Твердая или гибкая? Какой должна быть цена договора управления МКД

51
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Никитина Гульназ
эксперт Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
Вы не обязаны доказывать собственникам, что ни копеечки себе не забрали, что работаете «в ноль». Собственники стали грамотнее: требуют показывать сметы и акты с подрядчиками, пересчитывают объемы... Но если вы управляющая организация, то ваша цель — получение прибыли.

Мы расскажем, как работать с твердой ценой договора управления и почему при такой цене вы можете не обосновывать все траты на содержание МКД.

В каком виде включать в договор управления его цену

Мы рекомендуем цифрами указать в договоре размер платы за содержание жилого помещения и словами описать порядок определения цены договора.

Если планируете индексировать размер платы за жилое помещение, то порядок индексации тоже опишите словами. Под индексацией мы понимаем ежегодное увеличение цены договора. Важна формулировка, которую вы включите в условия договора. Величину индекса вы можете выбрать сами, но целесообразно приравнивать его к уровню инфляции по данным Росстата.

Пример

Формулировки для договора

Стороны договора управления МКД согласовали следующие условия о цене договора:

«4.1. Цена работы определяется согласно планово-договорной стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД в год, приведенной в приложении № 3 к настоящему Договору.

4.2. Планово-договорная стоимость составляет 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей в год. Указанная цена является твердой.

4.3. Цена, указанная в п. 4.2 настоящего Договора, определена на весь период его действия. Ежегодно к планово- договорной стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД в год, приведенной в приложении № 3 к настоящему Договору, применяется индекс, равный показателю годовой инфляции в прошедшем году».

К сведению

Стороны договора управления многоквартирным домом вправе изменить любое условие, в том числе порядок определения цены договора. Такое изменение может быть внесено по взаимному соглашению или в судебном порядке. Это установлено гражданским законодательством (ст. 450 ГК РФ).

Порядок определения цены — одно из существенных условий договора управления МКД. Это определено ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Существенным условие называется не просто так: без него договор не считается заключенным. При этом в ЖК РФ нет требований к тому, как определять цену договора управления.

Есть общее понимание того, что цена договора управления МКД — это объем затрат на содержание общего имущества МКД. Такие траты распределяются между всеми собственниками помещений в доме пропорционально занимаемой площади. Так определяется тариф на содержание жилого помещения.

Расходы на содержание общего имущества можно определять разными способами:

  • путем составления сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком — собственниками помещений;
  • исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ.

Порядок планирования работ, учета и подтверждения расходов должен быть описан в условиях договора.

Цена договора управления МКД рассчитывается исходя из перечня, объема и качества работ и услуг, оказываемых управляющей организацией (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Это установлено п. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Справка

Существенные условия договора управления МКД

  • адрес дома;
  • состав ОИ МКД;
  • перечень работ и услуг по управлению МКД, по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения этого перечня; перечень КУ;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, КУ;
  • порядок внесения платы за ЖКУ;
  • порядок осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по договору.

Эти условия перечислены в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Что представляет собой твердая цена договора управления

Твердой цену договора называют тогда, когда вы не просите собственников доплатить по факту выполнения работ, оказания услуг, но и не возвращаете им деньги, если удалось сэкономить.

Твердая цена устанавливается в момент подписания договора и не меняется в течение всего срока его действия. Для закрепления цены в договоре вы делаете оговорку: «Цена твердая, изменению не подлежит».

Изменение цены договора возможно только по соглашению сторон. Такая договоренность может выглядеть как условие в договоре или как дополнительное соглашение к нему.

Рассмотренная схема более предпочтительна для собственников помещений в МКД. Для них это что-то вроде «все включено»: платишь один раз и заранее.

Осторожно! Судебная практика о твердой цене

Твердость цены договора состоит в том, что она не меняется, если в процессе исполнения договора объемы работ и услуг изменились. Цена не вырастет, но и не уменьшится — такой механизм заложен законодательством. Но судебная практика идет своим путем.

Инициатива наказуема — так можно охарактеризовать позицию Президиума ВАС РФ в одном из дел. Ответчик выполнил контракт, но изменил конкурсные условия в части объемов, технологии работ по контракту и получил выгоду. Президиум решил, что спорная сумма включает ошибочную оплату работ, которые не были фактически выполнены либо не предусматривались к выполнению контрактом, а также размер переплаты против согласованных контрактом расценок. Такие выводы изложены в постановлении от 13.05.2014 № 19371/13.

Что такое приблизительная (гибкая) цена договора управления МКД

Если вы предусмотрели в договоре гибкую цену, то окончательный расчет за работы и услуги должны будете провести по факту их исполнения. Цена рассчитывается исходя из ваших фактических затрат.

Для закрепления гибкой цены в договоре используют формулировку «Цена предварительная».

Преимущество гибкой цены — в возможности ее увеличения на размер стоимости дополнительных работ. Повысить цену можно при условии предварительного уведомления заказчика и отсутствия возражений с его стороны. Это определено ч. 5 ст. 709 ГК РФ.

Для эффективного использования гибкой цены в сфере управления МКД необходимо тесное сотрудничество между управляющей МКД организацией и собственниками. Наличие у председателя совета МКД полномочий на согласование стоимости и приемку дополнительных работ упростит работу по договору с гибкой ценой.

Минстрой России о порядке определения цены договора управления

Минстрой России рекомендует определять твердую цену договора управления. И предлагает руководствоваться планово- договорной стоимостью фактически выполненных работ и услуг по содержанию общего имущества МКД. Допускается включить условие об индексации цены договора (рисунок).

Твердая или гибкая? Какой должна быть цена договора управления МКД

Министерство отмечает, что условие о ежегодной индексации твердой цены договора позволит изменять ее без дополнительного согласования с собственниками помещений в МКД.

Это возможно, если указать в договоре управления МКД условия о применении индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг. Такая позиция изложена в п. 9 Примерных условий договора управления многоквартирным домом, утв. приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Выводы

Минстрой России указывает, что при твердой цене договора управления МКД УО не обязана отчитываться за выполненные работы с указанием фактических затрат.

Важна формулировка: вы не исключаете контроль со стороны представителей собственников помещений в МКД, но не обязаны предъявлять чеки на материалы и договоры с подрядчиками.

Твердая или гибкая? Какой должна быть цена договора управления МКД

Вопрос

В работе УО применима статья ГК РФ об экономии подрядчика?

Да, применима.

УО вправе требовать полной оплаты работ, если фактические расходы оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы. При этом полученная экономия не должна влиять на качество выполненных работ.

Министерство указывает, что участие собственников в приемке услуг и работ по содержанию общего имущества, определении их качества — это один из стандартов управления МКД (п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль