Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация

265
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
На сегодняшний день граждане России достаточно часто объединяются в различные группы с одной целью – получить недвижимость. В данном случае речь идет о самостоятельном возведении дома. Наиболее распространенный и проверенный временем метод – жилищно-строительный кооператив, в который люди вступают все чаще и чаще.

Жилищно-строительный кооператив – это объединение граждан. Организация жилищно-строительных и жилищных кооперативов встречается достаточно давно. В связи с этим информацию о подобных объединениях можно найти во множестве глав нормативно-правовых актов.

Современный закон о жилищно-строительных кооперативах гласит, что подобные группы являются особыми сообществами с определенной формой. Их создают с целью объединения граждан, желающих купить недвижимость и совместными силами строящих ее с вложением собственных денег.

Нюансы и тонкости ЖСК прописаны в ГК РФ. В ЖК РФ о жилищно-строительном кооперативе сказано в ст. 116. Там же сформулировано четкое описание таких объединений и затронуты основные принципы, положенные в основу их устава.

В 214 ФЗ сказано, что основной деятельностью жилищно-строительных кооперативов является совместное возведение дома. Закон дозволяет россиянам участвовать в таком процессе на долевой основе. Также отмечено, что жилищно-строительный кооператив является единственной разрешенной законодательством мерой. ЖСК можно заменить любое фактическое строительство.

Организационно-правовая форма ЖСК – потребительский жилищно-строительный кооператив, регулируемый нормами гл. 11 ЖК РФ. Членами ЖСК могут быть и частные физические лица, и компании, желающие построить жилье, а затем управлять им.

В соответствии с ЖК РФ жилищно-строительный кооператив – это некоммерческая организация, поскольку граждане и предприятия создают ее не с целью получить выгоду или прибыль, а стать владельцем недвижимости, то есть, готового объекта.

Мнение эксперта

Закон о долевом строительстве выдвигает жесткие и обременительные требования

Р. М. Попов,
руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Многие застройщики заняты поиском механизмов инвестирования в строительную сферу. Отрасль правового регулирования обозначенного закона они при этом обходят. Оптимальным вариантом в данном случае может стать привлечение инвестиций в жилищно-строительный кооператив.

В Ф3 от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (законе о долевом строительстве) закреплен порядок отношений по привлечению финансов физлиц и юрлиц для участия в долевом строительстве МКД и других типов недвижимости. В данном документе сказано, какими правами участники обладают на возводимые объекты, о долевой собственности на общие имущественные ценности в МКД, а также обозначено, что права и интересы граждан гарантировано защищены.

Если сроки возведения объекта нарушаются, застройщик рискует выплатой неустойки члену долевого строительства. Размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент выполнения обязательства, от стоимости договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона о долевом строительстве). При этом застройщику необходимо выплачивать неустойку участникам – физическим лицам в двойном размере. Отношения сторон, задействованных в процессе строительства, также регулируются законом «О защите прав потребителей».

Если обратить внимание на примеры, размеры штрафов, которые взыскивают суды, достаточно большие, несмотря на то что применяются положения ст. 333 ГК РФ, где прописано понижение суммы неустойки как несоответствующей последствиям невыполнения обязательства. В связи с этим потенциальные вкладчики ищут пути ухода от закона о долевом строительстве и применения других механизмов привлечения финансов физлиц для возведения МКД. Такие возможности предоставляют жилищно-строительные кооперативы или институты кооперации.

Привлечение финансовых средств физлиц, чтобы получить в собственность жилье в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, в законодательном порядке по ч. 2 ст. 1 закона о долевом строительстве разрешено исключительно в следующих ситуациях:

  • если есть договор долевого участия;
  • при выпуске особых облигаций – жилищных сертификатов, благодаря которым их владельцы могут получать жилые помещения от эмитента. У эмитента может быть участок земли для возведения многоквартирного дома на праве собственности, а также арендованная или субарендованная территория;
  • при создании жилищно-строительного и жилищно-накопительного кооператива.

Участие в жилищно-строительном кооперативе: преимущества и недостатки

Участие в жилищно-строительном кооперативе для тех, кто планирует приобрести недвижимость, дает ряд преимуществ.

  • Граждане получают длительную рассрочку, рассчитываясь за квартиру. Такую возможность им предоставляет застройщик, так как паевые взносы выплачиваются в течение нескольких лет после окончания возведения здания. Существует и долевое участие, при котором большая часть предприятий предлагает внести деньги в несколько этапов исключительно до завершения строительного процесса и сдачи недвижимости в эксплуатацию.
  • Управлять недвижимостью жилищно-строительный кооператив начинает тогда, когда дом полностью возведен. Граждане, покупающие квартиры по ДДУ, по завершении строительного процесса организовывают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое впоследствии управляет МКД. Сформировать данное объединение можно, если зарегистрированы частные права на жилье. Это, как правило, длительный процесс. На протяжении данного периода многоквартирным домом никто не управляет.
  • Жилищно-строительный кооператив продолжит существовать, если окажется банкротом или несостоятельным. Иными словами, если застройщик, создавший ЖСК, обанкротится, его участники смогут возвести дом до конца с привлечением нового подрядчика. Что касается покупки объекта по ДДУ, если строительная компания разорится, гражданам придется потребовать жилье в ходе рассмотрения вопроса о банкротстве организации.
    • Есть еще один вариант – создать ЖСК с нуля и обратиться к властным структурам о передаче завершенного МКД на свой баланс. Практика показывает, что достижение желаемых результатов таким способом может затянуться.
  • Пайщики вправе принимать участие в строительном процессе и дальнейшем использовании возводимого жилого объекта. Любой член жилищно-строительного кооператива имеет возможность просматривать всю финансовую документацию и выбирать новых руководителей.
  • На паевые взносы не начисляются налоги, благодаря чему строительство обходится дешевле. Это позволяет купить жилье по более выгодной цене, нежели по стоимости, которую может предложить вторичный рынок.

Однако кроме плюсов у ЖСК есть и весьма существенные минусы.

  • Сделку приобретения недвижимости через жилищно-строительный кооператив не нужно в обязательном порядке регистрировать, как при ДДУ. За счет этого увеличиваются риски двойных продаж жилья.
  • Привлечение жилищно-строительного кооператива к ответственности невозможно, если сроки работ не соблюдены или после сдачи объекта в эксплуатацию в нем обнаруживаются существенные недостатки.
  • Нельзя рассчитать точную стоимость жилья и обозначить ее в договоре.
  • Порядок продаж квартир при помощи ЖСК недостаточно урегулирован (речь идет не о положениях 214-Ф3, а о нормах ЖК РФ и ГК РФ).

Жилищно-строительный кооператив как механизм приобретения жилья в недавно возведенных домах становится все более популярным. Но перед тем как вступить в организацию, важно тщательно проанализировать все необходимые документы, ознакомиться с условиями инвестиционного договора, уставом, правоустанавливающей документацией и только потом приступить к подписанию бумаг.

3 схемы организации деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Создание и работа ЖСК ведется, чтобы удовлетворять потребности граждан в жилых объектах, а также в целях управления помещениями жилого и нежилого назначения.

У жилищного кооператива – специальная (уставная, целевая) правоспособность, что присуще некоммерческим организациям (п. 1 ст. 49 ГК РФ). В соответствии с этими ограничениями юрлицо может заниматься исключительно теми видами деятельности, которые находятся в соответствии с предметом и задачами, установленными в его учредительной документации.

Подобно всем некоммерческим организациям ЖСК вправе осуществлять предпринимательство, так как это позволяет им достигать целей, ради которых их и создают. Специфика такой деятельности не должна идти вразрез с уставными задачами. У жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет права совершения сделок, противоречащих целям и специфике их работы, законодательству, правовым актам, кооперативному уставу. Такие операции признаются недействительными по ст. 168 ГК РФ.

Устав жилищного объединения должен определять право на заключение следующих договоров (пп. 1, пп. 4 ч. 1 ст. 137, пп. 8 ст. 138, п. 4 ст. 148 ЖК РФ): на управление МКД; о содержании общедомового имущества; об оказании КУ; а также иных контрактов, соответствующих интересам членов ЖСК и других владельцев помещений, не входящих в объединение.

Жилищно-строительный кооператив может осуществлять руководство домом по нескольким схемам. Все они имеют тесную связь с положениями устава самой организации и решением общего собрания ее участников.

Схема 1. ЖСК осуществляет свою деятельность по управлению МКД, не привлекая к этому процессу другую организацию. Кооператив заключает договоры об оказании коммунальных и других услуг, действуя в интересах своих участников и иных владельцев жилых помещений.

Управлять МКД можно по двум схемам.

  1. Большую часть или абсолютно все работы в жилищном кооперативе выполняют специалисты по найму (убирают общедомовые площади, ремонтируют сантехнику, оказывают плотницкие услуги и т. д.). Некоторые мероприятия могут проводиться подрядными специализированным фирмами, если есть соответствующие контракты, заключенные с жилищным кооперативом. Данное сообщество имеет право подписывать договоры с компаниями, поставляющими ресурсы (действует при этом в интересах участников ЖСК и других собственников и пользователей жилых объектов в МКД), и с другими предприятиями, оказывающими услуги, на основании решения общего собрания организации.

В этом случае все расходы и доходы по управлению МКД заносятся в годовой финансовый план (смету доходов и расходов). Речь в том числе идет и о платежах за КУ и другие услуги.

  1. Жилищно-строительный кооператив может заключить договор на выполнение работ и оказание услуг, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества в МКД, с одним подрядным предприятием. Действуя в интересах участников и других владельцев жилых объектов в МКД, ЖСК оформляет контракты на предоставление КУ и выступает при этом их исполнителем.

На основании договора, заключенного со специализированным предприятием, все затраты ЖСК по содержанию и ремонту общего имущества МКД, которые несет данная подрядная организация, должны находить отражение в виде одной цифры в финансового-хозяйственном плане. В этот документ вносится и информация об иных расходах (если они есть), а также оплате коммунальных и прочих услуг. В финансово-хозяйственный план включают и сведения о доходах, которые поступают в виде членских взносов и обязательных платежей владельцев жилых объектов, участвующих в ЖСК. Данные средства направлены на оплату работ на основании договора, заключенного ЖСК с подрядным предприятием, расчет за коммунальные и прочие услуги. Здесь речь также может идти об иной прибыли, связанной с осуществлением ЖСК хоздеятельности.

Если необходимо, субсидии, выделенные из городского бюджета на содержание и ремонт общего имущества в МКД, затраты ЖСК на выполнение обязательств по договору с подрядным предприятием на обслуживание и восстановление коллективной собственности в МКД следует расшифровывать по видам работ и прикладывать их к хозяйственно-финансовому плану.

Схема 2. Цель ЖСК – представить интересы участников и владельцев жилых помещений в МКД. Для этого жилищно-строительный кооператив заключает договор на содержание МКД с управляющим предприятием.

Согласно п. 4 ст. 148 ЖК РФ правление жилищно-строительного кооператива подписывает контракт на руководство домом с управляющей компанией, поручая ей в течение установленного времени платно оказывать услуги и проводить работы, связанные с обеспечением надлежащего состояния, содержанием и ремонтом общего имущества в здании, предоставлять КУ владельцам и арендаторам жилых помещений в нем и решать иные задачи по руководству МКД. При заключении соглашения правление действует от имени ЖСК на основании поручения его участников или от имени и за счет собственных членов, других владельцев помещений в МКД (в соответствии с прилагаемым списком).

Если жилищный кооператив заключает договор на управление МКД, деятельность финансово-хозяйственного характера он ведет, только если присутствуют работы, которые выполняет непосредственно своими силами. Иными словами, у объединения нет прибыли и нет затрат, если он не ведет на основании своего устава какую-либо предпринимательскую или иную деятельность, не создает целевые фонды, направленные, к примеру, на капремонт МКД.

Если жилищно-строительный кооператив ведет какую-либо деятельность, приносящую доход, или если присутствует заключенный договор с управляющим предприятием, нанятым сотрудникам может производиться выплата вознаграждения за проводимую работу.

Если руководит МКД управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут предоставлять коммунальные услуги.

Схема 3. Жилищно-строительный кооператив стремится управлять МКД самостоятельно, однако не имеет права заключать договоры на оказание коммунальных и иных услуг в интересах своих участников и других владельцев жилых объектов в многоквартирном доме.

В этом случае объединение жильцов может содержать и ремонтировать общее имущество жилищно-строительного кооператива по первой схеме. При этом собственникам жилых объектов в МКД надо заключать договоры на оказание КУ самостоятельно, как при непосредственном управлении. Организации, поставляющие необходимые ресурсы, обязаны обеспечить таких владельцев коммунальными услугами на входе в МКД на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе из-за того, что договор является публичным. В случае потребности заключения контрактов с ресурсопоставляющими предприятиями жилищно-строительный кооператив может оформить их, опираясь на ст. 138 ЖК РФ, в качестве законного представителя владельцев недвижимости в МКД, то есть, от их имени и за их счет по прилагаемым спискам.

У такой схемы и положений ЖК РФ отсутствуют противоречия. Применять ее можно в большей части муниципальных образований на территории страны. Но чтобы пользоваться схемой, руководитель ЖСК должен в совершенстве знать российское законодательство, дабы при возникновении спорной ситуации для него не составило труда защитить свои интересы в суде и доказать право не заключать договоры на предоставление КУ гражданам.

Создание жилищно-строительного кооператива: пошаговая инструкция

В первую очередь участники долевого строительства МКД проводят заседание. Его инициаторами выступает группа пайщиков. Ниже мы приведем пошаговую инструкцию, следуя которой можно организовать жилищно-строительный кооператив. Как создать такое объединение?

  1. На собрании учредителей, отдавших свои голоса за организацию ЖСК, решается сформировать сообщество.
  2. Число проголосовавших граждан не должно быть меньше, чем это установлено на законодательном уровне. Участников ЖСК не может быть менее 5 человек. Общее количество их долей также не должно превышать количество жилых квадратных метров в домовладении.
  3. Вступление в жилищно-строительный кооператив подразумевает заполнение заявления для участника с указанием в нем размера своей доли. В ходе собрания принимается решение о приеме нового члена организации.
  4. Вступить к ЖСК могут граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

То есть создать ЖСК решают и дольщики, и учредители.

В ходе собрания участники проводят следующие мероприятия:

  • создают и регистрируют организацию;
  • определяют объем правовых, членских, вступительных взносов участников;
  • избирают руководство;
  • изучают план итоговых мероприятий по возведению МКД;
  • рассчитывают доли по окончании строительства дома;
  • утверждают устав, опираясь на ст. 113 ЖК РФ.

Результаты голосования заносят в протокол, указывая всех участников.

Документы жилищно-строительного кооператива, которые участвуют в его создании

Вот документация, необходимая для формирования ЖСК.

1. Уставной документ

Он нужен, чтобы зарегистрировать юридическое лицо в соответствующих органах. Устав является главным учредительным документом, где отражены следующие сведения:

  • название организации;
  • адрес, по которому она располагается;
  • предмет и задача деятельности;
  • метод зачисления в пайщики;
  • условия выхода или исключения из ЖСК;
  • меры ответственности за несоблюдение требований;
  • порядок исполнения решений органов управления и контроля;
  • метод избавления от издержек;
  • способ реорганизации и ликвидации объединения.

Формируя устав, жилищно-строительный кооператив должен учитывать, что в целях финансирования возведения жилого объекта предприятие лучше оформить как бесприбыльное. Для этого необходима четкая формулировка перечня видов основной деятельности ЖСК с учетом законодательных требований о взыскании налогов с дохода организаций.

Не стоит забывать о паевых взносах. Информацию о них всегда отражают в уставах жилищно-строительных кооперативов. Паевые взносы – неотъемлемая часть предприятия, а также аспект, учитываемый при госрегистрации ЖСК. Именно они – основной источник имущества предприятия. Паевые взносы включены в состав организации, на их основе осуществляется формирование первоначального капитала.

Имущество жилищно-строительного кооператива, как и в случае с иными юридическими лицами, – это его собственность. Объекты жилой недвижимости не принадлежат организации только в том случае, если за них внесен пай.

В уставе прописано, что паевой взнос осуществляется, чтобы покрыть убыток предприятия, фиксируемый в документах по окончании года. Его оплата требуется в течение трех месяцев после того, как сформирован ежегодный баланс. Если кто-то из участников задерживает паевой взнос, ответственность перекладывается на других членов.

При этом дополнительные взыскания необходимо применять только в том случае, если компания полностью исчерпала свой лимит.

2. Документы для государственной регистрации

Жилищно-строительный кооператив должен обладать законностью и юридической силой. Для этого в органах госрегистрации производят оформление данного объединения на основании ст. 51 ГК РФ Ф3 от 08.07.01 № 129-ФЗ «О госрегистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Вот какие документы нужно предоставить для открытия ЖСК:

  • заявление о госрегистрации жилищно-строительного кооператива. На нем должна стоять подпись уполномоченного лица. Также требуется нотариальное подтверждение;
  • протокол общего заседания, подписанный всеми участниками;
  • два экземпляра устава, один из которых предоставляют органу регистрации;
  • документы, свидетельствующие о том, что у ЖСК есть уставной капитал или имущество и стоимость в финансовом выражении;
  • квитанция об оплате госналога.

Все процедуры по оформлению документов осуществляются в течение 5 дней. В этот период подробную информацию заносят в Единый госреестр юрлиц. Основанием для этого служит предоставленная папка документации в МИФНС. По завершении данных мероприятий жилищно-строительный кооператив получает статус юридического лица, а его участники становятся членами ЖСК на основе ч. 5 ст. 112 ЖК РФ. Так производится регистрация жилищно-строительного кооператива.

Учредительная документация подается на государственном языке. Регистрационную карточку заполняют печатными буквами. Всем подписям требуется нотариальное заверение.

Далее, чтобы начать деятельность жилищно-строительного кооператива:

  1. ЖСК вносят в Единый реестр предприятий и организаций в органах статистики после того, как получена вся регистрационная документация;
  2. изготавливают штампы и печати.
  3. ставят жилищно-строительный кооператив на учет в Пенсионном фонде и Фонде соцстрахования.

Для правильного оформления документов нужно располагать следующими сведениями:

  • как называется юридическое лицо полностью и в сокращении;
  • что собой представляет руководящий состав, лица, наделенные правом выполнять работы без доверенности и действовать от имени ЖСК – то есть, управляющий и иной высший состав;
  • в течение какого времени данные лица могут пользоваться своими полномочиями, если есть какие-либо ограничения;
  • какие мероприятия должно проводить данное юрлицо;
  • где находится ЖСК, контактная информация об объединении;
  • данные о членах правления.

3. Протокол о создании ЖСК

Не менее важный документ – протокол первого собрания учредителей. Записанное в нем решение о создании жилищно-строительного кооператива необходимо, чтобы должным образом зарегистрировать юридическое лицо. Надо четко соблюдать все требования по оформлению протокола, определенные законодательством РФ.

Все необходимые бумаги, протокол и заявление, оформленные должным образом, предоставляются в органы регистрации. В первом учредительном протоколе необходимо указать сведения об учреждении ЖСК, наименовании, обозначить руководящий состав и доли его участников в уставном капитале. В нем же фиксируется, что руководитель выбран. В протоколе содержатся сведения о повестке дня, важной для оформления ЖСК.

Все создатели ЖСК переходя в статус заявителей, что означает подписание заявления у нотариуса по форме Р11001. В документации указывают одного учредителя, несущего ответственность за гософормление и уплату пошлины.

Членство в жилищно-строительном кооперативе: права и обязанности

В составе жилищно-строительного кооператива не может быть менее 5 человек. Кроме того, их не должно оказаться больше, чем квартир в данном МКД.

Кто может стать участником ЖСК? Это право предоставляется исключительно одному лицу – представителю одной квартиры (жилой площади) как гражданину, так и организации. Преимущественным правом вступления в ЖСК наделены наследники участника кооператива.

Член жилищно-строительного кооператива не становится собственником объекта недвижимости до того момента, пока в полном объеме не погасит свой долг, то есть не оплатит паевой взнос. Но это лишь начало, поскольку после полного расчета дольщику необходимо провести регистрацию своего права владения квартирой.

Членами ЖСК могут стать исключительно лица, являющиеся жителями данного МКД и оплатившие членские взносы. С этой целью будущему дольщику кооператива следует подать руководителю соответствующее заявление.

Документацию рассматривают примерно месяц на общих собраниях. Уплата взноса заявителем предполагается только после принятия собранием положительного решения о его членстве в ЖСК.

Рассмотрим обязанности и права жилищно-строительного кооператива, в частности, его участников.

  • Члены ЖСК имеют право голосовать на собраниях. В ходе этих мероприятий дольщики, высказываясь за или против, принимают определенные решения, в том числе и по вопросам вступления новых участников.
  • Члены ЖСК могут быть избраны в состав правления – основной орган объединения.
  • Участники кооператива обладают правом на пай.
  • Члены ЖСК могут претендовать на получение доходов от предпринимательской деятельности, которую ведет кооператив, если об ином не сказано в законодательстве РФ и учредительной документации объединения.
  • Члены ЖСК имеют право получать квартиры в соответствии с оплаченной суммой взносов.

Участники жилищно-строительных кооперативов наделены не только правами, но и обязанностями.

  • Члены ЖСК должны в течение нескольких месяцев вносить определенные суммы с целью покрытия расходов после утверждения ежегодного баланса. При невыполнении данного положения участниками объединения кредиторы, основываясь на ГК РФ, имеют право выдвинуть требование ликвидировать кооператив.
  • Члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по обязательствам предприятия в рамках размера своих взносов.
  • Пайщики должны соблюдать устав ЖСК и выполнять все решения собрания.
  • Если дольщик не выплачивает паевой платеж, он вместе со своими родственниками обязан покинуть площадь, на которой проживает. На это дается 2 месяца.

В уставе ЖСК как в основной документации объединения могут быть обозначены дополнительные права жилищно-строительного кооператива и обязанности, если в них нет противоречий закону РФ.

Необходимо вести реестр ЖСК, поскольку он дает возможность систематизации сведений о дольщиках и сбережениях объединения. В нем отображают следующие данные:

  • номер регистрации;
  • Ф. И. О. участника жилищно-строительного кооператива;
  • ИНН;
  • адрес места жительства;
  • адрес регистрации;
  • паспортные данные;
  • телефон, электронная почта;
  • данные о паевых взносах.

Если член жилищно-строительного кооператива – юрлицо, в реестре в обязательном порядке должны содержаться сведения из свидетельства о его регистрации, ОГРН и иная информация, по которой можно определить, кто является участником кооператива. При выходе пайщика из ЖСК данное событие отображают в реестре.

Членство в жилищно-строительном кооперативе не является чем-то постоянным, а потому не исключено его прекращение вследствие ряда обстоятельств. К причинам можно отнести ликвидацию ЖСК или смерть участника.

ЖК РФ допускает и уход по собственному желанию. Член жилищно-строительного кооператива обязан сообщить об этом правлению в письменном виде. Уставом предприятия не могут указываться причины, по которым заявление имеют право не рассматривать.

Следует помнить, что любой член жилищно-строительного кооператива может выйти из объединения до того, как он уплатил пай, и после. Родственники бывшего участника ЖСК имеют право использовать жилую площадь и далее, если вступят в кооператив. Если участник вышел из объединения после того, как выплатил пай, недвижимость становится собственностью жильцов.

Форма заявления на выход из ЖСК – произвольная, так как на законодательном уровне ничего не сказано о его составлении. Говоря иначе, данный документ, написанный в любом формате, – уже основание для выхода из ЖСК. При этом к заявлению предъявляют определенные требования:

  1. указание наименования жилищного объединения с личными данными председателя ЖСК и заявителя в шапке документа;
  2. обозначение причины выхода и обращение с просьбой о возвращении суммы паевых взносов.
  3. указание даты и роспись.

Как осуществляется управление жилищно-строительным кооперативом

По ст. 115 ЖК РФ органы управления жилищно-строительного кооператива – это:

  1. общее собрание участников ЖСК;
  2. конференция, если количество членов общего собрания свыше 50 и об этом сказано в уставе объединения;
  3. правление и председатель жилищно-строительного кооператива.

Высшим органом управления жилищно-строительным кооперативом является общее собрание (конференция), в котором участвуют члены объединения. Устав ЖСК отражает сведения о порядке его созыва, который следует четко соблюдать. Там же изложены полномочия, которыми наделено общее собрание (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Конференция признается состоявшейся в случае, если на нее явилось свыше 50 % участников ЖСК. Считается, что решение принято, если свои голоса за него отдали свыше ½ присутствовавших членов объединения. Если речь идет о вопросах, которые содержит в себе устав ЖСК, – свыше ¾ участников, находившихся на собрании.

Каждый член жилищно-строительного кооператива обязан исполнять решения, принятые в ходе конференций в законодательном порядке. Общее собрание участников ЖСК избирает органы управления жилищно-строительного кооператива и структуры, контролирующие его работу. Для оформления решения конференции заполняют протокол.

По ч. 1 ст. 118 ЖК РФ членов правления ЖСК в ходе общего собрания избирают участники кооператива. О сроках назначения на пост, а также количестве этих руководящих единиц должно быть сказано в уставе объединения. Порядок функционирования возглавляющего ЖСК органа и принятия им решений оговаривается в уставе и внутренней документации кооператива (положении, регламенте и пр.).

Правление жилищно-строительного кооператива занимается руководящей работой: определяет, как объединение должно вести свою деятельность, выбирает председателя, наделяет его полномочиями, о которых не сказано в уставе организации. Оно является подотчетным конференции участников ЖСК.

Правление избирает из своего состава главу. Период, в течение которого председатель жилищно-строительного кооператива выполняет свои обязанности, обозначается в уставе ЖСК (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

В обязанности руководителя ЖСК входит:

  • обеспечение исполнения решений, которые принимает правление объединения;
  • действие от имени ЖСК без доверенности, представление его интересов, заключение сделок;
  • выполнение иных полномочий, которые ЖК РФ или устав жилищно-строительного кооператива не относит к компетенции участников конференции или правления ЖСК.

Пользуясь своими правами и выполняя обязанности, председатель жилищно-строительного кооператива должен поступать рационально в интересах ЖСК. Чтобы контролировать финансово-хозяйственную деятельность объединения, конференция (общее собрание) членов организации выбирает ревизора (или формирует ревизионную комиссию) на три года (не более). О количестве участников контролирующего органа должно быть сказано в уставе ЖСК. Находиться в составе ревизионной комиссии не могут одновременно члены правления. В нее не должны входить лица, выполняющие обязанности на тех или иных должностях в органах руководства ЖСК.

Ревизионной комиссии (ревизору) ЖСК необходимо:

  • проверять финансово-хозяйственную деятельность ЖСК; проведение плановых ревизий должно осуществляться не реже чем раз в год;
  • представлять членам общего собрания ЖСК заключение о бюджете объединения, годовой отчетности, сумме взносов и обязательных платежей;
  • отчитываться о проделанной работе перед конференцией участников ЖСК.

У ревизора (ревизионной комиссии) есть право в любой момент проверять финансово-хозяйственную деятельность кооператива. У комиссии также есть доступ ко всем документам, так или иначе связанным с работой объединения жильцов. О порядке деятельности контролирующего органа сказано в уставе и иной документации кооператива.

Как ликвидировать жилищно-строительный кооператив

Постепенно некоторые жилищно-строительные кооперативы перестают заниматься полезной деятельностью, выполнять обязательства, словом, в их существовании пропадает необходимость. Лучшим вариантом в таких случаях становится ликвидация. ГК РФ разъясняет порядок работы ЖСК.

Прекращение существования объединений жильцов бывает 3 видов.

  1. Добровольное, по решению общего собрания. В данном случае нужно учитывать устав (жилищно-строительный кооператив должен располагать им в обязательном порядке) и нормы действующего законодательства.
  2. Принудительное, которое осуществляется после обращения в судебные инстанции, налоговую инспекцию или кредиторам. Здесь учитывают только действующие российские законы. Принудительно ЖСК могут ликвидировать, если он:
  • грубо нарушает закон о жилищно-строительных кооперативах на регулярной основе;
  • превышает свои права и полномочия, выполняя работы;
  • осуществляет деятельность, не располагая для этого документальным разрешением.
  1. Из-за банкротства. Принятие решения о прекращении существования ЖСК лежит на руководстве объединения.

Жилищно-строительный кооператив может закрыться по ряду причин, а именно:

  • срок деятельности, определенный уставом объединения, подошел к концу;
  • ЖСК допускал неоднократные грубые нарушения действующих законодательных норм без варианта исправить их;
  • достиг всех поставленных целей, ради которых и был создан;
  • неправильно функционировал, что приводило к серьезным издержкам;
  • выполнял работу, не предусмотренную лицензией;
  • появился риск обанкротиться, платежеспособность начала постепенно снижаться;
  • объединение давало ложные сведения, оформляя кооператив;
  • владельцы жилых помещений пожелали сменить управление МКД на нечто более оптимальное, на их взгляд.

Общее собрание жильцов МКД может решить и реорганизовать ЖСК в ТСЖ на основании ст. 122 ЖК РФ. В ходе этого процесса соединяют, присоединяют, выделяют и разделяют – словом, меняют форму существования объединения жильцов. Реорганизацию могут применять с целью слияния таких же формирований между домами, находящимися рядом, или, напротив, разбить одну группу на несколько. Отметим, при этом обязательным является сохранение сути и цели деятельности, которая существовала в ЖСК.

После того как удалось провести реорганизацию, по ст. 57, 58, 59 и 60 ГК РФ ТСЖ наделяют всеми правами и обязанностями, которыми обладал жилищно-строительный кооператив.

ТСЖ – это некоммерческая организация, а потому не может разделять прибыль от аренды между своими участниками по ст. 135 ЖК РФ. Отметим, что если закрывается жилищно-строительный кооператив, все входящие в него люди получают извещение, что больше не являются его членами.

Жилищно-строительный кооператив ликвидируется в 10 этапов.

  1. Проводится общее собрание членов ЖСК, составляется протокол, где обозначается вынесенное решение о прекращении работы объединения, оформляются необходимые документы.
  2. Ответственные лица обращаются в налоговые органы, извещая, что ЖСК закрывается. Данная информация отображается в Едином госреестре юрлиц.
  3. В ходе конференции назначается комиссия по ликвидации, определяется распорядок и дата закрытия ЖСК.
  4. В районной газете публикуется информация, что жилищно-строительный кооператив перестал существовать. Со всеми жалобами собственников работают члены комиссии. Ответственные лица ищут кредиторов, чтобы устранить дебиторские долги.
  5. По истечении срока, в течение которого кредиторам необходимо подать требования, приступают к созданию ликвидационного баланса. Он промежуточный и отображает данные об имуществе кооператива, перечне претензий кредиторов и их обсуждении.
  6. Чтобы погасить задолженность перед различными организациями, у ликвидационной комиссии есть право продажи на аукционе некоторого имущества. Как только расчеты с кредиторами подходят к концу, создается итоговый баланс, утверждаемый членами конференции.
  7. При занесении сведений о прекращении деятельности ЖСК в Единый госреестр ликвидацию считают успешно завершенной, а объединение – закрытым.
  8. Если общее собрание по каким-то причинам не может вынести решение, необходимо подать иск в суд. Чтобы ускорить данный процесс, можно сообщить, что у кооператива отсутствует лицензия, ЖСК ведет свою работу, регулярно нарушая законодательные нормы, проводит неправомерную деятельность.
  9. К процессу банкротства следует привлечь квалифицированного специалиста в области юриспруденции, поскольку подобную процедуру контролируют уполномоченные госорганы.
  10. У ЖК и ЖСК также есть право прекращать деятельность посредством реорганизации. На общем собрании участники могут принимать решение об объединении, присоединении и преобразовании ЖСК.

Чтобы успешно ликвидировать жилищно-строительный кооператив, необходимо располагать следующей документацией:

  • уставом ЖСК;
  • свидетельством о госрегистрации и приеме на учет в налоговых органах;
  • выпиской из ЕГРЮЛ;
  • сведениями из паспортов членов ЖСК с их идентификационными номерами, а также паспортными данными председателя, главного бухгалтера, участников ликвидационной комиссии;
  • справкой о получении кодов статистики кооператива;
  • требуется также отправка официального извещения в госорганы о том, что ЖСК прекращает свою деятельность.

Нередко у кооперативов накапливаются долги. В этом случае ликвидация становится наиболее оптимальным вариантом, так как организация оказывается банкротом. В такое положение жилищно-строительный кооператив может попасть вследствие влияния обстановки извне и изменений, происходящих непосредственно в нем.

Банкротством называют ситуацию, при которой предприятие не может полностью погасить кредиторские задолженности и внести обязательные платежи. Компания признается несостоятельной, если ЖСК не рассчитывается с кредиторами на протяжении трех месяцев с обозначенного времени.

Чтобы обратиться в арбитражный суд, размер просроченных платежей должен составлять минимум 100 тыс. руб.

Если речь идет о ТСЖ, банкротство главным образом возникает из-за того, что собственники жилплощадей не исполняют обязательства, то есть не рассчитываются за услуги вовремя или в принципе не погашают счета. Поскольку резерв у ТСЖ незначительный, копятся долги по КУ и перед иными подрядчиками, в результате чего организация и оказывается несостоятельной. На ситуацию также влияют штрафы и начисление пени за просрочку.

Существует два варианта обращения в арбитраж с целью признать предприятие банкротом.

  1. Самостоятельная подача организацией прошения, когда она осознает, что не в состоянии погасить долги и выполнение финансовых обязательств невозможно.
  2. Обращение в арбитражный суд ФНС, являющейся в данном случае уполномоченным органом и подающим прошение. Прежде чем выступить с такой инициативой, кредитору нужно получить решение судебного органа вместе с исполнительным листом о взыскании задолженности.

На рассмотрение судом дела о банкротстве объединения жильцов МКД выделяется определенный период. Если по истечении данного срока материальное положение не улучшается, суд признает предприятие банкротом.

Считается, что жилищно-строительный кооператив ликвидирован, только когда налоговые органы вносят соответствующую пометку в единый госреестр. На закрываемое предприятие оформляют специальное свидетельство о госрегистрации прекращения деятельности.

По завершении перечисленных выше мероприятий происходит ликвидация жилищно-строительного кооператива, и владельцы жилых объектов в МКД могут выбрать новый вариант самоуправления.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!