Судебная практика в ЖКХ: обзор наиболее частых вопросов

495
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Судебная практика в ЖКХ достаточно богата и затрагивает немало тем.

Конечно, лучший способ при возникновении любого спора – решить все мирным путем. Это выгодно и удобно как для одной, так и для другой стороны. Если все варианты использованы, а проблему так и не удалось решить, судебное разбирательство неизбежно.

Судебная практика в ЖКХ свидетельствует о том, что разбирательства происходят прежде всего по той причине, что собственники жилых помещений несвоевременно оплачивают или вовсе не оплачивают коммунальные услуги. Перед подачей иска в суд ресурсоснабжающие компании принимают определенные меры, при помощи которых стараются добиться от неплательщика добровольного погашения долга. Среди таких мер:

  1. отправка неплательщику долгового документа;
  2. вручение уведомления о долге, в котором указывают сумму и срок оплаты задолженности с настоятельной просьбой выполнить обязательства, и кратко описывают, какие последствия за собой влечет неуплата;
  3. предложение плана реструктуризации задолженности.

Судебная практика по долгам ЖКХ богата примерами, когда ресурсоснабжающие компании подают исковые заявления. На такой шаг предприятия идут, если ни одна из вышеперечисленных мер не дала результатов. Как правило, иски подают в суд из-за скопившейся за полгода и более задолженности со стороны собственника жилья.

У квартировладельцев есть не только обязанности, но и права, прописанные в договоре с управляющей компанией. Если собственник видит, что его права нарушаются, то в любой момент может обратиться в суд.

Перед тем как подать заявление на компанию, квартировладельцу следует выполнить такие действия, как:

  1. отправка претензии в УК или другой орган управления МКД;
  2. обращение в Роспотребнадзор и жилищную инспекцию.

Эти меры позволяют урегулировать вопрос в досудебном порядке. Если же они не подействовали, выход один – обращение в суд. Для этого необходимы следующие действия.

  1. Составление иска.

По ст. 131 ГПК исковое заявление должно включать в себя: данные об истце и ответчике, реквизиты сторон, сведения о судебной организации; изложение ущемленных интересов и прав, детальное описание ситуации; обоснование личной позиции с приведением соответствующих аргументов; описание мер, предпринятых в целях досудебного урегулирования конфликта; перечень прилагаемой к иску документации.

  1. Отправка искового заявления вместе с пакетом документации в суд. Как правило, иск направляют в районный суд по месту регистрации предприятия ЖКХ. Также возможно обращение по месту прописки истца или по месту, где был заключен договор.
  2. Ожидание ответа из суда. Обычно судебные инстанции дают ответ в течение 5 рабочих дней. Если документация оформлена верно и представлена в достаточном количестве, иск рассматривают. Если нет, заявление возвращают, обосновывая причины. У истца есть право повторной подачи заявления после внесения в него соответствующих корректировок.

Вот перечень документов, которые в обязательном порядке необходимо предоставлять вместе с иском:

  • паспорт (удостоверение личности истца);
  • квитанция об оплате государственной пошлины (если требуется);
  • правоустанавливающее свидетельство на квартиру;
  • заключенный договор с организацией-ответчиком;
  • документация, ранее предоставленная с целью решить проблему мирным путем: претензия в компанию ЖКХ, заявление в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру или иной соответствующий орган;
  • расчет суммы искового заявления, если заявитель претендует на выплаты – компенсацию морального ущерба, возмещение оплаты КУ, которые оказаны не были.

Вся документация предоставляется в виде заверенных нотариусом копий.

По НК РФ заявления такого типа – это иски о защите прав потребителей. Следовательно, оплачивать госпошлину нужно только в том случае, если вы подаете иск в размере более 1 млн руб. Здесь размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы более 1 млн руб., но не свыше 60 тыс. руб.

Судебная практика показывает, что обычно исковые заявления, поданные собственниками жилья против организаций жилищно-коммунального хозяйства, удовлетворяют. Суд может частично поменять обозначенные истцом условия, к примеру сумму выплаты. Как правило, суд удовлетворяет иски тех заявителей, которые ранее пытались решить проблему мирным путем и привели в пользу этого соответствующие доказательства (в частности, направили претензию в управляющую компанию и т. д.).

Если рассматривать ситуации, связанные с отказом удовлетворения исков по отношению к должникам, судебная практика в ЖКХ показывает определенные результаты. В частности, суды не удовлетворяют иски, если:

  • не доказано, что ответчик действительно проживал на данной жилой площади;
  • ответчик внес частичную оплату по задолженности в период между тем, как был подан иск и вынесен судебный приказ.

Таким образом, у суда есть право:

  • обязать ответчика полностью или частично удовлетворить требования иска;
  • отказать удовлетворять иск из-за того, что отсутствуют необходимые доказательства.

Вне зависимости от результата любое решение можно обжаловать, обратившись в вышестоящие органы.

Отличие приказа от судебного решения заключается в следующем. Приказ судья выносит единолично, основываясь только на предоставленной документации. Кроме того, присутствие сторон не требуется.

Судебный приказ объединяет судебное решение по взысканию долга и обеспечение выполнения данного решения по ст. 121 ГПК РФ. Говоря иначе, на основании судебного приказа судебные приставы могут взыскать задолженность в принудительном порядке. В случае несогласия должника с приказом у него есть право оспаривания данного документа в течение 10 дней. При наличии уважительной причины данный период может быть увеличен.

Судебная практика, связанная с взысканием задолженности

В этой главе рассмотрим судебную практику по взысканию долгов в ЖКХ. Часть 1 ст. 155 ЖК РФ гласит, что оплачивать жилье и КУ необходимо ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за прошедшим, если в договоре управления МКЖ не установлено иное. О каких-либо других условиях между собой также могут договориться члены ТСЖ, жилищного кооператива и иного органа, созданного с целью удовлетворить потребности граждан в жилье, в соответствии с ФЗ о кооперативе данного типа (далее – ином специализированном потребительском кооперативе). Следовательно, управляющие компании, товарищества собственников жилья и члены жилищного кооператива предоставляют услуги, а в последующем месяце получают плату с собственников квартир за них. Если об ином сроке внесения средств за КУ в договоре ничего не сказано и решение общего собрания членов ЖСК и ТСЖ не свидетельствует о других условиях, считается, что просрочка в выполнении обязательств по оплате КУ у потребителя появляется с одиннадцатого числа в следующем месяце. Начиная с этого момента у управляющих организаций (УК, ЖСК и ТСЖ) есть право проведения мероприятий по взысканию задолженностей в судебном порядке.

Бытует мнение, что обращение в судебные инстанции и выдвижение требований от должника погашения задолженности в целом должно производиться только по прошествии соответствующего периода. По одним источникам, этот срок составляет порядка двух месяцев, по другим – три месяца, где-то обозначен период, равный полугоду с момента возникновения долга. Такое суждение является ошибочным, так как на законодательном уровне ничего не сказано и никогда не было сказано о такой норме, и управляющие компании путают период, в течение которого можно обратиться в суд, со сроками, в которые можно ограничить и приостановить предоставление КУ из-за задолженности (на основании раздела XI ПП РФ от 06.05.2011 г. № 354).

В 2016 г. в России приняли Федеральный закон № 45 о взыскании долга за предоставленные КУ. Данный ФЗ явился дополнением к ст. 122 ГПК РФ. Говорится в нем, в частности, о том, что сейчас у управляющих компаний есть все основания для подачи иска на неплательщиков, игнорирующих плату за потребленные природные ресурсы и коммунальный сервис. Раньше у судов отсутствовало единое мнение по поводу правомерности взыскания задолженностей за КУ в формате приказов.

Вот о чем свидетельствует судебная практика по взысканию в ЖКХ. При рассмотрении одного из споров суд вернул УК иск с требованием взыскать задолженность по платежам за услуги ЖКХ. По мнению суда, данное требование должен рассматривать мировой судья как дело, связанное с уплатой КУ в недостаточном объеме, и выдача судебного приказа при этом обязательна. Но вышестоящий суд отметил, что нормы процессуального права истолкованы неверно, в связи с чем аннулировал вынесенные решения и вернул дело первой инстанции. Суд также подчеркнул, что, в соответствии с ЖК РФ граждане обязаны оплачивать КУ. Однако в жилищном законодательстве не обозначено, что задолженности по коммунальным услугам с собственников квартир и домов необходимо взыскивать в обязательном порядке. Оплата КУ – это не налоговые платежи, сборы и другие обязательные платежи, предусмотренные абз. 6 ст. 122 ГПК РФ (апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 04.07.2012 г. по делу № 33–2188/12г.).

Рассматривая дело, вышестоящая судебная инстанция вынесла решение, что выданный приказ о взыскании долга по КУ является законным (апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 10.12.2015 г. по делу № 33–6912/2015).

В данный момент в список требований, выдача судебного приказа по которым является обязательной, включены требования о взыскании долга по услугам ЖКХ и обязательных взносов и платежей с участников ТСЖ.

На основании ФЗ от 02.03.2016 г. № 45-ФЗ (далее — Закон № 45-ФЗ) введена еще одна норма. Судьи могут возвращать иски, если соответствующие требования необходимо рассматривать в порядке приказного производства (п. 1.1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Раньше, как показывает практика, судебные органы позволяли предъявление требований в иске, относящихся к приказному производству. На законодательном уровне не было прямо запрещено подавать исковое заявление по делам, которые рассматривались в порядке искового производства.

Закон и судебная практика по долгам ЖКХ говорят о том, что компания, поставляющая услуги, должна выполнить все соответствующие мероприятия. По отношению к должникам меры принимают по следующей схеме.

  1. Предупреждение. При небольшой задолженности по коммунальным услугам УК направляет абоненту предупреждение, где требует погасить долг.
  2. Ограничение подачи услуг. В случае роста задолженности и достижения размера долга за три месяца использования КУ у поставщика есть право отключения должника от системы питания. Должника дважды извещают о планируемых мероприятиях. В частности, ему говорят об этом за три дня до предполагаемого отключения поставок коммунальных ресурсов, а также сообщают в день, когда решают прекратить предоставление услуг.
  3. Подача судебного иска. Если абонент систематически нарушает правила ТСЖ и не оплачивает коммунальные взносы, организация, обслуживающая дома, имеет право решить вопрос в судебном порядке.

Если человек проживает в квартире в соответствии с коллективным договором и недвижимость не является его собственностью, у организации есть право требовать выселения такого квартиросъемщика. При принятии данной меры гражданину предоставят другую жилплощадь, в которой будут соблюдены минимальные нормативы площади – 6 м2 на человека.

Если же планируется взыскать задолженность за КУ в судебном порядке при отсутствии договора, гражданин должен принудительно выплатить средства в обозначенном размере. В этом случае в деле участвуют инспекторы исполнительной службы.

Не забывайте, что применение таких жестких мер – вынужденная необходимость. Многие граждане сознательно не оплачивают КУ. Кроме того, отсутствие мер наказания за уклонение от коммунальных платежей явилось причиной увеличения задолженностей в сфере ЖКХ, как показывает практика.

Рассмотрим компенсацию судебных расходов на оплату работы представителя, понесенных в ходе подготовки заявлений о взыскании задолженностей по КУ с жильцов. Тема эта довольно болезненна. В соответствии с письменным ходатайством участника, на чью сторону встал суд, проигравшая сторона должна компенсировать затраты на оплату услуг представителя в разумных пределах, по ч. 1 ст. 100 ГПК РФ. Здесь во внимание принимается исключительно судебное решение, а не судебный приказ. Судебная практика по взысканию в ЖКХ вышеуказанных затрат отличается довольно значительно.

Пример 1. ТСЖ подало в мировой суд заявление о выдаче судебного приказа о взыскании долга по платежам за жилье и услуги ЖКХ, а также затрат по внесению госпошлины. Суд постановил удовлетворить требования, выдав соответствующий приказ. Спустя время ТСЖ вновь обратилось в мировой суд, к тому же судье, подав заявление о распределении судебных издержек в виде затрат на услуги представителя. Но в этом товариществу отказали. По мнению вышестоящей инстанции, отказ явился правомерным.

Суд подчеркнул, что заявление о выдаче приказа должно содержать в себе ряд основных моментов, отраженных в ст. 127 ГПК РФ. В ней информации о возмещении издержек нет. Кроме того, компенсацией судебных издержек признаются действия судебного органа по присуждению с обязанного лица возмещения расходов в пользу уполномоченного. Следовательно, у гражданина, в пользу которого суд вынес то или иное решение, третьих лиц, эксперта, свидетеля, специалиста, переводчика, а также суда, в ситуациях, описанных в ст. 103 ГПК РФ, есть право на компенсацию судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением дела. Вместе с тем проигравшая сторона обязана компенсировать эти затраты в соответствии с общим правилом. Но в рамках приказного производства стороны как таковые отсутствуют. Следовательно, возмещение судебных расходов осуществляется только в исковом производстве (определение Добрянского районного суда Пермского края от 09.07.2015 г. по делу № 11–37/2015).

Существует и противоположная судебная практика в ЖКХ. В ее основу положена констатация того факта, что судебные издержки подлежат взысканию, особенно если должник не выдвигает на этот счет возражений.

Пример 2. В соответствии с решением мирового судьи судебного участка Дзержинского судебного района г. Перми, на основании приказа, гражданин обязан был возместить ТСЖ долг по оплате КУ и услуг, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества МКД.

ТСЖ подало заявление на взыскание расходов на оплату услуг представителя. В суде первой инстанции члены товарищества получили отказ. Но мнение вышестоящего суда оказалось иным. Там отметили, что суд имеет право взыскивать затраты на оплату услуг представителя, понесенные гражданином, в пользу которого вынесено судебное решение, с другого участника дела в разумных границах – это правовой способ, предусмотренный на законодательном уровне, он направлен против неоправданного завышения суммы оплаты услуг представителя.

По такому принципу ведется реализация требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, в соответствии с которыми права и свобода одного лица не могут нарушать интересы другого. Конституционный Суд РФ выпустил определение от 17.07.2007 г. № 382-О-О, где указал, что у суда нет права произвольного уменьшения суммы расходов на представителя, тем более что другой участник процесса не отказывается от взыскания и не представляет доказательства в пользу того, что взыскиваемые с него суммы завышены (определение Дзержинского районного суда г. Перми от 01.03.2016 г. по делу № 11–61/2016).

Таким образом, процедура приказного производства обязательна для компаний, управляющих жилищным фондом. Это делает работу управляющих компаний, товариществ собственников жилья, кооперативов еще сложнее. Если в прошлом у организаций было право выбора между способом защиты права в порядке приказного или искового производства (чаще использовался первый вариант борьбы с наиболее принципиальными и грамотными должниками), то сейчас процедуры по взысканию задолженностей станут еще длиннее, не говоря уже о возможности взыскания расходов на ведение дела в суде.

Мнение эксперта

Как возместить понесенные расходы на взыскание задолженности по коммунальным услугам

Руслан Попов,
руководитель юридической компании «Интел-Право», г. Дубна

Судебная практика по взысканию в ЖКХ представлена рядом примеров, и однозначной ее назвать нельзя. Так же дела обстоят с практикой по компенсации затрат на услуги представителя, которые понесены в соответствии с выдачей судебного приказа. Определенные судебные инстанции говорят об обоснованности таких требований и взыскивают судебные издержки.

Судебная практика в ЖКХ свидетельствует о том, что нередко такие требования отказываются удовлетворять. Следовательно, взыскатель должен самостоятельно принять решение: или постараться взыскать судебные затраты после выдачи судебного приказа, или подать иск, обойдя приказное производство.

Найти варианты в условиях подачи судебного приказа, позволяющие подать иск по одноименным требованиям о взыскании долга по оплате услуг ЖКХ, сложно. Судебная практика по долгам ЖКХ подтверждает это. Основным вариантом является норма ч. 3 ст. 125 ГПК РФ, руководствуясь которой судья отказывается принять заявление о выдаче судебного приказа, если из представленной документации становится ясно, что присутствует спор о праве.

Нередко основанием для утверждения о наличии спора о праве судебные органы называют требования, заявленные истцом, о взыскании пеней и неустоек. К примеру, вышестоящая судебная инстанция в рамках одного из споров отменила определение о возвращении иска заявления, обоснованное тем, что рассмотрение заявленных требований должно вестись в приказном производстве. Суд апелляционной инстанции обозначил, что в полную сумму долга, кроме размера основной задолженности, входят иные платежи, а именно – неустойки и проценты. Несмотря на то что основа данных платежей – письменная сделка, они не являются бесспорными. Суд вернул заявление нижестоящей инстанции для рассмотрения по существу (апелляционное определение Волгоградского областного суда от 14.07.2016 г. по делу № 33–9831/2016).

Несмотря на это, взыскание пеней как отдельное самостоятельное требование, хоть и является основанием для того, чтобы принять заявление и рассмотреть его в порядке не приказного, а искового производства, не может быть бесспорным. В судебном приказе указывают размер пеней и неустойки, если их необходимо взыскать (ст. 127 ГПК РФ). Это говорит о том, что в рамках приказного производства можно рассматривать и требования по взысканию пеней в сумме, установленной на законодательном уровне.

Чтобы подстраховаться в том, что иск будет принят в порядке искового, а не приказного производства, можно заявить, к примеру, о требовании возместить убытки. Ими могут стать затраты на получение выписки из ЕГРП – обычно данное условие является обязательным при подаче заявления на выдачу судебного приказа или иска на взыскание долга по услугам ЖКХ. Несмотря на то что затраты данного типа также довольно часто взыскивают в рамках приказного производства, заявление обозначенного требования в виде убытков должно стать для судебного органа исчерпывающим обоснованием для принятия иска к производству.

Есть еще один вариант, который, однако, нельзя назвать однозначным. Речь идет о взыскании затрат на оплату услуг представителя, понесенных из-за необходимости подавать заявление на выдачу судебного приказа на взыскание долга по ЖКУ, в виде убытков. О потенциальной возможности такого взыскания сказано в определении Верховного Суда РФ от 04.06.2013 г. № 66-КГ13-5. В соответствии с данным судебным актом затраты на оплату услуг представителя в суде общей юрисдикции можно взыскать в качестве убытков, если они были понесены с целью восстановить нарушенное право. В дальнейшем Верховный Суд РФ укрепил свою точку зрения, выпустив определение от 16.03.2015 г. № 307-КГ15-1349 по делу № А56-11945/2014.

Срок исковой давности по ЖКХ и судебная практика взыскания задолженности

На законодательном уровне не предусмотрены специальные сроки исковой давности для обращения в судебные органы с целью взыскания задолженности за коммунальные услуги. Относительно таких дел общий период равен трем годам, и продлить его нельзя. Взыскание задолженностей по оплате КУ производится за три года, которые предшествуют обращению в судебный орган. Возможно восстановление общего срока по причинам, которые признаны уважительными. Однако у управляющих компаний нет возможности применить это право, поскольку:

  • УК – это не организации;
  • применительно к ним не действуют уважительные причины пропуска срока исковой давности.

Представители УК не всегда соблюдают сроки давности по оплате КУ и выступают с обращением в суд, пропуская их.

Возражения на требования истца, отраженные в иске, дополняют заявлением о пропуске сроков исковой давности, вследствие чего:

  • пересматриваются требования;
  • снижаются суммы, взыскиваемые в судебном порядке.

Исковое заявление об уплате КУ рассматривает мировой суд вместе с заявлением о пропуске исковой давности. Суд обязан вынести определение о том, что требования в иске не могут быть удовлетворены, если установлен пропуск.

Судебная практика в ЖКХ показывает, что иски уполномоченные органы удовлетворяют как полностью, так и частично. Если УК подает иск на гражданина, не оплачивавшего услуги ЖКХ в течение восьми лет, и хочет взыскать с него средства за весь указанный срок, судебный орган решит взыскать с ответчика сумму долга, равную трем последним годам неуплаты.

У истца (управляющей компании, ТСЖ и т. д.) есть право предоставления доказательств, способных прервать течение срока. Это осуществимо, если должник по услугам ЖКХ предпринимал попытки оплаты хотя бы части долга или договаривался с представителями коммунальных служб о рассрочке платежа, что косвенно говорит о том, что он признал долг.

Действия, свидетельствующие о признании долга с целью прервать период исковой давности по конкретным обстоятельствам, – это: признание претензии; частичное внесение основной задолженности и/или сумм санкций или иным гражданином, по согласию ответчика; частичное признание претензии об уплате основной задолженности при наличии только одного основания, а не нескольких; выплата процентов по основному долгу; внесение изменений в договор уполномоченным гражданином, из чего вытекает, что должник признает задолженность; просьба ответчика изменить условия договора (к примеру, отсрочить платеж или внести сумму долга в несколько этапов); акцепт инкассового получения.

Если в рамках обязательства предусмотрено погашение долга в несколько этапов или в виде периодического внесения суммы и неплательщик принял меры, свидетельствующие о признании только определенной части, их нельзя рассматривать как основание для прерывания срока исковой давности по иным платежам (частям) (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Когда должник признает долг по периодическим платежам по истечении трех лет, период исковой давности по данным задолженностям не прерывается.

Судебная практика в ЖКХ богата примерами взыскания долга за оказанные услуги в данной сфере только за последние три года. Эта тема не спорная или дискуссионная.

Неоднократно случалось так, что истец уточнял требования иска, когда ответчики заявляли о возможности применения последствий пропуска периода исковой давности. К примеру, ЖСК «Дунай» подало в суд иск к М., О.Е., Х. и О.В. Истец выдвинул требование о взыскании долга в связи с неуплатой КУ за период с января 2001 г. по декабрь 2009 г., обозначив размер задолженности. ЖСК «Дунай» также обозначило, что лица, к которым направлен иск, проживают на территории данной жилой площади, но не платят за проживание и КУ, что привело к образованию долга.

После уточнения требований с учетом заявления ответчиков об использовании периода исковой давности истец выступил в суд с обращением о взыскании с должников соответствующей суммы за период с 01.06.2007 г. по 01.06.2010 г.

Калининский районный суд Санкт-Петербурга от 22.07.2010 г. решил полностью удовлетворить уточненные требования в иске ЖСК. Ответчики на основании судебного решения погасили задолженность по оплате КУ в обозначенном размере, а также возместили судебные издержки, связанные с оплатой госпошлины (решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 01.02.2011 г. оставлено без изменения кассационным определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.03.2011 г. № 33-3715).

Судебная практика по управляющим компаниям ЖКХ с жильцами и ГЖИ

Судебная практика по гражданским делам по ЖКХ достаточно разнообразна. Вот несколько примеров.

  1. Собственники квартир в МКД вправе сами определять, нуждаются они в мусоропроводе или нет.

Управляющая компания оспорила предписания Государственной жилищной инспекции. В МКД, где по проекту должен был располагаться мусоропровод, данный элемент не функционировал. Такое решение вынесли непосредственно жильцы дома на общем собрании.

Суть спора. Государственная жилищная инспекция провела внеплановую выездную проверку с целью выяснить, следует ли управляющая компания правилам по содержанию общего имущества владельцев квартир в МКД. Инспекция показала, что мусоропровод в доме находится в законсервированном нерабочем состоянии, несмотря на то, что его наличие предусматривал проект жилого здания. Жилищная инспекция выдала управляющей компании предписание с требованием об устранении нарушений пункта 5.9.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г. № 170. В соответствии с постановлением управляющая компания должна была привести мусоропровод в рабочее состояние. Но УК оспорила предписание в суде.

Решение суда. Требования управляющей компании были удовлетворены судами двух инстанций. Арбитражный суд Северо-Западного округа выдал постановление от 25.06.2015 г. № Ф07-3626/2015 по делу № А56-59092/2014 оставить судебные решения в силе. Было указано, что владельцы квартир в МКД самостоятельно приняли решение удалять мусор и бытовые отходы иным методом.

Отметим, в соответствии с нормами ст. 36 ЖК РФ собственники квартир в МКД владеют, используют общее имущество в доме и распоряжаются им в пределах, прописанных в ЖК РФ и ГК РФ. По нормам ст. 46 ЖК РФ решению общего собрания владельцев квартир в МКД по вопросам, которые находятся в его компетенции, должны в обязательном порядке следовать все собственники квартир в МКД. Владельцы жилья в МКД, не участвовавшие в собрании, не являются исключением.

Вместе с тем на основании ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно заботиться об обеспечении комфортных и благоприятных условий для всех жильцов, поддержании общедомового имущества в должном состоянии, решать вопросы использования обозначенного имущества, а также оказывать КУ всем, кто проживает в доме. Помимо этого, не стоит забывать о постановлении от 10.06.2010 г. № 64, которое утверждает санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10. В разделе 8.2 правил предусмотрено два варианта, по которым можно удалять мусор и бытовые отходы из объектов жилого назначения. Первый способ предусматривает пользование мусоропроводом. Второй вариант – использование контейнера и иных емкостей для удаления мусора и отходов. Следовательно, свою правильную позицию управляющей компании удалось доказать в судах трех инстанций.

  1. На УК лежит обязательство по возмещению ущерба, причиненного жильцам, но нет обязанности по выплате неустойки.

Важный вопрос – защита прав потребителей в ЖКХ; судебная практика здесь представлена рядом примеров.

На УК лежит обязательство обеспечения содержания общедомового имущества в должном состоянии. Но неустойку Закон о защите прав потребителей не регулирует. В связи с этим собственники квартир в МКД, которым была выдана компенсация ущерба от ненадлежащего выполнения обязательств УК, не могут претендовать на выплату неустойки как пользователи коммунальных услуг. Такое решение вынес суд Санкт-Петербурга.

Суть спора. В одном из жилых помещений в МКД протекла крыша. Протечку вызвал некачественный ремонт кровли. Данное обстоятельство было зафиксировано в акте управляющей компании. Из-за протекающей крыши владелец жилого помещения понес убытки в связи с повреждением имущества и возникшей потребности в проведении ремонтных работ в квартире. Благодаря эксперту, специально приглашенному для осмотра, удалось оценить сумму ущерба. Чтобы взыскать ущерб и неустойку, пострадавший собственник квартиры в МКД обратился в суд.

Решение суда. Судом первой инстанции исковые требования гражданина были удовлетворены полностью. Но судебную коллегию Санкт-Петербургского городского суда данная позиция не устроила. Апелляционным определением от 02.07.2015 г. № 33-10700/2015 по делу № 2-98/2014 суд оставил решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика сумм ущерба, нанесенного истцу, и компенсации морального вреда, в силе. Что касается взыскания неустойки, в ней суд отказал.

Суд постановил, что, пока шел судебный процесс, была проведена судебно-строительно-товароведческая экспертиза, подтвердившая, что протечку в квартире истца вызвал некачественный ремонт кровли. На основании ст. 15 ГК РФ ответчика обязали компенсировать материальный ущерб истцу. Сумма компенсации определена ст. 1064 ГК РФ и составляет 100% от размера нанесенного ущерба, определенного экспертами.

Помимо этого, на основании п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении вопроса о возмещении морального вреда основным условием является то, что права потребителя были действительно нарушены. Это обстоятельство – исчерпывающее. В рамках данного дела истец также запросил неустойку. Как было отмечено судебной коллегией, по нормам ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» вред, нанесенный здоровью, жизни или имуществу гражданина, вызванный рецептурными, конструктивными, производственными или иными недостатками услуги или товара, по закону нужно возмещать полностью. При этом на законодательном уровне не определено, в течение какого времени следует удовлетворять такие требования. В ст. 31 РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 ничего не сказано о выплате неустойки в случае неудовлетворения требований. В связи с этим суд отказал истцу в этом вопросе.

Судебный спор Роспотребнадзора с энергетической компанией

Судебная практика по гражданским делам по ЖКХ достаточно обширна. Приведем пример.

При невыполнении законных предписаний Роспотребнадзора применяются меры административной ответственности. Роспотребнадзор может проверить, обеспечиваются и соблюдаются ли санитарные нормы на территории того или иного предприятия. Если в ходе проверки сотрудники Роспотребнадзора выявляют нарушения, выдают предписание об их устранении. При невыполнении предписания предприятию грозит административная ответственность. Именно таким правилам последовал Санкт-Петербургский городской суд.

Суть спора. Роспотребнадзором была проведана внеплановая проверка энергетического предприятия. В ходе нее специалисты планировали посмотреть, исполняется ли ранее выданное предписание об обеспечении соответствующего уровня шума и звукового давления в жилых помещениях во время, когда эксплуатируется технологическое оборудование – котельные, находящиеся в собственности предприятия. В обязанности организации входило приведение уровня шума в соответствие с действующими нормами. Однако в ходе проверки сотрудники Роспотребнадзора выяснили, что энергетическая компания не выполнила предписание, в связи с чем специалисты выписали штраф в размере 10 тыс. рублей за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.

Уполномоченный сотрудник Роспотребнадзора составил и оформил в соответствии со ст. 28.2 КоАП РФ протокол об административном правонарушении, а мировой судья вынес по данному документу штраф. Но энергетическое предприятие, на территории которого была совершена проверка, не согласилось с результатами и сочло, что в его действиях отсутствует правонарушение. В результате компания подала апелляцию.

Решение суда. После полной проверки материалов дела и рассмотрения доводов апелляционной жалобы городской суд Санкт-Петербурга отказал энергетическому предприятию (постановление от 20.07.2015 г. № 4а-663/2015 по делу № 5-684/2014-4) в удовлетворении требования. Представители судебного органа подчеркнули, что за неисполнение законного предписания (будь то представление, постановление, решение) органа (должностного лица), осуществляющего госнадзор (контроль), об устранении нарушений закона наступает административная ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ. Предприятием предписание Роспотребнадзора выполнено не было, а потому на законных основаниях оно обязано понести административную ответственность. Помимо этого, наказание назначалось на основании требований ст. 4.1 КоАП РФ в пределах санкции статьи уполномоченным на это судом, в действующих правилах подсудности.

Судебная практика с ЖКХ по арендованному имуществу

  1. НДС не применяется по отношению к коммунальным платежам за недвижимость, взятую в аренду.

У арендодателя нет права требовать от арендатора оплатить содержание придомовой территории и коммунальных платежей с учетом НДС. Объясняется это достаточно просто: оплата вышеупомянутых услуг – это не доход арендодателя от оказания услуг, и арендная плата не предусматривает внесения подобных платежей. Такое решение вынес Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Суть спора. Два коммерческих предприятия заключили друг с другом договор на аренду помещений нежилого назначения, чтобы использовать их под офис. Одна из компаний выступила в роли арендатора, другая – арендодателя. Условия договора подразумевали включение в арендную плату фиксированной части и переменной. Переменная часть подразумевала доли расходов, связанных с содержанием арендованных объектов (в частности, оплаты водо-, электро-, теплоснабжения, канализации (водоотведения), вывоза ТБО), приема ливневых (сточных) вод) в общей суммарной площади помещения в целом.

Помимо этого, договор определял, что затраты на содержание придомовой территории гражданин, арендующий жилое помещение, компенсирует на 50 % от затрат, которые по факту понес арендодатель. Речь в данном случае идет об уборке снега, очистке крыльца и территории от снега, мусора, наледи, очистке урн, посыпке земли противогололедными средствами, расходах на инвентарь, материалы для уборки, очистке территории от мусора, в том числе песка, листьев. Арендодатель подал иск в арбитражный суд о взыскании задолженности с арендатора по договору аренды, руководствуясь тем, что последний оплачивал услуги по содержанию придомовой территории в 2012–2013 гг. без учета НДС.

Решение суда. После анализа условий, прописанных в договоре аренды, суд первой инстанции и апелляционный суд вынесли решение. Суды, в частности, определили, что затраты, связанные с содержанием придомовой территории, не входят в состав платы за аренду. Помимо этого, суды решили, что суммы возмещения по оплате КУ и иных затрат, связанных с содержанием арендованного объекта и прилегающей к нему территории, предъявленные арендатору, не являются доходом истца от оказания услуг, и к ним не применяется НДС. В соответствии с этим арендодатель получил отказ в удовлетворении иска. В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2015 г. № Ф07-4667/2015 по делу № А13-8872/2014 судьи высказали аналогичное мнение, оставив вердикты судов двух инстанций без изменений.

Так, суды при вынесении решения руководствовались нормами ст. 606 ГК РФ, на основании которых по договору аренды арендодатель должен предоставить лицу, арендующему помещение, имущество за оплату во временное распоряжение. Статья 616 ГК РФ гласит, что на арендаторе лежит обязанность поддержания имущества в исправном виде, проведения текущего ремонта на собственные средства и несения расходов на содержание имущества, если об ином не сказано в законе или в договоре аренды.

На основании п. 1 ст. 146 НК РФ все операции, связанные с реализацией товаров, работ, услуг, передачей имущественных прав в России, являются объектами налогообложения. Если руководствоваться ст. 21 НК РФ, аренда – это услуга. Когда имущество предоставляется в аренду, это признают в качестве объекта налогообложения по НДС. Но в рамках спорного договора об аренде участники включили в затраты, связанные с содержанием арендованного помещения, расходы по содержанию придомовой территории. В документе не указано, что спорные расходы подлежат возмещению с НДС. Помимо этого, обозначенные платежи, которые арендодатель взимает с арендатора, не входят в арендную плату.

Из разъяснений в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.12.1998 г. № 5905/98 становится понятно, что истец – это заказчик услуг по содержанию придомовой территории. Истец перенес на арендатора (ответчика) определенный процент суммы затрат на данные услуги, что само по себе не реализация и не объект налогообложения НДС. Когда арендатор перечисляет денежные средства арендодателю с целью компенсировать указанные расходы, что не включается в арендную плату, объекта налогообложения не появляется. В связи с этим в спорной ситуации арендатор не обязан компенсировать арендодателю спорные затраты с учетом налогообложения.

  1. Самостоятельный объект недвижимости – это не общее имущество МКД.

Если какой-либо объект находится в жилом МКД, при этом он самостоятельно зарегистрирован в Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ним как с самостоятельным объектом, находящимся в собственности города, то такой объект не общее имущество собственников помещений МКД. По отношению к нему может действовать преимущественное право выкупа на основании законодательных норм. Такое решение было вынесено Арбитражным судом Северо-Западного округа.

Судебная практика в ЖКХ располагает и примерами, подобными описанному ниже.

Суть спора. Коммерческое предприятие взяло в аренду нежилой объект, находившийся на территории МКД, по договору. По выписке из Единого госреестра прав на недвижимость и сделок с ней применительно к помещению зарегистрировано право собственности г. Санкт-Петербурга с обременением арендой в пользу предприятия. Компания подала в КУГИ заявление о намерении реализации имущественного права на покупку арендуемого объекта недвижимости в собственность, на основании ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Но КУГИ ответил, что у компании отсутствует преимущественное право на покупку помещения, взятого в аренду, так как на основании заключения Проектно-инвентаризационного бюро Московского района данный объект является частью имущества МКД.

Предприятие сочло вынесенное решение неправомерным. По его мнению, помещение, которое оно арендовало, не входило в имущество в МКД, в связи с чем подало иск в арбитражный суд с просьбой о признании незаконным отказа КУГИ.

Решение суда. Судами двух инстанций требования предприятия были удовлетворены. За компанией признали право на имущественный выкуп спорного объекта. Эту позицию счел верной и Арбитражный суд Северо-Западного округа. В постановлении от 20.07.2015 г. № Ф07-4308/2015 по делу № А56-67097/2014 арбитры отметили: в ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ сказано, что в ходе возмездного отчуждения арендуемых объектов из муниципальной или государственной собственности у субъектов малого и среднего предпринимательства есть преимущественное право приобретения такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, если соблюдать три предусмотренных статьей условия. Все эти условия истец выполнил.

Предприятию в реализации преимущественного права на покупку арендуемого объекта было отказано на основании заключения, которое выдало Проектно-инвентаризационное бюро. В заключении, в частности, сказано об отнесении спорного помещения к общему имуществу МКД. Однако судами было установлено, что нежилой объект появился вследствие перепланировки, проведенной в 2006 г. В рамках перепланировки помещение сформировали из части лестничной клетки, и в течение данного времени организация пользовалась помещением на основании договора аренды. При этом в отношении указанного помещения зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга с обременением арендой в пользу предприятия.

Помимо этого, суды не установили информацию об использовании объекта в целях обслуживания других помещений в доме. Также не было установлено, что владельцы помещений в МКД требовали признать право общей долевой собственности на данное имущество и об истребовании объекта из владения компании и Санкт-Петербурга.

Следовательно, суд установил, что спорный нежилой объект находился в госсобственности Санкт-Петербурга, и это право никто не оспорил и не прекратил различными методами, обозначенными в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 64. В связи с этим суд, опираясь на ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, отметил, что данное помещение – самостоятельный объект, не входящий в общее имущество МКД. Таким образом, КУГИ неправомерно отказал предприятию передать объект в его собственность с учетом преимущественного права на выкуп.

Судебная практика в ЖКХ достаточно разнообразна, и, чтобы отстаивать свои интересы, необходимо знать законодательные нормы и действовать в соответствии с ними.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!