Порядок переселения из аварийного жилья по договору соцнайма и в собственности

184
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Немаловажным условием благополучной жизни каждого человека является безопасность его жилья. Государство проявляет заботу о гражданах и со своей стороны старается создать достойные условия в местах их обитания. Порядок переселения из аварийного жилья в России установлен на законодательном уровне. Но чаще всего переезд жителей из ветхого и разрушающегося здания определяется наполненностью муниципального бюджета.

Порядок переселения из ветхого и аварийного жилья

Сегодня вопрос переселения собственников из непригодного дома становится одним из актуальных направлений жилищной политики страны. Тем не менее нужно различать два часто употребляемых понятия «ветхость» и «аварийность». Разница заключается в том, что обветшалое, изношенное жилье все же годится для проживания, а конструкции аварийного дома могут обрушиться в любое время.

Согласно единому порядку переселения из аварийного жилья права владельцев квартир в таком здании предусмотрены ст. 32 Жилищного кодекса РФ и соблюдаются при изъятии участков земли в пользу государства или муниципалитета.

Признание МКД непригодным для эксплуатации по назначению и нуждающимся в реконструкции или сносе на законных основаниях служит мотивом для требования к владельцам помещений от органа, вынесшего данное решение, снести или восстановить здание в приемлемый срок и за средства проживающих.

Невыполнение этого распоряжения влечет за собой экспроприацию земельного участка, где расположен аварийный дом, для нужд муниципалитета с последующим изъятием всего находящегося там жилья посредством выкупа.

Решение реквизировать помещение, принятое ОМСУ, обязательно проходит государственную регистрацию. В этом случае не работает правило, оговоренное п. 4 ст. 32 ЖК, о заблаговременном уведомлении собственника жилья об изъятии его квартиры, которое посылается за год до намеченного времени.

Стоимость компенсации за жилье, сроки и прочие сопутствующие условия указываются в соглашении с владельцем помещения в МКД.

По закону выкупная цена состоит из рыночной стоимости квартиры и убытков, понесенных ее собственником в результате изъятия. К ним относятся затраты на смену места жительства, временный наем другой квартиры до приобретения собственной (если договор не сохраняет право пользования изымаемой недвижимостью до покупки новой), переезд, поиск иного места проживания для оформления права собственности, а также приобретение имущественных прав на другое жилье посредством досрочного прекращения личных обязательств перед сторонними лицами, включая утраченную выгоду.

Со времени регистрации официального решения по изъятию помещения до заключения соглашения либо вынесения судебного вердикта о его выкупе все инвестиции владельца в свою квартиру, повышающие ее цену (к примеру, капремонт) и не являющиеся вынужденными затратами для пользования жилплощадью по назначению, не вносятся в сумму возмещения.

Нужно помнить, что в соответствии с нормативным требованием ст. 8 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в процессе реквизиции жилья для государственных нужд его рыночную стоимость устанавливает независимый эксперт.

Чаще всего даже реальная цена отчуждаемого помещения не компенсирует затраты на приобретение нового жилья, поэтому собственники не одобряют выкупную сумму.

Однако ОМСУ не должен принуждать хозяина квартиры к подписанию договора о возмещении. В таких случаях закон предполагает единственно возможный выход – подачу искового заявления в судебный орган о выкупе жилой площади. Дальнейшая судьба этого вопроса находится исключительно в компетенции суда.

Новая квартира взамен отчужденной предоставляется владельцу только при достижении договора с муниципалитетом и включением ее стоимости в цену выкупа (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Когда разрушающееся здание подлежит сносу и внесено в адресную региональную программу переселения граждан из аварийного жилья, собственник квартиры в этом доме вправе требовать другую недвижимость в личную собственность или претендовать на ее выкуп (основание – статьи 2,16 ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Мнение эксперта

Приоритет безопасности граждан

Ю.В. Павленков, 
генеральный директор НП ЭУН «Индустрия Сервейинг», член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости

Последние три года показали очевидный рост отрицательных тенденций в вопросах безопасности жильцов МКД. Это падение лифтов, взрывы газа, разрушение базовых конструкций зданий, поломки инженерных коммуникаций и сбои в коммунальной инфраструктуре. Увы, но события, уносящие человеческие жизни, вошли в систему. Помимо ЧП, причиненных техногенными авариями на жилых объектах, зимой 2015–2016 гг. участились повреждения теплосетей. Так, в Ижевске даже вводили режим ЧС.

Тем временем обеспечение безопасности россиян во всех видах жизнедеятельности является главной целью, задачей и функцией госстроительства и госуправления. Данная роль государства оговорена Конституцией, Жилищным кодексом, «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» и рядом других государственных актов.

Жилищное право «основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилищ…». Управленческая деятельность в МКД преследует цель создать защищенные и удобные условия проживания россиян вместе с подобающим содержанием общедомового имущества. Принципы и нормы этой работы определяет Правительство РФ.

В правовом поле жилищной сферы бесспорным приоритетом является гарантия безопасности граждан. Этот вопрос отраслевого управления более важен, чем, скажем, экономические или имущественные проблемы. Эксперты изучают факторы повышения частоты и тяжести неблагоприятных событий, разрабатывая неотложные меры по оперативной ликвидации проблем, создают различные программы переселения из аварийного жилья и проч.

Существует ряд объективных причин, повышающих угрозы для безопасности, таких как максимальный технический износ составляющих и объектов жилфонда, а также коммунальных сетей; постоянное недофинансирование хозяйства; неизбежное присутствие в обществе группы легкомысленных людей, пренебрегающих правилами безопасности; упадок общероссийской технической культуры производства и жизнедеятельности.

Возникновение субъективных факторов обусловили необдуманные законодательная, нормативная и административная реформы ЖКХ, несовершенная структура полномочий органов технического и жилищного контроля.

За прошедшие 10 лет экспертами отмечено очевидное и неуклонное ухудшение качества, а также необоснованное расширение нормативно-правовой базы жилищно-коммунального хозяйства, что можно считать общеюридическим принципом.

Каждый из факторов и их совокупность создают сочетание обстоятельств, ведущих к деградации когда-то монолитной системы регулирования технического надзора, профилактики безопасности, использования систем и оборудования жилой недвижимости и эксплуатации коммунальной инфраструктуры. Тем не менее государство движется и делает попытки улучшить благосостояние своих граждан.

Переселение из аварийного жилья: статистика

  • Количество аварийного жилья в России перевалило за 10 000 000 м2.
  • Спустя 20 лет придут в аварийное состояние 100 000 000 м2жилой площади.
  • Государство обязалось поощрить ряд отечественных субъектов, где переселение граждан из аварийного жилья закончилось вовремя без нарушений, до 1 июля 2018 г.
  • По темпам переезда жильцов из непригодных зданий 11 регионов находятся в числе отстающих: Пермский, Забайкальский и Приморский край; Тува; Амурская, Тверская, Иркутская, Ивановская, Сахалинская и Саратовская области, а также Еврейский автономный регион.
  • В Краснодарском крае суд определил для поселкового главы 20 часов исправительных работ со штрафом 10 тыс. рублей за пренебрежение переселением граждан из аварийного жилья.

Как должно происходить переселение граждан из аварийного жилья

Расселяться из опасного и старого жилья могут и его владельцы, и наниматели.

Для этого нужно предпринять следующие шаги:

  • обратиться в уполномоченные органы для обследования жилья;
  • взять заключение о его аварийности и невозможности проживания;
  • провести расселение собственников в установленный срок.

Для обращения в межведомственную комиссию для установления аварийности здания потребуется пакет документов, а именно:

  • заявление (можно приложить жалобы жильцов данного дома и их персональные обращения);
  • документы о праве собственности на квартиру (нотариально заверенные копии);
  • экспертное заключение;
  • технический паспорт и план помещения.

Если жилье все же не признано аварийным, а угроза безопасности осталась, нужно заказать независимую экспертизу, после чего обратиться с иском в суд.

Государство печется о своих гражданах, стараясь сделать их дома благоустроенными, а проживание защищенным.

Порядок переселения из аварийного (ветхого) жилья утвержден на уровне закона. Все постройки, которые несут угрозу здоровью и жизни граждан, подлежат ремонту или разрушению. Но собственники тоже должны проявлять инициативу, а не просто ждать благодеяния от властей. Своевременность выселения владельцев из небезопасного жилья в большинстве случаев зависит от их активности.

Правила переселения из аварийного жилья собственников

  • Помещение, выдаваемое государством взамен аварийного, должно соизмеряться с ним по площади или соответствовать официальным нормам в размере 18 м2 на одного человека.
  • Переселение граждан из аварийного жилья осуществляется в помещения, не ухудшающие условия их предыдущего проживания. Если в бывшей квартире присутствовал центральный водопровод и отопление, то граждане не должны переезжать в дома, где эти услуги не предусмотрены.
  • Собственники ветхой квартиры, владеющие дополнительным помещением, будут переселяться в последнюю очередь. Вначале обеспечиваются жильцы, не имеющие своей недвижимости для временного пребывания. Вдобавок, если обнаружится факт проживания обитателей выселяемых домов в ином месте, новая квартира им не выдается. Эти люди получат лишь возмещение за утраченное жилье.

Порядок переселения из аварийного жилья по договору социального найма

Если собственники не захотят участвовать в долевом строительстве и вкладывать в него деньги, они получат другую разновидность новых площадей. Всем отказникам предложат альтернативу переселения из аварийного жилья в виде социального найма. Что это означает?

Социальным наймом является бесплатная аренда недвижимости с дальнейшим ее выкупом. Жильцы государственных квартир несут расходы только на коммунальные услуги.

Такой способ найма доступен лишь ограниченной категории граждан, а именно:

  • инвалидам;
  • пенсионерам;
  • малообеспеченным;
  • многодетным семьям.

Остальные переселенцы, проживающие в социальном жилье, должны ежемесячно вносить арендную плату, которая составляет до 70 % суммы найма квартиры на рынке.

Важно знать, что с сентября 2017 года власти не будут безвозмездно выдавать новую жилплощадь. Стоит подчеркнуть, что до этого срока государство обязалось расселить всех владельцев старых помещений, которые фактически признаны ветхими.

Порядок переселения из аварийного жилья собственников, не желающих покидать квартиру

Муниципальные органы имеют право в судебном порядке добиваться выселения граждан из занимаемого жилья в связи с изъятием земельного участка в пользу государства, однако не раньше 90 дней от даты извещения об этом собственника.

Иными словами, если на протяжении трех месяцев владелец не подает в ОМСУ подписанное им согласие на отчуждение недвижимости, то орган власти выселяет его по решению суда с соответствующей предварительной компенсацией.

Если ответчик не согласен с поданным иском, то он оформляет возражение, где излагает свои доводы относительно заявления истца.

Нередко встречаются конфликты из-за порядка и суммы возмещения. К примеру, ОМСУ выделяет взамен жилплощадь, а собственник желает только выплату или не согласен с ее размером. В этом случае владелец вправе подать встречное требование о взыскании рыночной цены за изымаемую квартиру с возмещением убытков за вынужденное переселение.

Стоит отметить, что порядок защиты права в судебном порядке зависит от фактических обстоятельств дела и предъявленного к собственнику требования, поэтому ему не рекомендуется самостоятельно отстаивать личные интересы без привлечения юриста.

Развеиваем мифы про переселение из аварийного жилья

Некоторые граждане, проживающие в ветхих домах, подлежащих сносу, неправильно понимают порядок переселения из аварийного жилья и условия предоставления новых квартир. По этой причине, помимо вышеизложенного регламента переезда владельцев старых МКД, мы хотим развеять несколько мифов, возникших в связи с благоустроенностью жилья. Для примера возьмем Москву, откуда, собственно, и расползаются по стране подобные слухи.

Миф 1. «Мой дом в центре снесут, а меня выселят на задворки города».

Москвичи весьма озабочены тем, что после снесения дома их выселят из престижных районов на какие-нибудь задворки. Юристы называют это заблуждением и делают оговорку. Опираясь на положения ст. 3 закона № 21 г. Москвы "Об обеспечении жилищных прав при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", все жители столицы вправе получить квартиры на участке своего проживания независимо от имущественной формы владения недвижимостью.

В данном случае под территорией проживания подразумеваются все близлежащие районы по отношению к освобождаемому зданию в пределах отдельно взятого административного округа Москвы. Допустим, расселяемый дом расположен в районе Коньково, принадлежащего к Юго-Западному АО. Тогда его жители могут получить предложения вариантов жилья по самому Коньково, Ясенево, Зюзино, Теплому стану, Черемушкам и Обручевскому.

Но о каких оговорках упоминают юристы? Например, переселение из аварийного жилья, находящегося в Центральном, Троицком, Зеленоградском и Новомосковском округах г. Москвы, осуществляется на той же территории, то есть в пределах названных административных единиц. Что касается участков, не прилегающих к остальным районам столицы, то перемещение из них проводится в границах муниципального округа, которому они принадлежат.

Когда при расселении выдаются две и более жилплощади, по общепринятым нормам одна из них должна находиться в районе проживания. Исключением из правил могут быть случаи, когда переезд выполняется внепланово и в срочном порядке. Его причинами могут стать повреждения, нанесенные пожарами, взрывами, землетрясением, опусканием грунта, другими геологическими феноменами, действиями стихии и чрезвычайными ситуациями.

Миф 2. «В квартире были прописаны две семьи, вот нам две квартиры и дадут».

Большие претензии при расселении из ветхих домов предъявляют горожане, оформившие для проживания договоры социального найма. Большинство из них уверено, что предоставляемая недвижимость должна распределяться по количеству людей, зарегистрированных на бывшей жилплощади. Поэтому можно ожидать более просторную или вообще отдельную квартиру на каждую семью. Выходит, если в муниципальной двушке были прописаны три семьи, то при расселении им дадут несколько жилых помещений или одно, но большое.

Тут нужно вспомнить основное нормативное правило, которое касается квадратуры, количества комнат и прочих параметров недвижимости, выдаваемой взамен квартиры, используемой по социальному найму. Оно вытекает из статей 32, 86, 89 ЖК России и четко определено судебной практикой – переселение граждан из аварийного жилья в Москве или любом другом городе РФ не подразумевает улучшения условий проживания.

Иначе говоря, данная категория граждан не расширяет свою жилплощадь за счет переезда. Но они все равно получат помещение ничем не хуже имевшегося. Таким образом, переселенцы ни в коем случае не окажутся в меньшей по размеру квартире или одной комнате вместо двух. К тому же, за ними сохраняется право постановки на учет для улучшения жилищных условий, если это подтверждено документально.

Миф 3. «У нас прописаны девять гастарбайтеров, значит, площадь новой квартиры должна соответствовать количеству «жильцов».

Как бы то ни было, но расширить свое жилище за счет официальной регистрации многочисленной родни пытаются даже собственники приватизированных и купленных квартир. В этих случаях закон неумолим и порядок переселения из аварийного жилья в Москве таков: определение квадратуры и количества комнат выделяемой недвижимости для бывших владельцев происходит по размеру и параметрам прежнего помещения, а не по численности прописанных, их семейному родству и полу.

На основании упомянутого закона Москвы № 21 с каждым хозяином по его собственноручному заявлению оформляется договор мены. Согласно этому документу владелец получает новое благоустроенное жилье, равнозначное его прежней недвижимости.

Эквивалентность квартиры определяется ее размерами (она не должна уступать собственному помещению владельца), количеством комнат (не менее, чем было) и расположением (такой же район, как и прежде).

К слову, в случае договора мены не предусмотрено возмещение разницы в цене бывшей и новой недвижимости.

Миф 4. «Я буду выбирать новое место жительства до тех пор, пока мне не предложат действительно что-то стоящее».

Владельцы квартир из отселяемых МКД иногда настаивают на праве выбора вариантов для нового жилья и ищут, пока не найдут выгодный. Здесь, по мнению специалистов, категорического отказа быть не должно, потому что в целом данный вопрос неоднозначен.

На сегодняшний день число предложений для расселяемых собственников официально не установлено. Утверждены лишь сроки, когда стороны должны договориться о порядке переселения из аварийного жилья, стоимости и способах освобождения обитателями помещения. Это занимает не менее года. Законодательство дает сторонам время для нахождения консенсуса по предложениям, подходящим для владельцев отчуждаемых квартир. Каким будет число этих вариантов, определят переговоры.

Но все-таки существует важный нюанс. Не секрет, что префектуры, принимающие решения по сносу домов и расселению проживающих, ограничены довольно строгими сроками. Понятно, что вместо разрушенных зданий будут возводиться новые, которые примут в свои стены других проживающих. Поэтому, если префектура одного из округов столицы исчерпала все возможности для выбора компенсации, а хозяин квартиры все-таки отказался в надежде получить большую площадь или лучшее расположение, администрация может разрешить ситуацию в судебном порядке.

Порядок переселения из аварийного жилья после 2017 года (последние новости)

По российскому законодательству после 2017 года переселение граждан из аварийного жилья станет возможным, если ветхость здания установлена в предшествующем году.

Приведем характеристики изношенности жилых зданий.

  • Деформация фундамента. Если у МКД повреждено базовое основание, он считается аварийным и подлежащим разрушению.
  • Неимение коммуникаций. Дом без электричества и подвода горячей (холодной) воды относится к категории аварийных и требует сноса.
  • Отсутствие центрального отопления. Если каждая квартира жилого здания обогревается самостоятельно, дом является непригодным для проживания.
  • Неимение окон. Помещения с недостаточным естественным освещением требуют переселения жильцов в надлежащие условия.
  • Переизбыток вредных веществ. Если здание МКД не прошло токсикологическую проверку, по российскому законодательству его жильцы расселяются.

При наличии одного или нескольких показателей, запрещающих проживание в доме, владельцы могут инициировать признание такого жилища ветхим, чтобы потребовать переезда.

По истечении 2017 года в действующую на государственном уровне программу переселения будут внесены изменения. Если в этом году перемещение граждан из аварийного жилья полностью финансируется государством, то со следующего 2018 года собственники станут частично оплачивать предоставляемые квартиры.

Главная цель реформы программы переселения – повышение ответственности россиян за выделенное жилье.

Кроме того, новые условия предполагают возможность выбора будущей недвижимости, куда переезжают владельцы ветхой: при намерении хозяина продолжить проживание в том же районе он должен вложить некоторую сумму в возведение своей квартиры.

Правительство полагает, что в ходе реализации этой программы большинство собственников аварийных помещений получат возможности приобрести жилье в многоэтажках, построенных вместо хрущевок.

Специально для расселения зданий, расположенных в исторически важных зонах, государство создает отдельную программу, предлагающую жителям самостоятельно выбрать будущее место проживания в своем районе.

Порядок переселения из аварийного жилья по договору соцнайма и в собственности

Порядок переселения из аварийного жилья на время капитального ремонта

Когда межведомственная комиссия подтверждает ветхость жилого дома, но признает возможность его реконструкции, в этом случае обмен или денежные компенсации собственникам не предусмотрены.

Впрочем, чаще всего капремонт и восстановление здания невозможно осуществить без выселения проживающих граждан. Всем собственникам выдаются временные квартиры, входящие в подвижный муниципальный фонд. После завершения работ жильцы возвращаются в принадлежащие им ранее помещения.

Постановление ОМСУ об отчуждении жилой недвижимости у владельца доводится до его ведома в бумажной форме за год (и не позднее) до срока этого мероприятия. Досрочный выкуп квартиры может производиться только по желанию хозяина. По итогам изъятия (выкупа, переселения) проводится процедура регистрации в ЕГРП.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!