Полномочия и обязанности председателя правления ТСЖ

236
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гаркуша А.Н.
председатель правления ТСЖ «Флиера 9» (г. Орехово-Зуево)
Все больше ведется разговоров на тему профессионального управления многоквартирными домами (МКД), устанавливаются стандарты, принимаются законы. Но на практике ТСЖ возглавляют и учителя пения, и преподаватели сольфеджио. И неплохо справляются с обязанностями председателей. Дадим несколько рекомендаций менеджерам с гуманитарным образованием по специальным вопросам.

Совершенствуя законодательство, законодатель все больше обязанностей перекладывает на плечи управляющей МКД организации и в статусе управляющих компаний, и в статусе ТСЖ, ЖСК. Рассмотрим, какими полномочиями наделяют председателя правления ТСЖ и какую ответственность он несет.

Полагаю, что первая отмашка совершилась с началом приватизации, когда объявленные существенные условия приватизации в виде приведения МКД в стадию «после капитального ремонта» остались только продекларированными на бумаге, вторая — после зафиксированного в п. 3 ст. 30 ЖК РФ положения о том, что собственник жилого помещения несет бремя содержания его и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений МКД, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Сравните предыдущую редакцию: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Сегодня все возрастает ответственность конкретного гражданина в честном использовании коммунальных услуг, в отличие от распространенного поведения жителей в условиях вороватого социализма, когда общественное значило «ничье».

Бытие изменилось, учредители и собственники предприятий коммунального комплекса стали другими, от коммунальных услуг отпочковались коммунальные ресурсы, и в этих новых-старых структурах остались контролеры, но круг их обязанностей неузнаваемо изменился.

В новых МКД стали устанавливать общедомовые приборы учета электрической энергии и счетчики электропотребления на лифты, потом потребление электроэнергии на лифтовое хозяйство стали учитывать в составе электроэнергии на места общего пользования.

Исторически только две организации в стране «Электросеть» («Энергосбыт») и «Газовое хозяйство» (преобразованное в «Межрегионгаз») имели индивидуальные договоры с населением на поставляемые электроэнергию и бытовой газ.

Именно применение договорно-правовых отношений с гражданами в этих предприятиях ЖКК стали тем фундаментом, на котором сегодня они успешно функционируют, именно в них больше порядка, не стоит вопрос о критическом износе оборудования и коммуникаций, что злободневно для предприятий холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения.

Первый свой опыт по борьбе с вороватыми соседями — собственниками квартир в МКД мною получен в 2006 г., когда я в качестве председателя правления ТСЖ «Северная 14в» получил жалобу от одного собственника по поводу неудовлетворительной работы системы электроснабжения в его квартире и обязан был дать ответ по существу.

В ходе своих мучительных раздумий о причине неполадок я совершенно случайно сопоставил два, казалось бы, независимых друг от друга события: электроснабжение конкретной квартиры и проводимые в подвальном помещении плановые работы по 100-процентной замене старых допотопных клиновых задвижек на теплотрассе и тепловых узлах на современные шаровые и старых вентильных кранов на новые латунные шаровые краны отечественного производства в стояках прямой и обратной подачи отопления. Работы по замене были организованы комплексно: сначала демонтировали старые краны, а потом монтировали новые.

Что же произошло на самом деле? Автор жалобы оказался заурядным вором, непорядочным человеком, который крал электрическую энергию у своих соседей, перекладывая на них оплату. Его хитрость и примитивные знания основывались на рассказах «бывалых специалистов», по сути, таких же жуликов.

Для своего воровства он использовал следующую схему:

  • «фаза — фазный провод» использовал по штатной электрической схеме из квартирных розеток;
  • «ноль — нулевой провод» подключил к трубе системы отопления.

При демонтаже кранов на системе отопления МКД возник разрыв в его электрической цепи, а следовательно, отключились бытовые приборы: холодильник, микроволновая печь, телевизоры и т. д. И этот вор написал жалобу в ТСЖ! Этому паразиту наплевать, что грубо нарушается техника безопасности, создается опасность поражения электрическим током его самого, членов его семьи и совершенно посторонних людей в других квартирах, подключенных к этим стоякам отопления.

Да, такие «художества» проходили в древние времена, теперь «ноль» системы электроснабжения заземлен, и контур заземления подлежит периодической обязательной поверке электроизмерительной лабораторией с составлением акта. При такой воровской схеме подключения диск счетчика все равно крутится и считает расход электроэнергии.

Дальнейшее расследование ситуации, помимо формирования моего личного опыта, показало некий нейтралитет руководства энергосбытовой компании.

По моему совковому восприятию действительности такой вопиющий случай прямого воровства должен был бы сопровождаться конкретными активными действиями руководителей ООО «Энергосбыт», направлением инспектора-контролера к месту несанкционированного подключения, актированием факта воровства и неизбежным наказанием паразита.

Очевидно, это была с моей стороны поэзия, проза оказалась гораздо печальнее и проще: ресурсоснабжающая организация (РСО) финансово ничего не теряет, выставляя счет по общему счетчику. Оплата украденной энергии ложится на добросовестных соседей.

Таким образом, такое мошенничество оказывается внутренней проблемой собственников конкретного дома и ТСЖ, нужно разбираться самим в своем коллективе.

В такой ситуации целесообразно договориться с руководителями РСО о ежемесячном представлении в адрес ТСЖ информации о поквартирном потреблении электрической энергии. Анализ ежемесячного поквартирного потребления электроэнергии позволяет отслеживать возможное воровство, а открытость и гласность работы правления в этом вопросе становятся реальными мерами профилактики.

Любой здравомыслящий человек понимает, что расход электроэнергии в трехкомнатной квартире, в которой проживает семья из 4–6 человек и которая оснащена стандартным набором бытовой техники, потребление в месяц электрической энергии менее 100 кВт/ч — прямая подсказка на необходимость повышенного внимания со стороны правления ТСЖ.

Этот опыт я применил, когда стал генеральным директором управляющей компании.

Анализ поквартирного потребления электрической энергии показал, что ряд квартир в МКД потребляют 25–50 кВт/ч в месяц, и это не может не вызывать подозрение.

Вариантов несанкционированного подключения мимо счетчика электрической энергии у воров не так и много. Любой специалист, связанный с обслуживанием бытовых внутридомовых электрических сетей знает, что к счетчику подключается:

  • на вход: 1-я клемма — «Фаза»; 3-я клемма — «Ноль»;
  • на выход: 2-я клемма — «Фаза», 4-я клемма — «Ноль».

После счетчика провода «фаза» и «ноль» подключаются через выключатель-пакетник и автоматические выключатели, а в настоящее время — и через устройство защитного отключения (УЗО) к конкретным объектам: освещение, розетки, электрические плиты. В некоторых случаях может быть распределение по комнатам: кухня — прихожая; спальня — гостиная.

Но в любом случае подключиться вор должен до входа счетчика, т. е. исключить счетчик из учета потребляемой им энергии.

В домах старой планировки, когда счетчики устанавливались непосредственно в квартире, обнаружить паразитное подключение сложно, так как его можно замаскировать и даже оштукатурить.

При размещении электрических щитов на общей с квартирой стене в общеквартирном холе наиболее вероятный способ несанкционированного подключения — сквозное отверстие в стене для прокладки провода и его подключения к клемме № 1 квартирного счетчика. Обнаружить такое нарушение может штатный электрик, проводящий плановый профилактический осмотр внутридомовых коммуникаций или внеплановый по указанию председателя. Такой наружный осмотр может провести и председатель или член правления, имеющий основания более пристально посмотреть на способ подключения квартирного счетчика.

Вычислить вора — обязанность председателя правления ТСЖ

Первого вора в этом доме мы вычислили самостоятельно, обнаружив именно подключение проводом через отверстие в стене со стороны прихожей в квартире. По настоятельному требованию председателя правления ТСЖ, т. е. по моему, был привлечен контролер ООО «Энергосбыт», с нашей стороны было обязанностью представить двух свидетелей для подписания акта установления несанкционированного подключения.

Итогом этой работы стала претензия к собственнику в виде штрафа на 67 тыс. руб. Сам факт обнаружения несанкционированного подключения стал объектом широкой огласки, но с учетом требований Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Второй мошенник был установлен аналогично, но уже по информации о сомнительной схеме подключения от  соседей-собственников. Нарушитель был оштрафован на 48 тыс. руб.

А после этого, как говорят в народе, «как бабка пошептала» — и потребление, и платежи подравнялись до среднестатистических, и явных поводов сомневаться в учетном использовании электроэнергии не возникало.

Безусловно, наивно говорить о полном искоренении этого зла повсеместно. Однако работа правления с этой проблемой однозначно вызовет активную поддержку и одобрение всех собственников в доме, а произведенный резонанс стимулирует возникновение коллектива ответственных собственников, способствующих формированию общественного мнения.

Полагаю, что и учителю пения, и преподавателю сольфеджио, волею судьбы оказавшихся на «мягком электрическом стуле» председателя правления ТСЖ, несложно провести аналогичный анализ потребления электрической энергии в своем доме, поставить задачу электрику, спланировать свою работу с несанкционированными подключениями.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!