Как ТСЖ защитить имущество от несанкционированного использования

42
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
ТСЖ в ходе исполнения своих непосредственных функций имеет дело, по меньшей мере, с двумя видами имущества. Во-первых, это общедомовое имущество МКД, которое принадлежит собственникам жилых помещений данного МКД. Для управления общедомовым имуществом и формируется ТСЖ (согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Во-вторых, это личное имущество ТСЖ, которое находится либо внутри МКД, либо за его границами (согласно п. 1 ст. 151 ЖК РФ). Как же разделить общедомовое имущество владельцев жилых помещений МКД и личное имущество ТСЖ? Чем может грозить неграмотное распределение видов имущества? Как ТСЖ защитить имущество? В данной статье мы дадим ответы на все эти вопросы, также рассмотрим тонкости, касающиеся рабочего процесса товарищества собственников.

Общее имущество МКД и собственное имущество ТСЖ: основные отличия

Объекты общедомового имущества, которые входят в собственность владельцев квартир МКД, прописаны в п. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Главное свойство общедомового имущества — обслуживание более одного помещения в многоквартирном доме.

Следует также брать во внимание и неразрывную взаимосвязь между правом владения жилым помещением в МКД и правом собственности на часть общедомового имущества, которая запрещает передачу прав на объекты общедомового имущества в МКД отдельно от прав на квартиры (согласно ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, объекты общедомового имущества не могут являться личным имуществом ТСЖ. По решению собрания собственников МКД объекты могут быть отданы ТСЖ в эксплуатацию, но не в личные владения.

Далее поговорим об имуществе, которое ТСЖ может иметь в личной собственности.

Право ТСЖ, которое зафиксировано в ст. 151 ЖК РФ, заключается в том, что ТСЖ может иметь в собственности недвижимое и движимое имущество. Данное имущество учитывается товариществом в составе главных средств и требуется для полноценного функционирования в роли организации.

По ЖК РФ мы можем понять, какие конкретно объекты относятся к такому виду имущества:

1. В собственности ТСЖ может быть недвижимое и движимое имущество, которое располагается как внутри МКД, так и за его границами.

2. Финансовый бюджет ТСЖ формируется из:

  • обязательных выплат, вступительных и прочих взносов членов ТСЖ;
  • финансовой прибыли от ведения хозяйственных работ, ориентированных на выполнение целей, решение задач и осуществление функций ТСЖ;
  • субсидий на обеспечение использования общедомового имущества в МКД, осуществление текущих и капитальных ремонтных работ, предоставление услуг ЖКХ и прочих субсидий;
  • иных финансовых поступлений.

3. На основании решения собрания ТСЖ в данном товариществе могут быть созданы спец. фонды, финансовые средства из которых будут тратиться на обговоренные уставом ТСЖ цели. Процедура создания спец. фондов оговаривается собранием ТСЖ в индивидуальном порядке.

4. Руководство ТСЖ обладает правом, по которому может расходовать финансовые средства товарищества собственников жилья, которые находятся на специально отведенном для данных целей банковском счете, согласно финансовому плану ТСЖ в соответствии со ст. 151 ЖК РФ, которая называется «Средства и имущество товарищества собственников жилья». При составлении данного финансового плана ТСЖ защищает свое имущество от незапланированных финансовых трат.

Однако функциональные особенности, которые характеризуют общедомовое имущество, не считаются главными параметрам в ходе распределения его к личному имуществу товарищества собственников жилья МКД.

Например, достаточно часто на практике происходят ситуации, в которых эксплуатируемое ТСЖ нежилое помещение для офиса является частью общедомового имущества, принадлежащего собственникам жилых помещений данного МКД. Просто собственники приняли решение, что данное помещение они сдают в аренду для правления ТСЖ.

Личное имущество ТСЖ и общедомовое имущество владельцев квартир в МКД основываются на абсолютно разных источниках создания.

ТСЖ покупает личное имущество на финансовые средства, которые его члены вносят в товарищество. Помимо этого, участники ТСЖ могут передавать в собственность ТСЖ любое свое имущество. Например, личные ПК, оргтехнику и т. д. С другой стороны, все новые объекты общедомового имущества формируются на целевые взносы всех собственников.

Факт того, что имущество принадлежит собственности ТСЖ, в обязательном порядке должен быть подтвержден документально.

Что же касается недвижимого имущества, то в данной ситуации определяющим фактором станет наличие правоустанавливающей документации. Например, свидетельство о гос. регистрации права владения на нежилое помещение (офис), где в пункте «Субъект права» будет содержаться ТСЖ. Помимо этого, ТСЖ имеет право на получение свидетельства о праве на целый недвижимый комплекс.

Мнение эксперта

Чтобы получить право собственности на имущественный комплекс, нужно получить права на все объекты комплекса

С. А. Киракосян, 
канд. юрид. наук, доцент филиала КубГУ в г. Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса РФ, недвижимым предметом, который участвует в обороте как цельный объект, может выступать недвижимый комплекс, отвечающий любому из 2х условий:

  • расположение нескольких зданий, сооружений и прочих объектов на единой земельной территории;
  • присутствие единой физической или технологической связи объектов (например, ЖД дороги, электроэнергетические линии, мусоропроводы, трубопроводы и прочие линейные сооружения).

Объекты, располагающиеся на разной территории, можно именовать комплексом при присутствии у них вышеописанных связей.

Согласно действующим законодательным нормам ФЗ о государственном кадастре недвижимости от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, данные о цельных недвижимых комплексах в кадастровую базу не включаются. Имеется глобальное несоответствие условий ГК РФ и спец. закона, который не разрешает осуществлять учет и регистрировать единые недвижимые комплексы.

Одновременно с этим законодательство требует проводить регистрацию строящегося недвижимого комплекса, что нельзя осуществить, не проводя его учет в кадастровой базе, и заставляет специалистов проводить регистрацию такого комплекса в роли сооружения.

Неточность в законодательстве улаживают корректировки в Законе № 218-ФЗ, который вступил в действие 01.01.2017 года. В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) будут включаться данные о едином недвижимом комплексе, в т. ч. и предприятия, в нижеописанных ситуациях:

  • для строящихся сооружений — на стадии завершения их строительства, если проектные документы предусматривают их использование в роли цельного недвижимого комплекса;
  • для уже учтенных и зарегистрированных сооружений — при написании заявления о соединении ряда учтенных сооружений недвижимости в один недвижимый комплекс, если они обладают единым назначением и непрерывно взаимосвязаны физически или технологически, или в тех ситуациях, когда сооружения располагаются на одной территории.

Пройти процесс регистрации права владения предприятием как имущественным комплексом возможно только тогда, когда учет и гос. регистрация прав на каждый имеющийся объект будут завершены.

Что касается общедомового имущества, то остановить свое внимание необходимо на следующих моментах. Для владельцев помещений не исключают шанс произвести улучшения в объектах общедомового имущества в МКД или создать новые объекты. Например, возвести детскую горку на придомовой территории, поставить шлагбаум и т. д.

Как ТСЖ учитывать общее имущество жильцов в многоквартирном доме

К общедомовому имуществу относятся:

  • лестничные площадки в подъездных помещениях, лифты, коридорные помещения, колясочные;
  • подвальные и чердачные помещения, а также кровли МКД;
  • земельная территория, на которой построен МКД с частью озеленения и благоустройства;
  • благоустроенный для детей двор, автостоянка, электрические сети, находящиеся на придомовой территории.

Список того, что необходимо считать собственностью всех жильцов дома, официально определен в правилах Жилищного кодекса, а именно в ст. 36 ЖК РФ, а также в п. 2-9 ПП РФ от 13.08.2006 года № 491.

Форма составления описания состава и состояния общедомового имущества содержится в приложении №1 к примерным нормативам, содержащимся в приказе Министерства строительства РФ от 31.07.2014 года № 411/пр. Такая форма не считается обязательной, полный список общедомового имущества владельцы жилых помещений МКД имеют право формировать самостоятельно и записывать его в произвольном виде. ТСЖ защищает имущество своего МКД.

Точный перечень общедомового имущества владельцев жилых помещений имеет непосредственную зависимость от технических и конструктивных свойств МКД. Для того чтобы провести опись общедомового имущества, собственники имеют право делегировать это действие группе, в состав которой входят члены правления ТСЖ; профессионалам, привлекаемым по специальным договорам, например, электрикам, а также собственникам, обладающим подходящими для организации данного процесса навыками и опытом.

Помимо этого, в целях формирования списка общедомового имущества владельцев жилых помещений в МКД необходимо изучить ряд документации:

  • инструкцию по использованию МКД (это касается тех домов, которые сданы в эксплуатацию после 01.07.2007 года);
  • технический паспорт на МКД;
  • акты о приемке выполненных в доме работ;
  • акты осмотра, испытаний приборов учета, технического оборудования, кровли, инженерных систем и т. д.;
  • рекомендации по обслуживанию и ремонту МКД, сроку службы отдельных его составляющих от застройщиков, подрядчиков, проектировщиков, поставщиков различного оборудования и строительных материалов.

Такой вывод следует из пунктов 24–25 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

При формировании перечня общедомового имущества владельцев жилых помещений в МКД требуется брать во внимание информацию, которая содержится в ЕГРП. Если информация из государственного реестра расходится с информацией из технических документов МКД, то приоритетными считаются сведения, содержащиеся в реестре. Это прописано в п. 3,4 ПП РФ от 13.08.2006 года № 491.

Список общедомового имущества принимается на собрание ТСЖ, защищающего имущество. Собрание ТСЖ можно считать состоявшимся в том случае, если его члены имеют больше половины голосов от общего количества (согласно п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение считается утвержденным в том случае, если большее количество голосов было отдано в поддержку его принятия (согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Процедура вычисления доли в праве на общедомовое имущество в МКЖ зафиксирована в ст. 37 ЖК. По стандартному правилу доля в праве на общедомовое имущество в МКД в этом доме пропорциональна объему общего метража указанного помещения.

Членство в ТСЖ недвижимости и право на недвижимое имущество не могу рассматриваться как единая и слитная система прав. Законы РФ допускают владение и эксплуатацию жилого помещения, садового участка и др. в индивидуальном порядке лицом, не являющимся собственником ТСЖ, СНТ и иных сообществ.

Как ТСЖ защитить имущество МКД

В любом МКД существуют помещения свободного пользования, которые и называются общедомовым имуществом МКД. В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ, общедомовое имущество находится в собственности владельцев жилых помещений в МКД. ТСЖ защищает имущество, эксплуатирует его и распоряжается общедомовым имуществом в МКД согласно положениям ЖК РФ.

Что делать в случае захвата общего имущества многоквартирного дома?

Опыт показывает, что достаточно часто складываются ситуации, когда один собственник захватывает в свое личное пользование общедомовое имущество МКД.

К примеру:

  • на этаже в МКД есть помещение, которое прозвали «колясочной», данное помещение собственник квартиры забрал в личное пользование и хранит там собственные вещи;
  • на территории площадки владелец квартиры оградил коридорное помещение, установив железную дверь перед своей квартирой.

Эксплуатация общедомового имущества происходит на основе решения общего собрания МКД, причем, согласно ст. 44 Жилищного кодекса, для этого требуется 2/3 от всего количества голосов ТСЖ данного МКД. Если кто-то из владельцев имеет такое решение, то его эксплуатация этим помещением является совершенно законной. Но это лишь эксплуатация, и на тех нормах, которые зафиксированы в решении ТСЖ, защищавшем имущество, каждый владелец жилого помещения имеет право вынести свой вопрос на голосование. Если такое решение отсутствует, то может быть заявление о противозаконной эксплуатации общедомового имущества МКД.

Эксплуатация общедомового имущества в МКД устанавливается как условиями Гражданского кодекса РФ, так и условиями Жилищного кодекса РФ. Например, (согласно п. 1 ст. 249 и п. 1 ст. 247 ГК РФ) распоряжение общедомового имущества происходит по согласию всех его владельцев.

Владение и эксплуатация общедомового имущества происходит по согласию всех его собственников. Если возникает ситуация, когда кто-то не согласен с каким-либо решением, то такая ситуация решается в ходе судебных споров. В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит право пользования общедомовым имуществом.

Таким образом, мы понимаем, что эксплуатация общедомового имущества МКД может осуществляться исключительно владельцами данного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Поймем на нескольких примерах возможность использования общего имущества третьими лицами, которые не являются владельцами жилых помещений в МКД.

  • Использование общего имущества земельного участка предпринимателями.

Любой МКД имеет придомовую земельную территорию, входящую в состав общедомового имущества. Таким образом, установка на такой территории торговых павильонов, ларьков и т. д. без разрешения на это собственников жилых помещений МКД противозаконна (согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Данный придомовой участок предназначен для озеленения территории и благоустройства дворов и придомовых территорий.

Площадь такой земельной территории, на которой построен МКД, вычисляется согласно нормативам земельного законодательства и законов о градостроительной работе. Для выяснений параметров участка следует подать заявление о предоставлении такой информации.

  • Использование общего имущества размещение рекламных конструкций на стенах дома.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общедомового имущества входят кровля МКД, несущие/ненесущие системы МКД, все виды оборудования (электрическое, противопожарное, механическое и т.д.), располагающиеся в данном МКД за границами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Самый популярный и самый прибыльный формат нарушения законодательства размещение рекламных баннеров, плакатов, объявлений и т.д. Размещение рекламы на территории МКД, на его стенах регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». Согласно ч. 5 ст. 19, размещение и использование рекламной кампании производится ее собственником по подписанному с ТСЖ договору. ТСЖ защищает имущество МКД.

По подобным ситуациям существует очень значимое Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: УО подала исковое заявление в суд с требованием взыскать с компании компенсацию за незаконное обогащение. Как заявила управляющая компания, нарушитель эксплуатирует стенку МКД без согласия владельцев жилых помещений МКД на размещение нескольких личных рекламных плакатов. Судебная комиссия по решению экономических вопросов постановила, что иск аргументирован лишь частично и доказала свое решение. В соответствии с Жилищным кодексом РФ по решению собрания ТСЖ в МКД, принятому на собрании собственников, общедомовое имущество может быть отдано в пользование любым лицам. Так может произойти, если это не противозаконно и не противоречит интересам собственников и юр. лиц.

Решение владельцев об эксплуатации общедомового имущества любыми лицам, в том числе и при помощи подписания договора на установку и использование рекламных плакатов, конструкций, должно быть принято всем собранием ТСЖ, защищавшим имущество МКД. Кроме того, по Закону о защите прав потребителей лицо, размещающее рекламу, в обязательном порядке должно рассказать собственникам о том, как называется его компания, указать географическое место ее положения, режим работы и другую информацию, которая требуется при оформлении между двух сторон договора о размещении рекламных баннеров.

В вышеописанной ситуации компания установила на стенке МКД несколько рекламных конструкций. Одна из них представляла собой конструкцию размером 2 м2, а вторая вывеску в 7,56 м2. Устанавливая рекламные конструкции согласно нормам Закона о защите прав потребителей, продавец обязуется исполнять публичную норму в интересах неограниченного числа граждан. В связи с этим, взимание с продавца соответствующих финансовых средств незаконно. Продавца нельзя рассматривать как лицо, которое обогащается за чей-то счет. Таким образом, оснований для того чтобы привлечь ответчика к закону нет.

Владельцы жилых помещений данного МКД имеют право на собрании ТСЖ принять решение об эксплуатации общедомового имущества и установить размер стоимости эксплуатации за это только в тот момент, когда разговор идет о размещении рекламной конструкции, но не вывески. При этом ТСЖ защитить имущество имеет право в судебном порядке.

Мнение эксперта

ТСЖ имеет право защищать интересы жильцов в суде как законный представитель собственников помещений

А.А. Хохлов, 
заместитель генерального директора ООО «Юридический центр “Советник”»

ТСЖ «Айсберг-7» направило в арбитражный суд исковое заявление на ООО «Лидер» с требованием обязать ответчика убрать конструкцию и оплатить судебные издержки. Исковое заявление аргументировалось тем, что ООО «Лидер» эксплуатирует общедомовое имущество владельцев жилых помещений МКД без требующегося на это положительного решения собственников.

При первом рассмотрении дела от 08.12.2014 г. исковое заявление от ТСЖ, защищавшего имущество, «Айсберг-7» было удовлетворено.

Не смирившись с вынесенным судом решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в доказательство которой указал на нарушение законодательных нормативов материального и процессуального права первым судом:

  • на размещение конструкций наружной рекламы и сведений было получено требующееся разрешение Департамента рекламы и информации города Москвы;
  • у ТСЖ, защищавшего имущество, нет права на подачу искового заявления в суд с требованием об изъятии рекламной конструкции.

Но аргумент ООО «Лидер» об отсутствии у ТСЖ права на подачу искового заявления в арбитражный суд нельзя учитывать.

В соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ — некоммерческая компания. ТСЖ в МКД, сформированная для руководства общедомовым имуществом, также является гарантией владения, эксплуатации и распределения пользования общедомовым имуществом в МКД. ТСЖ защищает имущество, проводит работу по формированию, обслуживанию, сохранению и увеличению такого вида имущества, оказывает коммунальные услуги гражданам, пользующимся помещениями согласно ЖК РФ, а также деятельность другого вида, ориентированную на решение задач в руководстве МКД.

Подпунктом 5 п. 2 ст. 137 ЖК Российской Федерации ТСЖ, защищающему имущество, предоставляется право осуществлять отвечающие целям и задачам ТСЖ действия, если они не нарушают законодательных норм, а также интересов владельцев квартир в МКД.

Согласно пп. 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, для отстаивания интересов как всех владельцев жилых помещений в МКД, так и каждого владельца в МКД ТСЖ имеет обязательство действовать, если это требуется для предотвращения или приостановления действий третьей стороны, мешающей владельцам квартир в МКД реализовывать свои личные права на владение площадью, ее эксплуатацией и распределением общедомового имущества МКД.

  • Использование общего имущества размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов.

Достаточно часто в подвальных помещениях МКД расположены склады третьей стороны. Решение об этом также должно выносить собрание ТСЖ, защищающее имущество МКД. Такой вид аренды является источником общедомовых финансовых трат на коммунальные услуги и ОДН.

  • Использование общего имущества размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет.

На сегодняшний день сложно найти МКД, в котором провайдеры бы не провели свои коммуникации. Интернетом пользуется почти каждый человек. Для проведения коммуникаций эксплуатируются как стены МКД, так и чердачное помещение.

Мнение эксперта

Антимонопольный орган привлек ТСЖ к административной ответственности в виде штрафа в сумме 300 тыс. рублей из-за конфликта с провайдером

А.А. Хохлов,
заместитель генерального директора ООО «Юридический центр “Советник”»

ТСЖ «Герцена, 10» подало в арбитражный суд исковое заявление к руководству Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области о признании незаконным решения от 28.05.2013 года и предписания от 10.06.2013 года. В качестве третьей стороны к участию в деле было привлечено ОАО «Ростелеком».

Данное дело стало развиваться под интересным углом по итогам обсуждения претензии ОАО «Ростелеком» на ТСЖ в антимонопольный орган. Было вынесено решение, в соответствии с которым ТСЖ, защищавшее имущество, на основе ч. 5 ст. 4, п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Закон о защите конкуренции) признано занимающим главное положение на рынке услуг по размещению технического оборудования связи, предоставляемого жилым домам, и нарушившим ч. 1 ст. 10 Закона в связи с установлением оплаты в размере 4 000 рублей в месяц по договору об оказании услуг по размещению оборудования связи от 24.01.2011 года.

Не согласившись с данным решением антимонопольного органа, ТСЖ подало иск в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении искового заявления, судебные комиссии первой и апелляционной инстанции опирались на требования существующего законодательства и на отсутствие нарушения прав и интересов ТСЖ.

Ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции запрещаются действия/бездействия занимающего главное положение хозяйствующего субъекта, итогом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов иных сторон.

Для квалификации действий по указанной выше статье в обязательном порядке должны быть доказаны как совершение хозяйствующим субъектом противозаконных деяний, влекущих негативные последствия для конкурентных организаций либо притеснение прав иных сторон, так и доминирующее положение данного субъекта на его рынке.

Во время судебного разбирательства, связанного с обжалованием решения и предписания управления, антимонопольный орган постановлением от 26.08.2013 привлек ТСЖ к административной ответственности, признал ТСЖ виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.31 КоАП РФ, и применил штраф в размере 300 000 руб.

Признавая законным решение антимонопольного органа об экономической несоразмерности зафиксированной со стороны ТСЖ платы, суды первой и апелляционной инстанций основывались на том, что ТСЖ не обосновало стоимость услуги по установлению технического оборудования связи в местах общего пользования и в дальнейшем данную стоимость увеличило. Также они брали во внимание сведения Новосибирской городской торгово-промышленной палаты о среднем размере стоимости использования общедомового имущества МКД, которая составляет от 300 000 руб. до 500 000 руб.

Однако судами не был учтен тот факт, что в рассматриваемом деле плата за использование ОАО «Ростелеком» общедомового имущества МКД для установления средств связи была зафиксирована протоколом от 28.10.2012 г. в ходе внеочередного общего собрания собственников жилых помещений дома № 10 по ул. Герцена, проходящего в заочной форме, которое не было признано недействительным в установленном ч. 6 ст. 20, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ порядке.

Также, вопреки мнению арбитражных инстанций, инициатором организации данного собрания выступало не ТСЖ, а собственник жилого помещения МКД, который не являлся председателем правления ТСЖ, что зафиксировано в протоколе от 28.10.2012 года.

Таким образом, отправляя ОАО «Ростелеком» дополнительное соглашение к основному договору от 24.01.2011 года о фиксации ежемесячной платы в объеме 4 000 руб., ТСЖ действовало не как самостоятельный субъект, а как лицо, защищающее интересы и выражающее желание собственников общедомового имущества МКД, что соответствует п. 8 ст. 138, ч. 1 ст. 161, ст. 144, ч. 1 ст. 145, ст. 46 и 146 ЖК РФ, нормам ПП РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания ОИ в МКД и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 27.06.2006 г. № 1821/06.

После этого становится очевидно, что ТСЖ не может рассматриваться как самостоятельный хозяйствующий субъект, который занимает доминирующее положение в смысле, придаваемом данному понятию условиями п. 5 ст. 4, ст. 5, ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции.

Помимо этого, в соответствии с правовой позицией, зафиксированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 г. № 1812/06, антимонопольный орган не вправе вмешиваться в отношения сторон, если они носят гражданско-правовой характер и могут быть разрешены по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Арбитражные суды не учли, что размер платы за размещение оборудования связи не подлежит государственному регулированию и должен определяться по соглашению сторон, в связи с чем несогласие ОАО «Ростелеком» с увеличением ТСЖ платы за размещение оборудования свидетельствует о наличии гражданско-правового спора.

Суд кассационной инстанции посчитал допустимым, не отправляя дело на очередное рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления ТСЖ.

2 примера из судебной практики по защите имущества ТСЖ

Пример №1. Как один собственник смог аннулировать договор ТСЖ с арендатором.

В 2004 году товарищество собственников жилья «Покровское-Глебово», далее именуемое ТСЖ, подписало с закрытым акционерным обществом «Соник Дуо», далее именуемое ЗАО, сроком на 5 лет договор об оказании услуг на предмет размещения оборудования принадлежащей ЗАО базовой станции (БС) на возмездной основе, а также на обслуживание электрического оборудования, предоставления охранной системы, системы пожарооповещения.

По условиям договора, возможно его многократное продление с таким же содержанием и на такой же установленный временной период, если ТСЖ или ЗАО не выскажет второму участнику договора за 3 месяца до окончания его действия о прекращении сотрудничества.

ЗАО с 1 июля 2009 г. было присоединено к открытому акционерному обществу «Мегафон», которое, согласно закону РФ, является законным правопреемником ЗАО. В 2010 году между ОАО «Мегафон» и ТСЖ было составлено дополнительное соглашение к основному договору о том, что все функции ЗАО перенаправляются к ОАО «Мегафон».

Собственник квартиры в ООО «Трейд Инвест», далее именуемый истец, подал исковое заявление в московский арбитражный суд в отношение ОАО «Мегафон» с требованием ликвидировать установленное техническое оборудование на крыше МКД, считая, что данное соглашение было составлено без одобрения со стороны владельцев жилых помещений данного многоквартирного дома, а этим техническим оборудованием ОАО «Мегафон» мешает владельцам жилых помещений беспрепятственно пользоваться своим имуществом и наносит вред состоянию здоровья жителей, излучая радиосигналы.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, решение данного вопроса о переходе общедомового имущества в МКД в пользование иным лицам имеет отношение непосредственно к желанию владельцев жилых помещений этого МКД, в связи с этим, решение судьи о том, что владелец квартиры не участвовал в принятии решения о размещении технического оборудования ОАО «Мегафон» на общедомовой территории МКД, не является основанием для отказа в удовлетворении искового заявления.

Решением Арбитражного суда Москвы от 2 июня 2014 г. к участию в ходе данного процесса были призваны третьи лица, которые проявляли личный интерес в данной конфликтной ситуации, были привлечены остальные собственники жилых помещений данного МКД.

Вынесенное решение Арбитражного суда Москвы от 26 сентября 2014 г. было оставлено без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2014 г., исковое заявление собственника жилого помещения данного МКД было удовлетворено. ОАО «Мегафон» было обязано убрать свое техническое оборудование с кровли МКД.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, владельцам жилого помещения в МКД принадлежит на праве общедомовой собственности следующее: помещения общего пользования, несущие конструкции дома, электрооборудование, электрическая техника и прочее оборудование, располагающееся за пределами жилых помещений и обслуживающее более 1 квартиры.

Владельцы жилых помещений в МКД имеют в собственности общедомовую площадь, эксплуатируют и распоряжаются ей в рамках ЖК РФ и гражданских законов нашей страны.

По решению владельцев жилых помещений, которое принимается на собрании собственников, общедомовое имущество в МКД может быть отдано в эксплуатацию иным лицам в ситуации, если это не перечит законодательству и интересам собственников помещений и юр. лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ, управление общедомовым имуществом осуществляется по решению всех собственников, ТСЖ может защищать имущество.

Основным инструментом руководства ТСЖ является общее собрание его членов. Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ, в права общего собрания членов ТСЖ входит и решение иных проблемных вопросов, которые прописаны в ФЗ РФ.

Согласно подп. 13.7 п. 13 устава ТСЖ, уникальным правом такого собрания ТСЖ является принятие решений об отчуждении, о сдаче нежилой площади в аренду, о залоге или переводе прочих прав на имущество ТСЖ собственника жилых помещений МКД или иным сторонам, также ТСЖ может защищать имущество МКД, если это потребуется.

ТСЖ может выступать в роли представителя собственников МКД в различных сделках, которые непосредственно связаны с эксплуатацией общедомового имущества в ситуации, если ТСЖ зафиксировало требующееся решение и имеет соответствующие полномочия.

Удовлетворяя исковое заявление, судья указал на непредставление в ходе разбирательств аргументов, которые бы доказывали о желании владельцев жилых помещений МКД разрешить эксплуатацию общедомового имущества для установки на кровле МКД технического оборудования ОАО «Мегафон».

Таким образом, суд постановил, что собрание собственников не было организовано и установка технического оборудования ОАО «Мегафон» нарушает закон.

Пример №2. Как отсутствие большинства голосов собственников спасло технические помещения МКД

ООО «Ланта» (оператор связи) подало исковое заявление в Арбитражный суд Тамбовской области на УО «Современник» с требованием обязать последнего предоставить свободный доступ к техническим общедомовым помещениям МКД.

Исследовав материальную составляющую данного процесса, опросив специалиста УО, обсудив доказательства кассационной претензии и ответ на нее УО, судья не смогла отыскать подтверждений для того, чтобы отменить или корректировать оспариваемые решения, написав в постановлении от 24.07.15 г. следующую информацию.

На базе решения от 5 марта 2014 г. собрания ТСЖ управляющая компания обслуживала данный МКД, о чем свидетельствует заключенный между этими сторонами договор управления.

Между ООО «Ланта» и собственником квартиры в МКД (абонент) был заключен договор от 4 августа 2014 г. на предоставление услуг связи.

Пункт 1.2 договора предполагает, что техническое оборудование ООО «Ланта» располагается в подъездных помещениях, в том числе в электрических щитах, чердаках, подвалах, на кровле МКД для того, чтобы полноценно предоставлять услуги связи.

С заявлением от 5 августа 2014 г. ООО «Ланта» обратилась к УК с просьбой о свободном доступе своих специалистов на технические этажи данного МКД, отослав УК копии договоров о безвозмездной эксплуатации общедомового имущества, о возмещении финансовых трат за использованную электроэнергию.

Указывая на отказ со стороны УК в размещении технического оборудования ООО «Ланта» в пространстве общедомового имущества владельцев жилых помещений МКД, компания связи подала иск в арбитражный суд.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, владельцы квартир в МКД не имеют права производить выдел в натуре личной доли в праве общедомовой собственности.

Принятие/непринятие решение об отдаче в эксплуатацию общедомового имущества МКД имеет отношение к праву собранию ТСЖ МКД (подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Легитимность такого решения обусловлена особым порядком его принятия — «за» должно быть отдано не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Требующегося решения по вопросу помещения технического оборудования ООО «Ланта» на технических этажах МКД, находящихся в праве общедомовой собственности МКД, ТСЖ не принимало, что не отрицается сторонами, которые принимают участие в данном деле, и какие-либо иные документы в отрицание данного момента ООО «Ланта» не представлены в нарушение условий ст. 65 АПК РФ.

Исходя из всего вышеописанного, помещение технического оборудования, требующегося для предоставления жильцам связи в помещениях, отнесенных к общедомовому имуществу МКД, без добровольного согласия жильцов нарушает условия ЖК РФ и может поспособствовать незаконному обогащению ООО «Ланта». ТСЖ защищало имущество своего МКД.

Таким образом, арбитражный суд вынес решение о недостаточности доказательств для удовлетворения искового заявления ООО «Ланта».



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!