Содержание жилья: ответственность жильцов и управляющих компаний

135
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Во многих квитанциях по оплате коммунальных услуг (КУ) есть графа «Содержание жилья». Статья 154 ЖК РФ регулирует оплату содержания жилья и тарифы. Управляющая компания каждый месяц получает определенную сумму в качестве оплаты за содержание и текущий капремонт МКД. Сумма эта является фиксированной. Но многие россияне в данный момент не до конца понимают, что именно представляют собой работы, проводимые в рамках данного мероприятия, и что входит в обязанности коммунальной службы.

Что входит в содержание жилья и кем определяется перечень услуг

ЖК РФ полностью регулирует работу КУ, формирование тарифов, порядок оплаты услуг. В ст. 154 ЖК РФ подробно сказано о том, что входит в содержание жилья многоквартирного дома, а также о правилах содержания общего имущества в МКД. Эти нормы помогают регулировать взаимоотношения о содержании общего имущества, которым граждане, проживающие в МКД, владеют на праве долевой собственности.

В рамках содержания МКД ответственным коммунальным предприятием проводятся определенные работы по ремонту и обслуживанию общедомового имущества. Действия, связанные с содержанием дома, необходимо осуществлять сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и на протяжении всего времени его существования.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ общее имущество – это:

  • нежилые помещения, то есть площадь, которая не входит в состав квартир и предусмотрена для общего пользования граждан, проживающих в МКД. Речь идет о лифте, лестнице, котельных, подвалах, технических этажах, чердаках, встроенных гаражах. Все это – помещения общественного пользования;
  • крыши;
  • ограждения и несущие конструкции дома: несущие стены, фундамент, перила, бордюры и двери;
  • оборудование механического, технического или электрического типа, которое находится в самом доме или за его пределами;
  • участок земли, где находится МКД. Общая площадь территории рассчитывается в соответствии с государственным кадастровым учетом;
  • иные объекты в пределах участка земли, отведенного данному МКД и предназначенного для его использования или обслуживания. Речь, в частности, идет об автомобильных стоянках, детских площадках, трансформаторных подстанциях и т. д.

Правила содержания общего имущества в МКД регулирует постановление Правительства РФ от 13.06.2006 г. № 491.

Что же такое общее содержание жилья? К его содержанию предъявляется ряд требований. Все общедомовое имущество должно обеспечивать:

  • безопасность и надежность МКД;
  • безопасность для здоровья и жизни граждан;
  • постоянную готовность инженерных коммуникаций и иного имущества к предоставлению КУ собственникам.

Это главные требования. В рамках содержания общедомового имущества в многоквартирном доме проводятся определенные виды работ, регулируемые постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г. В соответствии с ним существует минимальный перечень работ и услуг, требуемых для содержания общедомового имущества.

В рамках содержания МКД:

  • ответственными лицами регулярно производится плановый осмотр общего имущества в МКД (п. 13 ст. 154 ЖК РФ);
  • обеспечивается освещенность во всех общественных помещениях;
  • проводится регулярная уборка помещений общего пользования; прилегающая к дому территория в его составе поддерживается в должном санитарно-гигиеническом состоянии;
  • обеспечиваются нормы противопожарной безопасности;
  • поддерживаются определенный температурный режим и уровень влажности в общественных помещениях (по нормам действующего законодательства);
  • своевременно вывозятся бытовые отходы из дома и с прилегающей к нему территории. Также необходимо регулярно убирать мусор, который после себя оставляют юридическое лица, арендующие в данном МКД помещения, чтобы вести в них коммерческую деятельность;
  • придомовая территория благоустраивается и озеленяется;
  • проводится текущий и капремонт.

Отметим, выше приведены лишь основные услуги, которые обязательно должны оказываться гражданам, проживающим в МКД, в рамках содержания жилья. Полный перечень услуг представлен в ст. 154 ЖК РФ.

Перечень может корректироваться и дополняться в случае принятия изменений в ходе общего собрания жильцов МКД, где обязательно должен присутствовать уполномоченный представитель УК. Перечень услуг будет обладать юридической силой только при наличии протокола с подписями уполномоченных представителей от жильцов МКД и УК.

Обязательным также является согласование тарифов за содержание жилья с владельцами квартир в МКД. Как показывает опыт, УК нередко обходят действующее законодательство и устанавливают стоимость услуг на свое усмотрение. У каждого владельца жилого помещения в МКД есть полное право проверки тарифов, на основе которых формируется стоимость услуг.

Перечень услуг, входящих в тариф за содержание жилья, был немного скорректирован, и 01.01.2016 г. изменения вступили в силу. К примеру, услуга вывоза ТБО больше не жилищная, а коммунальная, и регламентирует это ФЗ № 458-ФЗ от 29.12.2014 г. «О внесении изменений в Федеральный закон “Об отходах производства и потребления”».

Если тариф за содержание жилья не корректировался после принятия Закона, следует понимать, что у управляющей организации искусственно появились свободные финансы. Однако большая часть управляющих компаний уже давно выделила данную услугу в отдельную строку.

Периодичность оказания услуги за содержание жилья

Многие собственники жилья в МКД интересуются больше не ценой, а периодичностью оказания услуг. О сроках ремонтных работ должно быть сказано в договоре, который заключают между собой жильцы и ТСЖ (или управляющая компания).

Приведем несколько пунктов из таблицы, чтобы подробнее разъяснить периодичность проведения работ:

  • мытье окон – дважды в год;
  • снятие пыли с потолков – 2 раза в год;
  • мытье лестничных площадок – каждый день;
  • подметание площадок – каждый день;
  • протирание стен – дважды в год, подоконников – ежемесячно;
  • мытье почтовых ящиков – 1 раз в месяц.

Ремонтные работы при этом могут быть необходимыми, плановыми и сезонными.

Что касается необходимых работ, это действия, которые нужно предпринимать в срочном порядке, то есть устранять внезапно возникшие проблемы. К неотложному ремонту можно отнести восстановление коммуникаций, из-за поломки которых жильцы не могут пользоваться светом, водой и газом.

Плановые – это текущий ремонт, который нужно отражать в годовом плане. В него собственники квартир в МКД могут вносить изменения в ходе общего собрания.

Чтобы узнать о минимальном количестве работ в одном МКД, вы можете ознакомиться с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. Работы в меньшем количестве выполнять запрещается. Больший объем работ согласовывают индивидуально в ходе общего собрания собственников квартир в МКД и УК.

Что должна выполнять управляющая компания в рамках оказания услуг по содержанию МКД

  • Ремонтировать и укреплять водостоки и крыши (в том числе убирать мусор с кровли и чердаков, укреплять и прочищать вентиляционные и дымовые трубы, очищать козырьки и крыши от снега и наледи).
  • Ремонтировать стены и фасады дома (в том числе удалять разрушенные элементы декора помещения, отслоившуюся плитку, штукатурку, которая может упасть и нанести вред жильцам).
  • Устанавливать, ремонтировать или укреплять элементы визуальной информации (указатели номера дома, лестничные и другие знаки).
  • Укреплять и ремонтировать ограждения лестниц, крылец, козырьков.
  • Ремонтировать дверные и оконные заполнители (в том числе менять стекла, дверные пружины, подвальные и чердачные окна и двери, решетки и замки, если это предусмотрено мерами безопасности).
  • Обрабатывать деревянные конструкции в МКД противогрибковыми средствами и антисептиками.
  • Смазывать герметиком и мастикой кровельные свищи и фальцы, укреплять наружные водостоки, закрывать слуховые окна и различные люки.
  • Благоустраивать придомовую территорию: красить ограды, решетки, ворота, очищать и протирать указатели, устанавливать и красить урны, вывешивать флаги, вывозить сухие ветки и листья.
  • Озеленять придомовую территорию, ухаживать за насаждениями (облагораживать газоны, цветники, следить за состоянием клумб, деревьев, кустарников).
  • Каждый сезон готовить спортивные и детские площадки к эксплуатации.
  • Каждый день выполнять санитарную уборку жилищного фонда (мыть лифтовые кабины, подметать первые два этажа лестничных пролетов, протирать стены, лестничные перила, почтовые ящики, решетки на окнах, подоконники и плафоны).
  • Каждый день проводить санитарную уборку территории, прилегающей к дому (в том числе очищать урны от отходов, убирать контейнерные площадки, где хранятся баки с мусором).
  • Зимой освобождать от снега тротуары перед домом, внутриквартальные проезды; посыпать тротуары противогололедными материалами, очищать подъездные площадки и металлические решетки от наледи.
  • Поливать и выкашивать газоны летом, каждый день проводить влажную уборку тротуаров перед МКД в дни, когда давно не выпадали осадки.
  • Обслуживать технические помещения, коммуникации, технические устройства в доме (выполнять консервацию и расконсервацию системы отопления в МКД).
  • Обслуживать квартиры и объекты придомовой территории в круглосуточном режиме;
  • Выполнять техобслуживание канализационных, водопроводных систем, а также систем канализации и горячего водоснабжения.
  • Обслуживать общедомовые технические устройства (лифты, напольные электроплиты, мусоросборники, АППЗ и т. д.).
  • Проводить соответствующие работы, если нужно ликвидировать аварийные ситуации и их последствия (рыть траншеи, откачивать воду, пробивать засоренные отверстия, вскрывать полы и плиты, менять трубопроводы и т. д.).

Все сезонные работы должны быть детально прописаны в договорах, которые между собой заключают жильцы МКД и управляющие компании.

Содержание и ремонт жилья

Капремонт – составная часть содержания общедомового имущества с технической точки зрения. Работы в рамках капитального ремонта рано или поздно требуются любому многоквартирному дому, и благодаря им вполне реально устранить неисправности в определенных элементах объекта и его оборудовании.

Когда многоквартирный дом нуждается в капитальном ремонте? Когда изнашиваются конструкции и системы МКД и нормативный период их эксплуатации подходит к концу. Чего позволяет достичь капремонт в многоквартирном доме? Прежде всего благодаря своевременно проведенным и грамотным с технической точки зрения работам можно решить основную задачу, связанную с сохранением работоспособного состояния общего имущества, его безопасной и надежной эксплуатацией.

Капремонт имеет свои тонкости и нюансы, в соответствии с которыми определяется порядок финансирования, планирования работ, производства и приемки в использование.

В ст. 166 ЖК РФ четко определен список работ в рамках капремонта. Отметим, с текущим он не имеет непосредственной связи. Финансируется капремонт из взносов в соответствующий фонд, который направляет средства региональному оператору.

Существуют конкретные работы в рамках текущего содержания общедомового имущества. Эти виды в ряде случаев практически не отличаются от текущего ремонта.

О рекомендуемом удельном весе элементов домов в рамках мероприятий по текущему ремонту, подлежащих замене, сказано в методическом пособии к работам по содержанию жилья. В частности, вес не может быть выше следующих показателей:

  • 50 % — для кровельных покрытий;
  • 20 % — для напольных покрытий;
  • 15 % от общего объема в жилом доме — для остальных конструкций и инженерного оборудования.

Если предполагается использовать новые технологии и современные материалы, более качественные и выгодные по стоимости, можно заменить ими отдельные виды работ из приложения 2 к Методическому пособию.

Руководствуясь обозначенными рекомендациями, управляющие организации понимают, в каком максимальном объеме следует планировать и проводить работы при текущем ремонте. При этом специалисты исходят из своих потребностей и финансовых средств.

Отдельные работы в рамках текущего капремонта (ремонт кровли и фасада, герметизация стыков и т.д.), выполнить которые должным образом мешают неблагоприятные погодные условия, можно перенести на более подходящее время, чтобы провести их качественно.

Приложение 2 к Методическому пособию позволяет подробно узнать, что входит в текущий капремонт, охватывающий все конструкции многоквартирного дома и работы по внешнему благоустройству. В нем даны рекомендации относительно восстановления практически каждого элемента дома, который следует проводить в рамках текущего ремонта. К примеру, ремонтируя центральное отопление, нужно:

  • менять отдельные участки трубопроводов, регулировочной и запорной арматуры;
  • устанавливать воздушные краны (если требуется);
  • утеплять приборы и трубы;
  • менять насосы и электромоторы;
  • восстанавливать тепловую изоляцию.

Следует также отметить, что работы в рамках текущего ремонта планируют собственники квартир в МКД, и проводятся они на основании п. 18 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 и п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ.

Мнение эксперта

Текущий ремонт как составляющая содержания жилья имеет ряд нюансов

В.А. Гассуль,
канд. экон. наук, Почетный строитель России, Санкт-Петербург

Содержание жилья предполагает проведение работ по текущему ремонту. Но есть определенные тонкости. В п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ в фразе «содержание и текущий ремонт» есть союз «и», разделяющий слова «содержание» и «текущий ремонт». Следовательно, текущий ремонт не может быть частью содержания жилья. Здесь логичнее обозначить: «содержание и текущий ремонт, включаемый в него» или «содержание, в том числе текущий ремонт».

Таким образом, в ЖК РФ информация изложена неясно. Это не позволяет говорить о том, что текущий ремонт входит в работы по содержанию общего имущества. Ситуацию усугубляет еще и ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ о принятии общим собранием владельцев жилья в МКД решения о текущем ремонте. На законодательном уровне не сказано, что текущий ремонт и содержание жилья связаны между собой. Что касается текущих ремонтных работ, их рассматривают как некие самостоятельные действия, которые являются частью мероприятий по содержанию общего имущества (на основании постановления Правительства РФ № 491).

Текущее содержание жилья и его особенности

Выражение «текущее содержание жилья» появилось не просто так. Его использовали в ГОСТ Р56192-2014 «Услуги содержания общего имущества МКД». Там перед авторами встала та же проблема, связанная с отличием работ по текущему ремонту от работ в рамках содержания общего имущества в МКД. Увы, в данном ГОСТе отличие отметили только по отношению к объему работ. О плановом характере текущего ремонта ничего сказано не было. Все это приводит к недостаточно корректным формулировкам в ГОСТе.

У текущего ремонта и текущего содержания общая задача – поддерживать общее имущество в МКД в должном состоянии. Методы решения этой задачи почти идентичны друг другу. В рамках мероприятий по ремонту и содержанию специалисты осматривают и определяют общие возможные повреждения конструкций и систем в здании, после чего устраняют выявленные неисправности. Отличие состоит лишь в том, что в рамках текущего содержания неполадки устраняют сразу после выявления. Что же касается текущего ремонта, его выполняют по плану, который утверждает общее собрание собственников, с учетом необходимости работ по восстановлению и реконструкции здания, наличия достаточного количества денег и других ресурсов.

В приложении 1 к Методическому пособию приводится список работ, которые осуществляют в рамках текущего содержания. Данный перечень составлен на 3 страницах, и отображать его здесь в полном объеме нет необходимости. Ниже обозначим лишь ключевые главы и части и не станем описывать дополнительные работы.

Раздел 1. Содержание конструкций и территории:

  • стены и фасады;
  • крыши и водосточные системы;
  • оконные и дверные заполнения;
  • мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;
  • санитарная уборка жилищного фонда;
  • санитарная очистка придомовой территории.

Раздел 2. Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений МКД:

  • центральное отопление;
  • водопровод и канализация, горячее водоснабжение;
  • электроснабжение;
  • специальные общедомовые технические устройства.

Раздел 3. Аварийное обслуживание:

  • водопровод, канализация, горячее водоснабжение;
  • центральное отопление;
  • электроснабжение;
  • сопутствующие работы при ликвидации аварий.

Определяя конкретные работы в рамках текущего содержания, вы можете пользоваться приложением 1 к Методическому пособию как справочным материалом. О полном списке работ, проведение которых предполагает текущее содержание жилья, можно узнать из постановления № 170.

Текущее содержание жилья и работы в рамках текущего ремонта – две составляющие содержания общего имущества МКД. Капремонт не рассматривается в рамках содержания общего имущества МКД.

Между работами в рамках текущего содержания и текущего ремонта может не быть отличий в вопросе влияния на конструкцию здания и иные части общего имущества. Они бывают полностью идентичными во всех проявлениях, кроме одного нюанса – текущий ремонт проводится по плану.

Тариф на содержание жилья в муниципальных и приватизированных домах

Тарифы на содержание жилья определяют УК и собственники квартир в МКД. На формирование тарифа влияют, во-первых, технические особенности дома, а во-вторых, возможности и потребности собственников квартир. Тарифы на оплату услуг ЖКХ, как известно, формируются по-другому. Взносы за содержание жилья – это определенная часть платы за квартиру, которую жильцы вносят каждый месяц. Плата за содержание жилья поступает напрямую на счет товарищества собственников жилья или УК, а организация в свою очередь оплачивает услуги подрядных организаций.

Сумма платы за содержание жилья зависит от объема оказания услуг (на это влияют уровень благоустройства, группа МКД). Основное правило – тариф на содержание жилья не должен противоречить положениям и нормам российского законодательства.

Современные законодательные нормы гласят, что тариф за содержание жилья включает в себя следующее:

  1. оплату за ремонт и содержание жилья:

  • оплату услуг по управлению;
  • плату за услуги содержания общего имущества в МКД;
  • оплату услуг текущего ремонта;
  • плату за услуги капремонта;

  1. плату за пользование жильем в МКД (только если собственник жилья – государство/муниципалитет).

В содержание жилья включается плата за услуги капремонта, однако это применяется лишь по отношению к МКД. Если речь идет о собственниках частных домов, данную меру можно расценить как нарушение.

Если в МКД нет ТСЖ или кооператива, оплата содержания жилья должна рассчитываться в ходе общего собрания владельцев жилых помещений. При этом учитываются рекомендации УК относительно тарифа. Сама же сумма устанавливается на срок от 1 года (минимально).

Составляя перечень (определяя характер, качество, объем) работ или услуг, управляющая компания непременно должна помнить о конструктивных особенностях дома, учитывать, насколько объект изношен и в каком техническом состоянии находится. При определении перечня работ следует руководствоваться также погодными условиями, климатом, специфическими геодезическими факторами в регионе, где находится МКД.

Если в доме есть ТСЖ или кооператив, смету затрат принимают и утверждают в ходе общего собрания. Оплата содержания жилья формируется именно на ее основе. Проводя расчет содержания жилья, специалисты учитывают затраты на ремонт и содержание общего имущества в МКД, необходимые средства для проведения капитального ремонта или реконструкции, взносы в резервный фонд и иные затраты.

В ряде случаев тариф за содержание жилья могут назначать органы местного самоуправления. Сумму устанавливает муниципалитет для нанимателей квартир в МКД по договорам специального найма или договорам найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Также эту практику применяют по отношению к владельцам жилья, которые не смогли прийти к консенсусу и определиться с методом управления МКД.

Если ежемесячная квитанция содержит в себе лишь один из обозначенных пунктов отдельно, это грубое нарушение. Это же касается любого другого пункта, связанного с уборкой, вывозом мусора или ремонтом. Как нарушение это расценивается в связи с тем, что все пункты непременно должны быть объединены в один – пункт по оплате за содержание жилья.

Если собственник помещения обнаружит неточность, он может обратиться в налоговую инспекцию или ЖКХ и сообщить о нарушении. Ответственные лица непременно должны принять соответствующие меры и исправить ситуацию, после чего выдать собственникам новые платежные документы. Однако в реальности визиты в органы ЖКХ обычно заканчиваются примерно такими фразами со стороны ответственных лиц: «Мы не располагаем достаточным количеством средств, входящих в пункт оплаты за содержание жилья; в связи с этим мы вынуждены выделять дополнительные пункты, чтобы выплачивать рабочим зарплату, а они в свою очередь могли качественно работать». В таких ситуациях собственники жилья в МКД имеют право обратиться в судебные органы. Заявление может быть как индивидуальным, так и коллективным. В последнем случае жильцам необходимо расписаться в документе.

Входит ли в содержание жилья обслуживание домофона

Тема довольно спорная. Сначала домофон устанавливают, далее обслуживают и ремонтируют, и т. д. Кто-то должен оплачивать все эти работы, и, как правило, это собственники квартир в МКД. В данном случае установка домофона может проводиться в двух вариантах.

  • Домофон устанавливают по согласованию с управляющей компанией

Если в ходе собрания жильцы выступили с обращением к представителю управляющей компании и он дал согласие на установку домофона в МКД, то впоследствии обслуживать прибор будут в рамках содержания жилья, так как управляющая компания заключила договор с предприятием по установке и обслуживанию домофонов.

  • Домофон устанавливают непосредственно жильцы

Чаще всего домофон устанавливают именно собственники жилых помещений. Один инициативный собственник (или несколько) собирают со всех деньги в необходимом количестве для установки прибора. Далее примерно раз в полгода производится сбор средств на обслуживание домофона. Если дела обстоят именно так, плата за домофон не может быть частью «оплаты за содержание жилья», так как фактически другие органы не имеют отношения к его установке и обслуживанию.

Если обслуживать домофон решают квартиросъемщики, то они ставят себя в неравное положение с собственниками, не заключавшими договор на абонентское обслуживание. Когда все владельцы фактически эксплуатируют домофон, содержат и ремонтируют общее имущество (в данном случае домофон) только лица, заключившие договор на абонентское обслуживание.

Если брать правовую сторону вопроса, правильнее рассматривать включение домофонов в общедомовое имущество по ст. 44–48 ЖК РФ. Следовательно, включать затраты на обслуживание домофона следует в плату за жилье. Так решаются сразу два вопроса: содержать общедомовое имущество становятся обязаны все собственники МКД, а вопросы с ненадлежащей работой домофона решает УК.

Может ли УК повышать тариф на содержание жилья в одностороннем порядке

Управляющие организации, которых интересует экономическая стабильность, поспешили с включением в договоры управления условия одностороннего повышения тарифа на ремонт и содержание жилья в соответствии с уровнем инфляции, ростом стоимости услуг сторонних компаний и иными факторами, включая тарифы, которые местные властные органы устанавливают для муниципальных жилых помещений. Множество управляющих компаний так повышают тарифы на содержание муниципального жилья ежегодно и довольно неплохо работают вплоть до того момента, как контролирующие органы начинают проводить проверки или возникают судебные разбирательства. Условие об определении стоимости договора на управление МКД, куда включена оплата содержания жилья и ремонта, существенно.

Стороны на свое усмотрение определяют рамки договора (ч. 4 ст. 421 ГК РФ). Исключение составляет и ситуация, когда в соответствии с законом или иными правовыми актами предусмотрено содержание жилья по определенным условиям. Корректировать или расторгать договор управления МКД нужно по нормам ГК РФ. Жилищное законодательство регулирует также правоотношения по установлению суммы платы за жилье.

Однако, если включаются спорные условия о возможности ежегодно индексировать цену договора, управляющие компании не учитывают это и опираются на ГК РФ, а именно на ст. 442 ГК РФ: «Исполнение договора оплачивается по стоимости, установленной по соглашению сторон».

В соответствии с арбитражной судебной практикой управляющая компания не может повышать тарифы в одностороннем режиме, даже если договор управления содержит соответствующие условия (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 г. по делу № А75-10618/2015, от 28.04.2016 г. по делу № А75-15361/2015, от 01.06.2016 г. по делу № А75-135/2016; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 г. по делу № А43-2613/2016). С этим согласен и Верховный Суд РФ (определение ВС РФ от 11.02.2014 г. № 303-КГ14-8437).

Жилищные инспекции и иные органы, выполняющие функции контроля, в ходе проверок выявляли нарушения по увеличению тарифов на ремонт и содержание жилья в одностороннем порядке со стороны УК, на основании чего осуществлялась выдача предписаний с требованием устранить нарушения. УК выступали с обращениями в арбитраж, требовали признать предписания недействительными, ссылаясь на условия в договоре управления, где сказано о праве УК на повышение тарифов на содержание жилья в одностороннем порядке с учетом инфляции и иных факторов.

По мнению судов, только у общего собрания собственников есть право установки и изменения платы за ремонт и содержание жилья в многоквартирном доме. Сумма не должна меняться чаще 1 раза в год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). УК может выдвинуть предложение увеличить размер платы и обосновать его. Об этом также сказано в Правилах содержания общего имущества в МКД, которое утвердило постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (п. 31).

Сегодня на основании жилищного законодательства УК не могут повышать тарифы на ремонт и содержание жилья в одностороннем порядке, учитывая различные факторы – уровень потребительских цен, инфляцию и т. д. Определять цену договора управления можно в только в установленных законодательством рамках. Если общее собрание не выносит решений об утверждении тарифа на следующий год, УК по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ может выступить с обращением в органы МСУ для установления суммы оплаты.

Мнение эксперта

УК не может приравнивать свои тарифы к муниципальным

Бурняшев Д.В.,
юрист

Многие УК обосновывают повышение тарифов тем, что «подтягивают» их до муниципального уровня. Чтобы защитить себя, они приводят нормы ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Но, по мнению судов, подобный аргумент несостоятелен. Использовать ставки, которые утвердил орган местного самоуправления, можно лишь при соблюдении порядка определения платы, установленного и согласованного сторонами в договоре управления. Оплата (содержание и ремонт жилья) назначается органом местного самоуправления, только если сумма не определена самими собственниками в ходе общего собрания.

Кроме того, рассматривая дела об изменении цены договора управления одной стороной, суды опираются на положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Известно, что в соответствии с этим Законом можно разъяснять вопросы, касающиеся собственников жилья в МКД как лиц, которые потребляют услуги, оказываемые им УК, в соответствии с возмездным договором управления МКД. А если по условиям договора права потребителя оказываются ущемленными по сравнению с правилами, установленными на законодательном уровне, или другими правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, такие условия признают недействительными. Соответственно, условие об индексации платы, внесенное в договор об управлении МКД, недействительно и не вызывает правовых последствий.

В судах не воспринимают и аргументы, что требования органов контроля о перерасчете оплаты и внесении изменений в договоры управления – это вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность компании.

Содержание жилья: ОДН и его нюансы

Существенное изменение в ЖК РФ по начислению платы за услуги ЖКХ произошло 01.01.2017 г. Тарифы на ремонт и содержание жилья в 2017 г. стали другими. Проблему по начислению оплаты общедомовых нужд, или ОДН, обсуждают достаточно давно. Все знают, что данная статья расходов давала возможность УК компенсировать себе затраты на обслуживание МКД или просто приносила доход.

С 01.01.2017 г. плата за общедомовые нужды перестала быть коммунальной услугой, превратившись в жилищную. Для чего проведены такие изменения? Федеральный закон № 73 от 30.03.2016 г. изменил ФЗ № 176 от 29.06.2015 г., а этот законодательный акт в свою очередь изменил ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» и ст. 156 «Размер платы за жилое помещение» ЖК РФ. В данный момент оплата за услуги в рамках общедомовых нужд в платежных документах вынесена в раздел жилищных, а не коммунальных услуг. Сделали это, чтобы ограничить начисления за общедомовые нужды управляющими организациями. С 01.07.2017 г. управляющая компания не имеет права начислять плату за общедомовые нужды выше предельного тарифа, утвержденного регионом. При этом Минстрой РФ выпустил дополнительные разъяснения, где сказано, что если начисления ОДН ниже показателя 01.11.2016 г. или предельного тарифа, их следует осуществлять в соответствии с минимальными расчетами.

Если же начисления производятся выше предельной нормы, данные расходы на общедомовые нужды компенсирует УК из сборов средств за содержание жилья. Теперь УК выступает в качестве заинтересованного лица в энергосбережении ресурсов дома, в частности таких мероприятий, как установка общедомовых счетчиков, энергосберегающих ламп и т. д.

Пример. Вот как рассчитывалась сумма оплаты за общедомовые нужды 01.01.2017 г. 01.11.2016 г. в квитанции за оплату холодного водоснабжения начислили ОДН за 0,3 м3 воды. В феврале 2017 г. расход холодной воды по общедомовому счетчику на МКД составлял 500 м3, 490 м3 из которых – поквартирные затраты жильцов, а 10 м3 – остаток, который необходимо разделить между ними.

Если при разделении остатка на всех жильцов показатель составит менее 0,3 м3, его и нужно будет указать в квитанции. При большем показателе оплата сверхрасходов ляжет на УК из тарифа на содержание жилья, то есть фактически из ее дохода. В России в данный момент является спорным вопрос о начислении ОДН за электроснабжение. Главным образом это касается тех МКД, где энергетическое предприятие начисляет плату владельцам жилых помещений напрямую. В случае несвоевременной подачи собственниками показаний приборов учета распределение остатка ведется между всеми владельцами. После принятия в 01.07.2017 г. предельных тарифов по ОДН энергетическое предприятие не сможет производить начисления выше нормы.

Итак, тарифы на ремонт и содержание жилья в 2017 г. – плавающие. Общая сумма включает в себя тариф, утвержденный собственниками в ходе общего собрания, и оплату за ОДН (общедомовые нужды).

Можно ли жильцам не платить за содержание жилья

Если отсутствует договор содержания жилья, этот факт никак не отражается на обязанности собственника как жилого, так и нежилого помещения платить за оказанную по факту услугу, связанную с ремонтом и содержанием общедомового имущества. Отличие состоит только в том, что если есть договор на ремонт и обслуживание жилья с УК или товариществом собственников жилья, лицо, в чьей собственности находится квартира, будет нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями договора (исключение составляет взыскание задолженности на основании договора – в этом случае собственник обязан будет оплатить штраф как неустойку). Если договора нет, собственнику будет вручен иск не о взыскании задолженности на основании договора, а о взыскании неосновательного обогащения и процентов за незаконное использование чужими финансами.

Приведем пример.

Суд обозначил в мотивировочной части постановления следующее: «… Так как истец фактически оказывал услуги ответчику по содержанию, техобслуживанию и текущему ремонту жилья при отсутствии договора, сэкономленные ответчиком средства для уплаты за содержание общедомового имущества явились его незаконным обогащением». Кроме того, на основании ч. 2 ст. 1107 ГК РФ суд обоснованно взыскал проценты на обозначенную сумму незаконного обогащения в размере 2059 руб. 24 коп. по ставке 10,25% годовых. Суд счел безосновательными доводы заявителя о том, что стоимость незаконного обогащения необходимо рассчитывать в соответствии с актами приемки выполненных работ; это идет вразрез со ст. 1105 ГК РФ, так как иск касается взыскания незаконного обогащения, а не убытков (постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2009 г. по делу N А72-999/08).

Суд вынес решение и по следующему делу: «… Сумму платы за ремонт и содержание жилья для владельцев помещений, не входящих в ТСЖ, определяют органы управления ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов на содержание общедомового имущества на определенный год, которую утверждают органы управления».

На основании изложенного суд первой инстанции постановил, что:

  • собственники помещений, не входящих в ТСЖ, должны оплачивать ремонтные работы и содержание общедомового имущества в МКД;
  • то, что между предпринимателем и ТСЖ отсутствуют договорные отношения, не может стать основанием для того, чтобы освободить собственника от обязательств нести расходы на содержание общедомового имущества, установленного на законодательном уровне, и не может препятствовать реализации права товарищества собственников жилья на получение соответствующих платежей;
  • при этом то, что предприниматель не выполняет на свои средства работы, связанные с содержанием своего имущества, не снимает с него обязательств по выплате средств на содержание общедомового имущества.

 (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 г. по делу № А17-2495/2010)

Ответственность за ненадлежащее содержание жилья управляющей компанией

Жилищный фонд неизбежно изнашивается и стареет, а потому компании, ответственные за проведение работ в рамках обслуживания общедомового имущества, вынужденно несут расходы в значительно большем объеме. Если нарушаются правила по ремонту и содержанию МКД, применяется административная ответственность.

При этом существует ряд проблем неоднозначного понимания статей, изложенных в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». В статьях описано, как должны работать УК, обслуживающие МКД. Это связано с тем, что в тексте постановления содержатся оценочные суждения, что дает возможность жилищным организациям отстаивать свое мнение в судах.

В 98 % случаев суды выносят решения о законности факта привлечения по ст. 7.22 КоАП РФ и отказываются удовлетворять требования об отмене наказания (к примеру, постановление Ивановского областного суда от 26.07.2016 г. № 4а-224/2016, постановление Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2016 г. № 4а-914/2016 по делу № 12–31/2016). Положительные решения выносят редко, что объясняется следующим. Суды общей юрисдикции обычно не хотят участвовать в таких делах и противоречить госорганам, оспаривая их решения.

Иногда в судах общей юрисдикции все же можно встретиться с решениями о признании постановлений о привлечении к административной ответственности противоречащими закону. К примеру, однажды суд прекратил дело об административном правонарушении по ст. 7.22 КоАП РФ, сочтя его незначительным (см. решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 14.01.2016 г. по делу № 12–15/2016).

Мнение эксперта

Каким должен быть порядок действий УК, если жилищная инспекция выписала штраф за ненадлежащее содержание МКД

Руслан Попов,
руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Шаг 1. Нужно представить убедительные доказательства в пользу того, что вы предприняли все меры для предотвращения нарушений, выявленных инспекцией по надзору в жилищной сфере.

Факт невиновности можно доказать, только если вы сделали все возможное, чтобы предотвратить административное правонарушение.

В судебном порядке следует доказать, что:

  • правонарушения, о которых идет речь, существовали и раньше, до вступления вами в должность главы УК;
  • вы сделали все возможное, чтобы устранить уже существующую проблему;
  • собственники не оплачивали статьи «ремонт и содержание жилья», и ситуацию не исправили даже поданные в суд иски;
  • вы предприняли все необходимое, чтобы выявить причины проблемы, и выполнили всестороннюю проверку.

Если для устранения проблемы необходим допуск в МКД, вы должны предъявить доказательства, что вас не пустили в необходимое помещение, а потому вы потребовали допуск в судебном порядке. Здесь разумно оформление акта о недопуске, в котором расписались, например, соседи (в идеале – представитель или глава совета МКД).

Шаг 2. Грамотное обоснование требований об отмене постановления об административном правонарушении очень важно.

Наилучшим аргументом станет доказательство того, что поступок, в отношении которого вам выдвигают обвинения, является незначительным (малозначительным). Для этого можно рассчитать расходы на устранение неисправности или проблемы, послужившей причиной для привлечения вас к ответственности. Также можно предъявить бухгалтерские отчеты в качестве доказательства сложного финансового положения вашей компании. Третий вариант – представить сведения, подтверждающие, что собственники квартир в МКД имеют задолженности перед вашей компанией.

Если вы располагаете жалобами собственников жилья, найдите историю платежей того или иного владельца помещения и представьте документ в суд.

Шаг 3. Нужно проверить соблюдение срока привлечения к административной ответственности.

На основании ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ привлечь к ответственности человека можно в течение двух календарных месяцев. Если этот срок пропущен, дело прекращают. Однако следует помнить, что данное правонарушение – длящееся.

Шаг 4. Когда вы пытаетесь оспорить постановление по существу, делайте акцент на описании ситуации, за которую вас привлекают к ответственности.

Изучите все фото, который сделал жилищный инспектор. Благодаря фотоснимкам можно установить, где было совершено нарушение и в чем его суть. Если обвинительные материалы не представлены в достаточном количестве, оспорить судебное постановление намного легче.

Информация об экспертах

Бурняшев Д.В., юрист, магистрант Северо-Кавказского федерального университета, участник международной научной конференции «Финансовый менеджмент в организациях, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами».

В.А. Гассуль, канд. экон. наук, Почетный строитель России, Санкт-Петербург.

Руслан Попов, руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна). Юридическая компания «Интел-Право» оказывает правовые услуги гражданам и организациям, включая брачно-семейные споры и раздел имущества, сопровождение сделок, представительство в судах, помощь при ДТП. Юридическое обслуживание организаций, арбитраж, административное судопроизводство и налоговые споры.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!