкт-Петербурге и установили, что накладные расходы при ремонте фасадов составили 22 % от сметной стоимости, при ремонте санитарно-технических систем — 18 %. В среднем можно принять величину в 20 %. Трудно представить, как за счет организационно-технических мероприятий можно снизить указанную величину более чем на 10 %. Такое допустимое сокращение накладных расходов позволит уменьшить сметную стоимость работ на 2 %.

Другим источником снижения сметной стоимости может быть сметная прибыль. Для приведенных работ она составляет соответственно 16 и 11 % от сметной стоимости, в среднем — 13,5 %.

Сметная прибыль предусматривается главным образом для технического развития организации: приобретения новой техники, освоения передовой технологии, развития производственной базы, пополнения оборотных средств и т. п. Использовать сметную прибыль для выигрыша конкурса недальновидно: за короткий срок подрядная организация потеряет конкурентоспособность.

Теоретически можно предположить, что подрядная организация сумеет уменьшить использование сметной прибыли по назначению на 10–15 % и за счет этого снизить сметную стоимость на 2–3 %.

Еще одним источником снижения сметной стоимости может стать использование имеющегося в смете резерва в объеме до 2 % от сметной стоимости для оплаты непредвиденных работ и затрат. Если такие работы и затраты отсутствуют (что маловероятно) и заказчик согласен под благовидным предлогом отдать сумму резерва подрядчику, допустимо рассчитывать на 2 % для снижения сметной стоимости.

Таким образом, подрядная организация теоретически может принять к выполнению работы по цене, уменьшенной против сметной стоимости максимум на 6–7 %. Но результат получен при допущениях, которые в реальных условиях капитального ремонта МКД имеют весьма малую вероятность.

Оценка критерия выбора подрядной организации при проведении капитального ремонта

У подрядных организаций, осуществляющих капитальный ремонт МКД, отсутствуют реальные, ощутимые источники, позволяющие снизить сметную стоимость работ без ущерба качеству работ и экономической стабильности самой организации. Это следует учитывать при выборе цели капитального ремонта и обосновании критерия отбора подрядной организации для выполнения ремонтных работ.

К сожалению, в Положении этого не сделано. Выбор критерия отбора подрядных организаций для выборочного капитального ремонта МКД (снижение цены договора) выполнен без профессионального учета разницы между этим видом работ и капитальным строительством.

Целью капитального строительства вполне обосновано может быть возведение объекта с определенными характеристиками за меньшую цену. Эта цель оправдывает критерий отбора подрядной организации для выполнения работ в виде наименьшей цены договора.

Целью выборочного капитального ремонта в условиях отсутствия реальных источников снижения сметной стоимости должно быть выполнение определенного вида работа с необходимым качеством, в установленный срок, в пределах сметной стоимости (цены) работы.

В этом случае цена работы становится незыблемым ограничением, а в качестве критериев отбора подрядной организации могут выступать срок выполнения работ, оценки качества и другие показатели.

Действительно, если работа должна быть выполнена в соответствии с действующими техническими нормами, безопасными методами, а стоимость этой работы определена на основании сметных норм, учитывающих весь комплекс необходимых затрат и норм прибыли, то главная задача подрядной организации — выполнить работу в пределах ее сметной стоимости в установленный срок и обеспечить при этом выполнение всех запланированных экономических показателей своей деятельности, необходимых для нормального функционирования.

На основании изложенного можно сделать следующее заключение: при выборе подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту МКД нецелесообразно использовать показатель минимизации цены работы.

Несмотря на такое заключение, адекватно отражающее существующую реальность, на практике еще до утверждения Положения данный показатель в той или иной степени использовался при выборе подрядной организации как при капитальном строительстве, так и при капитальном ремонте МКД.

Например, в Санкт-Петербурге еще в 2014 г. правительство города утвердило для отбора подрядчиков при капитальном ремонте домов интегральный критерий, доминирующую роль в котором составляло снижение сметной стоимости работ (350 баллов из 1000). Стремясь выиграть конкурс, подрядные организации значительно снижают сметную стоимость работ, определяющую цену договора. При этом реальных источников такого снижения у подрядчика нет, поэтому выполнить принятые договорные обязательства он может только за счет брака, недоделок, использования некачественных материалов.

Именно так часто и бывает: осенью местные газеты пишут о раскрытых и протекающих крышах, неуплотненных швах в панелях, неподготовленных к отопительному сезону инженерных системах, недоделках в уже выполненных работах. Чтобы все это привести в порядок, может потребоваться больше финансовых ресурсов, чем получено от снижения стоимости работ. К сожалению, во многих случаях брак и недоделки остаются неисправленными. Это означает, что цель капитального ремонта полностью не достигнута.

Пример

Жители одного из домов Санкт-Петербурга отмечали, что причиной брака при ремонте фасада стало необоснованное снижение стоимости работ с 5,4 млн до 4,7 млн руб., т. е. на 13%.

В Положении отмечено, что при снижении цены договора на 25% и более от начальной цены подрядчик должен предоставить обоснование по каждой статье затрат. Это означает, что снижение затрат менее чем на 25% считается вполне нормальным и допустимым — полное противоречие с приведенной выше оценкой возможностей и практики снижения стоимости работ при капитальном ремонте МКД.

Замечания к Положению о капитальном ремонте многоквартирных домов

В Положении совершенно обоснованно представлен ряд требований и сведений, которые должны предоставить подрядные организации при предварительном отборе:

  • свидетельство саморегулируемой организации о допуске к работам;
  • лицензию на осуществление некоторых видов деятельности;
  • справку налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов, сборов и платежей;
  • справку об отсутствии за последние три года расторгнутых контрактов;
  • справку об отсутствии процедуры ликвидации, банкротства, открытии конкурсного производства;
  • справку об отсутствии приостановления деятельности в административном порядке;
  • справку об отсутствии конфликта интересов;
  • справку о незачислении в реестр недобросовестных подрядчиков;
  • справку о наличии в штате необходимого количества квалифицированного персонала;
  • справку об опыте работы не менее чем по трем контрактам за последние три года.

К этим сведениям можно добавить справку о наличии и количестве оборотных средств и о наличии производственно-складской базы, справку о мощности организации, т. е. о способности выполнить определенный вид работ в указанном объеме за месяц или год.

Подрядные организации должны иметь финансовое обеспечение заявки на участие в аукционе в размере от 1,2 до 5% от стоимости работ и финансовое обеспечение исполнения договора в размере до 30 % от максимальной стоимости работ (банковская гарантия, обеспечительный платеж).

Не вызывает сомнений, что перечисленные требования способна выполнить лишь достаточно крупная подрядная организация, с мощным производственным и экономическим потенциалом. Для формирования таких организаций необходимо создать определенные условия, главное из которых — долговременный фронт работ, обеспеченный финансовыми ресурсами.

Для создания такого фронта есть все предпосылки: региональная программа капитального ремонта на ближайшие 25 лет и региональный оператор в лице некоммерческой организации, выполняющий функцию технического заказчика по абсолютному большинству объектов, включенных в региональную программу.

При электронном аукционе требуется включать в один лот выполнение определенного вида работ на нескольких многоквартирных домах в пределах временного периода, ограниченного тремя годами краткосрочного плана. Такое решение будет своеобразным гарантом потребности в услугах подрядной организации на ближайшие годы и мощным стимулом для формирования крупных, дееспособных организаций, которые смогут выиграть аукцион и обеспечить качественное и своевременное выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Целесообразно предусмотреть в Положении возможность принятия указанного решения.

Рассматривая вопрос пятилетнего гарантийного срока на выполненные работы, следует заметить, что претензии могут появиться у организации, в управлении которой будет находиться МКД после капитального ремонта. Однако эта организация не имеет ни юридических, ни экономических отношений ни с подрядной организацией, ни с региональным оператором. Вопрос требует проработки.

Функции технического заказчика при капитальном ремонте МКД могут при соответствующем решении собственников квартир выполнять ТСЖ и ЖСК. Желательно было бы в примечании к Положению указать, какие его части и какими структурами могут быть использованы в таком случае.

Рекомендации управляющей организации

Управляющая организация больше всех заинтересована в качестве капитального ремонта, так как после его завершения именно ей предстоит нести ответственность за содержание общего имущества в МКД. Отсюда — несколько рекомендаций управляющей организации.

  • Принимая участие в отборе подрядной организации (ТСЖ участвует как заказчик), выступать против критерия минимизации цены договора.
  • Обратить особое внимание на качество материалов и работ, так как после их завершения ответственность за содержание общего имущества ложится на УО.
  • Быть готовым к тому, что подрядчик может использовать более дешевые материалы низкого качества и выполнять работы с отклонением от действующих норм.
  • Пользоваться своим правом и возможностью посещать и осматривать любое помещение, конструкции или системы здания и постоянно контролировать производство работ.
  • Выявленные недостатки оформлять в виде письменных замечаний и передавать под подпись заказчику (региональному оператору) и подрядчику. Привлекать к этой работе собственников квартир и совместно с ними оформлять замечания.
  • Контактировать с организацией, осуществляющей строительный контроль (технический надзор). При этом помнить, что она, как правило, находится в штате либо регионального оператора, либо жилищного агентства.
  • Участвуя в комиссии по приемке выполненных работ, не подписывать акт приемки до полного устранения всех замечаний и недоделок, которые безусловно будут в случае снижения цены договора.
  • Помнить, что каждый дом, который не приняли из-за недоделок и брака, голосует против непродуктивного критерия отбора подрядной организации.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль