Общее имущество МКД: состав, содержание и управление

5037
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Общее имущество МКД – понятие, знакомое каждому собственнику недвижимости в многоквартирном доме. Квартира – это неотъемлемая часть здания, поэтому жильцы обязаны содержать не только собственное помещение, но и общее имущество МКД, включающее в себя все составляющие жилого дома: стены, крыши, лестничные пролеты, потолки, подвальные помещения, электрокабели, инженерные сооружения и многое другое. В данной статье мы рассмотрим вопросы, связанные с понятием общее имущество МКД, определим его состав, и осветим важные юридические аспекты.

Общее имущество МКД включает в себя все составляющие компоненты дома (за исключением недвижимости собственника), назначение которых – поддержание в надлежащем состоянии и обслуживание помещений, размещенных в многоквартирном жилом доме.

Правила содержания, указанные в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, регламентируют описание и содержание общего имущества в МКД.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется:

  • собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
  • органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
  • органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса.

Общее имущество МКД включает:

  1. помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
  2. крыши;
  3. ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  4. ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
  6. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  7. иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

В состав общего имущества включаются:

  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
  • внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
  • внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Как определяется доля в общем имуществе МКД

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Перефразируя, можно сказать, что доля собственников в общедомовом имуществе МКД прямо зависит от площади недвижимости, право обладания которой подтверждается документально.

Для определения доли отдельно взятого собственника, нужно поделить площадь его недвижимости на суммарную площадь всей недвижимости МКД, кроме общей.

100 % (1) – это суммарная доля собственников недвижимости в МКД и итоговое количество голосов, которые им принадлежат (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Например, дом включает в себя 8 помещений, из них 4 – нежилые, остальные 4 – жилые. Эти помещения не отнесены к общедомовым. Площадь каждого отдельно взятого помещения составляет 50 м².

Суммарная площадь всех помещений МКД составляет 400 м².

Для того чтобы вычислить долю собственника отдельно взятого помещения, делим площадь его недвижимости на суммарную площадь всех помещений в доме – 50/300=0,125 (12,5% либо 125/1000).

Доля в общедомовом имуществе есть соотношение площади помещения собственника к суммарной площади помещений всех собственников.

Следовательно, при вычислении доли собственности владельца, площади помещений, признанных общедомовыми, в расчет не берутся. Не может существовать никаких добавочных коэффициентов, основанных на площади мест общего пользования МКД: лестничных площадок, чердаков, коридоров и проч. Также к определению доли не имеют отношения: площадь участков земли, размеры инженерных систем и т. д. Все это приводит лишь к тому, что общая сумма долей собственников помещений становится не равна 1 (100 %).

Как происходит управление общим имуществом МКД

Способ 1. Общим имуществом заведует управляющая компания. При таком способе реализуется профессиональный подход в управлении. При этом собственники лишаются возможности повлиять на решения, которые принимает управляющая компания по отношению к общему имуществу. В данном контексте управляющая организация может злоупотреблять своими правами. Избавиться от организации, которая не устраивает собственников жилья МКД можно, проведя общедомовое собрание, на котором будет принято решение об изменении формы управления или выбрана иная управляющая организация.

Способ 2. Общим имуществом ведает товарищество собственников жилья, или жилищный кооператив. Чтобы реализовать данный способ управления, требуется принятие решения по созданию ТСЖ. ТСЖ может быть одно. В таком случае, созданное товарищество будет отвечать за уровень содержания общедомовых объектов. Содержание может осуществляться как собственными силами ТСЖ, так и силами привлеченных организаций, с которыми будет заключен договор содержания общего имущества МКД. Такой способ управления также не застрахован от злоупотреблений ТСЖ, которые могут привлекать к обслуживанию «угодные» организации с повышенными тарифами на указание услуг.

Способ 3. Управление имуществом осуществляется самими собственниками помещений в МКД. Собственники подписывают договоры на обслуживание со специализированными компаниями, договоры на газоснабжение, водоотведение, электроснабжение с поставщиками услуг от своего лица. Такой способ в значительной степени экономит деньги собственников. Однако среди собственников информация об использовании такого способа управления мало распространена.

Для чего необходимо определение общего имущества МКД и что будет, если этого не сделать

Общедомовое имущество выступает ключевым предметом заключаемого договора управления МКД. Управлять многоквартирным домом, не включив в договор общее имущество, – невозможно.

Управляющие компании допускают серьезную ошибку, заключая договор управления МКД, при этом не фиксируя состав общего имущества, предполагая, что достаточно будет придерживаться перечня, в котором все подробно указано. Заблуждение большинства УО также основывается на п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, в которых указаны границы внутридомовых инженерных систем, опираясь на которые можно отнести данные системы к общему имуществу жильцов МКД.

Надеясь на законодательство, где подробно описывается весь состав, большая часть управляющих компаний игнорирует такой важный момент, как составление отдельного списка для каждого МКД, включающего в себя объекты общего имущества.

Ключевым условием договора управления МКД является состав общего имущества (ч.3 ст.162 ЖК РФ), соответственно, если состав в договоре не определен, то и сам объект управления, по сути, отсутствует.

Какими последствиями грозит управляющей организации отсутствие состава общего имущества собственников недвижимости в МКД в следующих случаях:

  • возникновение аварийной или внештатной ситуации;
  • выписанное ГЖИ предписание, требующее устранения нарушений, возникших в процессе содержания общедомовых объектов.

В случае с ситуацией, описанной в первом пункте, управляющей компании предстоит выяснять отношения с жильцами и пытаться разобраться в том, кто будет заниматься обслуживанием общедомовых конструкций и оборудования, а также устранением поломок. Ситуация же с предписанием ГЖИ грозит штрафными санкциями. В случае неисполнения или неполного исполнения предписаний ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ может быть назначен штраф от 500 до 300 тысяч руб. и лишение компании лицензии сроком на 3 года.

На данной почве и возникают судебные споры. Часто встречающаяся ситуация в судебной практике по данному вопросу – спор управляющих компаний и собственников жилья МКД о принадлежности определенных помещений к общедомовым объектам. Именно в данном случае пригодится грамотно составленный договор, в котором будет определен и зафиксирован состав общедомового имущества. Он поможет доказать в суде свою правоту и оспорить решение контролирующего органа.

Например, если ГЖИ выписала предписание, требующее приведения в порядок придомовой территории, такое решение можно оспорить, если данный участок земли не определен в составе общедомового имущества. Практически всегда придомовая территория ограничивается расстоянием в 1 метр, соответственно, придомовой территорией не является участок земли, находящийся дальше. Как следствие, управляющая организация не обязана поддерживать надлежащее состояние данного участка земли.

Исходя из вышеописанных ситуаций, следует, что для УО очень важно, заключая договор с жильцами дома, утвердить перечень общедомовых конструкций и оборудования. Принятая мера поможет защитить интересы компании в спорных ситуациях. Зафиксированный состав общедомового имущества должен являться ключевым условием договора управления домом.

Как происходит определение общего имущества МКД поэтапно

Этап 1. Формируется группа из представителей собственников

Общее собрание собственников определяет группу людей или человека, которые проведут работы, призванные выявить перечень общего имущества МКД. Перечень будет утвержден общим собранием. Определить состав могут:

  • сами собственники жилья;
  • правление товарищества собственников жилья;
  • специалисты в сфере проведения строительно-технических экспертиз, управляющие, подрядчики, с которыми был заключен договор.

Этап 2. Определение состава общего имущества

Представители, которых утвердили собственники жилья, совершают обход дома, совершая следующие действия:

  • осматривают общедомовое имущество;
  • составляют список общедомового имущества с описанием, в котором указываются границы (в бумажном документе фиксируется результат осмотра);
  • оформляют акт о тех. состоянии объектов, относящихся к общедомовым.

Перед тем как приступить к осмотру и формированию списка, следует сделать запрос в БТИ или органы Роснедвижимости о предоставлении технической документации на дом: поэтажные планы технических помещений, подробные объяснения, кадастровый паспорт. Все это нужно для того, чтобы правильно определить объекты, их функциональное назначение, правильно составить перечень.

При составлении перечня можно опираться на «Правила содержания общего имущества», в которых представлен типовой перечень объектов МКД, относящихся к общедомовому имуществу. Перечень удобно представить в виде таблицы, где будут указаны сами объекты с подробным описанием, указанием количества, наличием или отсутствием тех. документации и их технические характеристики. Под техническими характеристиками может подразумеваться мощность (если это оборудование), размеры, площадь. Под описанием подразумевается тип объекта (оборудование, помещение, инженерные системы, конструкция и проч.), его функциональное назначение, материал изготовления, отделка и др.

Помимо вышеперечисленных действий также определяется, в каком техническом состоянии пребывают общедомовые объекты. Для выполнения данных работ могут быть привлечены сведущие специалисты, которые обладают достаточными познаниями для того, чтобы правильно оценить тех. состояние объектов. Это очень важно, так как в дальнейшем на основании полученных сведений будет определена потребность в выполнении работ и объем требуемых работ для приведения в надлежащий вид общедомовых объектов, будут планироваться предстоящие работы по улучшению состояния объектов.

Основываясь на полученных сведениях, общедомовое собрание жильцов дома определяет перечень общедомового имущества.

Этап 3. Утверждение состава общего имущества

После осмотра здания и составления перечня общедомовых объектов, собрание собственников утверждает перечень и акты осмотра, указывающие на их тех. состояние.

Какая документация на общее имущество МКД должна быть у собственника

В тех. документах, относящихся к МКД, указаны сведения о включенных в общедомовое имущество объектах и сведения об их техническом состоянии. Тех. документация на МКД состоит из:

  • документов тех. учета жилфонда, в которых содержится информация о состоянии общедомового имущества;
  • документов (актов) приемки объемов выполненных работ;
  • актов испытания, актов осмотра и проверки состояния, в котором пребывают инженерные системы, приборы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее помещения в доме. Актов, указывающих соответствие конструктивных частей здания (технические этажи, несущие и ограждающие конструкции, объекты, размещенные на участке земли, который прилегает к дому и также относится к общему имуществу, и другие элементы имущества) их эксплуатационным качествам, определенным требованиям;
  • инструкции по пользованию многоквартирным домом, составленной по форме, которую утвердил федеральный орган исполнительной власти, вырабатывающий государственную политику и осуществляющий нормативно-правовое регулирование в сфере архитектуры, строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (относится к домам, введенным в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.).

В инструкции застройщик (подрядчик) указывает рекомендации, на которые следует опираться, осуществляя содержание и ремонт общедомового имущества. Указывает рекомендуемые сроки эксплуатации определенных объектов МКД. Также в инструкции могут указывать свои рекомендации проектировщики, субподрядчики, поставщики стройматериалов и оборудования. Министерство регионального развития утвердило форму и алгоритм оформления инструкции приказом № 45 от 01.06.2007 года.

Иные документы, связанные с управлением МКД, включают в себя:

  • копию кадастровой карты земельного участка, которую удостоверил орган, ведущий государственный земельный кадастр;
  • выписку из ЕГРП, в которой содержится информация об утвержденных правах на объекты общего имущества;
  • копию градостроительного плана участка земли, которую заверил уполномоченный орган местного самоуправления (относится к многоквартирным домам, которые были построены, реконструировались или прошли капитальный ремонт на основании разрешения на строительство, которое было получено после того, как ПРФ установило форму градостроительного плана земельного участка);
  • документы, где указаны содержание и область действия сервитута или иного обременения. К документам прилагается заверенный соответствующим органом, занимающимся государственным учетом объектов недвижимости, план, где указаны область действия и границы сервитута либо иного обременения, имеющего отношение к части участка земли (пункт актуален при условии наличия сервитута);
  • проектные документы на дом, либо их копии, на основании которых многоквартирный дом строился или проводилась его реконструкция (при условии наличия);
  • другие документы, имеющие отношение к управлению МКД. Список подобных документов устанавливается на общем собрании жильцов дома (собственников).

Технические документы принадлежат собственникам недвижимости в МКД. При составлении договора управления многоквартирным домом актуально указать отдельным пунктом управляющую компанию, как ответственную за хранение и обновление документации.

Если на общедомовом собрании собственников МКД принимается решение изменить способ управления домом или выбирается другая управляющая компания, прежняя управляющая организация обязана за 30 дней до окончания действия договора управления передать всю тех. документацию и другие документы, относящиеся к управлению многоквартирным домом выбранной управляющей компании, товариществу собственников, кооперативу, либо самим собственникам жилья, если было принято решение управлять домом без посредников, силами собственников недвижимости в МКД. В таком случае документы передаются одному собственнику, утвержденному протоколом общего собрания, либо, если такового нет, любому собственнику помещения в МКД.

Как решаются споры, связанные с правами на общее имущество МКД

Появляется все большее число конфликтов и споров, разбираемых в суде, связанных с возможностью классифицировать какое-либо имущество МКД, обычно помещения, в качестве общего имущества.

Список помещений, входящих в состав общего имущества МКД, регламентируется ЖК РФ, а также утвержденными «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Объекты, определяемые как общедомовые, тем не менее, часто покупаются различными лицами. Возникают и обратные ситуации, когда собственники МКД через суд просят признания за ними права общей долевой собственности на объекты, которые не являются общедомовыми соответственно действующему законодательству.

При отнесении помещения к общему имуществу учитывается:

  • дата приватизации/продажи (произведена до/после 1 января 1995 г). Понятие «общее имущество» (в формулировке «общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме») впервые введено ст. 290 ГК РФ, начавшего действие в 1995 году. Ранее существовал список объектов коллективной собственности согласно ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики». Этот список из всех помещений многоквартирного дома включал в себя только технические подвалы. В настоящее время Закон утратил силу;
  • дата, когда собственники МКД узнали/должны были узнать о том, что права их общей собственности на помещение, определяемое Законом как общее имущество МКД, были нарушены. Ст. 195-208 ГК РФ содержат понятие, а также определение исковой давности (срок, выделенный для защиты нарушенного права по иску пострадавшего лица). Суммарный срок исковой давности - 3 года с даты, когда истец узнал/должен был узнать, что право было нарушено. Если срок исковой давности истек – это служит основанием в суде для вынесения решения отказать в иске. То есть, если сделка купли-продажи помещения, относящегося согласно Закону к общему имуществу МКД, осуществилась за 3 года до этого момента, и собственники знали о том, что сделка совершается, а иск в суд подали только сейчас – иск не будет принят к рассмотрению. В ситуации, когда собственники не были своевременно извещены о нарушившей их права сделке, срок исковой давности составляет 3 года с даты, когда они узнали о совершенной сделке. В течение этого срока они могут оспорить сделку через суд;
  • для чего предназначено помещение соответственно проекту;
  • какие средства были израсходованы на создание этого объекта.

Документы, которые могут служить доказательством принадлежности имущества к общей долевой собственности собственников МКД:

  • постановление, выданное органами государственной власти/местного самоуправления о факте приема в эксплуатацию объектов недвижимости с оконченным строительством. Такое постановление позволяет сделать вывод о существовании спорного помещения в момент сдачи МКД в эксплуатацию, либо пристройка была сделана позже указанных сроков. Также на основании этой документации можно понять, самостоятельный ли это объект, является ли его предназначением обслуживание двух и более помещений МКД;
  • строительная и проектная документация. Указывает на наличие/отсутствие в спорном помещении инженерных систем или другого оборудования, предназначенного для обслуживания двух и более помещений МКД;
  • материалы, собранные организациями, проводящими тех. инвентаризацию. Так определяется назначение и возможность независимого применения помещения.

Практика разрешения вопросов, связанных с защитой прав на общее имущество МКД через суд, позволяет сделать вывод о том, что возникающие споры на тему, является ли рассматриваемое помещение в МКД частью общего имущества или оно обособлено структурно, часто решаются в пользу собственников с признанием помещения МКД общим имуществом (чаще такие споры возникают из-за подвальных помещений).

Если доказательств для отнесения помещения к общему имуществу недостаточно, то, опираясь на нормы Закона, решение подобных споров в суде выносится в пользу второй стороны.

Что включено в содержание и ремонт общего имущества МКД

Согласно правилам содержания общего имущества МКД, которые утвердило постановление Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г., общее имущество в МКД обязаны содержать соответственно требованиям, закрепленным в законодательстве РФ. Речь идет также о санитарно-эпидемиологической безопасности населения, защите прав потребителей, тех. регулировании. Эти правила также определяют перечень работ по ремонту общего имущества МКД.

Состояние общего имущества должно обеспечить:

  • доступность использования жилых/нежилых помещений, мест общего пользования, участка земли, закрепленного законом за многоквартирным домом;
  • соблюдение всех прав и законных интересов собственников и иных заинтересованных лиц;
  • следование необходимым характеристикам надежности и безопасности МКД
  • отсутствие угроз для жизни и здоровья людей;
  • сохранение имущества физлиц, либо юр. лиц, а также государственного, муниципального, прочего имущества;
  • сохранность архитектуры МКД соответственно проектной документации, разработанной для постройки или реконструкции МКД;
  • готовность инженерных систем, общедомовых приборов учета потребления, прочего общедомового оборудования к предоставлению собственникам, живущим в МКД, коммунальных услуг соответственно «Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам».

Содержание общего имущества МКД включает:

  • регулярную уборку, а также санитарно-гигиеническую обработку мест общего пользования, участка земли, являющегося частью общедомового имущества;
  • осмотр, производимый собственниками помещений и указанными п. 13 Правил ответственными лицами. Осмотр должен обеспечить своевременное обнаружение несоответствия текущего состояния объектов существующим нормам законодательства, выявить угрозу безопасности жизни и здоровью граждан;
  • обеспечение уровня температуры и влажности в помещениях общего пользования соответственно нормам, установленным законом;
  • обеспечение освещением мест общего пользования;
  • соблюдение правил пожарной безопасности и принятие соответствующих мер согласно законодательству о пожаробезопасности;
  • сбор и вывоз бытовых отходов, в том числе отходов, образующихся в итоге деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, использующих нежилые (встроенные/пристроенные) помещения в МКД;
  • ремонт, текущий и капитальный;
  • работы по подготовке к сезонной эксплуатации, содержание общего имущества, перечисленного в п. 2, подпунктах а-д Правил;
  • содержание компонентов благоустройства, прочих компонентов, предназначенных для эксплуатации, обслуживания и благоустройства объектов МКД, находящихся на участке земли, являющемся частью общего имущества;
  • содержание и уход за озеленением, расположенным на участке земли, являющемся частью общего имущества.

В состав работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД не входят следующие услуги:

  • содержание и ремонт внутриквартирных инженерных коммуникаций, не относящихся к общедомовым;
  • содержание и ремонт дверей, ведущих в квартиры, окон и дверей внутри жилых и нежилых помещений, не относящихся к помещениям общего пользования;
  • замена разбитых оконных и балконных стекол, работы по утеплению оконных, балконных проемов, входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не относящихся к помещениям общего пользования;
  • уборка и благоустройство земельных участков, не являющихся частью общего имущества;
  • озеленение и уход за компонентами озеленения (кустарниками, деревьями, газоном и цветниками), расположенными на участках земли, не относящихся к общему имуществу.

Федеральные и местные органы исполнительной власти РФ осуществляют госконтроль над содержанием общего имущества в пределах своей компетенции.

На кого возлагаются расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД

Собственники нежилых помещений несут все траты, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД.

Статус собственников нежилых помещений отличается от статуса собственников жилых помещений. Собственник нежилого помещения:

  • имеет право на заключение договора на коммунальные услуги напрямую со снабжающими организациями;
  • обязан платить за определенные коммунальные услуги, аренду по тарифам/ценам, отличающимся от тарифов и цен, зафиксированных для населения;
  • не имеет права на получение субсидии и дотации на оплату содержания и ремонта общего имущества МКД.

Управляющая компания часто сталкивается с проблемой взаимодействия с собственниками нежилых помещений. Речь идет о расходах на капремонт, оплате услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.

Собственники и арендаторы нежилых помещений исправно платят за потребляемые коммунальные услуги, но не считают нужным оформлять договора на оказание УО услуг, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества, не хотят оплачивать расходы по данной статье.

Помимо самого нежилого помещения, собственник владеет долей в общем имуществе МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). На собственника, согласно законодательству, возлагается бремя содержания имущества, которое ему принадлежит (ст. 210 ГК РФ). Собственник помещений МКД по закону несет только часть расходов на капремонт МКД, на содержание общего имущества. Эти расходы пропорциональны размеру его доли в общем имуществе МКД (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений МКД обязаны брать на себя бремя расходов соответственно их долям в общем имуществе. Если управлением МКД занимается УО, собственники оплачивают счета, поступающие из этой компании.

Общее имущество МКД: судебная практика по вопросам содержания и ремонта

Одновременно с правом собственности на помещение собственник берет на себя обязательства по участию в расходах на содержание общего имущества в силу действующего законодательства. Эти обязательства не обусловлены заключением договора с УО, под чьим управлением находится МКД.

УО занимается деятельностью, связанной с содержанием и ремонтом общего имущества, основываясь на договорах управления. Договора заключаются согласно решению общедомового собрания собственников жилых помещений. УО оказывает услуги собственникам всех помещений МКД.

Собственники нежилых помещений потребляют такие услуги вне зависимости от наличия подписанного договора, акта оказания услуг, подписания сдачи-приемки работ, фактического перечисления денежных средств в счет оплаты услуг.

Даже если такой собственник по факту не пользуется общедомовым имуществом или его компонентами – это не основание для освобождения от обязанности нести расходы на его содержание. К примеру, организация может быть собственником и не пользоваться лифтом или кровлей, но при этом она должна оплачивать их содержание и ремонт. Порой собственники ошибаются, полагая, что условия договора управления МКД, заключенного истцом, не распространяются на всех собственников помещений в МКД (жилых и нежилых). В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления МКД одинаковы для всех, без исключения, собственников.

Вывод о том, что собственник нежилого помещения, встроенного или встроенно-пристроенного, несет расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, подтверждается большим количеством материалов из судебной практики. В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общедомового имущества пропорционально его доле в нем.

Наряду с платой за услуги по управлению домом, плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту включена в плату за содержание и ремонт жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Используемая в ЖК формулировка «плата за жилое помещение» не свидетельствует о том, что собственники нежилых помещений ее вносить не должны.

Собственник по требованию может получить перечень проведенных работ по содержанию общего имущества МКД с указанием расходов по каждому виду работ.

В случае, если управление домом осуществляет управляющая организация, собственники обязаны платить конкретной УО. Это определяется п. 7 ст. 155 ЖК РФ. Действие этой нормы не связано с наличием или отсутствием договора, заключенного между собственником и УО.

Законопроект № 444248-4 «О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса Российской Федерации», предлагал ввести в ЖК норму, прямо устанавливающую обязанность по оплате и содержания и ремонта общего имущества. В отзыве на данный законопроект Правительство РФ отметило, что поправки не требуются, так как существует несколько взаимосвязанных норм ЖК, регламентирующих обязанности собственников нежилых помещений оплачивать содержание и ремонт общего имущества. Примеры судебной практики также подтверждают данную позицию.

Арбитражные суды, как правило, берут за основу нормы о неосновательном обогащении. В соответствии с . 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, без оснований временно использующее услуги, предоставленные другим лицом, обязано возместить потерпевшему то, что оно сохранило вследствие такого пользования, по цене, актуальной во время окончания пользования, и в том месте, где оно происходило. Вероятную точку по этому вопросу в судебной практике поставило постановление от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, принятое Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ).

Ссылаясь на данное постановление, УО может обосновать исчисление размера расходов, исходя их жилищных тарифов, утвержденных органами местного самоуправления, а также обосновать то, что обязанность собственника нежилого помещения не связана с заключением договора с организацией, управляющей МКД.

УО вначале должна доказать сам факт оказания услуг, тогда суд подтвердит ее право на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения. Услугу нельзя передать от исполнителя заказчику, она не имеет материально-вещественного выражения. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. Судебная практика в качестве доказательства широко использует акты об оказании услуг. Однако явно, что собственник, не подписавший договор, скорее всего не подпишет такой акт.

Итак, УО должна предоставить подтверждение самого факта ведения деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором по закону принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами могут являться договоры с подрядчиками, в которых в качестве объекта указан определенный МКД, также желательно иметь решения судов о взыскании с жителей указанного дома долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Как осуществляется капитальный ремонт общего имущества МКД

Рано или поздно мероприятием, необходимым для МКД становится капитальный ремонт. Такой ремонт влияет не только на внешний вид дома, но и на внутреннее его обустройство. Для каждого МКД на территории России создается отдельный фонд капитального ремонта общего имущества МКД. Он представляет собой финансовый объем, складывающийся из нескольких параметров.

По сути, фонд капитального ремонта общего имущества в МКД – это счет, куда зачисляются и хранятся денежные средства. С согласия жильцов и предоставления плана сметы представители ТСЖ или ЖСК, а также государственные органы получают доступ к этим средствам.

Со стороны управляющей компании и государства осуществляется строгий контроль над фондом капитального ремонта. В ситуации, когда собственники испытывают сомнения в правомерности расходования их денежных средств, данные органы отчитаются обо всех совершенных расходах.

В пополнении фонда на капремонт МКД принимает участие конкретный круг лиц, заинтересованных в фактическом проведении работ, связанных с ремонтом МКД. Ст. 169 ЖК информирует о том, кто должен производить взносы с этот фонд и о том, как происходит формирование денежных средств в этой структуре:

  • Обязательные и основные плательщики – лица, являющиеся собственниками и проживающие в многоквартирном доме. Каждый месяц они выплачивают взнос на капитальный ремонт общего имущества МКД. Размер взносов индивидуален, их сумма зависит от суммарного метража помещений, находящихся в собственности у конкретного владельца.
  • Неплательщики - еще одна категория собственников, помогающая формированию фонда капремонта. Ст. 155 ЖК применяет пени к злостным неплательщикам. Пеня растет от месяца к месяцу. Через суд УО взыскивает с неплательщика единоразовую выплату задолженности, к этой санкции порой добавляются и другие. Все денежные средства, взысканные с неплательщика, тоже вносятся в фонд капитального ремонта
  • Субсидии и дотации местного органа самоуправления формируют еще один финансовый поток. Помощь денежными средствами осуществляется в рамках соответствующих региональных программ.

Если есть желание или необходимость как можно быстрее приступить к капремонту, не имеющие достаточных финансовых средств на счете собственники могут взять кредит или добавить собственные денежные средства в фонд капремонта своего дома.

Контроль над действиями, связанными с наполнением фонда на капремонт, а также с расходованием этих денежных средств, осуществляет ряд органов.

Контроль, в первую очередь, обязаны проводить ТСЖ и ЖСК, но уровень доверия к этим структурам часто бывает низким и владельцы помещений не торопятся получить от них пояснения по движению средств.

Организации, в которых располагаются фонды (региональные операторы или банки), тоже осуществляют контроль над средствами на капремонт. Деньги из фонда не перечисляются без определения цели и в чужие руки. Организации, как коммерческие, так и не коммерческие, контролируют доступ к фонду. Его должны иметь только лица, установленные законодательно.

Все расходы из фонда капремонта не проходят мимо местного самоуправления. Соответствующие структуры этого органа совместно с УО составляют смету работ. Банки выдают конечную сумму соответственно разработанной смете.

На каких условиях осуществляется аренда общего имущества МКД

Решением собственников помещений общедомовые объекты передаются в пользование как одному из собственников, так и третьему лицу, в том числе УО. Использование общего имущества МКД не должно привести к нарушению прав и законных интересов физлиц, живущих в доме, а также юр. лиц, имеющих в собственности помещения в данном МКД.

Распространенное использование общедомовых объектов – расположение на стенах и крыше МКД антенн, наружной рекламы, элементов системы вентиляции, оборудование помещений чердака или подвала под офис управляющей организации.

Согласно установленным законодательством пределам, собственники помещений МКД (жилых и нежилых) используют и распоряжаются общедомовым имуществом. Поскольку имущество в общей долевой собственности – единое целое, а собственники по отношению к нему выступают как единое лицо, то они должны приходить к единому решению по отношению к компонентам общего имущества. Такое решение должно приниматься согласно действующему гражданскому и жилищному законодательству.

В соответствии с принципом квалифицированного большинства принимается решение об использовании общедомового имущества. Как минимум 2/3 голосов от общего числа должно быть отдано «За» принятие решения.

Если общая полезная площадь дома составляет 8455,7 м², решение принимается собственниками, владеющими в сумме не менее 5637,1 м² (8455,7 × 2/3 голосов).

При необходимости реконструкции общедомового имущества, его переустройства или перепланировки, которая повлечет за собой уменьшение размера, в том числе участка земли и объектов, находящихся на этом участке, нужно 100 % голосов всех собственников (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Градостроительный кодекс от 02.04.2014 выдвигает такое же требование. П. 6.2 ст. 51 ГК РФ гласит о том, что разрешение на реконструкцию МКД требует решения общего собрания собственников, принятого согласно правилам жилищного законодательства (как минимум 2/3 голосов от общего числа). Если планируется уменьшение размера общего имущества в МКД, то нужно согласие всех собственников помещений.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль