Подготовка МКД к отопительному периоду: поэтапное руководство

133
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны подготовить к отопительному периоду многоквартирные дома, которыми они управляют. Цель – обеспечить комфортное проживание собственников помещений в МКД и нормативные режимы работы инженерного оборудования домов в зимний период. Это следует из части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, пункта 2.6.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170).

Для подготовки к отопительному периоду нужно:

  • провести весенний осмотр общего имущества в МКД и составить акт осмотра;
  • составить план-график подготовки МКД к отопительному периоду;
  • провести работы и мероприятия по подготовке;
  • составить документы, подтверждающие готовность к отопительному периоду;
  • пройти проверку готовности;
  • провести осенний осмотр общего имущества и составить акт осмотра.

Эти действия надо совершить в отношении каждого МКД, находящегося в вашем управлении.

Внимание: в субъекте РФ может действовать иной порядок подготовки к отопительному периоду

В частности, вы можете избежать проверки готовности к отопительному периоду (этап 5). Так, готовность МКД может подтверждать заполненный и подписанный паспорт готовности к эксплуатации в зимних условиях по форме, утвержденной субъектом РФ. При этом комиссия проводить проверку не будет.

Вместе с тем, правомерность такого упрощенного порядка сомнительна. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, в любом случае стоит подготовиться к возможной проверке.

Внимание: если не подготовить МКД к отопительному периоду, вас оштрафуют и заставят устранить нарушения

Управляющим организациям грозит административная ответственность в виде (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

  • штрафа от 250 000 до 300 000 руб. – для самих организаций;
  • штрафа от 250 000 до 300 000 руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для индивидуальных предпринимателей;
  • штрафа от 50 000 до 100 000 руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для должностных лиц.
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит штраф от 40 000 до 50 000 руб., а должностным лицам – от 4000 до 5000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).

Различия в штрафах для УО и ТСЖ, ЖК, ЖСК прокомментировал Верховный суд РФ в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 12 июля 2017 г. № 3 (2017).

Независимо от суммы штрафа, госжилинспекция выдаст предписание об устранении нарушений по подготовке МКД к отопительному периоду (п. 1 ч. 1 ст. 17 Закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»). Если нарушения вовремя не устранить, вас привлекут к административной ответственности за невыполнение предписания (ч. 1, 24 ст. 19.5 КоАП РФ).

Этап 1. Проведите весенний осмотр и составьте акт

Весенний осмотр – вид планового осмотра состояния общего имущества в МКД. Вы обязаны провести такой осмотр в силу пункта 2.1.1 Правил № 170. Результаты осмотра необходимо оформить актом.

Акт составьте по общим правилам. В частности, зафиксируйте в нем техническое состояние общего имущества, сроки и объемы выполнения необходимых работ.

Внимание: нормативный акт субъекта РФ может предусматривать конкретную форму акта осмотра. В таком случае акт нужно составить именно по этой форме. См., например, приложение 3 к распоряжению Минжилкомхоза Московской области от 18 августа 2015 г. № 188-РВ «Об утверждении форм документов по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации» (далее – Распоряжение № 188-РВ).

Конкретный срок, когда нужно провести осмотр и составить акт, федеральное законодательство не предусматривает. На практике акт составляют в конце текущего отопительного периода. Вместе с тем, более определенный срок могут устанавливать:

  • нормативный акт субъекта РФ;
  • договор управления МКД – если домом управляет УО;
  • порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
  • решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это следует, в частности, из пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Правила № 290).

Совет: если конкретный срок составления акта не установлен, проверьте, определен ли срок, когда нужно подать в орган МСУ план-график подготовки МКД к отопительному периоду. Если в вашем регионе установлен такой срок, то акт составляйте с учетом того, чтобы вам хватило времени составить и подать план-график.

Этап 2. Составьте план-график подготовки МКД к отопительному периоду

Проанализируйте результаты весеннего осмотра и недостатки за прошедший период. На основании этого сформируйте план-график подготовки МКД к отопительному периоду. Направьте документ в орган МСУ для утверждения. Такие правила подготовки к отопительному периоду устанавливает пункт 2.6.4 Правил № 170.

Внимание: нормативный акт субъекта РФ может предусматривать конкретную форму плана-графика. В таком случае документ нужно составить именно по этой форме. См., например, приложение 1 к Распоряжению № 188-РВ.

Конкретный срок, когда нужно подать план-график в орган МСУ, федеральное законодательство не предусматривает. Вместе с тем, это может конкретизировать нормативный акт субъекта РФ. Если на региональном уровне срок тоже не установлен, то составьте и направьте план-график сразу по окончании отопительного периода.

Этап 3. Проведите работы по подготовке МКД к отопительному периоду согласно правилам

Определите комплекс работ и мероприятий по подготовке МКД к отопительному периоду с учетом:

  • положений закона, которые предусматривают обязательный перечень работ (п. 2.6.2, 2.6.5–2.6.7, 2.6.13 Правил № 170, п. 16 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12 марта 2013 г. № 103; далее – Правила № 103);
  • результатов весеннего осмотра состояния общего имущества в МКД;
  • плана-графика подготовки МКД к отопительному периоду;
  • предписаний органов ГЖН и уведомлений РСО о необходимости провести определенные видов работ;
  • решений общих собраний собственников помещений в МКД, в части проведения запланированных работ по ремонту общего имущества.

Сроки начала и окончания работ утверждает орган МСУ. При этом он должен учесть план-график, который вы ему представили. Предельный срок, когда нужно завершить работы, составляет:

  • в северных и восточных районах – до 1 сентября;
  • в центральных – к 15 сентября;
  • в южных – до 1 октября.

Проведение работ контролируют органы МСУ и ГЖН, а также собственники помещений в МКД, в том числе совет МКД, правление ТСЖ.

Такие правила предусматривает пункт 2.6.3 Правил № 170.

Этап 4. Подготовьте подтверждающие документы

Обязательный документ, который нужно составить и утвердить, – паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (п. 2.6.10 Правил № 170). Рекомендованная форма паспорта утверждена приложением 9 к Правилам № 170. При этом субъект РФ может утвердить специальную форму. См., например, приложение 2 к Распоряжению № 188-РВ.

Остальные документы из пункта 2.6.10 Правил № 170 по умолчанию тоже нужно подготовить. Речь идет о пяти видах актов:

  • на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов котельных и инженерного оборудования МКД;
  • технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования МКД;
  • о готовности уборочной техники и инвентаря;
  • о готовности к зиме с оценкой качества подготовки самого МКД и квартир;
  • на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Вместе с тем, информацию из перечисленных актов может потребоваться указать в региональной (специальной) форме готовности дома к эксплуатации в зимних условиях. При этом составлять сами акты законодательство субъекта РФ может не обязывать.

Все документы, которые в субъекте РФ подтверждают готовность МКД к отопительному периоду, необходимо утвердить и сдать в орган МСУ до 15 сентября (абз. 8 п. 2.6.10 Правил № 170).

Этап 5. Пройдите проверку готовности к отопительному периоду

Вы должны пройти проверку на предмет того, готова ли к отопительному периоду ваша организация и МКД, которым она управляет. Проверку проводит комиссия, образованная Ростехнадзором или органом МСУ (п. 4, 5 Правил № 103).

Чтобы успешно пройти проверку, заранее проведите все необходимые работы по подготовке дома к отопительному периоду. Это следует из пункта 16 Правил № 103.

На следующий день после прихода к вам комиссия оформляет акт проверки готовности к отопительному периоду (п. 7 Правил № 103).

Если акт не содержит замечаний, то орган, который образовал комиссию, составляет и выдает вам паспорт готовности к отопительному периоду. Вы получите паспорт в течение 15 дней с момента подписания акта (п. 9 Правил № 103).

Если же комиссия приложила к акту перечень замечаний, их необходимо устранить. Срок для этого определяет комиссия. Когда он истечет, пройдите повторную проверку. По ее результатам комиссия составит новый акт (п. 8, 11 Правил № 103).

Внимание: федеральное законодательство не предусматривает сроки проведения проверки

Оно устанавливает лишь предельный срок, когда нужно получить паспорт готовности к отопительному периоду, – не позднее 15 сентября (п. 9 Правил № 103).

При этом конкретные сроки выдачи паспортов определяет орган, формирующий комиссию. Он должен учитывать особенности климатических условий региона.

Более того, нормативный акт субъекта РФ может предусматривать сроки, когда комиссия должна провести проверку.

Ситуация: как действовать, если управляющая МКД организация вовремя не получила паспорт готовности к отопительному периоду

Если вы нарушили срок получения паспорта, продолжите готовиться к отопительному периоду и устраните замечания комиссии. Когда вы это сделаете, уведомите комиссию о готовности пройти повторную проверку. Если она будет успешной, комиссия оформит повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду. Однако паспорт готовности в текущий отопительный период вы уже не получите.

Такой порядок предусмотрен в пункте 12 Правил № 103.

Этап 6. Проведите осенний осмотр и составьте акт

Осенний осмотр – вид планового осмотра состояния общего имущества в МКД. Вы обязаны провести такой осмотр в силу пункта 2.1.1 Правил № 170. Результаты осмотра необходимо оформить актом.

Акт составьте по общим правилам. В частности, зафиксируйте в нем техническое состояние общего имущества по итогам работ и мероприятий по подготовке МКД к отопительному периоду.

Внимание: нормативный акт субъекта РФ может предусматривать конкретную форму акта осмотра. В таком случае акт нужно составить именно по этой форме.

Конкретный срок, когда нужно провести осмотр и составить акт, федеральное законодательство не предусматривает. Оно содержит лишь формулировку «до отопительного сезона» (абз. 4 п. 2.1.1 Правил № 170). На практике акт составляют непосредственно перед началом отопительного периода. Вместе с тем, более определенный срок могут устанавливать:

  • нормативный акт субъекта РФ;
  • договор управления МКД – если домом управляет УО;
  • порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
  • решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это следует, в частности, из пункта 2 Правил № 290.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль