Содержание общедомового имущества: порядок работ и расчет тарифов на их выполнение

530
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
В ЖК России говорится, что все жильцы многоквартирного дома обязаны содержать в должном порядке не только те помещения, собственниками которых они являются. Они также ответственны за содержание общедомового имущества. Поэтому каждый из них обязан подписать договор управления.

Содержание какого общедомового имущества в многоквартирном доме лежит на плечах собственников

По условиям правовых норм, актуальных в России, общедомовое имущество – это долевой ресурс собственников квартир, которые находятся в объекте недвижимости. Главные компоненты этой инфраструктуры могут быть разнообразными.

Что входит в содержание общедомового имущества? Состав общедомового имущества формируется:

  • государственными властными органами, которые осуществляют надзор за содержанием общедомового имущества;
  • местной властью – для подготовки, а также непосредственного проведения открытого конкурса, на котором происходит отбор УК (часть 4 статьи 161 ЖК РФ);
  • жильцами – они также несут обязательства по содержанию общедомового имущества.

В статье 36 ЖК России говорится о том, какое конкретно имущество признается общедомовым:

  1. помещения, которые не принадлежат владельцам квартир; они направлены на удовлетворение социально-бытовых запросов собственников, а также жильцов квартир. Среди них – помещения для детского творчества, организации досуга, культурного развития, для занятий спортом и физкультурой и прочих мероприятий такого плана;
  2. помещения, которые входят в состав дома, однако не относятся к квартирам. Они нужны, чтобы обслуживать свыше одного помещения в МКД. К такого рода помещениям относятся:
  • лестничные площадки;
  • лестница;
  • технические этажи;
  • лифтовые (и прочие) шахты;
  • подвал и чердаки;
  • коридоры;
  1. участок земли по МКД (под эти условия подпадает также участок земли, на котором велось озеленение и благоустройство). В такой ситуации площадь участка и его границы могут определяться нормами Градостроительного и Земельного кодексов РФ;
  2. крыши многоквартирных домов, а также ограждающие несущие конструкции, электро-, механическое, сантехническое оснащение (оно может располагаться как в самом доме, так и вне его, однако в любом случае применяется для нужд МКД);
  3. прочие объекты, которые предназначены для использования, а также благоустройства и обслуживания МКД (это могут быть тепловые пункты и гаражи, а также спортивные и детские площадки, стоянки для машин и трансформаторные подстанции, находящиеся на земельном участке, принадлежащем дому).

Помимо этого, в общедомовое имущество входят:

  • внутридомовая отопительная структура. Она состоит из:
  • составляющих для обогрева;
  • стояков;
  • коллективных приборов учета тепловой энергии;
  • запорной и регулирующей арматуры;
  • прочего оснащения;
  • внутридомовая система электроснабжения. Она складывается из:
  • вводно-распределительных устройств;
  • вводных шкафов;
  • коллективных приборов учета электроэнергии;
  • аппаратуры контроля, защиты и управления;
  • осветительных установок помещений общего пользования;
  • щитков и шкафов на этажах;
  • систем автоматической пожарной сигнализации;
  • внутреннего противопожарного водопровода;
  • электроустановок дымоудалительных систем;
  • автоматических запирающихся устройств дверей подъездов;
  • разного рода лифтов (пассажирских, пожарных, грузовых);
  • кабелей;
  • электрооборудования на инженерных сетях;
  • внутридомовые инженерные системы газоснабжения, а также горячего и холодного водоснабжения. Они состоят из:
  • стояков;
  • ответвлений от них до первого отключающего устройства;
  • самих отключающих устройств;
  • первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки;
  • приборов учета воды (горячей и холодной);
  • разного рода оснащения (электрического, сантехнического, механического и пр.).

Внешней границей разного рода сетей (тепловых, электрических, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных), которые входят в состав общего имущества, служит внешняя граница домовой стены (если иное не прописано в законодательных нормах РФ). Информационно-телекоммуникационными сетями считаются в том числе кабельное ТВ, проводное радиовещание, оптоволокно. Границей же, по которой проходит эксплуатационная ответственность в случае, когда дом оборудован коллективным прибором учета соответствующего коммунального ресурса, служит место, где такой прибор соединяется с соответствующей инженерной сетью МКД. Внешней границей сетей газоснабжения, которые включены в общедомовое имущество, выступает место, где первое запорное устройство соединяется с внешней газораспределительной сетью.

Главные законодательные акты, определяющие правовые отношения в данной области, — это Жилищный кодекс, а еще – постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491. В общих ситуациях нужно следовать нормам ЖК России. С вопросами по содержанию соответствующих объектов необходимо обращаться к вышеуказанному постановлению. Общедомовое имущество отличается множеством тонкостей относительно содержания и пользования.

3 способа содержания общедомового имущества

Есть три способа управления общедомовым имуществом.

  1. Общим имуществом ведает товарищество собственников жилья (или жилищный кооператив). Для реализации этого метода управления необходимо принять решение о формировании ТСЖ. ТСЖ может быть одно. В данной ситуации сформированная структура станет заботиться об уровне содержания общедомовых объектов. Оно может вестись либо самостоятельно, либо с помощью сторонних компаний. С ними подписывают договор содержания общедомового имущества МКД. Этот метод управления порой оборачивается злоупотреблениями ТСЖ. Они могут взаимодействовать с «подходящими» компаниями с увеличенными тарифами на оказание услуг.
  2. Управление имуществом осуществляется самими собственниками помещений в МКД. Жильцы оформляют договоры на обслуживание с фирмами, которые оказывают соответствующие услуги. Подписываются также договоры на водоотведение, электроснабжение, газоснабжение с поставщиками услуг от своего лица. Этот метод серьезно экономит средства жильцов. Но сведения о возможностях этого способа управления мало распространены.
  3. Общим имуществом заведует управляющая компания. В этом случае осуществляется профессиональный подход в управлении. Однако жильцы не могут повлиять на решения, принимаемые УК относительно общедомового имущества. В связи с этим компания может превышать свои права. Уйти из-под власти организации, которая не удовлетворяет потребности жильцов, можно с помощью общедомового собрания. На нем либо выносится решение о смене способа управления, либо избирается другая УК.

Выбор способа управления определяется следующими факторами: в какой мере дисциплинированы и платежеспособны жильцы, сколько квартир расположено в доме, какие отношения установились с компаниями — поставщиками ресурсов, установлены ли поквартирные и общедомовые приборы учета, какие УК действуют на рынке жилищно-коммунальных услуг и т. п.

Люди сами избирают конкретный метод управления МКД, опираясь на определенные показатели в зависимости от сложившейся ситуации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом жильцами встречаются разные пути взаимодействия с компаниями, занимающимися коммунальными и жилищными услугами.

  1. Договоры по ремонту и содержанию общедомового имущества подписываются с большинством либо со всеми владельцами помещений в доме. В данной ситуации большинство либо все владельцы являются одной стороной в документе.
  2. В интересах всех жильцов, на основании решения собрания в отношениях с третьими лицами может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
  3. Договоры на поставку коммунальных услуг (водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, отопление, электроснабжение) подписываются с каждым жильцом персонально.

При непосредственном управлении каждый жилец подписывает от своего имени договоры ресурсообеспечения. Он своими силами решает все проблемы, которые связаны с пользованием коммунальными услугами и проживанием в данном доме. В указанной ситуации владелец квартиры почти не зависит от того, насколько ответственны относительно оплаты его соседи. Но вопросы управления общедомовым имуществом до сих пор слабо проработаны. Такой метод подходит для одноэтажных жилых домов, где квартир мало.

Если действует товарищество собственников жилья, оно может подписывать (по нормам законов России) договор управления МКД, а еще – договоры об оказании коммунальных услуг, о ремонте и содержании общедомового имущества, а также все остальные бумаги в интересах владельцев помещений.

В итоге возможны две схемы, по которым строятся договорные отношения между компаниями, поставляющими услуги, и жильцами в том случае, если дом управляется органами ТСЖ.

  1. Жильцы передают право подписания документов на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а оно своим чередом заключает договор управления с УК. Компания ищет поставщиков услуг и подписывает с ними документы от лица ТСЖ.
  2. Владельцы помещений в доме передают право подписания договоров на поставку услуг ТСЖ. Эта передача может быть зафиксирована в уставе ТСЖ, в договоре управления, в решении общего собрания.

Если дом находится в ведении управляющей компании, происходит профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг. Осуществляется грамотный расчет финансов, нужных для ремонта и содержания общедомового имущества, благоустройства и др. УК подписывает договоры со всеми компаниями-поставщиками. Она оказывает полный спектр жилищно-коммунальных услуг. Этот метод часто используется в управлении большим многоквартирным домом по следующей причине: большое число участников.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

Владельцы помещений пользуются ими согласно нормам федерального законодательства России. Изменение размера общедомового имущества дозволено только при согласии всех собственников этой инфраструктуры. Помимо прочего, можно передать соответствующие помещения во владение другим лицам. Однако при реализации такого рода мероприятий необходимо соблюдать следующий критерий: общедомовое имущество может перейти в пользование только тогда, когда это не нарушает интересов и прав компаний и физических лиц.

Земельные участки, где расположены жилые объекты, могут передаваться третьим лицам в ограниченное пользование. Коль скоро до принятия законов, определяющих правила использования общедомовых ресурсов, эти участки уже были заняты кем-то, доступ к ним не может быть закрыт. Новое обременение объекта начинается с момента договора между собственниками квартир и тем, кто хочет использовать участок. Какие-либо разногласия касаемо такого рода взаимоотношений разбираются в судебном порядке.

Правила содержания общедомового имущества (они были утверждены постановлением Правительства России № 491 от 13.08.2006 г.) говорят, что общедомовое имущество должно содержаться согласно нормам. Они прописаны в различных законодательных актах, также содержащих сведения о защите прав потребителей, техническом регулировании, о санитарно-эпидемиологической безопасности населения. Правила включают список работ по ремонту общедомового имущества.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества в многоквартирном доме состояние общедомового имущества обязано обеспечивать:

  • показатели безопасности и надежности МКД: должно находиться в сохранности имущество юридических и физических лиц (а также муниципальное, государственное и другое); сохранность архитектуры МКД, предусмотренной проектной документацией (которая была создана для постройки либо реконструкции); отсутствие угроз для здоровья и жизни;
  • готовность общедомовых приборов учета потребления, инженерных систем и другого общедомового оснащения к тому, чтобы предоставлять жильцам коммунальные услуги;
  • доступность использования нежилых/жилых помещений, участка земли (закрепленного за домом), мест общего пользования;
  • обеспечение всех законных интересов и прав владельцев квартир и прочих заинтересованных лиц.

Конкретный перечень мероприятий, относящихся к содержанию общедомовых ресурсов, определяется свойствами жилого объекта, а также климатическими условиями, в которых он находится. Чаще всего там значатся:

  • поддержание рабочего состояния систем электроснабжения;
  • мониторинг имущества, проводимый гражданами и другими ответственными лицами для того, чтобы выявить недочеты в структуре соответствующих объектов;
  • вывоз отходов и мусора, накапливающихся по итогам деятельности компаний;
  • санитарно-гигиеническая обработка и уборка помещений, а также земельного участка, на котором размещается дом;
  • забота о растениях, посаженных на земельном участке, прилегающем к дому;
  • использование мер пожарной защиты, предписанных законами России;
  • проведение текущего ремонта объектов, подготовка их к использованию в конкретный сезон;
  • осуществление мероприятий для усиления энергоэффективности дома;
  • забота об элементах благоустройства, размещенных на соответствующей территории.

Данный перечень выступает лишь базовым компонентом услуг, которые обязаны предоставляться жителям МКД в соответствии со статьей оплаты за содержание жилья. Полный список услуг, а также его подпункты содержатся в статье 154 ЖК России.

Перечень услуг по содержанию общедомового имущества может дополняться/изменяться. Такая коррекция происходит на общем собрании жильцов МКД. На нем присутствуют и представители УК. Чтобы список предоставляемых услуг обрел законную силу, потребуется составить протокол. Под ним расписываются представители УК и жильцы, которые в данной ситуации являются двумя сторонами правоотношений.

В ремонт и содержание общедомового имущества не входят:

  • утепление балконов;
  • обеспечение рабочего состояния дверей в квартирах, принадлежащих жильцам (внутренних и наружных), а также окон;
  • забота о земельных участках, которые не являются частью общедомового имущества (не входит также посадка растений на таких участках);
  • замена стекол.

Эти вопросы жильцы решают самостоятельно.

Содержание и ремонт общедомового имущества

Среди базовых мер, которые осуществляются касаемо пользования общедомовым имуществом, числится ремонт. Он бывает капитальным и текущим.

Текущий ремонт необходим для предупреждения изнашивания дома. Он обеспечивает функциональность конкретных объектов.

Работы, относящиеся к текущему ремонту и содержанию жилого помещения, регулирует постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г. По условиям данного документа УК либо ТСЖ, осуществляя контроль за ремонтом и содержанием жилья, обязаны выполнять следующие мероприятия:

  1. уборку общедомовых помещений согласно санитарным нормам;
  2. работы по освещению общедомового имущества;
  3. сбор бытовых отходов, их вывоз (своими силами либо с привлечением соответствующих фирм);
  4. земельные работы на прилегающих к дому участках (озеленение);
  5. поддержание в помещениях предписанной нормами температуры, а также процента влажности;
  6. обеспечение мер пожарной безопасности;
  7. своевременное осуществление планового и текущего ремонта;
  8. подготовку общедомового имущества к использованию;
  9. мониторинг общедомовых помещений для выявления нарушения норм либо условий, угрожающих здоровью, удобству и жизни людей.

Жильцы могут устроить собрание. Там представителям УК будет предложено взять на себя ответственность за определенные действия. Управляющая компания станет выполнять их в штатном режиме, а жильцы будут за это платить.

В случае, если подавляющее число жильцов отдаст свой голос «за» такую мысль, можно будет составить дополнительное соглашение с УК либо ТСЖ. В этом документе будут значиться указанные условия работы, а также сведения о платежах.

Когда у жителей изначально накопились дополнительные требования, оглашенные на общем собрании (где избирался метод управления домом и проходило голосование за конкретную УК), в договоре между фирмой и владельцами квартир такие моменты могут быть упомянуты сразу.

Капитальный ремонт общедомового имущества подразумевает реконструкцию/замену отдельных компонентов инфраструктуры жилого помещения. Его осуществляют также, когда заканчивается срок использования каких-либо объектов.

По условиям ЖК России капитальными считаются ремонтные работы, проводимые с:

  • лифтовым оборудованием;
  • инженерными системами;
  • подвалом;
  • кровлей;
  • фундаментом;
  • фасадом.

При проведении капитального ремонта речь идет только о полной замене сломанных компонентов и систем. Если упоминается лишь часть оснащения, это считается текущим ремонтом.

Допустим, капремонт – это полная замена системы холодного водоснабжения (в том числе внутриквартирных частей) либо кровли. Конечно, замена лифтов может вестись по одному. Это определяется большой стоимостью работ такого рода. Обновление всего лифтового оснащения, отслужившего свой срок, происходит по мере возможности.

Капремонт фасада подразумевает сразу ряд крупных мероприятий:

  • покраску;
  • утепление;
  • ремонт балконных плит;
  • замену подъездных окон.

Региональные власти имеют право дополнять список капитальных работ. С этой статьей расходов можно связать обустройство детской игровой площадки либо замену асфальтового покрытия на придомовой территории.

Каждый субъект РФ автономно продумывает дополнительные списки работ. Сведения об имеющемся перечне и его содержании можно получить в органе местного самоуправления.

Капремонт общедомового имущества возможен только при имеющемся решении собрания жильцов. На этом мероприятии они прорабатывают способ формирования фонда капремонта и последовательность проведения его разновидностей.

Мнение эксперта

Текущий ремонт — довольно спорное определение

В.А. Гассуль,
канд. экон. наук, почетный строитель России, Санкт-Петербург

Самая трудная задача – это уточнение списка работ, которые могут проходить как текущий ремонт.

Госстрой России в письме от 12.12.2015 г. № 44010-ОГ/04 сообщил: самый общий список процедур по текущему ремонту содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилфонда. Они были утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. Коротко будем называть этот документ постановлением № 170.

Оно не носит законодательного характера. Этот документ применяется в качестве рекомендательного. Изучая постановление № 170, можно сделать определенные выводы.

  1. Работы, относящиеся к текущему ремонту, не конкретизированы.

По каждой инженерной системе либо конструктивному компоненту здания содержится требование о восстановлении работоспособности либо ликвидации неисправностей.

Допустим, касаемо текущего ремонта фундаментов можно говорить о восстановлении и усилении поврежденных отрезков, о ликвидации местных деформаций. По отношению к ремонту систем отопления и водоснабжения говорится о необходимости восстановления рабочего состояния отдельных компонентов системы.

  1. Не определены признаки, по которым можно отнести ту или иную работу к текущему ремонту.

По этой причине нужно обратиться к утвержденному Госстроем России «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда» МДК 2-04.2004. Будем называть его просто Методическим пособием. В нем говорится об одном из ключевых критериев отнесения работы к текущему ремонту: она должна носить плановый характер.

Текущий ремонт там определяется так: это ремонт, который производится в плановом порядке. Его цель – восстановить рабочее состояние (исправность) жилого дома, частично возобновить его ресурс. Делается это с помощью ремонта или замены его составных частей ограниченной номенклатуры (она предусматривается техническими документами).

Данное определение целиком соответствует практическим рекомендациям по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества.

Содержание общедомового имущества: порядок работ и расчет тарифов на их выполнение;

Распределение расходов на содержание общедомового имущества между жильцами

По условиям законов, регулирующих жилищную сферу, граждане совместно несут расходы по решению данной проблемы. Величина издержек отдельного жильца рассчитывается исходя из доли, которой гражданин владеет в общей собственности.

Часть 1 статьи 37 ЖК России говорит о том, что доля в праве общей собственности на общедомовое имущество находится в прямой пропорциональной зависимости от величины общей площади помещения, принадлежащего человеку. Доля в общедомовом имуществе определяется площадью квартиры. Право владения в данном случае подтверждается документами.

Для того чтобы найти долю конкретного гражданина, необходимо поделить площадь его недвижимости на общую площадь всей недвижимости МКД, исключая общую. 100 % (или 1) – это суммарная доля собственников недвижимости в доме, а также конечное число голосов, которыми они обладают (так говорится в части 3 статьи 48 ЖК России).

Допустим, в доме есть 8 помещений. Среди них 4 являются нежилыми, а остальные 4 – жилые (они не считаются общедомовыми). Площадь каждого помещения – 50 кв. м.

Суммарная площадь всех помещений – 400 кв. м. Чтобы найти долю хозяина отдельного помещения, нужно произвести следующий расчет: разделить площадь его жилища на суммарную площадь – 50/400=0,125 (12,5 % либо 125/1000).

Доля в общедомовом имуществе – это соотношение площади помещения гражданина к суммарной площади помещений всех жильцов. Если происходит расчет доли собственности жильца, те площади помещений, которые являются общедомовыми, во внимание не берутся.

Не предусмотрено каких-либо дополнительных коэффициентов, которые базируются на площади мест общего пользования: чердаков, коридоров, лестничных клеток и др. В расчетах не участвуют: габариты инженерных систем, площадь земельных участков и т. п. Все это оборачивается только тем, что общая сумма долей собственников помещений перестает быть равной 1 (100 %).

Расчет содержания общедомового имущества в 2017 г.

С 01.01.2017 г. в плату за содержание жилого помещения добавляются расходы на:

  • водоотведение;
  • электроэнергию на содержание общедомового имущества;
  • воду (как холодную, так и горячую).

Для того чтобы новый алгоритм начисления платы был осуществлен в реальной жизни, Правительство разработало постановление от 26.12.2016 г. № 1498. Называется оно «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в МКД».

Этот нормативный акт модифицировал:

  • Правила предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства от 06.05.2001 г. № 354);
  • Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491);
  • Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (постановление от 23.05.2006 г. № 306);
  • Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо ЖК или иным специализированным ПК договоров с ресурсоснабжающими организациями (постановление от 14.02.2012 г. № 124).

Новые изменения содержат:

  • ситуации и алгоритм, при которых и по которым начисляется плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН);
  • новые нормы покупки у ресурсоснабжающих организаций (РСО) коммунальных ресурсов, используемых ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК для содержания общедомового имущества;
  • ситуации и алгоритм, при которых и по которым в плату за содержание жилого помещения добавляется коммуналка, связанная с содержанием общедомового имущества.

С 01.01.2017 г. вода (как горячая, так и холодная), отведение сточных вод, а также электричество, идущие на содержание общедомового имущества, являются:

  • или коммунальными услугами на ОДН;
  • или коммунальными ресурсами на содержание общедомового имущества.

Какой пункт будет в силе, зависит от метода управления домом. Если речь идет о ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, это коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества. С 01.01.2017 г. плата за них по общим нормам относится к плате за содержание жилого помещения.

Вариант с коммунальными услугами на ОДН работает, когда жильцы:

  • не остановились на каком-либо методе управления;
  • не претворили его в жизнь;
  • для себя избрали непосредственное управление домом.

Во всех трех вариантах плата за ресурсы на содержание общедомового имущества входит в плату за коммуналку.

Отопление при любом раскладе является коммунальной услугой. Вне зависимости от того, как именно управляется дом, за него платят совокупно. Не идет разделения: платятся деньги за расход в жилом/нежилом помещении либо отопление использовалось в целях содержания общедомового имущества.

Люди рассчитываются за коммуналку на содержание общедомового имущества, когда осуществляют выплаты за содержание жилого помещения. Добавочные платежи на первых этапах не должны быть больше норм потребления коммуналки на ОДН (эти нормы разработаны субъектами РФ, берутся они по состоянию на 01.11.2016 г.).

Чтобы произошло первое включение, организовывать общее собрание и разрабатывать на нем соответствующее решение нет необходимости. После первого использования величину трат на коммунальные ресурсы необходимо рассчитывать, основываясь на нормах их потребления. Их обязаны утвердить компетентные органы субъекта России по алгоритму, определенному региональными законами. Срок для утверждения – до 01.06.2017 г. До этого момента нужно опираться на нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН, принятые субъектами России по состоянию на 01.11.2016 г.

Нормативы на содержание общедомового имущества должны быть приняты на основании объема ресурсов, нужных для минимального списка услуг и работ, которые связаны с должным содержанием общедомового имущества. Реестр таких мероприятий утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 г. № 290.

Если список услуг и работ по содержанию общедомового имущества не отвечает минимуму, выходит за его границы, жильцы имеют право принять решение: внести в платежи за содержание жилого помещения расходы на покупку коммунальных ресурсов, которые выходят за рамки норм.

Чтобы скорректировать размер расходов на коммуналку, предназначенную для содержания общедомового имущества, жителям необходимо будет организовать собрание для вынесения общего решения.

Если же норматив разработан субъектом РФ и его величина жильцов устраивает, претензий нет, расходы на коммуналку нужно учитывать:

  • в величине норматива, актуального на дату, когда была выставлена плата;
  • без коррекции величины платы за содержание общедомового имущества;
  • в платежах за содержание жилого помещения.

В конце концов доля трат на содержание общедомового имущества будет скорректирована.

Если в МКД есть ОДПУ, величину коммунального ресурса, который должен быть оплачен, необходимо определять по данным ОДПУ, вычитая объем, потребленный в нежилых помещениях по прямым соглашениям с РСО.

В случае если дом не оснащен ОДПУ, данный объем нужно рассчитывать по формуле, которая указана в подпункте «в» пункта 21 Правил № 124. Делается это на базе норматива потребления на содержание общедомового имущества.

Если исполнитель не должен вносить плату за коммунальный ресурс в полном объеме, он обязан оплатить коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества:

  • в размере разницы, образовавшейся между данными ОДПУ и всем объемом, за который должны внести плату потребители, или же
  • в размере норматива потребления, если ОДПУ отсутствует.

Подобные варианты имеют место быть, допустим, когда:

  • РСО использовала право на односторонний отказ от соглашения с исполнителем (пункт 30 Правил № 124);
  • жильцы вынесли решение оставить ранее существовавший принцип предоставления и платежей за коммунальные услуги при изменении непосредственного управления (часть 18 статьи 12 Закона № 176-ФЗ).

Если дом управляется ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, потребитель платит за коммуналку, использованную в нежилом/жилом помещении. НА ОДН начисления не происходит. Коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества надлежит оплачивать вместе с содержанием жилого помещения.

Отдельно от коммуналки, потребленной в жилых/нежилых помещениях, люди платят за услуги на ОДН, если они:

Мнение эксперта

Расчет нормативов ОДН имеет слабые стороны

М.А. Булкин,
председатель правления ТСЖ «ЖСК-65», г. Ковров

Нормативы одобряет субъект РФ. При этом он опирается на постановление Правительства от 23.05.2005 г. № 306. Однако данный документ совсем не берет в расчет нюансы различных категорий домов. А тонкостей становится все больше.

Главный показатель в расчетах – это площадь помещений общего пользования. Он оказался наиболее непонятным с точки зрения здравого смысла. Этот параметр не значится в документации подавляющего числа домов. Можно пустить громадные деньги на инвентаризацию жилого фонда, но этот не дает гарантии, что станет ясно, по какой причине законодатель определил непосредственную связь расходов на ОДН. И относятся ли лоджии и балконы к помещениям общего пользования? По постановлению Правительства России от 13.08.2006 г. № 491 лоджии и балконы считаются общим имуществом. Однако по регистрационным документам они являются собственностью жильцов. И люди пользуются ими единолично. В последнее время все чаще встречаются ситуации, когда УК заставляют осуществлять ремонт балконов отдельных квартир за счет остальных граждан.

Содержание общедомового имущества и контроль за его выполнением

Госконтроль за содержанием общедомового имущества относится к компетенции исполнительной власти: ее федеральных и субъектных органов. Делают они это в рамках своей компетенции, опираясь на законы России.

Владельцы помещений согласно пунктам соглашения либо учредительной документации ТСЖ, ЖСК, ЖК либо другого специализированного потребительского кооператива имеют право:

  • осуществлять проверку качества, периодичности и объемов работ и услуг (в том числе экспертным методом);
  • требовать от ответственных структур ликвидации обнаруженных недочетов;
  • проверять своевременность и полноту такой ликвидации;
  • получать от ответственных структур не позднее 5 рабочих дней с даты заявки сведения об объемах, списке, периодичности и качестве выполненных работ и/или предоставленных услуг. В соглашении этот срок может быть снижен.

Владельцы помещений облечены ответственностью за должное содержание общедомового имущества по условиям законодательных актов России.

Управляющие компании, а также те, кто выполняют работы и предоставляют услуги в случае непосредственного управления домом, отвечают перед жильцами за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества.

Управляющие компании являются по сути исполнителем, который привлекается владельцами квартир. На них по договору управления возлагается ответственность по обеспечению готовности:

  • электрического, сантехнического, механического и прочего оснащения, расположенного в жилом помещении МКД и предназначенного для предоставления коммунальных услуг;
  • к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, включенных в состав общедомового имущества.

Управляющие организации, которые выполняют работы и оказывают услуги в случае непосредственного управления МКД, отвечают перед владельцами квартир за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за должное содержание общедомового имущества по условиям законов России и по договору.

Постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491 утвердило также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность (коротко – Правила изменения размера платы). Пункт 3 данных Правил свидетельствует: работы и услуги обладают ненадлежащим качеством, если они не отвечают требованиям:

  • Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;
  • Правил содержания;
  • иным условиям законов России и пунктам договоров.

Установленной длительностью перерывов в выполнении работ и предоставлении услуг выступает их максимальная продолжительность. Она определяется согласно требованиям Правил. Вместе с тем в договоре управления МКД может быть прописана меньшая длительность перерывов. Однако это не должно становиться причиной снижения качества ремонта и содержания общедомового имущества.

Содержание общедомового имущества: порядок работ и расчет тарифов на их выполнение

Ответственность за ненадлежащее содержание общедомового имущества

Должное содержание общедомового имущества поддерживается ТСЖ, владельцами помещений, ЖСК, ЖК или другим специализированным потребительским кооперативом.

Управляющая компания и лица, которые выполняют работы и предоставляют услуги при непосредственном управлении МКД, отвечают перед жильцами за пренебрежение своими обязанностями. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества. Так сказано в законах России и в договоре об управлении МКД. Правила устанавливают госконтроль за содержанием общедомового имущества. Его осуществляет исполнительная власть в лице своих федеральных и субъектных органов. Делается это в границах соответствующей компетенции согласно законам РФ.

Госжилинспекция – это уполномоченный орган исполнительной власти, который занимается региональным государственным жилищным контролем. Ее заботой являются обнаружение, пресечение и предупреждение нарушений различных требований. Они могут совершаться местными властными органами, органами государственной власти, ИП, гражданами и юридическими лицами. Органы Госжилинспекции имеют право осуществлять инспекционные проверки.

Инспекция по результатам проверок:

  • оформляет протоколы об административных правонарушениях, которые связаны с пренебрежением обязательными требованиями;
  • рассматривает дела о таких правонарушениях;
  • принимает меры по предупреждению подобных инцидентов;
  • отсылает в компетентные органы материалы, относящиеся к нарушениям обязательных требований, для того, чтобы решался вопрос о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
  • выдает предписания о прекращении нарушений обязательных требований, о ликвидации обнаруженных недочетов, об организации мероприятий по обеспечению выполнения обязательных требований.

Если в процессе проверок обнаруживаются нарушения, виновным выдаются предписания об их ликвидации. По условиям статьи 23.55 Кодекса об административных правонарушениях России органами Госжилинспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, которые прописаны в статьях 7.21-7.23. Туда входят нарушение в сфере обеспечения населения коммунальными услугами, пренебрежение правилами ремонта и содержания жилых домов и/или помещений.

Ответственность наступает при:

  • установлении низкого качества работ;
  • при наступлении негативных последствий переустройства, значительно ухудшающих условия использования жилого помещения;
  • обнаружении фактов пренебрежения требованиями разрешительного порядка переустройства, стандартами качества строительных и прочих услуг.

Законами РФ предусмотрена административная ответственность за недобросовестное содержание общедомового имущества.

Среди прочего, статья 7.22 КоАП говорит об административной ответственности в виде штрафа. Должностные лица должны будут заплатить 4–5 тыс. руб., юридические – 40–50 тыс. руб.

Госжилинспекция имеет право совершать представления о приостановлении либо аннулировании лицензии на деятельность УК. Это происходит, если физические и юридические лица при осуществлении своей профессиональной деятельности серьезно нарушают жилищное законодательство, касающееся содержания, ремонта и использования жилищного фонда.

Еще один момент: по условиям части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса жильцы на основании решения собрания могут в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора управления МКД. Это возможно, когда УК пренебрегает условиями данного документа.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль