Утверждение размера платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО

1472
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
При способе управления МКД управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения утверждает общее собрание собственников помещений с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Чтобы добиться утверждения размера платы за содержание жилого помещения, необходимо:

  • определить размер платы за содержание жилого помещения на основании экономически обоснованного расчета;
  • подготовить проведение общего собрания собственников помещений в МКД для утверждения размера платы;
  • провести такое собрание;
  • проинформировать собственников о новом размере платы.

Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на случай, когда УО вправе в одностороннем порядке увеличить размер платы за содержание жилого помещения.

Закон предусматривает возможность одностороннего увеличения размера платы со стороны УО. В этом случае проводить общее собрание собственников помещений в МКД не нужно.

Так, порядок определения размера платы за содержание жилого помещения – это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

  • УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:
  • договор управления МКД предусматривает условие об одностороннем изменении;
  • это условие не противоречит законодательству;
  • УО совершила все действия, предусмотренные договором.

Такую позицию подтверждает судебная практика. См., например, апелляционные определения Московского городского суда от 30 июля 2013 г. по делу № 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13 декабря 2013 г. по делу № 33-7930/2013.

Также изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения общего собрания возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества (ч. 10 ст. 12 Закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ).

Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО

Этап 1. Перед утверждением платы за содержание жилого помещения необходимо определить ее размер 

Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который обеспечивает «надлежащее содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства» (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Для этого нужно:

  • провести осмотр состояния общего имущества собственников помещений в МКД;
  • подготовить смету (расчет) затрат на содержание и ремонт общего имущества;
  • согласовать с советом МКД смету и основанный на ней размер платы за содержание жилого помещения.

Проведение осмотра

Совместно с советом МКД проведите плановый или внеплановый осмотр состояния общего имущества собственников помещений дома. Цель осмотра – определить виды и объемы работ по ремонту такого имущества.

Подготовка сметы затрат

При подготовке сметы учитывайте пять факторов.

1. Результаты осмотра технического состояния общего имущества.

2. Виды работ, которые предусматривает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Минимальный перечень), а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

3. Сроки и периодичность выполнения работ, предусмотренные Минимальным перечнем и договором управления МКД (подп. «б» п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).

4. Дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, определенные решениями общего собрания собственников помещений в МКД и (или) договором управления МКД.

5. План текущего ремонта общего имущества, утвержденный общим собранием собственников или советом МКД, который обладает соответствующими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Согласование сметы и утверждение размера платы за содержание жилого помещения с советом МКД

Согласовать смету и размер платы необходимо, если это предусматривает договор управления МКД. В остальных ситуациях закон не обязывает проводить согласование.

Вместе с тем, смету и размер платы лучше согласовать в любом случае. Это избавит вас от лишних вопросов и недопонимания со стороны совета МКД.

Ситуация: вправе ли совет МКД самостоятельно рассчитать затраты и определить размер платы за содержание жилого помещения

Да, вправе. Закон это не запрещает.

Вместе с тем, при расчете совет МКД обязан учесть предложения УО. Рассчитанный размер платы должно утвердить общее собрание собственников помещений в МКД. Это следует из части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Этап 2. Подготовьте общее собрание собственников

При подготовке к общему собранию собственников помещений в МКД сделайте три вещи.

Во-первых, определите инициатора собрания.

Совет: постарайтесь добиться того, чтобы собрание инициировали собственники помещений в МКД.

По закону инициировать собрание для утверждения размера платы за жилое помещение вправе УО (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Однако лучше, чтобы в роли инициаторов выступали один или несколько собственников помещений в доме, например, члены совета МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Дело в том, что на практике доверие участников собрания к инициативе физических лиц – собственников более существенное, чем к инициативам УО.

Во-вторых, подготовьте документы для проведения собрания. Их состав различается в зависимости от формы собрания – очное, заочное или очно-заочное голосование.

Внимание: для собраний в форме заочного и очно-заочного голосования особую роль играет формулировка ответа на вопрос об утверждении размера платы за содержание жилого помещения.

В зависимости от того, какую формулировку будет содержать бланк решения собственника, наступят те или иные правовые последствия.

Формулировка 1. «Утвердить плату за содержание жилого помещения на 2017 год в размере…».

Последствия. Утвержденный размер платы будет действовать только в указанном календарном году. Если общее собрание не утвердит размер платы на следующий период, то собственники будут вносить плату в размере, утвержденном органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Формулировка 2. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере…».

Последствия. Утвержденный размер будет действовать до того, как общее собрание примет иное решение. На практике такой промежуток может продлиться в течение нескольких лет. А это не будет отвечать интересам УО и нарушит требования части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Формулировка 3. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы, утвержденному органом местного самоуправления для МКД аналогичной степени благоустроенности».

Последствия. Размер платы будет ежегодно повышаться. Причем утверждать его будет орган МСУ. Общее собрание для этого проводить не потребуется.

Однако не факт, что такой размер будет отвечать интересам УО и собственников помещений. Дело в том, что чаще всего орган МСУ определяет его исходя из среднестатистического типа благоустроенности МКД без учета технической оснащенности домов новых серий.

В-третьих, определите сроки проведения собрания.

Совет: если планируется изменить размер платы за содержание жилого помещения, то сроки проведения собрания стоит установить с учетом предусмотренного срока извещения об изменении размера платы.

Этап 3. Проведите собрание

Цель собрания – принять решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения. Для этого необходимо большинство от общего числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание проведите по общим правилам, предусмотренным статьями 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Этап 4. Проинформируйте собственнико об утверждении нового размера платы за содержание жилого помещения

Известите собственников помещений в МКД об изменении размера платы за содержание жилого помещения. Для этого составьте уведомление в письменной форме.

Направьте уведомление в срок, предусмотренный договором управления МКД. Если такой срок не установлен, проинформируйте собственников не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, по которым собственники будут оплачивать жилое помещение в новом размере.

Такие правила предусматривает часть 13 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль