Общее собрание МКД: порядок, правила, протоколы

16030
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Мало кто из жителей городов не знает о таком понятии, как общее собрание МКД. Но не все понимают суть этого явления и задаются вопросом: для чего такое собрание нужно? Каким образом оно может состояться, по какому поводу и нужно ли для него какое-то документальное сопровождение? Это мероприятие имеет законные рамки, которым должно строго соответствовать, чтобы решения его считались легитимными.

Об особенностях и нюансах данной процедуры мы поговорим в данной статье. Итак, именно тем, кому интересен порядок проведения общих собраний собственников помещений МКД, и адресован этот материал.

Что собой представляет общее собрание собственников МКД

Жильцы не всегда правомочны принимать участие в решении домовых вопросов. При проведении подобных встреч возникает потребность в действии тех людей, которые имеют документальные свидетельства о регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения в доме. Каждое такое мероприятие должно иметь юридические последствия, потому что общее собрание МКД – это самостоятельное образование, созданное для управления многоквартирным домом. И полномочия его определены нормами Жилищного кодекса РФ (ст. 44; 45, 140; 141; 155; 156; 158; 162; 164 ЖК РФ). Работа такого органа управления может иметь последствия референдума либо нести чисто информационную нагрузку, однако во всех случаях общее собрание МКД выступает способом функционирования еще одной немаловажной ячейки общества. Общее собрание МКД может быть по времени проведения очередным и внеплановым. В первом случае встреча собственников организуется хотя бы один раз в год, при этом проходить оно должно в специально установленном порядке, зафиксированном нормативным актом. А внеочередное собрание созывается для решения вопросов, которые не терпят отложения до момента организации ежегодного очередного собрания. Для внеочередного общего собрания МКД достаточно инициативы кого-либо из квартировладельцев. Такая встреча собственников обусловлена появлением вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом. Итогом его проведения является принятие решения по определенным насущным вопросам, которое происходит после обсуждения и голосования.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Функция управления МКД имеет различные формы:

  • собрание проприетеров, осуществляющих управление напрямую;
  • создание органов управления в виде кооперативов (ЖК, ЖСК) или в виде ТСЖ;
  • делегирование полномочий управляющей компании.

Как именно будет управляться данное здание МКД – вопрос, решение по которому вправе принять сами квартировладельцы на общем собрании. Они выбирают наиболее приемлемую и удобную форму. Но организованные собрания собственников нужны для решения многих других вопросов, связанных с нормальным функционированием жилого дома. Все важные проблемы формируют повестку дня. Так, это могут быть вопросы о проведении ремонта (капитального или текущего), о распоряжении объектами, признанными общим имуществом дома, и многие другие.

Полномочия общего собрания МКД

Круг вопросов, которые решаются на общем собрании МКД, включает в себя следующие разделы.

1. Принятие решений о реконструкции здания МКД. Реконструкция может осуществляться не только в виде изменения формы и функционального назначения отдельных частей здания, сооружения, но и в виде расширения его площади, надстройки и пристройки дополнительных помещений, создания построек хозяйственного назначения. Сюда же можно отнести проведение капитального ремонта здания, реконструкцию общего имущества в МКД, решение вопросов использования фонда капитального ремонта, таких как:

  • выбор способа формирования самого фонда;
  • принятие решения о платежах, превышающих установленный законом минимальный размер взноса на капремонт. Если законодательством субъекта не установлен определенный размер, то решение о сумме, ежемесячно направляемой на капитальный ремонт, полностью отдается на откуп общему собранию МКД. Все перечисляемые платежи на капремонт должны аккумулироваться на специальном счете. Общее собрание МКД должно выбрать уполномоченного представителя, который сможет открыть этот спецсчет, заключить и подписать депозитный договор с банком, на основании которого временно свободные средства фонда капремонта будут размещаться на вновь открытом счете (специальном депозите). Это же лицо обычно наделяется и правом совершения операций с накоплениями, находящимися на специальном счете, специальном депозите в определенной банковской организации на территории РФ;
  • общее собрание МКД может постановить, что орган, которому переданы функции управления многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация), либо лицо, которое уполномочено общим собранием МКД при непосредственном управлении домом его собственниками, вправе совершать определенные юридически значимые действия от имени собственников (например, оформлять кредит или заем с целью получения средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД, самостоятельно определять основные условия кредитного договора или договора займа, а также получать гарантии и поручительства по таким договорам на определенных условиях). В дальнейшем лицо также имеет право погашать заем или кредит за счет средств, собранных в фонде капитального ремонта. Но это в том лишь случае, если средства кредита или займа действительно направлены на расходы в рамках капитального ремонта общего имущества в соответствующем МКД. Из средств фонда капремонта могут быть выплачены проценты по кредитному договору и оплачены расходы по оформлению гарантии и поручительства.

2. Принятие решений о пределах использования земельного участка, расположенного под зданием многоквартирного дома.

3. Принятие решений о пользовании общим имуществом. Собственники помещений в МКД правомочны передать имущество, признанное общим, в пользование третьим лицам. Так, по решению общего собрания МКД могут быть заключены договоры на предоставление стен или иного пространства в доме в аренду для размещения рекламы. В данном случае общее собрание МКД должно выбрать лицо, которое в дальнейшем и заключит такие соглашения от имени всех собственников помещений. При этом условия заключаемых договоров обсуждаются и согласовываются всеми участниками общего собрания путем голосования. Уполномоченное лицо не решает единолично подобные вопросы.

В современном мире в деятельность, связанную с управлением многоквартирным домом, вносятся изменения, направленные на ее более эффективную реализацию. Так, например, значительное развитие техники и телекоммуникационных каналов связи позволяет общему собранию МКД принимать решения об использовании тех или иных информационных систем при проведении собрания – имеющимися средствами можно удобно и эффективно провести заочное голосование, не нарушив при этом нормы закона. Также общим собранием МКД определяются лица, которые будут использовать соответствующие способы при проведении собраний.

Общее собрание МКД призвано также выявлять мелкие и на первый взгляд малозначительные моменты в организации своей деятельности. Так определяются порядок приема администратором общего собрания решений отдельных собственников помещений по вопросам, указанным в повестке дня, форма голосования, продолжительность голосования и прочие вопросы.

Именно на общем собрании МКД принимаются решения о способах и порядке финансирования самой процедуры созыва и проведения общего собрания (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

4. Выбор способа управления в МКД может быть реализован в следующих формах:

  • собственники помещений проводят собрание, на котором и принимают решение о том, какой способ управления они считают наиболее приемлемым для себя;
  • квартировладельцы передают полномочия на определение формы руководства функционированием МКД специально созданному при доме совету;
  • собственники принимают решение о создании специального совета МКД и наделяют председательствующее лицо полномочиями решать те вопросы, которые не возложены ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ на совет многоквартирного дома и не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников МКД.

5. Другие вопросы, которые в соответствии с нормами Жилищного кодекса относятся к компетенции общего собрания собственников МКД.

Как происходит выбор способа управления МКД общим собранием

Собственники помещений в жилом доме вправе самостоятельно выбрать способ управления домом. Нормами действующего законодательства им предоставлены варианты – отсюда выбор способа управления можно назвать правом. Но это одновременно и обязанность, установленная ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Собственники жилья собираются вместе, чтобы определить способ управления, но, если он окажется не очень удачным, то его можно в любой момент изменить – также по решению общего собрания МКД, процедура проведения описана в Жилищном кодексе РФ. На собрании могут участвовать далеко не все собственники жилья в доме, но принятое большинством голосов решение обязательно для каждого.

Надо сказать, что собрание считается легитимным в том случае, если на нем присутствовали обладатели такого количества голосов, чтобы сумма их составила более 50 % от общего числа голосов собственников (такая ситуация, описанная в ст. 42 ЖК РФ, называется кворумом). Пришедшими для определения способа управления МКД собственниками решение «за» или «против» вопроса, поставленного на голосование, должно быть принято также большей частью голосов. Но это еще и должно быть не менее 25% собственников жилья в МКД. Мы говорим о том, что на общем собрании МКД должны присутствовать представители с более чем половиной голосов от имеющихся собственников помещений. Но как это понимать? Разве не один хозяин имеет один голос? Оказывается, совсем не так. Каждый собственник имеет количество голосов, которое пропорционально занимаемой им площади в здании, то есть процент доли площади помещений, которые ему принадлежат, определяет его количество голосов. Так мнение одного владельца может быть более весомым, чем мнение другого. Однако, если решение принимается путем голосования в заочной форме, побеждает вариант, в пользу которого отдано более половины голосов от общего числа голосов, принадлежащих собственникам.

Если большинство голосов, предусмотренное Жилищным кодексом, вынесло определенное решение, то оно будет распространяться на всех собственников. Даже на тех, кто не участвовал в голосовании, и на тех, кто участвовал, но проголосовал против. Но, чтобы решение было легитимным, нужно помнить о кворуме. Если кворум не собрался, придется повторить процедуру.

Может случиться и такая ситуация, что жильцы не организуют общее собрание МКД для выбора способа управления, либо собрание состоялось, но решение принять не удалось. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ в этом случае проводится открытый конкурс, на котором будет выбрана управляющая организация. Для всей этой процедуры законом предусмотрены специальные правила, утвержденные постановлением Правительства РФ № 75 от 02.02.2006 г. Проведение открытого конкурса также обязательно в ситуации, когда заканчивается срок договора на управление МКД, заключенного с управляющей компанией. Именно этот момент является подходящим для выбора (изменения) способа руководства домом.

Что должен сделать инициатор общего собрания собственников МКД

Для проведения общего собрания, которое не было запланировано ранее и не предусмотрено соответствующим нормативным правовым актом локального характера, достаточно лишь кому-то из собственников жилья выступить с инициативой. При этом владельцами могут быть не только физическое лицо, но и любая организация. Если собственник полагает, что существует какой-то важный вопрос, который необходимо решать совместно в безотлагательном порядке, он оповещает жильцов за десять дней до предполагаемой даты проведения собрания. Можно просто повесить объявление на входной двери в подъезд или разместить информацию на стенде для рекламы и объявлений (либо в другом месте, которое доступно для всех), однако такое объявление легко не заметить. Поэтому законом предусматривается другой вариант – направить извещения на имя каждого собственника. При этом письма должны быть заказными – что выльется в копеечку для организатора. Но сами собственники дома правомочны пересмотреть этот способ оповещения и заменить его менее расточительным. Если локальные акты не предусматривают другого способа оповещения, то сэкономить можно также, вручив каждому владельцу уведомление о проведении собрания под роспись.

Уведомления жильцов и собственников о проведении внеочередного собрания составляются в произвольной форме, но структура таких сообщений определена в Жилищном кодексе (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ). В них указываются сведения об инициаторе созыва предстоящего собрания; форма проведения собрания (может быть очной и заочной). Обязательно определяются дата и время проведения собрания, место проведения. В случае проведения заочного голосования указываются место и срок, в течение которого принимаются решения собственников по вопросам, выставленным на голосование. В самом уведомлении должна быть изложена повестка дня, она составляется из тех важных вопросов, по которым необходимо провести голосование и принять решение. Для желающих ознакомиться подробнее с вынесенными на голосование проблемами в извещении указываются порядок ознакомления с информационными материалами, место для ознакомления, время, в которое документы и материалы будут доступны.

Если в течение длительного времени собрание не организуется, а вопросы требуют решения, то в дело может вмешаться орган местного самоуправления. Так происходит в ситуации, когда необходимо выбрать способ управления МКД, а собрание не проводится. В этом случае орган местного самоуправления берет бразды правления в свои руки и созывает общее собрание МКД. Приведем пример, когда такая ситуация возможна и необходима. В соответствии с ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ в каждом многоквартирном доме должно быть принято решение об избрании совета МКД. Но если время идет, а оно не принимается, либо было принято, но не исполняется в действительности (например, члены совета избраны, но часть из них перестала быть собственниками квартир). Тогда орган местного самоуправления выступает инициатором проведения собрания собственников для решения вопроса об избрании (переизбрании) совета МКД, его председателя, а также на повестку дня может быть поставлен вопрос выбора формы управления домом (образование товарищества собственников жилья).

Но полномочия по проведению общего собрания МКД не единственная функция органов местного самоуправления. Если кто-либо из собственников жилья, представители органов управления дома (ТСЖ, кооперативы), председатель совета дома обратятся в орган местного самоуправления с сообщением о том, что управляющая организация не выполняет свои полномочия должным образом, ОМС вправе проверить ее деятельность. Инспекция осуществляется в пятидневный срок со дня поступления сведений. Проверка может показать, что управляющая компания совсем не выполняла те функции, которые были ей поручены в соответствии с договором управления МКД, в таком случае ОМС вынужден будет собрать собственников жилья в МКД для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией и о выборе новой. Вполне возможно, что данное общее собрание МКД придет к выводу, что необходимо поменять сам способ управления жилым зданием.

Орган местного самоуправления вмешивается в деятельность по управлению домом еще и в том случае, если в здании планируется провести капитальный ремонт на средства из бюджета муниципального образования. Он выступает с инициативой проведения общего собрания владельцев квартир в доме.

Как провести общее собрание собственников МКД

Всю совокупность мероприятий, проводимых в рамках организации общего собрания проприетеров многоквартирного дома, можно разделить на несколько этапов:

  • написание уведомления о проведении собрания;
  • организация собрания;
  • оформление протокола.

Первым этапом, который по сути является подготовительным, можно назвать уведомление о проведении общего собрания собственников МКД. Мы уже упоминали о тех обязательных атрибутах, которые должно содержать уведомление в соответствии с нормами закона. Ведь если какие-либо требования, изложенные в Жилищном кодексе РФ, не будут соблюдены в тексте и форме уведомления, то вся процедура организации и проведения собрания ставится под сомнение. Важным условием законности проведения является своевременное извещение собственников. Инициатор обязан направить уведомление (разместить его на общем и доступном для всех собственников месте) за десять дней до планируемой даты. Лучше всего направлять извещения владельцам квадратных метров в МКД заказным письмом. Именно заказным, чтобы сохранилось доказательство его направления – квитанция. Какой-либо альтернативный способ можно предусмотреть в локальном акте, принятом на общем собрании владельцев квартир. Собственно, вариант размещения объявления на информационном стенде, в другом видимом и общедоступном месте должен быть согласован на каком-либо из предшествующих собраний. Крайне редко уведомления направляются по почте заказным письмом. И не всегда в таком случае существует другой предусмотренный самими собственниками жилья вариант. В таком случае инициаторы нарушают законную процедуру уведомления, и этот факт может стать поводом для обращения в суд с оспариванием легитимности общего собрания МКД.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

  • очередность проведения (внеочередное или очередное);
  • место проведения (адрес);
  • фамилию, имя, отчество лица, которое выступает инициатором, а также номер квартиры, принадлежащей ему на праве собственности (или наименование организации, если это кооператив или товарищество), наименование органа местного самоуправления;
  • форму проведения (очная или заочная);
  • период сбора опросных листов (в случае проведения заочного голосования).

Созыв собрания может происходить по инициативе одного человека либо группы владельцев квартир, по инициативе совета дома или управляющей организации.

Какой может быть повестка дня общего собрания собственников МКД

Поскольку в уведомлении необходимо будет указать уже сформированную повестку дня, отнесем этот этап к подготовительной стадии. Все вопросы должны быть построены четко и ясно, не вызывать никакой двусмысленности. Какие бы проблемы ни обсуждались на заседании, первой из них должен быть выбор лица, который возьмет на себя полномочия, то есть председателя. Ни одно собрание не может пройти без секретаря, поэтому следующий вопрос повестки – его определение. Роль этого лица сложно переоценить: секретарь отвечает за правильность составления протокола, точность отражения информации, законный порядок оформления. Это должен быть грамотный и ответственный человек. Его кандидатура определяется участниками собрания. На некоторых заседаниях избираются члены счетной комиссии.

Вопросы в повестке дня могут быть самыми разными, но общее в них одно – они связаны с нормальным функционированием дома и благополучной эксплуатацией помещений в нем. Наиболее типичными являются следующие вопросы:

  • решение вопросов по установке системы домофонов;
  • утверждение сметы на текущий ремонт подъезда;
  • выборы членов и председателя органа управления домом;
  • повышение размера ставки ежемесячного платежа на капитальный ремонт;
  • утверждение проекта строительства детской площадки и многие другие вопросы.

После того как решения по основным вопросам будут приняты, участники голосования обязаны также определиться с вопросом о способе уведомления всех собственников помещений в доме об итогах проведения собрания и о месте хранения протокола, составленного на данном мероприятии.

Существует некоторая особенность в процедуре проведения общего собрания МКД. Здесь не принято, как в других видах собраний, вносить какие-то вопросы на рассмотрение по ходу проведения мероприятия. Приказ Минстроя России № 937/пр от 25.12.2015 г. обязывает обсуждать на встрече владельцев квартир и других помещений в доме только те проблемы, которые ранее были сформулированы на подготовительном этапе и перечислены в уведомлениях о проведении собрания, полученных собственниками (либо отражены в оповещении на информационном стенде – в зависимости от способа извещения).

Общее собрание жильцов МКД и кворум

Встреча проприетеров дома может быть проведена по всем правилам, соблюдены все нормы, касающиеся подготовительного этапа, и решения приняты практически единогласно. Но одна маленькая деталь – отсутствие кворума на собрании – обесценивает все остальные достижения. Если в голосовании участвовало всего лишь 50% всех собственников или даже того меньше, то оно считается несостоявшимся. При этом за 100 % принимается не общее количество собственников помещений в МКД, а общее количество квадратных метров площади дома. Что касается распределения для проведения общего собрания МКД, здесь вполне нормальным явлением считается неравенство собственников по количеству принадлежащих им голосов. Так, у собственника, обладающего 75 квадратными метрами площади в МКД, силы будет больше, чем у обладателя 35 квадратных метров. Допустим, в многоквартирном доме общая площадь составляет 12 000 квадратных метров, и это означает, что в данном доме всего имеется 12 000 голосов. Важно, чтобы на общем собрании МКД присутствовали лица, владеющие хотя бы 6001 квадратным метром площади. Хорошо, если цифра будет выше, но если меньше, то кворума не будет, и собрание не состоится.

После того как голосование по первому пункту будет завершено и все голоса «за» и «против» будут сосчитаны, то лицо, которое выступило с инициативой проведения общего собрания, объявляет решение всем участникам. Первый вопрос – выбор председателя. И после его определения последующие действия, направленные на ведение собрания, берет на себя это вновь избранное лицо. Таков порядок очного заседания. В заочной форме никакого попунктного объявления, разумеется, не происходит. Собственно, и стадия обсуждения вопросов при заочном голосовании пропадает. В том случае, когда на собрании формируется счетная комиссия, именно она ведет подсчет голосов. После окончательного определения секретарь должен надлежащим образом составить протокол. Если имеются какие-то трудности с немедленным оформлением этого документа, то законом допускается совершить это действие в течение нескольких дней после проведения собрания. Но срок этот не может превышать десяти суток. В любом случае результаты голосования должны быть доведены до сведения всех собственников в доме.

Копии решения общего собрания МКД вместе с копией протокола необходимо направить в управляющую компанию, а та в свою очередь в пятидневный срок отправляет документы в Государственную жилищную инспекцию, где они будут храниться в течение трех лет.

В какой форме может быть проведено общее собрание собственников МКД

Мы уже неоднократно говорили о том, что собрание может быть проведено как в очной, так и в заочной форме. Но существует еще и смешанный вариант. В дальнейшем рассмотрим их отличия и особенности проведения.

Как происходит общее собрание собственников помещений МКД в очной форме

Проведение собрания в очной форме требует наибольшей подготовленности. Его организация и проведение – дело нелегкое и очень ответственное. Во-первых, необходимо набрать кворум, иначе все затраты на это мероприятие собрания окажутся напрасными. А кворум собирается далеко не всегда. Собрание в очной форме проводить имеет смысл лишь в том случае, если многоквартирный дом очень небольшой – в таком случае личная заинтересованность собственников и вовлеченность в управление намного выше, чем даже в пятиэтажке, не говоря уже о высотках. Таким образом, заседание в очной форме возможно лишь при наличии кворума. Голосование по вопросам повестки дня осуществляется поднятием рук участников, которыми могут быть как сами собственники, так и лица, которым владельцы оформили доверенность на участие в общем собрании МКД. После подсчета голосов председательствующий на собрании немедленно объявляет о решении по вопросу.

Как осуществляется общее собрание МКД в заочной форме

Заочная форма становится единственно возможной в том случае, если кворум очного собрания не был достигнут. Уведомление о его проведении также направляется/размещается за десять дней до проведения. В уведомлении указывается, что форма проведения заочная. Раз физически собственники нигде не собираются, то нужно указать место, куда они могут принести свои заполненные опросные листы. Определяется и срок их подачи. Эти опросные листы собственникам нужно как-то раздать. В большинстве случаев это происходит путем личной передачи. После подсчета голосов оформляется протокол, на его составление также отведен максимальный десятидневный срок.

Как выглядит очно-заочная форма общего собрания собственников МКД

Смешанная форма, называемая очно-заочной, считается самой удобной и эффективной. Она достаточно простая и существует не так давно. Уведомить о таком собрании также необходимо за десять дней до проведения. Когда наступает обусловленная дата, присутствующие собственники обсуждают вопросы, которые требуют решения (только те, что в повестке дня). Голосование происходит даже при отсутствии кворума. На следующий день осуществляется принятие решения в заочной форме – путем направления заполненных опросных листов.

В ближайшем будущем очень вероятен переход на голосование через электронную систему. Но пока этот вариант неактуален.

Как выносится решение общего собрания собственников МКД

Решение выносится путем подсчета голосов, отраженных в опросных листах. Они раздаются всем собственникам в доме. Все бюллетени выполнены в одной и той же форме с указанием фамилии, имени, отчества и номера квартиры владельца, оснований его прав на помещения в здании, вопросов повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». По каждой проблеме собственник голосует только один раз. Но количество имеющихся у него голосов пропорционально количеству квадратных метров, которыми он владеет.

В большинстве случаев решения принимаются простым большинством голосов (50% +1 голос), но в законе упоминаются те случаи, когда для решения вопроса необходимо набрать 2/3 голосов собственников. Это наиболее серьезные вопросы, связанные с ремонтом:

  • проведение капитального ремонта, открытие специального счета, формирование накоплений на нем, утверждение сметы работ и так далее;
  • принятие решения о необходимости реконструкции здания;
  • получение займа для проведения капитального ремонта дома, определение лица, уполномоченного заключать договор займа, и так далее;
  • использование земельного участка под зданием МКД;
  • передача прав пользования частью общего имущества в доме (например, размещение рекламы на фасадной части здания);
  • делегирование полномочий принятия решений о текущем ремонте совету МКД, а также передача председателю совета полномочий согласно статьям Жилищного кодекса РФ.

Решение общего собрания МКД – это важный документ, имеющий юридические последствия. Это результат работы органа управления многоквартирным домом.

Что подразумевает доверенность на общее собрание собственников МКД

Участники собрания – это все владельцы помещений в многоквартирнике. Какой орган должен составлять список таких собственников, в законе не установлено. Но понятно одно – он должен иметь доступ к документам, подтверждающим право собственности конкретных лиц на помещения в здании, к сводным реестрам таких прав. Обычно тот орган, который избран на общем собрании для управления домом, и занимается получением этих списков из государственных инстанций. Без такого перечня собственников организовать и провести собрание просто невозможно, ни в очной, ни в заочной, ни в смешанной формах.

Жилищный кодекс в ст. 48 говорит о возможности собственника поручать третьему лицу право на участие в общем собрании МКД и представление интересов доверителя. Таким образом, владелец имеет право участвовать в решении вопросов, касающихся эксплуатации дома, не только лично, но и через представителя. Причем действия, которые может совершать доверенное лицо на общем собрании МКД, строго ограничены рамками выданных ему документов. И он не может выйти за их пределы, даже если это требуется по принципам разумности и целесообразности.

Доверенность должна содержать всю необходимую для идентификации лица информацию (паспортные данные), форма ее составления определена в п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.

Анализируя нормы права, мы делаем вывод, что собственник может направить лишь одного представителя, но не группу представителей для участия на собрании. Так, например, владелец может участвовать в собрании вместе с приглашенным им юристом, но свои полномочия как участника собрания он разделить не может, то есть право голоса будет принадлежать только ему самому.

Впрочем, закон не запрещает заменять представителей, отменяя полномочия прежнего и наделяя таковыми нового.

Если представитель направляется от имени организации, то требования к оформлению доверенности юридическим лицом включают обязательное заверение печатью подписи ее руководителя. Если доверителя направляет физическое лицо, то документ могут заверить печатью организация, совершающая управление МКД, а также нотариус.

Доверенность должна не только указывать на лицо, которому дано право представления интересов собственника, описывать круг его полномочий, но и определять время и место проведения собрания, на которое оно и направляется. Из этого следует, что на следующем мероприятии документы на данное лицо уже не будут иметь силы.

Доверенность подлежит хранению вместе со всеми остальными документами, связанными с организацией работы собрания.

Списки собственников формируются заранее, но иногда случаются какие-то ошибки. Так, если на собрание пришел владелец, не занесенный в списки участников, то он должен предъявить секретарю правоустанавливающие документы на помещения в здании. Если документы подлинные и действительно дают ему право на участие в жизни МКД, то секретарь вносит собственника в список.

Образец текста доверенности можно скачать в конце статьи.

Зачем нужен протокол общего собрания собственников помещений МКД

Протокол общего собрания МКД представляет собой документ, фиксирующий всю процедуру проведения мероприятия. Он дает возможность проследить законность совершения всех действий, ошибки в его оформлении могут стать основанием для признания проведенного собрания недействительным.

Протокол обязательно содержит дату проведения собрания, адрес проведения, повестку дня, сообщение о наличии кворума, подсчет голосов по каждому варианту голосования и по каждому вопросу повестки.

Кто осуществляет оформление протоколов общего собрания МКД? Это делает заранее выбранный на собрании секретарь. Вместе с ним собственники обязательно определяют председателя, а также счетную комиссию.

Чем отличается новая форма протокола общего собрания собственников МКД от старой

Крайне важно при оформлении протокола не нарушать установленные законом требования к протоколу общего собрания собственников МКД. В противном случае велика вероятность того, что документ будет признан недействительным в судебном порядке, а вместе с ним и решения, принятые на проведенном собрании, также станут неверными.

Законом этот вопрос урегулирован сравнительно недавно. До утверждения приказом Минстроя № 937/пр от 25.12.2015 г. Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор, не было никаких определенных требований к составлению протоколов. Но с апреля 2016 г. (когда приказ Минстроя вступил в силу) появилась не только сама форма протокола, но и срок, в который этот документ должен быть окончательно составлен: не более десяти дней с даты проведения собрания.

Приказ определяет, что обязательными элементами протокола являются:

  • дата и номер;
  • место проведения;
  • содержательная часть (и заголовок к ней);
  • приложение.

Приложениями к протоколу идут реестр участников собрания, составленное на предварительном этапе уведомление о проведении общего собрания МКД, заполненные опросные листы.

Приказ назначает ответственными за передачу копий протоколов и решений собраний в Государственную жилищную инспекцию органы управления многоквартирного дома (это могут быть товарищество собственников, кооператив или управляющая компания).

Перечислим все обязательные атрибуты протокола.

  • Наименование («Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме...»).
  • Регистрационный номер (порядковый номер протокола в течение года) и дата составления (соответствует дате подведения итогов голосования).
  • Место и дата проведения общего собрания МКД (соответствуют тем дате и месту, которые указаны в уведомлении).
  • Заголовок к содержательной части протокола.
  • Содержательная часть протокола.
  • Место хранения протоколов и решений собрания.
  • Приложения к протоколу.
  • Подпись.

Что представляет собой заголовок к содержательной части? В нем дается информация об адресе дома, в котором проводится собрание, о его форме (очное, заочное или смешанная форма), виде собрания (очередное или внеочередное). За заголовком следует сама содержательная часть, которая в свою очередь имеет две части – вводную и основную.

Вводная часть содержит информацию:

  • о лице, созвавшем общее собрание. Указываются его фамилия, имя, отчество, номер помещения, которым владеет лицо, а также реквизиты правоподтверждающих документов, для юридического лица необходимо указать его полное наименование и основной государственный регистрационный номер;
  • о лицах, избранных председателем и секретарем общего собрания МКД, членами счетной комиссии (в том случае, если она избиралась);
  • список приглашенных на собрание и фактически присутствующих лиц;
  • общее количество голосов держателей собственности в МКД;
  • количество проголосовавших на общем собрании;
  • общую площадь жилых и нежилых помещений в МКД;
  • повестку дня;
  • о наличии или отсутствии кворума.

Именовать каждого присутствующего на собрании следует достаточно подробно. Мало указать фамилию, имя и отчество собственника, нужно еще и дать номер помещения, которым он владеет, а также реквизиты документов, свидетельствующих о том, что он не арендатор, а именно хозяин вышеуказанного помещения. Надо определить количество голосов, которое принадлежит данному участнику, оно пропорционально метражу площади, которая находится в его собственности. Если членом собрания является представитель собственника, то нужно также перечислить все реквизиты документа, который наделяет представителя полномочиями. Делать это обязательно, несмотря на то, что эти документы пойдут приложением к протоколу и будут храниться вместе с другими материалами собрания.

Как известно, собственниками могут быть не только физические лица, но и юридические. Так вот для последних обязательно указать полное наименование организации, ОГРН, реквизиты правоподтверждающего документа на помещение в здании, количество голосов, принадлежащих собственнику, ФИО представителя юридического лица, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего его полномочия, подпись.

В протоколе необходимо зафиксировать идентификационные данные о приглашенных участниках с указанием их ФИО, цели участия в собрании, проставлением подписи; для юридических лиц указываются их наименование и регистрационный номер в стране регистрации, а также ФИО представителя, реквизиты документов, которые наделили его полномочиями для участия в собрании, цель и подпись.

Содержание основной части документа, оформляющего процедуру проведения и итоги общего собрания МКД, включает в себя повестку дня с указанием вопросов, по которым планируется провести голосование в соответствии с установленным порядком. Они должны быть пронумерованы в той очередности, в которой они будут вынесены на обсуждение. Дополнительные проблемы по ходу проведения собрания включать нельзя, равно как и менять очередность их рассмотрения на повестке.

Формулировки вопросов должны быть точными и ясными, не допускающими двойного толкования. Нельзя вводить неконкретные проблемы, обозначая их термином «прочие» или иным подобным наименованием. Каждый вопрос должен быть указан конкретно и соответствовать сути. При обсуждении или утверждении какого-либо документа в самой повестке дня необходимо дать его точные реквизиты.

В практике принято излагать текст протокола общего собрания МКД от третьего лица множественного числа. Вообще этот документ допускает и другие формулировки (например, «всего проголосовало», «решение» и так далее). Но в протоколе общего собрания употребляются такие слова, как «слушали», «решили», «выступили» и т. д. Эти глаголы третьего лица множественного лица являются подзаголовками разделов содержательной части.

Так, в разделе «СЛУШАЛИ» указываются ФИО участника, который выступал на собрании, номер вопроса, по которому он высказался, и формулировка самого вопроса, краткое содержание его позиции. В том случае, если выступление было объемным, в протоколе можно лишь сослаться на документ, прилагаемый к нему, содержащий текст выступления.

В разделе «ПРЕДЛОЖЕНО» секретарь кратко и емко излагает предложение выступающего. Предложение должно отражать суть рассматриваемого вопроса.

В разделе «РЕШИЛИ» перечисляются все решения, принятые по вопросам в повестке дня в порядке их очередности. Итог проставляется по каждому варианту: «за» — X человек, «против» — Y человек, «воздержался» — Z человек. Вместо букв английского алфавита, выступающих здесь переменными, указываем реальное количество участников, выразивших свое мнение тем или иным способом. Формулировка решения дается в строгом соответствии с повесткой дня. Не допускается отличие даже в одном слове. Если решение содержит несколько пунктов, то каждый из них должен иметь нумерацию в очередности, предусмотренной уведомлением, содержащим повестку дня, которая в дальнейшем отразилась в самом протоколе общего собрания МКД.

Обязательными приложениями к протоколу ОСС являются:

  • список владельцев помещений в доме, который состоит из следующей информации:
  1. ФИО либо наименование организации (ОГРН);
  2. номеров помещений, которые им принадлежат на законных основаниях;
  3. реквизитов правоподтверждающих документов;
  4. указания количества голосов, которым владеет участник;
  • уведомление о проведении общего собрания МКД;
  • указание способа направления уведомлений, сведения о вручении собственникам, если только ранее общее собрание не установило какой-либо иной способ оповещения (например, размещение объявления в общедоступном месте);
  • перечень участников собрания: информация о них либо их представителях, с указанием документа, наделившего представителя полномочиями, копии документа;
  • бланки опросных листов (при проведении в заочной или смешанной формах);
  • документы, по которым принимались решения;
  • прочие документы, которые по мнению общего собрания необходимо приложить к протоколу.

Каждое приложение должно иметь свой номер в общем комплекте, он указывается на первой же странице документа.

Кроме всего прочего, в протоколе должно быть ФИО председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии, если они избирались. Если руководитель был определен на этом же собрании, то необходимо также указать человека (или организацию), по инициативе которого мероприятие было организовано.

Председатель обязательно подписывает протокол, как и секретарь. Его заверяют также и участники в некоторых установленных законом ситуациях. Проставляется дата подписания.

Копией протокола должны быть обеспечены и управляющая компания, либо товарищество собственников, либо кооператив, которые в дальнейшем направляют копию в Госжилинспекцию в пятидневный срок с момента получения. Факт отправки должен быть подтвержден какими-либо документами (подписью о принятии, квитанцией об отправке, уведомлением о вручении), документы также можно разместить в ГИС ЖКХ. Если орган управления использует электронную форму для передачи документов общего собрания МКД, то датой передачи считается момент размещения документов в открытом доступе в ГИС ЖКХ.

Протокол общего собрания собственников помещений по новой форме можно скачать в конце статьи.

Каков срок хранения протоколов общего собрания собственников МКД

Существуют установленные законом предельные сроки хранения документов, которые создаются в результате деятельности той или иной организации и образования (приказ Минкультуры РФ № 558 от 25.08.2010 г.). Конечно, общее собрание МКД не имеет статуса юридического лица, поэтому обязательным для целей хранения документов общего собрания этот приказ считать нельзя. Но поскольку конкретных указаний в законе для общего собрания МКД не предусмотрено, можно использовать принцип аналогии закона. Так, вышеупомянутый приказ устанавливает срок хранения протоколов общих собраний пайщиков. Эти документы должны храниться бессрочно. Возможно, в будущем будут приняты указ, распоряжение, закон или другой документ, устанавливающий сроки хранения документов общего собрания МКД, но, пока его нет, целесообразно сохранять документы.

Когда возможно признание протокола общего собрания МКД недействительным

Любой протокол общего собрания МКД может быть оспорен. Поскольку вышестоящей инстанции не существует, то решение этого вопроса происходит только в судебных органах. Спорными могут быть не только протокол и решение собрания, но и сам факт его проведения. Собственно, недействительность данного документа влечет за собой вариабельность решения и позволяет считать проведенное собрание собственников незаконным. При этом спорным протокол будет не только в том случае, если в нем будет отражена неверная процедура организации и проведения общего собрания, но и даже в том случае, если форма протокола будет нарушена. В этом смысле важно строго соответствовать требованиям приказа Минстроя. Недействительность протокола и утрата силы принятых решений только на основании допущения незначительных ошибок и отступлений – это следствие, которое является крайне нежелательным как для организаторов, так и для участников собрания. Чаще всего в суде оспариваются реестр собственников, которые принимали участие в голосовании, а также правильность подсчета голосов по вопросам повестки дня. Тем не менее доказать факт подделки протокола очень непросто. В случае возникновения судебной тяжбы наиболее приемлемым способом искоренения проблемы может стать проведение собрания для решения тех же самых вопросов в самом ближайшем будущем.

Примерный комплект документов, чтобы провести общее собрание МКД, можно скачать ниже.

Получите бесплатный доступ на 3 дня

Мы дарим Вам доступ на 3 дня к узкоспециализированной справочной системе – «Управление многоквартирным домом». Используйте новые возможности для профессионального развития компании.

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Протокол общего собрания собственников помещений по новой форме .docx
  • Примерный Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном .docx
  • Доверенность.doc


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 20.11.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44
    Пожалуйста, пройдите регистрацию!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • без ограничений читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • отмечать материалы как "полезные" и они всегда будут в Вашем личном кабинете
    • скачивать формы документов и полезные шаблоны

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль