О недействительных положениях договора управления и устава жилищного объединения

92
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Не включайте в договор или устав условия, которые противоречат законодательству. Мы понимаем ваше желание упростить свою работу: собственники чаще всего неактивны и собрать их для решения вопроса слишком сложно. Да и чем вы хуже других юридических лиц? Они в уставах, договорах делают себе «поблажки»: снимают лишнюю ответственность и наделяют дополнительными правами. Конечно, вы не хуже. Просто на вас большая социальная ответственность, ведь вы работаете в жилищной сфере.

Может случиться так, что добавленные вами  положения договора управления не повлекут никаких правовых последствий для потребителей. Юристы называют их ничтожными. Такие условия опасны для вас штрафами за ущемление, дискриминацию прав потребителей. Кроме того, они дают вам ложное ощущение защищенности.

Мы рассмотрели самые основные положения договора управдения МКД и положения устава, которые юристы называют ничтожными:

  • ограничение правоспособности потребителя;
  • незаконный уход от ответственности за нарушение правил содержания общего имущества;
  • обязанность собственников оплачивать сверхнормативный расход на ОДН.

В конце статьи вы найдете выводы о том, какими могут быть последствия за незаконные условия в договоре и положения в уставе.

Ограничение правоспособности потребителя  в положениях договора управления МКД

Некоторые ваши коллеги предпочитают воздействовать на собственников, запрещая им что‑то делать, как детям. Юридически это называется «ограничение правоспособности».

Например, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК ограничивают правоспособность потребителя, если:

  • запрещают потребителю-должнику пользоваться каким‑либо общим имуществом (лифтом, домофоном, общим коридором);
  • обуславливают право вступать в члены ТСЖ (ЖК), входить в состав правления кооператива территориальным, возрастным, половым или иным дискриминационным признаком;
  • не разрешают собственникам взаимодействовать с УО, ТСЖ (ЖК) лично.

Разъясним, какие формулировки могут грозить привлечением к ответственности.

В устав ТСЖ нельзя внести условие о том, что председателем ТСЖ может стать только собственник помещения, который зарегистрирован по месту жительства в соответствующем МКД. Такое ограничение обычно оправдывают стремлением обеспечить эффективность руководства деятельностью ТСЖ, обезопасить собственников помещений от «председателя-невидимки» (которого никогда нет на месте). Но все же подобное требование незаконно. Председателем может быть собственник помещения — член ТСЖ. Это следует из ст. 147 и 149 ЖК РФ. Иных исключений для избрания на должность председателя законодательство не содержит. Наличие и отсутствие регистрации по месту жительства не исключает право собственника участвовать в создании ТСЖ и избираться на должность председателя.

О недействительных положениях договора управления и устава жилищного объединения

Пример

Родственные связи не препятствие

В уставе ЖСК присутствовало условие: «члены ЖСК, состоящие между собой в близком родстве или свойстве, не могут избираться в состав органов управления и контроля ЖСК, если их деятельность связана с непосредственной подчиненностью или подконтрольностью одного из них другому». Суд признал незаконными дополнительные требования к членам ЖСК (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.08.2016 по делу № А56-74474/2015).

Также недопустимо включать в устав ЖК (ЖСК) дополнительные требования при вступлении в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ), при избрании в состав правления, ревизионную комиссию (ст. 116.1, 118, 120 ЖК РФ). Следует помнить, что в ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых граждане не могут являться членами правления ЖК (ЖСК).

Пример

Стаж регистрации неважен

Суд рассматривал спор о признании недействительным (ничтожным) пункта договора, согласно которому членами ЖСК могут являться исключительно жители Москвы, проживающие в столице не менее пяти лет. Судья пришел к выводу, что такое положение договора управления затрагивает интересы физических лиц — членов ЖСК. Но гражданское законодательство запрещает ограничивать кого‑либо в правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и в порядке, которые установлены законом (ст. 22 ГК РФ). Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны (постановление ФАС Московского округа от 19.03.2004 по делу № КГ-А41/1562-04).

К сведению

Гражданин не может стать членом правления, ревизионной комиссии ЖК (ЖСК), главным бухгалтером, если он:

  1. имеет судимость за умышленные преступления;
  2. несет административное наказание в виде дисквалификации;
  3. ранее занимал должность руководителя, его заместителя или главного бухгалтера организации, занимавшейся строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом, инженерными изысканиями для строительства, архитектурно-строительного проектирования (либо являлся ИП в этих сферах), и эта организация была исключена из членов СРО или признана банкротом, а с того момента прошло менее трех лет.

Такой закрытый перечень установлен ст. 116.1 ЖК РФ.

Некоторые УО стараются предусмотреть в договоре управления порядок взаимодействия с собственниками исключительно через совет МКД, а ТСЖ (ЖК) — через правление. Подобное условие квалифицируется судами как незаконное.

Пример

Личное общение не отменяется

В договоре управления МКД было предусмотрено, что собственники помещений в целях взаимодействия с УО по вопросам управления домом определяют решением общего собрания уполномоченных лиц и срок действия их полномочий.

Суд указал, что этим пунктом договора ограничено право собственников взаимодействовать с УО лично, что противоречит смыслу и нормам ЖК РФ (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2016 по делу № А76-20088/2015).

Незаконный уход от ответственности за нарушение правил содержания

Нам приходилось видеть договоры и уставы, в которых УО, жилищные объединения заранее обозначают: «если что, то виноват собственник». Юристы считают такое условие незаконным и называют его исключением виновной ответственности УО (ТСЖ, ЖК) за нарушение правил содержания общего имущества.

Если из‑за ненадлежащего содержания общего имущества потребитель получит травму или повредит свое имущество, ответственность УО и ТСЖ не исключается даже при наличии соответствующего условия в договоре. Так, если потребителю будет причинен вред в результате падения снега, сосулек с крыши дома или аварийного дерева, расположенного на придомовой территории, а также вследствие залива помещения из‑за неисправности общедомового оборудования, то отвечать за нанесенный вред будет управляющий — УО, ТСЖ (ЖК).

К сведению

Орган государственного жилищного надзора имеет право выдавать предписания об устранении несоответствия договора или устава установленным требованиям. В случае неисполнения жилищная инспекция обратится в суд с иском о признании договора недействительным, а в отношении ТСЖ (ЖК) — о ликвидации. Это определено пп. 2–3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

Чтобы освободить УО, ТСЖ (ЖК) от ответственности, потребуется доказать, что ущерб причинен:

  • в результате обстоятельств непреодолимой силы (ураган, землетрясение и т.  д.);
  • вследствие виновных действий (бездействия) самого потребителя;
  • за пределами зоны ответственности управляющего.

Вина УО, ТСЖ (ЖК) в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Пример

Нет умысла — нет ответственности

Владелец магазина предъявил иск о взыскании с УО ущерба за повреждение наружной панели вывески магазина и о признании ничтожным пункта договора управления, освобождающего УО от ответственности за сохранность вывесок, средств рекламы, козырьков и других деталей фасадов при уборке снега и наледи с крыш.

Суд заявителю отказал, поскольку посчитал, что это условие договора не ограничивает и не устраняет ответственность УО за умышленное нарушение обязательства. В данном случае умысел в действиях УО отсутствовал, собственники заблаговременно были предупреждены о чистке кровли МКД от наледи и снега (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2013 по делу № А79-11127/2012).

Нельзя перекладывать ответственность за ненадлежащее оказание услуг и выполнение работ перед потребителем на иных лиц (подрядные организации, РКЦ). Отвечать перед собственниками будет УО (ТСЖ, ЖК). Поэтому наличие условия о возложении ответственности на третьих лиц никак не освобождает УО, ТСЖ, ЖК от исполнения тех обязанностей, которые предусмотрены законом, договором и уставом.

Пример

За оплату ресурсов отвечает УО

Суд указал, что привлечение специализированной организации ООО «МосОблЕИРЦ» для начисления и сбора денежных средств с населения не освобождает УО от ответственности за ненадлежащее исполнение денежного обязательства в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу № А41-60453/14).

Обязанность собственников оплачивать сверхнормативный расход на ОДН в  положениях договора управления 

Управляющие организации массово включали в положения договора управления условие об обязанности собственников помещений оплачивать сверхнормативный расход на ОДН. Контролирующие органы, суды квалифицировали подобное условие как незаконное. Позиция судов сводится к тому, что вопрос об оплате потребителями сверхнормативного ОДН следует вынести на повестку дня отдельно и особо рассмотреть на общем собрании. Протокол общего собрания должен содержать решение по данному вопросу в формулировке п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Голосования в целом за договор управления, в котором содержится спорное условие, недостаточно для возникновения правовых последствий (постановления арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.02.2016 по делу № А75-4228/2015, арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.2016 по делу № А49-648/2015).

Сейчас расходы на ОДН включены в состав платы за содержание жилого помещения. Порядок расчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в МКД, стал другим (мы рассказывали о нем в предыдущих номерах журнала).

Выводы

Наличие недействительных условий в положениях договора управления не влечет ничтожности договора в целом, если можно предположить, что договор был бы заключен и без этих условий (ст. 180 ГК РФ). Аналогичное правило применяется к недействительным положениям устава.

Однако, если недействительными признаны существенные условия договора управления (например, предмет или цена договора), это может повлечь признание договора незаключенным (отсутствующим) и создать правовую неопределенность в отношениях между УО и собственниками помещений по вопросу управления МКД, выставления платы за оказанные услуги.

По жалобе потребителя надзорный орган может квалифицировать недействительные условия в договоре или уставе как дискриминационные, ущемляющие права потребителей. В итоге жилищная инспекция может:

  • выдать предписание об устранении нарушения (пп. 2–3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ);
  • привлечь к административной ответственности (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ);
  • оспорить договор;
  • подать иск о ликвидации ТСЖ (ЖК).

Для юридических лиц штраф за включение в список положений договор упрвавления условий, ущемляющих права потребителя, которые установлены законодательством о защите прав потребителей, составляет 10–20 тыс. руб.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль