Домофоны в многоквартирных домах: порядок установки и оплаты

141
Домофоны в многоквартирных домах: порядок установки и оплаты
Домофоны в многоквартирных домах и коттеджах устанавливают, чтобы обезопасить себя от нежелательных гостей. Данное устройство позволяет защитить имущество от краж. Лиц, не проживающих в подъезде и не имеющих ключей, система контроля не пропускает. В настоящее время на рынке присутствует множество компаний, занимающихся монтажом домофонов в подъездах многоквартирных домов. Перед тем как устанавливать систему контроля подобного уровня, жильцам необходимо решить, какая именно будет для них предпочтительнее.

Какими нормативными актами регулируются домофоны в жилых домах

Домофоны прочно вошли в жизнь людей, став для них необходимыми. Они могут заменить сторожа, консьержа, а в некоторых случаях даже стационарный телефон. Тем не менее на сегодняшний день не разработан свод правил, которые бы регулировали порядок оказания подобных услуг. Поэтому часто люди сталкиваются с рядом проблем.

В РФ установка домофонов никак не регламентируется. О них не упоминается ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Правилах оказания коммунальных услуг гражданам, ни в других нормативно-правовых актах.

Стоит отметить, что проектная документация большинства многоквартирных домов не предусматривает установку домофонов, в связи с чем у граждан и управляющих компаний возникают вопросы. Чтобы ответить на них, органам государственной власти приходится комментировать некоторые нормы, прописанные в законах.

К примеру, Министерство регионального развития РФ после рассмотрения обращения граждан разъяснило им нормы жилищного законодательства в письме № 30665-ИБ/14 «О порядке установления домофона» от 23.08.2010. В нем содержится следующая информация: «Домофон является оборудованием, устанавливаемым в многоквартирном доме. Поскольку он обслуживает несколько квартир, то является общим имуществом (признаки которого можно посмотреть в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Эта статья говорит о том, что для установки домофона даже в одном подъезде необходимо согласие на это собственников всех квартир дома, для получения которого необходимо организовать общее собрание жильцов многоквартирного дома».

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ разъяснило гражданам в письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 следующее. Жильцы на общем собрании вправе решить включить работы по сервису и текущему ремонту домофонных систем в перечень по содержанию общего имущества, а могут оформить отдельный договор на осуществление данной деятельности с УК или с другой фирмой, занимающейся обслуживанием подобного оборудования.

В случае если охранная система была установлена на деньги владельцев жилых помещений МКД, то она является коллективной собственностью. Включение запирающего устройства в ее состав осуществляется в установленном порядке, при этом техническое обслуживание оборудования будет относиться к работам и услугам по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Взимать дополнительную плату с жильцов за данные услуги управляющая компания не имеет права. Стоимость работ должна быть включена в расходы по содержанию и ремонту коллективного имущества.

Размер платы за обслуживание домофонов прописывается в договоре, который заключают УК и подрядная организация. Стоимость данных работ варьируется в зависимости от уровня цен на них в различных субъектах РФ. Государство не регулирует оплату домофонных систем, и она не включается в тарифы на услуги ЖКХ.

Какой домофон выбрать для МКД

Установка запирающих устройств позволяет поддерживать чистоту в подъездах и не пускать незваных посетителей.

Подобное оборудование имеет ряд достоинств.

  1. Позволяет людям обезопасить себя. Известно много случаев совершения преступлений в подъездах жилых домов.
  2. Способствует поддержанию чистоты. В подъезды со свободным доступом часто заглядывают бездомные, наркоманы, молодежь. Все они мусорят, могут изрисовывать стеновые панели и т. п.
  3. Способствует сохранности общего имущества МКД. Если запирающего устройства нет, то хулиганы могут разбить плафоны, окна, выкрутить лампочки, сломать двери, лифт и т. д.
  4. Жители защищенных системой контроля подъездов чувствуют себя спокойнее, поскольку им не нужно переживать за общедомовое имущество и бояться встречи с непрошеными гостями.

Собственникам жилых помещений предлагают широкий выбор запирающих устройств, в том числе и по цене.

Тем не менее есть у такого оборудования и недостатки. Основной из них заключается в том, то подобные системы недоработаны. Попасть в подъезд все-таки может любой желающий, проскользнув за идущим домой человеком. А вот работники почтовых отделений, социальных служб порой вынуждены долго ждать, прежде чем им откроет дверь кто-либо из жильцов, что очень неудобно.

Установка домофона – ответственное дело. Перед тем как приобретать оборудование, следует провести собрание, на котором организовать голосование по данному поводу и после подсчитать голоса.

Для решения вопроса в пользу установки системы контроля доступа за это должны высказаться минимум 51 % собственников. Если принято положительное решение, нужно выяснить, сколько потребуется приобрести комплектов ключей.

Для того чтобы оборудование можно было установить, дверь в подъезде должна отвечать требованиям определенных стандартов (быть жесткой, их двух листов, крепиться на 3 петли). Будет лучше, если соответствие нормам определит специалист фирмы, осуществляющей установку и обслуживание домофонов.

Прежде чем выбирать организацию, нужно изучить существующие типы запирающих устройств и остановиться на наиболее подходящем из них.

1. Аудиодомофоны

С помощью таких охранных систем жильцы могут разговаривать с находящимися за дверью людьми. Оборудование состоит из двух частей. Внешний блок устанавливается на входной двери, а внутренний аппарат монтируют в жилом помещении. В настоящее время подобные домофоны часто используют в подъездах МКД, поскольку они удобны в применении и имеют относительно невысокую цену.

2. Видеодомофоны

Их установка предоставляет жильцам возможность увидеть гостя или посетителя перед тем, как открыть дверь. Во внешний блок видеодомофонов монтируется видеокамера, которая передает изображение при вызове. Воспроизводится оно на экране, являющемся составной частью внутреннего аппарата. В нем также предусмотрена кнопка, позволяющая открыть дверь дистанционно. Мониторы таких систем могут показывать черно-белое изображение, а также цветное. В зависимости от этого будет варьироваться цена видеодомофона.

Собственникам помещений предоставляется также функция установки систем охранной и пожарной сигнализации и вывода их на пульт МВД или МЧС. Кроме того, такое оборудование можно связать с вызывной панелью различных служб (полиции, скорой медицинской помощи, экстренной помощи, аварийно-спасательной службы и т. д.).

Домофоны могут быть рассчитаны:

  • на одного абонента или нескольких. Их устанавливают на входных дверях частных домов, коттеджей, контрольно-пропускных пунктах;
  • на большое количество абонентов; их монтаж производят в подъездах МКД, на входных дверях офисных центров, административных зданий; подобные системы способны обслуживать 100 и более человек, несколько подъездов.

Также домофоны могут быть цифровыми и координатными. Они отличаются друг от друга системой коммутации: чтобы подключить панель вызова к микрофону, находящемуся в помещении, в оборудовании координатного типа используют многожильный провод (16-24), а в цифровых – двужильный.

Стоит отметить, что оба типа обеспечивают качественную связь. Стоимость цифровых систем выше примерно на 1/3, несмотря на то что цена двужильного провода гораздо ниже. В подъездах с количеством квартир 160 и более установка цифрового домофона будет целесообразной, а вот при меньшем числе точек подключения лучше приобрести координационную систему.

Для того чтобы выбрать подходящее оборудование, нужно учитывать:

  • эксплуатационные характеристики;
  • есть ли специальная подсветка;
  • какие доступны операции;
  • какие предусмотрены типы уведомлений (звуковое, видео и т. д.).

Все заявленные функции должны выполняться. К устройству также обязательно прилагается инструкция и гарантийный талон.

В России популярны запирающие системы производителя Raikmann, а также польской компании Lascomex. Цифровые домофоны производят и в нашей стране. Наиболее известные фирмы – «Кейман», «Филман», «Маршал». Оборудование координатного типа представлено на рынке такими марками, как Vizit, Cyfral, Eltis. Цифровые устройства можно менять одно на другое, а вот с координатным домофоном это сделать достаточно сложно.

Лидерами на рынке систем контроля безопасности являются также следующие компании.

  • Commax. Фирма эта корейская, работает очень давно. Производимые ей аудио- и видеодомофоны имеют высокое качество.
  • Atis – предприятие находится в Китае, выпускает системы для обеспечения безопасности, используемые по всему миру. Видеодомофоны этой марки очень надежные.
  • Viatek – еще одна китайская компания, производящая как цветные, так и черно-белые видеодомофоны.
  • Gardi – отечественная компания. Устройства этой фирмы отличаются современным дизайном и имеют качество на уровне европейского.
  • Kenwei – китайский производитель профессиональных охранных систем. Качество домофонов этой марки находится на высшем уровне.
  • Kocom – корейская фирма, производит запирающие устройства, которые просты в обслуживании, но в то же время очень надежны. Пользователи оставляют об этих домофонах только положительные отзывы.

Мнение эксперта

Домофоны в многоквартирном доме – дополнительная надежность, но не панацея

С. Г. Щетинин,
эксперт в сфере ЖКХ, г. Краснодар

Домофон выполняет две функции: запирает дверь и позволяет поговорить с хозяином квартиры. Иногда в документации его определяют как замочно-переговорное устройство. С помощью него гость может связаться с хозяином любой квартиры, а собственники жилых помещений – открыть дверь дистанционно (либо не открывать). Это очень удобно. Сами жильцы отпирают подъездную дверь, используя для этого специальный ключ. Тем не менее наличие подобных систем неспособно гарантировать стопроцентную безопасность граждан.

При установке домофона компания может не заблокировать такую функцию устройства, как работа в режиме кодового замка, при этом доступ в подъезд существенно упрощается. Кроме того, в случае утери ключей кем-либо из жильцов никто не согласится полностью поменять запирающее устройство.

Домофонные системы функционируют следующим образом. Электронный ключ является своеобразным паролем, который записывается в памяти запирающего устройства. Когда ключ прикладывают к замку, происходит считывание информации и сравнение ее с сохраненной ранее. Если коды совпадают, то система пропустит человека, если же нет – дверь не откроется. В настоящее время есть возможность стереть пароль из памяти домофона в случае утери электронного ключа, для чего потребуется ввести его буквенно-цифровой код. Тем не менее домофоны многих производителей устроены таким образом, что для удаления информации требуется специальное оборудование.

Еще один недостаток таких запирающих систем – возможность скопировать данные с ключа. Для этого не требуется прямого контакта, считывание кода можно осуществлять на расстоянии нескольких сантиметров.

Исходя из вышесказанного можно заключить, что, даже если на подъездной двери установлен домофон, это не является гарантией безопасности жильцов.

Схемы подключения домофонов в многоквартирных домах и алгоритм установки

Подключить домофон в МКД можно по следующим схемам.

  • Цифровая схема

Данный способ достаточно дорогой, поэтому не завоевал популярности и к нему прибегают редко.

Особенностью этой схемы является то, что количество пользователей, которых можно присоединить к системе, ограничено (не более 255). Для подключения применяют двужильный кабель. Внутренняя плата устройства оборудована перемычками, с помощью которых нумеруют квартиры. Срабатывание нужной трубки при осуществлении вызова обеспечивается благодаря системе этих перемычек. Замыкание их происходит, когда подается цифровой сигнал. Если при установке меняется трубка, то нужно внимательно следить за очередностью проводов, иначе система работать не будет. То, что трубки зависимы друг от друга, является основным недостатком цифровых систем. Если выходит из строя одна из них, требуется перенастраивать все остальные.

  • Координатная схема

Этот вариант более популярен и приемлем для подключения домофонных систем.

Работы при установке по такой схеме более сложные и дорогостоящие. Однако, плюсом является то, что трубки не зависят друг от друга, поэтому проблемы с одной из них не приведут к сбою всей системы. Провода от каждой трубки подходят к блоку управления, поэтому в таких устройствах очень много кабелей. При монтаже обязательно нужно соблюдать правила полярности. Если в подъезде небольшое количество квартир, то коммутаторное устройство может встраиваться в домофон. В таком случае панель вызова и трубка будут соединены напрямую. К ухудшению качества работы системы это не приведет.

Прибор устанавливают по следующему алгоритму.

  1. Сначала протягивают кабель и монтируют коммутационные блоки. Укладку можно осуществлять по стоякам для проводки, проложенной между этажами, либо по стенам подъезда, закрывая специальными защитными коробами. Монтаж коммутационных блоков осуществляют на каждом этаже. Они должны быть надежно закрыты.
  2. Устанавливают в подъезде входную дверь. Наиболее популярный ее вариант – металлический. Кроме того, пользуются спросом и деревянные, которые обивают вагонкой. На дверь монтируют АЗУ.
  3. Закрепляют панель вызова на двери подъезда, подключают электронный блок.
  4. Устанавливают внутренние аппараты в каждой квартире, коммутируют кабель.
  5. Отлаживают запирающую систему.
  6. Подключают блок питания и осуществляют запитывание схемы.

Во сколько обходится установка домофонов в многоквартирных домах

Как правило, основной критерий при выборе запирающего устройства – цена. К примеру, на общем собрании жильцы 15-квартирного подъезда проголосовали за установку аудиодомофона. При отсутствии необходимости замены входной двери потребуется только смонтировать блок вызова и контроллер ключей. Экономичный вариант – устройство марки Vizit. Оно обеспечит качественную защиту от вандалов. Произведем расчет приблизительной цены установки оборудования.

Купить блок управления и вызова Vizit БУД-302K-20 можно за 12 500 рублей. В эту сумму входит и стоимость монтажа. Домофонами такого типа можно оснащать подъезды, количество квартир в которых не более 20. Память блока управления рассчитана на 600 электронных кодов. Связь дуплексная, громкоговорящая. Узел управления и питания состоит из наружного блока вызова, располагающегося на двери, кнопки выхода и электромагнитного замка.

Аудиодомофоны цифрового типа, устанавливаемые в подъездах МКД, имеют невысокую цену. Переговорное устройство UKP-12 M стоит 400 рублей. К достоинствам этого аппарата можно отнести функцию регулировки громкости, а также красивое оформление.

Стоимость электронного ключа составляет 50 рублей. Если на каждую квартиру заказать по 3 ключа, то покупка и монтаж аудиодомофона обойдутся в следующую сумму:

12 000 + 400 * 15 + 50 * 15 * 3 = 20 250 руб.

Собственникам жилых помещений придется выложить по 1350 рублей. Если есть необходимость, можно изготовить большее количество ключей.

Если вы заказали монтаж запирающей системы, то компания:

  • доставит все составляющие по указанному адресу;
  • произведет сборку панели вызова;
  • вмонтирует аудиотрубки в каждую квартиру;
  • проложит кабель путем штробления или накладкой;
  • произведет пуско-наладочные работы и т. д.

Может возникнуть необходимость и в выполнении других операций, что будет зависеть от типа устанавливаемого оборудования, схемы расположения квартир в подъезде, материала, из которого выполнены перегородки и т. д.

Лучшие домофоны в многоквартирных домах в 2017 году

Ниже рассмотрены наиболее популярные модели отечественного и зарубежного производства.

  1. CYFRAL CCD-2094.1 (стоимость примерно 3 500 руб.) – отличное устройство в категории недорогих.

Домофоны Цифрал CCD-2094.1 устанавливают в подъездах МКД, офисных зданиях, на промышленных площадках. Количество подключаемых пользователей может достигать 200 (в этом случае потребуется 2 коммутатора). Панель выполнена из металла, она литая, поэтому ее не так просто повредить вандалам. В комплект устройства входит считыватель электронных кодов и контроллер для сверки их с сохраненными паролями. Данная система позволяет осуществлять отключение или подсоединение пользователя к линии связи, применяя для этого ПО.

Замок размыкается посредством цифрового ключа. Открытие двери или вызов сопровождаются звуковым сигналом. Система предоставляет абонентам возможность регулировать его громкость, а также чувствительность микрофона. Функционирование аппарата осуществляется в любых температурных условиях.

Минусы: так как ключи цифровые, время от времени их приходится перепрограммировать, привлекая для этого специалистов, услуги которых нужно оплачивать отдельно.

  1. Commax CAV-50GN (стоимость примерно 11 600 р) – лучший видеодомофон.

Иногда собственники квартир в МКД принимают решение индивидуально расширить возможности системы контроля безопасности, установленной в подъезде. Стоит отметить, что в настоящее время на рынке существует достаточно много гибких и масштабируемых систем, имеющих превосходство над одноквартирными аналогами.

В категории недорогих видеодомофонов лучшим считается Gate View System. Производитель – фирма Commax. Устройство состоит из множества составляющих, а для передачи изображения применяют мониторы CAV.

Подобрать наиболее приемлемую модель несложно. Компания-производитель выпускает каталоги, в которых представлены видеодомофоны с экранами разных размеров, нескольких типов управления (сенсорные и кнопочные), с трубкой или без нее (с громкой связью). Рассматриваемая модель имеет аудиотрубку, диагональ монитора составляет 5 дюймов. Устройство не только связывается с блоком подъездного домофона, но и позволяет осуществлять контроль на входе в помещение. В случае необходимости жильцы могут позвать на помощь консьержа с помощью данной системы. При желании можно присоединить беспроводную видеотрубку.

Основные плюсы:

  • для подключения используется витая пара;
  • возможность интегрирования со многими системами контроля безопасности;
  • наличие трех независимых каналов связи.

Минусы:

  • речь на панели вызова негромкая;
  • низкая мощность блока питания, которой может не хватить для электрозамка.
  1. Commax CDV-35A (стоимость примерно 5 000 р.) – лучший недорогой цветной видеодомофон.

Устройство Commax CDV-35A предоставляет возможность подключить две трубки вызова и две видеокамеры. Изображение на мониторе яркое и четкое благодаря наличию LED-подсветки и TFT-матрицы. Диагональ экрана – 3,5 дюйма.

Данная модель позволяет отчетливо видеть гостя, качество звука тоже достаточно высокое. Для переключения на вторую камеру требуется нажать на кнопку просмотра. Продолжительность работы включенного дисплея составляет от 10 до 60 секунд. Пользователи могут настраивать контрастность, насыщенность цветов как им удобно, а также регулировать громкость разговора.

Минусы:

  • отсутствует внутренняя память, вследствие чего невозможно сохранять изображения и видеозаписи с домофона.
  1. Kocom KCV-A374SD-4 (стоимость примерно 12 000 р.) – лучшее устройство, позволяющее записывать разговор.

С помощью данного прибора можно фотографировать лестничную клетку, осуществлять запись изображения. Это дает возможность жильцам видеть, кто приходил к ним в их отсутствие, а также определять, есть ли угроза для их безопасности. Чтобы записывать видеофайлы, понадобится флешка с большим объемом памяти. Сохранение изображения производится в режиме «отсутствие» при срабатывании сигнала вызова или по команде датчика движения. Это позволяет посмотреть, что происходило около вашей двери, в любое время. К преимуществам такого домофона относится возможность подключения двух панелей вызова или двух камер. Кроме того, устройство можно интегрировать в любую интерком-систему, а значит, присоединить дополнительный монитор и аудиотрубку.

К достоинству домофона KCV-A374SD относится и способность читать оба видеостандарта PAL и NTSC, поэтому он совместим со многими камерами. Для того чтобы качество изображения было высоким, разрешение камер должно быть 420 ТВЛ и выше. Корпус устройства имеет красивый дизайн, напоминающий фоторамку.

Основной недостаток данной модели – небольшой диапазон настроек чувствительности детектора движения. Это приводит к тому, что он может срабатывать, когда в этом нет необходимости.

Основные плюсы:

  • дисплей монитора имеет хорошие углы обзора;
  • записывать видео можно как во время вызова, так и при срабатывании датчика движения;
  • способность распознавать видеосигналы формата как PAL, так и NTSC.

Минусы:

  • устройство громко пищит, когда пользователь выбирает режим работы;
  • записываемые на флешку файлы сильно сжимаются.
  1. Slinex RD-30 (стоимость примерно 12 000р.) – лучшее устройство в категории беспроводных видеодомофонов.

Трубка прибора внешне напоминает обычный радиотелефон, только не имеет кнопок с цифрами. Ее форма эргономична, и пользоваться ей очень удобно, поскольку можно обойтись одним большим пальцем.

Зарегистрировать панели вызова можно четырьмя различными способами. При разговоре с гостем нет необходимости подносить трубку к уху.

Динамик находится на тыльной стороне и он достаточно мощный, поэтому пользоваться этим домофоном могут даже слабослышащие люди.

Данное устройство имеет и дисплей, который позволяет подробно рассмотреть посетителя, даже если освещение не очень хорошее. Предусмотрена также возможность сделать фото, если будет такая необходимость.

Корпус панели вызова видеодомофона RD-30 пластиковый и съемный. Это снижает уровень защиты от вандалов, но за счет такого исполнения обеспечивается связь с трубкой на большом расстоянии. Если бы корпус был металлический, добиться этого было бы невозможно. Трубка также оборудована раскладной антенной.

Основные плюсы:

  • устройство беспроводное, поэтому мобильное;
  • связь с трубкой поддерживается на больших расстояниях;
  • если использовать внешний источник питания, то с помощью панели можно осуществлять управление электрозамком;
  • возможность поддержки нескольких панелей (максимум 4).

Минусы:

  • низкий уровень защиты от вандалов;
  • маленький объем внутренней памяти, позволяющий сохранить лишь 50 снимков.
  1. Tantos Neo GSM (стоимость примерно 16 000р.) – лучшее устройство, позволяющее переадресовывать вызовы.

В устройство Neo GSM можно установить SIM-карту, и тогда оно будет выполнять функции и стационарного телефона. Если при вызове собственник квартиры не реагирует, то будет автоматически совершен звонок на один из сохраненных номеров.

Сами абоненты тоже могут использовать функцию переадресации вызовов для звонков в экстренные службы (для этого потребуется лишь нажать кнопку). Мобильное устройство может использоваться и как пульт беспроводной связи. Если установить дополнительные блоки, то список доступных функций значительно расширится. К примеру, можно будет посылать с мобильного телефона сигнал на открытие ворот.

Доступен абонентам, использующим Neo GSM и стандартный набор функций. Возможно подключить две панели вызова, две видеокамеры, осуществить интеграцию практически с любой общедомовой системой, объединить домофон с аналогичным оборудованием. Кроме того, абоненты могут записывать на флешку видеофайлы и фотографии и устанавливать свою громкость сигнала вызова для разного времени суток.

Основные плюсы:

  • возможность сохранить 6 номеров, на которые будет переадресовываться вызов;
  • запись видео может осуществляться автоматически (при вызове, срабатывании датчика движения) и вручную;
  • при желании можно расширить функционал;
  • абоненты могут оставлять голосовые сообщения гостям и членам семьи;
  • есть режим «не беспокоить»;
  • возможность устанавливать различную громкость для четырех временных периодов.

Минусы:

  • подобная модель не очень надежна.

Ремонт и обслуживание домофонов в многоквартирных домах

Компании, осуществляющие техническое обслуживание домофонных систем, должны:

  • поддерживать оборудование в рабочем состоянии;
  • принимать заявки на ремонт домофона или его отдельных составляющих;
  • отправлять мастера по фактам обращения жителей;
  • выявлять и устранять неисправности;
  • настраивать оборудование, осуществлять его регулировку;
  • заменять неисправные детали;
  • в срок заменять функциональные узлы.

Проектная документация большинства МКД в Российской Федерации, построенных до введения в действие ЖК РФ, не предусматривала установку систем безопасности. Поэтому владельцы квартир зачастую заключают договоры непосредственно с организациями, осуществляющими техническое обслуживание домофонов, и сами оплачивают их услуги.

Это приводит к тому, что в МКД охранные системы могут быть установлены на дверях не всех подъездов, либо жильцы обращаются к разным фирмам, выполняющим монтаж и содержание этих устройств. Однако согласно законодательству заключать договор с владельцами жилых помещений МКД на ремонт и обслуживание общего имущества не допускается. Осуществлять работы по содержанию коллективной собственности многоквартирного дома обязана управляющая компания (в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Заключать договор на сервис домофонных систем должна УК, поскольку данное оборудование является общим имуществом. Стоимость технического обслуживания такого устройства должна входить в плату за содержание жилья. В случае если запирающая система была установлена не при строительстве и проектная документация на дом не предусматривает ее наличия, то необходимо официально включить домофон в состав общего имущества МКД.

Помимо этого, в обязанности УО входит подписание договора на обслуживание охранных систем с компанией, занимающейся данным видом деятельности. В противном случае она должна осуществлять все необходимые работы сама, поскольку УК является организацией, которая функционирует на рынке ЖКУ и по договору управления и в соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса обязана выполнять работы по содержанию и восстановлению общего имущества МКД.

Управляющие компании должны осуществлять обслуживание и ремонт домофонов в многоквартирных домах, поскольку этого требует жилищное законодательство нашей страны.

Оплата домофонов в многоквартирных домах как ОДН в квитанциях УК

Чтобы разобраться с этим вопросом, нужно выяснить, включен ли домофон в перечень общего имущества МКД и как рассчитывалась стоимость его содержания и ремонта.

Данное устройство имеет функциональные характеристики, отвечающие признакам коллективной собственности, так как обслуживает более одного жилого помещения в доме. Об этом сказано в п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, а также в пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества. Поэтому управляющая компания обязана осуществлять техническое обслуживание систем безопасности по договору управления. Плата за данный сервис должна входить в стоимость работ по содержанию общего имущества собственников помещений МКД. Чтобы утвердить эту стоимость, необходимо организовать общее собрание владельцев квартир.

Управляющие компании не должны прописывать плату за обслуживание домофона в квитанциях отдельной статьей, об этом говорится в Письме Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14. В нем сообщается, что «обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации».

В связи с этим платеж за содержание коллективной собственности должен быть единым. Хотя допускается указывать составляющие этой суммы отдельными пунктами в квитанции, и это не будет считаться нарушением прав потребителей, так как не предполагает двойной оплаты за одну и ту же услугу.

Действующие нормативно-правовые акты РФ не запрещают выносить в отдельную строку начисления за те или иные позиции из перечня общего имущества собственников помещений МКД. В судебной практике были случаи, подтверждающие это (Определение Московского городского суда от 10.12.2014 № 4г/3-12228/14, Апелляционные определения Волгоградского областного суда от 03.04.2014 по делу № 33-3610/2014, Воронежского областного суда от 10.06.2014 № 33-3090/2014).

Главное требование – размер платы должен устанавливаться в соответствии с действующим законодательством. На общем собрании жильцов может быть принято решение о разграничении расходов на обслуживание системы безопасности и содержание и ремонт общего имущества МКД (Апелляционное определение Московского областного суда от 14.03.2013 по делу № 33-6143, Постановление ФАС ПО от 08.07.2013 по делу № А72-4051/2012).

В случае если в подъездах МКД были установлены домофоны и произведено включение их в перечень общего имущества, но при определении размера платы за его содержание не учитывались расходы на сервис запирающих устройств, то вопрос о том, может ли управляющая компания требовать компенсацию этих средств отдельной статьей, выносится на дискуссию.

Работы по обслуживанию систем безопасности проводятся в соответствии с правилами, которые содержатся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10. Они гласят следующее: "определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей организации". Это значит, что если при составлении договора управления или утверждении размера затрат на обслуживание общего имущества МКД домофонная система уже была установлена и включена в перечень такового, но хозяйствующая компания не определилась с источником компенсации расходов на его обслуживание, то она не имеет права взимать деньги за домофон дополнительно к плате за содержание коллективной собственности владельцев помещений здания.

Например, Апелляционное решение от 13.01.2015 по делу № 33-118 Саратовского областного суда было следующим: исключить из подлежащей взысканию с собственника жилого помещения суммы долга по квартплате расходы на домофон. Основанием для такого решения было отсутствие у управляющей компании доказательств об отказе жильцов включать средства на обслуживание запирающего устройства в плату за содержание общего имущества.

В судебной практике были случаи, когда решение принималось в пользу хозяйствующей организации. К примеру, оплата собственниками расходов на обслуживание лифта и вывоз ТБО является обязательной, даже если при определении размера расходов на содержание жилья эти суммы не были учтены (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми от 07.04.2014 по делу № 33-1547/2014г.).

На общем собрании собственников был составлен протокол, утверждающий размер платы за содержание и ремонт жилья, при этом жильцы не включили в нее расходы на обслуживание лифта и вывоз твердых бытовых отходов. В перечне работ, касающемся состояния общего имущества, также отсутствует сервис лифтов и удаление ТБО. Однако выполнение всего этого осуществлялось. Подтверждение тому – договоры с подрядчиками и акты завершенных работ, которые были представлены на рассмотрение суда.

Согласно действующему законодательству устанавливать систему безопасности нельзя, если не было принято соответствующее решение на общем собрании владельцев квартир. Поэтому если в проектной документации не предусматривался монтаж домофона, но УО осуществила его, заключив договоры с частью собственников жилых помещений, то она не имеет права требовать с жильцов плату за обслуживание данного устройства, в том числе и включать ее в стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

До того как будет решено внести запирающее устройство на общем собрании жильцов в перечень коллективной собственности МКД, услуги по его обслуживанию классифицируются как дополнительные, и потому собственники их оплачивать не обязаны.

Разъяснения по этому вопросу есть и в Письме Минрегиона России от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ. В нем говорится, что если домофоны в подъездах установлены были не при строительстве, потому что это не предусматривалось в проектных документах, а позднее, то чтобы взимать за их обслуживание плату с жильцов, понадобится включить устройства в перечень общего имущества. Кроме того, должен быть подписан договор между УК и фирмой, специализирующейся на предоставлении услуг по содержанию и ремонту домофонных систем, либо управляющая организация обязана проводить все необходимые работы своими силами.

Стоит отметить, что если запирающая система не внесена в состав общего имущества МКД, то хозяйствующая компания может заключить контракт с организацией, обслуживающей данное устройство по договорам с владельцами жилых помещений, по которому средства, перечисляемые собственниками за эти услуги, будут поступать в эту фирму.

Тогда управляющая организация вправе выносить в квитанции сумму к оплате за обслуживание домофона в отдельную строку.

Если же запирающее устройство было установлено при строительстве (поскольку оно предусмотрено в проектной документации) или позже (при этом на общем собрании владельцев было принято решение о включении его в перечень коллективной собственности), то стоимость работ по его обслуживанию входит в состав платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. В квитанции она может быть пропечатана и отдельно, что допускается. Главное, чтобы жильцы не оплатили одну и ту же услугу два раза. В случае если домофон не является общим имуществом, то управляющая организация может требовать с хозяев квартир компенсацию расходов на его обслуживание только в пользу компании, предоставляющей соответствующие услуги. Для этого нужно заключить с ней договор о приеме платежей.

Домофоны в многоквартирных домах: порядок установки и оплаты

Судебная практика, связанная с установкой домофонов в жилых домах

Часто встречается ситуация, когда запирающее устройство находится в нерабочем состоянии, однако жильцам каждый месяц приходится оплачивать услуги по его содержанию и ремонту. Можно столкнуться также с отказом владельцев квартир вносить средства за обслуживание домофона, поскольку они не считают себя членами ТСЖ.

Например, гражданке Смирновой Г. И. был предъявлен иск от товарищества собственников жилья «Ленина 23». Было указано, что она накопила долги по квартплате, имея права собственности на квартиру и проживая в ней. Женщина отказывалась оплачивать лишь некоторые услуги.

Суд встал на сторону ТСЖ, удовлетворив его требования. Гражданка Смирнова Г. И. подала апелляцию, так как посчитала решение суда неверным. Она просила не взыскивать с нее стоимость услуг по содержанию домофона, поскольку они не были оказаны. Тем не менее апелляция была отклонена, решение суда осталось в силе. При этом женщине пояснили, что владелец должен сам нести бремя имущества, которое ему принадлежит (согласно статье 210 Гражданского кодекса). Товарищество владельцев жилья деятельность по содержанию и ремонту общей собственности МКД осуществляло добросовестно, коммунальные услуги оказывало в полном объеме. Подтверждением этому являются акты проведенных работ, счета на оплату и счета-фактуры.

Между ТСЖ «Ленина 23» и ООО «Дальневосточные охранные системы» был заключен договор на установку и обслуживание домофона. На основании этого контракта, а также счета и акта проведенных работ в подъездах МКД установили замочно-переговорные устройства. Товарищество собственников жилья получило от организации-подрядчика необходимое количество комплектов ключей.

В документах указывалось, что ключ был предоставлен и гражданке Смирновой Г. И. После рассмотрения апелляции первое решение суда было признано верным, и даже если собственник не является членом ТСЖ, то он все равно обязан в полной мере рассчитываться за предоставляемые ему коммунальные услуги. Поэтому с ответчика была взыскана сумма задолженности за квартплату, в том числе и за содержание замочно-переговорного устройства.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!