Управление жилфондом: проблемы сферы и пути их решения

712
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Крештель В.В.
руководитель государственной жилищной инспекции Воронежской области
Наблюдается деградация самой идеи управления МКД со стороны УО, которая усугубляется растущим безразличием собственников к вопросу управления своей общедолевой собственностью. Это выражается в отказах от проведения общих собраний, выбора способа управления домом, оплаты услуг и работ.

Тенденции в развитии отрасли управления жилфондом

На рынке услуг по управлению жилищным фондом усиливаются негативные тенденции. Управляющие организации (УО) снижают качество обслуживания многоквартирных домов (МКД), предоставления коммунальных услуг, растет их задолженность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), практика взимания с населения платежей все в большей мере приобретает признаки действий противоправного, а в отдельных случаях криминального характера.

О неблагополучном положении дел в данной социально важной сфере наглядно свидетельствует динамика роста обращений граждан: в 2014 г. их количество возросло по сравнению с 2009 г. почти в 10 раз.

Обострению имеющих место на рынке услуг по управлению жилищным фондом проблем сегодня в немалой мере способствует не всегда адекватная происходящим здесь процессам законодательная практика.

Проведенный жилищной инспекции Воронежской области анализ свидетельствует о наметившейся в последнее время тенденции к перерождению УО из организаций, самостоятельно исполняющих договоры управления и располагающих для этого необходимыми материально-техническими, финансовыми, кадровыми и иными ресурсами (как это изначально определялось замыслом реформы сферы ЖКХ) в организации, выполняющие роль посредников, которые не нуждаются в таких ресурсах и, следовательно, являются экономически слабыми.

Ставка на подрядные организации также не выдерживает критики ввиду недостаточной развитости рынка такого рода услуг и аналогичной слабости ресурсной базы обслуживающих организаций. Кроме того, практика перепоручения исполнения работ и услуг по договору управления подрядчикам влечет неоправданное увеличение расходов на мероприятия, напрямую не связанные с содержанием МКД.

Вместе с тем законодательство не только не устраняет имеющиеся перекосы, но, напротив, усугубляет их. Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, например, не оставляют даже теоретической возможности личного исполнения УО договора управления. Подпункт «д» п. 4 Правил прямо обязывает ее выбирать исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Трудности в развитии управления жилищным фондом

Законодательство о лицензировании деятельности по управлению МКД также имеет существенные недостатки. В число лицензионных требований, например, не включена обязанность соискателей лицензии обеспечить наличие необходимой материально-технической базы и соответствующей профессиональной подготовки руководящих работников и технических специалистов.

Иные положения нормативных правовых актов, в частности, по переводу потребителей услуг на прямые расчеты с РСО, сопровождающемуся расторжением действующих договоров ресурсоснабжения, а также незаконным выставлением РСО платежей за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды, способствуют самоуправным действиям со стороны РСО в части игнорирования установленных для этого оснований, практическому отстранению УО от исполнения своих обязательств, созданию вакуума в управлении домами при фактически выбранном гражданами способе управления.

Отмечаемое в последнее время, в т. ч. на законодательном уровне, проведение в жизнь модели, при которой УО являются только посредниками при исполнении договора управления МКД, во многом предопределяет трудности проведения реформы данной сферы ЖКХ, а также обусловливает существенное снижение уровня доверия к ней со стороны населения.

В то же время по смыслу ст. 313 ГК РФ, устанавливающей основания личного исполнения обязательств, из сущности договора управления МКД вытекает личный характер обязательств, что предполагает личное исполнение УО обязательств по такому договору.

Все это требует от правительства области безотлагательного принятия мер к недопущению дальнейшего развития деструктивных процессов в сфере управления МКД, устранению причин и условий, влекущих нарушение прав и законных интересов граждан и создающих предпосылки для роста недовольства и угрозы его перерастания в протестные настроения. Необходим заблаговременный просчет перспектив влияния принимаемых мер на общественные процессы. В условиях неблагоприятных внешних факторов подобные проявления даже в одном отдельно взятом субъекте РФ могут иметь самые неблагоприятные последствия для стабильности ситуации в России в целом.

Опыт решения проблем управления жилищным фондом в регионах

Жилищной инспекцией изучен опыт решения подобных проблем в других регионах России. Более благополучным положение дел оказалось там, где исполнительные органы власти, органы местного самоуправления не ушли от участия в той или иной форме в процессе управления жилищным фондом. В  Санкт-Петербурге, например, основной объем рынка услуг по управлению МКД сосредоточен у жилкомсервисов — обществ с ограниченной ответственностью, в уставном капитале которых есть доля города.

Каждый городской жилкомсервис имеет необходимые для выполнения договорных работ и услуг помещения, производственно-техническую базу, запасы материалов и полуфабрикатов. В составе производственной базы — современные строительные механизмы, специальное оборудование, автопарк, всевозможный инвентарь, технические средства диспетчеризации и связи, позволяющие выполнять комплекс работ по техническому обслуживанию, текущему ремонту, круглосуточному аварийному обслуживанию, уборке придомовой территории МКД. Автопарк укомплектован современными строительными машинами и механизмами, транспортными средствами, уборочной техникой, другим специальным оборудованием и инвентарем.

Наличие жилкомсервисов стимулирует высокий уровень конкуренции на рынке, что положительным образом сказывается на качестве оказания населению жилищно-коммунальных услуг, затрудняет в определенной мере выход на рынок недобросовестных компаний.

В Московской области в качестве одного из путей решения проблемы повышения качества управления МКД рассматривается создание УО в форме муниципальных унитарных предприятий, напрямую подчиненных органам местного самоуправления. Предполагается, что установление личной ответственности руководителей муниципальных образований за работу предприятий будет способствовать достижению необходимого эффекта.

В других субъектах РФ, например в Орловской области, рассматриваются варианты передачи функций управления жилищным фондом в ведение государственных унитарных предприятий, подчиненных исполнительным органам власти.

С учетом изучения опыта в других регионах, а также особенностей функционирования рынка услуг по управлению МКД в Воронежской области, полагаем, что интересам нашего региона отвечало бы создание УО по аналогии с жилкомсервисами Санкт-Петербурга с участием в их уставном капитале органов региональной власти и местного самоуправления, а также включением в состав наблюдательных советов таких организаций представителей исполнительной и местной власти Воронежской области. Это позволило бы не только контролировать действия руководства компании, но и активно работать с учредителями (акционерами) в плане повышения социальной ответственности бизнеса.

Создание экономически сильных компаний с долей участия государства и муниципалитетов способствовало бы оживлению конкуренции на рынке, стимулировало формирование более благоприятных условий для исполнения законодательства о лицензировании и расширения практики участия граждан в управлении МКД посредством создания ТСЖ.

Следует отметить, что подобное решение согласуется с инициативами Правительства РФ по огосударствлению управления жилищным фондом.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль