Правила деятельности по управлению многоквартирными домами как основа профессионализма

438
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гассуль В.А.
канд. экон. наук, почетный строитель России (Санкт-Петербург)
Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (далее – Правила). Они устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению МКД управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, иными СПК, застройщиками до заключения договора с УО на управление домом.

Изложенный в статье подход к Правилам деятельности по управлению многоквартирными домами и предлагаемая методика разработки стандартов управления призваны стать основой перехода к профессиональному управлению МКД.

Обзор Правил деятельности по управлению многоквартирными домами

В соответствии с Правилами под деятельностью по управлению МКД, или просто под управлением МКД, понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также целей, определенных решением собственников помещений в МКД.

Правилами установлено, что «управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества» и других факторов.

Таким образом, предполагается, что для каждого МКД управляющая организация должна использовать соответствующие стандарты управления МКД.

Под стандартами в общепринятом значении этого слова понимается эталон, образец, а также нормативный документ, который устанавливает комплекс норм и правил, применяемых к объекту стандартизации.

Объектом стандартизации могут быть правила решения различных задач по управлению МКД: по обеспечению аварийно-технического обслуживания, организации и проведению общего собрания собственников помещений и т. п. Именно для решения такого рода задач в Правилах приведен перечень соответствующих стандартов управления. Однако теория и практика сходятся в том, что объектом стандартизации должны также быть полномочия и обязанности должностных лиц, которые принимают соответствующие решения.

Исходя из изложенного можно дать следующее определение: стандарты управления МКД – это локальные нормативные документы, устанавливающие правила решения отдельных управленческих задач и определяющие конкретные права и обязанности должностных лиц, принимающих управленческие решения на соответствующих уровнях управления.

Действие этих документов распространяется на конкретный многоквартирный дом и управляющую организацию, в управлении которой он находится. При этом управление МКД рассматривается как сложный, многоплановый процесс, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Используя термины из теории управления, можно сказать, что управление МКД должно обеспечивать функционирование в заданном режиме объекта управления, т. е. МКД, путем соответствующих воздействий органа управления.

Профессиональное выполнение работы по управлению МКД предусматривает закрепление ее в соответствующих стандартах управления МКД.

Утвержденные постановлением Правительства РФ Правила определяют перечень стандартов, выполнение которых должно обеспечить управление многоквартирным домом:

  • прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом;
  • сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений;
  • подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества;
  • организация рассмотрения общим собранием собственников помещений и собранием членов ТСЖ и ЖСК вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом;
  • организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных соответствующим перечнем, утвержденным решением собрания;
  • взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления;
  • организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества;
  • обеспечение контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечня работ и услуг, повышением безопасности и комфортности проживания;
  • формирование и утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания;
  • порядок передачи технической документации.

Здесь приведен укрупненный перечень. В Правилах почти каждый его пункт разложен на составляющие части, которые могут служить основанием для самостоятельного стандарта управления многоквартирным домом.

Правила как основа для разработки локальных стандартов управления МКД

Каждый из перечисленных стандартов определяет действие, которое должно быть выполнено. Можно сказать, что в перечне представлены наименования стандартов, которые надлежит выполнять управляющим организациям в процессе управления МКД.

За УО остается право разработки конкретных мероприятий, обеспечивающих выполнение того или иного стандарта при управлении конкретным МКД. Эти мероприятия можно оформить под эгидой одного из стандартов – указанных в Правилах или выбранных УО исходя из собственных потребностей в стандартах управления.

Например, в стандарте «Правила приема, хранения и передачи технической документации на многоквартирный дом» необходимо указать: состав технической документации; формы документов, входящих в состав технической документации; лицо, ответственное за хранение технической документации; место хранения; порядок передачи документации и направления акта приема-передачи в органы жилищного надзора.

В стандарте «Порядок организации и проведения общего собрания собственников помещений в МКД» должно быть четко прописано для каждого дома: кто может инициировать проведение общего собрания и кто его организует, форма проведения собрания, порядок уведомления о проведении собрания, порядок принятия и оформления решений, направления протокола собрания в органы госжилнадзора.

Таким образом, ориентируясь на перечень стандартов, указанных в Правилах, следует разработать для каждого МКД целый ряд стандартов, устанавливающих подробные и четкие правила решения отдельных задач при управлении конкретным МКД.

При этом необходимо сопоставлять наименования перечисленных в Перечне стандартов с отдельными положениями Жилищного кодекса РФ.

Правила деятельности по управлению многоквартирными домами как основа профессионализма

Пример

Жилищный кодекс РФ требует утвердить на общем собрании членов ТСЖ ряд плановых и отчетных документов, к числу которых относятся:

  • смета доходов и отчет о ее выполнении;
  • смета расходов и отчет о ее выполнении;
  • финансовый план и отчет о его выполнении;
  • план содержания и текущего ремонта общего имущества и отчет о его выполнении;
  • отчет об использовании специальных фондов;
  • отчет о деятельности правления.

Очевидно, что необходимо разработать соответствующий стандарт, в котором по каждому из перечисленных документов должны быть представлены его описание, порядок разработки, состав показателей, образец формы и ее заполнения.

Изложенный подход к стандартам управления МКД нашел отражение в письме Минстроя России от 09.12.2014 № 23872-ОГ/04: «Очевидно, что локальные нормативные акты управляющей организации или ТСЖ издаются в пределах компетенции в соответствии с трудовым законодательством и могут содержать нормы, определяющие порядок внутреннего взаимодействия, направленного на осуществление видов деятельности (стандартов), указанных Правилами № 416».

Фактически Минстрой России подтвердил, что УО могут создавать локальные нормативные акты (т. е. стандарты) и в этих актах могут отражаться управленческие решения и должностные инструкции руководителей УО, направленные на реализацию стандартов, указанных в Правилах.

Проще говоря, в Правилах представлено, что надо делать при управлении МКД, а УО в своих стандартах управления могут определять, как надо делать то, что представлено в Правилах.

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и утвержденные им Правила можно считать основой для разработки локальных стандартов управления конкретным МКД.

Разработка стандартов управления МКД

В существующих условиях разработка стандартов управления МКД фактически ложится на плечи управляющих организаций при полном отсутствии каких-либо методических рекомендаций.

Рассматривая приведенный перечень стандартов, можно сделать несколько выводов, определяющих методику и порядок разработки стандартов управления МКД.

  • Во-первых, из всего перечня стандартов следует выбрать те, которые соответствуют управлению конкретным домом.
  • Во-вторых, некоторые стандарты из перечня разумно объединить в одном стандарте.
  • В-третьих, если одна УО управляет несколькими однотипными домами, допустимо стандарты управления, разработанные для одного дома, использовать для других домов (с необходимыми изменениями).
  • В-четвертых, стандарты из перечня следует сопоставить с требованиями Жилищного кодекса РФ.

Большинство стандартов, указанных в перечне, определяют работы организационного и камерального характера. Об этом свидетельствуют даже названия стандартов, начинающиеся словами: «организация», «взаимодействие», «обеспечение», «формирование». Такие работы должны выполнять руководители и инженерно-технические специалисты. Это еще раз подтверждает целесообразность разработки стандартов управления для указанных лиц с соответствующими положениями и должностными инструкциями. Кроме того, необходимо отразить в стандартах экономические, организационные, контрольные и плановые функции при управлении МКД.

Ряд компаний имеют опыт создания и практического использования стандартов управляющей организации при управлении многоквартирным домом. По существу, такие стандарты являются стандартами управления. Если они разрабатывались для УО, в управлении которой находился один МКД, то эти стандарты в соответствии с Правилами могут рассматриваться как стандарты управления данным МКД. Если стандарты разрабатывались для УО, управляющей несколькими домами, их следует переработать для каждого МКД, как того требуют Правила.

При переоформлении стандартов УО в стандарты управления МКД может потребоваться их актуализация, т. е. внесение определенных корректив, вызванных изменениями и дополнениями к ряду нормативных актов, в первую очередь к Жилищному кодексу РФ. Можно предложить следующие рекомендации по созданию стандартов управления МКД.

Прежде всего следует определить и сформулировать в первом чтении наименования стандартов, которые необходимо иметь для управления конкретным МКД. Исходить нужно из перечня стандартов, указанных в Правилах. При этом можно определить стандарты, не отмеченные в Правилах и не совпадающие с ними по формулировке.

Из всего полученного списка стандартов необходимо выбрать требующие первоочередного решения. К числу таких стандартов следует отнести, во-первых, те, которые использовались в качестве стандартов управления УО (в т. ч. ТСЖ); во-вторых, связанные с отчетностью перед собственниками помещений и членами ТСЖ; в-третьих, определяющие положения и должностные инструкции работников. Очередность разработки стандартов может быть иной – это прерогатива управляющей организации.

Именно должностные лица обязаны принимать решения о разработке того или иного стандарта управления МКД и обеспечивать выполнение этого стандарта. Права и обязанности по принятию решений для каждого из этих лиц должны быть четко определены и закреплены в соответствующем стандарте.

На титульном листе каждого стандарта управления МКД предлагается указать:

  • наименование УО, использующей стандарт;
  • адрес МКД, в котором используется стандарт;
  • номер стандарта;
  • название стандарта;
  • разработчика стандарта или лицо, производившее привязку типового стандарта.

Также проставляется отметка о согласовании и утверждении стандарта.

Управляющие организации могут разрабатывать стандарты управления МКД самостоятельно или привлекать для этой работы специалистов. При этом стандарты не обязательно должны быть одинаковыми. Каждый дом имеет свои особенности, каждая управляющая организация – свою специфику, а каждый разработчик стандартов – свой взгляд на проблему. Все эти факторы позволяют в рамках требований, установленных Правилами, разрабатывать даже для однотипных домов стандарты управления МКД с определенными отличиями.

В то же время ассоциации ТСЖ и ЖСК могут разработать для входящих в их состав организаций типовые стандарты управления МКД, которые можно легко «привязать» к особенностям каждого дома. Целесообразность использования типовых стандартов в ассоциациях обусловлена в первую очередь тем, что ТСЖ и ЖСК имеют, как правило, в своем управлении по одному МКД, а Правила требуют наличия стандартов управления именно для каждого дома.

Управляющие организации также могут без помех воспользоваться типовыми стандартами, кроме стандартов, в которых определяются права и обязанности должностных лиц. Такие стандарты в большинстве случаев будут индивидуальными.

Стандарты как инструмент профессионального управления многоквартирными домами

Стандарты управления строго регламентируют и подробно излагают порядок принятия решений на всех уровнях управления, устанавливают функциональные обязанности и границы полномочий и ответственности должностных лиц по соблюдению этого порядка, а также определяют способы и порядок решения отдельных задач по управлению МКД. Это позволяет считать применение стандартов первым серьезным шагом к профессиональному управлению многоквартирными домами в жилищно-коммунальном комплексе.

Рассматривая профессионализм в области управления многоквартирными домами, следует прежде всего отметить необходимость наличия определенных знаний у всех участников процесса управления. Профессионал должен твердо знать свои права и обязанности, круг ответственности выше- и нижестоящих структур, способы решения важнейших управленческих задач, порядок действий при возникновении непредвиденных ситуаций. Все это должно быть отражено в соответствующих стандартах управления многоквартирным домом.

Стать профессионалом в любой сфере деятельности помогают соответствующее общее и специальное образование и производственный опыт. К сожалению, в области управления домами в нашей стране специалистов не готовили, а опыт существовавших ранее эксплуатационных организаций в основном отрицательный. В сложившейся ситуации стандарты управления МКД, отражающие основные вопросы этого процесса, помогут управляющим организациям стать на путь профессионального управления, что обеспечит не только безопасное и комфортное проживание граждан в МКД, но и высокие экономические показатели деятельности УО.

Типовые стандарты управления МКД, находящимся в управлении ТСЖ

Целесообразно начинать с профессиональной разработки типовых стандартов управления для определенной группы многоквартирных домов и последующей привязки типовых стандартов к каждому дому силами управляющей организации. В этом случае обеспечивается как профессиональное решение разработчиком вопроса, которому посвящен стандарт, так и ознакомление с этим решением соответствующего работника управляющей организации, осуществляющего привязку типового стандарта.

В процессе привязки подробно изучаются все вопросы, изложенные в стандарте, сравниваются принятые решения с возможностью их использования в конкретном МКД, вносятся предложения по корректировке этих решений.

В качестве первоочередной группы многоквартирных домов, для которых предполагается разработать типовые стандарты, принимаются многоквартирные дома, находящиеся в управлении ТСЖ. Это обусловлено рядом причин.

Во-первых, п. 2 ст. 136 ЖК РФ устанавливает ограничения по количеству многоквартирных домов и квартир в этих домах, а также взаимному расположению МКД, собственники помещений в которых могут создавать ТСЖ. В подавляющем большинстве в управлении ТСЖ находится один МКД. В этом случае без особых помех реализуется требование об использовании стандартов управления в каждом отдельном многоквартирном доме.

Во-вторых, разработка стандартов управления для рассматриваемых многоквартирных домов является более сложным процессом, чем для домов, находящихся в управлении управляющих организаций. Это обстоятельство обусловлено рядом специфических требований к управлению ТСЖ, продиктованных Жилищным кодексом РФ. Прежде всего это относится к набору плановых и отчетных документов, утверждаемых общим собранием членов ТСЖ. Работа по составлению таких документов должна быть отражена в соответствующих стандартах управления в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

В типовые стандарты управления могут включаться несколько альтернативных решений того или иного вопроса. При этом из представленных альтернатив можно выбрать решение, которое в наибольшей степени соответствует условиям управления конкретным МКД. Этот выбор осуществляется при привязке типового стандарта управления к конкретному дому.

Различные варианты решения могут быть представлены как в одном типовом стандарте, так и в нескольких.

В то же время многие типовые стандарты управления могут быть представлены в безальтернативном варианте, но с максимальным набором необходимых действий для решения вопроса. Такие стандарты принимаются, как правило, с необходимой корректировкой при их привязке к конкретному МКД.

Пример

Пример реализации альтернативных решений в одном стандарте управления – типовой стандарт № 5 «Порядок образования, использования и отчета об использовании фонда материального поощрения». В данном стандарте будет представлено два варианта порядка вознаграждения членов правления: сумма вознаграждения каждому члену правления утверждается персонально либо на утверждение общему собранию членов ТСЖ выносится вся сумма вознаграждения членам правления, в которой выделяется вознаграждение председателю правления.

Пример реализации альтернативных решений одного вопроса в различных стандартах управления – типовые стандарты управления № 6 и 6-1 «Положение о председателе правления».

Основой для разработки таких альтернативных стандартов управления, определяющих права и обязанности председателя правления, являются несколько отличных друг от друга принципиальных схем взаимодействия председателя правления с подчиненными ему структурами (нижележащими уровнями управления).

Основной схемой можно считать ту, при которой задействованы все возможные уровни управления: председатель правления, ему подчиняется управляющий, а управляющему – главный инженер.

При такой схеме разрабатываются типовые стандарты для каждого уровня управления: № 6 «Положение о председателе правления», № 7 «Положение об управляющем», № 8 «Положение о главном инженере».

В случае практического совмещения председателем правления своих функций с функциями управляющего вступает в силу двухступенчатая схема: председатель правления, главный инженер.

При такой схеме используется стандарт № 6-1 «Положение о председателе правления», в котором фактически объединены стандарты № 6 и № 7. Стандарт № 8 используется без изменений.

В случае фактического совмещения функций управляющего и главного инженера действует следующая двухступенчатая схема: председатель правления, управляющий. При этом вместо управляющего может быть индивидуальный предприниматель или эксплуатирующая организация.

При такой схеме объединяются и уточняются функции управляющего и главного инженера, предусмотренные в стандартах №7 и № 8, а также уточняются функции председателя правления, предусмотренные стандартом № 6.

При привязке типовых стандартов, определяющих права и обязанности должностных лиц, в них могут вноситься необходимые коррективы, в т. ч. перераспределяться отдельные обязанности между этими лицами. Кроме того, могут быть изменены названия должностей в зависимости от объема работ и других факторов. Например, должность главного инженера может быть изменена на должность мастера или инженера по эксплуатации.

При разработке типовых стандартов может быть реализовано несколько различных подходов к решению вопроса.

Пример

Первоначально стандарт о порядке образования специальных фондов утверждался общим собранием членов ТСЖ и распространялся на все специальные фонды. В этом стандарте указывалось, что утверждение положения о каждом фонде делегируется правлению, а образование каждого фонда утверждается общим собранием членов товарищества.

С внесением изменений в Жилищный кодекс РФ и появлением фонда капитального ремонта возникла целесообразность разработки для каждого фонда (резервного, материального поощрения, капитального ремонта и др.) собственного типового стандарта управления, определяющего порядок его образования, использования и отчета об использовании.

При привязке типовых стандартов управления к конкретному МКД номера откорректированных и привязанных стандартов могут не совпадать с номерами типовых стандартов.

Типовые стандарты управления МКД, находящимся в управлении ТСЖ, могут быть также использованы с определенной корректировкой для многоквартирных домов, находящихся в управлении ЖСК и управляющих организаций.

Полнота охвата вопроса, которому посвящен каждый типовой стандарт, не ограничивается никакими пределами. Все зависит от позиции разработчика, значения стандарта в общей системе управления МКД, образования и опыта руководящих работников управляющей организации и других факторов.

Пример

Типовой стандарт № 2 «Положение об оплате труда наемных работников» может быть составлен с минимальным объемом текста и ссылкой на положения Трудового кодекса РФ.

Типовой стандарт № 10 «Положение о плановых и отчетных документах, утверждаемых общим собранием членов ТСЖ» ввиду своей сложности и большого значения для деятельности ТСЖ должен быть составлен со всеми необходимыми пояснениями и образцами утверждаемых документов.

Расширить или сократить типовой стандарт можно при его привязке к конкретному дому, находящемуся в управлении.

В заключение следует отметить, что разработка типовых стандартов управления МКД должна основываться не только на требованиях действующих нормативных актов и имеющемся опыте создания должностных инструкций и правил выполнения отдельных работ, но и на практических действиях одной или нескольких управляющих организаций по управлению домами.

Оформление и утверждение стандартов управления МКД

Типовые стандарты управления после их привязки к конкретному МКД должны быть утверждены в качестве обязательных для исполнения документов при осуществлении управления этим домом.

Прерогатива утверждения стандартов управления принадлежит управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме не должны вмешиваться в этот процесс. Интересы собственников помещений распространяются только на обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме и поставку в необходимом количестве коммунальных ресурсов. Отвечает за это обеспечение и поставку организация, в управлении которой находится МКД и которая вправе самостоятельно решать вопросы, регламентирующие ее деятельность.

В то же время собственники помещений в МКД при выборе управляющей организации могут и должны учитывать наличие у нее стандартов управления, которые могут быть применены (пусть и с незначительной корректировкой) при управлении этим домом.

Члены ТСЖ могут оценивать работу правления и его председателя исходя из наличия и использования стандартов управления домом как необходимого инструмента для его надлежащего содержания.

Следует обратить внимание на оформление утвержденных стандартов управления МКД. Рассматривая этот вопрос на примере стандартов управления многоквартирным домом, находящимся в управлении ТСЖ, можно констатировать следующее.

По существу, в типовых стандартах представлен порядок выполнения определенной управленческой или иной работы или положение о должностном лице, оформленные в виде стандарта управления.

Очень часто этот порядок или положение в соответствии с Жилищным кодексом РФ, уставом ТСЖ или другими внутренними актами товарищества должны утверждаться общим собранием членов ТСЖ или правлением. В таких случаях утверждение указанных документов будет означать и утверждение общим собранием или правлением самого стандарта при его соответствующем оформлении.

Например, для оформления Правил внутреннего трудового распорядка для наемных работников (далее – Правила распорядка) в виде одноименного типового стандарта управления необходимо выполнить следующие действия:

  • разработать сами Правила распорядка, которые в соответствии с п. 2.10 ст. 145 ЖК РФ подлежат утверждению общим собранием членов ТСЖ;
  • на титульном листе отметить принадлежность документа к типовому стандарту управления МКД; указать номер стандарта и его полное наименование, соответствующее наименованию подлежащего утверждению документа (№ 1 «Правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников»); предусмотреть отметку о согласовании и утверждении документа (Правил распорядка), представленного в типовом стандарте; указать разработчика типового стандарта.

При привязке типового стандарта к конкретному многоквартирному дому, находящемуся в управлении ТСЖ, в текст документа при необходимости вносятся коррективы, после чего Правила распорядка утверждает общее собрание членов ТСЖ. На титульном листе делается отметка о согласовании и утверждении документа (дата и номер протокола общего собрания членов ТСЖ), а также указываются наименование ТСЖ, почтовый адрес МКД и лицо, производившее привязку типового стандарта управления.

Подробно изложенный порядок оформления типового стандарта управления и его привязки к конкретному многоквартирному дому позволяет обеспечить строгое соблюдение требования ст. 145 ЖК РФ.

В случаях когда утверждение общим собранием документов, оформленных в качестве стандартов управления, не требуется, эти документы согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ могут быть утверждены правлением ТСЖ.

Таким образом, типовой нормативный документ после его привязки и утверждения общим собранием членов ТСЖ или правлением приобретает статус стандарта управления конкретным МКД.

Изложенный подход не исключает возможности утверждения самого стандарта управления, включающего определенный нормативный документ. Именно таким образом будут оформлены стандарты управления в сборнике стандартов. При утверждении такого стандарта, по существу, утверждается входящий в него локальный нормативный акт.

Заглавный лист типового стандарта можно совместить с заглавным листом этого стандарта после привязки. При этом привязку (наименование ТСЖ и адрес многоквартирного дома, дата согласования и утверждения стандарта, изменения и дополнения, вносимые в текст типового стандарта) можно осуществлять от руки шариковой (перьевой или другой) ручкой.

Петербургское ТСЖ «Наш дом» проводит апробацию первой очереди сборника из 20 типовых стандартов управления МКД, находящимся в управлении ТСЖ.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях