Как УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК расширить свои полномочия по договору управления МКД

346
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Все действия, касающиеся общего имущества МКД, должно одобрить общее собрание собственников помещений. Но вы можете построить свою работу так, чтобы не выносить каждый свой шаг на общее собрание. Для этого заложите важные для вас полномочия в договор управления МКД (для УО) либо в устав (для ТСЖ, ЖК, ЖСК; далее — ТСЖ/ЖК).

В этой статье мы собрали полномочия по договору управления МКД, получить которые вы можете «до особого распоряжения собственников». Нельзя подменить собой общее собрание, но можно освободить себя от лишней рутины: вы один раз закрепляете за собой нужные права в договоре или уставе.

Передавать в пользование общее имущество как дополнительное право управляющей компании

Вопросы о предоставлении объектов общего имущества в МКД в пользование третьим лицам либо одному из собственников помещений, УО, ТСЖ/ЖК на возмездных (по договору аренды) и безвозмездных (по договору ссуды) началах решает общее собрание собственников помещений в МКД (подп. 2–3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Случаев такого пользования множество: размещение рекламных конструкций, антенн, систем коллективного приема телевидения и радио, вентиляционного оборудования, а также использование чердачных и подвальных помещений.

Чтобы не пришлось каждый раз созывать общее собрание, в договоре управления можно закрепить право УО заключать договоры пользования, в т. ч. договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Такое право ограничено лишь двумя условиями.

1) Договор пользования заключается от имени собственников помещений. Это означает, что стороной договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества. Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 7 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

2) УО или жилищное объединение заключают договор только в интересах собственников помещений. Это означает, что пользование должно быть возмездным, а полученные средства должны идти на содержание, текущий ремонт и иные цели, установленные собственниками. В противном случае условие договора о пользовании может быть квалифицировано как недействительное или ущемляющее права собственников помещений. На возмездный характер пользования общим имуществом особое внимание обращают суды (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу № А50-25057/2015).

Пример

Общее имущество передают в пользование только за плату

Собственники наделили УО полномочиями принимать решения о пользовании общим имуществом в МКД иными лицами, в т. ч. для размещения вывесок, информационных, рекламных конструкций, оборудования, линий связи, и заключать договоры на установку и размещение соответствующих конструкций; утвердили порядок, условия использования общего имущества и тарифы. Однако УО допустила безвозмездное использование общего имущества третьим лицом, разместившим рекламную конструкцию. Суд взыскал неосновательное обогащение с пользователя общего имущества (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2014 по делу № А73-2009/2014).

Однако это не мешает согласовать по договору управления право безвозмездного использования УО общих помещений МКД. Вы можете указать, что будете использовать их для управления МКД — например, для хранения оборудования и материалов, предназначенных для уборки подъездов и придомовой территории.

Аналогичное право на передачу в пользование общего имущества можно делегировать и ТСЖ по решению собрания собственников. Напомним, что в компетенцию собрания членов ТСЖ данный вопрос не входит. Сам порядок передачи общего имущества в пользование, включая подписание договора аренды, порядок расчетов по договору, может быть детально прописан в уставе ТСЖ.

Обращаться в суд с отдельными исками от имени собственников

Вы сможете просить суд вернуть общее имущество из незаконного пользования. Как УО, так и ТСЖ/ЖК в целях защиты интересов собственников и других пользователей помещений в МКД должны обладать правом на предъявление в суд иска об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (негаторного иска) или иска об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска).

К сведению

Кворум для одобрения порядка пользования общим имуществом МКД иными лицами составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Это установлено подп. 2–3 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Подобные иски позволяют не только вернуть помещения и иные объекты из чужого незаконного владения и пользования, но и взыскать сумму неосновательного обогащения за период такого владения и пользования, но не более чем за три года. Иными словами, управляющий может компенсировать некоторую часть понесенных им расходов на обслуживание МКД.

Пример

Имущество можно вернуть из незаконного пользования

Собственник нежилого помещения приспособил место общего пользования (вестибюль на первом этаже) под свой офис. Суд удовлетворил иск ТСЖ об истребовании имущества из незаконного владения и обязал собственника привести помещение в первоначальное состояние. Также с ответчика взыскали неосновательное обогащение, рассчитанное исходя из размера арендной платы, которую установило общее собрание собственников (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу № 304‑ЭС16-10165).

Суд удовлетворил негаторный иск УО об обязании собственника помещения демонтировать металлическую дверь, которая закрывала доступ к общедомовому имуществу и на установку которой не было разрешения остальных собственников (апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2017 по делу № 33—5073/2017).

Привлекать третьих лиц для оказания услуг по содержанию общего имущества 

УО и ТСЖ/ЖК для целей исполнения своих обязательств по содержанию общего имущества нередко требуется привлекать третьих лиц — специализированные подрядные организации, индивидуальных предпринимателей. Например, третьим лицам можно поручать работу по ограничению (приостановлению) предоставления КУ должникам, претензионно-исковую работу.

И хотя такое право гарантируется п. 1 ст. 313 ГК РФ, ст. 161 ЖК РФ и п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, но все же собственники помещений зачастую его оспаривают. Рекомендуем закрепить в договоре управления и уставе право выбирать исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также право заключать с ними договоры.

Включите в полномочия по договору управления возможность уступать право требования задолженности за ЖКУ третьим лицам

По своей сути уступка права требования представляет собой перемену лиц в обязательстве, в результате которой первоначальный кредитор (УО, ТСЖ/ЖК) выбывает из обязательства, а все права переходят к новому кредитору. например, коллекторам.

Уступка права требования задолженности за ЖКУ отличается от взыскания задолженности по договору оказания юридических услуг. В последнем случае не происходит замены кредитора, а юрист, привлеченный по договору, представляет лишь интересы УО, ТСЖ/ЖК. Уступка оформляется договором цессии. Уступить право требования может как УО, так и ТСЖ/ЖК, что подтверждается судебной практикой.

Пример

Уступать право требования долга разрешается

ТСЖ «Фаворит» передало ООО «Взыскатель» по договору уступки права требования к абонентам — физическим лицам долга по оплате жилищных услуг. Это подтверждается передаточным актом. Суд отметил, что полномочия на заключение подобного договора не ограничены ни законом, ни уставом ТСЖ (решение Дальнегорского районного суда Приморского края от 19.01.2015 по делу № 2—27/2015).

Уступая право взыскания задолженности с потребителей третьим лицам, убедитесь в наличии подобного условия в договоре управления или уставе. Наличие условия в договоре и уставе свидетельствует о согласии потребителя ЖКУ — субъекта персональных данных — не только на уступку права требования к нему, но, прежде всего, на передачу его персональных данных третьим лицам (решение Дальнегорского районного суда Приморского края от 19.01.2015 по делу №  2—27/2015).

Увеличивать размер платы за содержание жилого помещения

Большинство организаций, управляющих МКД, каждый год на свой страх и риск решают, увеличить ли размер платы за жилое помещение в одностороннем порядке.

Фиксированный размер платы за содержание устанавливается на срок не менее одного года (п. 7 ст. 156 ЖК РФ). Впоследствии эта сумма может индексироваться при наличии указанных в договоре управления оснований (например, в случае изменения уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых исходя из совокупности указанных показателей). Минстрой России подтвердил законность индексации платы за жилищные услуги, указав на возможность установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на срок более одного календарного года с учетом применения предусмотренного договором управления индекса к стоимости работ, услуг (подп. «а» п. 9 приказа от 31.07.2014 № 411/пр, далее — Приказ № 411).

Таким образом, если в договоре управления есть положение о пересмотре размера платы за содержание жилого помещения, то ежегодных решений общего собрания об изменении такой платы не требуется.

Для ТСЖ/ЖК в части изменения размера платы за содержание жилого помещения предусмотрены императивные правила, которые не могут корректироваться уставом. Исполнительные органы ТСЖ/ЖК (правление и председатель правления) не вправе без решения общего собрания членов ТСЖ/ЖК изменять размер платы (п. 2 ст. 145, п. 8 ст. 156 ЖК РФ). Это подтвердил Саратовский областной суд в постановлении от 23.09.2014 по делу № 4А-604/2014.

Пример

Размер платы за содержание должно утверждать общее собрание членов ТСЖ

Госжилинспекция выявила при проверке, что члены ТСЖ не утверждают размер платы, а товарищество применяет «муниципальный тариф». Инспекторы выдали предписание о необходимости утвердить смету доходов и расходов и размер платы на ее основе. ТСЖ пыталось через суд признать предписание недействительным. Суд принял сторону госжилинспекции (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2014 по делу № А82-15307/2013).

Как УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК расширить свои полномочия по договору управления МКД

Создавать резервный фонд

Жилищное законодательство не запрещает собственникам помещений устанавливать порядок финансирования своих расходов по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в т. ч. путем резервирования денежных средств целевого назначения на счетах УО, ТСЖ/ЖК. Наличие резервного фонда выгодно УО, ТСЖ/ЖК на случай непредвиденных расходов, в т. ч. направляемых на предотвращение и ликвидацию последствий чрезвычайных и аварийных ситуаций, на исполнение сметы ТСЖ при недофинансировании ее доходных статей.

Условия о порядке формирования резервного фонда (его создания, пополнения и расходования) включите в устав ТСЖ/ЖК либо оформите отдельным документом — положением о резервном фонде — и утвердите на общем собрании членов ТСЖ/ЖК.

Если вы УО, то в договоре управления предусмотрите возможность создания резервов для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ за счет целевых средств от собственников помещений в МКД. Внесите в договор управления порядок учета и расходования таких целевых средств, в т. ч. случаи, когда указанные средства не включаются в цену договора управления. Это следует из Приказа № 411.

Пополнять резервный фонд можно за счет целевых взносов в утвержденном размере, доходов от сдачи в аренду общего имущества, ведения иной предпринимательской деятельности ТСЖ.

Узаконить дополнительные полномочия совета МКД и председателя совета МКД

ЖК РФ позволяет наделить совет МКД различными полномочиями, в т. ч. на принятие решений о текущем ремонте общего имущества, а председателя совета — правом подписывать от имени собственников помещений договор управления, приложения к нему, акты выполненных работ и оказанных услуг. Такие полномочия позволят УО быстрее согласовать свои действия с собственниками при возникновении непредвиденных обстоятельств. А поскольку деятельность УО пристрастно рассматривают жилинспекторы и всегда находятся недовольные собственники, рекомендуем указанные правомочия прописать в договоре управления.

Пример

Совет МКД вправе согласовать увеличение платы за текущий ремонт

Суд удовлетворил заявление УО о признании незаконным предписания органа жилищного надзора. Начисление собственникам платы за текущий ремонт в повышенном размере было обусловлено ремонтом кровли, а его необходимость согласовал совет МКД (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу № А26-6102/2016).

Определять порядок приемки оказанных услуг и выполненных работ

Включите в условия договора порядок приемки работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и признания их соответственно выполненными или невыполненными. Это упростит работу.

Помните, что вы не можете подменить собой общее собрание в МКД

В частности, укажите, что в случае неявки уполномоченного от имени собственников лица (например, председателя совета МКД) для приемки работ, услуг или неподписания акта без обоснованных причин в течение трех рабочих дней со дня его составления УО подписывает акт выполненных работ и оказанных услуг в одностороннем порядке. Работы, услуги, удостоверенные односторонним актом в указанных случаях, считаются принятыми собственниками в полном объеме. При приемке работ и услуг рекомендуем руководствоваться формой акта, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.

Установление договорной подсудности как полномочие управлений многоквартирным домом

Предусмотрите договорную подсудность по месту заключения и исполнения договора управления, которым является местонахождение соответствующего МКД. ТСЖ также может включить в устав указание на подсудность по месту расположения МКД, в котором создано ТСЖ.

Однако следует учесть, что положение устава о договорной подсудности суд может отклонить при взыскании платы с собственника, не являющегося членом ТСЖ. По данному вопросу мнения судов разнообразны. Дополнительной защитой для ТСЖ в таком случае является п. 1 ст. 29 ГПК РФ о том, что «иск к ответчику, место жительства которого неизвестно... может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в РФ».

Общая подсудность споров с потребителями ЖКУ определяется местом нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ). По сути, ГПК РФ содержит правило, известное еще древнеримскому праву, согласно которому «истец следует за судом ответчика». 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях