Управление капитальным ремонтом многоквартирных домов в субъектах РФ

199
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гассуль В.А.
канд. экон. наук, почетный строитель России (Санкт-Петербург)
Управление капитальным ремонтом (КР) многоквартирных домов (МКД) в субъектах РФ осуществляется в условиях отсутствия каких-либо методических рекомендаций и необходимой нормативной базы. Тем не менее применяется классическая схема последовательного выполнения функций планирования, регулирования, контроля и учета.

В сложившейся ситуации целесообразно, во-первых, дать четкое определение объекта управления, исходя из основных положений Жилищного кодекса. Далее следует подробно рассмотреть все функции управления, отметить практику их реализации в субъектах РФ и предложить пути решения отдельных вопросов. В статье особо выделен вопрос резервирования финансовых ресурсов для выполнения аварийных работ как важный фактор обеспечения выполнения региональной программы управления по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Определение объекта капитального ремонта и капитального строительства

Прежде всего следует определить объект КР, т. е. четко уяснить, какие МКД и какие их элементы будут подвержены определенному ремонту, который может быть отнесен к капитальному.

Принимая во внимание раздел IX ЖК РФ и Методические указания к Федеральному закону от 21.06.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (Федеральный закон № 185-ФЗ), а также учитывая практику проведения КР и реконструкции МКД, можно классифицировать КР на два вида: комплексный и выборочный.

Комплексный КР — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он охватывает все здание в целом и все его отдельные секции, при этом возмещается их физический и функциональный износ. При полном КР МКД расселяется.

Выборочный КР — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа. Выборочный КР выполняется без расселения МКД.

Дома, признанные аварийными, расселяются и ставятся на полный КР, который производится с экономически обоснованной модернизацией.

Разделом IX ЖК РФ регламентировано выполнение выборочного КР МКД. С учетом поправок, внесенных Федеральным законом от 28.12.2013 № 417-ФЗ, ст. 166 ЖК РФ определила ремонт следующих элементов МКД:

  1. внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  2. лифтового оборудования, признанного непригодным к эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  3. крыши;
  4. подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
  5. фасада;
  6. фундамента.

При этом подчеркнуто, что указанные виды работ относятся к ремонту общего имущества МКД, финансируемому за счет фонда КР, который сформирован исходя из минимального размера взноса на КР, установленного субъектом РФ.

Кроме того, субъекты РФ могут своим правовым актом дополнить указанный перечень работ другими видами услуг или работ.

Практика показывает, что субъекты РФ используют предоставленное им право на включение в перечень дополнительных работ. Например, в  Санкт-Петербурге в этот перечень включены:

  • замена и (или) восстановление строительных конструкций МКД или элементов таких конструкций, за исключением несущих, и (или) замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основания для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют (примером может служить необходимый ремонт строительных конструкций, поддерживающих крышу);
  • ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии таких систем в проекте МКД).

Таким образом, в качестве объекта управления следует рассматривать выборочный КР общего имущества МКД, проведение которого осуществляется без расселения дома и регламентируется Жилищным кодексом.

Жилищный кодекс обеспечивает собственникам помещений МКД возможность выполнения за счет дополнительных собственных денежных средств работ, не предусмотренных указанным перечнем и нормативным актом субъекта РФ. Такие работы капитального характера также должны рассматриваться в качестве объекта управления, хотя вряд ли их будет много.

Планирование капитального и управление капитальным ремонтом МКД

Основной документ планирования КР МКД в субъекте РФ — региональная программа КР, утверждаемая высшим исполнительным органом государственной власти этого субъекта формируется на срок, необходимый для проведения КР во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ (ст. 168 ЖК РФ). Этот срок целесообразно конкретизировать. Так, в Санкт-Петербурге законом от 11.12.2013 № 690–120 определено 25 лет. Региональная программа КР должна включать:

  • перечень всех МКД в регионе;
  • перечень работ по КР;
  • плановый год проведения КР в МКД.

В упомянутом законе Санкт-Петербурга внесено совершенно необходимое дополнение об указании по каждому МКД:

  • года ввода в эксплуатацию;
  • года последнего комплексного КР;
  • типа МКД;
  • общей площади МКД, в т. ч. жилых и нежилых помещений;
  • даты приватизации первого жилого помещения в МКД.

Жилищным кодексом предусматривается, что в первую очередь КР подлежат МКД, в которых требовался КР на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой ремонт не произведен на дату утверждения региональной программы, а также МКД, в которых КР необходим в соответствии с порядком, утвержденным Правительством РФ.

При включении МКД в региональную программу КР следует ориентироваться на нормативный срок службы элементов и инженерных систем дома, которым определяется время, в течение которого сохраняются все прочностные, теплотехнические и другие характеристики конструкций и систем в пределах допустимых отклонений. До истечения этого времени должен быть произведен КР.

Для объективной оценки необходимости и очередности включения МКД в программу КР в субъектах РФ могут разрабатываться определенные критерии.

Пример

В Санкт-Петербурге разработана специальная таблица, в которой в той или иной форме отражено отношение фактического срока эксплуатации конструктивного элемента или вида инженерного оборудования к нормативному сроку эксплуатации, установленному ВСН 53–86 ₽. Инициатива заслуживает безусловного одобрения, хотя имеются основания предположить, что практика потребует сокращения представленных в таблице критериев до одного обобщающего критерия.

Таким образом, первым шагом формирования региональной программы КР должно быть включение в нее всех МКД и подлежащих выполнению на них работ с разбивкой по годам в соответствии с указанным критерием, отражающим отношение фактического срока эксплуатации к нормативному.

Вторым шагом — стоимостная оценка программы в целом и каждой ее составляющей части (каждого вида работ в МКД).

К сожалению, приходится констатировать, что в настоящее время практически не существует нормативной базы, позволяющей быстро и с достаточной точностью выполнить второй шаг формирования региональной программы. На это обстоятельство указывается во многих источниках, в т. ч. в статье Журавлева П.А., Клюева В.Д. и Левченко А.В., опубликованной в № 10 за 2014 г. настоящего журнала. В этой же публикации отмечается, что Федеральным центром ценообразования в строительстве совместно с Национальной ассоциацией сметного ценообразования разрабатывается для московского региона система укрупненных показателей стоимости КР (УПСКР).

Безусловно, создание подобной системы должно было предшествовать формированию региональной программы КР. А пока каждый субъект РФ  по-своему решает эту задачу. Можно только заметить, что во всех случаях стоимостная оценка программы в целом должна исходить из укрупненных оценочных показателей и коэффициентов, учитывающих изменение стоимости по годам.

Практика показывает, что первый и второй шаг целесообразно совместить. Для этого по каждой работе, включенной в программу, необходимо с той или иной степенью точности указать стоимость ее выполнения. Отсутствие обоснованной нормативной базы затрудняет эту работу и не обеспечивает высокую точность расчетов. Однако с появлением такой базы региональная программа при ежегодной актуализации может быть скорректирована.

Стоимостная оценка региональной программы позволит определить следующие важнейшие показатели:

  • общее количество финансовых ресурсов для реализации программы;
  • ежегодная потребность в финансовых ресурсах для реализации программы в заданный срок, например 25 лет;
  • срок реализации программы при запланированном ежегодном выделении финансовых ресурсов.

Формирование региональной программы КР должно быть формализовано и автоматизировано. По каждой работе в качестве исходной информации должны быть представлены следующие данные:

  • принадлежность к определенному МКД;
  • фактический срок эксплуатации от даты ввода в эксплуатацию или последнего капремонта;
  • нормативный срок эксплуатации по ВСН 53–86 ₽;
  • стоимость работ.

При этом фактический срок эксплуатации и стоимость работ могут быть определены автоматизированной системой на основе имеющейся нормативной базы исходя из типа дома, количества квартир, даты постройки дома и других нормативных показателей.

На основе исходной информации рассчитываются не только указанные основные показатели по общему количеству необходимых финансовых ресурсов и срок выполнения программы, но и аналогичные показатели по каждому виду работ. Учитывая, что практически каждая работа выполняется специализированной подрядной организацией, появляется возможность для определения необходимой мощности этих организаций. При автоматизированном расчете легко скопировать для каждого МКД план выполнения на нем всех видов работ по объемам, стоимости и срокам.

При формировании программы КР по указанному принципу на основе отношения фактического срока эксплуатации к нормативному может возникнуть значительная неравномерность в потребности финансовых, материальных и трудовых ресурсах по годам.

Важно отметить то обстоятельство, что при формировании программы КР по указанному принципу на основе отношения фактического срока эксплуатации к нормативному может возникнуть значительная неравномерность в потребности финансовых, материальных и трудовых ресурсах по годам. В этом случае автоматизированная система может скорректировать программу КР по критерию минимизации отклонения потребности в финансовых ресурсах для каждого года от среднегодовой потребности.

Однако стоимостная оценка региональной программы — это еще далеко не вся работа. Необходимо оценить финансовые источники, обеспечивающие ее реализацию. К этим источникам относятся обязательные взносы собственников помещений в фонд КР, субсидии субъекта РФ и субсидии из федерального бюджета через Фонд содействия реформированию ЖКХ. Исходя из реалистической оценки каждого из перечисленных источников, можно рассчитать срок реализации всей программы КР. Однако следует учесть, что оценка указанных источников финансирования на всю временную перспективу реализации программы будет зависеть от очень многих факторов, что делает ее весьма приблизительной.

Тем не менее на стадии утверждения региональная программа КР должна быть сбалансирована в части потребности в финансовых ресурсах и планируемой обеспеченности ими. Кроме того, должна быть рассчитана и обеспечена потребность в мощности строительно-монтажных организаций для проведения запланированных работ по КР.

Таким образом, функция планирования КР в субъекте РФ определяется разработкой и утверждением сбалансированной по финансовым и трудовым ресурсам региональной программы КР.

Задача ТСЖ, ЖСК и УК в период формирования региональной программы — обеспечить включение в нее необходимых работ капитального характера в МКД, находящихся в управлении этих организаций.

Контроль и учет

Проведение КР в субъекте РФ проверяется прежде всего на уровне выполнения региональной программы. Контролируется и учитывается выполнение отдельных работ в домах, включенных в региональную программу в планируемом году. В отчет включаются выполненные полностью и оплаченные работы, оформленные соответствующим образом. При этом отдельно учитывается произведенная оплата из каждого источника финансирования. Учет позволяет сравнивать плановые и фактически выполненные объемы работ, плановые и фактически израсходованные финансовые ресурсы для КР. Контроль не должен допускать включение в отчетность и оплату работ, выполненных с недоделками и некачественно.

Учет и контроль позволяют перейти к следующей функции управления — регулированию.

Регулирование

Регулирование часто называют оперативным планированием. На основании учетных данных о выполнении долговременного плана в него вносятся соответствующие корректировки и составляется краткосрочный оперативный план. По такому общепринятому принципу осуществляется регулирование КР на уровне субъекта РФ. В соответствии с п. 5 ст. 168 ЖК РФ региональная программа подлежит актуализации не реже одного раза в год.

В целях конкретизации сроков проведения КР в МКД, уточнения видов работ и (или) услуг по КР, определения видов и объема государственной поддержки КР органы государственной власти субъектов РФ обязаны разрабатывать и утверждать краткосрочные (до трех лет) планы реализации производственной программы КР (п. 7 ст. 168 ЖК РФ).

В отличие от региональной программы в краткосрочном плане ее реализации по каждой работе должна быть определена не стоимость ее выполнения по укрупненным показателям, а конкретная стоимость по смете расходов на КР. Сроки проведения ремонтных работ в каждом планируемом году должны быть конкретизированы как минимум по месяцам.

В краткосрочном плане уточняются источники финансирования работ по КР.

Сказанное полностью соответствует перечню и содержанию тех вопросов, которые управляющая организация (ТСЖ, ЖСК) или региональный оператор должны заранее, до начала проведения КР, передать собственникам помещений МКД, а последние на их общем собрании утвердить (пп. 3 и 5 ст. 189 ЖК РФ) следующие документы:

  1. перечень работ по КР;
  2. смету расходов на КР;
  3. сроки проведения КР;
  4. источники финансирования КР.

К этим вопросам законом от 28.12.2013 № 417-ФЗ добавлен выбор лица, уполномоченного от имени всех собственников помещений участвовать в приемке выполненных работ.

Таким образом, уточненный и конкретизированный состав показателей краткосрочного плана служит основой для формирования управляющей организацией или региональным оператором предложений по проведению КР, а для собственников помещений МКД — основанием для принятия и утверждения этих предложений. При этом управляющие организации в соответствии с п. 3 ст. 189 ЖК РФ должны подавать указанные предложения не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть произведен КР МКД.

Краткосрочный план реализации региональной программы КР — необходимое условие для предоставления финансовой поддержки из федерального бюджета через Фонд содействия реформированию ЖКХ, и согласно ст. 15.1 Федерального закона № 185-ФЗ должен содержать также:

  • перечень МКД, на проведение КР которых планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и средств субъекта РФ;
  • рассчитываемый в установленном порядке объем долевого финансирования КР в указанных МКД за счет средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов и средств собственников помещений в МКД;
  • планируемые показатели выполнения краткосрочного плана реализации региональной программы КР.

На основании изложенного можно заключить, что регулирование, особенно в части составления краткосрочного плана, является важной функцией управления КР, от своевременного и качественного решения которой зависит не только успешное выполнение оперативных задач, но и получение финансовой поддержки из федерального бюджета.

Надежность и резервирование

Надежность выполнения любого проекта или плана оценивается степенью достижения заданного результата. В рассматриваемом случае надежность должна обеспечивать наиболее полное и своевременное выполнение региональной программы КР.

Одним из способов достижения надежности выполнения долгосрочного, перспективного плана является его частая корректировка. Принятая ежегодная актуализация региональной программы с формированием краткосрочных (до трех лет) планов ее реализации представляется вполне достаточным по частоте корректированием, способным в определенной степени привести объект управления в заданный режим.

В то же время практика показывает, что в строительстве (КР — это ремонтно-строительные работы) действует множество непредвиденных факторов, мешающих достижению заданного результата. Это могут быть и погодные условия (особенно при ремонте фасадов), и невозможность своевременного доступа в квартиры, и перебои в энергоснабжении, и конфликтные ситуации с подрядной организацией, и появление непредвиденных аварийных работ, а также другие обстоятельства. Предвидеть весь этот комплекс факторов невозможно, а устранение их последствий потребует затрат времени и определенных ресурсов.

Все случившееся можно учесть при корректировке программы и краткосрочных планов. Однако изменения приведут ко многим неизбежным негативным последствиям: передвинутся на более поздний срок некоторые работы, аварийные работы, наоборот, могут быть выполнены досрочно, но за счет переноса работ в другом МКД на следующий год. Перенос работ в региональной программе на более поздний период без согласия собственников помещений МКД не допускается (п. 4 ст. 168 ЖК РФ).

Выходом из представленной ситуации может стать использование известного и широко применяемого на практике способа обеспечения надежного результата — резервирования. Резервировать нужно в первую очередь главный, определяющий ресурс — для КР это объем финансирования.

Резервные ресурсы следует использовать, как правило, для выполнения аварийных работ (не путать с аварийными домами), т. е. непредвиденных работ, требующих немедленного устранения во избежание создания аварийной ситуации. Характер аварийных работ самый различный. Они могут возникнуть при отсутствии необходимого обследования МКД перед включением этого дома в региональную программу. В особой степени это относится к домам довоенной и дореволюционной постройки. Неожиданно могут произойти обрушения лепных изделий на фасадах домов, повысится уровень грунтовых вод в подвалах, обрушится штукатурка на лестничных клетках.

Многие конструктивные элементы здания и инженерные системы в силу различных причин приходят в аварийное состояние задолго до истечения нормативного срока эксплуатации. В первую очередь это относится к протечкам кровли, которые нельзя оставлять без внимания. Не доживают до нормативного срока системы водоснабжения, особенно горячего, выполненные как из черных (в нарушение норм), так и из оцинкованных труб. Могут выйти из строя стальные панельные радиаторы при использовании в отопительной системе недеаэрированной воды.

Имея достаточное количество ресурсов для выполнения аварийных работ, можно ликвидировать непредвиденные опасные ситуации без какого-либо вмешательства в региональную программу и краткосрочный план ее реализации. Это обстоятельство способствует повышению устойчивости и надежности указанных плановых документов.

Выполнение за счет резервных средств работы при очередной корректировке региональной программы отмечаются как законченные производством.

К сожалению, в Жилищном кодексе ничего не сказано о возможности и необходимости резервирования. Это объясняется некоторым отрывом отдельных положений кодекса от реального положения дел с производством КР МКД. В то же время следует отметить, что отсутствует и запрет на использование резервирования в целях обеспечения надежности региональной программы КР МКД.

Резервирование как необходимый элемент управления КР уже много лет используется опытными работниками Жилищного комитета Санкт-Петербурга и районных жилищных агентств.

Имеются все основания полагать, что этот, безусловно положительный, опыт будет перенесен в современные условия, что, во-первых, обеспечит достаточную надежность планирования КР и, во-вторых, создаст предпосылки для своевременного выполнения аварийных работ.

Дополнительные работы при  управлении по капитальному ремонту многоквартирных домов

К дополнительным работам следует относить работы капитального характера, являющиеся объектом КР, но не вошедшие в перечень работ по КР общего имущества МКД, предусмотренный ст. 166 ЖК РФ, и финансируемый за счет фонда КР, который сформирован исходя из минимального размера установленного взноса на КР.

Дополнительные работы также относятся к КР общего имущества МКД. 

Дополнительные работы выполняются только по решению собственников помещений в МКД и только за их счет (помимо обязательных взносов на КР).

Примером дополнительных работ может быть установка в индивидуальном тепловом пункте автоматизированного узла подачи теплоносителя; асфальтирование территории, входящей в состав общего имущества МКД; переоборудование подвального помещения и т. п.

Во избежание сложности и возможных недоразумений не рекомендуется объединять дополнительные работы с работами, включенными в региональную программу КР и соответственно увеличивать размер взноса в фонд КР.

Для ТСЖ и ЖСК, формирующих фонд КР на специальном счете, целесообразно дополнительные работы и взносы для их выполнения предусматривать отдельной строкой в сметах доходов и расходов. При этом дополнительные работы будут выполняться независимо от региональной программы.

Собственники помещений, направляющие свои взносы на КР региональному оператору, конечно, могут решить с ним вопрос выполнения дополнительных работ за счет увеличения этих взносов. Однако при этом надо помнить об отсутствии гарантии включения дополнительных работ в региональную программу наравне с основными работами и об имеющейся у регионального оператора возможности использовать не по назначению финансовые ресурсы, предназначенные для оплаты дополнительных работ.

В связи со сказанным представляется целесообразным решать вопрос выполнения дополнительных работ с управляющей организацией.

В заключение можно предположить, что статья поможет управляющим организациям четче представить масштаб и механизм управления КР в субъекте РФ со всеми нерешенными проблемами и путями их решения, а также поможет определить место и задачи каждой управляющей организации в региональной системе управления КР.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль