Порядок управления МКД и договор, фиксирующий его основные положения

354
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Управление многоквартирным домом является довольно сложным процессом, который требует определенных знаний в области законодательства, а в особенности положений, принятых в сфере ЖКХ. Ежегодно добавляются новые документы, в которых разобраться весьма затруднительно.

Управление многоквартирными домами имеет существенные отличия от обслуживания частных строений на земельных участках. Так, например, проживание в МКД подразумевает наличие различных проблем, которые необходимо решать совместными усилиями посредством собраний собственников. Для обеспечения максимально эффективного обслуживания дома необходимо определить порядок управления МКД, который будет устраивать жильцов.

Порядок управления МКД и способы его реализации

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает 3 вида управления многоквартирными домами.

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений

Такой порядок управления МКД предусмотрен статьей 161 ЖК РФ. Его реализация возможна только в том случае, если в доме имеется не более 30 квартир. Данный порядок управления МКД подразумевает самостоятельное содержание здания собственниками без привлечения посредников.

Таким образом, жильцы обязуются целиком взять на себя все расходы, необходимые для обслуживания строения, организации ремонта и уборки мест общего пользования.

Такой порядок управления МКД характеризуется рядом преимуществ:

  • собственникам квартир не приходится покрывать расходы на услуги, предоставляемые управляющей компанией;
  • только жильцы решают, какую фирму выбрать для технического обслуживания дома;
  • если к деятельности данной компании возникнут какие-либо претензии, можно расторгнуть с ней договор;
  • собственники квартир при желании могут самостоятельно заняться уборкой придомовой территории и ее обустройством.

Соглашение заключается индивидуально между ресурсоснабжающей компанией и каждым жильцом. Так исключается общая ответственность в том случае, когда один из владельцев квартир имеет задолженность по оплате услуг.

Также данный порядок управления МКД обладает своими недостатками:

  • жильцы не могут рассчитывать на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта дома.

С учетом того, что малоэтажные здания, содержащие небольшое количество квартир, обычно относятся к категории старого жилого фонда и зачастую нуждаются в реставрации, такой недостаток является весьма значимым. Кроме того, данный порядок управления МКД не может быть реализован, если большинство собственников безынициативны или будут слишком заняты для того, чтобы решать задачи, направленные на содержание дома.

Способ 2. Управление ТСЖ либо организация жилищного или иного специализированного потребительского кооператива.

Под товариществом собственников жилья (ТСЖ) подразумевается объединение владельцев квартир, целью которого является совместное управление имуществом. Граждане формируют жилищный кооператив добровольно для строительства здания с его последующей эксплуатацией.

ТСЖ как порядок управления МКД подразумевает проведение ремонта помещений и их содержание, обеспечение жильцов коммунальными услугами, а также другие виды деятельности, направленные на руководство многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья выполняет следующие функции:

  • некоторые услуги могут быть оказаны самим ТСЖ, например, можно самостоятельно поддерживать чистоту мест общего пользования и придомовой территории, следить за состоянием сантехнического оборудования и т. п.;
  • товарищество собственников жилья имеет право осуществлять коммерческие действия на законном основании, а также получать бюджетные средства, выделенные на проведение капитального ремонта здания.

Такой порядок управления МКД подразумевает, что ТСЖ может оказывать услуги по содержанию дома как самостоятельно, так и с привлечением специализированных организаций. В этом заключается один из главных плюсов товарищества собственников жилья.

Рассмотрим основные преимущества ТСЖ:

  • такой порядок управления МКД гарантирует использование денежных средств владельцев квартир исключительно на обслуживание своего дома;
  • ТСЖ самостоятельно принимает решения, какую именно деятельность по содержанию помещений здания и в каком объеме необходимо осуществить, а также составляет план ее проведения и контролирует качество выполненной работы;
  • если обслуживающая организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, тогда товарищество собственников жилья имеет право расторгнуть договор с данной компанией и оформить отношения с более добросовестной;
  • при наличии площадок, на которых можно разместить коммерческую рекламу, существует возможность получить дополнительный доход и впоследствии использовать его на нужды дома;
  • каждый собственник квартиры имеет право ознакомиться с информацией о финансовой деятельности ТСЖ.

Также любой владелец недвижимости в этом доме может принять участие в формировании бюджета и контролировать его расход.

Рассмотрим основные недостатки данного порядка управления МКД:

  • не исключено возникновение проблем с ресурсоснабжающими организациями;
  • в том случае когда один из владельцев имеет задолженность по оплате коммунальных платежей, меры принуждения, предусмотренные данным порядком управления МКД, будут приняты по отношению ко всем жильцам без исключения;
  • ТСЖ является юридическим лицом, и если будут выявлены какие-либо нарушения, влекущие за собой административную ответственность и штраф, то данная ситуация может привести к его банкротству.

Способ 3. Обслуживание управляющей организацией.

На сегодняшний день самым популярным порядком управления МКД на территории России является деятельность УК.

УО выполняет весь комплекс работ и услуг, направленных на поддержание состояния и функционирования вашего дома. Данная организация избирается общим собранием жильцов. Далее с ней заключают договор на обслуживание дома.

Как правило, срок соглашения составляет 1–5 лет.

Договор управления содержит следующую информацию:

  • все виды работ и услуг, предоставляемые данной УК, а также способы изменения этого перечня;
  • адрес МКД и полный список имущества дома, которое переходит в управление вышеуказанной организации;
  • способы контроля за исполнением хозяйствующей компанией своих обязательств перед владельцами помещений;
  • размер ежемесячной оплаты за коммунальные услуги, содержание и ремонт дома и другие вопросы, касающиеся финансового обеспечения обслуживания объекта ЖКХ.

Преимущества данного порядка управления МКД:

  • деятельность, направленную на обслуживание дома, выполняют специалисты, обладающие соответствующим образованием и опытом работы в данной сфере;
  • стоимость коммунальных услуг несколько ниже в сравнении с ТСЖ;
  • при наличии задолженности у определенных жильцов УК работает непосредственно с ними, остальные добросовестные собственники квартир при этом не страдают;
  • при ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязательств владельцы помещений могут обратиться с жалобой как в данную организацию, так и в жилищную инспекцию.

Можно выделить следующие недостатки такого порядка управления МКД:

  • потенциальный риск завышения стоимости услуг и несвоевременного их оказания; ограничены возможности контроля качества выполняемых работ;
  • отсутствие прозрачности финансового потока;
  • управляющая компания самостоятельно расставляет приоритеты, на какие нужды в первую очередь потратить денежные средства. К тому же не исключено умышленное банкротство УК;
  • в том случае когда собственники квартир не могут единогласно принять решение о порядке управления МКД, УК могут выбрать на конкурсной основе.

В Жилищном кодексе 01.05.2015 произошли изменения, согласно которым каждая управляющая организация вправе осуществлять свою деятельность только при наличии специальной лицензии. Цель данного новшества заключается в регулировании со стороны государства деятельности УК, обслуживающих многоквартирные дома.

Таким образом, законодатели намереваются оставить на рынке исключительно те управляющие компании, которые предоставляют высококачественные услуги в строго обозначенные сроки.

Для того чтобы благополучно пройти лицензирование, УК должна быть зарегистрирована на территории РФ. Следовательно, предприятиям из других стран запрещено оказывать услуги в сфере ЖКХ.

Государственные органы воздействуют на качество работы управляющей организации посредством исключения того или иного многоквартирного дома из реестра. Также они имеют возможность аннулировать лицензию УК по решению суда.

Мнение эксперта

Процедура лицензирования касается как старых, так и новых УО

Н. В. Логинова,
специалист Департамента государственного жилищного и строительного надзора по Свердловской области

Требования, предъявляемые к управляющим компаниям, для получения лицензии:

  • содержание мест общего пользования многоквартирных домов согласно нормативам и положениям, которые были установлены Правительством Российской Федерации;
  • данный порядок управления МКД подразумевает добросовестное исполнение УК своих обязанностей по договору: своевременное предоставление коммунальных услуг, выполнение работ по содержанию и сохранности общего имущества владельцев квартир, а также осуществление другого вида деятельности, направленной на обслуживание жилых помещений;
  • управляющая компания должна своевременно предоставлять необходимую информацию собственникам жилья.

Когда на рынок выходит новая УО, она согласно требованиям законодательства от 21.07.2014 № 255-ФЗ обязана пройти процедуру лицензирования, гарантирующую качество предоставляемых услуг в сфере ЖКХ. Для того чтобы это сделать, уполномоченное должностное лицо управляющей организации должно иметь квалификационный аттестат, выдаваемый в результате успешной сдачи экзамена (ст. 202 РФ).

Нелегальный порядок управления МКД: 3 варианта

Согласно статье 161 ЖК РФ перечень способов обслуживания жилых помещений не подлежит дополнению.

Тем не менее в соответствии с гражданским законодательством можно выделить и другие виды порядка управления МКД.

Далее в нашей статье мы подробно остановимся на трех способах обслуживания многоквартирных домов, не входящих в рамки жилищного законодательства РФ.

Способ 1. Пользование и распоряжение общим имуществом

В главе 16 ГК РФ содержатся положения, касающиеся владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим гражданам на праве общедолевой собственности. Это может быть, к примеру, квартира, унаследованная несколькими владельцами по закону. Таким образом, права на имущество имеет группа лиц, и в его составе отсутствуют какие-либо отдельные объекты, принадлежащие каждому из них.

Такой порядок управления МКД выглядит несколько иначе. Самостоятельные объекты, будь то квартира, комната или нежилое помещение, могут представлять собой индивидуальную собственность различных граждан, а места общего пользования принадлежат на долевой основе всем хозяевам этих помещений.

Согласно статье 289 ГК РФ имущественное право на индивидуально определенный объект дает основание на владение частью общей недвижимости. Объектом управления согласно Жилищному кодексу РФ являются места совместного пользования многоэтажки. Соответственно, квартиры не входят в их состав.

Способ 2. Доверительное управление

Сразу стоит отметить, что данный способ не является порядком управления МКД согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ. Его используют только в тех случаях, когда объект ЖКХ принадлежит одному или небольшому количеству собственников.

Для того чтобы передать дом в доверительное управление, необходимо согласие каждого владельца помещения. Как показывает практика, достигнуть этого практически невозможно. Существуют случаи, когда дом передавали в доверительное управление не все владельцы квартир, а органы власти субъектов РФ. Безусловно, они не обладают такими полномочиями, поскольку им принадлежит только часть помещений в МКД и доля в общем имуществе. Таким образом, мы видим, что права других собственников при принятии такого решения игнорируются.

Кроме того, никогда не производилась независимая оценка всего МКД.

Обратите внимание, что договор доверительного управления обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Данное требование практически никогда не выполняется, следовательно, такое соглашение является недействительным согласно п. 3 статьи 1017 Гражданского кодекса РФ.

Доверительный управляющий выполняет свои функции за определенное денежное вознаграждение, сумма которого прописывается в договоре согласно статье 1016 ГК РФ. Соглашение на обслуживание было заключено администрацией города. Так управляющий не вправе рассчитывать на платежи со стороны граждан, поскольку у него с ними не подписано никакого официального договора. Более того, согласно ГК РФ обязанности управляющего могут подлежать исполнению за счет общего имущества, а это очень рискованно.

Способ 3. Договор о совместном владении

Выбор порядка управления МКД не может быть решен посредством заключения договора, подтверждающего право совместного владения и пользования общим имуществом между государственными органами, которые действуют от имени организаций или юридических лиц, и другими владельцами квартир по предлагаемому муниципалитетом единому шаблону для всех строений (такая ситуация иногда встречается в Москве и некоторых других городах). Это не подходит ни под один способ содержания здания в соответствии со статьей 161 ЖК РФ.

Выбор метода обслуживания того или иного дома всегда должен оставаться за собственниками квартир. Конечно, если в здании некоторые жилые или нежилые помещения являются муниципальной собственностью, тогда федеральные органы власти также должны принять участие в процессе голосования. Но недопустима подмена решения общего собрания договором ЖК РФ.

Правовой порядок заключения договора управления МКД

Основанием для управления многоквартирным домом является договор, заключенный между УК и собственниками жилых помещений. Оформление данного соглашения и пункты, содержащиеся в нем, производятся согласно статье 162 ЖК РФ, N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года.

Одной стороной договора управления выступает УК, а в качестве второй могут быть:

  • владельцы квартир в МКД (в том случае когда УО выбирают посредством общего собрания собственников помещений);
  • представители ТСЖ, ЖК либо специального потребительского кооператива, действующего на основании федерального закона. Этот вариант возможен, когда УО избирается уполномоченными данных некоммерческих компаний. При заключении договора не меняется порядок управления МКД;
  • ОМС в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. Заключение договора управления МКД возможно в той ситуации, когда все без исключения помещения в многоквартирном доме принадлежат государству, субъекту Федерации либо муниципальному образованию (согласно статье 163 ЖК РФ).

Данный договор заключают в простой письменной форме. И каждый владелец квартиры соглашается с теми условиями, которые приняты в решении общего собрания собственников.

Они идентичны для всех жильцов здания, поскольку данный многоквартирный дом является единым сложным объектом недвижимости. Управлять им может только УК, руководствуясь условиями соглашения, которые не могут различаться, взаимоисключать или противоречить друг другу.

Предмет договора – осуществление работ, направленных на обслуживание многоквартирного дома в течение определенного периода времени за согласованную плату в соответствии с установленным порядком управления МКД. Данная деятельность включает в себя:

  • предоставление качественных услуг по содержанию МКД и своевременное проведение ремонтных работ;
  • оказание коммунальных услуг владельцам жилых помещений, а также квартиросъемщикам;
  • осуществление любого вида деятельности, направленной на достижение качественного уровня обслуживания объекта ЖКХ.

В соответствии с Жилищным кодексом договор управления может быть заключен только в том случае, когда стороны достигли полного согласия по всем существенным требованиям.

На основании статьи 432 ГК РФ значимыми пунктами являются сведения: о предмете соглашения, об условиях, необходимых для установления отношений, а также тех, относительно которых по заявлению одной стороны должен быть достигнут консенсус. Жилищный кодекс РФ к существенным относит следующие статьи данного договора:

  • общее имущество здания, подлежащее обслуживанию со стороны УК, в соответствии с установленным порядком управления МКД, а также его точный адрес;
  • перечень всех услуг, направленных на содержание и ремонт мест общего пользования в объекте ЖКХ, осуществление дополнительной деятельности по профилактике и устранению аварийных ситуаций, порядок внесения изменений в данный список, а также определение коммунальных услуг, которые обязана предоставить собственникам жилья управляющая компания;
  • размер оплаты за содержание, текущий ремонт многоквартирного дома и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения владельцами квартир;
  • условия осуществления контроля за исполнением УО своих обязанностей по обслуживанию МКД согласно договору управления.

Так, в соглашении указывается подробная информация по поводу того, что именно подлежит управлению со стороны УК. В договоре описывается общее имущество МКД, а также все цели и задачи, поставленные для достижения высокого качества обслуживания дома. Собственники квартир имеют право потребовать любой сервис, направленный на содержание и ремонт данного объекта ЖКХ. Единственное условие при формировании этого списка заключается в обеспечении жильцами необходимого состояния МКД, которое определяется посредством правовых актов, имеющих обязательную силу.

Управляющий не имеет права настаивать на каких-либо услугах, потому что договор должен быть заключен с согласия обеих сторон. Он может только предоставить информацию жильцам о влиянии тех или иных работ на состояние многоквартирного дома. Итоговое решение по данному вопросу согласно установленному порядку управления МКД всегда принимают владельцы квартир.

Договор по руководству домом носит возмездный характер. В нем отражаются: размер оплаты владельцев помещений за содержание, ремонтные работы и коммунальные услуги, сроки ее внесения, а также реквизиты управляющего, порядок понижения стоимости обслуживания и т. д. Именно поэтому указывается цена договора.

Важнейшее условие соглашения об обслуживании – контроль за выполнением обязанностей УК. Это вызвано тем, что сегодня управляющих контролируют преимущественно муниципальные органы, и то, как правило, после обращения или жалоб населения. Современный порядок взаимоотношений подразумевает проверку как со стороны государства и местной администрации, так и с участием собственников многоквартирного дома. Согласно ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющий должен каждый год предоставлять отчет, подтверждающий исполнение договорных обязательств перед владельцами помещений. В соглашении можно предусмотреть изменение сроков подготовки данного доклада.

В соответствии с ч. 5 ст.165 Жилищного кодекса договор управления МКД оформляется на период от 1 до 5 лет. Если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть данное соглашение, тогда оно пролонгируется автоматически на тот же срок.

УК должна приступить к выполнению своих обязательств не позднее тридцати дней со дня его заключения (часть 7 статья 162). В договоре прописаны условия изменения этого срока. В том случае если управляющий нарушает данный пункт соглашения, то к нему применяются штрафные санкции.

Ранее мы уже говорили о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ многоквартирные дома передаются в управление УК отдельно, независимо от масштабов всего жилого комплекса и административного округа. Следовательно, для каждого объекта ЖКХ необходимо заключить свой договор содержания, даже если данная УК занимается обслуживанием нескольких близлежащих МКД. Статья 161 ЖК РФ гласит, что избирать УО можно только посредством собрания владельцев квартир одного дома.

Также к особо важным обязательствам УК относят порядок передачи всей документации на управление МКД. В случае прекращения срока действия договорных отношений обслуживание дома передается новой УО, ТСЖ, ЖК в течение 30 дней до завершения действия соглашения.

Если содержанием МКД занимаются непосредственно собственники помещений, тогда всю необходимую техническую документацию вручают одному из владельцев помещений, избранному решением всех жильцов. В случае отсутствия такового ее направляют любому хозяину квартиры в данном МКД. Особенности ведения данной техдокументации также согласуют и указывают в договоре управления.

Основания и порядок расторжения договора управления МКД

В соответствии с п. 6 ст. 162 ЖК РФ в случае отсутствия письменного заявления одной из сторон о расторжении договорных отношений по окончании срока действия данное соглашение продлится на тот же период времени и на тех же условиях, которые были им предусмотрены. Таким образом, если собственники помещений планируют сменить УК или порядок управления МКД, они должны направить соответствующее уведомление в действующую УО. Данное решение принимается на общем собрании владельцев недвижимости в многоквартирном доме.

Но если договор действующий и его срок еще не окончен, а собственники намерены сменить УК или порядок управления МКД, тогда данное соглашение необходимо расторгнуть в письменной форме. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договорные отношения можно разорвать: с согласия обеих сторон; по причинам, предусмотренным данным документом; в соответствии с условиями, указанными в ГК РФ и других законодательных актах; а также на основании судебного решения.

В том случае когда обе стороны согласны прекратить сотрудничество, они подписывают соглашение о расторжении договора. В этом документе также указывается порядок передачи новой управляющей организации техдокументации на многоквартирный дом, а также оставшихся материальных средств, собранных на проведение ремонтных работ.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по инициативе жильцов

Договор обслуживания дома подлежит прекращению и в одностороннем порядке. В соответствии с п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ владельцы помещений могут прервать сотрудничество с УО по истечении каждого года с момента заключения данного соглашения, если посредством общего собрания было принято решение о смене УК или порядка управления МКД.

Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ хозяева помещений вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор в том случае, когда действующая УК ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по обслуживанию многоквартирного дома. В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о смене порядка управления МКД может быть принято на общем собрании собственников в любой момент времени. Постановление Арбитражного Суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 гласит, что владельцы квартир имеют право на смену УК и способа обслуживания объекта ЖКХ не только в том случае, когда указанная УО нарушает условия договора, и для этого не обязательно обращаться в суд.

Следовательно, для того чтобы расторгнуть соглашение по инициативе собственников помещений, нужно организовать общее собрание жильцов многоквартирного дома, чтобы избрать новую УО или изменить порядок управления МКД. Также необходимо составить текст договора с новой УК, если владельцы квартир не намерены формировать ТСЖ.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 44, 45, 46, 47 и 48 ЖК РФ особо важную роль играет правильная организация общего собрания жильцов МКД. К примеру, информация о его проведении должна быть предоставлена каждому собственнику помещения посредством вручения уведомления под роспись (или отправлена заказным письмом) как минимум за 10 дней до того, как данное мероприятие должно состояться. Также эту информацию можно разместить в помещении общего пользования, доступном всем жильцам.

Уведомление о проведении коллективного собрания собственников квартир в доме согласно указанному порядку управления МКД должно содержать следующие сведения:

  • данные лица, выступающего инициатором организации мероприятия;
  • форма и порядок проведения общего собрания собственников помещений МКД (очное или заочное голосование);
  • повестка дня, задачи, которые следует обсудить и найти решение совместными усилиями владельцев квартир;
  • точное время и место проведения мероприятия. Если организуется заочное голосование, тогда необходимо указать, до какого момента времени требуется принять решение по вопросам, которые представлены к обсуждению, а также на какой адрес следует отправить письмо со своим ответом;
  • порядок ознакомления жильцов с новой информацией и материалами, которые будут на повестке дня.

Решение принимается при наличии как минимум 50 % голосов владельцев жилья. Остановимся подробнее на данном вопросе. Число голосов подсчитывается в соответствии с долями в праве собственности на недвижимость. Общее число хозяев квартир здесь не играет роли. Доля любого владельца соизмерима с площадью жилого помещения. Как правило, количество голосов для одного собственника приравнивается к числу квадратных метров, которыми он владеет. Общую сумму набранных баллов от каждого жильца обязательно заносят в специальный протокол.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по инициативе УК

Можно выделить несколько вариантов прекращения действия договорных отношений по инициативе управляющей компании.

Вариант 1. По соглашению сторон

Договор управления МКД может быть расторгнут по обоюдному желанию участников, в двустороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Согласно законодательству такое соглашение должно быть заключено в той же форме, что и договор, и подписано теми же представителями.

Так, для того чтобы оформить данный документ, управляющая организация имеет право пригласить всех собственников помещений МКД на коллективное собрание согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ. Если посредством данного мероприятия будет принято общее решение, тогда тем владельцам квартир, которые обладают более чем 50 % голосов от общего количества, следует подписать соответствующее соглашение. Данная процедура может быть упрощена в том случае, когда председатель домового совета наделен правом на заключение договора и внесение в него изменений на основании доверенности.

Расторгнуть соглашение на предоставление услуг по содержанию дома в одностороннем порядке, а также изменить порядок управления МКД могут только собственники квартир.

Когда исполнение обязанностей основывается на осуществлении предпринимательской деятельности одной стороны договорных отношений, отказ от выполнения своих функций, возникших по договору, для нее недопустим в соответствии с п. 2. ст. 310 ГК РФ.

С основаниями для прекращения данного вида сотрудничества можно ознакомиться в ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Вариант 2. В судебном порядке

УК имеет право потребовать расторжения договора управления в судебном порядке в случае:

  • осуществленного нарушения соглашения по вине другой стороны (согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • изменения обстоятельств (п. 2, 3, 4 ст. 451 ГК РФ);
  • других ситуациях, которые предусмотрены условиями договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При возникших обстоятельствах необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спорных вопросов. Инициатор разрыва договорных отношений обязан в письменной форме уведомить о своем решении вторую сторону. Срок, в течение которого должен прийти ответ, указан в документе или прописывается в тексте обращения. Обычно он составляет не более 30 дней с момента оформления данного заявления на расторжение договора управления МКД.

Сторона, проявляющая инициативу разрыва соглашения, может заявить о своих требованиях в судебном порядке в том случае, когда получает отказ или данное письмо осталось проигнорированным.

В дальнейшем УО в обязательном порядке предоставляет документальное подтверждение того, что она предприняла все усилия для урегулирования спорного вопроса: предъявляется переписка, претензия, уведомление и т. п. Такой регламент заведен в судах высшей инстанции. В соответствии с законодательством истец обязан предоставить доказательства, подтверждающие применение им различных способов для урегулирования конфликтной ситуации со второй стороной, для того чтобы суд принял его заявление к рассмотрению (согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Расторжение договора управления в судебном порядке возможно в следующих случаях.

  1. При существенном нарушении условий договора

Отсутствие платежей за коммунальные и другие услуги рассматривается в качестве существенного нарушения договорных отношений, установленных данным порядком управления МКД.

Также веским основанием для прекращения сотрудничества являются действия, повлекшие значимый ущерб и лишившие вторую сторону той выгоды, на которую она рассчитывала на момент заключения данного соглашения.

Такой порядок управления МКД предусматривает обязательное наличие лицензии на право осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере ЖКХ. Данное требование прописано в ч. 1 ст. 192 ЖК РФ. Цель предпринимательской деятельности – получение систематического дохода за оказание услуг, направленных на содержание многоквартирного дома. Итак, управляющая организация на момент заключения договорных отношений планирует выполнить условия данного соглашения так, чтобы свести потенциальный риск убытка к минимуму.

Таким образом, отсутствие платежей за предоставляемые УК услуги является веским аргументом для прекращения действия договора управления МКД.

Сам по себе факт убытка не представляет собой существенного основания для того, чтобы расторгнуть соглашение. Поводом может послужить определенное действие, либо отсутствие такового со стороны собственников помещений, которые спровоцировали данную ситуацию. К примеру, если владельцы квартир вносили в неполном объеме или накопили задолженность по коммунальным платежам, это послужило причиной того, что управляющая организация не имела возможности своевременно выполнить свои обязательства по оплате работ, предоставляемых специализированными и подрядными предприятиями.

Но, как показывает практика, аналогичные дела в суде рассматриваются нечасто. Вероятнее всего, причиной тому является сложность предоставления необходимых доказательств.

  1. При существенном изменении обстоятельств

Существенными признаются только такие кардинальные изменения, что если бы хотя бы одна из сторон договора могла их предугадать, соглашение не было бы заключено вовсе или оформлено на совершенно иных условиях.

Наиболее часто встречающаяся ситуация – перевод многоквартирного дома в статус аварийного жилья. Для того чтобы суд начал рассматривать подобное заявление, необходимо предоставить следующие доказательства:

  • факты, подтверждающие, что МКД подлежит сносу или капитальной реконструкции;
  • документы, на основании которых можно сделать вывод, что состояние МКД никак не связано с деятельностью или отсутствием таковой со стороны управляющей организации.

Правительство Российской Федерации в постановлении № 47 от 28 января 2006 года утвердило порядок признания многоквартирного дома аварийным с его последующим сносом.

В пакет документов обязательно входит экспертная оценка, содержащая отчет о факторах, которые привели МКД в непригодное для проживания состояние. Данный документ служит подтверждением того, что управляющая компания непричастна к данному вопросу.

Как показывает практика, суд обычно принимает решение в пользу собственников помещений, в то же время обязывая их утвердить на общем собрании точный список услуг и их цену в связи с изменившейся ситуацией. Данное решение может быть использовано для того, чтобы наладить конструктивный диалог с владельцами квартир.

  1. При иных основаниях для расторжения договора, им предусмотренных

Как в Жилищном, так и Гражданском кодексе больше нет предпосылок для прекращения договорных отношений с собственниками помещений МКД по инициативе управляющей организации.

К тому же порядок внесения изменений в данное соглашение или его расторжение не является существенным условием.

Минстрой РФ подготовил и утвердил приказ № 411 от 31 июля 2014 года, принимая во внимание специфику правовых аспектов договора управления МКД.

Данное соглашение, исходя из вышеуказанного документа, должно содержать как порядок его дополнения, внесения изменений и расторжения, так и последствия прекращения сотрудничества до наступления установленного срока.

Но внимательное изучение договоров управления МКД показало, что на практике УК в редких случаях следуют данной рекомендации. Обычно пункты соглашения только повторяют требования ЖК и ГК РФ. Тем не менее именно благодаря подробному описанию процесса расторжения договора управления МКД могут быть решены различные спорные ситуации между УК и собственниками помещений, когда дело доходит до суда.

Также в вышеуказанный документ можно включить следующие положения:

  • описание процесса уведомления сторон о желании внести изменения либо прекратить договорные отношения. К примеру, в каком порядке следует предоставлять информацию (размещение объявления в местах общего пользования или рассылка писем каждому собственнику помещения), а также в течение какого периода времени вторая сторона должна заявить о своем решении и т. д.;
  • перечисление нарушений, которые относятся к разряду существенных. К примеру, отсутствие оплаты за коммунальные услуги за определенное количество времени, либо в размере конкретной суммы; ненадлежащее исполнение УО своих обязательств перед ресурсоснабжающей, специализированной или подрядной организацией; невыполнение обязанностей по принятию и осуществлению решений, направленных на проведение капитального ремонта, со стороны собственников помещений МК и т. д.

В ЖК РФ не предусмотрена ситуация, когда УК, не имея существенного повода, в одностороннем порядке и без предупреждения расторгала договор управления МКД.

Так законодательство предлагает несколько вариантов прекращения договорных отношений по инициативе УК. Следует максимально детально расписать особенности данного процесса с той целью, чтобы обе стороны уберечь от спорных ситуаций.

Мнение эксперта

Несоблюдение процедур по отказу от МКД влечет последствия

Олеся Лещенко, 
исполнительный руководитель Ассоциации УО «Комфортный дом»

Когда не соблюдаются необходимые процедуры, жилищная инспекция рассматривает этот факт как нарушение порядка управления МКД, при котором не выполняется текущий ремонт помещений, не предоставляются коммунальные услуги на должном уровне, игнорируется минимальный перечень обязанностей по обслуживанию, содержанию дома, а также хранению и передаче техдокументации на указанный объект ЖКХ.

Таким образом, данное поведение со стороны управляющей организации будет расцениваться как грубое нарушение требования лицензирования. Поэтому крайне важно правильно соблюдать все тонкости содержательных и формальных процедур.

Порядок управления МКД, находящимся в муниципальной собственности

Согласно ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, вся площадь которого целиком принадлежит государству, должен быть установлен органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, в котором более 50 % помещений числится за РФ, субъектами Российской Федерации или муниципальными органами, осуществляется на основании договора, подписанного с УО. Данная организация избирается исходя из результатов открытого конкурса либо без проведения такового (если законодательство признало данное мероприятие несостоявшимся).

Тем не менее на сегодняшний день порядок управления МКД, вся площадь которого целиком принадлежит государству, Правительству Российской Федерации, четко не определен, и для подобных случаев еще не разработан соответствующий нормативно-правовой акт, регламентирующий данную систему.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в том случае когда жилищные отношения не регулируются со стороны государства, а также отсутствуют какие-либо установленные нормативы и требования, применяют жилищное законодательство, которое регламентирует аналогичные обстоятельства.

Каким образом осуществляется порядок управления МКД в этом случае? Правовые отношения, касающиеся выбора УО посредством организации открытого конкурса, регулируются в соответствии со ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации № 75 от 6 февраля 2006 года.

Тридцать один субъект РФ обладает принятыми нормативно-правовыми актами, которые устанавливают порядок управления МКД, где вся площадь целиком или более половины помещений принадлежат государственным структурам. И 248 муниципальных образований характеризуются принятыми положениями, регламентирующими обслуживание зданий в том случае, когда 100 % либо более 59 % в них принадлежат органам местного самоуправления.

Посредством анализа действующих положений и порядков в определенных регионах и городских администрациях было выявлено, что УО выдвигается на основе открытого конкурса, направленного на отбор организаций для управления МКД, где вся площадь либо более 50 % помещений находятся в собственности государства РФ.

Из вышеизложенного материала можно сделать определенные выводы. Для многоквартирных домов, целиком или частично (более 50 % помещений) принадлежащих государству или муниципальному образованию, существует единственный порядок управления МКД – это УО, которая избирается посредством открытого конкурса.

Информация об экспертах

Н. В. Логинова, специалист юридического отдела Департамента государственного жилищного и строительного надзора города Екатеринбурга Свердловской области. Вышеуказанная инстанция представляет собой орган исполнительной власти Свердловской области, уполномоченный производить региональный государственный жилищный и строительный надзор, контроль в сфере долевого строительства МКД и т. д. Также данная организация осуществляет лицензирование предпринимательской деятельности, направленной на управление многоквартирными домами, выполняет функцию контроля по Свердловской области, обеспечивает проведение капитального ремонта общих помещений в МКД, расположенных на указанной территории. Департамент не имеет подведомственных организаций.

Олеся Лещенко, исполнительный руководитель Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом».



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль