Непосредственное управление МКД: плюсы и минусы

2380
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Выбранная форма управления домом определяет его благосостояние и объем коммунальных платежей жителей. Из этой статьи вы узнаете про непосредственное управление МКД. Мы рассмотрим особенности этой формы хозяйствования и пошаговые этапы перехода к ней.

Непосредственное управление МКД – скоординированные действия владельцев жилого имущества многоквартирных домов либо привлекаемых лиц, направленные на обеспечение комфортных и безопасных условий для проживающих. Непосредственное управление собственниками МКД, как и другие способы управления многоквартирными домами, регулирует ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

В 2015 году начал действовать Федеральный закон № 255, повлекший за собой изменения в ЖК РФ. С этой поры такого способа управления МКД, как непосредственное управление, практически не существует.

В основном городской жилищный фонд состоит из многоэтажек, а они не относятся к тем категориям, к которым допускается применение непосредственной формы управления МКД. Такими домами по законодательству можно управлять только двумя способами:

  • при помощи ТСЖ (товарищества собственников жилья) либо ЖК (жилищного кооператива);
  • заключив договор с УК (управляющей компанией).

Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях разрешено, если в доме не больше 16 квартир. Но так как в нашей стране еще немало 2-этажных домов с маленьким числом квартир, то пока нельзя говорить об исключении данного способа хозяйствования.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД 

Если дом управляется определенной компанией, то под ее ответственность переходит оплата всех услуг ЖКХ. В список ее обязанностей также входят всевозможные оповещения и уведомления о новых тарифах, ведение документации. Однако при непосредственной форме управления МКД все по-другому.

Преимущества непосредственного управления МКД

  • Приняв решение перейти к непосредственной форме управления МКД, все собственники квартир должны лично от себя перезаключить каждый договор на оплату услуг ЖКХ. Жильцам это выгодно, так как отныне они сами несут за себя ответственность и у них не будет возникать проблем из-за долгов своих УК. Платить за коммунальные услуги жильцы будут без посредников в те организации, которые их предоставляют.
  • Непосредственное управление МКД предполагает еще одно преимущество: отныне никто не припишет жильцам придуманные суммы. Многие собственники замечают, что в квитанции вдруг обнаруживаются непонятные начисления, всевозможные «ошибки» в перерасчетах. При непосредственном управлении собственниками МКД такие моменты им не будут досаждать.
  • При возникновении задолженности (к примеру, за воду у одних жильцов) спрос будет только с этой квартиры, и соседей это не коснется. Все выплаты при непосредственной форме управления МКД становятся абсолютно прозрачными, а стоимость дополнительных услуг делится между квартирами дома или подъездами поровну. Все вопросы, касающиеся благоустройства, переоборудования, и прочие бытовые моменты обсуждаются сообща.
  • Техническая работа, поддерживающая дом в хорошем состоянии, при непосредственном управлении МКД может быть выполнена соответствующей нанятой организацией. При найме важно правильно заключить договор, в котором нужно указать, что конкретно и в какие сроки должна сделать компания.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

  • Непосредственная форма управления МКД подразумевает, что вся деятельность, связанная с улучшением дома, носит добровольный характер. Если жильцы нескольких квартир решат установить видеодомофон, то не факт, что весь дом захочет этого и будет сдавать деньги. Никакого принуждения здесь быть не может, инициаторы будут располагать ровно той суммой, которую сдадут согласные жильцы.
  • Не так-то просто выбрать представителя власти среди жильцов. Это должен быть человек, который возьмет на себя ведение всей документации и прочие аспекты обширной деятельности. Такой труд не оплачивается при непосредственном управлении МКД, а обязанностей у управляющего немало. Бывает сложно найти альтруистичного человека, готового постоянно бесплатно решать проблемы многоквартирного дома.
  • Каждая семья в доме должна будет перезаключить договоры на услуги ЖКХ и вовремя платить за них. А еще кому-то придется ходить по квартирам и контролировать это.
  • Самой распространенной проблемой при выборе непосредственной формы управления МКД является качество услуг, которые поставляют фирмы. Законом в данном случае не определено, кто отвечает за это. Понятно, жильцы самостоятельно выбирают организации, но как определить, что компания подходящая? К примеру, по закону фирма должна подать в дом горячую воду к определенной дате. По факту это сделали в срок, вот только до последнего этажа она не доходит почему-то или доходит чуть теплая. И организация водоснабжения при непосредственном управлении МКД не отвечает за это.
  • Отсутствует государственная поддержка. Муниципальная и федеральная помощь дому, который перешел на непосредственную форму хозяйствования, больше не доступна. Жильцы сами взяли на себя траты – настоящие и будущие. И если, допустим, будет необходима детская площадка, то жильцы самостоятельно должны решать этот вопрос, используя свои средства и свои силы. А если в сооруженных конструкциях будет нарушение каких-то норм, то за последствия отвечают все.
  • При непосредственном управлении собственниками МКД есть момент, связанный с ведением документации и отчетностью. Например, на собрании жильцов было решено, что выбранный представитель станет предоставлять отчет 5 числа ежемесячно. А если он не сделает этого либо выяснится, что он нечистоплотен в финансах, то на кого ляжет в таком случае ответственность при непосредственном управлении МКД?
  • Непосредственное управление МКД закрывает возможность претендовать на средства, которые выделяет город на капитальный и текущий ремонт. Это указано в законе. При форме самоуправления все проблемы решают жильцы самостоятельно и на добровольной основе.

Как происходит обслуживание дома при непосредственном управлении

Поддерживать наружные инженерные сети должна ресурсоснабжающая организация, а внутридомовые инженерные системы – жильцы дома (как и по договору энергоснабжения). Обслуживание при непосредственном управление МКД собственники должны производить своими силами или при помощи привлекаемых ими по договору подряда организаций.

Отметим, что согласно ч. 3 ст. 164 ЖК РФ по решению, принятому на собрании жильцов при непосредственной форме управления МКД, от имени собственников жилого помещения может осуществлять деятельность по отношению к третьим лицам один из всех собственников помещения либо лицо, которое не является в этом МКД собственником, но наделено такими полномочиями. Это удостоверяется доверенностью, которую ему выдают все или большинство собственников этого МКД с непосредственной формой управления.

В п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, сказано о том, что состояние общедомового имущества должно соответствовать требованиям законодательства РФ, включая санитарно-эпидемиологические требования, правила о техническом регулировании, Закон о защите прав потребителей. Необходимо соблюдать характеристики надежности и безопасности дома, безопасность жизни и здоровья граждан, а также требования о сохранении имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, в том числе и при непосредственной форме управления МКД.

Общедомовое имущество состоит из:

  • помещений общего пользования – лестничных площадок, лестниц, чердаков, коридоров, лифтов, лифтовых шахт и другого оборудования, используемого при обслуживании помещений МКД;
  • крыш;
  • ограждающих конструкций – балконных и перекрывающих плит, несущих колонн;
  • ненесущих конструкций – окон, дверей помещений общего пользования, парапетов, перил;
  • земельного участка, границы которого определены кадастровым учетом;
  • разного оборудования внутри МКД и за его пределами, обслуживающего все помещения многоквартирного дома;
  • других объектов, обслуживающих МКД, предназначенных для его использования и благоустройства.

Пошаговая организация управления при непосредственном управлении МКД

Шаг 1. Создаем инициативную группу

Создание непосредственного управления МКД начинается, как и любые перемены, с инциативы людей-энтузиастов. Первым делом нужно найти собственников (желательно представителей от каждого подъезда), желающих перейти на новую форму управления домом и готовых взять на себя многочисленные грядущие хлопоты.

Сначала инициативная группа составляет список всех собственников, информирует каждого о предстоящих планах, разъясняет жильцам преимущества непосредственной формы управления МКД и привлекает максимальное число жильцов. Далее следует оповестить людей о том, что будет проведено общее собрание. Сделать это можно при помощи писем с указанием даты, времени собрания, места и темы, разложив их по почтовым ящикам жителей.

Шаг 2. Проводим собрание собственников

Жилищный кодекс предусматривает, что форму управления МКД — непосредственное управление либо иную — выбирают на общем собрании, и принятого решения должен придерживаться каждый собственник. Собрания могут быть традиционными (очными), а также заочными.

В случае очной формы нужно заблаговременно выбрать место сбора жителей. Встреча может быть организована во дворе или в близлежащих общественных заведениях (школах, клубах и пр.). Естественно, договариваться нужно заранее. Под очным голосованием подразумевается присутствие на встрече собственников либо их представителей, сразу принимающих решение о переходе на непосредственную форму управления МКД. Правда, зачастую такое собрание проблематично из-за безынициативных жильцов, безразличных к новшествам, например пожилых людей и арендаторов.

В таком случае лучше воспользоваться заочной формой собрания, где голосование происходит следующим образом: собственники письменно оглашают свое решение по поводу непосредственного управления МКД в подготовленном заранее бюллетене и отдают письмо по указанному адресу. Согласно ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собрание жильцов признается состоявшимся в том случае, если участвовало более 50 % собственников МКД. Число голосов от жильца определяет доля его собственности.

Собрание организуется для решения трех вопросов.

  1. Переход на непосредственное управление МКД.
  2. Выбор того, кто будет представлять интересы собственников МКД при взаимодействии с обслуживающими компаниями и различными органами. Также есть возможность выбора комитета (или совета) дома, когда он состоит более чем из четырех квартир. Официальная регистрация этого домового органа не нужна. В совете может состоять как один председатель-собственник, так и все собственники-жильцы.
  3. Процедура оформления документов на обслуживание МКД.

Пригласите местную администрацию ли

бо предложите ей проголосовать (например, «за» или «против» принятия непосредственного управления МКД), как этого требует закон. После проведения собрания необходимо оформить протокол, подписать который должны все члены комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбираем обслуживающие организации

По ст. 164 ЖК РФ (п. 2, 3) при непосредственной форме управления МКД каждый собственник обязан заключать договор на водо-, газо-, электроснабжение и отопление. Если собственники доверили это одному человеку (и есть оформленная доверенность), то он может заключать такие договоры от имени жильцов-собственников.

Для заключения прямого договора требуются:

  • копия документа по решению собрания жильцов по переходу на непосредственную форму управления МКД;
  • копия документа по решению собрания по выбору председателя, который будет производить непосредственную работу с обслуживающими компаниями;
  • копия технического паспорта жилого дома;
  • заявление на заключение договора на имя руководящего лица той фирмы, что будет обслуживать дом;
  • доверенность, которую необходимо заверить у нотариуса.

Так оформляют документацию при непосредственном управлении МКД по всем видам обслуживания и ремонту, например вывозу мусора, лифтовым работам и т.д. В том случае, когда дом состоит из 12 квартир и меньше, жильцы не обязаны заниматься привлечением подрядчиков. При найме всю сумму, уплачиваемую за услуги, распределяют среди жильцов, подписавших договор с подрядчиком. Жильцы, не заключавшие договор, обязаны возмещать другим собственникам свою долю из уплаченной суммы.

Какой договор придется заключить для непосредственного управления МКД

Существует два варианта договоров для заключения прямой формы хозяйствования.

1. Договоры по ремонту и эксплуатации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). С их помощью обеспечиваются общие нужды собственников жилья по имущественному содержанию МКД. Речь идет о договорах по обслуживанию коммуникационных систем в доме, связанных с уборкой, вывозом мусора, эксплуатацией лифтовой системы и т. п. Правительственным постановлением от 13 августа 2006 г. № 491 были утверждены правила содержания имущества в МКД, которое принадлежит жильцам по праву общей долевой собственности при непосредственном управлении МКД.

Договор по оказанию услуг и/или выполнению деятельности в направлении общедомового имущества в МКД гласит, что управляющая компания, когда имеется запрос от жильцов при непосредственном управлении МКД, за определенные сроки предоставляет услуги и/или выполняет работы, которые имеют своей целью содержание и ремонт совместного имущества.

Договор по оказанию услуг и выполнению работ, направленных на содержание и ремонт общего имущества МКД, заключается собственниками по итогам общего собрания. Сторонами здесь является большинство собственников, если доля этих людей в праве на собственность общего имущества составляет более 50 %. При непосредственной форме управления МКД представителем всех собственников может быть и один человек по решению, принятому на общем собрании, либо основываясь на доверенностях, которые были выданы каждым собственником.

2. Договоры ресурсоснабжения, под которыми подразумеваются соглашения о водоотведении, горячем и холодном водоснабжении, электро- и газоснабжении, отоплении. Они заключаются собственниками жилого дома в индивидуальном порядке. Такие договорные отношения при непосредственной форме управления МКД основываются на утвержденных постановлением Правительства от 06 мая 2011 г. Правилах № 354 о предоставлении гражданам коммунальных услуг, в которых говорится, что ресурсоснабжающая компания обязана предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества всем потребителям.

Итак, границы ответственности за услуги по водоотведению, горячему и холодному водоснабжению, электро- и газоснабжению, отоплению устанавливаются в договорах по ресурсоснабжению. Обслуживание и содержание наружных инженерных коммуникаций при непосредственном управлении МКД должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией. В то же время внутридомовые инженерные сети содержатся за счет средств собственников квартир этого дома. Работу будут проводить жители либо своими усилиями, либо путем найма по отдельному договору подряда.

В п. 42 Правил № 491 по содержанию общего имущества в МКД, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г., сказано, что сторона, оказывающая услуги и выполняющая деятельность при непосредственном управлении МКД, несет ответственность перед собственниками в случае нарушения обязательств и следит за надлежащим содержанием общедомового имущества по законодательству РФ и по условиям договора.

Какие вопросы нужно решить с управляющей компанией, переходя на непосредственное управление МКД

Когда собственники помещений многоквартирного дома принимают решение о выборе непосредственной формы хозяйствования и о том, что с УК будет перезаключен договор, она должна предоставить ресурсоснабжающим организациям в полном объеме данные, необходимые для перехода потребителей коммунальных услуг на непосредственное управление МКД.

Когда управляющая организация подготавливает для собственников помещений предложения по смене варианта своей деятельности, она должна также предоставить им полный объем достоверной информации о возможных последствиях перехода ими на непосредственную форму управления МКД.

Основными препятствиями к получению согласия жильцов многоквартирного дома на смену формы управления с УК на непосредственное управление собственниками МКД становятся нормы, прописанные в ч. 15 ст. 161 ЖК РФ об ограничении ответственности ресурсообеспечивающей организации за предоставление ресурсов надлежащего качества лишь до границы общедомового имущества в многоквартирном доме:

«15. Компания, предоставляющая ресурсы, которые нужны для надлежащего предоставления коммунальных услуг, несет ответственность за предоставление и качество данных ресурсов фактически до границы с общим имуществом в МКД и до границы внешнедомовых сетей его коммунального обеспечения, когда иное не предусмотрено договором с этой компанией.

16. Ответственный за осуществление при непосредственном управлении МКД содержания и ремонт общедомового имущества обязан производить обеспечение состояния этого имущества на соответствующем уровне для предоставления коммунальных услуг».

Пункт 103 Правил № 354 говорит об отсутствии обязательств у РСО по уменьшению потребителями платы за коммунальные услуги, если вина в нарушении их качества лежит не на РСО, а на организации, которая обслуживает внутренние инженерные системы дома (здесь – по вине УК). При этом жильцы, пользующиеся коммунальными услугами, имеют право требовать возмещения убытков с управляющей компании. Так как пользователи не платят при непосредственном управлении МКД в управляющую организацию, то предъявлять на возмещение убытков потребителю будет очень проблематично. По правилам перерасчета оплаты за коммунальные услуги при нарушении качества коммунальных услуг предусмотрено понижение оплаты лицам, ее начисляющим.

В таких ситуациях, когда при непосредственном управлении МКД факт возмещения убытков собственнику зависит от его решения (в том числе и в момент выбора им непосредственной формы управления МКД), наниматель квартиры должен пересчитать объем оплаты за услуги ЖКХ в случае ненадлежащего их качества, и это не будет зависеть от того, кто их предоставляет в МКД — ресурсоснабжающая организация или управляющая компания, так как наниматель здесь имеет право требовать этот перерасчет по Закону «О защите прав потребителей».

Во избежание подобных прецедентов мы считаем, что переход на новые договорные отношения с жильцами (при непосредственном управлении МКД) управляющая организация сможет осуществить лишь при согласии РСО принять на себя обязательства по пересчету размеров платы за коммунальные услуги собственникам в связи с предоставлением услуг ЖКХ ненадлежащего качества по вине управляющей компании с дальнейшим предъявлением пересчета услуг ЖКХ в ее адрес как возмещение убытков с виновного лица (по ст. 16 Гражданского кодекса РФ).

Мы можем порекомендовать всем управляющим компаниям в связи с желанием собственников жилья перейти на непосредственный способ управления МКД внимательно подойти к предварительному решению вышеописанных проблем. В обязательном порядке уведомите своих клиентов о том, что ваши договорные отношения имеют отныне другой формат, и он не приведет к несоблюдению их прав по Закону «О защите прав потребителей» по отношению к исполнителям услуг ЖКХ и по расчетам за них.

В наши дни большинство специалистов в среде ЖКХ невысоко оценивают непосредственное управление в МКД, ведь такая форма хозяйствования нередко ведет к его разрушению. Руководители часто поднимают вопрос об окончательном исключении подобного управления из закона. Как могут несколько десятков людей управлять домом? Ведь у всех имеются разное мнение, свой опыт, свои дела. Многоквартирный дом непрерывно нуждается во внимании, заботе, труде. При непосредственной форме управления МКД нужно постоянно заниматься домом – его обслуживанием, ремонтом, уборкой, а также проводить работы надлежащего качества по предотвращению и устранению всевозможных неприятностей. Непосредственная форма управления МКД с ее манящей «экономией на квартплате» при внезапной аварии рискует вылиться в реальное ЧП. Когда отсутствует централизованное управление, это может привести к печальным последствиям. Выбирая способ управления МКД, внимательным образом ознакомьтесь с законодательством, Жилищным кодексом, рассмотрите все преимущества и недостатки различных форм хозяйствования, включая непосредственное управление МКД, и делайте самостоятельный выбор, отчетливо осознавая последствия. Не стоит сразу верить в обещания новых «подрядчиков», что «теперь будет гораздо лучше».



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль