Ресурсоснабжающая организация – компаньон УК и ТСЖ или наоборот?

120
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Блага современной цивилизации, обеспечивающие комфорт наших жилищ, будь то вода, тепло, газ или электрическая энергия – это все обитателям МКД предоставляет ресурсоснабжающая организация. При этом действует определенный порядок, в соответствии с которым потребители (владельцы помещений, арендаторы или иные пользователи) рассчитываются и взаимодействуют с данными предприятиями. Рассмотрим особенности работы РСО более детально.

Что же представляют собой ресурсоснабжающие организации? Многим данный термин неизвестен, и люди ошибочно полагают, что за подачу теплоэнергии и воды в дома отвечает представительство управляющей компании. Ресурсоснабжающие организации являются и производителями необходимых ресурсов, и их поставщиками. Приведем примеры.

  • Городской водоканал направляет воду по трубам в дома. Соответственно, открывая в своем доме кран, мы пользуемся горячей или холодной водой.
  • За отопление в осенне-зимний период отвечает несколько предприятий. Если рассматривать дома, в которых действует индивидуальное обеспечение тепла, такие здания располагают собственными котельными, отопительными станциями. Они могут быть установлены как на крыше, так и во дворе. Если теплоэнергию в дом поставляет город, появляется ответственность ресурсоснабжающей организации – тепловых сетей.
  • Электрическую энергию вырабатывают гидроэлектростанции. Все зависит от того, насколько густо населен город.
  • Поставка важнейшего ресурса – газа входит в обязанности городской газовой службы. Но поскольку значительная часть населения пользуется электрическими плитами, данной категории людей голубое топливо не нужно.

Таким образом, ресурсоснабжающие организации поставляют важнейшие блага, которые потребители используют каждый день. Оплата их услуг производится в соответствии с действующими ценами. Тарифы ресурсоснабжающих организаций для каждого российского региона различны.

Когда поставщик воды, газа, электроэнергии, тепла может выступать в роли исполнителя коммунальных услуг (КУ)?

В настоящее время многоквартирными домами управляют:

  • товарищества собственников жилья или иные кооперативные объединения;
  • управляющие компании;
  • непосредственно владельцы недвижимости.

В последнем случае, когда один собственник выступает от лица всех жильцов (это также может быть доверенное лицо), исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация. Иные ситуации, когда эти же предприятия выступают в роли поставщика КУ, следующие:

  • собственники еще не определились со способом управления;
  • предыдущий метод руководства прекратил действовать, а новый (УК или ТСЖ) еще не выбран. В промежутке между этими событиями РСО превращается в исполнителя КУ.

В Постановлении Правительства РФ № 354 перечислены правила, при которых ресурсоснабжающие организации могут стать поставщиками коммунальных услуг.

Может ли ресурсоснабжающей организацией быть УК

Управляющая компания – это юрлицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилые дома в соответствии с договором, подписанным между ней и владельцами квартир. Иными словами, УК выступает как посредник, который аккумулирует средства собственников, чтобы оплачивать услуги, предоставляемые ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая компания – это исполнитель КУ и подрядчик пользователей. РСО – это субподрядчик на основании заключенного между УК и РСО договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается обслуживанием общего имущества, составляет план ремонта, проводит его и эксплуатирует здания. На основании всего вышесказанного ресурсоснабжающая организация не может быть УК, поскольку имеет право осуществлять лишь один вид деятельности и не должна заниматься общим руководством жилых объектов.

Вместе с тем ресурсоснабжающие организации и потребители могут рассчитываться напрямую. Это не мешает управляющей компании выполнять свои функции. Допускается также прямой договор собственника с ресурсоснабжающей организацией на оказание услуг.

Имеет ли собственник право заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией

По плану потребителям можно будет заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году. Оформлять подобные соглашения будет разрешено в ряде случаев.

  • Если услугами пользуется владелец частного жилого помещения.
  • Если общее собрание жильцов выберет вариант непосредственного управления. Обычно эта форма удобна для небольших домов, количество квартир в которых менее 16.
  • Если пользователи – собственники нежилых помещений в МКД.
  • Если у ТСЖ или УК будут задолженности перед РСО, сумма которых превысит стоимость услуг за три расчетных периода.
  • В промежуток времени, когда договор между исполнителем КУ и потребителями прекратит действовать до момента вступления в силу нового соглашения.

В ряде этих ситуаций у собственников жилых объектов есть возможность заключать прямые договоры и проводить непосредственный расчет с ресурсоснабжающими организациями.

Вместе с тем в данном вопросе есть как плюсы, так и минусы. Вот основные преимущества такой схемы.

  • Отсутствуют расходы на содержание УК.
  • Коллективной ответственности нет. На собственнике, своевременно оплачивающем КУ, задолженности недобросовестных соседей не сказываются.
  • Возможность привлечения подрядных организаций по обслуживанию жилья на краткосрочный период. За счет этого реально достичь значительной экономии, так как все компании конкурируют друг с другом, а потому стремятся предложить наиболее выгодные условия.

В числе недостатков заключения прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и пользователями можно отметить следующие:

  • Снижается эффективность управляемости МКД. Чтобы решать важные вопросы, потребуется проведение общих собраний, которые могут не привести к согласию между всеми участниками.
  • Невозможность выполнения капремонта в доме с привлечением финансов, предоставляемых Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Как взаимодействует управляющая компания и ресурсоснабжающие организации

Многие владельцы жилых помещений в МКД не знают о взаимодействии управляющей компании и ресурсоснабжающей организации. Именно УК, являясь представителем собственников квартир, заключает договор с поставщиками на оказание услуг. Контракты подобного рода обязательно содержат в себе указание срока и тарифов. Данные документы не следует путать с теми, что оформляют между собой жильцы и управляющая компания.

В сотрудничестве УК и РСО есть множество плюсов, однако имеются и минусы. Далеко не все собственники жилья без задержек вносят оплату за коммунальные услуги. Поскольку УК, представляя владельцев, прописывает обязательство о своевременном расчете за потребленные ресурсы и прочий сервис, то в случае неуплаты несет ответственность.

При росте сумм непогашенных обязательств ресурсоснабжающее предприятие имеет право вызвать УК в суд и взыскать с нее задолженности. Множество управляющих компаний имеет дело с приставами-исполнителями, а в дальнейшем становится банкротом. Именно поэтому, отвечая за весь МКД, УК, безусловно, рискует.

Какой договор заключить управляющей компании с ресурсоснабжающей организацией

Договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями УК, бывают разными. Предприятия оказывают каждое свои услуги, соответственно, и соглашения отличаются друг от друга.

  • Договор поставки

Наиболее распространенный вид соглашения. Заключить его могут, например, на обеспечение электроэнергией. У договора стандартная форма и полное соответствие ГК РФ. Документ полностью раскрывает обязанности и права ресурсоснабжающей организации и УК, в нем прописываются сроки и количество поставок, вопросы, связанные с оплатой и невыполнением финансовых обязательств.

Договор должен содержать в себе информацию о количестве отпускаемой на дом энергии за сутки (в среднем). У сотрудников УК всегда есть возможность провести замеры. В случае существенных отличий показателей от тех, что указаны в договоре, можно говорить о ведении РСО недобросовестной деятельности.

  • Договор на оказание услуг

Важный вид соглашения. Как правило, такие договора заключают с организациями по вывозу мусора. В документе прописывают вопросы об оплате, права участников, указывают временные рамки, в которые предполагается вывоз мусора, ориентировочные часы уборки и периодичность ее проведения в течение недели. В соглашении также можно предусмотреть меры ответственности за неисполнение определенных его пунктов.

  • Договор подряда

Еще одним важным документом является договор подряда. В качестве примера рассмотрим подъезды и дома в целом, где время от времени что-то ломается, появляется необходимость в реконструкции перил, покраске стен в подъезде, починке лифта, уборке территории. Все эти мероприятия проводят не сотрудники УК, а наемные рабочие за оговоренную плату. Что касается договора подряда, в нем, прежде всего, обозначают права ресурсоснабжающей организации и УК. Кроме того, в документе прописывают обязанности участников. Важным является также вопрос об оплате трудовой деятельности сотрудников.

В договоре предусматривают меры ответственности за невыполнение определенных пунктов соглашения. Эти главы имеют важное значение, так как способны повлиять как на продление договора УК с ресурсоснабжающим предприятием, так и на прекращение сотрудничества.

Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: пошаговая инструкция для УК

Шаг 1. Изучаем официальный сайт ресурсоснабжающей организации.

Шаг 2. Готовим пакет документов для передачи в РСО, которые требуются, чтобы заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов.

Если многоквартирный дом был подключен (технологически присоединен) до того, как в силу вступило Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», соответствующая документация прилагается к оферте (заявке).

Шаг 3. Обращаемся в РСО для заключения договора на поставку коммунальных ресурсов.

Существуют определенные правила, которые нужно соблюдать при заключении соглашений между УК, ТСЖ или жилищным кооперативом с ресурсоснабжающим предприятием. Однако они не определяют способ предоставления подготовленной документации и оферты для заключения соглашений на оказание КУ. То есть у вас есть возможность выбрать удобный вид подачи документации (по почте, лично и т. д.). Чтобы заключить договор максимально быстро, вы можете прийти в РСО. Время работы компании указывают на ее официальном сайте.

Шаг 4. Ожидаем ответа от РСО

Ресурсоснабжающие организации обязаны в течение 30 дней дать согласие или отказ на заключение соглашения между УК и РСО на обозначенных условиях. О причинах отрицательного ответа должно быть сказано в установленных Правилах.

Если документация, предоставленная вами, окажется неполной или какие-то бумаги будут неверно оформлены, ресурсоснабжающая организация обязана письменно вам об этом сообщить. На это у нее есть пять рабочих дней с момента получения оферты.

Если в течение 30 дней с той даты, как рассмотрение предоставленной документации было приостановлено, вы не передадите недостающие или верно оформленные бумаги, РСО имеет право на прекращение дела по заявке и возврат документов.

3 совета, если вы перезаключаете договор с ресурсоснабжающей организацией

  • Заранее обдумайте даты

Протокол общего собрания, договор управления МКД должны содержать подходящие для вас даты начала осуществления деятельности. Их непременно нужно отображать в документах. Таким образом, владельцы помещений в МКД избирают новую управляющую организацию, указывая, когда ей нужно начать выполнять свои обязанности. Если вы можете «заходить на дом», посоветуйте владельцам жилых помещений оптимальные числа.

В документе должно быть сопоставление минимум двух дат: дня проведения общего собрания владельцев жилья в МКД и начала осуществления обязательств, предусмотренных договором управления.

Будет лучше, если непосредственно в соглашении вы пропишете следующее: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору — «01»_______201___г.». Далее вы поймете, по какой причине разумнее указывать именно первое число любого месяца.

Поставка ресурса не может производиться раньше числа, относительно которого УК должна обеспечивать услугами пользователей. Об этом сказано в п. 19 Правил № 124.

Обязательство предоставления коммунальных услуг появляется у новой УК начиная с даты, обозначенной в решении общего собрания в МКД о выборе хозяйствующего предприятия. Это же число должно быть указано в договоре управления домом как день, начиная с которого предполагается приступить к деятельности. О таком порядке выбора дат сказано в п. 14 Правил оказания КУ владельцам и арендаторами квартир. Данное положение утвердило Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Если заблаговременно не продумать дни приема/передачи управления МКД, вы значительно рискуете.

  • Во-первых, вы можете пропустить время, в которое необходимо направить заявку поставщику. В течение того периода, пока вы не подаете документацию, ресурсоснабжающее предприятие предъявляет счета за предоставленные КУ предшествующей управляющей компании. Другой вариант – отсутствие начисления платы. Здесь, заключая с вами договор поставки ресурсов, РСО произведет перерасчет и выставит вам счета за пропущенное время.

Верховным Судом РФ было сформировано собственное мнение по данному вопросу, однако не каждая ресурсоснабжающая организация его учитывает. ВС РФ отметил, что когда многоквартирные дома выбывают из управления компании, можно, основываясь на этом, прекратить обязательства по ст. 416 ГК РФ и в результате расторгнуть договор на поставку услуг. Если у нет соглашения с тем, кто недавно начал управлять многоквартирным домом (энергопринимающим устройством), это не становится основанием для возложения обязанностей оплаты КУ на лицо, у которого больше нет правовой и фактической связи с данными устройствами.

  • Во-вторых, неизбежно появление кассового разрыва. Допустим, заключать договор ресурсоснабжения в соответствии с согласованными датами необходимо в середине календарного месяца. Как в такой ситуации узнать о действующих показаниях общедомовых и индивидуальных приборов учета (ОДПУ, ИПУ) по всем помещениям многоквартирного дома именно на этот день? Если прежняя управляющая организация снимает показатели ОДПУ, к примеру, 18 июля, а недавно приступившая к своим обязанностям – 2 августа. В этом случае ресурсоснабжающие организации просят оплатить дельту, поскольку в период разрыва жильцы МКД продолжали использовать все КУ. Расчетным периодом для погашения коммунальных платежей здесь становится календарный месяц (п. 37 Правил № 354, п. 79 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, дальше — Основные положения № 442).

Расторжение соглашения с прежней хозяйствующей компанией и заключение договора со следующей лучше производить в тот момент, когда заканчивается календарный месяц. Так вы избежите расхождения в расчетах по расходам и доходам новой и старой управляющих организаций, а также вероятности перерасчетов между ними и ресурсоснабжающим предприятием.

  • Составьте акт снятия показаний на дату начала исполнения обязательств новой УК

Чтобы проводить перерасчеты, необходимо располагать актом снятия показаний ОДПУ. Данное правило не выдвинуто на законодательном уровне, но на практике этот документ необходим. Требуется подписание акта двумя сторонами: передающей и принимающей. Он поясняет, на ком лежит оплата коммунальных услуг и в каком объеме ресурсы были использованы.

Предположим, акт составляют 31 июля 2017 г. В документе указывают дату и показания ОДПУ. Новое управляющее предприятие начинает выполнять обязательства по договорам управления и поставки 1 августа этого же года. В итоге оплата всех потребленных до 31 июля 2017 года включительно ресурсов входит в обязанности прежней хозяйствующей организации, а рассчитываться с новой управляющей компанией нужно с 1 августа.

  • Своевременно направьте в РСО документы для заключения договора

В обязанности новой руководящей организации не позже чем через неделю после того, как договор на управление многоквартирным домом вступил в силу, но и не раньше истечения 10 рабочих дней с даты, когда было принято решение о ее выборе, входит отправление заявки в РСО о заключении соглашения на поставку ресурсов. Вместе с офертой в РСО передают документацию, предусмотренную пп. 6, 7 Правил № 124.

Если рассматривать вопрос оказания коммунальных услуг с правовой точки зрения, в данном случае менять их исполнителя в автоматическом режиме нельзя. Но в реальности возникают иные ситуации. Ресурсоснабжающее предприятие смотрит также на протокол общего собрания собственников, в частности, сохранен или изменен порядок оказания КУ и расчета за них, действовавший до того, как было решено выбрать новую управляющую организацию (ч. 18 ст. 12 Федерального закона № 176‑ФЗ).

Случается и так, что управляющая компания не торопится или просто не имеет возможности предоставить в РСО документацию в полном объеме в соответствии с Правилами № 124. Минстрой РФ борется за права ресурсоснабжающей организации выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг, если отсутствует договор о поставке ресурсов, в ситуации когда домом руководит управляющая компания или товарищество собственников жилья. Части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ применяют, если хозяйствующее предприятие (ТСЖ или кооператив), которое занимается многоквартирным домом, заключило, в соответствии с законодательством, договоры с поставщиками воды, газа, тепла, электроэнергии. Применение указанных положений невозможно в случае, если ресурсоснабжающая организация – исполнитель коммунальных услуг.

Такую точку зрения можно оспорить, так как все упомянутые в ней правила создает лицо, которому оплачивают КУ, в зависимости от метода управления многоквартирным домом, а не от наличия или отсутствия у обозначенных лиц договоров на поставку с ресурсоснабжающей организацией.

Верховный суд РФ имеет свою правовую позицию на этот счет. Она выражается в том, что если организация наделена статусом управляющей компании, она автоматически становится исполнителем КУ. И она в данном случае обязана предоставлять услуги конечному пользователю и рассчитываться за использование коммунальных ресурсов с предприятиями, поставляющими их.

Мнение эксперта

Отсутствие лицензии у УО не влечет прекращения ранее заключенных договоров

Мария Горячева,
начальник отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

Если у компании отсутствует лицензия, это не значит, что договор управления должен безусловно и автоматически прекратить свое действие. Речь в этом случае идет в том числе и о контракте на снабжение ресурсами. Соглашение прекращает действовать, если собственники жилых помещений в МКД отказались от него, выбрали иной способ руководства или новую управляющую компанию по результатам открытого конкурса. Основа таких выводов – положения п. 3 ст. 200 ЖК РФ, п. 32 Правил № 124.

Имеет ли право ресурсоснабжающая организация применять повышающий коэффициент

Необходима сверка счетов, которые вам направляет ресурсоснабжающая организация, с условиями контракта на поставку услуг. Разрешает ли договор применять повышающий коэффициент? Подписывали ли вы дополнительное соглашение? Если и в первом, и во втором случаях вы дали отрицательный ответ, ресурсоснабжающее предприятие не может повышать размер платежа по причинам, описанным ниже.

В 2017 году в сфере отношений между поставщиками коммунальных услуг и управляющими компаниями появился ПК (повышающий коэффициент). Нововведения были отражены в Правилах, обязательных при подписании договоров на обеспечение ресурсами в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

Применение повышающего коэффициента по умолчанию недопустимо при расчетах за КУ в соответствии с соглашениями, заключенными ранее 2017 года, по ст. 422 ГК РФ. Это означает, что правило об использовании ПК между ресурсоснабжающей организацией и вами не имеет обратной силы. Условие применения повышающего коэффициента при проведении расчетов можно отразить в договоре на поставку ресурсов только в том случае, если стороны согласны на это.

То есть если вы заключили контракт с ресурсоснабжающей организацией до 1 января 2017 года, предприятие имеет право предложить вам оформить дополнительное соглашение к основному документу или изложение отдельных пунктов договора в новой редакции. При внесении изменений в договор вы таким образом признаете, что повышающий коэффициент может быть использован при расчете.

Если вы поставили подпись на дополнительном соглашении, ресурсоснабжающая организация отобразит в контракте необходимую информацию по вопросу применения повышающего коэффициента при его пролонгации. В вашем договоре на поставку ресурсов обозначен период его действия, и при повторном оформлении схема расчетов станет иной. Такой порядок является законным, так как переподписание контракта произойдет уже в момент, когда в силу вступят новые положения Правил заключения соглашений.

Мнение эксперта

К каким коммунальным ресурсам и какой ПК может применять РСО

Гульназ Никитина,
эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Существует два вида расчетов за КУ, в которых ресурсоснабжающие организации имеют право использовать повышающий коэффициент. Остановимся на них подробно.

1. Расчеты за теплоэнергию.

Определение оплаты за тепловую энергию ведется с учетом норматива потребления отопления и общего метража помещений в МКД жилого и нежилого назначения с использованием повышающего коэффициента. ПК равен 1,1.

2. Расчеты за КУ, использованные при содержании общедомового хозяйства МКД. В данном случае речь идет о таких ресурсах, как:

  • холодное водоснабжение;
  • горячее водоснабжение;
  • электроэнергия.

При расчете стоимости КУ на содержание общедомового имущества применяют нормативы потребления соответствующих типов ресурсов и повышающего коэффициента, равного 1,5.

У ресурсоснабжающей организации есть право использования ПК в ряде случаев. Все сведения о порядке применения ПК помещены в таблицу. Об этом сказано в подпунктах «е», «ж» п. 22 Правил заключения договоров.

Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета, возможны некоторые нюансы. Ресурсоснабжающие организации могут применять ПК при проведении расчетов, если в доме технически возможно установить счетчик, но его нет вследствие иных причин. Если оплата КУ в большем размере, нежели это требуется, не в ваших интересах, в акте обследования стоит упомянуть о технических причинах, не допускающих установку ОДПУ. Порядок выявления технической возможности определяется и оформляется на основании приказа Минрегиона России от 29.12.2011 № 627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения».

Это положение подпункта «е» п. 22 Правил заключения договоров.

Ресурсоснабжающая организация – компаньон УК и ТСЖ или наоборот?

Кто несет ответственность, если оплата ресурсоснабжающей организации собственниками не производится

Если исполнитель КУ – управляющая компания, отвечать за не внесенные своевременно платежи перед поставщиком приходится именно ей. Предприятия, предоставляющие услуги, не могут выдвигать прямые требования по взысканию задолженностей с их пользователей, если отсутствует заключенный договор непосредственно с ними. В случае с УК расчет с ресурсоснабжающими организациями ведется не по каждому потребителю в отдельности, а за предоставленный объем воды, газа, электроэнергии, тепла в целом по каждому дому.

При этом поставщик не может прекращать обеспечение всего дома, а потому в обязанности управляющей компании входит взыскание задолженности с отдельных неплательщиков. Если получить необходимую сумму не удается, обязательства должна погашать управляющая компания.

УК необходимо предпринимать комплекс мер по взысканию задолженностей с владельцев помещений. Чтобы решать поставленные задачи, управляющая компания может:

  • отсоединять неплательщиков от локальной сети;
  • выступать с обращением в суд.

При этом управляющая компания должна предпринимать меры воздействия на должников исключительно в соответствии с заключенным между ней и жителями дома договором.

При этом задолженности владельцев жилых помещений в доме управляющая компания может переложить на агента – распорядителя, проводящего операции по расчетному счету собственников МКД. Когда заключается договор с хозяйствующей организацией, создают подобные счета. Как правило, находятся они в Сбербанке.

Поскольку по факту деньги принадлежат собственникам помещений, а не управляющей компании, то и агент не всегда погашает задолженность данного предприятия. Все действующие с ресурсоснабжающей организацией расчеты должны проводиться в определенные числа месяца, указанные в договоре. Все остатки финансовых средств, кроме законного вознаграждения хозяйствующего предприятия, остаются на счете. Управляющая компания не может тратить их на цели, не обозначенные в условиях договора. Если УК станет банкротом, взыскание по задолженностям не может быть обращено на данный счет. Такая схема действует в интересах собственников жилых помещений. Если УК обанкротится, вместо нее начнет работать новое управляющее предприятие. Другой вариант – формирование товарищества собственников жилья, которое и будет выступать в качестве нового распорядителя.

Договор, заключенный с агентом, может предусматривать переложение задолженностей управляющей компании перед предприятием, поставляющим ресурсы. Конечно, на это требуется согласие собственников жилья. Если данный пункт отсутствует в соглашении, агент имеет право дать отказ в погашении задолженностей УК. В судебном порядке также невозможно переложить на агента обязанности по уплате долгов.

Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями может стать причиной расторжения договора

Не только в ГК РФ (п. 1 ст. 546 совместно с п. 3 ст. 523) содержится положение о праве ресурсоснабжающего предприятия отказаться исполнять договор на поставку услуг. Об этом сказано и в Постановлении Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг».

Правила № 124 – это специальный нормативный акт, регулирующий порядок заключения, выполнения и прекращения договора на поставку ресурсов между РСО и УК (ТСЖ и другими сообществами, о которых сказано в ст. 161 ЖК РФ).

Отказаться выполнять договор на поставку ресурсов может одна из сторон. Но для этого необходимо располагать определенными юридическими фактами.

1. Исполнитель КУ имеет задолженность за определенный тип коммунальных ресурсов в размере, превышающем сумму данной услуги за три расчетных месяца. Кроме того, необходимо подтверждение наличия этих непогашенных обязательств. Таким доводом может быть подписанный акт сверки взаимных расчетов или вынесенное судом решение. Но в судебной практике данный документ не рассматривается как безусловное доказательство наличия долга. Акт сверки взаимных расчетов является весомым аргументом в случае, если есть другие основания: договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями, акты переданных воды, газа, тепла, электроэнергии, счета на оплату, претензионные переписки.

Закон о ресурсоснабжающих организациях допускает их отказ от договора, если:

  • УК, ТСЖ или иное специализированное сообщество нарушило договор, а именно задолжало оплату за три расчетных месяца;
  • есть документ, подтверждающий нарушение: акт сверки или акт суда.

2. Договор на поставку ресурсов содержит информацию о праве контрагентов отказаться от него в одностороннем порядке. Реализация такого действия не должна вступать в противоречие с условиями п. 30 Правил № 124. Поскольку рассматриваемый пункт имеет диспозитивную природу, то есть позволяет сторонам свободно распоряжаться своими правами, участники договора на поставку ресурсов вольны отказаться от его выполнения. То есть согласно п. 30 ресурсоснабжающая организация может прописать в договоре условие об одностороннем прекращении обязательств. Если о таком праве ничего не сказано или порядок отказа не описан полностью, как это подразумевает п. 30 Правил № 124, ресурсоснабжающие организации расторгать контракты не имеют оснований.

В данный момент действует практически единая судебная практика, связанная с реализацией РСО отказа от договоров в одностороннем порядке. Если соглашение, которое между собой заключают ресурсоснабжающая организация и УК (ТСЖ, иная группа), не содержит условия прекращения обязательств по инициативе одного из контрагентов, отказываться от исполнения контракта неправомерно. Однако, по мнению некоторых судов, ресурсоснабжающая организация также может отстаивать свое право разрывать договор в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Но на деле случаи с положительным для РСО исходом практически не встречаются.

Приведем пример. Чтобы обосновать уведомление об отказе от выполнения условий договора в одностороннем порядке, ресурсоснабжающая организация привела определенные положения ГК РФ и п. 30 Правил № 124. В суде заявили, что в соглашении на обеспечение ресурсами действительно прописано условие о возможности поставщика расторгнуть его и прекратить подачу теплоэнергии в двух случаях: если потребитель неоднократно нарушал сроки оплаты ресурса и если присутствовала систематическая (два расчетных месяца) задолженность с его стороны. Данное условие было согласовано в документе сторонами. Однако в суде посчитали, что порядок расторжения договора, описанный в его тексте, не соответствует требованиям п. 30 Правил № 124 (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 № 15АП-17471/2013 по делу № А53-9033/2013). УК также наделена правом обращения в антимонопольную службу.

Мнение эксперта

Пример, когда действия ТСО квалифицировали как злоупотребление положением

Киракосян С. А.,
кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ (г. Новороссийск), независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»

Пензенское УФАС РФ вынесло решение от 24.08.2015 по делу № 2–03/19–2015, в соответствии с которым признало, что теплоснабжающая организация (ТСО) действовала неправомерно. При рассмотрении УФАС РФ в г. Пензе установило, что в договорах на отпуск электроэнергии между ТСО и УК, ТСЖ не прописаны условия, по которым гарантирующий поставщик может отказаться выполнять соглашение. Кроме того, размер долга некоторых УК И ТСЖ не превышал сумму электроэнергии за три расчетных месяца. Однако организация направила управляющим предприятиям и ТСЖ уведомления об отказе от соглашения. Такие действия были признаны неправомерными, поскольку ТСО злоупотребила своими полномочиями. Это было расценено как нарушение ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции. УФАС по Ростовской области вынесло аналогичное решение от 23.12.2015 по делу № 213/02.

Обязанности ресурсоснабжающей организации по расторжению договора в одностороннем порядке

РСО может в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора. Порядок этой процедуры условно осуществляется в несколько шагов.

1. Ресурсоснабжающая организация обязана:

  • сообщить пользователям (владельцам жилья) о задолженности УК, ТСЖ или иной специализированной группы по оплате КУ;
  • рассказать о порядке перехода на заключение прямых договоров с потребителями по оказанию КУ, их обязанностях вносить оплату за коммунальные ресурсы прямо в кассы поставщика или осуществлять перевод средств через его платежных агентов;
  • предложить владельцам жилых помещений сделать выбор в пользу той или иной УК или остановиться на ином способе руководства домом (ТСЖ или непосредственном методе управления, если в здании меньше 16 квартир).

Единой утвержденной формы уведомления пользователей не существует. Ресурсоснабжающая организация определяет ее по своему усмотрению. Конечно, лучшим вариантом станет размещение письменного уведомления на информационных стендах в МКД (а именно в подъездах). Объявления такого рода часто дублируют и в местных газетах или на сайтах РСО.

Отметим, уведомлять пользователей об отказе от договора – обязательное условие.

2. РСО должна оказывать услуги честным плательщикам непосредственно до того момента, когда будет заключено соглашение с новым исполнителем КУ, или когда собственники подпишут договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую (если предпочтут непосредственный способ управления).

То есть пока поставщику не будет предоставлен документ о выборе иной УК, или метод управления домом не изменится на ТСЖ или личное руководство владельцами, услуги должны оказываться пользователям по прежней схеме. Основанием для этого служит контракт, в котором сказано об условиях предоставления коммунальных ресурсов, заключенный путем конклюдентных действий. Конклюдентные действия здесь – это решение предприятия-поставщика отказаться от договора с УК и перейти на подписание прямых соглашений с пользователями КУ.

Так как в рамках подобных отношений ресурсоснабжающая организация обязана оказывать потребителям услуги, она наделяется всеми обязательствами их исполнителя, о которых сказано в Правилах предоставления КУ владельцам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. То есть управляющая компания не должна начислять плату за предоставление коммунальных ресурсов на протяжении срока оказания КУ РСО.

Таким образом, право на отказ от выполнения условий договора на поставку воды, газа, электроэнергии, тепла в одностороннем порядке некоторые РСО расценивают как возможность упрощенного перехода на заключение прямых договоров с пользователями. Другие ресурсоснабжающие предприятия связывают это с еще большими неудобствами по организации сбора данных об индивидуальных показаниях ПУ, начислении, выставлении и приеме оплаты, предъявлении претензий и принятии исков. Поэтому, даже если отредактировать п. 30 Правил № 124 и указать в нем императивное право поставщика услуг на отказ от выполнения условий договора в одностороннем формате, проблемы в отрасли оказания КУ не удастся решить. Остается рассчитывать на положительные изменения в текущем году, в соответствии с которыми прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году пользователи будут заключать по узаконенной схеме. Предприятия по поставке газа и электроэнергии работают по таким схемам уже достаточно давно.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме
    Вопросы по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!