Содержание и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность

331
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Основная задача совета МКД заключается в подготовке предложений собственникам жилья в соответствии с условиями договора управления зданием. Речь идет, в первую очередь, о рекомендациях по услугам и работам, обеспечивающим содержание и текущий ремонт имущества МКД.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входят:

  • площади в МКД, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в данном здании (лестница, лифт, коридор, чердак, технический этаж и т. п.);
  • крыша;
  • несущие ограждающие конструкции МКД (фундамент, несущие стены и колонны и т. п.);
  • ненесущие конструкции здания (окна и двери общих помещений, перила и т. п.);
  • оборудование МКД, которое обслуживает более одной квартиры (механическое, электрическое и т. п.);
  • участок земли, где располагается строение и его границы, определенные и отраженные в кадастровом паспорте (в том числе элементы благоустройства и озеленения);
  • прочие объекты, которые размещаются в пределах границ данного земельного участка и обслуживают МКД (трансформаторные будки, автомобильные стоянки, детские площадки и т. п.);
  • системы ГВС и ХВС, газоснабжение и водоотведение, сети отопления и электричества.

Внешняя граница вышеописанных структур, которые относятся к общему имуществу МКД, – наружная стена строения. При этом черта ответственности за эксплуатацию общедомового счетчика (прибора учета) – место его соединения с соответствующей инженерной сетью, которая входит в здание, а принадлежность системы газоснабжения к коллективному имуществу отсчитывается от точки монтажа первого запорного устройства с наружным газопроводом.

Значение фразы «содержание и текущий ремонт жилья» законодательно закреплено. Ст. 1354 ЖК РФ отражает услуги, входящие в данное понятие.

Содержание и текущий ремонт МКД представляет собой перечень работ (сезонных или иных), связанных с поддержанием здания в исправном эксплуатационном состоянии (в том числе и во внешне привлекательном). Иначе говоря, это деятельность, направленная на устранение неисправностей, мешающих собственникам помещений МКД комфортно проживать в квартирах.

УК также должна пристально следить за сохранностью общего имущества МКД и стараться не допустить его порчи.

Что входит в содержание и ремонт МКД

Согласно Правилам содержания общего имущества МКД, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., его обслуживание производится в соответствии с законодательством, а сами такие активы должны быть в состоянии, которое обеспечивает:

  • надежность и безопасность МКД;
  • сохранность частного имущества физических и юридических лиц, а также государственного, муниципального и иного имущества;
  • возможность доступного пользования любыми общими помещениями МКД, а том числе и земельным участком;
  • соблюдение интересов и прав собственников помещений здания и других лиц;
  • готовность и исправность коммуникаций, приборов учета и иного оборудования, которое входит в состав имущества МКД и обеспечивает предоставление коммунальных услуг жильцам дома;
  • поддержание привлекательного внешнего вида здания и архитектуры, соответствующей проекту строительства или реконструкции.

Содержание активов МКД включает в себя:

  • регулярный осмотр общего имущества с целью оценки состояния здания на соответствие законодательным требованиям, осуществляется уполномоченными лицами (указаны в Правилах в п. 13) и собственниками квартир;
  • обеспечение освещения помещений коллективного пользования;
  • соблюдение норм температуры и влажности, которые установлены в законодательстве;
  • поддержание чистоты в общедомовых помещениях и на территории земельного участка МКД;
  • своевременный сбор и вывоз бытовых отходов (в том числе и того мусора, который образуется из-за деятельности частных предприятий, использующих нежилые помещения дома);
  • соблюдение мер пожарной безопасности;
  • благоустройство прилегающей территории и своевременный уход за элементами озеленения на земельном участке, а также за другими объектами, которые расположены на территории МКД и входят в состав общедомового имущества;
  • проведение текущего (по мере необходимости) и капитального ремонта, организацию подготовки к сезонной эксплуатации и содержание коллективной собственности, перечисленной в подпунктах «а» — «д» пункта 2 Правил, в том числе элементов благоустройства и других сооружений, которые располагаются на земельном участке МКД и относятся к объектам совместного пользования.

В услуги и работы по содержанию и ремонту активов МКД не входят:

  • ремонт дверей и окон, которые расположены в жилом или нежилом помещении, не являющимся частью общего имущества здания;
  • замена стекол и балконных дверей, а также их утепление в помещениях, не относящихся к объектам коллективного пользования;
  • утепление, замена или ремонт входных дверей в жилые и нежилые помещения, которые не входят в общую собственность;
  • уборка и озеленение территории, которая не является коллективным имуществом МКД.

Все вышеперечисленные действия собственники жилья должны осуществлять самостоятельно.

Существует такой документ, как постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а также нормативы Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ). В данном постановлении отражен перечень примерных услуг и работ по содержанию МКД и их периодичность. При этом описанные в документе нормативы носят всего лишь рекомендательный характер и действуют только в части, не противоречащей Жилищному кодексу.

Мнение эксперта

Как определяется перечень работ, входящих в текущий ремонт МКД

В. А. Гассуль,
кандидат экономических наук, почетный строитель России, Санкт-Петербург

Пожалуй, самым сложным вопросом является необходимость определения перечня работ, которые можно будет отнести к деятельности по текущему ремонту.

В письме Госстроя России от 23.12.2015 № 44010- ОГ/04, адресованном мне, было указано, что таковой перечень приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Постановление № 170). Однако этот документ не обладает никакой законодательной силой, а является рекомендательным.

Рассматривая это Постановление, можно сделать некоторые выводы.

1. Работы, которые относятся к текущему ремонту, не конкретизируются. По всем элементам здания или его инженерным системам указаны требования о восстановлении рабочего состояния. Таким образом, по текущему ремонту фундамента прописана деятельность по устранению деформаций и повреждений. Относительно восстановления системы отопления и водоснабжения предъявлено требование о приведении в рабочее состояние отдельных элементов сетей.

2. Признаки работ текущего ремонта не определены в данном документе.

В связи с вышесказанным стоит обратить внимание на «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004, которое было утверждено Госстроем Российской Федерации. В этом документе четко определен самый главный признак текущего ремонта – плановый характер. В данном методическом пособии написано, что текущий ремонт – это «ремонт, который выполняется в плановом режиме для устранения неисправностей и поддержания работоспособности МКД, для частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной технической документацией».

При этом данное выше определение абсолютно соответствует практике и реально существующим рекомендациям по проведению текущего ремонта МКД.

Для своевременного устранения незначительных неполадок и неисправностей каких-либо систем здания должны выполняться регулярные технические осмотры общего имущества. После их проведения повреждения полагается ликвидировать.

В рамках такого подхода подобные работы могут быть отнесены как к текущему содержанию, так и к текущему ремонту. Отличаются эти два понятия лишь объемом работ.

Возможны ли дополнительные работы по содержанию и ремонту МКД

В тех случаях когда жильцы изъявляют особые или дополнительные пожелания относительно текущего содержания и ремонта МКД (озеленение подъезда, уход за цветами на территории дома, часто окрашивание стен и т. п.), управляющая компания имеет право отказать собственникам жилья в их просьбе. Дело в том, что обслуживающая организация не обязана выполнять те требования, которые не входят в перечень договорных работ по обслуживанию здания. Однако важно знать, что собственники имеют право провести собрание, на котором можно предложить представителю УК или ТСЖ взять на себя дополнительные обязательства, за что жильцы будут платить отдельно.

Если большинство проживающих в МКД отдают свои голоса в пользу такой идеи, то может быть составлено дополнительное соглашение с управляющей компанией, где необходимо указать все добавочные условия сотрудничества и размер платы за них.

В том случае когда у будущих жильцов МКД изначально существуют дополнительные пожелания, которые были озвучены на общем собрании, то при составлении договора с управляющей компанией можно прописать все сверхнормативные функции УК или ТСЖ.

Правила, по которым осуществляется содержание и ремонт ОИ МКД

Для того чтобы здание и общее имущество было в исправном состоянии, нужно уделять внимание его правильному использованию. Именно поэтому были разработаны некие требования к содержанию строений, которые направлены на соблюдение нормативов при эксплуатации активов дома. При этом все необходимые мероприятия должны быть своевременны, чтобы объекты коллективного пользования были всегда исправны.

Сотрудники УК или же сами собственники жилья должны регулярно осматривать общее имущество, протоколировать процедуру обследования и составлять соответствующий акт. На основании этих документов разрабатывается план проведения определенных мероприятий, которые помогут устранить нарушения содержания и ремонта МКД.

Все активы здания должны быть в таком состоянии, которое гарантирует безопасное и надежное проживание в доме, обеспечивает сохранность личной собственности всех владельцев. Для того чтобы были соблюдены все технические нормы и правила содержания имущества МКД, должен своевременно проводиться ряд мероприятий.

  1. Обеспечение полной готовности инженерных сетей к приему коммунальных услуг и предоставлению их собственникам жилья. К особенно важным коммуникациям в рамках этого пункта стоит отнести теплоснабжение МКД в осенне-зимний период.
  2. Обеспечение исправного состояния всех общих приборов учета (счетчиков), которые являются необходимыми для предоставления коммунальных услуг.
  3. Обеспечение надлежащего состояния всех помещений, находящихся в общем пользовании жильцов (в том числе и земельного участка). Имеется ввиду регулярная уборка и поддержание санитарно-гигиенического состояния. Грубым нарушением этого пункта является наличие высокой влажности в подвальных помещениях, в том числе и присутствие в них воды, так как это может привести к серьезным заболеваниям собственников жилья в МКД.
  4. Вывоз разнообразных (твердых и жидких) отходов с общедомового земельного участка.
  5. Проведение всех необходимых мер пожарной безопасности (согласно законодательству РФ).
  6. Содержание и добросовестный уход за зелеными насаждениями на общедомовом земельном участке.
  7. Обеспечение выполнения мероприятий по повышению энергетической эффективности МКД и энергосбережению.
  8. Своевременное определение необходимости проведения капитального ремонта здания.

Задачи, которые положено выполнять для обслуживания МКД, достаточно многочисленны. В связи с этим собственники жилья должны в обязательном порядке определить тариф на содержание и ремонт МКД, опираясь при этом на понимание того, что управляющая компания действительно будет иметь возможность за эти деньги провести все необходимые работы.

Сведения, отражающие состав общего имущества МКД, изложены в специальной технической документации дома, к которой относят:

  • документы на счетчики (приборы учета);
  • документы, где отражены все работы, проведенные по дому;
  • акты проверок готовности МКД к осенне-зимнему периоду;
  • информативные документы(сведения о площади жилых и нежилых помещений, о размерах земельного участка, кадастровых номерах и пр.).

За проведение мероприятий по содержанию и ремонту МКД ответственными являются те лица, которые осуществляют деятельность по управлению домом. Важно понимать, что добросовестный подход и выполнение всех необходимых требований по обслуживанию здания помогут обеспечить всем жильцам благоприятное проживание.

Содержание и ремонт МКД: капитальный и текущий

Суть капитального ремонта освещена в ст. 166 ЖК РФ, Гражданском кодексе РФ (в редакции от 18.07.2011 № 215-ФЗ).

Капитальный ремонт определяется как действия, направленные на замену и восстановление строительных конструкций дома или их частей (исключая несущие).

К этому виду мероприятий также относят работы по инженерным системам. И в тех случаях когда возникает необходимость замены некоторых элементов несущих конструкций для их восстановления или улучшения показателей, затраты тоже относятся на статью «капитальный ремонт».

Здесь также указаны источники финансирования вышеперечисленной деятельности. Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ регламентируются сроки и периодичность проведения таких емких и серьезных ремонтных работ, ст. 15 этого нормативного акта обобщает перечень конкретных операций.

Список таких действий также приводится и в ВСН 58-88(р). Постановлением Госстроя России № 15/1 от 05.03.2004 уточнена методика подсчета стоимости глобальных ремонтов.

Текущие восстановительные работы по общему имуществу многоквартирного дома и их характеристики определяются ПП РФ № 491 от 13.08.2006. Понятие этого вида действий дается и в МДК 2-04.2004, а в приложении 2 к данному документу перечисляются сами наименования операций, которые относятся к статье «текущий ремонт».

Какие именно работы все же входят в понятие «текущий ремонт»? К такой деятельности, которую реально можно отнести к этой категории, относятся профилактические меры против износа дома и оборудования в нем, а также устранение локальных неисправностей и проблем незначительного масштаба.

Не стоит забывать о том, что конкретного и предельно явного разграничения между этими двумя типами ремонтов (капитальным и текущим) не существует, а значит и истолковать суть работ можно в разных ситуациях по-иному. При этом, на самом деле, не так уж просто порой понять, к какой же статье будет правильнее отнести те или иные расходы на осуществление восстановительных операций. Важно знать, что одна и та же работа не может быть одновременно проведена по двум разным видам издержек.

Договор с управляющей компанией или иной фирмой, которая является ответственной за содержание и обслуживание многоквартирного дома, должен включать исчерпывающий список ремонтных работ по обеим статьям.

Организационные действия по восстановлению общего имущества МКД должны осуществляться УК или ТСЖ, ЖСК (п. 1,2 ч. 1, 2. ст. 154 ЖК РФ).

Для выполнения необходимых операций в рамках проведения ремонтных работ и для поддержания надлежащего состояния здания управляющие компании могут привлекать иные специализированные фирмы, если у последних есть СРО на конкретную деятельность.

Финансовое обеспечение этих работ осуществляется за счет взносов со стороны жильцов многоквартирного дома.

На деле получается, что владельцы жилых помещений в здании за счет собственных средств оплачивают надлежащее состояние МКД и общего имущества.

Какой заключать договор содержания и ремонта общего имущества МКД

Многие подобные соглашения составлены достаточно туманно и отражают лишь то, что основная задача управляющей компании заключается в сборе средств с владельцев жилья МКД.

Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления домом должен обязательно содержать:

  • перечень общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, а также адрес этого многоквартирного дома;
  • список услуг и ремонтных работ, направленных на содержание имущества здания, условия и процедура изменения этого перечня, а также виды коммунальных услуг, предоставляемых жильцам управляющей компанией или ТСЖ;
  • порядок определения цены договора, стоимость коммунальных услуг, содержания и ремонта помещений МКД, а также обязательно способ и график внесения платы за это;
  • правила осуществления контроля за выполнением хозяйствующей компанией всех требований, которые прописаны в соответствующем соглашении и являются обязательными для исполнения.

Если данных непреложных положений договор управления не содержит, значит, имеет место несоблюдение закона и обслуживающая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение иных прав потребителей».

По данному поводу существует судебная практика в других регионах России, например, решение Арбитражного суда Тверской области (Дело № А66–7157/2010). Суд указал, что в соглашении недостаточно только привести универсальное понятие состава общего имущества. В договоре управления многоквартирными домами должны быть указаны конкретные активы здания, об обслуживании которого идет речь.

Для согласования и обсуждения этих важных условий соглашения специальные полномочия даны совету многоквартирного дома.

Председатель этого органа до принятия общим собранием собственников помещений решения о закреплении отношений по управлению вправе вступить в переговоры относительно их условий.

На общем собрании совет МКД может выносить предложения о порядке пользования общим имуществом. Данные инициативы будут приняты к рассмотрению собственниками помещений. При этом вопросы пользования могут касаться в том числе и земельного участка, на котором расположен дом, а также планирования и организации ремонта общего имущества МКД в части объема и проведения, формы соглашений и их новых проектов и так далее.

Для того чтобы составить и заключить максимально правильный договор, где будут прописаны все нюансы управления многоквартирным домом, нужно выполнить ряд необходимых действий.

  1. В случае отсутствия совета дома избрать его.
  2. Внимательно прочитать и изучить уже существующий договор с управляющей компанией. Этот шаг позволит вам выявить все недостатки такого документа и исправить их.
  3. Тщательно исследовать основания, на которых действует существующий договор. Для этого необходимо потребовать от управляющей компании протокол прошедшего собрания, листы голосования и прочие документы. Это необходимо, чтобы была возможность убедиться в юридической состоятельности этого соглашения.
  4. Проследить за тем, чтобы все договоры были приведены в соответствие, или же можно заключить новый контракт с управляющей компанией. При этом важно соблюсти при составлении документа и отразить нижеперечисленные условия:
  • состав общего имущества (подробно в папке «Общее имущество МКД»);
  • перечень работ и услуг по управлению и обслуживанию общего имущества;
  • перечень работ и услуг по текущему ремонту общего имущества;
  • план текущего ремонта на ___ год;
  • тариф на содержание жилья (определить цену договора), который надо экономически рассчитать;
  • форму и сроки отчета УК.
  1. В обязательном порядке согласовать договор и его условия с УК. В том случае если управляющая компания не принимает положения составленного соглашения, то необходимо выбрать другую УК.
  2. Закрепить форму нового договора или откорректированных условий старого на собрании жильцов.

Что делать, если договор на содержание и ремонт МКД не заключен

Вне зависимости от того, существует ли заключенный договор или нет, собственник жилого или нежилого помещения в любом случае обязан производить оплату за оказанную услугу по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Однако в случае когда имеется актуальное соглашение между собственниками недвижимости и управляющей компанией, то жильцы несут гражданско-правовую ответственность, которая регламентируется этим самым договором. Причем с владельца могут взыскиваться не только задолженности по основному соглашению, но и различные штрафы и неустойки по нему. В тех случаях когда договор не заключался, собственнику все равно будут выставляться штрафы. Только жилец получает не претензию о взимании долга по условиям договора, а иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Допустим, что суд в части мотивации указывает, что поскольку ответчик по факту пользуется предоставляемым истцом сервисом по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома при условии отсутствия договора, то сбереженная им плата за эти работы будет являться неосновательным обогащением.

Также согласно части 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации судом были взысканы определенные проценты на сумму, указанную в качестве неосновательного обогащения. Размер ее составил 2059 руб. 24 коп. по годовой ставке, равной 10,25 %.

При этом все доводы заявителя по поводу того, что расчет стоимости неосновательного обогащения должен быть произведен на базе актов приемки выполненных работ, являются неправомерными. Объясняется подобное положение тем, что данные документы не могут приниматься во внимание, потому что это противоречит статье 1105 ГК РФ, так как иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения, а не убытков. (См. Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2009 по делу № А72-999/08).

Когда рассматривалось другое дело, суд сказал, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения МКД для владельцев, которые не являются членами товарищества собственников жилья, должен определяться органами управления ТСЖ исходя из сметы, утвержденной ими на соответствующий год.

Основываясь на вышеизложенных фактах, суд принял решение, что хозяева помещений, которые не входят в состав членов ТСЖ, должны оплачивать обслуживание и ремонт имущества МКД. Ведь отсутствие договора не является поводом для освобождения жильца от установленной законом обязанности участвовать в расходах на содержание мест коллективного пользования. Также неподписанное соглашение не должно быть препятствием для реализации права ТСЖ на получение соответствующих платежей.

Содержание и периодичность ремонта МКД

Периодичность ремонтных работ и иных действий должна быть прописана в договоре, заключенном между собственниками и УК или ТСЖ.

В случаях когда в договоре не указан нужный пункт, жильцы могут обратиться к таблице № 49, которая установлена рекомендациями по нормированию труда специалистов, занятых в сфере обслуживания дома.

На основании этой таблицы можно привести примеры, которые характеризуют количество проделанных операций, в частности:

  • снятие пыли с потолков – 2 раза в год;
  • мытье окон – 2 раза в год;
  • мытье лестничных площадок – ежедневно;
  • сухая уборка площадок – ежедневно;
  • влажная уборка стен – 2 раза в год, подоконников – 1 раз в месяц;
  • влажная уборка почтовых ящиков – 1 раз в месяц.

Сами ремонтные работы разделяют на:

  • сезонные (проводятся ежегодно раз в 12 месяцев);
  • плановые (работы, относящиеся к текущему ремонту, прописываются в годовом плане, с которым могут ознакомиться все собственники);
  • необходимые (устранение неполадок, появившихся спонтанно и нуждающихся в скорейшем ремонте). Ярким примером может стать неисправность коммуникаций, в связи с чем окажется приостановлена поставка газа, света или воды.

Необходимо знать и помнить, что собственники жилья имеют законные основания отстаивать и защищать свои права, когда управляющая компания ведет себя некорректно. При таком раскладе жильцы могут требовать расторжения договора, а затем приступить к поиску новой УК или ТСЖ.

Как рассчитывается плата за содержание и ремонт МКД

Услуги и работы, а также условия, согласно которым они должны быть оказаны, их стоимость и так далее подлежат утверждению на собрании жильцов многоквартирного дома. Срок, на который устанавливаются данные положения, – не менее 12 месяцев. При этом плата будет одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений.

Таким образом, все расходы на содержание общего имущества МКД осуществляются собственниками с помощью установленных платежей. Однако взносы каждого жильца должны быть соразмерными относительно площади того помещения, которое находится во владении этого человека.

Согласно ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления, УК и/или ТСЖ, а также прочие специализированные кооперативы должны предоставлять жителям по их запросу цены на услуги и работы по ремонту и содержанию МКД. Кроме того, по требованию передаются и сведения о перечне сервисных мероприятий, их объеме и плате за них, а также об участии представителей органов местного самоуправления в собраниях собственников многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации владелец помещения обязан нести затраты не только на его содержание, но также принимать участие и в расходах на обслуживание и ремонт общедомового имущества. Такие издержки должны быть при этом соразмерны той доле недвижимости, которая находится в собственности у жильца.

Пункт 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, гласит, что собственники помещений МКД должны на собрании принять объем работ по обслуживанию и текущему ремонту активов здания исходя из требований, установленных данными Правилами, и условий Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".

При этом важно помнить, что величина платы, взимаемой с собственника, должна быть соразмерна относительно утвержденного списка, объема и качества услуг и работ, проводимых в конкретном строении (пункт 35 Правил № 491).

В связи с тем что согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации на условия по обслуживанию жилого помещения в доме должен быть установлен срок не менее 12 месяцев, то и смета на ремонт и содержание МКД тоже утверждается на промежуток времени от одного года.

Расчет платы за ремонт и содержание МКД производится по определенной схеме: годовые затраты делятся на 12 (количество месяцев), таким образом, определяется ежемесячная сумма, которая, в свою очередь, делится уже на площадь помещений, находящихся в собственности.

В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 30 декабря 2016 г. № 45049-АТ/04 объясняется, что величина отчислений за обслуживание и восстановление жилого помещения многоквартирного дома производится для каждого хозяина на основании метража квартиры, которой тот владеет.

Согласно части 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на коллективное имущество в МКД хозяина помещения в этом строении пропорциональна размеру общей площади его недвижимости.

При этом размер платы, взимаемой с владельца конкретной квартиры за содержание и ремонт совместных активов здания, соответствует доле этого лица в праве общей собственности на них.

Содержание и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность

Мнение эксперта

Рекомендации как сэкономить на ремонте МКД

Юрий Федоров,
эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Сейчас мы готовы дать вам рекомендации, как не жертвуя качеством проводимых мероприятий, можно сэкономить на ремонте. Эти советы опираются на имеющийся опыт сдачи и приемки работ по восстановлению имущества в многоквартирном доме.

  • Цену договора занижать не стоит, тем более если вы преследуете только цель экономии денежных средств.
  • Сделайте акцент на проверке качества используемых материалов, а также следите, чтобы работы велись без отклонения от прописанных норм.
  • Помните, вы всегда и в любое время имеете право осмотра какого угодно другого строительного объекта на территории многоквартирного дома.
  • Назначьте человека, который будет контролировать ремонтную деятельность, а в случае нарушения норм производимых работ – регистрировать их в виде письменных актов и замечаний, обязательно с подписью подрядчика.
  • Участвовать в осмотре помещений многоквартирного дома, находящегося на ремонте, призывайте также собственников и жильцов.
  • Просите подтверждать найденные замечания подписями.

Как собственники контролируют содержание и ремонт общего имущества МКД

Пункт 40 Правил содержания общего имущества в МКД от 13 августа 2006 года под номером 491 предоставляет собственникам жилых помещений согласно договору управления ряд полномочий.

  1. От ответственных лиц по прошествии пяти рабочих дней после обращения получить всю необходимую информацию о тех работах и услугах, которые были выполнены. При составлении договора этот период может быть сокращен.
  2. Следить за сроками и качеством производимого ремонта. При желании могут провести независимую экспертизу строительных работ.
  3. Потребовать устранения и восстановления зарегистрированных дефектов ремонтных работ в установленные временные рамки.

Согласно правилам предоставления коммунальных услуг (п. 13 от 23.05.2006 под номером 307), управляющая организация должна гарантировать готовность:

  • к обеспечению работы инженерных систем, которые состоят на учете общего имущества владельцев помещения в МКД;
  • того или иного оборудования (электрического, механического, санитарно-технического), предназначенного для обеспечения коммунальных услуг, непосредственно на территории жилого помещения.

Организации, занимающиеся управлением многоквартирными домами, а также предоставляющие коммунальные услуги, вынуждены за нарушение прописанных обязательств, согласно которым проводится содержание общего имущества, нести ответственность перед собственниками жилых помещений на основании договора и статей законодательства Российской Федерации.

Правительством внесены правила, которые устанавливают возможность изменения размера оплаты, в том случае если сервис по содержанию или ремонту многоквартирного дома не осуществляется в установленные сроки и не соответствует нормам.

Услуги и работы считаются выполненными в ненадлежащем качестве, если были нарушены следующие требования:

  • установленные правила содержания многоквартирных домов;
  • нормы оказания коммунальных услуг;
  • и другие требования, регламентированные статьями договора и законодательства Российской Федерации.

В вышеуказанных правилах прописана предельно-допустимая длительность в перерывах оказания коммунальных услуг и работ, которую при составлении договора управления МКД можно уменьшить. Однако если только подобное изменение не повлияет на качество ремонта и содержание общего имущества.

Ответственность за ненадлежащее содержание и ремонт МКД

Вследствие старения жилищного фонда повышается финансовая нагрузка на организации, отвечающие за выполнение работ по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме.

За нарушение правил по содержанию и ремонту МКД существуют меры административного наказания, описанные в статье 7.22 КоАП Российской Федерации. Это может быть выражено в форме штрафа в размере 40–50 тысяч рублей.

Однако возникают проблемы из-за неоднозначности понимания статей, изложенных в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которые регулируют рабочую деятельность управляющих организаций, занимающихся обслуживанием многоквартирных домов. Это связано с использованием в тексте постановления оценочных суждений. Вследствие этого жилищные компании вправе отстаивать свою правоту в судебном порядке.

В 98 % случаев суды признают факт привлечения по ст. 7.22 КоАП РФ законным и отказывают в удовлетворении требований об отмене наказания (например, постановление Ивановского областного суда от 26.07.2016 № 4а-224/2016, постановление Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2016 № 4а-914/2016 по делу № 12–31/2016).

Положительная практика встречается редко. Это связано с тем, что суды общей юрисдикции, как правило, не ввязываются в такие дела и стараются не противоречить государственным органам, не оспаривать их решения.

Изредка в судах общей юрисдикции все же можно встретить решения о признании незаконными постановлений о привлечении к административной ответственности. Например, в одном из споров суд прекратил производство по делу об административном правонарушении по ст. 7.22 КоАП РФ, посчитав его незначительным (см. решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 14.01.2016 по делу № 12–15/2016).

Мнение эксперта

Что делать, если жилищная инспекция выписала штраф за ненадлежащее содержание МКД

Руслан Попов,
руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Шаг 1. Необходимо наличие убедительных доказательств того, что вами были приняты все меры, предотвращающие появление нарушений, которые впоследствии выявила инспекция по жилищному надзору.

Невиновность может быть доказана только в том случае, если вы выполнили все возможные действия по предотвращению административного правонарушения.

Докажите на суде:

  • что вменяемые вам правонарушения имели место и ранее, до того как вы встали во главе управляющей компании;
  • что вами были приняты все меры по устранению уже имеющейся проблемы;
  • приведите доказательства, что жильцы не оплачивают статьи «ремонт и содержание», даже после усиления воздействия в виде подачи судебных исков;
  • что вы бросили все силы на выявление причин проблемы, привлекая всесторонние методы проверки.

В случаях когда исключение нарушения требует допуска в многоквартирный дом, вам необходимо доказать, что вас не пустили в нужное помещение и вы требовали обеспечения доступа через суд. При этом можно оформить акт о недопуске, закрепленный подписями, например, соседей, а еще лучше, если это будет виза представителя или главы совета дома.

Шаг 2. Крайне важно грамотно обосновать требование об отмене постановления об административном правонарушении. Лучшим аргументом будет доказательство незначительности (малозначительности) поступка, в отношении которого вам выдвигаются обвинения.

Доказать малозначительность поступка можно с помощью:

  • расчета затрат, необходимых на устранение проблемы или неисправности, за которую вас привлекают к ответственности;
  • бухгалтерской отчетности, которая наглядно может продемонстрировать сложное финансовое положение в вашей фирме;
  • информации, которая подтверждает наличие задолженностей собственников жилья перед вашей организацией.

В случае если у вас имеются жалобы со стороны жильцов, постарайтесь найти историю платежей этого собственника и предоставить данную справку в суде.

Шаг 3. Проверьте соблюдение срока привлечения к административной ответственности.

Согласно статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации период привлечения к ответственности составляет два календарных месяца. В случае пропуска данного срока делопроизводство за конкретный проступок прекращается. Однако нужно понимать, что данное правонарушение является длящимся.

Шаг 4. Когда вы оспариваете постановление по существу, старайтесь делать акцент на описании события, за которое вас привлекают к административной ответственности.

Для этого постарайтесь внимательно изучить фотоснимки, которые были сделаны жилищным инспектором. Эти фотографии смогут помочь установить место нарушения и его суть. В случае отсутствия достаточного количества обвинительных материалов оспорить постановление будет значительно проще.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях