О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ

532
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»* предлагает изменения не связанных единым предметом положений Жилищного кодекса РФ. Поправки касаются порядка принятия решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, отдельных аспектов деятельности, реорганизации и ликвидации ЖК и ЖСК, выхода из многодомовых ТСЖ, осуществления деятельности управляющих организаций, регулирования договора управления МКД и других вопросов.

По мнению экспертов Фонда «Институт экономики города», большинство предложенных законопроектом поправок окажет серьезное негативное влияние на развитие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами и на активность собственников помещений. Многие положения документа нуждаются в обсуждении с экспертами и практиками.

20 грядущих изменений в Жилищный кодекс РФ

1. Законопроект предлагает дополнить формулировку предмета государственного жилищного надзора необходимостью предупреждения, выявления и пресечения нарушений обязательных «требований по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период».

С 1 марта 2005 г. «жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации» (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). То есть это квартиры, комнаты, жилые дома, части жилых домов, но не многоквартирные дома, не общее имущество в МКД. Поэтому употребление словосочетания «жилищный фонд» в данном контексте неуместно.

Содержательно это избыточная детализация. В состав предмета государственного жилищного надзора уже входит предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований к «использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, <…> к деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах». Нет необходимости раскрывать в ч. 1 ст. 20 ЖК РФ составляющие надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Возможно, это следует сделать в Положении о государственном жилищном надзоре, утв. постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493, или в письме Главного государственного жилищного инспектора.

В связи с этим поправка не поддерживается.

Кроме того, в законопроекте не учитывается, что в соответствии с приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103 «Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду» органы местного самоуправления поселений, городских округов должны проводить проверки «лиц, осуществляющих в соответствии с жилищным законодательством управление многоквартирным домом и приобретающих тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель для оказания коммунальных услуг в части отопления и горячего водоснабжения (в отношении указанных лиц осуществляется проверка проводимых ими мероприятий по подготовке к отопительному периоду), а также лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, заключивших в соответствии с жилищным законодательством договоры теплоснабжения с теплоснабжающей организацией». Этот приказ устанавливает дублирование контрольно-надзорной деятельности разными органами в отношении одного и того же предмета контроля (надзора). Это неприемлемо.

2. Предложенное законопроектом изменение редакции ч. 6 ст. 20 ЖК РФ устраняет неопределенность в отношении того, чем для органа государственного жилищного надзора является обращение в суд с заявлениями по указанным в рассматриваемой норме вопросам – правом или обязанностью. Однако новая формулировка сохраняет противоречие в отношении того, могут ли органы муниципального жилищного контроля иметь тождественный органам государственного жилищного надзора объем прав и полномочий.

При этом не учитывается, что предмет муниципального жилищного контроля – «деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами» (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ). Иными словами, в данной норме речь идет о проверках в рамках муниципального жилищного контроля соблюдения обязательных требований, установленных только в отношении муниципального жилищного фонда.

Поскольку согласно п. 3 ч. 1 ст. 19 ЖК РФ «муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям», у органов муниципального жилищного контроля нет полномочий проверять соблюдение обязательных требований, установленных в отношении иных объектов. Органы местного самоуправления не вправе проверять правомерность проведения общих собраний собственников помещений в МКД, общих собраний членов ТСЖ, ЖСК, СПК, ликвидации таких организаций, соответствие уставов таких товариществ или кооперативов требованиям законодательства, содержание договоров управления многоквартирными домами (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.2014 № Ф04-8753/13 по делу № А03-11844/2013).

Необходимо исключить из ч. 6 ст. 20 ЖК РФ упоминание органов муниципального жилищного контроля. В противном случае на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, СПК неправомерно будет оказываться двойное контрольно-надзорное воздействие.

Целесообразно отдельно установить для органов муниципального жилищного контроля обязанность обратиться в суд с заявлениями по вопросам, указанным в пп. 4 и 5 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

3. Предлагается предоставить возможность лицам, принявшим от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче помещения в построенных многоквартирных домах (новостройках), осуществлять правомочия собственников помещений в МКД и принимать решения по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Допуская, что предоставление будущим собственникам помещений права принимать решения по управлению общим имуществом – разумное решение, необходимо учитывать и другие обстоятельства. Так, главной причиной невозможности принимать управленческие решения является отсутствие у «дольщиков» не столько права проводить общие собрания, сколько возможности собрать кворум. Это связано с практической невозможностью информировать необходимое количество «дольщиков»: после ввода МКД в эксплуатацию в течение достаточно длительного времени они по разным причинам не регистрируют свое право собственности на жилые помещения, не проживают в полученных от застройщиков жилых помещениях «без отделки».

Законопроект не предлагает каких-либо мер, направленных на облегчение процедур созыва и проведения общих собраний собственников помещений.

В домах, где жилые помещения сдаются «с отделкой», «дольщики» могут быстрее зарегистрировать свои права собственности и вселиться. После государственной регистрации права собственности на помещения в МКД они получают возможность сами созвать и провести общее собрание для решения вопросов управления домом. Поэтому права собственников помещений в многоквартирных домах не нарушаются.

Предложенное законопроектом лишение права принимать участие в общем собрании собственников помещений в таком доме и голосовать по вопросам повестки дня лица, которое «обладает более чем двадцатью процентами голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших помещения в таком доме», неоправданно жесткое. Оно нарушает конституционный принцип признания и защиты «равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности» (п. 2 ст. 8 Конституции РФ) и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 1 ст. 35 Конституции РФ). При этом согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Предложенные законопроектом поправки не стимулируют «дольщиков» быстрее регистрировать свои права собственности на жилые помещения и проводить общие собрания в общем порядке.

Если не принимать во внимание трудности созыва и проведения общих собраний «дольщиков», то с возможностью их проведения можно согласиться при нормативном обеспечении защиты от фальсификации решений таких общих собраний (из-за разобщенности «дольщиков»). Из-за фальсификаций решений общих собраний и создания застройщиками аффилированных ТСЖ в аналогичной ситуации законодатель исключил из Жилищного кодекса РФ ст. 139 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах» (Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Представляется, что к таким мерам необходимо отнести обеспечение публичности созыва, проведения общего собрания, подсчета голосов по вопросам повестки дня, обнародования принятых решений. Но этого законопроект не предлагает.

4. Снижение количества голосов, необходимых для принятия на общем собрании собственников помещений в МКД решений, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества, поддерживается.

Однако решения, связанные с проведением капитального ремонта общего имущества в МКД, а также с получением и погашением кредитов на его проведение, требуют больших затрат. Это затрагивает всех собственников помещений в МКД. Принятые решения должны поддержать большинство собственников помещений в доме. Поэтому предлагаем установить в ст. 46 ЖК РФ, что решения на общем собрании по вопросам, указанным в пп. 1.1 и 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, а не большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Это облегчает принятие решений по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта общего имущества, и обеспечивает поддержку большинства собственников помещений в многоквартирном доме. Промежуточным компромиссным решением может быть и установление условий:

  • для решения вопросов, связанных с выбором способа формирования фонда капитального ремонта, достаточно более половины голосов от числа голосов собственников помещений, принявших участие в общем собрании;
  • для принятия решений, связанных с получением кредита на цели капремонта, – более половины голосов от всех голосов собственников помещений в доме.

5. Законопроект предлагает установить, что «количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, определяется количеством собственников помещений, находящихся в таком доме. Один собственник помещения обладает одним голосом». При этом не ясно, каким количеством голосов будут обладать несколько участников долевой собственности на одно жилое или нежилое помещение.

Данное предложение приведет к диспропорции размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД и количества голосов для принятия на общем собрании решений по управлению таким общим имуществом. Это негативно скажется на обоснованности и продуманности принимаемых решений.

Предложение не поддерживается.

6. Предлагается ограничить возможность управления МКД жилищным и жилищно-строительным кооперативом и ввести обязанность собственников помещений в МКД после полной выплаты паевых взносов членами таких кооперативов принять решение об их реорганизации в ТСЖ либо об изменении способа управления домом.

Это предложение практически повторяет подход, содержавшийся в ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: «жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса».

Эта норма вызвала возражения большого количества граждан и была исключена Федеральным законом от 30.06.2006 № 93‑ФЗ в связи с непродуманностью последствий ее принятия и применения.

Проблему адаптации ЖК и ЖСК к управлению многоквартирными домами и приближения их правового статуса к правовому статусу ТСЖ необходимо решать не реорганизацией и ликвидацией таких потребительских кооперативов, а путем приближения содержания их уставов к содержанию уставов ТСЖ и распространения на указанные кооперативы действия положений разд. V ЖК РФ – ст. 137–138, 142 и гл. 14 ЖК РФ.

К сведению

Членами товарищества являются домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме, членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке. Статья 32 «Членство в товариществе» Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»

7. Законопроект предлагает установить, что членство в ТСЖ возникает у всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента создания такого товарищества. Предложение направлено на устранение ситуации, при которой в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, существуют одновременно и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как орган управления домом), и общее собрание членов ТСЖ. Кроме того, согласно действующей редакции Жилищного кодекса РФ в многоквартирном доме, которым управляет ТСЖ, два класса собственников помещений: члены ТСЖ и нечлены ТСЖ. В связи с простотой приобретения членства в товариществе это никак не нарушает прав собственников помещений в многоквартирном доме – достаточно перед общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме написать заявление «считать меня членом ТСЖ». Но такая двойственность формирует определенное противостояние между ТСЖ и нечленами ТСЖ. Нечлены ТСЖ не участвуют в принятии управленческих решений, избирают иждивенческий, нарочито потребительский стиль поведения, вместо совместного управления многоквартирным домом часто блокируют принятие важных для всего дома решений. Это не соответствует сути общей ответственности собственников помещений в многоквартирном доме за состояние многоквартирного дома и качество управления им.

Норма о «всеобщем» членстве собственников помещений в ТСЖ существовала в российском законодательстве в 1996–1998 гг. Но предложенная законопроектом ее реконструкция противоречит ранее оформленной позиции Конституционного Суда РФ* в отношении членства в ТСЖ. Суть этой позиции: «из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем: любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе».

Нужно не предлагать стопроцентное членство в ТСЖ всех собственников помещений в многоквартирном доме, а отказаться от использования понятия «членство» совсем. Исходный посыл: собственники помещений в МКД априори составляют сообщество, в рамках которого они должны сообща управлять домом. Такую концепцию предложил Фонд «Институт экономики города». Для нахождения оптимальных подходов к ее реализации необходима серьезная аналитическая работа и обсуждение с учеными-цивилистами, экспертами, практиками.

8. Законопроектом предлагается установить:

  • председателем правления ТСЖ является лицо из числа членов правления такого товарищества, имеющее квалификационный аттестат;
  • председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более двух лет и не более срока действия его квалификационного аттестата.

Это негативно скажется на судьбе института товариществ собственников жилья. Не создавая условий для улучшения качества управления многоквартирными домами, положение отвернет многих граждан от согласия исполнять должность председателя правления ТСЖ.

Предложение квалификационных экзаменов для председателей правления ТСЖ выглядит частичной реанимацией отвергнутого в 2014 г. предложения ввести лицензирование ТСЖ.

Это условие легко обходится. Достаточно не избирать председателя, а его обязанности разделить между заместителями председателя правления ТСЖ.

Следует воздержаться от любых решений, создающих барьеры для активных собственников помещений в МКД.

9. Нельзя согласиться с предложением исключить норму ч. 6 ст. 143 ЖК РФ. Оно не связано с предложением о стопроцентном членстве собственников помещений в многоквартирном доме в ТСЖ. Норма ч. 6 ст. 143 ЖК РФ принята для облегчения выхода из многодомового ТСЖ собственников помещений в одном из многоквартирных домов, которым управляет такое товарищество. В настоящее время это возможно в рамках права собственников помещений в МКД в любой момент изменить способ управления домом.

Данную норму необходимо оставить в неизменном виде. Ее отсутствие приведет к нарушению права собственников помещений в МКД осуществлять выбор способа управления своим домом.

10. Законопроект предлагает развить идею о переходе к новому собственнику обязательств предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома – распространить его на все обязательства, связанные с оплатой управления, содержания и ремонта общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

С этим можно согласиться при наличии письменно оформленного документа, доказывающего, что новый собственник помещения в МКД знал о наличии задолженности по всем видам платежей за жилое помещение и коммунальные услуги.

Однако новую редакцию ч. 3 ст. 158 ЖК РФ нужно излагать без предложенного законопроектом абз. 1, так как его положения дублируют требования пп. 5 и 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Такое дублирование избыточно.

11. Законопроектом предлагается возможность назначения органом местного самоуправления управляющей организации без соблюдения конкурсных процедур, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. При этом в проектируемой ч. 17 ст. 161 ЖК РФ предлагается – без детального раскрытия этого предложения – поручить Правительству РФ установить порядок такого назначения. Из пояснительной записки к законопроекту можно понять, что речь идет о «возложении функций по управлению такими многоквартирными домами на муниципальную организацию, имеющую лицензию». Остальные детали будущего регулирования подзаконным актом Правительства РФ не раскрываются.

Предполагается, что такая назначенная муниципальная управляющая организация будет управлять многоквартирным домом достаточно долго – «до определения способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи». В отдельных случаях срок работы назначенной управляющей организации может оказаться практически неограниченным.

Пример

Собственники помещений в МКД могут сколь угодно долго не собирать общее собрание для определения способа управления домом и для утверждения условий договора управления с управляющей организацией. При этом ограничение срока договора управления в ч. 5 ст. 162 ЖК РФ в случаях выбора управляющей организации общим собранием собственников и на открытом конкурсе на предложенный законопроектом случай назначения управляющей организации органом местного самоуправления не распространяется.

У органов местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ есть обязанность провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в МКД не выбрали или не реализовали выбор способа управления этим домом. Однако объявленные муниципалитетом конкурсы могут не состояться, отменяться, признаваться несостоявшимися и т. д. Иногда это делается намеренно самими органами местного самоуправления.

При этом в предложенной поправке не указано, должны ли собственники помещений заключать договор управления с назначенной управляющей организацией или основанием возникновения обязательств по управлению домом является решение муниципалитета о назначении такой организации.

К сведению

Практика лицензирования управляющих организаций показала, что сдача квалификационного экзамена не гарантирует эффективную и порядочную работу аттестованного.

В результате этого неясно, что будет основанием для внесения собственниками помещений платы за жилое помещение и коммунальные услуги и будет ли вообще у них возникать обязанность вносить такую плату.

В пояснительной записке к законопроекту указан мотив такого предложения: «отсутствие экономической заинтересованности управляющих организаций в управлении многоквартирными домами, требующими проведения ремонта, в отношении которых не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления таким домом не было реализовано». Но ч. 4 ст. 161 ЖК РФ уже урегулировала такую ситуацию, установив годичный мораторий на проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД по правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Собственники помещений в МКД должны нести все неблагоприятные последствия непринятия на своем общем собрании решения, которое создаст экономическую заинтересованность управляющих организаций в управлении многоквартирными домами с учетом адресных субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг.

Пассаж о праве органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления предоставлять за счет средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета государственную (муниципальную) поддержку на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами управляющим организациям, назначенным органом местного самоуправления (проектируемая ч. 12 ст. 165 ЖК РФ), приемлемым регулированием назвать нельзя.

Еще несколько лет назад Минстроем России обсуждался вопрос о снижении требований к управляющим организациям, которые управляют ветхими многоквартирными домами. В частности, такие предложения передавались в Минстрой России Институтом. Но они не были приняты и не вносились.

Можно предположить, что в абсолютном большинстве случаев в таких домах требуется немедленное проведение капитального ремонта. Этот вопрос находится в ведении органов государственной власти субъектов РФ. Но каких-либо мер по ускорению проведения такого ремонта законопроект не содержит.

Собственники помещений имели бы возможность после капитального ремонта общего имущества принять решение о выборе управляющей организации и утверждении условий договора управления МКД с нею на своем общем собрании. Но предложенная законопроектом поправка упраздняет необходимость ускорения капитального ремонта и последующего принятия собственниками помещений решений об управлении домом.

Рассматриваемое предложение законопроекта резко диссонирует с концепцией Жилищного кодекса РФ. Скорее всего, оно направлено на сохранение порочной практики перекрестного финансирования таких ветхих домов за счет средств собственников помещений в более новых многоквартирных домах. Это неприемлемо на современном этапе развития жилищных отношений.

Подтверждением правильности такого предположения является абз. 2 проектируемой ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, в котором содержится намек законодателя: «при организации указанного конкурса орган местного самоуправления вправе объединить указанные многоквартирные дома в один лот с иными объектами конкурса. При этом стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту объектов конкурса может быть установлена одинаковой для всех многоквартирных домов, объединенных в лот». По смыслу – это предложение авторов законопроекта возложить частичное финансирование управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД при «продуманном» формировании лотов на собственников помещений в соседних многоквартирных домах. Это не выдерживает никакой критики.

12. В новой редакции ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ вместо поручения Правительству РФ устанавливать состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения предлагается дать поручение Правительству РФ установить «правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения».

Во-первых, неверно использовать в современном законодательстве терминологию Жилищного кодекса РСФСР («правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»).

Во-вторых, для исполнения поручения в предложенной редакции документ должен будет содержать требования к жилым помещениям*, а не к общему имуществу в многоквартирном доме.

В-третьих, неизбежно возникнет коллизия с положениями ч. 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ, в которых в соответствии с современным законодательством о техническом регулировании приводится ссылка на акты технического регулирования – технические регламенты. И такой акт уже имеется – Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В части 1 ст. 6 этого Федерального закона Правительству РФ дано поручение утвердить перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона. Это поручение выполнено*.

В-четвертых, и это главное, представляется правильным отказаться от механического переноса на уровень нормативного правового акта Правительства РФ устаревших положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Данный документ устанавливает безальтернативные процедуры выполнения действий по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, вместо того чтобы устанавливать требования к состоянию многоквартирных домов, к результатам таких действий, а не к процессам. Установление способа достижения требуемого состояния – задача не регулирования, а правоприменителей: управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, подрядных организаций.

Поэтому предложенная формулировка новой редакции ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ должна предполагать принятие Правительством РФ технического регламента «О безопасности многоквартирных домов». Согласно ст. 2 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» технический регламент может быть принят не только федеральным законом, но и указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию в соответствии с поручениями Президента РФ или Правительства РФ.

13. Законопроект предлагает установить порядок передачи «остатка финансовых средств (в т. ч. не использованных на содержание общего имущества), уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, при смене управляющей организации или способа управления этим домом».

Понятно желание не возвращать полученную старой управляющей организацией плату собственникам помещений в МКД. На первый взгляд, есть риск того, что собственники не потратят эти деньги на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, существует не основанный на нормах жилищного законодательства стереотип, что управляющая организация должна «накапливать средства платежей на счете дома». Но такого счета нет. Есть плата, полученная от контрагентов по договору управления (от конкретных собственников).

Действительно, в Жилищном кодексе РФ отсутствуют правила возмещения сторонами договора управления многоквартирным домом друг другу расходов при расторжении такого договора до окончания срока его действия. Правила возмещения расходов не предусмотрены ни для случая, когда управляющая организация, получившая плату, не выполнила (не полностью выполнила) оплаченные собственниками помещений услуги и работы по ремонту общего имущества в таком доме, ни для случая, когда управляющая организация выполнила работы в начале периода действия договора управления и при этом должна была получать оплату таких работ в течение всего периода действия договора, но не получила полностью вследствие досрочного расторжения договора.

Однако это не означает, что средства, уплаченные собственниками помещений в МКД одной управляющей организации, должны передаваться другой управляющей организации. Такие предложения законопроекта противоречат сути двухсторонних обязательств, возникающих по двум разным договорам управления МКД между не совпадающими сторонами. При этом нарушаются многие нормы Гражданского кодекса РФ об обязательствах, сделках и договорах. При смене управляющих организаций обязательства старой никогда не переходят к новой. Исключение – реорганизация. Но в данной норме этот случай не рассматривается.

Задание новой управляющей организации по составу, срокам и качеству услуг и работ по ремонту общего имущества в МКД не обязательно должно в точности повторять задание предыдущей управляющей организации. Соответственно, ошибочно механически изъять «незаработанные» деньги у одной управляющей организации и передать их другой.

У новой управляющей организации должны возникнуть самостоятельные обязательства по выполнению соответствующих работ, а у собственников – обязательства по их оплате. А ранее управлявшая домом организация просто должна цивилизованно вернуть полученную за невыполненные работы плату тем, кто вносил ее по ранее заключенному договору управления.

Возможен другой подход, соответствующий Гражданскому кодексу РФ. Предлагается установить в ст. 162 ЖК РФ, что, если иное не установлено договором управления МКД, в случае принятия решения о его расторжении или прекращении по окончании срока его действия:

1) управляющая организация обязана не позднее чем за месяц до окончания срока действия такого договора возвратить собственникам помещений в МКД стоимость оплаченных, но невыполненных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Для справки

Сейчас первый этап голосования по решению о заключении договора управления – принятие на общем собрании собственников помещений решения о выборе управляющей организации, утверждении условий договора управления с нею собственниками, обладающими одним количеством голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ); второй этап – подписание договора управления собственниками, обладающими большим количеством голосов (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

2) собственники помещений в МКД обязаны не позднее чем за месяц до окончания срока действия такого договора возвратить управляющей организации стоимость работ по ремонту общего имущества в доме, выполненных ею, но еще не оплаченных в связи с тем, что они должны были оплачиваться в рассрочку в течение всего периода действия договора управления.

Такие правила взаимных расчетов соответствуют встречным обязательствам управляющей организации и собственников помещений в МКД, требованиям обязательственного права в Гражданском кодексе РФ. При таком подходе отпадет риск неурегулированности (несбалансированности) обязательств по выполнению работ по новому договору управления многоквартирным домом и по оплате таких работ.

Есть и другой правомерный подход, предлагаемый Институтом экономики города. Это переход от системы разрозненной оплаты по отдельности каждым собственником помещения жилищных и коммунальных услуг к установлению консолидации платежей собственников помещений для несения общих расходов на жилищные и коммунальные услуги путем внесения таких платежей на специальный целевой счет, открываемый при любом способе управления МКД. Средства на таком счете должны принадлежать на праве общей собственности собственникам помещений в МКД по типу специального счета для формирования фонда капитального ремонта дома. Номинальным его владельцем может быть лицо, уполномоченное собственниками помещений, например ТСЖ, ЖСК, управляющая организация или иное лицо. Оплата услуг и работ с такого счета должна производиться их исполнителю по результатам контроля их качества. В случае необходимости возвратить часть платы при невыполнении оплаченных работ по ремонту общего имущества в МКД такие средства могут не возвращаться отдельным собственникам помещений, а перечисляться в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ на указанный специальный счет.

14. Законопроект предлагает заменить подписание договора управления МКД собственниками помещений в данном доме, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, на его подписание «от имени собственников помещений в многоквартирном доме … лицом, определенным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».

По мнению авторов законопроекта, такое предложение упростит заключение договора управления МКД. При этом будет устранен второй этап голосования по решению о заключении договора управления. Однако усиливается вероятность искажения реального выбора собственников помещений: фальсифицировать одну подпись намного легче.

Соответственно, такие изменения будут способствовать возникновению ситуаций с «двумя платежными документами». Поэтому рассматриваемое предложение представляется неприемлемым.

Кроме того, определение общим собранием собственников помещений в МКД лица, уполномоченного на подписание от имени собственников помещений в данном доме договора управления, не гарантирует, что такое лицо согласно и будет его подписывать. Предположение о том, что отказов не будет никогда, необоснованно. То есть существует вероятность блокирования реализации решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Неприемлемо прямое игнорирование волеизъявления лица, которое голосовало на общем собрании собственников помещений в МКД против выбора управляющей организации, против условий договора управления. Нельзя допускать, чтобы одно избранное или назначенное лицо заключило договор управления МКД от имени такого собственника. В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ «решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании». Однако воля большинства собственников не изменяет волю того собственника, который голосовал против. Это правило не приводит к стопроцентному подписанию договора управления многоквартирным домом, хотя создает условия для его правомерного заключения частью собственников.

Законопроект предлагает, чтобы органы местного самоуправления определяли лицо, которое должно заключать договор управления с управляющей организацией, победившей по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса в порядке, установленном Правительством РФ. По изначальной концепции Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления был обязан только определить условия договора управления многоквартирным домом и управляющую организацию, победившую на открытом конкурсе, а стороной договора управления должны были быть собственники помещений в многоквартирном доме. При принятии предложения органы местного самоуправления получат неограниченную возможность выбирать лиц, которые подменят собственников при подписании договора управления.

Следует отказаться от такого изменения ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Вместе с тем для упрощения заключения договоров управления многоквартирным домом предлагаем установить в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, что голосование собственников помещений в МКД за условия договора управления является их согласием с условиями такого договора и согласием на его подписание. Подтверждением этого согласия будут:

  • при заочной и очно-заочной формах проведения общего собрания – решения собственников помещений «за» в бюллетенях для голосования (решениях собственников) в письменной форме по соответствующим вопросам, поставленным на голосование;
  • при очной форме – подписи таких собственников помещений в листе голосования, который прилагается к протоколу общего собрания.

15. Предложено предоставить Минстрою России полномочие утверждать типовые условия договора управления МКД и методические рекомендации по определению цены такого договора.

Возможно, мотивацией служит предположение, что стороны договора управления многоквартирным домом не могут сами установить паритетные взаимовыгодные и корректные условия такого договора на основании норм Жилищного кодекса РФ.

Попытки установить возможность утверждения типовых условий договора управления МКД предпринимались неоднократно. Но из-за того, что навязывание государством одного определенного правила во многих случаях будет мешать учету индивидуальных особенностей объекта управления и пожеланий сторон договора (не только собственников, но и управляющей организации), от такого поручения отказывались.

Типовые условия договора управления МКД невозможно изменить по соглашению сторон. Из законопроекта не ясно, в отношении каких именно отношений собственников помещений и управляющей организации Минстрой России будет устанавливать типовые условия.

Принятые типовые условия будут распространяться только на новые договоры управления многоквартирными домами. При пролонгировании существующих договоров управления МКД требования типовых условий договоров применяться также не будут. Тем не менее Правительство РФ утвердило Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Поэтому утверждение Минстроем России типовых условий договора управления многоквартирным домом неоправданно.

16. Законопроект предлагает предоставить собственникам помещений в МКД возможность «установить в договоре управления срок не более чем три месяца, в течение которого собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом без обоснования причин отказа».

Возникает неопределенность в квалификации проектируемой возможности отказа от исполнения договора управления МКД в одностороннем порядке: право на односторонний отказ предусмотрено соглашением сторон в договоре управления (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или право на односторонний отказ предоставлено законом (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Следует указать на одно из таких оснований, устранив неопределенность и двусмысленность.

При этом не понятно, как должен проявляться такой односторонний отказ. Представляется, что следует указать, что такое решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в МКД.

Также следует учитывать, что законодатель при внесении изменений в гл. 29 «Изменение и расторжение договора» ГК РФ неоднократно подчеркивает, что «сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором». Но какие-либо пределы предложенным законопроектом как раз снимаются. И о добросовестности собственников помещений в МКД во многих случаях говорить уже будет нельзя. Такое изменение приведет к дестабилизации договорных отношений, что противоречит основополагающим гражданско-правовым принципам.

В этой связи поддерживаем изменение редакции ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, направленное на конкретизацию требования к основанию досрочного расторжения договора управления МКД собственниками помещений в одностороннем порядке: факт невыполнения условий договора управления подтверждается наличием повторного нарушения лицензионного требования или неисполнением ранее выданного предписания органа лицензионного контроля.

17. Предложенное законопроектом дополнение ст. 162 ЖК РФ новой ч. 8.3 содержит неопределенность в отношении того, какое именно основание прекращения договора управления многоквартирным домом имеется в виду в качестве условия решения об изменении способа управления таким домом до истечения срока действия договора управления.

В гл. 26 «Прекращение обязательств» ГК РФ указывается много оснований прекращения обязательств. Необходимы уточнения, поскольку проектируемый абз. 2 ч. 8 ст. 162 ЖК РФ не содержит никаких оснований расторжения договора управления.

18. Предложение законопроекта дополнить четвертое предложение п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ положением о возможности включения жилых домов блокированной застройки в региональную программу капитального ремонта противоречит концепции разд. IX ЖК РФ, согласно которой регулируется только капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Общее определение понятия «жилой дом блокированной застройки» можно вывести из положения п. 2 ч. 1 ст. 49 ГрК РФ*.

Конструктивно к жилым домам блокированной застройки относятся не только новые дома, но и любые ранее построенные жилые дома, имеющие две части (блока) и более с выходами на земельные участки, а не в помещения общего пользования. При реализации органами государственной власти субъектов РФ предоставленного проектируемой поправкой права собственники жилых домов блокированной застройки, очевидно, будут обязаны выбирать способ формирования фонда капитального ремонта, вносить взносы на капитальный ремонт, что представляется избыточным. Традиционно в Российской Федерации собственники жилых домов (в т. ч. жилых домов блокированной застройки) самостоятельно решают вопросы их капитального ремонта. Предложенная новация вызовет многочисленные возражения граждан и, вероятно, определенную социальную напряженность.

Последствием принятия поправки в случае невыбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете будет не только отложенное на отдаленную перспективу поступление на счет (счета) регионального оператора сумм взносов на капитальный ремонт от собственников блоков в относительно новых жилых домах блокированной застройки, но и возникновение у регионального оператора обязанности провести капитальный ремонт всех старых жилых домов блокированной застройки.

Предложенное законопроектом решение требует экономического обоснования.

19. Законопроект (п. 19 ст. 1) предлагает дополнить ч. 2 ст. 172 ЖК РФ положением, позволяющим субъекту РФ принять решение о представлении региональным оператором – владельцем специального счета с согласия собственников помещений платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на безвозмездной основе.

В предлагаемой поправке нет необходимости. Субъекты РФ и до ее введения могли принимать такое решение, и отдельные субъекты РФ уже приняли его. Это вопрос не полномочий, а возможности субъекта РФ компенсировать из регионального бюджета расходы регионального оператора на представление платежных документов для уплаты взносов на специальный счет.

Трудно представить себе собственников помещений, которые не согласятся получать услугу бесплатно. Но предлагаемая формулировка потребует формального подтверждения согласия собственников помещений, т. е. решения общего собрания. Зачем? Для бесплатного получения платежных документов от регионального оператора собственникам помещений в «общем котле» принимать такое решение не требуется.

Принятие предлагаемой поправки, во-первых, усугубляет неравные условия, в которых находятся собственники помещений в разных субъектах РФ в отношении несения расходов, связанных с формированием фонда капитального ремонта.

Во-вторых, в тех субъектах РФ, где такое решение будет принято, у собственников помещений появится экономический стимул к смене владельцев специальных счетов – ТСЖ, жилищных кооперативов, управляющих организаций – на владельца специального счета – регионального оператора, чтобы переложить свои расходы по оплате указанной услуги на региональный бюджет.

С точки зрения выравнивания экономических условий двух способов формирования фонда капитального ремонта, напротив, целесообразна норма, в соответствии с которой услуги регионального оператора для способа «общий котел» (и не только по выставлению платежных документов, но и по организации капитального ремонта – выбору подрядчика, контролю за выполнением им обязательств по договору и др.) должны оплачиваться собственниками помещений, так же как услуги по организации капитального ремонта (и соответствующие затраты) ТСЖ, жилищных кооперативов, управляющих организаций оплачиваются собственниками помещений в многоквартирных домах, выбравшими способ «специальный счет».

До тех пор, пока собственники помещений при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора будут пользоваться экономическими преференциями (бесплатность услуг регионального оператора, бесплатность займов из средств регионального оператора – средств фондов капитального ремонта других многоквартирных домов), будут существовать экономические антистимулы для самостоятельности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах в отношении капитального ремонта.

20. Законопроектом (п. 20 ст. 1) предлагается дополнить ч. 7 ст. 189 ЖК РФ – установить, что основанием для принятия органом местного самоуправления решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете на способ «на счете регионального оператора» должна быть информация органа государственного жилищного надзора об отсутствии сведений о проведении капитального ремонта в таком доме.

Между тем в Жилищном кодексе РФ отсутствует норма, обязывающая какое-либо лицо (владельца специального счета, регионального оператора, лицо, управляющее многоквартирным домом) представлять в орган государственного жилищного надзора информацию о выполненном капитальном ремонте. Владелец специального счета представляет в орган государственного жилищного надзора только сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт и о размере остатка на специальном счете, а региональный оператор – только сведения о многоквартирных домах, фонды капитального ремонта в отношении которых формируются на его счете, и о поступлении взносов на капитальный ремонт (ч. 3 и 2 ст. 172 ЖК РФ).

Информация о капитальных ремонтах – проведенных как в сроки и с перечнем услуг и работ, которые соответствуют региональной программе, так и в более ранние сроки и с большим перечнем – конечно, нужна для контроля своевременности проведения капитального ремонта собственниками помещений или региональным оператором, как это определено ч. 1 ст. 168 ЖК РФ. Поэтому необходимо дополнить ст. 189 ЖК РФ новой частью, устанавливающей обязанность представлять сведения о выполненном капитальном ремонте.

Обязанность представлять такую информацию целесообразно возложить:

  • на лицо, выполняющее по решению собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете, функции технического заказчика капитального ремонта;
  • на регионального оператора в отношении многоквартирных домов, фонды капитального ремонта которых формируются на счете регионального оператора.

В отношении того, кому представлять информацию, более логичным выглядело бы направление информации о выполненном капитальном ремонте в орган исполнительной власти, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и краткосрочные планы ее реализации, упоминаемый в п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Вывод

Внесение большинства из предлагаемых законопроектом изменений вызывает возражения. Многие предложения требуют обсуждения с экспертами и практиками. В целом законопроект не поддерживается и нуждается в серьезной переработке.

Коротко о важном

Об основах государственного и муниципального контроля (надзора) в Российской Федерации

Минэкономразвития России предлагает повысить эффективность государственного и муниципального контроля (надзора) при одновременном снижении избыточного вмешательства регулирующих органов в деятельность граждан и организаций.

Законопроект регулирует отношения между гражданами и организациями, осуществляющими деятельность, в отношении которой нормативными правовыми актами установлены подлежащие обязательному выполнению предписания, запреты и ограничения, и органами государственной власти, органами местного самоуправления, уполномоченными на осуществление государственного и муниципального контроля (надзора) за соблюдением указанных предписаний, запретов и ограничений.

Законопроектом, в частности, устанавливаются:

  • основные принципы осуществления государственного и муниципального контроля (надзора);
  • полномочия органов различных уровней власти при проведении государственного (муниципального) контроля (надзора);
  • система управления рисками при осуществлении государственного (муниципального) контроля (надзора);
  • порядок организации и проведения проверок;
  • гарантии обеспечения прав граждан при осуществлении государственного (муниципального) контроля (надзора), в т. ч. порядок обжалования действий (бездействия) органов и должностных лиц при проведении проверок.

В приложениях к законопроекту приводятся виды федерального государственного, регионального государственного и муниципального контроля (надзора), а также виды деятельности с уведомительным порядком начала деятельности.

Предполагается, что Федеральный закон вступит в силу с 1 января 2017 г., за исключением отдельных положений, для которых предусматривается иной срок вступления в силу.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!