Изменение платы за содержание общего имущества на величину инфляции

137
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Киракосян С. А.
канд. юрид. наук, доцент филиала КубГУ (г. Новороссийск), независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»
«Одну из УО нашего города заставили исключить из договора управления положение о том, что размер платы за содержание общего имущества ежегодно индексируется на величину инфляции. Почему такое условие договора не соответствует законодательству? Ведь инфляция есть, а УО не должна терпеть убытки...»

На вопрос о возможности изменения платы за содержание общего имущества отвечает Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ в Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг».

Действительно, многие УО включают в договор управления фразу: «Ежегодно размер платы индексируется на величину инфляции».

Изменение платы за содержание общего имущества из‑за инфляции нельзя считать непредвиденным обстоятельством. При заключении договора стороны должны были прогнозировать экономическую ситуацию и не могли исключить вероятность того, что в период исполнения договора цены будут расти. На это указывал Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 по делу № А40-90259/08‑28‑767. Соответственно, УО могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные и неотложные расходы, чтобы не допустить увеличения размера платы за жилое помещение.

Условие об автоматическом повышении размера платы экспертное сообщество и суды оценивают противоречиво.

Одни специалисты считают, что любое изменение фиксированного размера платы может происходить только по решению общего собрания. Это следует из условий п. 7 ст. 156 ЖК РФ: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо иной ЖК, утверждается на общем собрании собственников помещений в этом доме. Размер такой платы определяется с учетом предложений УО и устанавливается на один год и более.

Пример

Индексацию платы за общее имущество признали незаконной

УО включила в договор управления условие об одностороннем изменении платы за содержание на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции) по субъекту РФ.

Роспотребнадзор привлек УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей.

Суд признал постановление Роспотребнадзора законным, поскольку «самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание жилищного фонда многоквартирного дома, в т. ч. на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции), без решения общего собрания собственников помещений в таком доме не допускается, включение в договор управления таких условий противоречит нормам действующего законодательства, ущемляет установленные законом права потребителей». Суд руководствовался п. 7 ст. 156 ЖК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013).

Часть специалистов уверена, что в силу свободы договора фиксированный размер платы за услуги и работы может меняться каждый год. В частности, он может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований — например, при изменении уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитанных исходя из совокупности указанных показателей. В таком случае не требуется ежегодно принимать общим собранием собственников решение об изменении такой платы. Минстрой России подтверждает законность индексации платы за содержание общего имущества, указывая в приказе от 31.07.2014 № 411/пр возможность установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на срок более одного календарного года с учетом применения предусмотренного договором управления индекса к стоимости работ, услуг (подп. «а» п. 9).

Чтобы условие об «автоматическом» изменении платы за содержание общего имущества на величину инфляции нельзя было оспорить, предусмотрите в договоре управления правило об индексации. Рекомендуем такую формулировку: «Размер платы ежегодно индексируется в соответствии с прогнозными показателями инфляции, установленными федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий календарный год. Изменение размера платы в указанном случае не требует принятия дополнительного решения общим собранием собственников». Отсутствие подобного условия в договоре сделает индексацию платы за содержание общего имущества недопустимой (см., например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2016 по делу № А28-5443/2015). Предложенная формулировка защищает собственников и иных пользователей помещений от произвольного изменения размера платы, поскольку фактически указывает на индекс инфляции, утвержденный законом о федеральном бюджете на каждый год.

Индекс инфляции на следующий год публикуется, как правило, в декабре текущего года. Значит, вы успеете уведомить всех потребителей о повышении размера платы за 30 дней до даты представления платежных документов.

Изменение платы за содержание общего имущества на величину инфляции

Чтобы дополнительно «защитить» условие об индексации размера платы, мы рекомендуем прописать в договоре управления, что информация о необходимости изменения размера платы за содержание доводится до сведения совета МКД. Члены совета могут инициировать общее собрание собственников по данному вопросу. Если же общее собрание не состоится в назначенный срок, то вы можете провести индексацию в порядке, предусмотренном договором управления. С председателем совета МКД подпишите дополнительное соглашение к договору управления об изменении размера платы (убедитесь, что у председателя есть доверенность).

По смыслу ст. 451–452 ГК РФ подобный механизм изменения условия договора о цене и индексации платы ЖКХ является наиболее правильным.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях