Благоустройство территории домов и все, что о нем нужно знать

3390
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
В благоустройство территории многоэтажных домов входят планировочные, технические, декоративные, инженерные и социально-бытовые элементы. По каким правилам осуществляется благоустройство территории многоквартирного дома, а также какова ответственность управляющей компании за ненадлежащее исполнение своих обязанностей в этом вопросе, разберем подробнее в нашей статье.

Благоустройство территории дома является обязанностью каждого собственника квартиры и проявляется в надлежащем содержании придомовой территории и финансировании мероприятий, связанных с ним.

Придомовая территория представляет собой участок земли, закрепленный за одним или несколькими многоэтажными домами. Площадь этого участка и расположение его границ обозначены в строительной правовой документации: в кадастровом или техническом паспортах объекта. Размеры площади, отводящейся на придомовой участок, вычисляются из фактических размеров многоэтажного дома, расположенного на нем, и полезной площади данного жилого комплекса.

Так, после завершения строительства капитального многоэтажного строения составляется акт на прилегающий к нему участок земли, в котором обозначаются площадь и границы придомовой территории.

После этого на управляющую компанию законом налагается ответственность по обслуживанию и благоустройству придомовой территории. При возникновении споров по вопросам несоблюдения этой ответственности, ситуацию помогает решить ознакомление с утвержденным актом придомовой территории, находящимся либо у председателя управляющей компании, либо в плане района в районном отделении по архитектуре.

В территорию, прилегающую к многоквартирному дому, входят сам земельный участок, подъезды, пешеходные и автомобильные дороги, объекты озеленения, бытовые и детские площадки.

Кому принадлежит территория около дома, благоустройство которой выполняет УК

Если участок земли, на котором находится дом, зарегистрирован как придомовая территория многоквартирного дома в органах кадастрового учета (статья 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), он является имуществом собственников квартир этого дома. В данном случае за финансирование мероприятий по благоустройству и содержанию этого участка ответственны все собственники жилых площадей (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491).

На кого же тогда возлагается компетенция организовывать данные мероприятия и отвечать за обслуживание и благоустройство территории около многоэтажного дома? Для этого ответственное лицо — собственники жилья — заключает договор с ТСЖ (управляющей компанией), закрепляющий обязанность оказания услуг по благоустройству и содержанию придомовой территории. После заключения договора об оказании услуг управляющая компания ответственна не только за благоустройство земельного участка, но и за содержание его в соответствии с санитарными и градостроительными требованиями.

Информация о том, находится или нет придомовая территория конкретного дома на кадастровом учете, узнается из кадастрового паспорта участка, копию которого можно получить в Росреестре по запросу.

Как оформить участок, прежде чем начинать работы по благоустройству территории многоквартирного дома

Нормы и правила установления границ земельного участка, на котором расположен многоэтажный жилой дом, прописаны в законе «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года (п.2, ст.6). В случае когда границы участка около дома не установлены, собственник прилегающих строений может:

  • подать заявление об установлении границ прилегающего участка в органы местного самоуправления;
  • ожидать добровольного установления границ администрацией города.

Иногда ожидание может длиться годами, поэтому распределение ответственности по вопросам благоустройства территории дома путем подачи заявления — более выгодная и быстрая мера.

Временные нормы формирования границ земельных участков квартала законом не установлены, поэтому ускорить процесс межевания могут жильцы дома, самостоятельно оплатив процедуру.

Собственникам квартир многоэтажки стоит помнить, что права на участок земли придомовой территории распределяются между всеми жильцами, исходя из площади принадлежащих им помещений.

По правилам, указанным в Градостроительном кодексе РФ, формирование границ придомовой территории осуществляется до того, как строительная компания получает разрешение на строительство дома. Т.е. необходимость установления границ после постройки дома возникает только в случае нарушения застройщиком законодательства. Выяснить этот факт необходимо всем, кто собирается приобрести жилье в новостройках: несоответствие нормам и правилам законодательства может послужить признанием постройки незаконной и стать основанием для сноса дома.

Земельные участки домов, строительство которых окончилось до 2005 г., сначала проходят процедуру приватизации, а затем межевания.

Как только определены границы придомовой территории и участок зарегистрирован в органах кадастрового учета, владельцы наделяются правом собственности на него.

Благоустройство территории вокруг дома должно осуществляться таким образом, чтобы в ее границах находились следующие объекты:

  • участок земли с расположенным на нем жилым домом;
  • растительные насаждения;
  • социально-инженерные элементы: автостоянки, трансформаторные подстанции, детские площадки, места сбора мусора.

Все указанные объекты должны присутствовать в кадастровом паспорте придомового участка.

К придомовой территории многоквартирного дома должен иметься свободный доступ для любых коммунальных служб, ограничивать который не имеют права даже собственники квартир.

Благоустройство дворовых территорий многоквартирных домов и роль сторон в этом процессе

Жильцы многоквартирных домов должны знать, что благоустройство и озеленение территорий жилого дома является обязанностью ТСЖ. Таким образом, если оказание услуг по благоустройству территории около дома осуществляется управляющей компанией не полностью (не производится ремонт элементов детских площадок, не чистятся места сбора мусора, не сажаются кустарники и деревья), это является нарушением действующего законодательства.

Контролирует исполнения требований по благоустройству придомовых территорий местная Государственная жилищная инспекция (городского или районного масштаба). За частичное или полное неоказание услуг предусмотрена административная ответственность (п.2, ст. 7 КоАП РФ). Субъекты, не исполняющие закон, облагаются штрафными санкциями в размере 50 000 рублей (ЮЛ) и 5 000 рублей (уполномоченный сотрудник управляющей компании).

При этом собственники жилья обладают правом контролировать качество оказанных управляющей компанией услуг и целевое распределение денежных средств, идущих на благоустройство территории дома.

При несоответствии выполненных работ или ненадлежащем их качестве собственники жилья должны инициировать меры по соблюдению обязанностей ТСЖ, обсуждать которые можно на внеочередных собраниях жильцов. Если ответственные за содержание и благоустройство территории дома не желают действовать сами, жильцы вправе взять инициативу на себя.

Срочные мероприятия по благоустройству территории около многоквартирного дома (обрушение части дорожного покрытия во дворе дома, поломка элемента детской площадки, угрожающая здоровью детей и т. д.) собственники жилья могут оплатить из личных средств, а позже по платежным документам выставить претензию управляющей компании (Закон «О защите прав потребителей»).

Какие действуют правила благоустройства придомовой территории многоквартирного дома

Градостроительная деятельность, инженерно-строительные изыскания и архитектурные строительно-проектировочные работы регламентируются действующими строительными нормами и правилами (СНиП). Нормативы по строительству и система стандартизации архитектурно-строительных работ существовали и в бывшем Советском Союзе, а в 1995 году Система Государственной стандартизации и внешнеэкономические стандарты переформировались в СНиПы, но стали иметь характер частных технических регламентов. С 2010 года свод строительных норм и правил признан системой нормативно-правовых, технических и экономических актов, т.е. основой законодательства в сфере строительства.

Еще одной системой актов, относящихся к национальной системе стандартизации РФ, являются Своды правил (СП). СП утверждаются федеральными органами исполнительной власти, а также Государственной корпорацией по атомной энергии («Росатом») и содержат техправила и нормы и/или описание проектных, производственных, строительных, монтажных, эксплуатационных процессов, а также условия хранения, транспортировки, реализации, уничтожения продукции. Применяются Своды в добровольном порядке. Также СП содержат правила благоустройства территории многоквартирного дома.

СП утверждаются в том случае, если отсутствуют национальные стандарты и регламенты, применимые к каким-либо техническим процессам или техобъектам.

Ознакомиться с действующими положениями СНиП и СП по вопросам благоустройства домов и придомовых участков можно на интернет-портале http://sniprf.ru.

Недостатки закона о благоустройстве придомовой территории многоквартирного дома

Некачественное предоставление услуг управляющими компаниями многоквартирного дома — лишь один из многих вопросов, волнующих собственников жилья. Так, площадь дома не может превышать размеров участка придомовой территории. Однако нормативно-правовые акты, регламентирующие расчет площади территорий, далеки от реалий современности (Жилищный кодекс введен в 2004 году и после этого не пересматривался), что часто приносит выгоду «нечистым на руку» представителям муниципальных властей. Результатом является либо несоответственно большие площади, «повешенные» на жильцов многоквартирных домов, либо полное отсутствие придомовой территории.

До тех пор, пока поручение Президента РФ о разработке новых правил установления границ территории придомовых участков многоквартирных жилых строений находится в процессе исполнения, участки с размещенными на них домами являются инструментом произвола и незаконного получения выгод. Приватизация земельного участка около дома — иногда единственная мера в борьбе с самоуправством. Путь этот не всегда легок, но вполне оправдан: жильцы дома с приватизированной территорией около дома вправе самостоятельно принимать решения по ее содержанию и благоустройству.

Какие работы по благоустройству придомовой территории многоквартирного дома осуществляет УК

Госкомитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27 сентября 2003 года в СП технической эксплуатации жилищного фонда перечисляет работы по благоустройству территории около жилых многоквартирных домов:

  • установка мусорных емкостей для разных категорий ТБО;
  • чистка участка от выпавших осадков (снег, талые и дождевые воды) и мусора;
  • благоустройство площадок отдыха, содержание их в надлежащем состоянии;
  • гарантия отсутствия возникновения угроз для здоровья/жизни граждан;
  • содержание в надлежащем состоянии мест общего пользования;
  • содержание в надлежащем состоянии подземных парковок;
  • проведение мероприятий по дезинфекции, дезинсекции, дератизации объектов, относящихся к МКД;
  • содержание в надлежащем состоянии газонов;
  • благоустройство территории цветущими насаждениями и сезонный уход за ними;
  • установка оградительных элементов на территории двора дома;
  • благоустройство детских площадок;
  • содержание в надлежащем состоянии летних площадок и их элементов;
  • благоустройство и содержание в надлежащем состоянии фасада дома, ворот, лавочек и т. д.

План благоустройства придомовой территории многоквартирного дома утверждается собственниками жилья на общедомовом собрании.

Что включает план благоустройства и озеленения придомовой территории многоэтажного жилого дома

Благоустройство территорий в населенном пункте в зависимости от размеров земельных участков условно делится на две категории мероприятий:

1. Мероприятия по благоустройству застройки микрорайонов, жилых комплексов и кварталов.

2. Мероприятия по благоустройству и озеленению участков территории около домов.

К первой группе мероприятий имеют прямое отношение:

  • вертикальная планировка территории;
  • картограмма грунта;
  • планирование дорожного полотна;
  • строительство дорог;
  • строительство лестничных площадок и подпорных стен;
  • оборудование ограждающих элементов;
  • благоустройство территории озеленением;
  • строительство и благоустройство автостоянок;
  • размещение и благоустройство площадок для детей, спорта, отдыха, выгула домашних животных и установка оборудования на них;
  • установка декоративных и унитарных сооружений, предназначенных для архитектурно-планировочной организации объектов территории.

План благоустройства стройтерритории жилого дома, жилого комплекса, микрорайона готовится на базе Генерального плана застройки в масштабе 1:500. Поэтому разработка проектов Генерального плана застройки и Плана благоустройства территории дома должна осуществляться параллельно. Далее на основании Плана благоустройства территории разрабатывается типовое расположение декоративных и унитарных сооружений, предназначенных для архитектурно-планировочной организации объектов территории (индивидуальные решения МАФ проектируются отдельно по Заданию на проектирование).

Проекты расположения парков, аллей и скверов готовятся в частном порядке, т. к. тут необходима развертка по направлениям восприятия этих объектов в соответствии с окружающими элементами благоустройства.

В планирование благоустройства территории жилого дома и озеленении придомового участка присутствует облагораживание площади растительными компонентами.

При планировании дизайна первым делом создается эскиз проекта по благоустройству и озеленению участка около жилого дома. Вторым этапом является создание готовых чертежей дизайна ландшафта.

В проектирование благоустройства территории жилого дома входит:

  • разработка плана благоустройства, т.е. создание генерального плана благоустройства и озеленения участка около дома, который включает расположение элементов дизайна, материалы, их цветовое оформление;
  • разработка плана расположения и качества растительных элементов;
  • разработка проекта организации ландшафта (характер рельефа грунта, организация водяных стоков, положение возвышенностей и склонов и т. д.);
  • определение количественной и качественной характеристики материалов и работ, необходимых для благоустройства территории около дома.

Генеральный проект благоустройства домовой территории готовится в масштабе 1:200. На его базе осуществляется подготовка оперативной документации.

Что еще включает озеленение и благоустройство территории многоэтажного жилого дома

При благоустройстве придомовой территории растительными элементами особое значение придается тому, как приживаются одни представители растительного мира рядом с другими. Особенно этот вопрос важен при посадке лиственных деревьев и деревьев хвойных видов. Для того чтобы работа по посадке растений была проведена не зря, рассмотрим подробнее, какие отношения между деревьями и кустарниками установила природа.

Первое, о чем стоит сказать, так это о посадке елей. Из-за широко разветвленной верхней корневой системы рядом с этими хвойными высаживать ничего не рекомендуется. Устоять в борьбе за питание рядом с елями могут только рябина, бузина или бересклет.

Однако декоративные ели не только уживаются с декоративными ягодными кустарниками, но и образуют эффектный дизайн территории около дома. Например, если посадить голубую ель, яблони сорта «Royalty» и липу по букетному типу (между стволами деревьев соблюдается расстояние в три метра), получившаяся композиция выгодно облагородит участок. Правда, при этом союзе яблоня плодоносить не будет. Чтобы сохранить голубую ель здоровым и красивым деревом, необходимо придерживаться основных правил ухода за ней. Это растение в первый год жизни в свободном грунте нуждается в поливе периодичностью каждые 3-4 дня. Если высота дерева составляет около 2,5 метров, для сохранения жизни в жаркую, сухую погоду оно поливается 40-50 ведрами воды за один подход. Для подкормки растения можно применять средство марки «Pokon» до двух раз в сезон.

Благоустройство и озеленение территории жилого дома посадкой хвойных требует правильного ухода за ветвями и кроной деревьев. Многие агрономы рекомендуют подрезать нижние ветви хвойных растений на протяжении летнего сезона. Срезание производится секатором, лезвия которого обработаны насыщенным раствором перманганата калия. Для предотвращения попадания вредоносных бактерий в крону дерева и чтобы не вытекла смола, места срезов сразу после процедуры замазываются обычной масляной краской.

Следующий вопрос, связанный с благоустройством и озеленением территорий жилого дома, — возможность ограничения роста деревьев. Особенно это актуально по отношению к соснам: некоторые достигают 3-х и более метров, оставляя около себя большую тень. Ответ таков: ограничить рост сосны без вреда для растения невозможно, а если убирать побеги, растущие вверх, растение будет набирать рост в ширину. Молодые «лишние» побеги сосен лучше всего пересаживать в близлежащий лес (идеальное время для процедуры — конец лета). Как вариант, можно изначально высаживать около дома низкорослые сорта деревьев: сосна «Гном» или сорт Watereri, растущие максимально до 2,5 метров.

Как реализуется проект благоустройства территории жилого дома при помощи дорожек

Благоустройство придомовой территории дорожками состоит из трех основных шагов.

  • Шаг 1. Разработка проекта

Расположение дорожек зависит от общей концепции оформления территории около дома. Если дизайн вашего ландшафта выполняется по принципам регулярного стиля, все дорожки будут направлены прямолинейно и пересекаться под углом 90°. Пейзажный стиль предполагает плавно изгибающиеся дорожки. Любой вариант должен учитывать удобство перемещения граждан.

  • Шаг 2. Образование ложа для дорожек

После разметки на грунте границ будущей дорожки, с него снимают пласт, толщина которого должна быть равной высоте всех слоев дорожки. При благоустройстве домовой территории важно помнить, что высота дорожки должна превосходить основной грунт на 2-3 сантиметра. После того, как в подготовленном углублении хорошо утрамбована земля, выкладывают основание — слой гравия/щебня в 10-15 сантиметров. Если данная дорожка предполагает перемещение по ней автотранспорта, толщина слоя должна быть не меньше 20 сантиметров. На выровненный слой гравия/щебня выкладывается песок (5 см), который также выравнивается и уплотняется.

  • Шаг 3. Укладка отделочного материала

Отделочные материалы для оформления дорожек при благоустройстве территории дома подбираются в соответствии с основными принципами дизайна ландшафта и построек на участке. Материалы должны отвечать всем необходимым требованиям по качеству: быть износостойкими, морозоустойчивыми, безопасными. Экономия на отделочных материалах приведет к дополнительным расходам, связанным с заменой дорожки.

Определившись с материалом для внешнего покрытия дорожек придомовой территории, нужно выбрать метод его укладки: либо на сухой слой щебеночно-песочного основания, либо на залитый бетоном слой. Не нужно укладывать отделочный слой в ночные заморозки, также важно соблюдать правильные пропорции бетонораствора. Несоблюдение норм или применение материалов низкого качества приведут к тому, что дорожку около дома в скором времени придется переделывать.

Перед укладкой отделочного слоя дорожек на территории около дома на их боковых границах монтируются бордюры. Возможно применение бордюров из пластика, если дорожка предназначается только для пешеходов.

Но это не все советы, касающиеся благоустройства территории жилого дома дорожками. План их размещения на придомовой территории должен разрабатываться так, чтобы они не делили на отдельные фрагменты участок около дома, а объединяли его. Дополнительные изгибы дорожек или смещение их к краям участка визуально увеличат площадь территории. Если участок большой, прямолинейные дорожки поделят территорию на части, а если маленький – акцентируют внимание на четких формах. Эффектно выглядят дорожки, идущие в «неизвестность». Например, для того, чтобы скрыть уходящую часть тропинки, можно использовать приемы смещения или преградить видимость деревьями. Помимо хорошего дизайна, при благоустройстве территории многоквартирного жилого дома необходимо учитывать функциональность тропинок: дорожка может вести к клумбе с цветами или к рокарию, но одна из них должна обязательно следовать от входа в придомовую территорию к подъезду дома. По ширине тропинки вокруг дома должны вмещать садовую тележку. Дорожки могут огибать всю придомовую территорию, разграничивая ее на мини-участки, но в любом случае делать их излишне изогнутыми не стоит, чтобы не запутать жильцов.

Какие еще процедуры предполагает благоустройство территории многоквартирного дома

Для благоустройства территории жилого дома дорожками лучший и проверенный материал — это бетон. В индивидуальном порядке этот материал можно наделять нужными характеристиками, например, делать его более прочным (для дорожек, по которым будет ездить автотранспорт) или менее (для узких пешеходных тротуаров). Коэффициент прочности бетона меняется в зависимости от доли цемента в его составе, т.е. большая доля цемента увеличивает прочность бетонного раствора. Высокопрочный бетон получится, если цемент, крупнозернистый песок и щебень будут присутствовать в растворе в пропорции 1:2:3 соответственно. Пропорция 1:3:6 позволит приготовить материал средней прочности, наиболее пригодный для обустройства порогов или лестниц дома и элементов придомовой территории.

Элементы ландшафтного дизайна территории около жилого дома, возвышающиеся над общим уровнем грунта, потребуют использования деревянной или пластиковой обрешетки. Деревянную обрешетку можно соорудить из досок, уже непригодных для обслуживания дома или его территории. Главное, чтобы дерево имело ровные края и было относительно прочным. Придать необходимую кривизну дорожке поможет опалубка из пластиковых ребер жесткости или из фанерного листа. Обрешетка фиксируется колышками, вбитыми в грунт по наружному краю ребер жесткости. После того, как бетонный раствор полностью затвердеет, обрешетку следует убрать.

При благоустройстве домовой территории бетонными дорожками для их изготовления сначала требуется приготовить основание. Первое: убирается 15-ти сантиметровый слой грунта, дно получившегося углубления уплотняется. Второе: засыпается первый слой — 15 сантиметров гравия/щебня. Третье: гравий/щебень заливается 10-сантиметровым слоем бетона. Во избежание растрескивания бетона на дорожках, предназначенных для благоустройства территории около дома, раствор готовится за сутки, а непосредственно перед его заливкой основание дорожки поливается небольшим количеством воды. До полного застывания в обрешетке бетон периодически увлажняется. Для предотвращения образования пустот внутри дорожки залитый бетон протыкается лопатой до появления на поверхности воды, неровности затем необходимо сгладить инструментом с острым краем.

Если бетонируется большая площадь участка территории около дома, сделать его вид привлекательнее можно за счет создания эффекта каменных плит. Для этого воображаемые плиты разграничиваются расширительными (температурными) швами, которые заполняются бетонным раствором после того, как бетон «плит» полностью застынет. Наличие расширительных швов предотвратит бетон от растрескивания и неровной осадки.

При благоустройстве территории дома бетонными дорожками начать ими пользоваться по назначению можно через 5 дней, если заливка осуществляется летом, и через 14 дней — если зимой.

Готовым бетонным дорожкам можно придавать различный дизайн. Например, можно создать эффект каменной или кирпичной кладки: для этого понадобятся особые строительные инструменты. Можно облицевать бетон керамической плиткой или гравием («усаживается» на еще не подсохший бетон штукатурной теркой). Шероховатая поверхность бетону в качестве дизайна дорожки придается шершавой теркой. Искусственное состаривание тропинки помогает добиться добавление в раствор бетона обычного кефира — позже на дорожке появится мох и лишайник. Под некоторый дизайн ландшафта около дома подойдут цветные бетонные дорожки: при приготовлении раствора добавляется колер в соотношении на 1 куб раствора 1 кг красителя, или краситель засыпается на залитый бетон и разравнивается штукатурной теркой (250 г колера на 1 квадратный метр поверхности). Придать дорожкам около дома оттенок можно, если нанести смесь из цемента и колера в пропорции 2:1, которая разравнивается теркой. Желтая дорожка получится, если смешать одну часть белого песка, одну цемента и полнормы охры. Красный оттенок бетону придает смесь: две части песка, одна цемента и полнормы умбры.

Благоустройство жилых домов и придомовой территории при помощи ограждений

Что еще входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома, помимо оформления растительными насаждениями, площадками для отдыха и бытовых нужд и дорожками? Благоустроить территорию около дома можно также, оградив двор от соседних придомовых участков. Разберем подробнее нюансы, связанные с установлением ограждений на территории около жилого дома.

Во-первых, ограждение, установленное по периметру придомовой территории, не должно ущемлять права жителей других домов. Так при отсутствии прохода для жителей соседних домов суд «превратит» ваше ограждение в бесполезный элемент, и соседи по двору смогут без ограничений перемещаться по вашему участку.

Во-вторых, полностью ограничивать доступ можно только вокруг детской площадки, если она размещена в стороне от сквозного прохода.

В-третьих, при благоустройстве территории многоэтажных домов стоит помнить, что спецмашины различных служб, находясь при исполнении, имеют право въезда на любую территорию, даже если присутствие транспортных средств, не относящихся к жителям дома, запрещено. 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях