Обязанности УК и ответственность за их невыполнение

682
Совсем недавно обязанности по содержанию общедомового имущества, как и проведение его ремонта, были возложены на государственные структуры. Сегодня этим занимаются юридические лица, т. к. данные работы приобрели статус коммерческих услуг. Согласно жилищному Кодексу РФ жильцы вправе сами выбрать организацию, которая будет заниматься благоустройством и ремонтными работами на их общедомовой территории. Во избежание создания конфликтных ситуаций необходимо хорошо знать, что включено в обязанности УК.

Главная обязанность УК ЖКХ – обеспечить жителей многоквартирных домов помещениями, подходящими для комфортного проживания и безопасной эксплуатации, предоставить возможность пользоваться прилегающими территориями, которые относятся к общему имуществу собственников жилья.

В договоре, заключаемом с УК, должны быть четко прописаны обязанности компании по содержанию и ремонту дома и прилегающей территории. Необходимо, чтобы договор был составлен грамотным юристом и не имел скрытого смысла, чтобы потом его нельзя было интерпретировать как-то иначе.

Права и обязанности УК по жилищному кодексу РФ делятся на две категории:

  1. проведение работ, связанных с эксплуатацией и ремонтом;
  2. предоставление организационных и управленческих услуг.

УК по эксплуатационно-ремонтным и жилищно-коммунальным работам обязаны:

  • Поддерживать здание в состоянии, безопасном для проживания.
  • Регулярно осуществлять контрольные осмотры имущества и вовремя ликвидировать выявленные дефекты.
  • Устранять неисправности, возникающие в ходе эксплуатации здания.
  • Готовить строение к отопительному сезону.
  • Ликвидировать аварии оборудования, находящегося внутри здания (многоквартирного дома).
  • Принимать и соблюдать меры противопожарной безопасности.
  • Содержать техническое оборудование здания в исправном состоянии, чтобы ЖКХ имело возможность предоставлять качественные услуги.
  • Поддерживать санитарное состояние придомовой территории и мест общего пользования на должном уровне.
  • Вовремя вывозить техническо-бытовые отходы, возникающие в результате деятельности как собственников квартир, так и нежилых помещений, расположенных на вверенной УК территории.
  • Собирать и складировать подлежащие утилизации энергосберегающие лампы.
  • Устанавливать и обслуживать счетчики, предназначенные для общедомового пользования.
  • Проводить мероприятия, направленные на экономное потребление энергии (электричества и тепла).

В обязанности УК по содержанию дома, помимо проведения определенных работ, также входят организационные услуги:

  • Собирать оплату за предоставленные жилищно-коммунальные услуги и передавать ее поставщикам.
  • Выявлять незаконных потребителей энергоресурсов.
  • Сотрудничать с поставщиками ЖКУ с целью предоставления качественных услуг.
  • Хранить техническую документацию.
  • Вести учет жильцов.
  • Ежегодно проводить собрания собственников для предоставления отчета о своей деятельности.

Обязанности УК предусматривают представление отчета по любым возникающим у жильцов вопросам. Если владельцы хотят проверить целесообразность расходования денежных средств, то им надо подать соответствующий запрос в УК, указав интересующий их период.

Права управляющей организации, которые ей должны быть предоставлены по договору:

  • Уведомлять о нарушениях, связанных с незаконной перепланировкой или эксплуатацией жилых и общих помещений.
  • Требовать от жильцов оплаты задолженности.
  • Использовать резервные средства в случае возникновения такой необходимости (проведение ремонтных или профилактических работ).
  • Проверять работу счетчиков и данные, предоставленные жильцами для оплаты оказанных услуг (показания счетчиков). Делать перерасчет платежей. Применять меры по отношению к должникам, ограничивая их в получении ЖКУ.
  • Требовать полного погашения материального ущерба от лиц, виновных в случившемся.
  • Реализовывать все права, предоставленные им по договору или соответствующим нормативным актам.

Осуществляя свои права, организация должна выполнять обязанности УК, которые направлены на защиту интересов собственников многоквартирного жилого дома.

В чем состоит обязанность УК заключать договор с жильцами МКД

Гражданский Кодекс РФ гласит, что «заключение договора – обязательное условие предоставления услуг УК». Заключение договора должно осуществляться в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

В Постановлении Правительства РФ № 491 (2006 г.) установлены основные пункты, которые должны быть внесены в составленный договор. В данном Постановлении прописаны обязанности УК, правила содержания и ремонта имущества многоквартирного дома, и указаны причины, которые могут являться основой для изменения квартплаты.

Жильцы вправе самостоятельно выбрать компанию для дальнейшего сотрудничества и при обоюдном согласии сторон заключить соответствующий договор на обслуживание и ремонт многоквартирного дома и прилегающей к нему территории.

В соответствии с ЖК РФ (ст. 162) соглашение с УК должны подписать все собственники. Есть граждане, считающие, что если они не подписали договор, то они автоматически освобождаются от всех обязательств. Однако, это не так. Обязанности возникают на основании решения, принятого на общем собрании о способе управления домом (если это решение не обжаловано в судебном порядке). В случае подписания договора большинством жильцов решение вступает в свою законную силу, и отсутствие нескольких подписей не может являться основанием для его аннулирования. Это же относится и к оплате ЖКУ, которую должны осуществлять все жители многоквартирного дома.

Обязательными требованиями к договору являются следующие:

  1. Договор составлен в письменной форме.
  2. Договор подписан управляющей компанией и жильцами дома.

Собрание, на котором принимается форма управления, обсуждаются условия договора и обязанности УК по содержанию дома, должно быть запротоколировано.

В договор входят следующие положения:

  • имущественная составляющая;
  • перечень работ, которые будут выполняться управляющей компанией в отношении общедомового имущества;
  • порядок изменения перечня выполняемых работ;
  • стоимость выполненных работ и способ ее определения;
  • ответственность сторон (УК и жильцов);
  • форма контроля деятельности УК;
  • периодичность предоставления отчетов о выполненной работе.

Довольно часто в договоре не указана имущественная составляющая, в этом случае на основании Постановления Правительства управляющая компания ориентируется на технический паспорт дома.

Если перечень работ и услуг прописаны в Приложении к договору, это не является основанием для невыполнения обязанностей УК (работы и услуги должны производиться в полном объеме).

В ЖК РФ говорится о том, что начисления за использование энергоресурсов осуществляются на основании норм, установленных МСУ, и регулируются Федеральными законами. Размер денежных средств, которые будут вноситься за содержание и ремонт имущества, устанавливается на общем собрании жителей многоквартирного дома при участии УК (ст. 156 ЖК РФ).

Учитывая, что сумма установлена на договорной основе, то есть смысл отметить, как часто и в каких пределах возможно ее изменение. Желательно, чтобы в соглашении было указано, что денежные средства, предназначенные для оплаты выполненных работ и оказанных услуг, будут накапливаться на лицевом счете дома.

Стоит обратить особое внимание на способы контроля и отчета УК. Несмотря на то, что в обязанности УК входит регулярный отчет перед жильцами дома о расходовании средств, это часто игнорируется самими управляющими компаниями. Поэтому необходимо, чтобы в договоре было четко прописано, как часто и каким образом УК будет отчитываться о своей деятельности.

Каковы обязанности УК в ЖКХ по части технического контроля

Одно из наиболее серьезных направлений работы УК – это контроль технического состояния жилого фонда. Он включает следующий комплекс работ:

  • анализ, составление плана и организация проведения работ по техническому обслуживанию многоквартирных домов;
  • планирование и осуществление ремонта зданий;
  • прием заявлений от владельцев квартир и их регистрация;
  • контроль качества жилищно-коммунальных услуг и объема их потребления;
  • подготовка и ведение документов.

Возглавляет отдел замдиректора по производству или главный инженер, а называться он может техотделом или отделом технического контроля.

Также штат отдела технического контроля УК ЖКХ может включать такие должности:

  • Диспетчер. В круг его обязанностей входит: прием заявлений жителей домов, в отношении которых выполняются обязанности УК по содержанию дома, направление заявок в подразделение.
  • Сантехник. Его обязанности: контролировать работу систем обеспечения домов водой и теплом, поддерживать их исправность и устранять поломки.
  • Электрик. Основная его функция – осуществлять контроль работы электрических сетей, устранять повреждения или неполадки, мешающие ее полноценному функционированию.
  • Дворник. Его прямая обязанность – поддерживать чистоту закрепленной за ним территории.

Этот перечень сотрудников управляющей компании может быть увеличен, а сам отдел поделен на несколько других. Как правило, в этом есть необходимость, если обязанности УК распространяются на большое количество домов и требуют более детального распределения функций.

Что входит в обязанности УК в случае возникновения аварий

Устранять какие бы то ни было неполадки в работе технического оборудования дома – прямая обязанность аварийной службы. Координировать их действия должен диспетчер управляющей компании.

Сроки, положенные на устранение неисправности или поломки, определены действующими нормативами и регламентированы Правилами и нормами эксплуатации жилого фонда.

Аварийными считаются следующие ситуации:

  • Протечка или порыв в водопроводной системе.
  • Засор канализационной системы.
  • Сбои в системе электроснабжения.
  • Засорение мусоропровода и системы стока воды.
  • Поломка лифта.

Обязанности УК по содержанию дома также включают в себя и устранение вышеперечисленных проблем. Финансировать работу аварийной службы должна управляющая компания, выделяя средства из сумм, полученных от жильцов в качестве оплаты своей деятельности. Таким образом, жители многоквартирных домов не должны вносить никаких дополнительных средств на устранение аварийной поломки, а УК не имеет права их собирать.

Обязанности УК по содержанию придомовой территории

В договоре обязательно указаны обязанности УК относительно содержания вверенной придомовой территории в чистоте и порядке. В случае невыполнения этого обязательства (впрочем, как и других), управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.

Установить границы территории, относящейся к обслуживаемому многоквартирному дому, можно при помощи акта на земельный участок. Данный акт хранится у начальника компании, который обязан его предъявить владельцу жилья по первому же требованию.

Обязанности УК по содержанию дома и территории заключаются в следующем:

  • Регулярно убирать закрепленную за УК территорию.
  • Проводить озеленительные работы.
  • Убирать и вывозить пищевые и бытовые отходы (мусор).
  • Создавать площадки для детей и следить за их состоянием.

Обязанности УК, связанные с финансово-экономической деятельностью

Финансово-экономическая деятельность управляющей компании – это очень серьезное и масштабное направление работы управляющей компании. Ее осуществление возможно путем решения следующих задач:

  • осуществление контроля и анализа финансовой деятельности управляющей компании;
  • установление жильцам сумм, предназначенных для ежемесячной оплаты, путем расчета себестоимости оказываемых услуг;
  • проведение работы с должниками;
  • рассмотрение заявлений жильцов по поводу начисления коммунальных платежей;
  • проведение финансовых расчетов с поставщиками коммунальных услуг;
  • начисление работникам компании заработной платы;
  • определение средств на осуществление ремонтных работ и привлечение инвестиций;
  • работа с лицевыми счетами жителей собственников квартир.

Эти обязанности УК возлагаются, как правило, на бухгалтерию. Кроме этого, отдел может иметь и другие названия, такие как финансовый или финансово-экономический. Допускается и наличие нескольких отделов, выполняющих эту работу.

Возглавлять данное подразделение должен главный бухгалтер УК или ее финансовый директор.

Обязанности УК по договорно-правовой деятельности, которые не менее важны, чем все остальные

Договорно-правовая деятельность управляющей компании также является одним из важнейших направлений работы. Ее задачи:

  • разработать и юридически грамотно оформить договора на проведение различных работ сотрудниками компании, убедиться в их законности;
  • осуществлять работу с претензиями граждан и исковыми заявлениями, представлять компанию на судебных заседаниях и в других федеральных инстанциях и органах;
  • рассматривать и отвечать на заявления, содержащие жалобы жителей обслуживаемого дома;
  • разработать внутреннюю документацию УК и проверить ее на предмет соблюдения действующих законов;
  • проводить консультации жильцов и работников УК.

Такой отдел, как правило, называется юридическим или правовым, хотя его наличие совсем не обязательно. Довольно часто эти обязанности УК выполняет организация по оказанию юридических услуг, с которой компания заключает договор.

Обязанности УК по делопроизводству

Любое предприятие, в том числе и управляющая компания, нуждается в том, чтобы его документация была правильно оформлена. Учитывая, что УК работает с достаточно большим количеством документации, лучше, если это будет делать профессионал – человек, имеющий соответствующую подготовку и навыки. Как правило, документооборотом занимается секретарь, помощник руководителя, администратор или делопроизводитель (деловод).

Неважно, как будет называться данная должность, обязанности данного сотрудника будут заключаться в следующем:

  • прием входящей и оформление исходящей корреспонденции;
  • регистрация входящих/исходящих документов;
  • оформление и ведение внутренней документации компании (например, журналов учета);
  • подготовка документов к архивированию;
  • первичный прием граждан (прием заявлений и их регистрация);
  • работа с текущей документацией УК;
  • прием телефонных звонков и ведение переписки организации.

В небольшой компании эти обязанности УК могут быть распределены между другими специалистами (например, между диспетчером, паспортистом и сотрудником, работающим с абонентами) или возложены на них частично.

В обязанности УК входит оформление корреспонденции и документов без нарушений установленных нормативов и требований к их ведению.

В процессе работы УК немало работают с документами, несвойственными для деятельности в других сферах обслуживания. Например, это:

  • заявления жильцов (они могут подаваться с разными целями);
  • отчеты о расчетах с предприятиями-подрядчиками и поставщиками;
  • документы о проведении расчетов и платежей;
  • протоколы общих собраний;
  • журналы регистрации (работ, заявлений жильцов и пр.)

Помимо вышеперечисленного, в обязанности УК входит регистрация поступивших от собственников квартир жалоб и претензий, фиксирование мер, предпринятых по поступившим заявкам. Как правило, данная информация заносится в специальные журналы, которые (по нормативным требованиям) необходимо прошить и заверить подписью руководителя компании (страницы должны быть пронумерованы).

Чтобы ведение и оформление документооборота не составляло больших проблем, можно заранее подготовить необходимые шаблоны и бланки. Например, предварительно разработать шаблон заявки на устранение неисправности, которую впоследствии достаточно будет просто распечатать и дать жильцу заполнить.

Обязанности УК по работе с населением, которые часто вызывают вопросы

Вести работу с населением должен созданный специально для этой цели отдел, который люди привыкли называть «паспортным столом». Сотрудники данного подразделения обязаны:

  • выдавать или обменивать паспорта;
  • готовить и оформлять документы, необходимые для регистрации жильцов по месту жительства, включая первичную регистрацию в квартире родившегося ребенка;
  • выдавать жителям квартир необходимые справки (например, справку о составе семьи, основанием для выдачи которой может быть заявление жильца и документы, подтверждающие данный запрос).

Сотрудники, работающие в паспортном столе (паспортисты), занимаются оформлением, регистрацией и выдачей документации гражданам. Паспортный стол подчиняется не только конкретной управляющей компании, но и УФМС.

Мнение эксперта

Как предотвратить появление задолженности

Ю.М. Федоров,
эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Вера в управляющую компанию усиливается, если она выполняет обязанности, увеличивая количество собираемых платежей. Согласитесь, что профилактика появления задолженности – лучше, чем ее взыскание.

Стратегия УО должна быть хорошо продумана и ориентирована на клиента. В ее основе должен лежать анализ желаний и потребностей жителей дома. Предупредить появление долгов по оплате коммунальных услуг помогут информационные системы.

Довольно часто причиной долга является то, что потребитель не понимает, за что он должен платить. Поэтому одной из основных задач УК является своевременное подробное информирование жильцов о проведенной работе, причем она должна быть выполнена на высшем уровне.

Для предотвращения появления задолженности УК может принять следующие меры:

  • Разместить на досках объявлений и в подъездах информацию о том, что на основании ЖК РФ (ст. 159 ч. 5 и ст. 160 ч. 3) оформление субсидий и компенсаций проводится в отношении граждан, не имеющих задолженности по коммунальным платежам или выполняющих условия договора об ее погашении.
  • Достаточно эффективным способом профилактики задолженности является улучшение качества предоставляемых жильцам услуг, включая совершенствование платежной системы ЖКУ.
  • Закон допускает рассрочку оплаты коммунальных платежей, что тоже способно предупредить появление задолженности. В данном случае в обязанности УК по Жилищному кодексу РФ входит предоставление квартиросъемщику возможности внесения оплаты в рассрочку. Это допускается, если насчитанная в определенном расчетном периоде сумма превышает прошлогодние начисления за этот же период более чем на 25%.
  • С недавних пор набирает популярность такой метод профилактики задолженности, как мотивация. Это может быть проведение розыгрышей лотерей или каких-либо конкурсов, которые выступают в качестве морально-финансового стимула. Выражаться это может в виде предоставления исправным плательщикам скидок или льгот на оплату услуг компании (например, скидки по авансовым начислениям). Кроме этого, можно организовывать проведение различных развлекательных мероприятий: конкурсов, викторин и пр.

Необходимо, чтобы все действия компании мотивировались доброжелательным отношением к своим клиентам. Ведь зачастую людям достаточно простого человеческого общения, понимания их проблем и житейских трудностей.

В чем состоит обязанность УК предоставлять информацию

В статье 161 части 10 ЖК РФ и в стандарте информационного обеспечения, утвержденном Постановлением Правительства РФ (№ 731 от 23.09.2010 г.), говорится, что УК обязана обеспечить свободный доступ к следующей информации:

  • к данным о хозяйственной и финансовой деятельности УК;
  • к сведениям об услугах и работах, направленных на содержание и ремонт общей территории дома;
  • к условиям оказания услуг, порядку и стоимости проведения работ и к тарифным расценкам на ресурсы, которые необходимы для предоставления данных услуг.

В обязанности УК по Жилищному кодексу РФ (ст. 162 ч. 11) входит предоставление ежегодного отчета о выполнении условий договора. Как правило, в 1-ом квартале текущего года подается отчет за истекший год (отчетный период). Впрочем, договором могут быть определены другие сроки предоставления этих данных.

По запросам граждан УК обязана предоставлять информацию:

  • о стоимости предоставляемых услуг, связанных с содержанием и проведением различных работ в жилых помещениях и на территории многоквартирного дома, которая относится к категории «общего имущества»;
  • о сумме начислений, произведенных в соответствии с установленными тарифами;
  • о предоставленных услугах или проведенных работах (наименование, объем и качество услуги/работы);
  • о тарифах и размере оплаты коммунальных услуг, предоставляемых УК;
  • о проведении общих собраний (годовых и внеочередных), в которых участвуют органы местного самоуправления и жильцы многоквартирного дома.

В обязанности УК входит предоставление ответственными лицами интересующей жильцов информации в пятидневный срок со дня поступления соответствующей заявки (в расчет берутся только рабочие дни). Согласно Правилам содержания имущества многоквартирных домов, которые утверждены Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., в договоре сроки предоставления информации могут быть сокращены. В отчет включаются следующие данные: перечень, объем и качество выполненных работ или предоставленных услуг.

Путем указания в договоре, а также размещения на досках объявлений УК обязана предоставить потребителю следующую информацию:

  • данные о подрядчике (исполнителе работ): название, юридический адрес (место расположения исполнительного органа), регистрационные данные, график работы, координаты исполнителя в Интернете (ссылка на сайт компании), адреса сайтов, на которых согласно действующему законодательству исполнитель должен размещать информацию о себе и своем руководителе;
  • номера телефонов и места расположения служб исполнителя (диспетчерской и аварийной);
  • тарифы на предоставление коммунальных услуг, надбавки (если таковые имеются) и ссылки на соответствующие статьи закона или нормативно-правовые акты;
  • правила оплаты предоставленных услуг;
  • качественные показатели коммунальных услуг, сроки ликвидации технических неисправностей, аварий и их последствий, прочих нарушений, которые препятствуют предоставлению качественных коммунальных услуг и установлены Законом РФ и Правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг;
  • данные о максимально разрешенной мощности оборудования и приборов, которые используются жителями дома для решения бытовых задач;
  • название и координаты органов исполнительной власти, в функции которых входит осуществление контроля соблюдения Правил;
  • сведения о принятии решения об установлении для субъектов РФ социальных норм потребления электроэнергии;
  • данные о размере установленной нормы расходования электроэнергии для домовых хозяйств и типов жилья, которые предусмотрены в Положении о социальной норме расходования электроэнергии для потребителей льготных категорий. К льготникам относятся: пенсионеры по возрасту или инвалидности, жители аварийных или ветхих жилых помещений. Кроме этого, в обязанности УК входит информирование жильцов об условиях применения установленных норм и случаях, когда социальные нормы не действуют;
  • предупреждение о необходимости ставить в известность УК об изменении количества жильцов, зарегистрированных в квартире;
  • данные о расценках (тарифах) на электроэнергию, потребленную в пределах социальной нормы и в случае ее превышения, которые установлены для населения и лиц, приравненных к таковым.

Кроме этого, обязанности УК заключаются в предоставлении любому потребителю услуг письменной информации об объеме потребленных коммунальных ресурсов по показаниям «общих счетчиков», об общем объеме потребления соответствующих ресурсов и т.п. (подпункт «р» пункта 33 Правил предоставления ЖКУ). Информацию за интересующий отрезок времени необходимо предоставить в течение 3-х рабочих дней.

Обязанности УК по работе с ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства) осуществляет сбор и хранение информации о жилищных фондах, коммунальных услугах, ремонтах и тарифах, просроченных платежах и т.д. Обязанности УК, ТСЖ и других коммунальных предприятий заключаются в регулярной подаче в ГИС необходимых сведений.

Благодаря этой системе у жильцов многоквартирных домов есть возможность быстро получить интересующую их информацию о расценках на коммунальные услуги и действующих тарифах, также они могут узнать о деятельности УК и организаций, предоставляющих коммунальные ресурсы. Использование данной системы освобождает квартиросъемщиков от необходимости личного посещения офисов компаний и оформления заявок на предоставление информации.

Система облегчает работу УК в следующих направлениях деятельности:

  • управление многоквартирным домом;
  • налаживание связи с организациями, предоставляющими коммунальные ресурсы;
  • прием оплаты коммунальных платежей;
  • отслеживание задолженностей.

УК обязаны вовремя вносить информацию о:

  • себе и организациях, поставляющих коммунальные ресурсы в многоквартирный дом;
  • управлении, ремонте и содержании общедомового имущества;
  • наименовании, объеме, качестве и расценках на коммунальные услуги;
  • установленных счетчиках и их показаниях;
  • качестве предоставляемых услуг;
  • осуществлении запланированных ремонтных работ;
  • тарифах на коммунальные услуги, расценках на ремонтные работы и содержание многоквартирного жилого помещения;
  • сроках осуществления коммунальных платежей;
  • собраниях квартиросъемщиков;
  • заявках по работе ЖКХ.

Согласно ФЗ № 209 обязанности УК и организаций, осуществляющих ресурсообеспечение, – подать необходимую информацию в ГИС не позже чем за 7 дней до окончания периода отчета. Если показания счетчиков не переданы вовремя, то начисления происходят на основании установленных нормативов потребления. Кроме того, жильцы имеют право не платить, если в системе отсутствуют данные о начислениях.

На кого может переложить свои обязанности УК

Положительное воздействие на экономические и качественные показатели УК может оказать аутсорсинг.

УК вправе поручить проведение любых работ другой компании, а сама будет исполнять только управленческие функции, т.е. оставить на себе обязанность осуществления организации оказания услуг, связанных с содержанием и ремонтом многоквартирного дома. В этом и состоит смысл названия «управляющая компания».

Довольно часто на аутсорсинг отдают начисления на оплату, ведение бухгалтерского учета, информационное обеспечение и юридическую поддержку. Намного реже, но все-таки имеют место случаи передачи обязанностей, связанных с уборкой придомовой территории и поддержанием чистоты в местах общего пользования.

Обязанности УК по Жилищному кодексу РФ включают обслуживание лифтов, газового и пожарного оборудования – это должны делать организации, специализирующиеся на данном виде деятельности. Конечно, УК тоже может получить такую лицензию, но будет ли это выгодно? Потому что требования лицензии заключаются в наличии определенной материально-технической базы и профессионалов.

Вполне вероятно, что в этом случае можно добиться высокого качества обслуживания, но настоящее положение вещей показывает, что далеко не все потребители данной услуги (владельцы жилья и арендаторы) готовы оплачивать большие счета, выставляемые УК. Учитывая финансовые ограничения, что является спецификой работы ЖКХ, возможности аутсорсинга сужаются.

Передача функций сторонним организациям позволяет УК:

  1. Сфокусироваться на ключевых бизнес-направлениях.
  2. Удачно приспосабливаться к условиям, диктуемым рыночными отношениями, сохраняя возможность эффективного управления деятельностью компании.

Преимущества передачи обязанностей на аутсорсинг:

  • фокусирование внимания на ключевой деятельности;
  • возможность использовать ресурсы, не принадлежащие компании;
  • уменьшение себестоимости процессов, выполнение которых передано сторонним организациям;
  • снижение рисков;
  • рост качественных показателей предоставляемых услуг и продукции;
  • ослабление требований к наличию запасов;
  • устранение потребности инвестирования в направления, не имеющие первостепенной значимости;
  • снижение влияния личностных причин на производственные процессы (например, болезней или конфликтов между сотрудниками компании);
  • рост производительности труда;
  • получение доступа к технологиям и оборудованию, которых нет в распоряжении УК;
  • применение на практике чужого опыта;
  • объективное оценивание выполненной работы или предоставленной услуги.

Недостатки аутсорсинга:

  • частичное ослабление уровня контроля переданных процессов;
  • возможное снижение качества как следствие ошибки в выборе подрядчика;
  • возрастает риск информационной утечки;
  • привязанность к партнеру, особенно, если передаются основные обязанности УК;
  • у подрядчиков появляется возможность подкупа сотрудников УК, способных повлиять на решение руководства;
  • вероятна натянутость отношений между специалистами компании;
  • осложняется процесс проведения логистики;
  • сотрудники УК ограничиваются в возможности профессионального и карьерного роста;
  • теряется связь с конечным потребителем услуг.

Конечно, аутсорсинг обладает своими «минусами», но он все равно остается одним из лучших инструментов, позволяющих оперативно среагировать на стремительное изменение рынка.

И все-таки перед тем, как принять решение о переводе компании на аутсорсинг, проанализируйте возможные проявления негативных факторов, взяв за основу критерии отказа от перехода.

Что не входит в обязанности УК

Не помешают знания того, что не должна делать УК, потому что довольно часто ответственные квартиросъемщики приходят в компанию, уверенные, что обязанности УК заключаются в том, чтобы удовлетворить их претензии и просьбы, связанные с проведением определенных работ на придомовой или общедомовой территории. Это как раз тот случай, когда заключенный с жильцами договор будет являться исчерпывающим аргументом для отказа.

Работы, которые жильцы МКД часто считают обязанностями УК:

  • Приобретение теплоносителя, если старый отслужил. Если есть возможность отключения радиатора в одной квартире без ущерба для остальных (т.е. имеются задвижки, которые при ликвидации одной батареи дают возможность исправно работать всей системе), то он считается частной собственностью жильца. Если подобное устройство не предусмотрено, и отключение одного радиатора остановит всю сеть отопления дома, тогда он относится к общедомовому имуществу.
  • Сруб деревьев, растущих рядом с домом, но не на придомовой территории. В этом случае возможны 2 варианта решения. Первый: территория передана жильцам дома для оборудования погребов, значит, они должны самостоятельно заниматься ее благоустройством, в том числе озеленением. Второй: земля является муниципальной собственностью, значит, жители близлежащих домов должны обратиться с заявлением в городское управление коммунального хозяйства. Деревья, которые могут быть опасными для людей, УК спиливает в течение всего года, несмотря на место их произрастания.
  • Вывоз мусора от дома. Мусор вывозится исключительно от контейнера. Уборка стихийных мест скопления отходов, т.е. свалок, не входит в обязанности УК. Это должны делать жители этих домов.
  • Проведение внеочередных работ в подъезде ввиду его «неподобающего вида». Как правило, «неподобающий вид» подъезда не является основанием для проведения ремонтных работ, в действующем законодательстве ничего об этом не сказано. В обязанности УК по содержанию дома входит проведение работ при возникновении аварийных ситуаций и текущий ремонт подъезда с определенной периодичностью, которая указывается в договоре (раз в 3-5 лет). Остальные просьбы и заявления граждан могут остаться неудовлетворенными.
  • Ремонт домофонов. Обычно обслуживанием и ремонтом домофонов и других аналогичных коммуникаций занимаются компании, имеющие к ним непосредственное отношение. Они должны заключить свой договор с жителями дома, на основании которого жильцы ежемесячно оплачивают их услуги. Однако это может входить в обязанности УК, если в договоре с владельцами есть соответствующий пункт.
  • Протравка клещей рядом с домом. Как правило, такая услуга не включается в договор, но за определенную плату УК может ее оказывать.
  • Освещение придомовой территории. Обычно эта проблема не является компетенцией УК, поэтому и претензии являются бессмысленными. Фонарные столбы, как правило, стоят на балансе администрации или энергетической компании, следовательно, они и должны осуществлять ремонт осветительных систем.
  • Видеонаблюдение. Конечно, чисто теоретически можно включить видеонаблюдение в обязанности УК. Но, как правило, это не практикуется.
  • Работа с пожарным оборудованием. Необходимо знать, что замена пожарных шкафов и обслуживание инвентаря не является обязанностью УК. Как правило, работа с пожарным оборудованием предусматривает целый комплекс мероприятий, которые не имеют отношения к обслуживанию и ремонту придомовой территории.
  • Украшение двора. Случается, что желание украсить двор становится причиной возникновения абсурдной ситуации. От управляющей компании начинают требовать создание во дворе атмосферы, соответствующей грядущему мероприятию. Например, установить новогоднюю елку. Не стоит забывать, что подобные ситуации, скорее всего, не оговорены в договоре. Поэтому все украшения и декорации – это личная инициатива жильцов, которую они могут осуществлять по своему усмотрению и возможностям, как говорится, «любой каприз за ваши деньги».

Какие могут быть последствия, если УК не выполняет свои обязанности, и что делать в этой ситуации

Ответственность за нарушения обязанностей УК в отношении договорных обязательств по содержанию и ремонту общедомового имущества и прилегающей территории – веское основание для того, чтобы УК понесла административную ответственность и была оштрафована на сумму от 40 до 50 тыс. рублей (КОАП РФ ст. 7.22).

Если компания нарушила санитарно-гигиенические требования к состоянию помещений, то она может быть оштрафована на 10-20 тыс. рублей. Кроме этого, ответственность может носить не только материально выраженный характер, но и заключаться в приостановлении деятельности компании на срок до 3-х месяцев (90 суток).

В случае обнаружения фактов содержания общедомового имущества в ненадлежащем состоянии УК может быть оштрафована на 50 тыс. рублей. А если зафиксировано нарушение норм поставок коммунальных ресурсов, то штраф будет выражен суммой в 10 тыс. рублей.

Действия, приведшие общедомовое имущество к негодности, как и бездействия при необходимости его сохранения, согласно ГК РФ (ст. 44) наказываются наложением на компанию обязательств по полному возмещению жильцам понесенных убытков.

Штрафом до 200 тыс. рублей наказывается компания, не выполняющая обязанности УК по соблюдению правил пожарной безопасности.

Нарушение порядка информирования жильцов, как и отсутствие информации в ГИС ЖКХ, влечет за собой административную ответственность УК (ст. 13.19.2 ЖК РФ). Нарушением считается размещение неполного объема информации, подача заведомо неверных данных, несоблюдение установленных сроков – все это наказывается штрафом до 30 тыс. рублей.

Мнение эксперта

Что делать УК в случае получения штрафа

Попов Р.М.,
руководитель юридической компании «Интел-Право», Дубна

Если жилищная инспекция выдала вам предписание, руководствуясь статьей 7.22 КоАП РФ, то вы можете предпринять следующие шаги:

1. Соберите доказательства того, что вы принимали меры для недопущения выявленного жилищной инспекцией нарушения.

Не забывайте, что субъект предпринимательской деятельности может быть признан невиновным в административном нарушении, если предпримет все меры, чтобы не нарушать законодательства.

Постарайтесь предъявить суду доказательства, подтверждающие, что:

  • данная проблема существовала еще до того, как вы начали выполнять обязанности УК, и не могла решиться в течение нескольких лет;
  • вы делали все возможное, чтобы устранить данную проблему;
  • жильцы многоквартирного дома не оплачивают такую статью, как «ремонт и содержание», несмотря на выполнение определенной работы;
  • вы осуществляете контроль состояния оборудования с целью выявления и устранения неисправностей (акты, договоры, заключения экспертов будут неоспоримым доказательством вашей правоты).

Если для решения проблемы вам необходим был доступ в помещение многоквартирного дома, а вам его не предоставили, то докажите это, обеспечив свидетельство того, что вы обращались в суд за разрешением попасть в нужное помещение. С этой же целью может быть составлен соответствующий акт, подписанный соседями или представителем совета дома.

2. Обоснуйте требование об отмене постановления об административном правонарушении малозначительностью вменяемого проступка.

Можно доказать и незначительность нарушения путем следующих действий:

  • рассчитав затраты, связанные с устранением проблемы;
  • предоставив отчет бухгалтерии, который продемонстрирует тяжелое финансовое состояние УК;
  • показав документацию, свидетельствующую о том, что выполненные обязанности УК не оплачены жильцами МКД, образовав задолженность.

Если основанием для наложения на УК штрафа послужила жалоба жильца обслуживаемого дома, то обязательно поднимите его платежки за услуги ЖК и предоставьте суду соответствующую справку.

3. Проверьте соблюдение срока привлечения к административной ответственности.

Привлечение к административной ответственности весьма ограничено в сроках. Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) это можно сделать в течение двух месяцев. Если этот срок истек, то дело может быть закрыто. Однако не забывайте, что если дело находится на рассмотрении, то оно относится к категории «длящихся».

4. Оспаривая постановление по существу, акцентируйте внимание на описании самого события, на основании которого был сделан вывод, что обязанности УК не выполнены. В качестве доказательств можно использовать, например, фотографии, сделанные инспектором. Предоставленный материал позволит объективно разобраться в сути проблемы и месте действия. Если же материалов окажется мало, то, по крайней мере, они помогут оспорить постановление.

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях