Три правила заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями при приеме/передаче МКД

267
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
«Двойные» квитанции, массовые неплатежи и бесконечные судебные разбирательства. С этими проблемами сталкиваются ваши коллеги в процессе приема МКД в управление или его передачи другой организации. Все это не просто портит нервы. Это грозит финансовыми потерями в виде долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Мы пристально изучили судебную практику и сопоставили положения правовых актов федерального уровня. В итоге сформулировали три правила повторного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Правило № 1. Заранее обдумайте даты

Указывайте в протоколе общего собрания, договоре управления МКД удобные для вас даты начала работы. Как правило, устанавливается не дата окончания, а дата начала исполнения обязательств по договору. То есть собственники помещений в МКД избирают новую УО и указывают, с какого дня она должна приступить к исполнению своих обязанностей. Если вы «заходите на дом», то подскажите собственникам, какие это должны быть даты.

Сопоставить между собой нужно как минимум две даты: день, когда состоялось общее собрание собственников помещений в МКД, и дату начала выполнения обязательств по договору управления.

Мы рекомендуем указывать непосредственно в договоре: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору — «01»_______201___г.». Дальше вы узнаете, почему именно первое число любого месяца является оптимальным вариантом.

Согласно правилам заключения договора ресурсоснабжения ресурс не может поставляться ранее той даты, с которой у УО возникает обязанность предоставлять коммунальные услуги потребителям. 

Обязанность предоставлять КУ возникает у новой УО с даты, указанной в решении общего собрания в МКД о выборе УО. Эту же дату нужно указать в договоре управления МКД как начало исполнения обязательств по договору. Такой порядок определения дат соответствует п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354).

Если вы заранее не продумаете даты приема/передачи управления МКД, то вас ждут риски.

Во-первых, вы можете пропустить срок подачи документов РСО.

В то время, пока вы не подаете документы, РСО продолжает начислять плату за поставленные коммунальные ресурсы предыдущей УО. Или не начисляет ее вовсе. Во втором случае при заключении с вами договора ресурсоснабжения РСО сделает доначисление за тот период, в который плату не начисляла.

На этот счет Верховный Cуд РФ сформулировал свою позицию, но ее применяют не все РСО.

Верховный Cуд РФ указал, что выбытие энергопринимающих устройств (МКД) из управления компании является достаточным основанием для прекращения обязательств по ст. 416 ГК РФ и, как следствие — для расторжения договора энергоснабжения. Отсутствие у РСО договора энергоснабжения с лицом, ставшим новым обладателем энергопринимающих устройств (МКД), не может являться основанием для возложения обязанности по оплате коммунальных ресурсов на лицо, потерявшее правовую и фактическую связь с этими устройствами (определение ВС РФ от 14.11.2014 № 310‑ЭС14-4335).

Пример

«Двойные» квитанции вне закона

Новая УО предъявила исковые требования к энергосбытовой компании о включении в договор энергоснабжения новых домов. Суд указал: «Довод ответчика о том, что граждане продолжают вносить плату за коммунальные услуги третьему лицу, а третье лицо предоставляет в адрес ответчика показания ОДПУ, на основании которых ответчик производит определение объема потребленной электроэнергии, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку такая ситуация возникает ввиду незаконного выставления третьим лицом “двойных” квитанций при условии прекращения договоров ресурсоснабжения...» (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 по делу № А60-24425/2016).

Аналогичный подход был применен и в постановлении от 06.02.2017 № 17АП-19355/2016‑ГК по делу № А60-24621/2016.

Во-вторых, появится так называемый кассовый разрыв.

Представим, что по согласованным датам заключение договора с ресурсоснабжающими организациями попадает на середину календарного месяца. Как в таком случае получить текущие показания ОДПУ, показания ИПУ по всем помещениям МКД именно на эту дату?

К сведению

Благоприятно складывается ситуация в том случае, если собственники помещений в МКД снимают показания и самостоятельно передают их в единый для обеих УО расчетный центр. Тогда процесс перезаключения договоров ресурсоснабжения пройдет гладко. Управляющие компании согласуют дату передачи МКД — как документов, так и самого объекта управления.

Если «старая» УО снимает показания ОДПУ, скажем, 17 июня, а «новая» — 2 июля, то РСО задаст вопрос: кто оплатит дельту? Ведь в этом разрыве жители дома продолжали пользоваться всеми коммунальными услугами.

Расчетным периодом для оплаты коммунальных услуг является календарный месяц (п. 37 Правил № 354, п. 79 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, далее — Основные положения № 442).

Разумно расторгать договор управления со «старой» УО и заключать договор управления с новой на конец расчетного периода, в конце календарного месяца. Тем самым вы исключаете расхождение в расчетах по расходной и доходной частям обеих УО, а также возможные перерасчеты между ними и РСО.

Правило № 2. Составьте акт снятия показаний на дату начала исполнения обязательств новой УО

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для исключения перерасчетов. Это не законодательное требование, но на практике без этого документа не обойтись. При передаче МКД в другую управляющую компанию акт подписывают две стороны: передающая и принимающая. Они показывают, кто за какие потребленные объемы коммунальных ресурсов будет платить.

Допустим, акт составляется 30 июня 2017 года. В акте указаны дата и показания ОДПУ. Новая УО приступает к исполнению обязательств по договорам управления и ресурсоснабжения 1 июля этого же года. Получается, что весь объем коммунальных ресурсов, потребленный по 30 июня включительно, оплачивает «старая» РСО, а расчеты с новой УО начнутся с 1 июля (рисунок).

Три правила заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями при приеме/передаче МКД

Правило № 3. Своевременно направьте в РСО документы для заключения договора

Новая УО обязана не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия ОСС решения о ее выборе направить в РСО заявку о заключении договора ресурсоснабжения. К заявке должны быть приложены документы, предусмотренные пп. 6, 7 Правил № 124.

К сведению

Отсутствие у УО лицензии не влечет автоматического и безусловного прекращения договора управления, равно как не означает прекращения ранее заключенных ею договоров, в том числе договора ресурсоснабжения. Действие договора прекращается лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления, при выборе иного способа управления или выборе по итогам открытого конкурса новой УО. Такие выводы основаны на положениях п. 3 ст. 200 ЖК РФ, п. 32 Правил № 124.

Правовая сторона вопроса предоставления КУ не допускает «автоматической» замены исполнителя КУ. А вот практика складывается иначе.

Особое внимание РСО обращает на протокол ОСС, а именно: принято решение о сохранении или несохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги, действовавшее до принятия решения о выборе новой УО (ч. 18 ст. 12 Федерального закона № 176‑ФЗ).

А бывает и так, что УО не спешит или не может предоставить полный пакет документов по Правилам № 124 в РСО. Минстрой России отстаивает право РСО выступить ИКУ при отсутствии заключенного договора ресурсоснабжения в случаях управления домом УО или ТСЖ: «ч. 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ применяются в случаях, когда УО, осуществляющая управление МКД, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг. Положения ч. 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО» (письмо от 30.12.2016 № 45097‑АЧ/04).

Изложенная позиция представляется весьма сомнительной, поскольку перечисленные в цитате нормы устанавливают лицо, в пользу которого осуществляется оплата коммунальных услуг, в зависимости от способа управления МКД, а вовсе не в зависимости от наличия/отсутствия у указанных лиц договоров ресурсоснабжения с РСО. Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, «наличие у организации статуса управляющей организации влечет за собой «автоматическое» возникновение статуса исполнителя коммунальных услуг, с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями» (определение от 06.07.2015 № 310‑КГ14-8259).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях