Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

5786
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
В органы власти как на государственном, так и на муниципальном уровне больше всего поступает вопросов по ЖКХ. У собственников многоквартирных домов возникают проблемы с тепло- и водоснабжением, капитальным и текущим ремонтом дома, уборкой территории и т. д. Деятельность управляющих компаний ориентирована на грамотное разрешение возникающих вопросов в сфере ЖКХ у собственников многоквартирных домов.

Предоставление услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов, поддержание технических и санитарных норм, а также стабильное оснащение различными необходимыми ресурсами – все это является основным видом деятельности управляющей компании.

Существует три вида управляющих компаний:

  • Управляющие. Такие компании берутся лишь за управление домами и за содержание общедомового имущества, для всего остального нанимаются третьи лица, которые оказывают жильцам всевозможные коммунальные услуги по договору подряда с УК.
  • Гибридные. Организации, берущие на себя не только управление и содержание домов, но и в полном объеме оказывающие собственникам жилья коммунальные услуги.
  • Эксплуатационные. Компании, работающие по договорам подряда, непосредственно заключенным с жильцами или ТСЖ. Предоставляют эксплуатационные услуги как по техническому обслуживанию, так и по санитарному содержанию домов многоквартирного типа.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Вид управления зависит от вашей готовности на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления.

Первый вариант – когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Такая команда решает организационные вопросы и все возникающие проблемы. Третьи лица привлекаются в качестве исполнителей по осуществлению ремонта, уборки, по содержанию общедомового имущества и т.д. Управляющая компания несет ответственность за выполнение сторонними организациями всего комплекса коммунальных услуг.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации. Чтобы управляющей компании совмещать эти функции, необходим достаточный штат работников, а также специальное оборудование. В данном случае нужно тщательно контролировать своих работников на предмет качественного выполнения работ.

Документы и законы, регулирующие деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

  • Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
  • Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
  • Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
  • Федеральный закон РФ № 210-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Инициативной группе жильцов следует ознакомиться с учредительными документами управляющей компании, при этом устав УК должен отвечать требованиям ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Такая группа собственников планирует ход проведения собрания и самостоятельно вносит те или иные вопросы в его повестку. Жильцы должны проголосовать за управляющую компанию и подписать протокол, который будет иметь юридическую силу, для того чтобы впоследствии зарегистрировать отношения между сторонами.

В протоколе должны быть отражены:

  • Основные положения Устава, согласно которым будут строиться взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Устав в окончательном варианте должен быть утвержден, а в случае необходимости в него могут вноситься изменения и дополнения.
  • Учредители, с которыми будет заключен договор, выступающие в роли уполномоченных лиц со стороны управляющей компании.
  • Решение собрания, закрепляющее статус УК и отражающее согласие большинства собственников дома на подписание договора.

Решение принимается путем голосования в открытой или закрытой форме. Протокол должен быть составлен согласно принятому решению, на основании которого составляется договор (статья 162 ЖК РФ).

Нужна ли лицензия на деятельность управляющей компании

Федеральный закон № 255-ФЗ от 21.06.2014., вступивший в силу в сентябре этого же года, внес определенные дополнения в нормы ЖК РФ, а именно ужесточил требования к управляющим компаниям, которые занимаются администрированием и обслуживанием домов многоквартирного типа. Причем упоминаемый закон внес изменения не только в ЖК РФ, но и в иные нормативно-правовые акты.

Например, с 01.01.2015 года управляющие компании могут быть привлечены к административной ответственности за правонарушения в деятельности жилищно-коммунального хозяйства. Начиная с 01.05.2015 года управляющие компании могут работать только при наличии соответствующей лицензии. Лицензирование деятельности в сфере ЖКХ не лимитируется сроком действия лицензии, но ограничивается территорией субъекта, в котором она была выдана.

Согласно требованиям лицензирующего законодательства управляющие компании должны соответствовать определенным требованиям:

  • УК должна быть зарегистрирована в РФ как ИП или юридическое лицо.
  • Обеспечивать необходимый штат работников (сантехников, слесарей, монтажников и др.).
  • Содержать достаточное количество материально-технических ресурсов для ведения хозяйственной деятельности управляющей компании (оборудование, нежилые помещения и т.п).
  • Управляющая компания не должна иметь невыполненного предписания от Госжилнадзора, а также правонарушений в течение одного года до даты сдачи документов на лицензирование.
  • Отсутствие преград по раскрытию информации о предпринимательской деятельности УК.
  • УК не может находиться в процессе ликвидации или быть банкротом.

К руководителю УК также предъявляются требования:

  • место работы руководителя УК должно быть постоянным;
  • на дату сдачи пакета документов на лицензирование отсутствие у руководителя УК судимости;
  • наличие у руководителя УК квалификационного аттестата.

Получение лицензии на право управления многоквартирными домами можно осуществить при участии:

  • Государственного жилищного надзора определенного субъекта РФ.
  • Лицензионной комиссии определенного региона по управлению многоквартирными домами.

Заявление вместе с необходимым пакетом документов подается в Госжилнадзор, который изучает представленную документацию, а затем направляет свое заключение в лицензионную комиссию. При выдаче положительного заключения комиссия принимает решение о предоставлении УК лицензии.

Однако есть обстоятельства, при которых может быть отказано в выдаче лицензии:

  • отсутствие у руководителя управляющей компании квалификационного аттестата;
  • руководитель УК является дисквалифицированным лицом с внесением в соответствующий реестр;
  • наличие судимости у руководителя УК.

Лицензия не будет предоставлена, если у управляющей компании есть не менее 3-х предписаний Госжилнадзора. Также лицензию не смогут получить иностранные юридические лица и компании, признанные банкротами или находящиеся в процессе ликвидации.

По статистике большинство организаций, которым отказывают в выдаче лицензии, не раскрывают информацию о себе согласно требованиям закона.

Деятельность управляющих компаний, которая ведется без соответствующей лицензии, считается незаконной, и такая организация может быть привлечена к административной ответственности. Штрафные санкции можно наложить на руководителя управляющей компании или на юридическое лицо. Постоянный контроль деятельности управляющих компаний ведется Госжилнадзором.

Узнать, получила ли управляющая компания лицензию, возможно при мониторинге сайта государственных услуг ГИМС ЖКХ. Чтобы найти информацию о лицензировании управляющей компании, необязательно регистрироваться на сайте. На главной странице нажмите кнопку определения вашего местонахождения, затем нажмите вкладку «реестр лицензий» и в поисковой строке вбейте наименование компании. В жилищной инспекции также есть возможность получить информацию о наличии лицензии у той или иной управляющей компании.

Основные виды деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ

С момента подписания договора на управление домами многоквартирного типа начинается непосредственное ведение деятельности УК, которое должно осуществляться согласно действующему законодательству, регламентирующему ее работу. Информация о деятельности управляющей компании должна быть прозрачной и открытой. С 01.06.2016. сведения об УК должны размещаться в специализированной системе ГИС ЖКХ. Если собственники жилья не смогут найти информацию об управляющей компании, то они могут направить обращение по своему выбору в жилищную инспекцию или в прокуратуру. На основании ЖК РФ собрание собственников, на котором должен быть утвержден отчет о финансовой и хозяйственной деятельности УК по управлению домом за прошедший год, проводится в 1-ом квартале следующего года. Если такой отчет не был утвержден в законные сроки, то жильцы также вправе пожаловаться на управляющую компанию в надзорные органы.

Управляющая компания осуществляет деятельность по трем направлениям:

  1. Деятельность управляющей компании по содержанию жилья:
  • осуществление придомовой уборки территории, т.е. уборки земельного участка, находящегося под управляемым домом. В случае нахождения на данной земле кустарников и деревьев ответственность за их ликвидацию или обрезку несет управляющая компания. Поэтому, если дерево в результате падения нанесет вред здоровью человека или его имуществу, он может предъявить исковые требования к управляющей компании на возмещение причиненного ущерба;
  • осуществление уборки мест общего пользования, т.е. уборки подъездов;
  • отслеживание состояния фасадной части дома, а именно: контроль отсутствия несанкционированных рекламных конструкций, очистка от многочисленных объявлений, закрашивание надписей и рисунков и т. п.;
  • осуществление подготовки домов к зимнему сезону, а именно: опрессовка и промывка отопительной системы, проверка счетчиков и т. п.;
  • прочистка канализационных труб стояков дома;
  • осуществление чистки крыши от наледи и снега;
  • построение взаимоотношений со службой по обслуживанию лифтов;
  • организация процедуры дезинсекции и дезинфекции территории вокруг дома и подвальных помещений дома;
  • подписание договора с аварийно-диспетчерской службой.
  1. Деятельность управляющей компании по ремонту жилья:
  • осуществление ремонта подъездов (побелка, шпаклевка, покраска), инспекция функционирования внутриподъездного и надподъездного освещения;
  • реставрация рам окон и остекление в местах общего пользования;
  • осуществление капитального ремонта общего имущества дома, которое связано с обеспечением коммунального обслуживания: электро-, водо- и теплоснабжения, канализации;
  • ремонт крыши дома при ее протечке.
  1. Деятельность управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:
  • деятельность управляющих компаний направлена на то, чтобы в полном объеме обеспечить жильцов обслуживаемого дома коммунальными услугами. Принимая в управление многоквартирный дом, УК должна заключить контракт с исполнителем на коммунальное обслуживание. Т.е. стабильная деятельность инженерных систем является обязательством УК. Так, например, если многоквартирному дому предоставлена услуга по отоплению, но на самом деле отопление в доме отсутствует, то управляющая компания несет за это ответственность;
  • то же самое касается энерго-, водо- и газоснабжения. Даже если та или иная услуга не предоставляется ресурсоснабжающей организацией, то УК должна стоять на страже защиты прав и интересов собственников и прикладывать максимальное количество сил для того, чтобы изменить ситуацию;
  • осуществление вывоза крупных и твердых бытовых отходов, т.е. обязательство со стороны УК заключить контракт по вывозу мусора;
  • обеспечение коммунального обслуживания жильцов дома приводит к тому, что управляющая компания ведет сбор денег за оказанные услуги, а также претензионную и исковую деятельность.

Управляющая компания не может требовать от собственников дома оплаты свыше утвержденных тарифов на оказание тех или иных услуг. Если в УК недостаточно денежных средств, чтобы обеспечить свое нормальное функционирование, то она должна инициировать внеочередное собрание жильцов и принять единое решение по такой проблеме.

Если какие-либо услуги не предоставляются управляющей компанией, но при этом за них выставляются счета, собственники вправе обратиться в Госжилинспекцию.

Как автоматизация процессов повышает эффективность деятельности управляющей компании

В настоящее время есть немало программ, помогающих эффективно управлять сферой ЖКХ, т.к. они могут оказать значительную поддержку деятельности управляющей компании. Внедрение в ЖКХ процессов модернизации и автоматизирования делают управление прозрачным, простым и результативным. При этом выгода очевидна как для управляющей компании, так и для жильцов обслуживаемых домов.

Когда управляющая компания или ТСЖ (ЖСК) принимают с целью дальнейшего управления и обслуживания дом многоэтажного типа, они приступают к выполнению следующих задач:

  • учет как жилого, так и нежилого фонда, а также собственников имущества;
  • проведение различного рода начислений и расчетов;
  • осуществление деятельности с лицевыми счетами собственников;
  • построение взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг;
  • ведение отчетности;
  • взаимодействие с собственниками жилья;
  • учет расходов по каждому взятому в управление дому;
  • планирование бюджета;
  • ведение кадрового учета;
  • своевременная выплата заработной платы;
  • планирование деятельности;
  • материально-технический резерв;
  • своевременное осуществление поставок коммунальных услуг и т. д.

Как правило, многие управляющие компании – и ТСЖ, и ЖСК – состоят из работников существовавших ранее ЖЭКов, РЭУ, а также людей, которые впервые столкнулись с этим видом деятельности. Знающих и компетентных сотрудников в области ЖКХ, владеющих навыками управления, крайне мало.

Управляющим компаниям посильную помощь может оказать внедрение в деятельность ЖКХ специализированных программ, которые могут разрешить большую часть возникающих проблемных вопросов и задач. Эти программные продукты по перечню возможностей можно сопоставить с профессиональным бухгалтерским ПО.

Программы разработаны таким образом, что можно автоматизировать загрузку сведений о произведенных платежах за коммунальные услуги различных банков и платежных терминалов, а также можно интегрировать программное средство с интернет-сайтом ЖКХ (ТСЖ).

Благодаря внедрению в деятельность управляющих компаний подобного рода программного обеспечения собственники дома могут самостоятельно через сайт УК отследить показания счетчиков, сделать заявку в аварийную службу, проконтролировать расходы денежных средств, которые они ежемесячно выплачивают на капитальный ремонт дома. С помощью такого умного подхода к управлению многоквартирными домами достигается доверие собственников к деятельности управляющей компании. Стоит также отметить прозрачность, открытость управления жилым и нежилым фондом, что в свою очередь ведет к повышению качества оказываемых потребителям коммунальных услуг.

Внедрение нового программного обеспечения в сферу ЖКХ – не роскошь, а необходимость, приводящая к существенному сокращению временных и ресурсных расходов управляющей компании, к появлению различных возможностей для построения доверительных и долговременных взаимоотношений между УК и собственниками жилья. Современные решения в управлении многоквартирными домами – ключ к предоставлению качественных коммунальных услуг.

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

Финансовая деятельность управляющей компании и раскрытие информации

УК обязана предоставлять отчет по строго унифицированной процедуре, т. е. раскрывать информацию о себе.

Контролирует прохождение процедуры раскрытия информации уполномоченные на такие действия органы исполнительной власти субъектов РФ. Порядок раскрытия информации о деятельности УК установлен Правительством РФ, а именно жилищной инспекцией конкретного субъекта РФ.

Согласно утвержденному стандарту раскрытия информации, управляющая организация обязана предоставить следующие данные:

  1. Общая информация об управляющей компании:
  • Полное и сокращенное наименование юридического лица с указанием ее руководителя (если УК зарегистрирована как ИП, то Ф.И.О. предпринимателя).
  • Указание почтового и фактического адреса УК с проставлением контактных телефонов и электронных адресов.
  • Сведения из свидетельства ОГРН или ОГРНИП (серия, номер, дата присвоения номера, наименование выдавшего органа).
  • Указание режима работы управляющей компании, в т.ч. часов личного приема собственников жилья, а также режима работы аварийно-диспетчерской службы.
  • Список домов многоквартирного типа, обслуживаемых управляющей компанией на базе заключенного договора управления. Обязательно указываются адреса и общая площадь многоэтажек.
  • Список домов многоквартирного типа, обслуживание которых УК прекратила в предыдущем году. Обязательно указываются адреса таких многоквартирных домов и причины расторжения договоров.
  • Информация о вхождении УК в СРО или иные ассоциации управляющих компаний с указанием полного наименования, адресов, ссылок на интернет-сайт СРО. Пока обязанность управляющей компании вступать в СРО в законодательстве не обозначена, поэтому УК может опустить этот пункт при раскрытии информации о себе.
  1. Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности УК:
  • бухгалтерская отчетность за прошедший год, в т. ч. с предоставлением бухгалтерского баланса и соответствующих приложений к нему;
  • информация по расходам управляющей компании, понесенным в связи с управлением и обслуживанием домов многоквартирного типа;
  • информация по доходам, которые управляющая компания получила за оказанные коммунальные услуги.

При этом доходы и расходы проводятся по показателям раздельного учета.

  1. Сведения о выполняемых работах или услугах по ремонту и содержанию общедомового имущества:
  • обслуживание общедомового имущества;
  • обслуживание, которое связано с непосредственной целью управления многоквартирными домами, а именно:
  • услуги по оказанию УК бесперебойной поставки коммунальных ресурсов;
  • охрана подъездов, подъездных путей, автостоянок;
  • возможность заключения договоров пользования совместным имуществом дома на условиях, определяемых общим собранием собственников жилья (например, монтаж и использование рекламной конструкции);
  • ведение учета всех собственников жилого и нежилого фонда многоквартирного дома;
  • другие оказываемые услуги УК.

В настоящем разделе указаны услуги и работы, выполняемые непосредственно самой управляющей компанией без привлечения сторонних организаций.

  1. Порядок и условия оказания услуг по ремонту и содержанию общедомового имущества:
  • планируемый к подписанию договор управления многоквартирным домом должен содержать в себе существенные условия, необходимые для таких договоров:
  • план выполняемых работ сроком не менее одного года на ремонт и содержание общедомового имущества и мероприятий по уменьшению расходов на обслуживание управляющей компанией с перечислением периодов и сроков исполнения работ (услуг), а также фиксация информации как о выполненных операциях, так и об обстоятельствах отклонений от запланированных работ (услуг);
  • информация о соответствии качества коммунального обслуживания ГОСТам;
  • данные обо всех случаях уменьшения платы за несоблюдение норм качества коммунального обслуживания и переизбыток утвержденного времени перерывов в обслуживании за предыдущий год;
  • информация обо всех случаях уменьшения платы за несоблюдение норм качества при выполнении ремонта и содержания имущества МКД за предыдущий год.

Если в предыдущем году УК была привлечена к административной ответственности за правонарушения по управлению МКД, то управляющая компания обязана раскрыть количество таких нарушений, а также приложить копии документов о примененных к УК административных наказаниях и о мерах, предпринятых для устранения выявленных нарушений.

  1. Сведения о стоимости работ или услуг по ремонту и содержанию общедомового имущества:
  • описательная часть всех запланированных работ (услуг), периодичность их исполнения, полученный результат, гарантийный срок (когда он предусмотрен действующим законодательством или устанавливается управляющей компанией), указание на особенности конструкций общего имущества, а также показатели его технического состояния и износа;
  • ценовой показатель запланированных работ и услуг из расчета: 1 оборудование по учету определенного ресурса на 1 м2 общей площади МКД, 1 метр инженерных сетей и т. д.
  1. Сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы:
  • номенклатура ресурсов, закупаемых УК у организаций, снабжающих определенными ресурсами, с обязательным прописыванием наименований поставщиков, количества и стоимости;
  • стоимость (тарифы) для конечных потребителей, установленная ресурсоснабжающими компаниями, у которых в свою очередь управляющая компания производит закупку конкретных коммунальных ресурсов. УК ссылается на законодательные акты, определяющие заявленную стоимость (тарифы). Цены указываются на момент раскрытия информации и должны периодически обновляться в установленные законом сроки (пункт 16 стандарта раскрытия информации);
  • стоимость (тарифы) на коммунальное обслуживание, применяемая УК при расчете величины платежей для конечных потребителей.

Согласно стандарту раскрытия информации управляющей компанией необходимая информация предоставляется путем:

  1. Размещения на специализированном интернет-сайте, который определяется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Информация должна быть дополнительно размещена еще на одном сайте, выбрать который вправе сама управляющая компания:
  • сайт УК;
  • сайт муниципального исполнительного органа;
  • сайт исполнительного органа субъекта РФ.
  1. Размещения в определенных печатных официальных СМИ, где публикуются нормативно-правовые акты муниципальных органов и которые распространяются на территории того муниципального образования, где ведет свою деятельность УК.
  2. Ответов на запросы, которые были поданы в управляющую компанию.
  3. Расположения на информационной стене или стойке в офисе УК.

Если управляющая компания предоставляет какие-либо изменения или дополнения к раскрытой ранее информации, то они вносятся в те же источники, но с соблюдением следующих сроков:

  • официальный интернет-сайт – 7 рабочих дней с момента произошедших изменений;
  • официальные печатные СМИ – 30 дней с момента произошедших изменений;
  • информационная стена или стойка в офисе УК – 2 рабочих дня с момента произошедших изменений.

Раскрыть информацию управляющая компания обязана в случае предоставления запроса в письменной или электронной форме. Срок раскрытия на письменный запрос составляет 20 дней, на электронный – 2 рабочих дня.

Все запросы вне зависимости от поданной формы, а также ответы на них должны храниться в управляющей компании не менее пяти лет.

Что дает страхование деятельности управляющей компании

По статистике последних 10-ти лет около 20 % объектов многоквартирного жилья поменяли управляющие компании. Самая распространенная причина — управляющая компания не смогла справиться с оплатой исковых требований потребителей. Деятельность управляющих компаний можно застраховать, такая финансовая защита обезопасит их уход с рынка. Управляющая компания может застраховать ответственность в случае:

  • аварийных ситуаций на объектах, обслуживаемых управляющей компанией;
  • причинения вреда сторонними лицами (кража, грабеж, поджег и т. п.);
  • стихийных бедствий;
  • различного рода несчастных случаев (обвал наледи и снега с крыши, обрушение конструкций дома и т. п.);
  • падения самолета и его частей;
  • военных действий, забастовки, чрезвычайных ситуаций, т. к. подобные бедствия наносят огромный ущерб имуществу.

Управляющая компания вправе самостоятельно выбрать, будет ли она страховать свои объекты в полном объеме или выберет лишь отдельные помещения, конструкции, инженерные сети и т. п.

Страховой полис для управляющей компании – это предподготовка к периоду, когда страхование ответственности станет обязательным, а также гарант финансовой стабильности. В случае возникновения страхового случая в плюсе не только управляющая компания, но и собственники МКД, а также просто прохожие люди (третьи лица). Преимущества страхования:

  1. Многие юридические лица ощутили потребность в страховании своей ответственности, а страховые компании заключают договор при выполнении довольно жестких условий по профилактике наступления страховых случаев. Вследствие чего управляющие компании приходят к выводу о необходимости усовершенствования материально-технических ресурсов, что приводит к повышению качества оказания услуг.
  2. При наличии страхования ответственности у собственников и третьих лиц появляется доверие, уверенность в деятельности управляющей компании. Жильцы знают, что если даже произойдет какое-либо негативное событие, управляющая компании выплатит ущерб без заминок.

Цена страхования ответственности УК варьируется от 0,3 % до 3 % от страховой суммы, которая определяется управляющей компанией и может быть установлена в следующих лимитах:

  • на одно пострадавшее лицо;
  • ущерб в полном объеме по одному событию.

Страховщик не возмещает управляющей компании административные взыскания. В случае выяснения страховщиком обстоятельств, при которых УК заведомо, предполагая риск своей деятельности, пошла на такой шаг, страховая выплата не будет произведена. Страховая компания может выплатить компенсацию пострадавшим лицам в случае подачи жалобы или искового заявления на управляющую компанию.

По каким критериям проводится оценка деятельности управляющей компании

В первую очередь жильцам многоквартирных домов при оценке деятельности управляющей компании нужно учесть данные, которые предусмотрены ЖК РФ, на предмет соответствия жилищному законодательству всей договорной работы УК, а также на предмет соответствия раскрытой УК информации (требования, порядок, способ, сроки) Постановлению Правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 года "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

Во вторую очередь необходимо принять к сведению информацию, которая непосредственно определяет деятельность управляющей компании, а именно: расширение коммунальных услуг без изменения цен, уменьшение стоимости коммунального обслуживания без снижения его качества, увеличение скорости реагирования на заявления жильцов дома, ввод новейших технологий по энергосбережению потребляемых ресурсов, внедрение нового оборудования и материалов, ликвидация аварийных ситуаций в кратчайшие сроки и т.д.

Чтобы оценить деятельность УК, желательно выбрать на общем собрании в состав комиссии три человека и утвердить периодичность оценивания деятельности управляющей компании (год, 6 месяцев, квартал, месяц).

Оценка проводится по следующим критериям:

 Критерий 1. Отсутствие или наличие жалоб и претензий на действия или бездействие управляющей организации, отмеченных в книге регистрации жалоб и предложений. Оценке подлежат обращения граждан за отчетный период:

  • +10 баллов – претензии и жалобы отсутствуют;
  • -1 балл – 1 претензия;
  • -2 балла – 2-3 претензии;
  • -3 балла – 4-5 претензий;
  • -4 балла – 5-7 претензий;
  • -5 баллов – 7-10 претензий;
  • -10 баллов – более 10 претензий.

Критерий 2. Эффективность принимаемых мер по снижению количества жалоб и претензий со стороны проживающих в доме граждан:

  • +10 баллов – претензии и жалобы отсутствуют, или их количество существенно снизилось по сравнению с предыдущим периодом;
  • 0 баллов – количество претензий не изменилось;
  • - 5 баллов – количество претензий растет.

Критерий 3. Наличие диспетчерской службы, которая полностью соответствует действующему законодательству, или наличие заключенного договора с компанией, владеющей диспетчерской службой и прошедшей сертификацию Ростехнадзора:

  • +10 баллов – диспетчерская служба сформирована;
  • -10 баллов – диспетчерская служба отсутствует.

Критерий 4. Наличие сертификата соответствия правилам и нормам технических регламентов, стандартам или условиям заключенных договоров или вступление управляющей компании в СРО:

  • +10 баллов – наличие сертификата и (или) вступление в СРО;
  • 0 баллов – нет сертификата и (или) членства в СРО.

Критерий 5. Наличие оформленных паспортов готовности многоквартирных домов к эксплуатации в зимний период в процентном соотношении от общего числа паспортов МКД:       

  • +10 баллов – 95 % и выше;
  • +5 баллов – 85 % и выше;
  • +3 балла – 75 % и выше;
  • 0 баллов – 50 % и выше;
  • -5 баллов – до 50 %;
  • -10 баллов – 0 %.

Критерий 6. Качественное выполнение программных мероприятий по капитальному ремонту МКД:

  • +10 баллов – наличие МКД для осуществления капитального ремонта;
  • 0 баллов – отсутствие МКД для осуществления капитального ремонта.

Критерий 7. Проведение мероприятий по внедрению энергоресурсосберегающих технологий, а также нового оборудования и материалов, направленных на энергосбережение ресурсов:

  • +10 баллов – за ввод в работу каждого такого мероприятия;
  • 0 баллов – за отсутствие подобных мероприятий.

Критерий 8. Уровень собираемости платежей с жильцов МКД за коммунальное обслуживание:

  • +10 баллов – 95 % и выше;
  • +5 баллов – 85 % и выше;
  • +3 балла – 75 % и выше;
  • 0 баллов – 50 % и выше;
  • -5 баллов – до 50 %;
  • -10 баллов – до 30 %.

Критерий 9. Наличие предложений по улучшению работы УК:

  • 1 балл – за каждое внесенное предложение;
  • 0 баллов – за отсутствие внесенных предложений.

Кто контролирует деятельность управляющих компаний на разных уровнях

Контроль за деятельностью управляющих компаний ЖКХ осуществляет:

  • Прокуратура (надзор за соблюдением законодательных актов).
  • Госжилнадзор.
  • Роспотребнадзор.

Два последних надзорных органа контролируют состояние жилого и нежилого фонда МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг. Контроль осуществляется на региональном уровне и на уровне местного самоуправления.

Государственный контроль за деятельностью управляющих компаний осуществляется на двух уровнях:

  • На региональном уровне

Для потребителей коммунальных услуг название Госжилнадзора чаще звучит как жилищная инспекция, которая осуществляет контроль над:

  • способами использования жилого и нежилого фонда МКД;
  • качеством содержания жилья и общедомового имущества;
  • действиями по переводу жилых помещений в нежилые и наоборот;
  • ведением учета жилья;
  • признанием жилья аварийным, негодным к проживанию, под снос, подлежащим реконструкции и т. п.;
  • действиями по переустройству и перепланировке площадей МКД;
  • управлением домами;
  • установлением площадей МКД, являющихся общедомовым имуществом;
  • определением стоимости оказания услуг по ремонту и содержанию жилья и качеством их предоставления;
  • фактом и объемом раскрытия информации УК;
  • качеством предоставления коммунального обслуживания и его стоимостью;
  • определением управляющей компанией энергоэффективности;
  • приборами учета (степень эксплуатации, учет потребляемых ресурсов);
  • договорной работой управляющей компании (наличие заключенных договоров на обслуживание, ремонт и т. д., а также исполнение обязательств сторон договора);
  • критериями формирования фондов на капитальный и текущий ремонт, а также их расходами;
  • соблюдением требований лицензирующих органов;
  • выполнением требований, которые УК обязаны применять для сохранности жилого и нежилого фондов МКД.

Контролирование деятельности УК осуществляется при проведении проверок. Проверка деятельности управляющей компании может быть выездная и документарная. Если за время проведения проверки документов надзорными органами будут выявлены несоответствия действующему законодательству, то документарную проверку сменит выездная проверка.

Комитет по тарифам тоже контролирует деятельность УК. В роли такого комитета может выступить министерство, к примеру, министерство энергетики. Комитет следит за тарифами на потребляемые гражданами коммунальные ресурсы, нормами их использования, а также осуществляет надзор за раскрытием управляющей компанией информации о себе.

Роспотребнадзор тоже является контролирующим органом управляющих компаний. В его компетенцию входит контроль за выполнением санитарных правил, законодательных норм, определяющих предоставление услуг жильцам МКД, их безопасностью и качеством.

Уровень предоставления и качество коммунального обслуживания подлежат инспекции со стороны надзорных органов. Проводится исследование воды на присутствие в ней примесей и патогенной микрофлоры, а также исследование вентиляционной системы, микроклимата жилых помещений, цен на оказываемые УК услуги и т. п.

  • На местном уровне

Муниципальные органы и жилищная инспекция дублируют функции Госжилнадзора. Деятельность местного уровня контроля сферы ЖКХ регулируется локальными нормативно-правовыми актами, а также ПП РФ от 2013 года № 493 и статьей 20 ЖК РФ.

Также осуществляется контроль за деятельностью управляющей компании со стороны жильцов. Собственники МКД самостоятельно или через правление ТСЖ заключают договор на коммунальное обслуживание с УК и, соответственно, имеют право осуществлять контроль за деятельностью управляющей компании и качеством оказываемых услуг, что закреплено в ЖК РФ.

Собственники жилья имеют право осуществлять контроль:

  • над качеством оказываемых услуг и своевременностью их выполнения;
  • над объемами выполнения работ и услуг;
  • над исполнением всех обязательств управляющей компании согласно условиям заключенного договора с УК.

Право собственников контролировать деятельность УК появилось с введением ФЗ от 27 июня 2010 года №237-ФЗ, который обязал управляющие компании отчитываться перед жильцами и предоставлять им свободный доступ к информации, раскрывающей истинное хозяйственное и финансовое состояние УК, а также степень выполнения ремонтных работ общедомового имущества МКД, обоснование ценообразования за коммунальное обслуживание и т. п.

Какие возможны нарушения в деятельности управляющей компании, и какая за это грозит ответственность

Чтобы избежать административной или уголовной ответственности, управляющие компании обязаны выполнять множество различных работ и услуг в МКД. Контролирует деятельность управляющих компаний, прежде всего, Госжилинспекция и прокуратура, но весомый вклад в осуществление контроля вносят органы местного самоуправления, Роспотребнадзор, пожарный надзор, полиция и т.д.

Согласно КОАП РФ управляющие компании могут получить штрафные санкции за следующие правонарушения:

  • Завышение регулируемых государством цен (ставки, тарифы, расценки) ведет к привлечению административной ответственности в виде штрафа.
  • Несоблюдение требований энергетической эффективности, которые предъявляются к МКД, к оснащенности управляющей компании приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, к обязательному проведению специальных мероприятий по ресурсосбережению.
  • Неисполнение требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в МКД предложений о мероприятиях по энергосбережению, а также увеличению энергетической эффективности в домах многоквартирного типа.
  • Нарушение правил содержания и ремонта МКД и (или) помещений жилого фонда либо регламента и норм, опираясь на которые жилые помещения признают непригодными для жилья и переводят их в нежилые помещения, а также перепланировка, переустройство жилья без получения согласия собственника.
  • Неисполнение санитарно-эпидемиологических требований к использованию жилого и нежилого фонда МКД.
  • Несоблюдение экологических требований во время использования площадей МКД, а также в период выполнения градостроительных работ.
  • Нарушение нормативов обеспечения жильцов МКД услугами коммунального характера.
  • Невыполнение в установленный срок законного предписания надзорного органа как государственного, так и муниципального уровня о принятых мерах по устранению выявленного правонарушения.
  • Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, являющегося надзорным органом в регионе в сфере ЖКХ, включая лицензионный контроль.
  • Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД, а также других документов, непосредственно связанных с управлением многоквартирными домами.
  • Несоблюдение правил осуществления предпринимательской деятельности по администрированию МКД.
  • Ведение предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии, дающей право ее осуществлять, или нарушение лицензионных требований.
  • Неразмещение информации в ГИСЖ ЖКХ согласно действующему законодательству, несоблюдение регламента, средств, сроков размещения информационных материалов; их частичное размещение или размещение заведомо ложных сведений.

Любая надзорная и контролирующая инстанция вправе привлечь управляющую компанию к административной ответственности в виде штрафных санкций. При этом административное взыскание может быть наложено на юридическое лицо или на должностное лицо управляющей компании.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 20.11.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44
    Пожалуйста, пройдите регистрацию!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • без ограничений читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • отмечать материалы как "полезные" и они всегда будут в Вашем личном кабинете
    • скачивать формы документов и полезные шаблоны

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль