Как организовать ТСЖ: пошаговая инструкция

63
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Многие владельцы квартир в России предпочитают управлять домовым имуществом вместе с остальными жильцами путем создания ТСЖ. Организация такой структуры четко регламентируется законом, тем не менее, осуществление данной инициативы предусматривает вполне логичную схему. Рассмотрим, как правильно организовать ТСЖ в многоэтажке? Какие правовые моменты нужно принять во внимание?

Российское законодательство позволяет гражданам, владеющим жильем, самостоятельно выбирать форму управления собственным домовым имуществом. Один из удобных способов ведения хозяйства – это создание ТСЖ (товарищества собственников жилья). Чем оно занимается и как организовать ТСЖ?

ТСЖ является некоммерческой структурой, которая выполняет обязанности управляющей компании. Организация работает в интересах собственников, разрабатывает нововведения, проводит ремонтные работы. Она контролирует качество оказанных коммунальных услуг, оплачивает счета. Для этой цели товарищество привлекает сторонние организации либо выполняет все своими силами. Являясь юридическим лицом, ТСЖ открывает специальный банковский счет и может даже привлекать персонал для реализации уставных задач. Основным учредительным документом сообщества является Устав, а его деятельность направлена на решение уставных задач, в частности, на качественное обслуживание здания. Другие работы исключены.

Товарищество собственников жилья может быть организовано:

  • в любом многоквартирном доме;
  • путем объединения нескольких многоквартирных домов и даже кварталов с помещениями, принадлежащими нескольким различным собственникам данных домов, которые имеют общую земельную площадь или прилегающие друг к другу участки, объединенные совместными инженерно-техническими коммуникациями и прочими составляющими инфраструктуры;
  • при объединении нескольких близко расположенных зданий, строений, сооружений, домов, рассчитанных на одну семью, дачных строений с земельными участками и без таковых, гаражами и прочими совместными объектами, инженерно-техническими коммуникациями и компонентами инфраструктуры, которые находятся на общей земле либо нескольких примыкающих (соседних) участках.

Следует учесть, что правильно организовать ТСЖ могут лишь собственники жилья. Главным условием и мотивом для создания товарищества является присутствие в многоэтажке жильцов-собственников, подкрепленное протоколом их общих сборов. Чтобы решение собрания обрело правовую силу, за ТСЖ должны отдать голоса более половины присутствующих владельцев. Кроме этого, в голосовании должны участвовать от 50 % всех собственников рассматриваемого жилья (согласно списку). Например, из 200 владельцев квартир в собрании должны участвовать 100+1 гражданин. Только при наличии кворума образование ТСЖ будет законным. При недоборе нужного числа голосов общее собрание считается неправомерным.

Таким образом, только жилец, имеющий собственность в МКД, может стать членом товарищества и участвовать в его создании, ликвидации и др. Однако среди жителей часто встречаются наниматели квартир. Что делать с ними? От нанимателя членом товарищества может выступать мэрия либо УК, ее представляющая, в качестве владельца жилого помещения.

Более трудная ситуация с несовершеннолетними гражданами. Во-первых, такой жилец может владеть недвижимостью, а во-вторых, до совершеннолетия (18-ти лет) он не считается полностью дееспособным. Лица, его представляющие (родители, опекуны) и не владеющие собственностью в этом здании, не могут вступить в товарищество ни лично, ни как уполномоченные подопечного. Данный юридический курьез до сих пор законодательно не улажен.

Как организовать ТСЖ в новостройке

На основании ст.161 (ч.13) Жилищного кодекса (ред. ФЗ №38 от 05.04.2013) на протяжении 20-ти дней со времени официальной выдачи (согласно градостроительному праву) согласия на ввод в эксплуатацию МКД местный орган власти публикует объявление об открытом конкурсе по выбору управляющей компании, используя для этого официальный интернет-портал. Затем, в течение 40 дней со дня его размещения, проводит указанное мероприятие в соответствии с ч.4 этой же статьи.

На протяжении десяти рабочих дней после окончания открытого конкурса его организатор (ОМСУ) оповещает всех лиц, которые приняли данные помещения от застройщика (занимавшегося строительством МКД) по акту или другим документам после получения последним одобрения на ввод дома в эксплуатацию, об итогах открытых торгов и условиях договора управления зданием. Упомянутые лица должны оформить указанный договор с управляющей компанией, избранной по итогам состоявшегося конкурса, согласно положениям ст.445 ГК Российской Федерации.

До подписания договора управления МКД лицом, обозначенным в ст.153 (п.6, ч.2) Кодекса, и УК, победившей в конкурсе, который проводился по ч.13 данной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком. Это возможно при соответствии последнего нормативам и правилам управления МКД, утвержденным согласно данной статье Правительством РФ либо управляющей компанией, подписавшей с застройщиком договор управления МКД не позднее 5-ти дней после выдачи санкции на ввод его в эксплуатацию (основание – ст.161, ч.14 Кодекса в ред. ФЗ №38 от 05.04.2013).

Оформив права собственности, владельцы помещений могут организовать общее собрание, чтобы самостоятельно выбрать для своего дома способ управления и при необходимости решить, как организовать ТСЖ.

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Шаг 1. Собираем информацию и организуем общее собрание собственников

Для начала следует собрать сведения о собственниках всех помещений жилого здания (зданий), которые войдут в ТСЖ. Список этих лиц можно получить в паспортном столе, который относится к территории месторасположения дома, где создается товарищество.

Затем нужно созвать общее собрание владельцев жилых и нежилых помещений, для чего потребуется их инициатива. Чтобы данное мероприятие состоялось и стало правомерным, следует организовать инициативную группу для его подготовки. Это можно сделать и без созыва собственников. В такую группу могут войти авторитетные жильцы, компетентные в юридических вопросах, бухгалтерии и предпринимательстве.

По закону перед собранием по вопросу, как организовать ТСЖ, нужно письменно оповестить всех собственников соответствующими извещениями. Они должны быть доставлены инициативной группой за десять дней до общего схода.

При наличии в здании помимо квартир других помещений (к примеру, магазина в цокольном этаже) их владельцам также отсылаются уведомления. Их можно отправить заказным письмом по почте или вручить адресату под расписку. Извещения должны быть доставлены собственникам за 10 дней (не позднее!) до общего собрания.

Вдобавок нужно сохранить копии уведомлений, чеки об оплате и почтовые квитанции об отправке каждому адресату, а к персонально доставленным извещениям приложить расписку в получении.

Квитанции должны вмещать данные об отправке уведомления о собрании жильцов, а не какой-то другой корреспонденции. Все члены общего схода должны иметь при себе свидетельство о праве собственности с копией и паспорт. Жилец, который не может присутствовать лично, вправе уполномочить другого собственника по доверенности. Она пишется вручную в свободной форме.

Шаг 2. Проводим общее открытое собрание собственников

Для коллективного собрания жильцов по вопросу, как организовать ТСЖ, предусмотрены две формы:

  • Очная

При проведении очного голосования владельцев помещений желательно иметь несколько списков его участников: один – для регистрации собственников, присутствующих на мероприятии, и по экземпляру – для каждого вопроса, который будет подниматься на общем собрании. В данных списках разумно предусмотреть для голосования три колонки: «за», «против», «воздержались».

Ход общего собрания регламентирует председатель, избранный большинством голосов участвующих собственников и делегируемых ими лиц. Протоколы мероприятий оформляет выбранный присутствующими секретарь.

Все решения принимаются превалирующей частью голосов имеющихся домовладельцев (представителей) и заносятся в протокол. Список регистрации участников собрания и листы голосования по обсуждаемым вопросам в конце мероприятия подшиваются к протоколу и хранятся вместе с ним как одно целое. Коллективное собрание считается полноправным, если число присутствующих владельцев помещений и уполномоченных ими лиц составляет более 50% от общей численности собственников жилого здания.

Они обсуждают, как организовать ТСЖ, и принимают решение о его образовании, после чего разрабатывают и утверждают устав, избирают правление и ревизионную комиссию товарищества. Итак, заключение общего собрания, легитимно принятое в надлежащем порядке, обязательно для каждого из домовладельцев, включая отсутствующих на голосовании по каким-либо причинам.

Как организовать ТСЖ: пошаговая инструкция

  • Заочная

При заочном голосовании владельцы жилья собственноручно оформляют бланки решений, после чего подают их в инициативную группу для проведения дальнейшей работы. Итоги такого удаленного голосования развешиваются на домовых досках объявлений или на дверях подъездов. Данный вариант выбора формы управления подходит для крупного многоэтажного дома, где затруднительно собрать большую часть жильцов в одном месте в одно и то же время. Это приемлемо и для случая, когда на коллективном сходе владельцев квартир решения были приняты, но не вступили в силу из-за отсутствия кворума.

Считается, что собственники помещений МКД, подавшие заочные решения до завершения их приема, приняли участие в общем собрании жильцов многоэтажки.

В каждом бланке вердикта жильца по голосуемым вопросам должны присутствовать:

  1. данные о личности, принявшей участие в голосовании;
  2. сведения о документе на право собственности голосующего жильца или на другое помещение в данном доме;
  3. решения по всем вопросам повестки дня в формате «за-против-воздержался».

Голосование по обсуждаемым позициям повестки дня коллективного собрания владельцев МКД, осуществляемого заочным способом, происходит только в виде письменных заключений его участников по каждому пункту, предложенному для рассмотрения.

Шаг 3. Утверждаем устав ТСЖ

Когда выбор формы управления МКД сделан в пользу образования собственного ТСЖ, пришло время разработать и утвердить устав сообщества. Подобные решения всегда принимает большинство (от 50% количества присутствующих) владельцев помещений жилого дома (без учета их личного присутствия на сходе), по другим вопросам определяющее значение имеет большинство голосов из числа реальных участников общего мероприятия.

Как правильно организовать ТСЖ? Перед собранием членов товарищества следует получить от владельцев жилья (помещений) заявления о вступлении в сообщество, а к ним прикрепить документальное подтверждение (копию) их прав собственности в данном сооружении. Коллективное собрание вполне может принимать решения, если в(на) заседании:

  • участвовали собственники помещений многоэтажки, набравшие более 50 % от общего количества голосов;
  • присутствовали свыше 50 % членов товарищества.

Правила проведения общего собрания ТСЖ такие же, как и для коллективного схода собственников. Когда владельцы, выбирающие, как организовать ТСЖ, не могут созвать общее собрание, основная нагрузка распределяется между членами инициативной группы. Им потребуется обойти все приватизированное жилье в многоэтажке и раздать его собственникам бланки решений, а также провести краткий инструктаж по их оформлению.

Выдача и сбор заполненных формуляров непременно регистрируется в реестрах.

Шаг 4. Регистрируем ТСЖ

Как только решение о создании товарищества принято на коллективном собрании домовладельцев, его инициатор (либо уполномоченное жильцами лицо) составляет протокол мероприятия, заверяет у нотариуса три его копии и подает необходимый пакет документов в налоговую инспекцию на регистрацию.

Права лица, уполномоченного членами товарищества на регистрацию ТСЖ, необходимо отразить в протоколе собрания.

Что нужно представить в налоговый орган для государственной регистрации вновь образуемого юридического лица:

  • форму заявления №11001 о госрегистрации;
  • протокол коллективного собрания с решением об образовании товарищества собственников жилья (оригинал или заверенную нотариусом копию);
  • протокол о выборе председателя на заседании правления;
  • устав ТСЖ в двух экземплярах, утвержденный общим собранием собственников (с прошивкой и нумерацией листов);
  • место расположения товарищества (адрес);
  • квитанцию об оплате регистрационной госпошлины (4000 руб.).

Обратиться в федеральную налоговую службу с заявлением о регистрации юридического лица имеет право каждый член организации собственников. Государственная пошлина оплачивается только заявителем. На регистрацию ТСЖ уйдет неделя, по истечении которой следует забрать готовые документы из налогового органа.

Шаг 5. Открываем счет и отправляем уведомление о создании ТСЖ

Завершив регистрацию в ФНС, нужно организовать для ТСЖ счет в банке. На него будут приходить все поступления от жильцов, из этого источника организация будет оплачивать услуги поставщиков и рассчитываться с подрядчиками после выполнения работ. Решения по вопросам найма обслуживающего здание персонала (уборщиц, дворников, охраны) собственники будут принимать самостоятельно. При выборе банка следует изучить тарифы по содержанию счета и просчитать проценты на инвестируемые суммы, после чего предпочесть самый разумный вариант.

Чтобы открыть банковский счет, нужно предоставить следующий пакет:

  • протокол общего собрания собственников;
  • устав ТСЖ (копию);
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • копии свидетельств ИНН и ОГРН;
  • образец подписей.

Каждый банк предлагает свои тарифы по открытию счета, поэтому годовое обслуживание при организации ТСЖ обойдется собственникам приблизительно в 5000 руб.

Предыдущей компании, управляющей домом до появления ТСЖ, вручается уведомление о завершении ее полномочий. Далее создается особая комиссия, куда включается представитель администрации. Многоэтажное здание переходит на баланс ТСЖ по приемо-сдаточному акту с приложением полной технической документации. Чтобы эффективно управлять МКД, товарищество собственников может оформить договор с УК и передать ей часть организационных полномочий.

После приемки многоквартирного дома в управление ТСЖ письменные уведомления об этом направляются в КУИ (Госимущество) и в УГХ при Администрации города.

Шаг 6. Проводим собрание членов ТСЖ

Для первого коллективного собрания членов ТСЖ следует внести в повестку дня рассмотрение правил голосования, избрание председателя и членов правления, назначение ревизионной комиссии (или ревизора).

Законодательство не разъясняет порядок определения одного голоса на общем собрании партнеров по управлению домом, поэтому данный пробел нужно восполнить непосредственно членам ТСЖ.

Для этого существует несколько вариантов:

  • количество голосов для каждого члена товарищества пропорционально его долевой собственности в общем имуществе многоэтажного здания;
  • число голосов каждого участника ТСЖ эквивалентно количеству помещений в его собственности (одна квартира = 1 голосу);
  • любой член организации имеет один голос;
  • иные варианты по решению участников сообщества.

Решения, внесенные в повестку дня, должны приниматься большинством голосов всех присутствующих на собрании членов ТСЖ. Общее собрание собственников МКД заканчивается составлением протокола, который подписывают секретарь и глава заседания либо каждый из находящихся там участников организации.

После проведения голосования на коллективном собрании домовладельцев инициативная группа подсчитывает количество голосов, отданных «за» и «против». Итоги каждого общего схода и вынесенные решения документально фиксируются в протоколе, с которым каждый участник ТСЖ знакомится под роспись. В протоколе обычно отражают:

  • данные о каждом присутствующем на мероприятии владельце МКД;
  • сведения о документах на право собственности данных лиц;
  • итоги голосования каждого из них по всем вопросам («за-против-воздержался»).

При заочном голосовании документы с вердиктами собственников поступают к секретарю общего схода для проверки и оформления протокола о ходе вотирования.

По российскому законодательству инициаторы коллективного собрания размещают информацию о принятых решениях и результатах голосования в местах общего пользования, определенных присутствующими членами товарищества. Это могут быть информационные доски во дворе дома либо двери имеющихся подъездов.

Для окончания процесса организации ТСЖ потребуется избрать состав правления и председателя. Это можно сделать и на общем сходе домовладельцев, однако вернее будет решить данные нюансы на коллективном собрании членов ТСЖ, так как не каждый собственник может войти в состав товарищества (ведь вступление в него — дело добровольное).

Шаг 7. Заключаем договоры

Итак, процедура регистрации ТСЖ окончена, теперь можно заключать соглашения на поставку коммунальных услуг (водо-, энерго- и газоснабжения). Данные документы оформляются от вновь созданного юридического лица и визируются главой ТСЖ. Кроме поставщиков договоры составляются с предприятиями-подрядчиками, которые занимаются ремонтом, очисткой снега, вывозом мусора и др.

Оказание услуг, производство работ и получение ресурсов оплачивается товариществом за счет взносов, уплаченных владельцами квартир и других помещений. Размеры платежей зависят от занимаемых площадей и исчисляются по доходно-расходной смете. Помимо личных средств жильцов для оплаты может использоваться прибыль от аренды общей нежилой недвижимости либо доходов от размещения на здании рекламных конструкций.

С какими нюансами связана организация ТСЖ в многоквартирном доме

В первую очередь все оригиналы документов для организации ТСЖ в многоквартирном доме копируются и заверяются нотариусом. А значит, кроме госпошлины потребуется оплатить и нотариальные услуги. Точную сумму назвать сложно, поскольку стоимость определяется регионом проживания. Дополнительно нужно будет заказать бланки уведомлений и бюллетени, что тоже связано с затратами. Вероятно, возникнут и другие расходы, к примеру, на почтовую рассылку. Поэтому наметить предварительную сумму довольно сложно, а чаще всего невозможно.

После сдачи документов в налоговую службу начинается процесс регистрации ТСЖ, который длится до семи дней. Товарищество собственников МКД становится юридическим лицом и вносится в общегосударственный реестр (ЕГРЮЛ), о чем ему выдается свидетельство.

Организация ТСЖ в МКД может быть приостановлена, если подан неполный пакет документов, либо часть из них (или подписи заявителя) нотариально не заверены. Кроме того, отказ возможен при нарушениях закона для такого рода сообществ, если сведения в документах недействительны или искажены, присутствуют недопустимые ошибки, помарки, исправления, либо пошлина не оплачена. Заявление о регистрации товарищества следует подавать в конкретное подразделение налогового органа, на которое возложены данные функции. Иначе все действия придется выполнять сначала, в том числе оплачивать государственную пошлину и услуги нотариуса.

Сложности в организации ТСЖ многоквартирного дома чаще всего связаны с документальным оформлением и носят чисто технический характер. Вся документация составляется согласно требованиям к ее заполнению. Форма Р11001, например, заполняется печатным шрифтом, а ее страницы прошиваются, нумеруются и подписываются заявителем, после чего заверяются нотариально. Подобных мелких нюансов масса – от начала оформления документации до взаимодействия с регистрационной службой. Поэтому, приступая к созданию товарищества, желательно сразу же в подготовительной фазе воспользоваться услугами компетентного юриста для сопровождения всей процедуры образования ТСЖ. Лучше понести дополнительные расходы, но сохранить время и душевный покой.

Как организовать ТСЖ в коттеджном поселке

Жилищный кодекс РФ предусматривает создание товариществ собственников в многоэтажных домах. А вот как организовать ТСЖ в коттеджном поселке, закон не объясняет. Точно так же не регламентирован порядок создания аналогичных органов для таунхаусов.

Вообще, в законодательстве отсутствует само понятие коттеджного поселка. В сущности, это своего рода населенный пункт с частными жилыми домами, объединенными системой коммуникаций и совместной инфраструктурой (к примеру, дорогами, системой утилизации отходов и др.).

Согласно ст.136 (п.2) Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья могут организовать владельцы нескольких близлежащих жилых домов, дачных построек с земельными участками и без них, с гаражами и прочими объектами жизнеобеспечения, если эти строения расположены на смежных участках земли с инженерно-техническими системами и другими частями инфраструктуры, рассчитанной на обслуживание двух и более сооружений.

Чтобы организовать ТСЖ в коттеджном поселке, потребуется решить несколько проблем:

  1. Трудности в проведении общего собрания. В основном подобные поселки заселены частично. Большинство владельцев использует их в качестве дач и не проживает там на постоянной основе.
  2. Трудности в определении общего имущества. Список общего имущества МКД конкретизирован Постановлением Правительства от 13.08.2006 №491. Подобный перечень для коттеджного поселка вообще не оговорен правовыми актами. Единственный выход – взглянуть на проект застройки данной территории. Вероятно, структура общего имущества предусмотрена договором о возведении коттеджей.
  3. Порядок несения бремени расходов. В некотором роде по Жилищному кодексу владельцы коттеджной недвижимости должны нести затраты по содержанию общего имущества пропорционально личным долям в коллективной собственности посредством обязательных взносов (платежей) держателей помещений – членов ТСЖ, жилищно-строительных или жилищных кооперативов, а также других типизированных потребительских кооперативов. А значит, оплата будет осуществляться с учетом размера участка (т. н. «голосование сотками»). Вторая версия – «голосование участками», в соответствии с которым один участок равен 1 голосу. Такое голосование, как правило, актуально в некоммерческих садовых или дачных сообществах. На практике применяются оба способа. В данном случае владельцы коттеджей должны выбрать свой метод подсчета голосов.
  4. Законодательные пробелы в регулировании. Сегодня ТСЖ в каждом поселке находится в правовом поле сразу трех нормативных актов: Гражданского и Жилищного кодексов, а также Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Данный факт вызывает трудности при разработке устава и в процессе регистрации ТСЖ. У каждого субъекта РФ позиции ОМСУ различны, не сходна и практика.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль