text
ЖКХ

Содержание и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность

  • 23 сентября 2018
  • 7600
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com

В рассылаемых собственникам квитанциях обязательно присутствует строка «Содержание и текущий ремонт». Именно так жильцы оплачивают значительную часть работ, постоянно выполняемых управляющей организацией в МКД. В то же время у многих остаются вопросы относительно того, что входит в содержание и ремонт, как контролируется качество работ, и кем устанавливаются тарифы. Детальному изучению всех этих моментов и посвящена наша статья.

Многоквартирный дом – это сложный хозяйственный комплекс, включающий в себя помещения разного назначения, инженерные коммуникации, оборудование и строительные конструкции. В процессе эксплуатации все это нужно поддерживать в нормальном состоянии, в том числе, убирать, контролировать износ и при необходимости восстанавливать. Входящие сюда работы и называются содержанием и ремонтом МКД. Они проводятся для обеспечения комфорта и безопасности жильцов, а также продления срока службы здания. 

Скачайте файлы из статьи:

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме Утвержден приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"

Что такое содержание и текущий ремонт помещений в МКД

Общие тезисы относительно содержания и текущего ремонта МКД приведены в ст. 154 ЖК РФ. Согласно этому ключевому документу так называется список сезонных и прочих работ, выполняемых для поддержания надлежащей функциональности и внешнего вида МКД. Исполнитель услуг по обслуживанию домов устраняет недочеты и ликвидирует поломки для того, чтобы создать собственникам комфортные условия проживания.

Речь здесь идет о содержании общедомового имущества. Все, что относится к квартирам и считается частной собственностью владельцев помещений, поддерживается в нормальном состоянии самими жильцами. Важным нормативным актом в этом вопросе является ПП № 491 от 13 августа 2006 года, утверждающее Правила содержания имущества МКД. В ст. 10 этого документа указывается, что общедомовую собственность требуется содержать в соответствии с требованиями законодательства. За нарушения установлены санкции. Управляющая организация обязуется не только следить за состоянием общего имущества, но и заниматься предотвращением его порчи. 

Что входит в содержание и текущий ремонт

В соответствии с ПП № 491, содержание и текущий ремонт осуществляются для того, чтобы МКД соответствовал следующим требованиям:

  •  здание было надежным и безопасным;
  •  сохранялось имущество граждан и организаций, а также муниципалитетов, государства и других собственников;
  •  обеспечивался доступ во все общие помещения и на земельный участок;
  •  соблюдались права и интересы владельцев помещений в доме и прочих лиц;
  •  коммуникации и оборудование были исправны и готовы предоставлять жильцам необходимые коммунальные услуги;
  •  здание привлекательно выглядело внешне, а его архитектура соответствовала проекту.

Общедомовую собственность часто называют активами МКД. Рассмотрим подробнее, что входит в содержание и текущий ремонт общего имущества, то есть в поддержание нормального состояния долевых активов владельцев квартир и нежилых помещений.

  1.  Общедомовое имущество регулярно осматривается для отслеживания того, насколько здание соответствует требованиям нормативных актов. Такие проверки проводят уполномоченные лица и владельцы квартир.
  2.  Обеспечивается освещение помещений, относящихся к коллективному пользованию.
  3.  Отслеживается то, насколько соблюдаются законодательно закрепленные нормы температуры и влажности.
  4.  Поддерживается чистота в помещениях коллективного пользования, а также на принадлежащей дому прилегающей территории.
  5.  Осуществляются необходимые мероприятия по сбору и вывозу ТБО. В том числе, это относится к мусору, который накапливают организации, пользующиеся нежилыми помещениями в МКД (если таковые имеются).
  6.  Обеспечивается соблюдение мер противопожарной безопасности.
  7.  Благоустраивается прилегающая территория. Сюда входит уход за имеющимися на земельном участке зелеными насаждениями, а также прочими располагающимися на придомовой территории объектами.
  8.  Проводится текущий ремонт, организуется подготовка здания к сезонной эксплуатации, разрабатываются мероприятия по содержанию коллективной собственности.

Важно подчеркнуть, что все перечисленные работы проводятся только в отношении общедомового имущества. Если речь идет не об объектах коллективного пользования (квартира, нежилое помещение или участок в частном владении), то техническое обслуживание МКД на него не распространяется. Здесь все работы по ремонту, содержанию и благоустройству проводятся непосредственными владельцами.

Нередко собственники квартир хотят внести дополнительные мероприятия в установленный перечень работ по обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Пожелания могут касаться самых разных моментов. Все, что относится к обеспечению нормальной жизнедеятельности МКД, изначально заложено в законодательство, поэтому различные дополнения обычно связаны с повышением комфорта проживания:

  •  уход за растениями, которые высаживаются в подъездах;
  •  разбивка цветочных клумб на территории МКД;
  •  перекрашивание стен не из практических, а из эстетических соображений, и так далее.

У управляющей компании есть право отказаться от выполнения подобных работ по просьбе собственников. Все УО занимаются обслуживанием МКД строго по договору управления, в котором и прописывается перечень проводимых ими мероприятий. Если затребованные работы не заложены в это соглашение заранее, то их выполнение не является обязательным. Отказ от проведения подобных мероприятий не будет считаться нарушением.

Однако отказывать тоже нужно обоснованно, чтобы не портить отношения с жильцами обслуживаемого дома. У владельцев помещений остается возможность организовать собрание, с помощью резолюции которого УК предложат принять дополнительные обязательства. Естественно, это предполагает и отдельную оплату.

Если на ОСС большинство голосов отдается в пользу идеи о расширении перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то это позволяет заключить с УО дополнительное соглашение. В нем прописываются новые условия обслуживания и величина их оплаты. Часто такие добавочные пункты вносятся в договор управления в момент его подписания, но иногда приходится прибегать и к описанному способу в виде допсоглашений.

У этого момента есть и оборотная сторона – инициаторами введения дополнительных оплачиваемых работ нередко становятся сами управляющие компании. Их цель заключается в извлечении дополнительной прибыли. Для этого УК может предложить жильцам различные услуги: видеонаблюдение, консьержа, охрану и так далее. Чтобы избежать обвинений в навязывании услуг, все эти мероприятия и их оплата утверждаются на общем собрании. В журнале «Управление МКД» опубликована большая статья, посвященная вопросу о том, как УК собирать дополнительные средства сверх того, что жильцы платят за стандартное содержание дома. 

Кто контролирует тарифы на содержание и ремонт

При определении тарифных ставок на содержание общего имущества и текущий ремонт основополагающей является статья 156 ЖК РФ. В ней устанавливается четыре ключевых правила.

  1.  Размер оплаты определяется в соответствии с расходами, которые нужны для содержания и ремонта дома.
  2.  Если домом управляет ТСЖ, кооперативное или иное объединение, то тарифные ставки устанавливаются этой организацией на основании решения, принятого самими собственниками квартир.
  3.  Если в МКД жильцы не регистрировали объединения, то тарифы устанавливаются на ежегодном общедомовом собрании в порядке, определенном в ст. 45 ЖК РФ.
  4.  Муниципальная администрация и местные власти имеют право устанавливать минимальную величину тарифов. Делается это с опорой на рекомендации профильного министерства. Предельное значение повышения тарифов определяется на правительственном уровне.

 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
Быстрая регистрация
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
×

Здравствуйте, Гость!

Вам предоставлен неограниченный доступ к справочной системе «Управление МКД» на три дня.

Материалы системы помогут Вам решить проблемы:

  • как взыскать задолженность за ЖКУ;
  • как избежать опасных ошибок в документации;
  • как скорректировать свою работу после изменения законодательства;
  • как защититься от штрафов и жалоб жителей.

Подтвердить получение доступа

После активации Вы сможете читать экспертные статьи, скачивать образцы документов, изучать судебную практику и использовать полезные сервисы.

Главные темы для бухгалтера и юриста УО в октябре:

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.