text
ЖКХ

Обжалование предписания ГЖИ благодаря расширенным полномочиям совета дома

  • 31 июля 2017
  • 1118
редактор журнала «Управление многоквартирным домом»
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com

Представьте ситуацию. Вы согласовали список работ по МКД и утвердили размер платы на общем собрании собственников. Но зарядили ливни с ураганными ветрами, и жители стали жаловаться на замокание стен и потолков. Вы не планировали ремонт кровли, гидроизоляцию межпанельных швов, но теперь это необходимо. Значит, нужно утвердить повышение размера платы на содержание общего имущества? Срочно организовать собрание собственников нереально. Увеличить сумму самостоятельно? А если проверка?

Мы рекомендуем вам готовиться к подобным ситуациям заранее: проследите, чтобы собственники наделили совет дома максимальными полномочиями.

Читайте далее о том, как одной УО удалось добиться обжалования предписания ГЖИ с помощью совета дома.

Как ГЖИ обвинила УО в необоснованном увеличении платы за содержание общего имущества

УО «Жилой Дом +» (далее — Общество, УО) управляет МКД в Петрозаводске (Республика Карелия) на основании решения общего собрания и договора управления, имеет лицензию.

В мае 2016 года ГЖИ по Республике Карелия (далее — Инспекция) провела по заявлению гражданина внеплановую документарную проверку соблюдения Обществом лицензионных требований. Инспекторы установили, что УО выставляет жильцам МКД дополнительную плату по строке «текущий ремонт» — 12 руб. 63 коп./кв. м вместо установленных 2 руб.

Завышенный размер платы разработан для ремонта кровли на основании локальной сметы, утвержденной советом дома. УО не представила инспекторам протокол общего собрания собственников об утверждении размера платы. Инспекторы расценили это как нарушение ст. 156 ЖК РФ, пп. 10, 17, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), и выдали предписание прекратить начисление по строке «текущий ремонт» в размере 10,63 руб. по всем помещениям МКД; выполнить корректировку платы за жилищные услуги по всем помещениям без включения платы по строке «текущий ремонт» в размере 10,63 руб.

УО оспорила законность предписания ГЖИ, и суд первой инстанции принял ее сторону. Инспекция сомневалась в подлинности протокола собрания собственников, на котором совет дома наделили полномочиями принимать решения об изменении тарифов.

Спор разрешила апелляционная инстанция. Суд подтвердил, что у инспекторов не было доказательств нарушения УО требований жилищного законодательства при управлении МКД, вынесенное предписание не соответствует закону и нарушает права заявителя в сфере его предпринимательской деятельности.

Почему суд удовлетворил требование УО об обжаловании предписания ГЖИ

Апелляция основывала свои выводы на следующих положениях законодательства.

Задача управляющей МКД организации — обеспечить жильцам дома благоприятные и безопасные условия (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Общее имущество в МКД должно при этом удовлетворять требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Правительство РФ установило критерии такого соответствия, в том числе:

  • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность всех видов имущества;
  • поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией;
  • соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В состав общего имущества в МКД включается и крыша (подп. «б» п. 2 Правил № 491). В плату за содержание жилого помещения для собственника помещения в МКД входит плата за текущий ремонт общего имущества в доме. Это установлено п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ обязывает граждан и организации своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Если в МКД не созданы ТСЖ либо ЖК/ЖСК, размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Порядок его проведения установлен ст. 45–48 ЖК РФ.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Если домом управляет УО, решение общего собрания принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений УО (пп. 17 и 31 Правил № 491).

В спорном МКД общее собрание установило стоимость работ по текущему ремонту общего имущества в размере 2 руб. с 1 кв. м. Это зафиксировано в протоколе собрания.

Между тем УО провела ремонт кровли на сумму 833 982 руб. Поэтому с октября 2015 по сентябрь 2016 года собственникам подлежала начислению плата за текущий ремонт в повышенном размере (больше на 10,63 руб. с 1 кв. м). УО предъявила собственникам к оплате в течение 12 месяцев 804 850 руб. Это отражено в локальной смете № 2. Также в смете указано, что данные работы подлежат оплате по статье «текущий ремонт» на основании решения совета дома.

Совет МКД принимает решение о текущем ремонте общего имущества, если общее собрание дало ему такие полномочия (п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Такие компетенции общему собранию предоставлены п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

УО представила суду протокол общего собрания собственников от 05.10.2012, на котором принято единогласное решение о наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества и утверждении платы за текущий ремонт.

Поскольку в силу ч. 3 ст. 30 ЖК РФ бремя содержания общего имущества в МКД возлагается на собственников помещений, возложение УО «Жилой Дом +» на этих лиц обязанности оплачивать расходы на текущий ремонт кровли суд признал обоснованным.

Доводы Инспекции об отсутствии оснований для начисления собственникам помещений дополнительной платы за ремонт кровли и, как следствие, нарушении ст. 156 ЖК РФ несостоятельны.

Как  наделение совета дома широкими полномочиями помогло УО выиграть  суд

Суд отклонил доводы Инспекции о том, что УО не представила надлежащие доказательства принятия решения о наделении совета дома соответствующими полномочиями, а также сомнения в подлинности протокола общего собрания. Решение общего собрания не оспорено и не признано судом недействительным в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Подлинность доказательств, в т. ч. указанного протокола, Инспекция в суде первой инстанции не оспаривала, о фальсификации этого доказательства в порядке, предусмотренном ст. 161 АПК РФ, не заявляла.

Полномочия совета МКД в отношении текущего ремонта утверждает общее собрание

Кроме того, вопрос о полномочиях совета дома в ходе проведения проверки в отношении УО не рассматривался, доказательства отсутствия у этих лиц необходимых полномочий Инспекция не представила. Это нарушение ст. 65 и 200 АПК РФ.

Апелляция подтвердила, что оспариваемое предписание вынесено в отсутствие доказательств нарушения УО «Жилой Дом +» требований жилищного законодательства при управлении МКД, и оставило в силе решение суда первой инстанции о признании этого предписания незаконным.

Совет от редакции

Вам выгодно, чтобы в МКД работал совет дома, наделенный широкими полномочиями. Предлагайте собственникам принять на общем собрании такое решение. Разъясните, что польза от этого будет обоюдной. И тогда вы обезопасите себя от многих непредвиденных трат и подготовите доводы для обжалования предписания ГЖИ.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
Быстрая регистрация
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.