Заключение договора с РСО в переходный период: особенности и новые правила

1042
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Деятельность ресурсоснабжающей организации (РСО) имеет особо важное значение для владельцев помещений в многоквартирных домах, поскольку без предоставляемых ими услуг невозможно комфортное проживание в МКД. Безусловно, такие услуги оплачиваются собственниками. Для того чтобы данным компаниям избежать злоупотреблений в своей сфере деятельности, необходимо заключение договора с РСО.

Заключение договоров с РСО управляющими компаниями

РСО – производитель того или иного ресурса, также выполняет роль поставщика.

Подробнее остановимся на функциональных обязанностях данных организаций:

  • водоснабжение (в том числе доставка горячей воды и тепла), обеспечение канализационной системы и водоотведения МКД осуществляется под руководством водоканала;
  • за поставку газа несет ответственность райгаз;
  • электрическую энергию поставляет райсвет. Также данная организация несет ответственность за освещение дворов и подъездов;
  • трансфер и утилизация отходов, борьба с грызунами и паразитами осуществляется посредством специальных городских служб.

В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам.

Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания – это одна и та же организация. Но, естественно, это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО.

Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого.

Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг перед жильцами МКД и РСО:

  1. Во-первых, УК обязана осуществлять непрерывную поставку ресурсов в срок.
  2. Во-вторых, управляющая компания несет ответственность за своевременную оплату поставляемых ресурсов.

Итак, мы видим, что происходит заключение различных договоров: на обслуживание с жильцами МКД, а также с РСО.

Такая же цель представлена и при заключении договора между ТСЖ и РСО. Данная процедура подобных правоотношений регламентируется 124-м Постановлением Правительства РФ для УО, определяющим порядок заключения договора с РСО, срок, в течение которого он должен быть заключен, а также ряд основных требований к содержанию данного документа.

Договор с РСО содержит полный перечень прав и обязанностей сторон. УК в свою очередь занимается субподрядной поставкой ресурсов, а жильцы должны своевременно оплачивать коммунальные услуги.

Согласно законодательству при заключении договора с РСО необходимо соблюдать определенный порядок.

Если управляющая компания является непосредственным исполнителем коммунальных услуг, тогда именно она отвечает за несвоевременно выплаченные средства перед РСО. А РСО в свою очередь не имеет права взыскивать задолженность с жильцов, поскольку между ними не заключен прямой договор. А управляющая компания отчитывается перед РСО не за каждого отдельного потребителя, а за общее количество использованных ресурсов собственниками всего многоквартирного дома.

Но данная организация не имеет права лишать весь МКД снабжения, именно поэтому УО взыскивает задолженность с конкретных жильцов дома. Если погашения недоимки со стороны собственников помещений не происходит, тогда самой управляющей компании приходится оплачивать накопленный долг за свой счет. Так, образовавшиеся денежные обязательства перед РСО могут привести к банкротству УО.

У УК есть два способа защитить свои интересы. Это:

  • отключение должников от локальной сети;
  • написание соответствующего заявления в суд.

Тем не менее, УО может действовать только в рамках договора, заключенного между компанией и жильцами МКД.

Заключение договора с РСО при приеме МКД

Когда УК принимает многоквартирный дом после заключения договора с РСО, она должна соблюдать определенные правила. Остановимся на этом подробнее:

Правило 1. Заранее просчитывайте даты.

При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.

Таким образом, жильцы МКД избирают новую управляющую организацию и прописывают в договоре, когда она должна начать осуществлять свои функции. Это время можно заранее оговорить с собственниками помещений.

Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.

При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору — «01»_______201___г.». Позже мы поговорим о том, почему именно первое число месяца считается самым оптимальным вариантом.

Важно!

Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.

В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.

  • Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.

И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.

Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.

  • Второй аспект – это кассовый разрыв.

За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.

Правило 2. Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей сторонами. В этом документе указывается точный объем коммунальных ресурсов, за который необходимо произвести оплату.

Правило 3. Для заключения договора с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.

Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.

РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).

Мнение эксперта

Определение исполнителя КУ при затягивании процесса перехода

Мария Горячева,
руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

По ряду причин возникают такие ситуации, когда УК не торопится либо не имеет возможности своевременно предоставить необходимые документы согласно Правилу №124 для заключения договора с РСО. Минстрой РФ поддерживает право ресурсоснабжающей организации выступать в качестве ИКУ при отсутствии заключенного договора в случае управления МКД УК или ТСЖ.

Такая позиция является весьма спорной, поскольку оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в то время как заключение договора с РСО не имеет такой важной роли.

В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (в соответствии с определением от 06.07.2015 №310-КГ14-8259).

Заключение договора с РСО напрямую и прямые платежи – одно и то же?

Как показывает практика, многие представители сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и УК, не совсем понимают разницу между прямым договором и прямым платежом в системе «потребитель коммунальных услуг – поставщик КУ».

Определение «исполнитель коммунальных услуг» утвержден жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях. Если УО была избрана для управления многоквартирным домом, тогда именно она и является исполнителем КУ.

Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.

Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.

Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.

К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО. Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет официально заключенных договоров с РСО.

Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.

Заключение договора с РСО-исполнителем

Остановимся подробнее на тех случаях, когда ресурсоснабжающая организация выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а УК или ТСЖ управляет МКД:

  1. Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а ИКУ являлись соответствующие ресурсоснабжающие предприятия.

Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.

Затем в июне 2015 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.

Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.

  1. УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.

После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ.

  1. Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2015 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.

В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг – РСО.

  1. Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.

РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.

Влияет ли лицензия УК на заключение договора с РСО

Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2015 г. управляющие компании обязаны заключить договор с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2013 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.

Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2015 г., имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.

Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:

  • соблюдением правил, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
  • исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);
  • соблюдением требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.

При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению КУ собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что заключение договора УК с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.

Что грозит УК, если не будут заключены договоры с РСО

В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.

Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:

  • для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
  • для юридических лиц – в размере от 150 до 250 тысяч рублей.

Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД, на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:

  • для физических лиц – в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
  • для индивидуального предпринимателя – в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
  • для юридических лиц – в размере от 150 до 500 тыс. руб.

Согласно ч.2 ст.14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований, вменяется административный штраф:

  • для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
  • для ИП – в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
  • для юридических лиц – в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ГЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:

  • для физических лиц – в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
  • для юридических лиц – от 300 до 500 тысяч рублей.

За совершение административного правонарушения по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ ИП, которые осуществляют свою предпринимательскую деятельность не имея статуса юридического лица, несут административную ответственность именно в качестве юридических лиц.

Таким образом, заключение прямого договора между владельцами квартир в МКД и РСО не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.

Заключение договора с РСО при непосредственном способе управления

Под непосредственным управлением МКД подразумевают организованные действия собственников жилых помещений или привлекаемых сторонних лиц, которые направлены на достижение комфортных условий для проживающих. Непосредственное управление владельцами МКД так же, как и другие методы управления многоквартирным домом, регулируется ст.161 ЖК РФ.

Согласно ст.164 ЖК РФ непосредственная форма управления МКД подразумевает тот факт, что абсолютно все собственники должны заключить договор на поставку таких коммунальных ресурсов, как водоснабжение, газоснабжение, отопление и электроснабжение. В том случае, когда владельцы квартир оформили доверенность на одного человека, он в свою очередь заключает такие договоры от имени каждого собственника.

Для заключения прямого договора с РСО необходимы:

  • экземпляр копии документа о решении общего собрания собственников жилых помещений по переходу на непосредственное управление МКД;
  • экземпляр копии документа о решении общего собрания владельцев квартир относительно выбора председателя, на которого возлагается ответственность по осуществлению непосредственной работы с обслуживающими организациями;
  • экземпляр копии техпаспорта МКД;
  • оригинал заявления на заключение договора с РСО;
  • нотариально заверенная копия доверенности.

Так оформляется необходимый пакет документов в случае непосредственного управления МКД относительно всех видов обслуживания, которые включают в себя вывоз мусора, лифтовые работы и многое другое. Если в доме насчитывается 12 и менее квартир, в этом случае жильцы имеют право обойтись без подрядчиков.

В ситуации найма вся сумма денежных средств, оплачиваемых за коммунальные услуги, распределяется среди собственников жилых помещений, которые подписывали договор с подрядчиком. А те владельцы квартир, которые отказались от заключения договора, возмещают другим жильцам свою долю из оплачиваемой суммы.

При заключении договора с РСО устанавливаются границы ответственности за предоставление услуг (например, за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газо- и электроснабжение, отопление). РСО в случае непосредственного управления МКД обязана обеспечить обслуживание наружных инженерных коммуникаций.

Собственники квартир при этом предоставляют сопровождение внутридомовых инженерных сетей. Данную работу жильцы осуществляют самостоятельно или обращаются к подрядчику.

Важно!

Согласно законодательству организация, которая оказывает услуги и ведет деятельность в случае непосредственного управления МКД, ответственна перед жильцами за содержание МКД.

В соответствии с п.103 Правил №354 РСО не обязана уменьшать размер оплаты за КУ жильцам в том случае, когда снижение качества предоставляемых услуг лежит не на ресурсоснабжающем предприятии, а на УО. А собственники помещений в свою очередь вправе потребовать возместить убытки с УК.

В случае непосредственного управления МКД жильцы не оплачивают услуги УК, в связи с чем добиться компенсации потерь достаточно сложно. Согласно правилам перерасчета оплаты за КУ в случае ухудшения качества предоставляемых услуг предусмотрено понижение оплаты той организации, которая ее начисляет.

В случае непосредственного управления МКД возмещение убытков собственникам помещений зависит от их решения. В этой ситуации жильцы пересчитывают объем оплаты за КУ, если многоквартирный дом обслуживают ненадлежащим образом, независимо от того, кто именно занимается обеспечением коммунальных услуг – УО или РСО (данное право владельцев квартир в МКД утверждено законом «О защите прав потребителей»).

Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении нового договора с собственниками помещений (в случае непосредственного управления МКД), УО с согласия ресурсоснабжающего предприятия возлагает на себя обязательства по перерасчету оплаты за КУ жильцам дома по причине предоставления обслуживания ненадлежащим образом (по вине УК).

Заключение договора с РСО на нежилые помещения

Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2017 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД.

На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:

  • указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
  • не являющееся жилым;
  • не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.

Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка).

В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машино-местах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.

Внимание! С начала 2017 г. изменились правила заключения договора с РСО для нежилого помещения.

Действия, которые необходимо выполнить с нежилыми помещениями:

Этап 1. Предоставляется информация о нежилом помещении в РСО.

В январе 2017 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.

В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.

Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.

Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:

  • фамилия, имя, отчество владельца нежилого помещения, ОГРН;
  • общая площадь;
  • тип деятельности;
  • показатели приборов учета на 01 января 2017 г. (при наличии);
  • сечение трубы.

Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).

УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.

Этап 2. В РСО подается заявление от собственников нежилых помещений.

Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:

  • физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
  • адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
  • перечень предоставляемых коммунальных услуг;
  • сведения о приборах учета;
  • способы социальной поддержки по оплате КУ;
  • срок действия договора.

Со своей стороны владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Этап 3. Выдача проекта договора РСО.

Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.

После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах – по одному экземпляру для каждой стороны.

Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.

В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).

Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2017 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.

В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.

Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:

  1. Позиция суда.

Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.

  1. Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.

Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.

  1. Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.

В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.

Заключение договора с РСО напрямую в 2017 году

Разговоры о заключении прямых договоров между собственниками помещений МКД и РСО велись уже длительное время. В этом году это требование будет реализовано в полной мере.

У государства есть свои причины, учитывая которые власти утвердили обязательное заключение прямого договора между собственниками помещений в МКД и РСО. Почти у тридцати процентов управляющих организаций обнаружены задержки перечисления материальных средств РСО, которые получены от владельцев помещений в МКД за предоставляемые коммунальные услуги. Именно поэтому своевременно в СРО поступает только 80% оплаты.

Как считает государство, заключение прямого договора с РСО позволит перекрыть всю систему обеспечения КУ и обеспечения коммунальными ресурсами. Как предполагают разработчики проекта, данный закон позволяет сократить задолженность населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которая на сегодняшний день достигает уже 1 триллион рублей и до сих пор продолжает расти. Со временем данная система снизит сумму недоимки в сфере ЖКХ.

Заключение прямого договора с РСО обеспечивает передачу материальных средств в качестве оплаты за КУ от владельцев помещений в ресурсоснабжающей организации, причем оплачивать пользование по КУ и за жилые помещения необходимо по единому документу. Данный документ содержит информацию о размере платы за КУ и пользование жилыми помещениями, в том числе и идентификационные коды потребителя услуг в РСО.

Типовая форма данного документа утверждена Правительством РФ, но его не обязательно заключать именно в письменном виде. Когда собственника помещений подключают к электросети, газосети, водоотводу и другим коммуникациям, заключение договора происходит автоматически, что означает последующую оплату за потребляемые КУ. Управляющая организация ответственна за сбор сведений, необходимых для исполнения условий договора, расчета платы, и последующую отправку специалистам РСО.

Перечень требуемых данных подразумевает персональную информацию о собственниках помещений, пользующихся коммунальными услугами. Передача сведений именно в этом конкретном случае не нарушает требования законодательства. Также необходимо снять показания с индивидуальных и общих счетчиков.

Важно!

Согласно законодательству до 01.09.2017 г. следует организовать конкурс и избрать информационно-расчетный центр или принять решение по его организации. Данный срок может быть продлен в том случае, когда соблюдаются 2 условия: если в регионе уже существует информационно-расчетный центр, и к 01.07.2017 г. он функционирует не менее года. Более того, срок может быть продлен, когда региональный МФЦ исполняет свои обязанности по начислению платы за КУ.

Для управляющих организаций, кооперативов и ТСЖ предоставляется время до 01.10.2017 г. для заключения договора с информационно-расчетным центром. В срок до 01.11.2017 г. управляющие компании и РСО обязаны расторгнуть оформленные ранее договорные отношения и заключить новые договоры на поставку ресурсов для содержания МКД.

Обе стороны несут ответственность при отсутствии обеспечения КУ или в том случае, когда предоставленные услуги отличаются низким качеством. Качество данных КУ в свою очередь правительство предлагает контролировать на границе зон ответственности управляющего МКД и РСО.

Другими словами, ресурсоснабжающие организации берут на себя ответственность за непрерывность предоставления КУ и их качество, но в том случае, когда причиной неполадок являются проблемы с внутридомовыми сетями, вина за низкое качество услуг возлагается на УО.

УК также может являться посредником в урегулировании споров, затрагивающих ухудшение качества КУ или полное их отсутствие. Собственники помещений в МКД обращаются к УО в том случае, когда необходимо пересчитать начисленную плату.

Имеет особое значение тот факт, где именно произошло нарушение. К примеру, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за границей МКД, а УО отвечает за возникшие неполадки внутри дома. УК, как и ресурсоснабжающие организации, должны заключить договоры с расчетными центрами.

Согласно поправкам в ЖК РФ от 01.01.2017 г. для собственников помещений в МКД увеличился размер пени за просрочку оплаты за КУ. На данный момент он составляет более 20 % годовых.

Также в 2017 году Правительство РФ на законодательном уровне разрешило арестовывать единственное жилье должников. Так, собственники квартир продолжают проживать в данном помещении, но теряют возможность выполнять какие-либо манипуляции с недвижимостью – продать квартиру, прописать в ней новых жильцов и т.д. Что касается владельцев частных домов, то сейчас у должника государство имеет право отделить земельный участок и продать его в счет погашения долга.

Согласно закону №45-ФЗ разрешено взыскивать неуплату за КУ в приказном порядке, также была введена упрощенная процедура рассмотрения гражданских дел. Сейчас УК имеет право обратиться в суд сразу на всех неплательщиков, а не судиться с каждым в отдельности. Затем эти дела переходят к судебным приставам.

Для РСО преимущество новых правил заключается в том, что к ним будут поступать прямые платежи от населения, минуя УО и товарищество собственников недвижимости. Управляющие компании и ТСЖ в свою очередь избавятся от задолженностей владельцев помещений в МКД за предоставляемые КУ. Более того, плата за КУ, взимаемая ранее УК, теперь не учитывается в качестве прибыли при налогообложении.

Для собственников помещений в МКД преимуществом является то, что теперь сокращается риск банкротства УО, ТСЖ или ЖСК из-за задолженностей перед РСО. Недоимка не компенсируется за счет средств, которые были собраны на содержание и текущий ремонт МКД. Также появилась возможность перерасчета оплаты в случае низкого качества предоставляемых услуг.

Тем не менее, собственники помещений в МКД не застрахованы от путаниц с оплатой всевозможным организациям в различных местах. Также не исключены проблемы с осуществлением перерасчета из-за низкого качества предоставляемых услуг.

В заключение

По мнению экспертов, данные нововведения в Жилищном кодексе РФ могут дать только общее направление и стратегию. Все тонкости следует указывать в постановлениях в короткие сроки, а также с учетом возможных вариантов развития ситуации. Если этого не произойдет, тогда нововведения могут принести больше вреда, чем пользы.

Информация об экспертах

Мария Горячева, руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго». ПАО Группа компаний «ТНС энерго» является одной из крупнейших независимых энергосбытовых предприятий РФ, управляющей 10 энергосбытовыми организациями, обслуживающими потребителей в 11 регионах РФ.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме
    Вопросы по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!