Правила управления МКД и ответственность за их нарушение

94
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Правила управления МКД — это свод обязательных для исполнения требований к компаниям, обеспечивающим эксплуатацию здания. В данном регламенте прописывается порядок взаимодействия с жильцами, а также полномочия организации, осуществляющей ведение хозяйства многоквартирного дома. Кроме того, правила управления МКД устанавливают нормы и порядок обращения с документаций, предусматривают процедуру передачи полномочий другим УО, описывают обязанности различных служб.

Чем регламентируются правила управления МКД

Название этой инструкции часто пишется с числом в конце — 416 (Правила управления МКД 416), что и указывает на регламентирующий документ — постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

Главная цель этого нормативного акта заключается в прояснении взаимодействия собственников и УО, разработке свода правил и методов контроля за их соблюдением. Это позволяет значительно упростить управление МКД, сведя его к последовательному выполнению установленного распорядка.

В первую очередь, этот регламент описывает основные термины, разъясняя, например, что подразумевается под управлением МКД. Затем перечисляются стандарты, действующие в данной сфере. Следом приводятся те функции, которые должна выполнять компания, осуществляющая эксплуатацию и обслуживание дома.

Согласно правилам управления МКД УО должна все свои шаги согласовывать с собственниками и совершать все действия только с их одобрения. Сюда входит и заключение договоров с компаниями, предоставляющими ресурсы, и порядок начисления коммунальных платежей, и многое другое.

Правила управления МКД описывают и то, как именно хозяйствующая организация должна составлять список грядущих работ по обслуживанию дома и его имущества. Кроме этого, данный регламент обязывает УО вести аварийно-диспетчерскую деятельность. Но здесь правилами предусмотрено, что компания может решать, выполнять ли эту работу самостоятельно, либо взять только руководство ею, возложив основные обязанности на наёмного исполнителя.

Правила управления МКД подробно останавливаются на вопросах ведения технических документов, имеющих отношение к зданию. Детально прописываются нормы, правила и порядок оформления, ведения, сдачи и хранения этих бумаг.

Требуют ли лицензии правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД

Согласно правилам управления МКД хозяйствование в многоквартирных домах полагается поручать лишь той организации, которая имеет лицензию на подобный род деятельности. Такое разрешение может выдаваться лишь соответствующими государственными структурами, выносящими резолюцию на основе результатов, полученных комиссией. Привлечение же к управлению других организаций законом строго запрещено.

Важно понимать, что же именно правила называют деятельностью по управлению МКД. Это любые услуги и работы, которые осуществляются на основании договора по обслуживанию МКД. То есть наличие подобного документа является в данном случае главным определяющим критерием.

Если какая-либо организация желает взять на себя управление МКД, не нарушая правила, то потребуется пройти процедуру получения разрешения. Для этого нужно будет провести лицензионный контроль, после чего последует выдача соответствующего документа.

Исходя из правил управления МКД, ясно, что лицензия не имеет ограничения срока действия и может быть аннулирована только в случае выявления нарушений. Но следует учитывать, что согласно существующим нормам разрешение на управление МКД распространяется только на территорию того субъекта, органы которого его выдали, то есть имеет местное значение. Для получения лицензии в другом регионе потребуется пройти новую проверку.

Правила управления МКД подчёркивают, что хозяйственная деятельность может осуществляться только тем лицом, которому выдана лицензия. Её передача, в том числе и по доверенности, невозможна и является неправомерной процедурой.

Если кто-то будет уличен в деятельности по управлению МКД без лицензии, то это окажется прямым нарушением правил, что грозит штрафом или другими мерами наказания. Они подробно будут рассмотрены в последнем разделе статьи.

Правила осуествления деятельности по управлению МКД в соответствии с национальными стандартами

Национальные стандарты и правила управления МКД дополняют друг друга. Их комплексное действие позволяет детально проработать отношения организаций, осуществляющих руководство МКД, и собственников, нуждающихся в подобных услугах. Правила управления МКД и национальные стандарты позволяют владельцам помещений в многоквартирном доме избежать сотрудничества с ненадёжными исполнителями, не имеющими нужной квалификации и опыта.

Жёсткие условия имеющихся нормативов разного уровня — это гарантия безопасности и спокойствия жильцов. В связи с этим любые предписания правил и прочих законодательных актов целесообразны, начиная от критериев отбора исполнителей и заканчивая требованиями к ведению документов.

Следует отдельно отметить, что установленный регламент призван уберечь собственников от недобросовестных исполнителей, потому что многие жильцы не знают своих прав и обязанностей. Например, довольно распространена ситуация, когда владельцы не проявляют интереса к тому, какой именно сервис предоставляет им организация, осуществляющая управление домом. Обычно это приводит к тому, что исполнитель значительно экономит на услугах, сбрасывая с себя те работы и ту ответственность, которые на самом деле весьма востребованы в данных обстоятельствах. Другими словами, правила управления МКД устанавливают ту базу, которую обязаны выполнять УО. Это не решает всех проблем собственников, ведь каждый случай индивидуален, но несколько защищает их права.

Примерно то же самое делают и национальные стандарты в области управления МКД, когда устанавливают условия чёткого заказа на услуги соответствующих организаций.

Своевременное обращение к подобным нормативам дает возможность собственникам определить те функции, которые нужно возложить на управляющую организацию, а также обозначить регламент и принципы будущего сотрудничества с нею.

Стандарты и правила осуществления деятельности по управлению МКД

Стандарт 1. Прием, хранение и передача технической документации на МКД и сопутствующих бумаг, которые указываются в правилах осуществления деятельности по управлению МКД 416. Помимо этого, расписан порядок действий в случае, если эта документация была по какой-либо причине утрачена.

Стандарт 2. Сбор, корректировка и хранение сведений о лицах, владеющих помещениями в здании, либо арендующих их. Кроме того, правилами управления МКД предусматривается аккумулирование информации о тех, кто пользуется общим имуществом дома на основе разрешающих договоров. Это могут быть магазины, различные салоны и прочие заведения. Под документацией в данном случае подразумеваются не только бумаги, но и электронные документы, отвечающие правилам, установленным действующим законодательством.

Стандарт 3. Подготовка предложений по ремонту и содержанию МКД для ОССЖ. Среди прочего это может быть:

  • создание списка тех работ, которые, как правило, обязательно требуются для обслуживания МКД в определённый период. Часто занимаются сразу годовым планированием;
  • составление подробной сметы с расчётами для тех работ, которые предполагается совершить в рамках управления и обслуживания МКД в заданный период. Как правило, требуется указать, какие цены актуальны на данный момент, чтобы продемонстрировать, почему нужна именно такая сумма;
  • формирование предложений по ремонтным работам, а также процедурам, которые позволят снизить расходы различных ресурсов (электроэнергии, тепла, воды и т. д.);
  • демонстрация собственникам образцов документации, которая будет устанавливать правила управления, пользования и обслуживания имущества МКД. Предусматривается, что любые положения могут быть оспорены и пересмотрены, если жильцы окажутся ими недовольны;
  • формирование предложений о том, чтобы временно передать какие-либо объекты, находящиеся в собственности МКД, третьим лицам за определённую плату. Разумеется, это действие не должно противоречить нормам и правилам существующего законодательства, а также мешать обслуживанию дома и покою жильцов.

Стандарт 4. Решение организационных вопросов в управлении МКД независимо от того, кто именно руководит им. Правила в этом случае говорят о том, что особое внимание хозяйствующей организации или товариществу необходимо уделять следующим процедурам:

  • ставить в известность собственников о том, что в определённую дату будет проведено собрание МКД по какому-либо вопросу;
  • способствовать ознакомлению жильцов МКД и членов ТСЖ с теми моментами по управлению, которые необходимо рассмотреть на ОССЖ. Если имеется какая-то документация, то её, как правило, тоже следует представить им;
  • следить за тем, чтобы ко времени собрания имелась вся необходимая документация для того, чтобы зарегистрировать его участников;
  • удостовериться, что помещение для ОССЖ готово и отвечает всем нуждам планируемого мероприятия;
  • документально фиксировать те выводы и решения, которые были приняты по итогам ОССЖ;
  • в случае если на ОССЖ присутствовали не все собственники или члены ТСЖ, необходимо, согласно правилам, довести до их сведения те выводы и решения, к которым пришли в ходе собрания.

Стандарт 5. Организация выполнения работ и оказания услуг, предусмотренных правилами, утверждёнными на собрании собственников МКД. Среди прочего такой перечень включает следующие пункты.

  • Выбор способа для проведения тех или иных работ и услуг по управлению МКД.
  • Формирование задач, которые будут выполняться организацией, руководящей домом.
  • Непосредственный выбор управляющей компании. Он может осуществляться по критериям, важным для жильцов, по их собственным правилам. Обычно самую главную роль играет то, насколько выгодным (то есть экономичным) оказывается сотрудничество.
  • Подписание договоров на предоставление услуг по управлению МКД. Как правило, сюда входят содержание и ремонт.
  • Подписание договоров на поставку коммунальных услуг жильцам МКД.
  • Заключение договоров на предоставление услуг энергоснабжения, куда входят: водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. д. Обычно эти договоры включают не только информацию о поставке какого-либо ресурса, но и предусматривают ремонтные и прочие обслуживающее работы, исходя из правил действующего законодательства в отношении управления инженерных систем.
  • Подписание договоров на предоставление прочих услуг. Чаще всего это является инициативой жильцов. Сюда входят не столько работы обслуживанию и управлению МКД, сколько мероприятия по обеспечению безопасности. Например, установка домофона, видеонаблюдения и т. д.
  • Контролирование того, насколько качественно и в каком объеме предоставляются все услуги, на которые были заключены договоры. В случае выявления нарушений они должны быть документально зафиксированы (то есть, например, сфотографированы и заверены нотариусом).
  • Осуществление судебных разбирательств в тех ситуациях, когда сервис, поставляемый в рамках управления МКД, обеспечивается не в полной мере или в ненадлежащем качестве. При этом следует учитывать, что нормы и правила предоставления этих услуг фиксируются имеющимися договорами.

Стандарт 6. Взаимодействие с муниципальной и государственной властью в тех вопросах, которые непосредственно относятся к управлению МКД.

Стандарт 7. Проведение расчетов за работы и услуги, предоставляемые исходя из правил управления МКД, в перечень которых обычно входят:

  • формирование суммы, необходимой для обеспечения поддержания здания в хорошем, пригодном для эксплуатации, состоянии. Сюда включается и финансирование ремонтных работ, и оплата коммунальных услуг, и прочие сопутствующие расходы. Важно, чтобы данный перечень не противоречил нормам и правилам, установленным текущим законодательством;
  • оформление квитанций и доставка их собственникам и съёмщикам помещений в МКД;
  • самостоятельный расчёт с ресурсоснабжающими организациями;
  • принятие мер, например, в формате судебных разбирательств с жильцами-неплательщиками, не исполняющими правила взаимодействия управляющей компании и собственников.

Стандарт 8. Контроль исполнения решений собрания. Нужен, чтобы организовать наиболее эффективное управление МКД на основе действующих правил и обеспечить реализацию важных постановлений. Среди методов можно перечислить следующие:

  • выделение помещений для собственников в МКД в том размере и количестве, которые предусмотрены правилами, принятыми общим собранием, и зафиксированы в соответствующих документах;
  • прозрачность деятельности по руководству домом в соответствии с регламентом, установленным для управляющих компаний;
  • работа с заявками жильцов и собственников, обязательное их рассмотрение на основании норм, внесение корректив в подходы к ведению хозяйства МКД по инициативе владельцев помещений;
  • поощрение и всяческое содействие собственникам, желающим проконтролировать качество обслуживания здания компанией, например, итоги ремонтных работ либо других услуг, предусмотренных договором и правилами управления МКД.

В чем заключаются правила управления МКД по содержанию и ремонту общего имущества

Согласно правилам управления МКД список тех работ и услуг, что будут оказываться в рамках деятельности УО, необходимо сформировать и утвердить на ОССЖ. В зависимости от формы хозяйствования нормативные принципы возлагают эту ответственность на другие способы принятия решения, например, это может осуществить один из собственников, если сделан выбор в пользу самостоятельного обслуживания МКД жильцами.

Согласно правилам управления МКД необходимость будущих работ или услуг требуется подтвердить. Для этого можно использовать несколько способов. Как правило, применяются различные документы о состоянии дома и прочие доказательства. Все неисправности должны быть зафиксированы и подтверждены, если нужно, то даже специальной комиссией.

Правила управления МКД не регламентируют список этих работ и услуг, но предусматривают минимальный перечень, который может расширяться на усмотрение собственников.

В отношении выбранных пунктов действуют следующие требования: они должны содержать время, необходимое для осуществления работ в МКД, график их проведения, требуемые финансовые ресурсы и объёмы поставленных задач с их описанием.

Что включают правила управления МКД по аварийно-диспетчерскому обслуживанию

Правила управления МКД не обходят стороной и аварийно-диспетчерское обслуживание. При этом следует отметить, что стандарты не делают исключений или различий на основе того, кто именно занимается руководством дома. Другими словами, правила едины для всех, а уж исполняет их управляющая компания или сами собственники – существенной роли не играет.

Все различия предписывающие нормы относят уже на практическую сторону вопроса. Так, правилами устанавливается, что, если управление МКД осуществляется самими собственниками, то аварийно-диспетчерское обслуживание должно обеспечиваться теми предприятиями, которые выполняют работы по ремонту и эксплуатации инженерных систем. Предусматривается, что это могут быть не только отдельные организации, но и прочие лица. Выбор остаётся за собственниками, и нормативные документы в этом отношении не устанавливают каких-либо жёстких требований. Тем не менее жильцам не стоит забывать о том, что подобную работу необходимо доверять специалистам.

Хотя в правилах управления МКД напрямую об этом не сказано, но следует помнить, что аварийно-диспетчерская служба должна обеспечиваться в комплексе теми же лицами, что занимаются эксплуатацией и ремонтом. Именно они знают все особенности установленных инженерных систем, а потому способны максимально эффективно действовать в случае аварии. Привлечение же третьих лиц может привести к нежелательным последствиям и допустимо лишь в качестве крайней меры, когда экстренное обслуживание по каким-то причинам не оказывается.

Аварийно-диспетчерская служба, исходя из правил, занимается тем, что регулярно следит за состоянием инженерных систем в МКД. Кроме того, регламент требует от этого подразделения выполнять заявки жильцов, съёмщиков и собственников в случае, если те сообщат о возникновении неисправностей. Также в правилах управления МКД отдельно оговаривается, что обязанности аварийно-диспетчерской службы несколько шире и предусматривают всевозможные меры по созданию безопасных условий для людей, находящихся в здании, и их имущества.

Система диспетчеризации аварийно-диспетчерской службы обеспечивает:

1) отслеживание уровня газа коллекторов и технических подполий;

2) работу аудиосвязи с людьми, находящимися в лифтах, жильцами, рабочими и другими лицами в помещениях многоквартирного дома.

Согласно правилам управления МКД аварийно-диспетчерская служба должна работать без перерыва как днём, так и ночью. В её функцию входит не только быстро реагировать на возникновение неисправностей, но и постоянно следить за различными показателями, сведения о которых в обязательном порядке вносятся в специальные журналы.

Аварийно-диспетчерская служба должна обеспечивать:

  • оперативное устранение объектов, образовавших засор в водопроводах или мусоропроводах МКД;
  • ремонт электрических, отопительных и водоснабжающих систем многоквартирного дома в случае аварии.

Аварийно-диспетчерская служба обязана при поступлении сигнала о неисправности сразу же уведомить о ней ту организацию, которая занимается снабжением дома соответствующим ресурсом. Правила управления МКД требуют от данного подразделения еще до прибытия специалистов поставщика принять меры по устранению неполадки. В отдельных случаях допустимо, что аварийно-диспетчерская служба самостоятельно может осуществить ремонт, если это ей под силу. Кроме того, иногда есть специальные законодательные предписания, согласно которым это подразделение должно контролировать устранение поломок ресурсоснабжающими организациями.

Согласно правилам управления МКД УО следует представить в аварийно-диспетчерскую службу всю документацию, которая описывает особенности прокладки и функционирования коммуникаций в данном многоквартирном доме. Отказ в даче подобных сведений — грубое нарушение, поскольку может привести к серьезным последствиям.

Правила управления МКД требуют от УО предоставления доступа аварийно-диспетчерской службе в любые помещения, кроме тех, что находятся в частной собственности. Особенно это касается объектов, имеющих отношение к инженерным коммуникациям, но не ограничивается ими.

В обязанности аварийно-диспетчерской службы входит прием заявок от собственников, жильцов и съемщиков помещений в МКД. Средствами их передачи, помимо прямого обращения, могут служить домофоны, телефоны и другие устройства связи.

Правила управления МКД предусматривают, что, для того чтобы отслеживать и не терять заявки, необходимо вести соответствующий журнал. Он может существовать в бумажном варианте, но не исключены и другие – электронные версии, если это необходимо.

Как правила управления МКД предусматривают передачу технической документации

Этап 1. Правилами управления МКД оговаривается, что если на общем собрании собственников было принято решение о необходимости сменить способ обслуживания дома, то требуется выполнить следующие действия. В первую очередь, нужно уведомить об этом организацию, которая прежде осуществляла руководство МКД. Делается это в течение 5 дней (за вычетом выходных).

Также действующий регламент требует поставить в известность об изменениях и местный орган жилищного надзора, направив туда копию с принятым решением.

Чтобы вся процедура соответствовала правилам управления МКД, следует включить в документы исчерпывающие сведения о бывшем и новом органе хозяйствования.

Этап 2. Далее проходит процедура передачи полномочий. Та организация, которая прежде осуществляла управление МКД, обязана собрать весь пакет документов, связанных с данным многоквартирным домом. Эта информация предоставляется новой компании. Для того чтобы вся процедура была осуществлена в соответствии с правилами, требуется оформление акта приёма-передачи.

Следует отметить, что проблем с составлением списка этих документов не возникнет. Все они уже приводятся в правилах управления МКД, то есть, закреплены на законодательном уровне. При этом нормативы требуют, чтобы документы содержали все технические и прочие сведения, которые актуальны на момент их передачи между хозяйствующими организациями.

В правилах управления МКД не исключается ситуация, когда часть документов отсутствует либо содержит устаревшие сведения. В таких случаях требуется, чтобы бывшая управляющая организация самостоятельно предприняла все необходимые меры по восстановлению или созданию положенной документации. А после того, как всё нужное собранно, также оформляется акт приема-передачи.

Следует отметить, что если бывшая руководящая организация не выполнила требования правил управления МКД в обозначенные сроки, то это можно расценить как их нарушение, что приведёт к соответствующим мерам. Это могут быть штрафы, аннулирование лицензии, дисквалификация на срок до трех лет и так далее в зависимости от норм и правил актуального на тот момент законодательства, степени вины и значимости утраченных документов.

Этап 3. Завершающим этапом перехода полномочий по управлению многоквартирным домом признаётся заключение акта приема-передачи.

Правила управления МКД указывают на то, что новая организация, взявшая на себя функции по руководству многоквартирным домом, обязана сделать уведомление о получении необходимой документации. Оно направляется в орган, управляющий МКД. При оформлении данного уведомления следует внести следующую информацию: указать дату и место, где получена вся необходимая документация.

Правилами управления МКД предусматривается, что в момент передачи документации могут возникнуть спорные вопросы. Например, причиной для разногласий часто служат различные взгляды на состав документации на МКД, либо какие-то другие важные бумаги. Чтобы урегулировать этот вопрос, всегда стоит обращаться к руководящим положениям, но если спорный момент в них не прописан либо какая-то из сторон упорствует в своих требованиях, то лучше всего описать сущность разногласий в самом акте приема-передачи. После того как это выполнено, уже вышестоящий орган, осуществляющий надзор, будет разбираться в ситуации, опираясь на правила управления МКД, Жилищный кодекс и прочие нормы и стандарты, установленные законодательно.

Правила управления МКД и ответственность за их нарушение

Первая часть статьи 7.23.3 КоАП Российской Федерации устанавливает ответственность за нарушение правил управления МКД для различных исполнителей, начиная от должностных лиц и заканчивая юридическими. Основанием для признания вины служит в этом случае наличие договора на оказание услуг по руководству многоквартирным домом. Итак, вот что грозит тем, кто нарушит законные нормы:

  • должностные лица могут заплатить сумму от пятидесяти до ста тысяч рублей, либо быть отстранёнными от работы до трех лет;
  • юридические лица штрафуются на сумму от ста пятидесяти до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Вторая часть той же статьи также устанавливает ответственность за нарушение правил управления МКД. Но в данном случае рассматриваются ситуации, когда закончился срок действия лицензии на руководство домом, либо она была досрочно аннулирована в результате каких-то условий. В этих обстоятельствах ответственность на нарушение правил управления МКД будет следующей:

  • должностные лица могут заплатить сумму от ста до двухсот тысяч рублей, либо быть отстраненными от работы до трех лет;
  • индивидуальные предприниматели могут быть оштрафованы на сумму от ста пятидесяти до пятисот тысяч рублей, либо быть отстранёнными от работы до трех лет;
  • юридические лица могут заплатить сумму от ста пятидесяти до пятисот тысяч рублей.

Также следует обратить внимание на следующий нюанс. Правила управления МКД в данном случае рассматривают административные нарушения индивидуальных предпринимателей как несоблюдение закона юридическими лицами, устанавливая им ту же степень административной ответственности.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях