Каковы реальные полномочия ТСЖ

291
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Деятельность УО подразумевает четкую ориентировку на законодательство Российской Федерации, которое устанавливает область влияния данных компаний, а также регулирует их взаимосвязь с иными государственными органами, занимающимися вопросами руководства МКД. Основным подобным органом выступает Товарищество собственников жилья. Какие полномочия у ТСЖ? Эта статья поможет разобраться со всеми нюансами его работы.

Владельцы недвижимого имущества всегда сами выбирают тип руководства МКД, так как вариантов здесь несколько (согласно российским законам). В этом случае Товарищество собственников жилья выступает наиболее распространенной структурой для руководства многоквартирным домом. Организация и полномочия правления ТСЖ по Жилищному кодексу Российской Федерации устанавливаются гл. 13 данного законодательного акта.

Утверждение Товарищества собственников жилья регулируется ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации на ОСС.

Когда Товарищество собственников жилья утверждено, появляются важнейшие для работы данного органа посты. ОСС выбирает форму управления, председателя, а также проверяющих (согласно ст.145 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, существуют и полномочия собрания ТСЖ, такие как решение о проведении ремонта общих помещений, утверждение суммы вознаграждения главного управляющего, рассмотрение различных прошений от владельцев недвижимости к УК и так далее.

Как правило, ОСС определяет область работы Товарищества собственников жилья, в рамках которой и действуют назначенные на ту или иную должность люди. В полномочия членов правления ТСЖ входит выполнение поручений ОСС и решение вопросов, неподвластных ему.

Согласно ЖК РФ, председатель устанавливает форму организации Товарищества собственников жилья, то есть назначает исполнителей обязанностей какой-либо должности, оформляет принятие на работу, а также снимает с занимаемых постов тех, кто работает недобросовестно.

ЖК РФ устанавливает следующие полномочия ТСЖ в области управления многоквартирными домами (МКД):

  • дополнять и переустраивать строения, относящиеся к собственности всех владельцев недвижимости;
  • решать судьбу собственности Товарищества;
  • брать кредиты на те или иные нужды;
  • организовывать обслуживание клиентов (владельцев недвижимости), разрешать их проблемы, связанные с имуществом;
  • обустраивать принадлежащую МКД территорию на средства владельцев имущества;
  • назначать ремонтные работы и поддерживать порядок общей собственности и т. д.

Безусловно, полномочия ТСЖ тесно связаны с его обязательствами перед собственниками недвижимого имущества:

  • выступать в качестве представительного органа от имени владельцев недвижимости в течение работы Товарищества;
  • выступать в качестве представительного органа от имени владельцев недвижимости во время судебных разбирательств;
  • контролировать исполнение собственниками обязательств, связанных с поддержанием порядка и проведением ремонтных работ общих помещений;
  • поддерживать должное сантехническое обслуживание общих помещений и т. д.

Что входит в полномочия общего собрания ТСЖ

Полномочия членов правления ТСЖ включают в себя:

  • утверждение разрешений на возможность аренды общих помещений МКД;
  • утверждение премиальных выплат для работников ТСЖ;
  • утверждение и редактирование норм графика и оплаты работы, а также поведения членов ТСЖ и обслуживающего персонала МКД;
  • принятие жалоб на деятельность ТСЖ, управляющих и проверяющих членов данного органа, а также на превышение полномочий председателя правления ТСЖ и иных должностных лиц;
  • распределение бюджетных растрат, а также составление бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым бюджетом;
  • расформирование полученных денежных средств на те или иные нужды ТСЖ;
  • утверждение (при необходимости) кредитных замов и подобных выплат;
  • организация денежных сборов ТСЖ, формирование дополнительных бюджетных средств, а также средств на ремонтные работы и реконструкцию общих помещений МКД;
  • утверждение денежных сумм по обязательным выплатам и выплатам от участников ТСЖ;
  • выбор на основе голосования управляющих, а также проверяющих должностей ТСЖ;
  • утверждение переустройства, либо прекращения деятельности и полномочий ТСЖ;
  • редактирование устава ТСЖ;
  • решение иных проблем, указанных в Жилищном кодексе Российской Федерации и входящих в круг полномочий ТСЖ.

Стоит отметить, что в полномочия собрания ТСЖ включены и аспекты, регулирующие рамки деятельности Товарищества. Свод правил данного органа содержит и положение о том, что ТСЖ может разрешать и ряд других проблем.

Мнение эксперта

Полномочия членов ТСЖ вступают в силу только на основании заявления

Попов Р. М.,
директор юридической фирмы «Интел-Право», Московская область

В соответствии с частью 1 статьи 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, организация Товарищества собственников жилья в МКД начинается с подачи запроса о наделении лица полномочиями членов правления ТСЖ. Настоящими законами РФ регулируется и тот факт, что членство в Товариществе не зависит от владения, либо отсутствия владения недвижимым имуществом. Кроме того, это должно быть добровольное решение, так как вынужденное членство является недействительным (согласно 30 статье Конституции Российской Федерации). Если подробно рассмотреть все законодательно установленные требования к участникам ТСЖ, можно выделить два неотъемлемых.

Требование №1 — это отправка заявки на принятие полномочий ТСЖ. Стоит отметить, что в законодательстве не содержится структура заявки, образца ее оформления, перечня другой прилагаемой документации и положений о вступлении в Товарищество. Кроме того, законодательные акты запрещают закреплять различные своевольные рамки в своде правил данного органа при принятии человека на должность (к примеру, внесение определенной денежной суммы для одобрения заявки и так далее).

Требование №2 — это факт владения недвижимостью в МКД у предполагаемого участника Товарищества. В перечне всех участников этого органа должна быть указана информация о должностных лицах, их контактные данные и данные об их долевом участии по отношению к общей недвижимости в МКД (согласно части 4 статьи 143 Жилищного кодекса Российской Федерации). Здесь было бы очень логично установить рамки в плане полномочий председателя правления ТСЖ по утверждению (отклонению) заявлений на вступление в эту структуру.

Что не входит в полномочия общего собрания ТСЖ

Рамки полномочий общего собрания ТСЖ объясняются следующими аспектами:

Ограничение 1. Действия за рамками законодательства. Товарищество не имеет права вести работу, которая идет наперекор с действующим законодательством Российской Федерации.

Ограничение 2. Действия за границами территории МКД. Под контролем Товарищества всегда находятся установленные объекты, заканчивающиеся в пределах прилежащей к МКД площади. Полномочия ТСЖ не распространяются на иные (близлежащие) территории, независимо от того, принесет ли это пользу собственникам. Чтобы вести деятельность на неподконтрольных ТСЖ объектах, необходимо получить специальное согласие у вышестоящих государственных органов

Ограничение 3. Действия с природными ресурсами. Товарищество может заниматься проблемами, которые касаются подконтрольных объектов (например, обустройство детской площадки), однако, как правило, о таких действиях нужно уведомить структуры МСУ, занимающиеся охраной окружающей среды, ведь полномочия ТСЖ могут быть ограничены в отношении природных объектов.

Ограничение 4. Действия с культурными памятниками. Безусловно, на подконтрольных Товариществу площадях могут быть установлены памятники, являющиеся историческим наследием и охраняемые специальными структурами. Стоит отметить, что полномочия собрания ТСЖ в отношении данных монументов недействительны.

Ограничение 5. Принуждение собственников к заключению договоров. Данный процесс можно производить лишь в ходе судебного разбирательства, когда Товарищество имеет на руках документацию, обязывающую владельца недвижимости подписать подобный акт.

Ограничение 6. Наложение штрафов. В полномочия ТСЖ не входит наложение штрафных санкций, однако Товарищество вправе спрашивать с собственников по долговым обязательствам за поведенческие проступки (согласно актам). Все остальные нарушения не касаются ТСЖ в плане взыскания материальных средств.

Ограничение 7. Установление режима тишины. Ограничение периода проведения ремонта и временных рамок нарушения тишины имеют право регулировать исключительно Парламент РФ или органы МСУ. Только эти структуры способны внести в законодательство подобные рамки, а также санкции за пренебрежение действующими законами. Все остальное — это превышение полномочий ТСЖ.

Ограничение 8. Выселение собственников. Данная процедура не относится к полномочиям ТСЖ. Согласно статье 293 Гражданского кодекса Российской Федерации, выселить владельцев недвижимого имущества способны органы МСУ. Товарищество может лишь выступать посредником между государственной структурой и собственником жилья.

Ограничение 9. Отключение электроэнергии за неуплату при прямых расчетах собственника с поставщиками. В случае, когда владелец недвижимости производит оплату непосредственно обслуживающей компании (то есть не через Товарищество), в полномочия ТСЖ не входит решение вопросов о структуре взносов, а также о санкциях в отношении неплательщика.

Ограничение 10. Требование и изъятие паспортов на счетчики. Такие действия рассматриваются как превышение полномочий председателем ТСЖ.

Протокол закрепления счетчиков выявляет факт исполненных обязанностей со стороны УК, с которой собственник подписывает соответствующий документ. Заверяет его владелец (не Товарищество), а значит, и протоколы закреплений оборудования передаются собственнику. Изъятие данного акта — это превышение полномочий председателя ТСЖ.

Паспорта на оборудование — это акты технического характера, где указываются данные, которые помогают поддерживать счетчики в норме и правильно их использовать. Эти сведения обязательны (согласно ст. 10 Федерального закона №2300-1 от 07 февраля 1992 года (ред. от 03 июля 2016 года)). Подобные акты отдаются на руки владельцу недвижимого имущества, где и установлено соответствующее оборудование (согласно ст. 456 ГК Российской Федерации). Изъятие этой документации можно расценить как превышение полномочий председателя ТСЖ.

Кроме того, ст. 137 ЖК Российской Федерации не содержит информации о том, что Товарищество собственников жилья может изъять у владельца недвижимого имущества документацию, подтверждающую закрепление оборудования электроснабжения, водоснабжения или газоснабжения.

В чем состоят полномочия председателя ТСЖ

Эта должность ничем не отличается от управляющего поста в какой-либо иной компании (это касается и особенностей материального вознаграждения, и ведения рабочей деятельности, и мер ответственности за какие-либо нарушения).

В соответствии с ЖК РФ задача лица, находящегося на данном посту, состоит в том, чтобы Товарищество качественно и точно в срок исполняло свои обязанности перед собственниками. Безусловно, законодательство закрепляет за этой должностью особые требования, устанавливает структуру ее работы, а также условия прекращения полномочий председателя правления ТСЖ либо их передачи.

На управляющий пост назначается лицо, избираемое владельцами недвижимого имущества. Срок полномочий председателя правления ТСЖ (согласно законодательству) зависит от указанных в своде правил данного органа положений. Избирательный процесс — это уже полномочия правления ТСЖ (или же ОСС). Здесь также все зависит от нормативного акта Товарищества. Лицо, находящееся на посту управляющего, обязано:

  • создавать и передавать на подпись ОСС график и оплату работы, а также нормы поведения членов ТСЖ и обслуживающего персонала МКД;
  • организовывать собрания управляющих работников, ОСС, а также принимать жалобы участников Товарищества, отвечать на них, решая соответствующие вопросы;
  • следить за должным обслуживанием, оказываемым владельцам недвижимого имущества со стороны УК (к примеру, решать проблемы с вычетами из финансовых выплат в случаях, когда происходят неполадки с электроснабжением, газоснабжением или водоснабжением);
  • заверять финансовую документацию и прочие договоры, подписание которых не является полномочием правления ТСЖ либо полномочием собрания ТСЖ (в соответствии с законодательством или сводом правил самого Товарищества);
  • вести деятельность от лица ТСЖ без доверительного документа;
  • контролировать исполнение обязанностей управляющими постами Товарищества в соответствии с полномочиями управляющих ТСЖ, а также руководить их работой;
  • следить за выполнением обязанностей лицами, участвующими в правлении ТСЖ.

За исключением ЖК РФ, полномочия председателя ТСЖ также могут устанавливать и иные нормативные акты, например, должностные предписания (где указываются права, обязанности, а также степень ответственности руководящего поста), устав Товарищества и так далее.

Законами Российской Федерации, к сожалению, не определяются санкционные меры в отношении данной должности за нарушения, являющиеся следствием безрезультативной деятельности председателя Товарищества, однако отвечать за неправомерное поведение (или игнорирование существующих проблем) он обязан.

Стоит отметить, что в полномочия собрания ТСЖ входит и внесение поправок в свод правил Товарищества. Это базовый нормативный документ данного органа, где и необходимо указать пункт о степени ответственности руководящей должности за те или иные нарушения. Именно сюда нужно внести следующее:

  • структуру ответственности за причинение вреда (какой судебный орган будет назначаться в случае разбирательства, возможны ли иные пути разрешения подобных споров и так далее);
  • факт того, что руководящее лицо лично берет на себя финансовую ответственность в случаях, когда его деятельность приводит к нарушениям (к примеру, недобросовестное проведение ремонтных работ влечет за собой дополнительные траты, оплачивать которые обязан руководитель). Однако стоит отметить, что в полномочия председателя ТСЖ входит и требование возмещения ущерба от компании, делающей ремонт;
  • факт того, что руководящее лицо должно детально изучить и свод правил ТСЖ, и Жилищный кодекс, и некоторые положения Гражданского кодекса, и Федеральные законы, имеющие отношение к Товариществу. Это необходимо, ведь председатель является посредником между собственниками недвижимого имущества и органами МСУ.;
  • степень ответственности руководящей должности за определенные нарушения (к примеру, назначить штрафные выплаты за позднюю бухгалтерскую отчетность и так далее).

Мнение эксперта

Полномочия ТСЖ, председателя и членов постоянно меняются

Гаркуша А. Н.,
председатель Товарищества собственников жилья

Безусловно, на сегодняшний день люди много дискутируют о грамотном руководстве МКД, появляются новые законодательные акты, а также новые требования к данной должности. Однако, как показывает опыт, полномочия председателя ТСЖ могут добросовестно исполнять и директора школ, и врачи, и сантехники. Стоит все же озвучить некоторые советы для управляющих работников Товариществ.

Принимаемые законы наглядно демонстрируют тот факт, что на долю УК выпадают все новые и новые обязанности (это касается и работы УО, и работы Товариществ собственников жилья). В чем сегодня состоят полномочия председателя ТСЖ? За что обязано отвечать это должностное лицо?

Здесь стоит начать еще с периода, когда людям дали возможность приватизировать жилье. Одним из требований к данной процедуре выступало проведение в многоквартирном доме ремонтных работ, что в действительности произведено не было. Впоследствии пункт 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации установил следующее: владелец недвижимого имущества несет бремя его содержания, а также бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, а владелец коммуналки также несет бремя содержания общих помещений всех владельцев жилых площадей в указанной квартире (за исключением случаев, когда другое не оговаривается ФЗ, либо договором).

Стоит обратить внимание на прошлую формулировку: владелец недвижимого имущества несет бремя его содержания (за исключением случаев, когда другое не оговаривается ФЗ, либо договором).

На сегодняшний день заметно растет мера ответственности собственника за свое имущество, что отличает его от владельца помещения в период коммунизма, где что-то общее не относилось к конкретному лицу (даже если было закреплено за ним). В зависимости от данного фактора и меняются полномочия председателя правления ТСЖ.

Теперь и владельцы управляющих компаний переходят на совершенно иные способы ведения деятельности, коммунальные услуги перестали быть синонимом к сочетанию «коммунальные средства». А это значит, что управляющие посты сохранились, однако полномочия председателей ТСЖ (как и других должностных лиц) претерпевают значительные изменения.

Новостройки сейчас обеспечиваются оборудованием общего учета потребляемых ресурсов, а также лифтовыми счетчиками, которые впоследствии внесли в расчет целостного потребления по всем общедомовым помещениям многоквартирного дома.

Так сложилось, что лишь 2 компании в России («Энергосбыт» и «Межрегионгаз») заключали акты с гражданами об оказании коммунальных услуг.

Исключительно данный фактор способствовал тому, что на сегодняшний день эти предприятия занимают лидирующие позиции в соответствующей области, так как у них есть четкая структура работы, которая не сталкивается с проблемами устаревшей техники и путей передачи ресурсов.

Каков срок полномочий председателя ТСЖ

Срок полномочий председателя ТСЖ — два года. Следовательно, раз в 24 месяца Товариществу необходимо проводить выборы. Однако законодательство Российской Федерации не содержит актов о невозможности данного должностного лица продолжать работать и в момент окончания указанного периода. Получается, что продлить полномочия председателя ТСЖ можно тогда, когда свод правил Товарищества не устанавливает неправомерность такой деятельности.

Как осуществить продление полномочий председателя правления ТСЖ

Если полномочия председателя ТСЖ истекли, а ОСС пришло к выводу о том, что нет необходимости переизбирать должностные лица, стоит указать следующее: «утверждение на должность оставить неизменным в течение двух лет». В случае, когда свод правил Товарищества не содержит такого пункта, в акте выборных итогов нужно отметить принятое собранием решение.

Внесение таких структур, как ТСЖ, в государственный реестр регулируется Приказом ФНС от 25.01.2012 года №ММВ-7-6/25@, в котором закреплено положение №Р14001, применяемое в случаях редактирования информации руководящей должности, способной представлять интересы собственников недвижимого имущества без наличия доверительного документа. Когда на посту остается тот же человек, в Единый государственный реестр юридических лиц никакие сведения не заносятся.

Кроме того, продление полномочий председателя ТСЖ можно оформить и посредствам составления протокола.

Как выглядит образец протокола о продлении полномочий председателя ТСЖ

Материалы для скачивания: Протокол о продлении полномочий председателя.pdf

Как происходит досрочное сложение полномочий председателя ТСЖ

Итак, произвести досрочное прекращение полномочий председателя ТСЖ можно двумя способами:

Вариант 1. По инициативе жильцов. МКД имеет возможность выбрать того же человека на данную должность. Здесь необходимо: 

Шаг 1. Оповестить всех членов товарищества о том, что состоится общее собрание собственников помещений МКД. Согласно законодательству, всем владельцам нужно отправить заказное оповещение об ОСС.

Шаг 2. Организовать общее собрание жильцов дома — членов ТСЖ. Собрание должна посетить большее число владельцев недвижимого имущества. В противном случае принятые ими договоренности аннулируются.

Шаг 3. Переизбрать председателя ТСЖ и управляющих членов Товарищества посредствам подсчета голосов. Иногда для этого изготавливаются специальные бланки. Претенденты на принятие полномочий председателя ТСЖ обязаны заявить о себе до начала выборов. На данную должность вступает претендент, набравший большее число голосов участников ОСС.

Шаг 4. Оформить итоги собрания протоколированным актом ОСС.

Шаг 5. Сообщить во все необходимые инстанции (ИФНС, ЖКХ и так далее) о факте прекращения полномочий председателя ТСЖ и назначения другого лица на эту должность.

Вариант 2. По инициативе председателя. Нужно детально изучить свод правил Товарищества. Обычно выборы кандидата на руководящий пост проводятся на ОСС или участниками правления ТСЖ. В случаях, когда свод правил обязывает оформлять ТД, он должен содержать и порядок прекращения действия этого документа. Как председатель ТСЖ может сложить с себя полномочия? Ответ на такой вопрос тоже следует искать в своде правил Товарищества. Чаще всего процедура дозволяется тогда, когда на это есть серьезный повод. Безусловно, заставлять должностное лицо продолжать деятельность против воли невозможно. Поэтому на незапланированном ОСС нужно донести этот факт до его участников, а также выбрать того, кто будет занимать руководящий пост в течение некоторого времени.

Смещение председателя с должности по его волеизъявлению происходит посредством подачи соответствующего заявления в орган правления ТСЖ. В заявлении можно указать лишь прошение о прекращении полномочий председателя ТСЖ, а также название руководящего поста.

Текст документа получается следующий: «Председателю правления ТСЖ (уточнить название), затем ФИО лица, занимающего руководящий пост, а также его место проживания». Данная форма удовлетворяет все требования к заявлению об увольнении.

Специалист по финансам вычисляет все вычеты или доплаты, передавая необходимые документы снимающему с себя полномочия председателю ТСЖ. Трудовая книжка отдается посредствам утверждения с внесением в отдельный реестр Товарищества.

Передача ТК осуществляется в завершающие действие полномочий председателя ТСЖ сутки. Однако бывает и по-другому. Например, должностное лицо периодически не являлось на место работы. А значит, при снятии полномочий с председателя ТСЖ получатель заявления указывает данный факт в трудовой книжке, уточняя повод для смещения должностного лица и соответствующее положение из законодательства Российской Федерации.

Порядок снятия полномочий с председателя ТСЖ:

  • Подача заявления председателя. Оно оформляется на наименование конкретного органа (здесь — Товарищество собственников жилья, выступающее юридическим лицом) с указанием повода (волеизъявления), а также числа. Заявление необходимо заверять лично и в письменном виде.
  • Отработка. Следующим числом обозначается начало отработки, которая длится в течение 2 недель. Поиск и обучение кандидата на освободившуюся должность не относятся к обязанностям уволившегося лица, ведь решение ОСС и передача полномочий председателя ТСЖ — это задача исключительно участников Товарищества.
  • Оформление документации. Нужно отметить в трудовой книжке положение законодательства, в соответствии с которым произошло увольнение (а именно: статья 80 ТК РФ).

Важно заметить – исключить двухнедельную отработку нельзя. В случаях, когда прекращение полномочий председателя ТСЖ является решением ОСС либо правления, данный период составляет от двух недель до 60 дней (согласно законодательству). Если лицо уклоняется от этого требования, на него могут быть наложены определенные законом меры наказания.

Как выглядит заявление о сложении полномочий председателя ТСЖ (образец)

Материалы для скачивания: Заявление по личному желанию.doc

Как выглядит протокол о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ

Материалы для скачивания: Протокол о досрочном прекращении.doc

Возможна ли передача полномочий председателя ТСЖ другому лицу

Ни в коем случае.

Во-первых, на эту должность выбирается лишь один участник ТСЖ. Кроме того, в соответствии со ст. 143 ЖК РФ участником ТСЖ может стать исключительно владелец недвижимого имущества в МКД.

Во-вторых, полномочиями председателя ТСЖ может обладать только претендент, удовлетворяющий конкретным условиям, ведь впоследствии это должностное лицо будет нести ответственность за состояние МКД, а также действовать на основе законодательства. Данные аспекты регулируются п.3 ст. 53 ГК Российской Федерации, а также ч. 3.1. ЖК Российской Федерации.

В-третьих, п. 4 ст. 182 ГК РФ указывает на то, что исключено подписание договора, который должен быть заверен непосредственно председателем ТСЖ, третьим лицом.

Следовательно, передача полномочий председателя ТСЖ на основании доверительного документа исключена, даже если «преемником» выступает лицо, находящееся на руководящей должности, либо участник Товарищества.

В соответствии с частью 1 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации, контроль над работой данного органа ведется его управляющими постами, имеющими право решать проблемы, связанные с деятельностью Товарищества и содержанием многоквартирного дома (кроме тех, которые входят только в полномочия собраний ТСЖ и владельцев недвижимого имущества).

Как реагировать на превышение полномочий ТСЖ

В случаях, когда замечены какие-либо нарушения настоящих законов Российской Федерации со стороны управляющих должностей Товарищества, любой владелец недвижимого имущества имеет право направить свои жалобы в прокурорские органы с описанием установленных фактов превышения полномочий председателем ТСЖ. Кроме того, он может потребовать инспекционной оценки работы Товарищества, которая выявит, следует ли данный орган законам Российской Федерации. Однако стоит отметить, что самостоятельно проинспектировать ТСЖ способны и собственники помещений, организовав для этого соответствующее собрание.

Какие действуют полномочия ревизионной комиссии ТСЖ

Согласно пункту 1 статьи 150 Жилищного Кодекса Российской Федерации, «ревизионная комиссия» (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

РК не входит в структуру деятельности ТСЖ, то есть не имеет права влиять на его какие-либо материальные аспекты.

Функции РК состоят в том, чтобы:

  • отвечать на жалобы о превышении полномочий ТСЖ;
  • следить за потоком резервного бюджета;
  • подвергать проверке финансовую документацию об оплате труда;
  • подвергать проверке своевременность и соответствие документации каких-либо выплат;
  • подтверждать факт грамотного выделения материальных средств на те или иные нужды;
  • подвергать проверке материальное положение Товарищества;
  • анализировать бухгалтерскую документацию с целью выявления нарушений;
  • сравнивать учетные документы и документы, передаваемые в ФНС;
  • проводить проверку договорных документов на следование всем правилам законодательства РФ;
  • анализировать отчетные документы о деятельности Товарищества с целью выявления факта превышения полномочий ТСЖ;
  • изучать любую документацию ТСЖ.

Есть четко установленный перечень задач, исполняемых ревизионной комиссией.

Сюда входят следующие положения:

  • оформлять бухгалтерскую отчетность за прошедший или текущий год;
  • организовывать экстренное ОСС по проблемам, которые невозможно отложить на какой-либо срок;
  • в течение пятнадцати суток оформить задокументированные выводы, к которым пришла ревизионная комиссия, а также передать их руководящим должностям Товарищества;
  • своевременно предоставлять отчет о выявлении факта превышения полномочий ТСЖ;
  • допускать участников Товарищества к бухгалтерской документации данного органа;
  • ежегодно проводить проверку всех аспектов работы Товарищества собственников жилья.

Помимо всего вышесказанного, РК наделена определенными правами:

  • участвовать в инспекциях ФНС;
  • нанимать на составление бухгалтерской документации соответствующих специалистов (с разрешения участников Товарищества), деятельность которых оплачивается материальными средствами данного органа;
  • привлекать к ответственности руководящие должности за превышение полномочий ТСЖ;
  • составлять план решения существующих проблем, а также настаивать на его изучении членами ТСЖ;
  • просить всю необходимую документацию, связанную с деятельностью Товарищества.

Могут ли полномочия ТСЖ передаваться управляющей компании

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, участниками сделки по управлению являются УК и владельцы недвижимого имущества многоквартирного дома (либо Товарищество собственников жилья, либо Товарищество собственников недвижимости, либо Жилищно-строительный кооператив). А это значит, что Товарищество МКД имеет право само вести свою деятельность или же привлечь к данному процессу УО, наделив ее определенными полномочиями ТСЖ.

Владельцы недвижимого имущества обязаны определить тип содержания МКД.

В целом управленческая деятельность в многоквартирном доме представляет собой:

  • «принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» (часть 3 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);
  • «принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания» (часть 3.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);
  • исполнение обязанностей по обслуживанию общих помещений МКД;
  • обеспечение МКД коммунальными услугами.

Бюджет Товарищества расходуется только на вышеупомянутые нужды. Иные расходы — это уже превышение полномочий ТСЖ.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом». Однако часть 2 статьи 162 настоящего кодекса указывает: «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». То есть фактически может существовать сразу два варианта управления многоквартирным домом.

Получается, что владельцы недвижимого имущества, определив на ОСС вариант такого управления, способны оформить сделку с УО, используя управляющий орган в качестве, так сказать, посредника. Но факта превышения полномочий ТСЖ здесь нет.

Необходимо учесть — вышеуказанную сделку ни в коем случае не стоит относить к договорам сервиса, которые подписываются теми же сторонами. Теперь более детально об обоих договорах.

Какие полномочия ТСЖ передаются УК по договору управления

Здесь Товарищество в полной мере отдает все аспекты управления УО (и задачу предоставления сервисных услуг и коммунальных ресурсов собственникам, и проведения ремонтных работ общих помещений многоквартирного дома).

Получается, что договор заключается между владельцами недвижимого имущества и управляющей компанией. Однако первые лично документ не подписывают, хоть и по вопросам сервиса обращаются только в УО, которая берет на себя обязательства перед ними).

А это значит, что Товарищество (в Товариществе):

  • освобождается от утверждения бухгалтерских операций и предоставления финансовой отчетности;
  • снимает с себя определенные полномочия ТСЖ, так как претензии по поводу коммунальных услуг, обслуживания МКД, сокрытия определенных сведений (Постановление Правительства Российской Федерации №731) и прочих вопросов направляются сразу к управляющей компании;
  • не контролирует процессы должного обеспечения жильцов коммунальными услугами, а также проведения ремонтных работ;
  • выплачивает заработную плату руководящим должностям только с согласия ОСС. Однако участники ТСЖ — это не персонал управляющей компании, и потому такой пункт должен содержаться в договорном документе;
  • руководящие должности исполняют лишь малую часть полномочий ТСЖ, так как они передаются управляющей компании;
  • руководящие должности могут только следить за деятельностью управляющей организации с возможностью аннулирования положений договора;
  • период действительности этих положений законом не установлен, его оговаривают непосредственно стороны;
  • утверждение договора входит в полномочия председателя ТСЖ, а его положения касается всех владельцев недвижимого имущества в МКД;
  • согласно пункту 4 статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации, в обязанности и полномочия правления ТСЖ входит управление МКД или заключение договоров на управление им;
  • не взимает материальные средства с владельцев недвижимого имущество на обслуживание многоквартирного дома;
  • не использует взыскиваемые с владельцев недвижимого имущества материальные средства.

Какие полномочия ТСЖ передаются УК по договору обслуживания

Такой вариант управления не подразумевает наделение УК правом управления МКД. В полномочия ТСЖ здесь входит только УО вверение нескольких аспектов обслуживания (по решению самого Товарищества). Получается, что в таком случае управляющая компания берет на себя лишь роль подрядчика.

При заключении договора обслуживание Товарищество:

  • утверждает данный документ по решению руководства с четким следованием ежегодной бухгалтерской отчетности;
  • вознаграждает денежными средствами управляющую компанию (согласно с главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сумма устанавливается обеими сторонами по договоренности;
  • не передает свои полномочия ТСЖ по управлению МКД УК, а также по взиманию денежных средств с собственников;
  • несет ответственность за должный сервис и проведение ремонтных работ перед владельцами недвижимого имущества МКД;
  • занимается управлением многоквартирного дома, предоставлением услуг, контролем над состоянием общих помещений, проведением ремонтных работ и т. д.

Получается, что претензии по поводу коммунальных услуг, обслуживания МКД, сокрытия определенных сведений (Постановление Правительства Российской Федерации №731) и прочих вопросов направляются непосредственно Товариществу, так как это полномочия ТСЖ.

Если установлены факты нарушений по вышеперечисленным функциям управляющей компании, Товарищество имеет право запросить возмещение ущерба в соответствии с договорными обязательствами данной организации.

Фиксирование выплат за оказанные услуги или же за ремонтные работы общих помещений многоквартирного дома — это полномочия собрания членов ТСЖ в соответствии с предоставленной им ежегодной бухгалтерской отчетностью Товарищества. Сумма таких выплат неизменна абсолютно для всех владельцев недвижимого имущества.

Вот и все отличия между договорами управления (ТСЖ выступает посредническим органом между УО и владельцами недвижимого имущества МКД) и обслуживания (ответственность за управленческую и обслуживающую деятельность несет именно Товарищество, в то время как УО является только подрядчиком) многоквартирного дома.

Заключение договора управления с УО без разрешения владельцев недвижимого имущества многоквартирного дома — это превышение полномочий ТСЖ. Вот почему свод правил данного органа должен содержать положение о том, что оформлять такой документ может и ОС участников Товарищества собственников жилья.

Каковы реальные полномочия ТСЖ

Мнение эксперта

Полномочия ТСЖ в отношении заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг

Шешко Г. Ф.,
специалист в области юриспруденции Российской Федерации

В соответствии с подпунктом «б» пунктом 10 Правил (Постановление Правительства РФ от 06 апреля 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), ТСЖ и ЖК оформляют с владельцами недвижимого имущества МКД договор о поставке коммунальных услуг. Безусловно, данный документ возмездный. Но стоит учесть — в соответствии с ЖК РФ, обязательства ТСЖ и ЖК с их участниками нельзя утверждать договором, здесь все базируется на сводах правил этих органов.

Информация об экспертах

Попов Р. М., руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна). Юридическая компания "Интел-Право" оказывает правовые услуги гражданам и организациям, включая брачно-семейные споры и раздел имущества.

Гаркуша А. Н., председатель правления ТСЖ «Флиера 9» (г. Орехово-Зуево).

Шешко Г. Ф., заслуженный юрист РФ, автор ряда пособий по юридической практике.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях