Внесение МКД в реестр лицензий: важные нюансы для УО и жилищных объединений

357
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Абросимова Наталья
генеральный директор Саморегулируемой организации «некоммерческое партнерство управляющих организаций Московской области»
УО обязаны направлять в жилищные инспекции сведения об изменении перечня МКД, которыми они управляют. Сообщать о добавившихся новых домах и домах, которые больше не находятся в их управлении. Все просто, но на практике остается много вопросов, в частности неразбериха с датами и схемами договорных отношений.

В этой статье рассмотрим нюансы внесения МКД в реестр лицензий и в лицензии на управление МКД. Материал будет полезен и жилищным объединениям, которые смогут разобраться, где заканчивается ответственность УО по договору управления МКД.

Отдельная проблема возникла в отношении договоров управления МКД, заключенных между УО и жилищными объединениями.

В чем суть проблемы

ТСЖ вправе заключить договор управления МКД. Это предусмотрено п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. В данном случае ТСЖ, ЖК, ЖСК осуществляют контроль за выполнением УО обязательств по такому договору (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В свою очередь, УО в течение трех рабочих дней со дня заключения договора управления обязана разместить эти сведения в ГИС ЖКХ, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Значит, МКД, в котором есть и ТСЖ, и УО, «попадает» в лицензию УО на управление МКД? Разбираемся дальше.

Кто принимает решение о внесении МКД в реестр лицензий

Решение о включении МКД в реестр лицензий субъекта РФ принимает лицензирующий орган (жилищная инспекция). Лицензиат подает заявление и необходимые документы, а лицензирующий орган рассматривает их и принимает решение. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

К сведению

От того, внесен ли МКД в реестр лицензий субъекта РФ, зависит, например, право УО выставлять платежные документы. Но в случае договора управления между УО и жилищным объединением УО обязана собирать с собственников платежи за ЖКУ в силу закона (ч. 6.1 ст. 155 ЖК РФ). Даже в том случае, если МКД не включен в реестр лицензий.

К заявлению о внесении изменений в реестр, помимо прочих документов, нужно приложить копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в МКД. А в случае выбора УО по результатам открытого конкурса — копию договора управления, подписанного самой УО. Обратите внимание: договор, заключенный между УО и жилищным объединением, приказом не предусмотрен.

Кроме того, к заявлению нужно приложить копию протокола общего собрания в МКД или протокола открытого конкурса по отбору УО. Собственники не подписывают договор управления, если он заключается между УО и жилищным объединением. Получается, что нет ни договора, подписанного собственниками, ни протокола общего собрания в МКД. Тем более нет протокола открытого конкурса по отбору УО. Что же станет основанием для включения МКД в реестр лицензий субъекта РФ?

Практика показывает, что после заключения договора управления МКД с ТСЖ, ЖК, ЖСК директора целого ряда УО подают в лицензирующие органы заявления о включении данного дома в лицензию. В ряде субъектов РФ жилищные инспекции принимают позицию УО и включают сведения как в реестр лицензий, так и в лицензию УО. Давайте согласимся с этой позицией инспекторов и рассмотрим несколько сценариев развития событий.

Какие могут быть последствия некорректного  внесения МКД в реестр лицензий

Включили МКД в лицензию УО — и в отношении УО осуществляется лицензионный контроль. А в отношении ТСЖ осуществляется жилищный надзор, ведь оно должно контролировать УО и нести ответственность перед собственниками помещений в МКД. Это законно?

Собственники помещений вносят плату за ЖКУ на счет УО, если между УО и жилищным объединением заключен договор управления. Это указано в ч. 6.1 ст. 155 ЖК РФ. УО со своего счета перечисляет деньги сторонним организациям. Исключение — решение общего собрания платить за ЖКУ непосредственно РСО, как это предусмотрено ч. 7.1 указанной статьи.

Наступает проверка соблюдения жилищного законодательства. Не используем термины «лицензионный и жилищный контроль», поскольку точно не знаем, кого будут проверять — УО или жилищное объединение. Если взять за основу решение общего собрания о создании ТСЖ, то проверять нужно выполнение ТСЖ своих обязательств. Административная ответственность лежит в рамках жилищного надзора. Но мы помним, что органы ГЖН включили МКД в лицензию УО. Значит ли это, что вся административная ответственность перешла на УО, в отношении которой жилищный надзор заменен на лицензионный контроль? Или она каким‑то образом разделена между ТСЖ и УО?

В данной ситуации видится два скрытых умысла. Один — это желание контрольного органа улучшить статистику по сумме штрафов. В рамках лицензионного контроля, под который попадает деятельность УО, штрафы в разы выше. Второй — желание УО при проведении проверки «перекинуть» административную ответственность на ТСЖ. Схема проста: ТСЖ получает меньший штраф за то же нарушение, а УО возмещает ему сумму штрафа и не несет ответственности за некачественную работу.

Также усматривается желание УО увеличить обслуживаемые площади, с тем чтобы при отрицательном развитии ситуации не лишиться лицензии как таковой.

От редакции

В ситуации, когда ТСЖ, ЖК, ЖСК заключают договор управления с УО, собственники помещений в МКД не выбирают УО и не утверждают условия договора. УО отбирается на усмотрение ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые затем осуществляют контроль за выполнением работ и оказанием услуг.

Указания на то, что данная схема управления МКД рассматривается как смена способа управления МКД, ЖК РФ не содержит.

Очевидно, что собственники помещений в МКД выражают доверие такому способу управления МКД, как управление товариществом или кооперативом, и, соответственно, осуществляют взаимодействие в рамках управления МКД с правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Внесение МКД в реестр лицензий: важные нюансы для УО и жилищных объединений

На заметку

Ответственность за МКД между УО и жилищным объединением можно определить в договоре управления

Законодательство позволяет заключать договор управления между ТСЖ и УО. При этом ТСЖ должно «осуществлять контроль». Но какой контроль? Как осуществлять? И кого накажет орган госжилнадзора, если выявит, например, ненадлежащее содержание общего имущества? Ответы на эти вопросы нужно включать в условия договора управления. Договор станет главным аргументом и в отношениях УО с жилищным объединением, и при проверке жилищной инспекцией.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях