Товарищество собственников жилья: от организации до ликвидации

449
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Товарищество собственников жилья – это один из наиболее распространенных методов управления многоквартирным домом. В последнее время он стал набирать все большую популярность среди собственников. Этот факт говорит о том, что у жильцов появляется все больший интерес к собственному дому, они готовы брать на себя ответственность за решение проблем, связанных с эксплуатацией помещений в здании, обслуживанием и ремонтом мест общего пользования и дома в целом. Поэтому вопросом о порядке создания товарищества собственников жилья задается все большее количество людей. О том, какими законодательными положениями и нормами регулируется функционирование ТСЖ, как создать товарищество собственников жилья и поддерживать его работоспособность, будет рассказано в этом материале.

Что подразумевают под товариществом собственников жилья многоквартирного дома

Основным законодательным регулятором деятельности товариществ собственников жилья является раздел 6 Жилищного кодекса РФ, который так и называется – «Товарищество собственников жилья».

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товариществом собственников жилья называется некоммерческая организация, объединяющая под своим началом владельцев жилых и нежилых помещений в здании. ТСЖ организуется на добровольной основе со следующими целями:

  • Совместное управление недвижимым имуществом многоэтажки.
  • Обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимого комплекса.
  • Владение, использование и распоряжение (в закрепленных законом рамках) общей собственностью многоэтажки.

Организация товарищества собственников жилья: плюсы и минусы

Причины, говорящие в пользу организации товарищества собственников жилья:

  • Владельцы жилья могут сами выбирать метод исполнения работ и услуг.
  • Имеется возможность привлечь к выполнению работ сторонних специалистов и подрядные фирмы или провести их собственными силами.
  • Если ТСЖ предъявляет претензии к подрядной организации, оно может расторгнуть контракт с ней и быстро отыскать нового исполнителя.
  • Самостоятельное составление перечня работ, которые необходимо провести в доме.
  • Каждый член ТСЖ может контролировать расходование средств товарищества.
  • Товарищество собственников жилья имеет право самостоятельного распоряжения имуществом (сдавать торговые и рекламные площади в аренду, направлять полученные средства на общедомовые нужды).
  • Собственники могут легко контролировать расходование воды, электроэнергии, тепла и экономить эти ресурсы.
  • Жители дома более ответственно относятся к местам, находящимся в совместном пользовании, поскольку знают, что оплачивать ремонт придется им самим.
  • Возрастание стоимости квартир на рынке недвижимости из-за их расположения в ухоженных зданиях.
  • Задолженность за услуги ЖКХ жильцы могут отработать, оказывая платные услуги товариществу собственников жилья.
  • Здания под управлением ТСЖ первыми претендуют на участие в программах благоустройства, капремонта и пр.

Главные недостатки ТСЖ:

  • Создаваемому ТСЖ необходимо провести межевание земли (очередь на эту услугу очень большая), так как без него невозможно оформить землю.
  • Коммерческие организации или местные властные структуры, владеющие нежилыми объектами в доме (подвалами, цокольными этажами, мансардами и пр.). Владельцы квартир в доме могли бы использовать это имущество для извлечения прибыли, а без этого организация ТСЖ может быть попросту нерентабельной.
  • Чтобы накопить сумму, необходимую для проведения капитального ремонта дома за счет жильцов, потребуется не меньше 15 лет. Каждый год ТСЖ будет оплачивать 24 % налога на прибыль из собранных взносов.
  • Все расходы на обслуживание общедомового имущества должны оплачивать сами жильцы (это касается и благоустройства территории).
  • Взыскать задолженность за услуги ЖКХ товарищество собственников жилья может только через суд. Судебные издержки оно оплачивает самостоятельно. До тех пор, пока должник не расплатится по счетам, расходы будут перераспределяться между добросовестными плательщиками.
  • Компенсационные платежи за граждан, имеющих льготы, должны делать городские власти, однако срок такого компенсирования не определен.
  • Отдельные владельцы квартир могут противиться решениям ТСЖ (к примеру, при внесении дополнительной платы за какие-либо работы).
  • Возможно некорректное поведение местных органов власти, не защищающих интересы товарищества собственников жилья.

Какие права имеет товарищество собственников жилья

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие права и обязанности товариществ собственников жилья. ТСЖ вправе:

  • Подписывать договоры на управление зданием, содержание и ремонт общедомового имущества, оказание жилищно-коммунальных услуг и пр.
  • Составлять смету годовых доходов и расходов.
  • Самостоятельно устанавливать объем платежей и сборов каждого владельца квартиры (в согласованности с долей в праве на общедомовое имущество многоквартирного здания и с утвержденной сметой).
  • Продавать, сдавать в аренду, обменивать недвижимую собственность товарищества.

В случаях, когда это не влияет на права и не затрагивает интересы владельцев квартир, ТСЖ имеет право:

  • Отдавать в полное или частичное использование общедомовое имущество многоквартирного здания.
  • Перестраивать и иными способами менять конфигурацию недвижимости в соответствии с нормами закона.
  • Забирать в использование или покупать в общедолевое владение землю под строительство жилых домов и хозпостроек, а также их последующую эксплуатацию.
  • Выполнять застройку придомовых территорий согласно требованиям закона (действуя от имени и за счет владельцев квартир).

Все участники товарищества собственников жилья должны вносить взнос в общие расходы ТСЖ. При невыполнении этой обязанности товарищество может подать на жильца в суд, который в принудительном порядке обяжет его выплатить долг. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, понесенных в результате невыполнения владельцем квартиры своих финансовых обязательств, через суд.

Каковы обязанности товарищества собственников жилья

Помимо прав, у ТСЖ есть четко очерченный круг обязанностей. В их число входят следующие пункты:

  • Подписание договоров на обслуживание и ремонт общедомового имущества владельцами нежилых помещений, не входящими в состав членов ТСЖ.
  • Обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общедомового имущества.
  • Создание условий для надлежащего обслуживания, эксплуатации и реконструкции общедомового имущества для всех владельцев квартир и нежилых помещений в соответствии с их долями в праве общей собственности на имущество.
  • Принятие мер по недопущению действий третьих лиц, препятствующих владению, использованию и распоряжению общедомовым имуществом собственниками квартир.
  • Представление законных интересов владельцев квартир, в частности, в отношениях с третьими лицами.

Какое имеют имущество товарищества собственников жилья

Любому товариществу собственников жилья приходится иметь дело как минимум с двумя типами имущества. Во-первых, речь идет об общедомовом, которым пользуются все владельцы помещений в здании, управляемом ТСЖ (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Во-вторых, сюда же относится имущество, принадлежащее ТСЖ, которое находится внутри или вне здания (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Где проходит граница между общедомовым и собственным имуществом товарищества?

Типы общедомового имущества, которым на праве общей собственности пользуются все владельцы помещения, прописаны в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в пункте 2 Правил содержания общего имущества. Главным критерием такого имущества является обслуживание двух и более помещений в здании. Следует учитывать, что права собственности на квартиру и долю в общедомовом имуществе связаны неразрывно, поэтому передача их по отдельности невозможна (ст. 37 ЖК РФ). Отсюда следует, что такие объекты в доме не могут принадлежать ТСЖ. По решению общего собрания они могут передаваться товариществу в пользование, но ни в коем случае не в собственность.

Теперь рассмотрим, какое имущество может принадлежать товариществу. Право на владение движимым имуществом и недвижимостью для ТСЖ регламентируется статьей 151 Жилищного кодекса, которое вытекает из особого юридического статуса, присущего ТСЖ. Такое имущество может учитываться в составе основных средств ТСЖ, поэтому оно необходимо ему, чтобы полноценно функционировать как юридическое лицо. В роли такого имущества могут выступать, к примеру, нежилое офисное помещение, офисная мебель и техника, хозинвентарь, инструменты, строительные материалы, то есть все, что помогает обеспечивать деятельность ТСЖ, осуществлять обслуживание и реконструкцию общедомовой собственности. При этом функции такого имущества не являются решающим аргументом в пользу его отнесения к собственности ТСЖ. Так помещение, которое используется под офис товарищества, может являться общедомовой собственностью и передаваться товариществу лишь во временное пользование.

Ключевое отличие имущества ТСЖ и общедомовой собственности – разные источники формирования. ТСЖ покупает свое имущество за счет членских взносов в товарищество. Также члены ТСЖ могут передавать имущество, например, компьютер, во владение товариществу добровольно. При этом новые объекты общедомовой собственности приобретаются на целевые взносы всех владельцев квартир, даже не являющихся членами ТСЖ.

Тот факт, что имущество находится в собственности ТСЖ, должен закрепляться в документах (ТСЖ должно быть указано в качестве покупателя в договорах купли-продажи, в качестве добровольного получателя при соответствующих сделках). При разговоре о недвижимости определяющим фактором являются правоустанавливающие бумаги: свидетельство о регистрации права собственности с пометкой «ТСЖ» в графе «Субъект права».

Если говорить об общедомовом имуществе, нужно отметить следующее. Не исключено, что владельцы квартир захотят улучшить свое общедомовое имущество, например, создать новый объект: установить спортивную площадку во дворе, загородить проезд шлагбаумом с охранной будкой, ограничить проезд забором или воротами. В таких ситуациях также может возникнуть проблема, связанная с разграничением общедомового имущества и владений ТСЖ.

Новые предметы общедомового имущества не возникают сами собой. Обычно инициатором их создания становится именно ТСЖ, которое консультирует владельцев квартир, собирает необходимые документы и деньги с жильцов, нанимает подрядные организации. В итоге все бумаги оформляются на ТСЖ, убытки также несет товарищество. Но означает ли это, что владельцем нового имущества становится товарищество как юрлицо? Нет!

  • Во-первых, любые решения о создании нового общедомового имущества принимаются только на общем собрании жильцов (п. 1, п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
  • Во-вторых, новые объекты создаются для обслуживания всех помещений в здании.
  • В-третьих, формирование новых объектов финансируется из средств жильцов.

Только если все указанные характеристики по каким-либо причинам отсутствуют, можно говорить о том, что новое имущество является собственностью ТСЖ. К примеру, члены товарищества решили поставить железную дверь в офис ТСЖ, взяв на это деньги из членских взносов. В таком случае эта дверь становится собственностью ТСЖ. А вот если общедомовое собрание жильцов приняло решение поменять все двери в подъездах на металлические и потратить на это часть средств самих жителей, двери становятся общедолевым имуществом владельцев квартир.

Однако существует несколько причин, по которым ТСЖ зачастую присваивает себе новые объекты общего имущества. Ведь товарищество является представителем всех собственников, и ему весьма удобно оформить все имущество на своего председателя, а не на множество собственников. Однако даже если ТСЖ является добросовестным и желает оформить новые объекты на его законных владельцев – жильцов, сделать это бывает очень трудно. Ведь сейчас в законах не прописан формат документации, необходимой для технического учета в здании и содержащей полный перечень элементов общедомового имущества. При отсутствии такой бумаги госрегистрация права общедолевой собственности на новые объекты недвижимости является невозможной. Этот законодательный пробел особенно сильно сказывается на оформлении в собственность имущества вне здания (придомовых территорий, детских площадок, шлагбаумов и т.д.).

Отсюда следует, что оформление новых элементов в собственность ТСЖ противоречит закону, но является самым надежным и простым способом вообще узаконить имущественные права. Более сложный вариант – оформить имущество в общедолевое владение всех жильцов здания на основании Гражданского кодекса (речь идет о ситуациях, когда право общей собственности не имеет тесной взаимосвязи с правом собственности на квартиру или иной объект недвижимости).

Первый (простой) способ вовсе не является предпочтительным, он сопряжен со множеством рисков, ведь у ТСЖ есть не только право распоряжаться чужим имуществом, но и строгие обязательства, сопряженные с ним. Вначале стоит задуматься о налогообложении новых имущественных объектов.

Согласно статье 373 НК РФ, плательщиком налога на имущество могут быть любые юрлица. ТСЖ – это юридическое лицо, которое объединяет владельцев квартир и помогает им рационально управлять своим имуществом, эксплуатировать и использовать его в соответствии с нормами закона и права (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения считается как движимая, так и недвижимая собственность (в частности, переданная во временное владение, использование, распоряжение и пр.), которая стоит на балансе в качестве объекта основных средств (порядок устанавливается при ведении бухгалтерского учета в п. 1 ст. 374 НК РФ).

Если следовать прямым законодательным требованиям, ТСЖ должны указывать в бухгалтерских отчетах сведения обо всем принадлежащем им имуществе и, соответственно, вносить за него все налоговые платежи. На деле обычно выходит так, что ТСЖ берут на себя лишние обязательства, прописывая в бухгалтерских документах не только свою собственность (которой может не иметься вообще!), но и общедомовую. А поскольку сведения из бухучета служат основанием для налоговой отчетности, прописывание этого имущества ведет к лишней налоговой нагрузке на ТСЖ.

Чтобы избежать судебных издержек и дискуссий, товариществам следует верно вести бухгалтерскую и налоговую отчетность. В таких случаях с ТСЖ не будут брать налоги на собственность, которой они не владеют.

Товарищества собственников жилья иногда выходят с инициативой (чаще всего под давлением налоговой службы) о выплате налога на землю. При этом в Письме Минфина от 13.09.2007 г. №03‑11‑04/2/224 четко прописано, что они не должны этого делать. Такая обязанность возлагается не на ТСЖ, а на владельцев земельных участков (п. 1 ст. 388 НК РФ). Очевидно, что товарищество ни в каких случаях не является собственником придомовых участков, как и недвижимости. До момента выдачи кадастровых документов, в том числе паспорта и плана земельного участка, муниципальные власти могут сдавать его товариществу в наем. В этом случае ТСЖ обязано вносить арендную плату, но не налог на землю. Из судебной практики следует то же самое: ТСЖ не выступают в качестве плательщиков налога на землю (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2007 г. №14201/06). А Постановлением от 01.10.2008 г. № Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил претензии налоговиков к ТСЖ как незаконные (якобы товарищества должны платить этот налог до тех пор, пока право общедолевой собственности на землю не будет закреплено за владельцами квартир).

Налоговой службе, безусловно, комфортнее работать с единым юрлицом, которое к тому же должно рассчитать объем налога самостоятельно. Налоговикам совсем не хочется рассылать квитанции сотням физлиц в отдельности. При этом даже если ТСЖ примет решение не идти на конфликт с налоговой инспекцией и уплатить все взносы самостоятельно, оно сможет это сделать только за счет платежей своих участников, так как иных источников финансирования у него попросту нет. Таким образом, товарищество собственников жилья должно будет разделить сумму налога на землю сопоставимо с объемом доли в праве на общедомовую собственность и самостоятельно выставить налог всем собственникам. И в этой ситуации у товарищества неминуемо возникнут проблемы. Во-первых, оно не имеет права собирать налоги с граждан – это исключительная прерогатива государства в лице налоговой службы (см. Письмо Минфина РФ от 23.03.2009 г. №03‑02‑08/18). Во-вторых, в числе владельцев квартир непременно найдутся те, кто претендует на сокращение налоговой базы в связи с обстоятельствами, изложенными в п. 5 ст. 391 НК РФ, или на льготы, введенные местным законодательством. Естественно, они откажутся платить ТСЖ налог на землю в полном объеме.

Как происходит управление товариществом собственников жилья

Чтобы товарищество собственников жилья могло полноценно функционировать, требуется создать специальные управленческие ведомства. В ст. 144 ЖК РФ говорится, что такими органами могут выступать общедомовое собрание участников товарищества или его правление. Созыв общедомовой встречи как высшего органа управления ТСЖ выполняется строго согласно Уставу.

В компетенцию этого органа управления ТСЖ входят следующие вопросы:

  • Внесение поправок в Устав.
  • Реорганизация или ликвидация ТСЖ.
  • Выбор органов управления и ревизионной комиссии.
  • Фиксирование объема неукоснительных платежей и сборов, вносимых участниками ТСЖ.
  • Создание специальных фондов, в частности, резервного и фонда, создаваемого для восстановления и ремонта общедомового имущества и оборудования.
  • Распоряжение доходом от хозяйственной деятельности.
  • Принятие ежегодных планов финансово-хозяйственной работы и отчетов о его выполнении.
  • Реагирование на жалобы, поступающие на работу органов управления, их руководителей или ревизионной комиссии.
  • Установка размеров зарплаты участникам правления.
  • Сдача собственности в наем или аренду, передача иных прав на него и пр.

Стоит отметить, что решение по некоторым вопросам ТСЖ может принимать, только посоветовавшись со всеми владельцами квартир, даже с теми, кто не входит в число его участников. Речь идет, к примеру, о вопросах, связанных с ремонтом, переустройством общедомовых помещений, надстройкой и реконструкцией здания, покупкой прилегающих участков земли, осуществляемым на них строительством и пр. Любые действия, которые затрагивают общедомовую собственность, инженерные сети, оборудование, прилегающие участки земли и т.д., должны согласовываться со всеми владельцами квартир, которые обладают такими же законными правами на эту собственность. А в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ, владельцы долей в имущественном комплексе могут использовать и распоряжаться им согласованно со всеми владельцами.

Как часто проводится общедомовое собрание товарищества собственников жилья

Некоторые вопросы, связанные с работой товарищества собственников жилья, нужно непременно рассматривать каждый год. Для этого требуется созыв общедомового собрания участников ТСЖ не реже, чем раз в год. Такими вопросами можно назвать следующие:

  • Принятие годовой финансовой отчетности, документов ревизионной комиссии и правления ТСЖ.
  • Использование доходов, которые ТСЖ получило в течение года, и пр.

Общедомовой сход собственников жилья – это главный орган управления ТСЖ. Он может принимать решения по любым вопросам, входящим в компетенцию правления товарищества.

В статье 146 Жилищного кодекса РФ подробно описано, по каким правилам должны созываться и проводиться общедомовые собрания участников товарищества собственников жилья, а статья 148 ЖК РФ наделяет правами организации сходов правление ТСЖ.

Все участники ТСЖ должны получить извещения об общем заседании участников товарищества в письменном виде. Такие уведомления рассылает инициатор собрания, который может вручить их лично в руки или отправить по почте заказным письмом. Участники товарищества должны получить извещение не позже чем за 10 дней до назначенной даты проведения собрания.

В уведомлении должна быть прописана информация об инициаторе общедомового схода участников товарищества собственников жилья, месте и времени его созыва, а также конкретной повестке дня. Участники товарищества не могут выносить на всеобщее обсуждение проблемы, которые не были заявлены в повестке дня изначально.

Общедомовое собрание товарищества собственников жилья в своей деятельности должно руководствоваться положениями статьи 45 Жилищного кодекса и Устава самого ТСЖ. Встреча будет признана правомочной, только если на нее придет больше половины участников товарищества или их доверенных лиц.

В части 4 статьи 146 Жилищного кодекса прописано, что решения по особо важным вопросам принимаются только двумя третями голосов участников ТСЖ. К таким вопросам относятся следующие:

  • Реорганизация и ликвидация ТСЖ.
  • Выдача товариществу кредитов и иных заемных средств.
  • Трата средств, полученных от хозяйственной деятельности товарищества.
  • Распоряжение правами на общее имущество в здании, в частности, его сдача в аренду.

В уставе ТСЖ можно прописать и другие вопросы, решение по которым может быть принято только в случае, если за него выскажется абсолютное большинство участников. Остальные проблемы можно устранять и простым большинством, то есть более чем половиной от количества участников или их представителей, присутствующих на собрании. Председатель товарищества собственников жилья или его заместитель должны вести общедомовое собрание. Если никого из них нет, председательство берет на себя другой участник правления ТСЖ.

Кто возглавляет правление товарищества собственников жилья

Правление товарищества собственников жилья – это ведомство, которое исполняет управленческие функции и отчитывается перед общедомовым собранием участников ТСЖ. Общедомовое собрание, в свою очередь, в полной мере руководит деятельностью товарищества. Правление правомочно решать любые вопросы, связанные с работой ТСЖ, кроме тех, которые являются исключительной функцией общедомового собрания или собрания участников ТСЖ (части 1, 4 статьи 147 ЖК РФ).

Члены правления выбираются из числа участников ТСЖ на их общем собрании. Срок действия правления устанавливается Уставом товарищества и не может превышать двух лет. Таким образом, в правление не могут входить владельцы квартир, не вступившие в состав товарищества собственников жилья. Также членами правления не могут становиться участники ревизионной комиссии этого товарищества (об этом четко говорится в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Согласно части 3 статьи 147 ЖК РФ, управленческий орган ТСЖ самостоятельно избирает своего руководителя из числа участников. Он приобретает статус единоличного исполнителя (в соответствии со ст. 149 ЖК РФ).

Орган управления должен заседать в сроки, прописанные в Уставе ТСЖ. Созыв заседания выполняется руководителем правления. Оно считается легитимным только в тех случаях, когда на него прибывает больше половины от общего числа участников органа управления ТСЖ. Все решения, принятые на заседании, оформляются протокольно. Порядок работы правления желательно закрепить Уставом ТСЖ или специальным нормативным актом, например, Положением об органе. Этот документ также должен утверждаться на общем собрании.

В соответствии со статьей 148 ЖК РФ, правление ТСЖ обязано:

  • Гарантировать соблюдение норм закона и Устава ТСЖ.
  • Осуществлять контроль над своевременностью внесения платежей и сборов с членов ТСЖ.
  • Составлять сметы доходов и расходов ТСЖ в соответствующем году, отчеты о его финансово-хозяйственной деятельности, представлять их на суд общедомового собрания.
  • Управлять многоквартирным зданием или заключать договоры на такое управление.
  • Нанимать сотрудников для эксплуатации здания, а также увольнять их (эта обязанность является странной, поскольку в трудовых отношениях работодателем выступает не управленческий орган, а само ТСЖ как юрлицо. Кроме того, трудовые договоры всегда подписывает коллегиальное, а не единоличное исполнительное ведомство).
  • Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и реконструкцию общедомового имущества.
  • Вести список участников ТСЖ, осуществлять делопроизводство, бухучет и ведение отчетности.
  • Созывать и проводить общедомовые собрания.
  • Выполнять иные обязанности, прописанные в уставе ТСЖ.

По закону руководитель правления ТСЖ выступает как единоличное исполнительное ведомство, осуществляющее управление товариществом. Он выбирается членами правления из их состава на срок, закрепленный в Уставе, но не больше, чем на два года (ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ, общедомовое собрание может решать любые вопросы, входящие в компетенцию управленческого ведомства ТСЖ. Если деятельность его руководителя не устраивает членов ТСЖ, следует инициировать внеочередное общедомовое собрание и переизбрать председателя.

Поскольку руководитель правления ТСЖ является постоянно действующим исполнительным ведомством и руководствуется ч. 1 ст. 149 ЖК РФ, он должен обеспечивать выполнение всех решений правления, может давать распоряжения и руководить действиями должностных лиц ТСЖ. Однако он ни при каких обстоятельствах не может распоряжаться деятельностью ревизионной комиссии и ее председателя. Ведь такая комиссия является органом внутреннего аудита, она подотчетна только общедомовому собранию.

Руководитель управленческого органа ТСЖ может совершать сделки и подписывать платежные документы от имени ТСЖ безо всяких доверенностей (если по закону или в соответствии с Уставом ТСЖ они не требуют обязательного одобрения правления или общедомового собрания). Также руководитель разрабатывает и вносит на утверждение общедомового собрания правила внутреннего распорядка в доме, порядок работы сотрудников, обслуживающих здание, положение об оплате их труда. Права и обязанности председателя необходимо подробно описать в Уставе ТСЖ.

Как контролируется деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии со статьей 150 Жилищного кодекса России, деятельность товариществ собственников жилья контролируется специальным контрольно-ревизионным органом (ревизором). Эта комиссия не входит в число органов управления ТСЖ, она не занимается организационной, исполнительной и распорядительной работой, а лишь реализует единственную специфическую управленческую функцию – контроль над финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ (так называемый внутренний аудит).

Контрольно-ревизионная комиссия (ревизор) может быть избрана общедомовым собранием жильцов. Она функционирует не дольше двух лет. В ее состав не могут входить члены управленческого органа ТСЖ (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Контрольно-ревизионная комиссия товарищества собственников жилья самостоятельно выбирает председателя из состава своих членов. Это должностное лицо не становится самостоятельным контролирующим органом, его задача – обеспечивать организационную и ­техническую деятельность ревизионной комиссии.

Контрольно-ревизионный орган (ревизор) товарищества собственников жилья:

  • Организовывает ревизии финансово-хозяйственной работы ТСЖ как минимум раз в год.
  • Выносит на общедомовые собрания заключения о смете прибыли и убытков, отчет о финансово-хозяйственной работе и объемах постоянных платежей и сборов.
  • Предоставляет отчеты о собственной работе общему собранию членов ТСЖ.

Как происходит создание товарищества собственников жилья

Процедура организации товарищества собственников жилья включает в себя следующие этапы:

Этап 1. Созыв инициативной группы жителей

Первым делом необходимо созвать инициативную группу, в которую могут входить владельцы квартир или жильцы здания. Эта группа будет воплощать в жизнь процедуру создания ТСЖ (по крайней мере, несколько ее этапов).

Избирать членов инициативной группы на общедомовой встрече владельцев квартир необязательно. Гораздо более важным будет наличие у участников инициативной группы юридического или бухгалтерского образования, знаний в области жилищного права, навыков управления в сфере ЖКХ, а также доверия и авторитета у жильцов. Ведь обычно участники инициативной группы впоследствии занимают посты в управлении товарищества собственников жилья.

Этап 2. Организация собрания

Следующим этапом станет созыв общедомовой встречи владельцев квартир (в нем могут принять участие жильцы нескольких многоэтажек, находящихся вблизи друг друга или имеющих смежную придомовую территорию). ТСЖ организуется только в том случае, если соответствующее решение будет принято большинством голосов. На встрече должны присутствовать не меньше двух собственников.

При организации ТСЖ необходимо:

  1. Извещение владельцев недвижимости о созыве собрания.

Чтобы это сделать, требуется создание инициативной группы владельцев квартир в домах, где планируется создание ТСЖ. Они рассылают объявления о предполагаемой встрече или раздают их своим соседям лично под расписку.

Образец бланка извещения доступен для скачивания в конце статьи

Извещения желательно разослать всем совершеннолетним жильцам, даже если они живут в одной квартире. Несовершеннолетние дети не имеют права голоса на собрании.

Владельцам квартир, пришедшим на собрание, следует взять с собой паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру (а также ксерокопии этих документов). Если свидетельства у них на руках нет, его можно заменить на документы, удостоверяющие право на недвижимость. Это могут быть:

  • Договор купли-продажи.
  • Договор передачи.
  • Свидетельство о наследстве.
  • Договор ренты или инвестирования.

В этой же роли может выступать выписка из ЕГРП на квартиру или иную недвижимость.

Если владелец квартиры не может присутствовать на собрании, но хочет, чтобы его голос был учтен, он может оформить доверенность на действия от своего лица одному из соседей. Документ можно написать от руки.

Желательно снять копии со всех почтовых квитанций, подтверждающих рассылку уведомлений, и прикрепить ко всем распискам копию свидетельств о праве собственности на квартиру подписавшегося человека. Количество собственников в здании можно уточнить в вашем паспортном столе.

  1. Проведение собрания.

Общедомовое собрание может обсуждать только те вопросы, которые были внесены в повестку дня. Она рассылается всем участникам собрания вместе с уведомлением о его проведении, в ней отражается краткий план дискуссии. В данном случае основным вопросом повестки дня станут причины создания ТСЖ и процедурные вопросы.

Все участники собрания получают заранее напечатанные бланки для голосования. В них они могут высказаться «за» или «против» создания ТСЖ, приложив копию документа о праве собственности на недвижимость. После процедуры голосования оглашаются его результаты и принятое на их основании решение.

Образец бюллетеня для голосования доступен для скачивания в конце статьи

Товарищество собственников жилья считается созданным по закону только в случае, если за такое решение высказалось больше половины собственников помещений или их доверителей. «Вес» каждого голоса высчитывается, исходя из отношения площади помещения, занимаемого жильцом, к общей жилой площади.

В случае, если половины голосов на встрече не набралось, собрание считается несостоявшимся. Инициативная группа должна сообщить об этом всем владельцам квартир и назначить дату повторной встречи. Она должна быть проведена не позднее чем через месяц после первого собрания.

Стоит отметить, что владельцы квартир и коммерческих помещений могут проголосовать за создание ТСЖ, но это не обязывает их вступать в созданное товарищество. Об этом существенном условии нельзя забывать. В соответствии со статьей 143 ЖК РФ, владельцы недвижимости становятся членами ТСЖ только в случае подачи личного заявления о выступлении в товарищество.

Владельцы помещений в доме, которые не смогли принять участие в собрании для создания ТСЖ, несмотря на это должны соблюдать общие для всех условия.

  1. Избрание руководителя и членов правления создаваемого ТСЖ.

Допустим, большинство участников собрания (владельцев квартир и коммерческих помещений) выступили за создание товарищества собственников жилья. После этого необходимо избрать членов правления будущего ТСЖ и его руководителя.

  1. Утверждение Устава создаваемого ТСЖ.

Устав будущего ТСЖ также создается в ходе собрания, а затем заверяется у нотариуса.

Образец Устава доступен для скачивания в конце статьи

  1. Составление и подписание протокола собрания.

Все обсуждения и решения, принятые в ходе собрания, оформляются в виде протокола. Его должна вести инициативная группа владельцев жилья, которая и затеяла создание товарищества собственников жилья.

Образец протокола доступен для скачивания в конце статьи

Этап 3. Регистрация ТСЖ как юридического лица

Руководитель обязан уведомить налоговую службу о госрегистрации нового юрлица – ТСЖ. Для этого необходимо подать в ФНС заявление, приложив к нему паспорт, заверенные у нотариуса копии протоколов общедомового собрания, утвержденный Устав ТСЖ и квитанцию об уплате госпошлины в размере четырех тысяч рублей (ст. 333 НК РФ).

Затем необходимо открыть расчетный счет товарищества в банке и перевести здание на его баланс. В этой процедуре должна принять участие специально созданная комиссия из чиновников городской администрации. Также в управление городского хозяйства администрации необходимо направить письменное уведомление об открытии такого счета.

В каких случаях можно реорганизовать товарищество собственников жилья

Основания и порядок реорганизации товариществ собственников жилья устанавливаются гражданским законодательством. В статье 57 ГК РФ предусмотрены следующие случаи реорганизации:

  • Объединение нескольких юрлиц в одно.
  • Присоединение одного юрлица к другому.
  • Разделение юрлица на несколько организаций.
  • Выделение из юрлица нескольких новых фирм.
  • Преобразование юрлица в иную организационно-­правовую форму.

Согласно ст. 136 ЖК РФ, в одном многоквартирном доме может существовать только одно ТСЖ. Поэтому товарищество собственников жилья, работающее на один дом, не может разделяться на несколько организаций или выделять из своего состава новых юрлиц. Это ограничение перестает действовать, если одно товарищество обслуживает сразу две многоэтажки и владельцы квартир в этих зданиях хотят «разделиться».

А вот если два ТСЖ в двух многоэтажках хотят объединиться, статья 136 (часть 2) ЖК РФ дает им право на слияние или присоединение друг к другу.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в жилищно-строительный кооператив, если общедомовой сход жильцов примет соответствующее решение. В случае любой реорганизации нужно зарегистрировать новое юрлицо в соответствии со ст. 51 и 57 ГК РФ.

Как происходит ликвидация товарищества собственников жилья

В Жилищном кодексе РФ нет отдельных положений, посвященных порядку ликвидации ТСЖ. Следовательно, эти вопросы регулируются общими правилами, прописанными в статьях 61-65 Гражданского кодекса РФ.

ТСЖ ликвидируется таким образом:

  • Добровольно – по решению общедомового собрания собственников.
  • Принудительно – по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

Товарищество собственников жилья перестает существовать сразу же после того, как соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, общедомовой сход владельцев квартир и нежилых помещений в многоэтажке должен ликвидировать ТСЖ, если у него нет поддержки более чем половины владельцев помещений. Такие ситуации возникают при уменьшении количества членов ТСЖ и уменьшении их долей в праве собственности на общедомовое имущество вполовину.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль