Перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок действий и потенциальные проблемы

55
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Перевод жилого помещения в нежилой фонд – достаточно распространенная процедура, особенно при организации индивидуального предприятия. Востребованность этой операции вполне объяснима. Дом (или квартира), признанный нежилым, подойдет для размещения магазина или офиса. Существуют, конечно, и другие варианты подбора помещения для нужд ИП: строительство или аренда здания с выгодным расположением. Но они будут стоить гораздо дороже. Выгода очевидна и реальна, если вам удастся преодолеть единственный, но довольно серьезный недостаток: процедура перевода жилого помещения в нежилое достаточно сложна.

Зачем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое

Жилищный кодекс подробно рассматривает право гражданина (индивидуального предпринимателя) на использование своего жилья для осуществления работы ИП или деятельности по профессии. Так, заниматься репетиторством или адвокатским консультированием в месте своего проживания представляется возможным только при соблюдении условий, обозначенных в п. 2 – 4 ст. 17 ЖК РФ. Так, ваша деятельность:

  • учитывает законные интересы и права остальных проживающих;
  • отвечает требованиям эксплуатации жилых помещений (противопожарным, санитарно-гигиеническим и др.);
  • не предполагает размещения промышленного производства в жилом помещении.

По адресу жилого помещения может быть зарегистрировано юридическое лицо, но только если руководитель фирмы проживает по этому адресу.

В случае нецелевого использования помещения в соответствии со ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП жилищной инспекцией может быть выписан штраф собственнику жилья.

Так, за незаконное переустройство или нецелевое использование жилого помещения для физических лиц предусмотрено наказание в виде штрафа в размере 1000 – 2500 рублей. Несоблюдение требований по содержанию и ремонту жилых домов и помещений чревато уплатой штрафа от 4000 – 5000 рублей (для должностных лиц) до 40 000 – 50 000 рублей (для юридических лиц).

Нецелевое использование жилого помещения может быть установлено жилищной инспекцией в процессе проверки технического состояния жилищного фонда квартиры. На незаконное размещение офиса в жилом помещении могут указывать отсутствие кухонного и душевого оборудования, наличие комплекта офисной техники (в частности, компьютеров, мини-АТС), мебели (в том числе стойки для встречи клиентов)

Жилинспекция проверяет порядок использования жилищного фонда, действуя на основании Письма Минрегиона РФ от 14.10.2008 г. № 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации».

По результатам проверки создается акт. Вот несколько судебных актов в качестве примера ведения подобной документации.

  • Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 14.08.2012 г. по делу № 33-7719.

По данному делу требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц о запрете ответчикам эксплуатировать жилое помещение в качестве офисного помещения удовлетворены. Основанием для вывода о нецелевом использовании служит Акт проверки технического состояния жилищного фонда. В квартире имеются офисная мебель и оборудование, стойка для приема посетителей.

  • Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 г. по делу № А56-35585/2011.

В соответствии со ст. 293 ГК РФ и п. 3 ст. 29 ЖК РФ владельца квартир, который незаконно осуществил их переустройство и перепланировку, обязали привести данные квартиры в первоначальный вид.

Самым неприятным результатом нецелевого использования жилплощади может стать ее продажа на публичных торгах. Если владелец недвижимости игнорирует официальные требования органов местного самоуправления прекратить ненадлежащее использование жилого помещения, то суд по заявлению районной администрации (действующей на основании ст. 293 ГК РФ) может вынести решение о продаже жилья на торгах. Собственник сможет получить вырученные деньги только после оплаты всех судебных издержек.

Основные условия перевода жилого помещения в нежилое

Не всякому жилому помещению возможно придать статус нежилого, поскольку потенциальный объект должен обладать определенными параметрами, указанными в ст. 22 ЖК РФ.

Какие помещения можно перевести в нежилой фонд? Это жилые помещения, отвечающие определенным требованиям.

  1. Отдельный вход со стороны улицы. При отсутствии такового – условия для его оборудования (к примеру, посредством увеличения проема одного из окон).

Согласно нормам технической эксплуатации жилищного фонда для крупнопанельных и крупноблочных строений все манипуляции с расширением или пробиванием проемов в стенах допустимы только с условием их укрепления, что усложняет и удорожает процесс.

  1. Самостоятельное помещение, а не составная часть жилья (к примеру, комната в коммунальной квартире).
  2. Отсутствуют зарегистрированные по месту жительства.
  3. В случае, когда помещение находится не на первом этаже, то под ним должны быть только помещения нежилого фонда.
  4. Помещение не является частью аварийного или ветхого дома.
  5. Помещение не является частью наемного дома социального использования.
  6. Подключение ко всем стандартным коммуникациям.
  7. Помещение не является частью дома из фонда историко-культурных ценностей.

С юридической точки зрения при переводе жилого помещения в нежилой фонд должны быть соблюдены следующие условия.

  • Жилье является собственностью заявителя (физического лица), что должны подтверждать соответствующие документы: свидетельство о регистрации, завещание или договор дарения.
  • Жилье не должно быть связано с кредитом, залогом и т.п. Любые нестыковки и компрометирующие детали в юридической стороне вопроса заставят проверяющие организации подозревать недобросовестную сделку. Следует заранее позаботиться о «чистоте» недвижимости.
  • Не допускается перевод только какой-либо части от целого жилого помещения в нежилое.
  • Все не согласованные с соответствующими органами ранее осуществленные перепланировки (если таковые имели место) должны быть оформлены надлежащим образом до начала процесса.

Если оформление жилья не соответствует даже одному требованию, вы можете получить отказ в переводе такого жилого помещения в нежилой фонд.

Дополнительным поводом для отрицательного ответа может стать объект, который вы желаете разместить в помещении после изменения его статуса.

Закон налагает определенные ограничения и запреты на расположение некоторых объектов в жилых домах.

Этот вопрос регулируется Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», неукоснительное соблюдение которого обеспечивает вступление в силу с 01.07.2015 г. изменений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 г. № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил» (частей таких стандартов и сводов правил).

Нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:

  • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, при использовании которых может наступить загрязнение территории и воздуха жилого строения;
  • магазины, имеющие среди товаров взрывопожароопасные материалы и вещества;
  • магазины, реализующие автозапчасти, автомасла, шины и синтетические ковровые изделия;
  • специализированные рыбные магазины;
  • различные склады;
  • учреждения, закрывающиеся после 23 ч;
  • организации питания и досуга, бани и сауны вместимостью более 50 человек и общей площадью свыше 250 кв. м;
  • прачечные и химчистки, общественные туалеты;
  • учреждения и магазины ритуальных услуг;
  • зуботехнические и клинико-диагностические лаборатории, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические врачебные кабинеты, учреждения ветеринарии, помещения для нахождения детей.

Возможность присвоения жилью статуса нежилого помещения имеет ограничения:

  • если помещение предполагается оборудовать для религиозных нужд;
  • если помещение относится к наемному дому социального использования.

Рассмотренные требования, предъявляемые к потенциальным объектам перевода из жилого фонда в нежилой, относятся ко всем помещениям, независимо от этажности постройки.

Все требования и ограничения можно найти в своде правил 54.13330.2011.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Процедура перевода жилого помещения в нежилое представляет собой подготовку бумаг и посещение необходимых учреждений. Если придерживаться рациональной последовательности действий, можно сократить время, затраченное на процедуру изменения статуса жилплощади. Ниже вы найдете пошаговую инструкцию перевода жилого помещения в нежилое.

Этап 1. Подготовка и обращение в Межведомственную комиссию

Правом собирать документы для процедуры обладают только собственники жилья. Если никто из них не имеет возможности заниматься этим лично, то заявитель может составить доверенность у нотариуса, которая уполномочит законного представителя действовать от лица собственника жилья в различных учреждениях.

В первую очередь для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходимо подготовить пакет документов для подачи в отдел управления имуществом, относящийся к Межведомственной комиссии.

  1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого следует обратиться в Департамент управления имуществом и подать заявление с просьбой выдать доверенность, по которой можно получить поэтажный план помещения и экспликацию. Доверенность изготавливается в течение 1 месяца. Для этого в Департамент нужно предоставить:
  • паспорт;
  • договор основания на жилую площадь;
  • свидетельство о регистрации собственности.
  1. План помещения, экспликация и технический паспорт. Их вам выдадут при наличии доверенности в БТИ. Для получения понадобится тот же набор документов, что указан в первом пункте. Если техпаспорт у вас есть, то нужно иметь в виду, что документ, выданный более трех лет назад, недействителен, следует получать его заново.
  2. Справка ДЭЗ. Ее можно получить в управляющей компании дома, к которому относится интересующая вас жилплощадь. Справка включает данные о назначении помещений-соседей по этажу вашей квартиры. Для выдачи этого документа у вас потребуют паспорт, договор основания и свидетельство о владении собственностью.
  3. Техническое заключение. Этот документ также выдает управляющая компания (ТСЖ, ЖСК и т.п.), он содержит информацию о техническом состоянии дома.
  4. Заключение органа Государственного пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности. После подачи вами соответствующего заявления представитель Управления государственного надзора при МЧС осуществит выезд и проверку жилья, результаты которой будут отражены в заключении.
  5. Заключение органа Госсанэпиднадзора. Оно выдается территориальной санэпидстанцией в том же порядке, что и предыдущий документ: подача заявления, выезд представителя и проведение проверки, выдача заключения в установленные сроки.
  6. Согласие собственников других жилых помещений дома на перевод жилой квартиры в нежилое помещение. Право голоса есть именно у владельцев квартир, а не у прописанных там жильцов. Для получения согласия нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы та обеспечила обсуждение данного вопроса на ближайшем собрании собственников жилья. Организация внеочередного заседания сэкономит время. Минимум за 10 дней до собрания нужно сообщить владельцам дату и причину его проведения. Для обсуждения достаточно присутствия 50% всех хозяев. Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме считается законным, если 2/3 всех присутствующих проголосовали «за».
  7. Выписка из домовой книги. Вы получите ее в паспортном столе. Она содержит информацию о зарегистрированных в квартире людях. В вашей выписке прописанных быть не должно. Документ действителен в течение 2 недель.
  8. Проект на переустройство жилого помещения. Разработку проектов перевода жилого помещения в нежилой фонд осуществляют специальные учреждения с соответствующей лицензией.

Собрав все эти документы, собственник жилплощади должен подать в Департамент управления имуществом заявление о перерегистрации жилья. Кроме заявления и пакета бумаг, для перевода жилого помещения в нежилое необходимы:

  • паспорт собственника;
  • документ о праве собственности;
  • договор основания;
  • доверенность (в случае надобности).

Вынесением решения занимается уполномоченная комиссия в течение 45 дней. Затем оно сообщается заявителю по почте или лично в течение 3 дней. Какие причины могут стать основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое? Так может произойти, если:

  • вы предоставили не все документы;
  • неправильно составлен проект перевода жилого помещения в нежилой фонд;
  • помещение не соответствует каким-либо техническим и юридическим требованиям для перевода (их перечень был приведен ранее);
  • совладельцы недвижимости и соседи по дому не дали согласия на перевод.

Имеющий законную силу отказ обязательно должен быть мотивирован и подкреплен ссылками на нормативные документы. Если эти требования не соблюдены, вы имеете право обжаловать отказ в суде.

Этап 2. Определение стоимости перевода в БТИ

Получив одобрение перевода от Межведомственной комиссии, подготовьте документы для отдела приватизации БТИ:

  • заявление по установленной форме;
  • паспорта собственников;
  • договор основания и документ о праве собственности;
  • протокол, выданный Департаментом;
  • поэтажный план, технический паспорт и экспликацию;
  • в случае надобности – доверенность и учредительные документы (если собственником квартиры является экономический субъект).

Комиссия БТИ рассчитывает стоимость перевода жилого помещения в нежилое. Конечный результат зависит от многих обстоятельств: удобства расположения и использования, соседства иных организаций, технического состояния помещения и т. д. Стоимость процедуры вносят в протокол. Осуществить оплату можно в любом банковском отделении.

Этап 3. Оформление прав собственности в Регистрационной палате

Для этой процедуры понадобятся оригиналы и копии таких документов, как:

  • паспорта собственников жилья;
  • договор основания и свидетельство о праве собственности;
  • протоколы из Межведомственной комиссии и БТИ;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • при необходимости – доверенность и учредительные документы фирмы.

Далее все владельцы жилплощади составляют и подписывают заявление по установленной в Регистрационной палате форме и оплачивают госпошлину в сумме 1000 рублей. После сдачи бумаг выдается расписка, в которой указана дата очередного посещения. На следующем приеме после предъявления паспорта вы получаете новое свидетельство. С этого момента ваше жилье считается нежилым помещением, а вы получаете право распоряжаться им в соответствии с его статусом (например, использовать его в деятельности своего ИП или сдать внаем для подобных целей (что, к слову, на порядок дороже, чем аренда квартиры)).

Согласие на перевод жилого помещения в нежилое от соседей и собственников

Рассмотрим отдельно такое обстоятельство, как согласие на изменение статуса жилья от владельцев соседних квартир, ведь часто их негативный ответ затягивает процесс и заставляет заявителя отказаться от дальнейших действий.

Отсутствие согласия собственников-соседей – одна из наиболее распространенных причин отказа Департамента управления имуществом в переводе жилого помещения в нежилое. Статья 23 Жилищного кодекса РФ помимо всего прочего содержит информацию о причинах, по которым органы власти могут не разрешить переоформление жилья. И отсутствие согласия жильцов — собственников квартир не является такой причиной. Иными словами, согласие владельцев соседних с вашей квартир на перевод жилого помещения в нежилое необходимо не во всех случаях. От чего это зависит?

Если в многоквартирном доме предполагается переустройство, в обязательном порядке организуют общее собрание собственников жилья. Когда речь идет об изменении планировки или конструкции общего имущества (например, если в процессе перепланировки частное помещение расширится за счет мест общего пользования (лестничной клетки, подвала, чердака и др.)), решение должно приниматься единогласно. Если состав общего имущества не затрагивается, вопрос определяется простым большинством голосов собственников жилья в многоквартирном доме.

Получение согласия собственников многоквартирного дома происходит в определенном порядке.

  1. Подача письменного обращения в управляющую компанию с просьбой организовать голосование по вопросу перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое.
  2. Проведение голосования на очередном общем собрании с вынесением на повестку дополнительного вопроса. Внеочередное общее собрание позволит сократить сроки перевода жилого помещения в нежилое.
  3. Голосование будет признано законным, если на собрании будет присутствовать 50% всех собственников жилья этого дома.

За организацию голосования отвечает управляющая компания. Для предоставления в Межведомственную комиссию оформляется выписка из решения общего собрания собственников жилья. При положительном исходе голосования не станут лишними получение личного согласия каждого из соседей (или хотя бы ближайших), проведение индивидуальной беседы. В случае, если среди владельцев квартир дома будут решительно настроенные противники перевода, нужно попытаться устранить противоречия до подачи документов в Департамент управления имуществом.

Если от не согласного с переводом собственника поступит жалоба, Межведомственная комиссия откажет в регистрации. Если в вашем случае не удалось избежать конфликта, нужно постараться его решить (к примеру, предложив вознаграждение, компенсацию).

В таком же порядке следует действовать при решении вопроса использования земельного участка, расположенного под жилым зданием.

  • Если земельным участком владеют жители дома, то и согласие понадобится от них. Размер общего имущества уменьшится, поскольку часть земли, занимаемая лестницей изолированного входа, будет использоваться исключительно владельцем данного помещения.
  • Если участок земли под зданием находится в распоряжении муниципального управления, потребуется согласие органов местного самоуправления.

Особый интерес представляет практика судов по переводу жилых помещений в нежилой фонд.

Пример 1. 

Собственник жилого помещения обратился в районную администрацию г. Новороссийска с просьбой осуществить перевод его жилой квартиры в нежилой фонд. Глава г. Новороссийска одобрил изменение статуса жилья и проведение работ в соответствии с проектом. Переустройство помещения производилось под будущий магазин фототоваров. Проект предусматривал разбор некоторых ненесущих конструкций в помещении, оборудование автономного входа вместо окна, что повлияло на режим эксплуатации земли под зданием.

В связи с неудобствами владельцы квартир этого дома опротестовали в судебном порядке разрешение на перерегистрацию и перепланировку жилплощади заявителя.

Однако суд отказал жителям дома в удовлетворении иска. Верховный суд России (Определение от 13.01.2010 г. №80-В09-26) так обосновал отказ:

  • согласие всех собственников жилья в доме не является обязательным условием для перевода. Его получение обязательно только тогда, когда перепланировка или другие манипуляции ведут к присоединению к жилому помещению части общего имущества;
  • земельный участок под зданием должен быть оформлен надлежащим образом, чтобы он стал частью общей долевой собственности.

Подобное решение вынес и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011 г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010 г., № ВАС-7494/13 от 18.06.2013 г.).

Пример 2. 

Собственник жилья планирует открыть видеопрокат на первом этаже многоквартирного жилого дома. В процессе переустройства предполагается оборудование изолированного входа, снабженного крыльцом и небольшим тамбуром. Учитывая тот факт, что наружное оформление входа будет расположено на участке земли, который относится к общему имуществу владельцев квартир в доме, заявителю заранее нужно будет получить согласие владельцев квартир всего дома. С этой целью необходимо провести общее собрание и голосование.

Перевод жилого помещения в нежилое: цена вопроса

Как говорилось в самом начале, процедура перерегистрации жилья довольно сложная и длительная. Если собственник жилья не хочет или не может осуществлять процесс лично, подходящим вариантов станет помощь сотрудников специальных юридических организаций. Значительный недостаток этого варианта – дополнительные затраты на оплату услуг по переводу жилого помещения в нежилое.

Определенную сумму назвать трудно, стоимость изменения статуса недвижимости зависит от некоторых обстоятельств.

Если все необходимые действия вы производите без посторонней помощи, основные статьи расходов будут такими:

  • стоимость перевода жилого помещения в нежилое, рассчитанная в БТИ;
  • оплата оформления техпаспорта в БТИ;
  • госпошлина за выдачу свидетельства о праве собственности;
  • работа нотариуса с документами на жилплощадь, доверенностью и др.;
  • стоимость разработки проекта по переустройству/перепланировке помещения.

Проблемы перевода жилого помещения в нежилое

Рассмотрим несколько типичных проблем, с которыми почти гарантированно предстоит иметь дело при перерегистрации помещения.

  1. Управляющая компания

Не всегда гладко проходит общение с управляющей компанией дома, ведь в некоторых случаях эта организация может просить выполнения не предусмотренных законодательством требований, действуя в своих интересах (как то: покупка индивидуального мусорного контейнера, благоустройство мест общего пользования и т.д.).

  1. Недостаточная мощность

Мощность коммуникаций жилого помещения (в частности, электросетей) не всегда позволяет эксплуатировать его в целях ведения бизнеса. Решить данную проблему помогут компании — поставщики коммунальных услуг. Но оказать помощь вам смогут только после перевода жилого дома в нежилое помещение. Это обстоятельство приводит к потере времени, а в некоторых случаях – прибыли.

  1. Неудобная планировка

Заявитель может столкнуться с тем, что планировка жилища не подходит для ведения бизнеса и требует переустройства. Помимо ощутимых расходов на реализацию перепланировки, может потребоваться изменение таких конструкций, как балконы, капитальные стены и ограждения – иными словами, мест общего пользования. Такие манипуляции возможны только при наличии согласия всех жильцов — собственников дома.

  1. Трудности при оборудовании изолированного входа

В некоторых случаях оборудованию отдельного входа в регистрируемом помещении мешают зеленые насаждения. В соответствии с законом устранить их можно только при наличии соответствующего документа – порубочного билета, который получают в организации, имеющей такие полномочия. Так, в Москве выдачей разрешения на вырубку занимается Департамент природопользования и охраны окружающей среды, в Санкт-Петербурге — Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству.

Осуществляющие незаконную вырубку деревьев и кустарников подвергаются административному взысканию в виде штрафа. Его размер устанавливается в соответствии с региональными законами. Так, в Нижнем Новгороде за данное правонарушение налагается штраф в размере 50 – 100 тысяч рублей, в Петербурге — 100 – 250 тысяч рублей, а в Москве – 300 тысяч рублей.

Перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика

Получив отказ в переводе жилого помещения в нежилое, заявитель имеет право оспорить решение Межведомственной комиссии в суде.

Практика судебных споров показывает, что выиграть процесс у органов, осуществляющих перевод жилого помещения в нежилое, непросто. В большинстве случаев суд признает справедливым требование государственных органов о предъявлении заявителем протокола общего собрания для подтверждения согласия на перерегистрацию всех собственников жилья в доме.

Ниже приведено одно из немногих дел, где судья обоснованно вынес решение по делу об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

  1. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.01.2013 г. по делу № А49-877/2012

Индивидуальный предприниматель О. Л. Гусев (истец) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании недействительным приказа администрации г. Пензы от 28.12.2011 г. № 897п «Об отказе в переводе помещений № 1–6 в квартире № 27 жилого дома № 30 по улице Кирова в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения», об обязании администрации г. Пензы разрешить перевод указанных помещений в нежилой фонд.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2012 г. истцу отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 г. решение первого суда отменено, заявление истца удовлетворено, опротестованный приказ администрации от 28.12.2011 г. № 897п признан недействительным.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 г., оставить в силе постановление Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2012 г.

В отзыве истец, считая постановление кассационного суда обоснованным и законным, просит его не изменять, а кассационную жалобу не удовлетворять.

Основанием отказа в переводе жилого помещения в нежилое в приказе администрации от 28.12.2011 г. № 897п является несоблюдение требований ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое требованиям закона. При этом в самом приказе от 28.12.2011 г. № 897п не разъясняется, в чем состоит несоблюдение условий перевода помещения, какие именно требования ЖК РФ и законы о градостроительной деятельности нарушены, в чем заключается несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям нормативных документов.

Истцом суду были представлены следующие документы:

  • проект перепланировки жилого помещения;
  • заключение о техническом состоянии строительных конструкций (для перевода спорного помещения в нежилое), которое содержит вывод о возможности перевода жилого помещения в нежилое (офисное). Выполнение переустройства и перепланировки согласно проекту, выполнение требований санитарного состояния и пожарной безопасности обеспечат эксплуатацию нежилого помещения.

Проектная документация на перепланировку и перевод жилой квартиры в нежилое помещение прошла согласование с Главным управлением градостроительства и архитектуры г. Пензы, в том числе по архитектурному оформлению входа, а также с Управлением Государственной жилинспекции Пензенской области, Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пензенской области, Управлением государственной инспекции безопасности дорожного движения Управления внутренних дел Пензенской области, обществом с ограниченной ответственностью «Генеральная управляющая компания», открытым акционерным обществом «Метан».

Ввиду всех обстоятельств апелляционный суд постановил, что проект переустройства квартиры № 27 не нарушает требований жилищного законодательства.

Соответственно, администрация г. Пензы не имела законных оснований для отказа заявителю в переводе жилого помещения в нежилое по указанной причине.

На основании п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников квартир в доме. Оно будет положительным, если «за» проголосовали минимум 2/3 всех жильцов — хозяев квартир согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Среди документов в деле есть протокол общего собрания собственников квартир в доме от 06.04.2011 г., где отражено обсуждение вопроса согласия на перевод квартиры № 27 в нежилое (офисное) помещение. Согласных на изменение статуса 80,3% – это все, кто принимал участие в голосовании.

В материалах дела отсутствуют обращения от собственников, не согласных с названным протоколом и требующих признать его недействительным.

Основания для отказа в переводе, обозначенные в приказе администрации, обоснованно признаны апелляционным судом несостоятельными; обстоятельств, которые не допускали бы перевод жилого помещения нежилой фонд, по делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 г. по делу № А49-877/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Далее приведено несколько примеров, когда отказ в перерегистрации поддержан судом. Такие случаи в большей степени распространены в судебной практике.

  1. Постановление Арбитражного суда Северо‑Западного округа от 16.12.2014 г. по делу № А66-1394/2014

Администрация г. Торжка отказала в переводе жилплощади для оборудования аптеки, указав, что обязательно получение согласия всех собственников жилья на установку входной группы на участке земли при здании.

Установив, что перевод и предполагаемые работы по перепланировке жилплощади не повлияют на размер общего имущества собственников многоквартирного дома и соответствуют существующим техническим требованиям, суд первой инстанции не нашел оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Кассационный суд расценил действия органа местного самоуправления обоснованными, так как для перепланировки жилого помещения и его перерегистрации необходимо согласие всех собственников жилья многоквартирного дома.

Апелляционный суд выявил, что планируемое переустройство жилого помещения затронет наружную стену дома и придомовой участок — общее имущество собственников дома, и с учетом разъяснений Конституционного Суда РФ, изложенных в определении от 21.12.2011 г. № 1830-О-О, вынес решение о необходимости получения согласия всех владельцев квартир в доме.

Отсутствие согласия всех собственников жилья на реконструкцию помещения и эксплуатацию земли стало основанием для признания отказа администрации в переводе жилого помещения в нежилое законным. Протокол от 14.11.2013 г. и лист голосования от 18.04.2013 г., приложенные к материалам дела, не подтверждают наличия согласия всех владельцев квартир в доме.

Кассационный суд посчитал применение норм материального права корректным; заключение, приведенное в оспариваемом решении суда, обосновано; отмена решения предыдущего суда и удовлетворение жалобы не имеют оснований.

  1. Апелляционное определение Московского областного суда от 19.02.2014 г. по делу № 33–4039/2014

Н. (истец) подала в суд исковое заявление на администрацию Ленинского муниципального района Московской области и администрацию городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области (ответчик) с просьбой обязать ответчиков одобрить перевод жилого помещения в нежилое. Н. владеет квартирой, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, в перерегистрации которой ответчики ей отказали по причине отсутствия необходимых документов. Ответчики потребовали предъявить правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на землю под оборудование отдельного входа в помещение, согласие на реконструкцию всех собственников жилых помещений дома, проектной перепланировки, заключение государственной экспертизы по проекту.

Истец посчитал отказ в переводе жилого помещения в нежилое необоснованным, так как в данной ситуации речь идет о переустройстве и перепланировке частного помещения, а не капитального объекта.

Представитель ответчика на судебном процессе невозможность удовлетворения исковых требований мотивировал тем, что перепланировка и переустройство жилого помещения истца в процессе перевода жилого помещения в нежилое с постройкой входной группы по факту являются реконструкцией дома; документов о предоставлении участка под оборудование автономного входа заявитель не имеет; эксплуатация земли под входной конструкцией и нежилым помещением предполагает согласие всех собственников квартир дома.

По решению Видновского городского суда Московской области от 09.10.2013 г. иск Н. был удовлетворен. Администрация Ленинского муниципального района Московской области в апелляционной жалобе потребовала признать решение суда незаконным и необоснованным.

Суд первой инстанции на основании ст. 22, 23, 25 ЖК РФ, принимая во внимание обстоятельства дела, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу, что представлены все необходимые документы для решения вопроса в пользу истца и государственный орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилой фонд, не имеет права требовать от истца других документов. Основанием для решения является представленные проект и заключение экспертизы, в соответствии с которыми планируемые действия касаются только квартиры, а не общего имущества жильцов многоквартирного дома.

Судебная коллегия не согласилась с постановлением суда, так как для принятия решения были установлены не все значимые обстоятельства и не все нормы имущественного законодательства применены к спорным моментам.

Судом было установлено, а заключением экспертизы подтверждено, перепланировка указанного жилого помещения будет сочетаться с постройкой изолированного входа, для которого необходима часть участка земли многоквартирного размером 5206×3000 мм.

В соответствии с нормативной базой (пп. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и выяснив, что перепланировка и оборудование указанного помещения уменьшат размер общего имущества собственников, судебная коллегия постановила, что перевод данного жилого помещения в нежилое допускается только после получения согласия всех собственников жилья в многоквартирном доме.

Судебная коллегия приняла следующее решение: постановление Видновского городского суда Московской области от 09.10.2013 г. отменить и принять новое решение, которым в иске Н. к администрации Ленинского муниципального района Московской области, администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области отказать.

Перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок действий и потенциальные проблемы

Мнение эксперта

При рассмотрении спора Московский областной суд противоречит сам себе

Л.А. Кудашова,
юрисконсульт по жилищному праву, кандидат педагогических наук

При рассмотрении данного спора судебная коллегия своим решением противоречит сама себе. Сначала ею было отмечено, что при перерегистрации и обустройстве отдельного входа «необходима часть участка земли», что решается 2/3 голосов всех присутствующих, а ниже указывает, что в результате перевода «уменьшится размер общего имущества собственников», что требует единогласного решения всех собственников квартир.

Если высшие суды допускают противоречия в своих постановлениях при решении однозначных дел, то становится понятно, что исход дела часто может решить случайность, а не профессиональный подход.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!