Многодомовые ТСЖ: особенности создания и реорганизации

43
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Товарищества собственников жилья разделяются на те, которые управляют одним многоквартирным домом, и те, что имеют в своем ведении два и более дома, находящихся по соседству. Данный вид организационно-правовой формы хозяйствующих субъектов очень широко распространен в РФ и имеет ряд характерных черт.

Что такое многодомовое ТСЖ

Общество, созданное для управления и обслуживания двух и более многоквартирных соседствующих домов, называется многодомовое ТСЖ. При включении нескольких многоквартирных домов в одно товарищество собственников жилья важно учитывать их территориальную локализацию (должны находиться на соседствующих участках), количество жильцов и квартир, а также особенности подведения коммуникаций и существующей инфраструктуры.

Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ под ТСЖ следует понимать организацию, созданную на некоммерческой основе и объединяющую под своим началом владельцев квартир с целью коллективного администрирования, использования и распоряжения совместным имуществом в одном или нескольких домах.

Помимо выше перечисленных функций ТСЖ, берет на себя ответственность по предоставлению коммунальных услуг собственникам. Однако часть вторая статьи 135 ЖК РФ обращает внимание, что многодомовое ТСЖ может быть образовано только при совокупном выполнении следующих важных требований:

  • Многодомовое ТСЖ может быть создано владельцами квартир, если дома, в которых эти квартиры расположены, находятся на участках, имеющих общую границу, единую систему коммуникаций и социально значимые объекты коллективного пользования, о чем свидетельствуют документы, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Абсолютно все решения, касающиеся внутренней структуры товарищества, документов, определяющих его деятельность, а также вопросы о распределении полномочий и избрании руководства должны приниматься непосредственно владельцами квартир в каждом доме на коллективных собраниях. Для принятия решения необходимо, чтобы за него проголосовало две трети и более собственников. Все нюансы, связанные с утверждением данных решений, регламентируются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в ведении которого находятся помимо прочего и вопросы жилищно-коммунального хозяйства.

  • Организация многодомового ТСЖ возможна собственниками квартир в МКД, дачных домов и других объектов, если они имеют смежную границу и на них находятся все необходимые сооружения и коммуникации, обслуживающие более одного дома. В таком случае голосование об образовании единого товарищества проводится среди всех владельцев данных жилых помещений. Все вопросы относительно внутренней организации, порядка функционирования, наделения полномочиями и избрания руководства, а также иных сфер деятельности многодомового ТСЖ, отраженных в его уставе, в данной ситуации решаются на общем собрании собственников жилых домов. Для принятия решения необходимо, чтобы оно набрало две трети и более голосов от общей массы владельцев жилых помещений.

Почему возникают многодомовые ТСЖ

Все предпосылки создания многодомовых ТСЖ можно разделить на две большие группы:

  1. Организационно-технические. К ним относятся:
  • поощрение инициатив владельцев жилых помещений в МКД по созданию многодомового ТСЖ со стороны органов местного самоуправления;
  • схожее состояние технических характеристик всех многоквартирных домов, объединяемых в одно товарищество собственников жилья;
  • единовременный либо поочередный капитальный ремонт жилых помещений в нескольких МКД одного товарищества собственников.

2. Социально-психологические предпосылки подразумевают следующее:

  • интенсивную и целенаправленную добровольную деятельность собственников многоквартирных домов по созданию ТСЖ;
  • наличие единых целей и интересов у наделенных полномочиями представителей собственников от каждого субъекта внутри одного ТСЖ.

Отличительными признаками функционирования ТСЖ являются:

  • общее собрание всех владельцев жилых помещений как главного органа самоуправления в каждом МКД, входящем в одно товарищество собственников жилья, что гарантирует определённую автономность каждому многоквартирному дому;
  • специфика инженерно-технического устройства каждого многоквартирного дома;
  • индивидуальные особенности коллективного имущества отдельных МКД;
  • соблюдение требований статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации по ведению, составлению и выполнению планов, графиков и документации, касающихся обслуживания каждого жилого дома.

Многодомовые ТСЖ: плюсы и минусы

Говоря о многодомовом ТСЖ, стоит отметить, что оно имеет ряд несомненных достоинств. В первую очередь это касается возможности существенно сэкономить, причем как на затратах, касающихся проведения работ по ремонту или благоустройству многоквартирных домов, так и на плате за коммунальные услуги (в частности, за энергоресурсы).

В случае возникновения необходимости реализации какого-либо проекта (например, установление кодовой подъездной двери) в условиях многодомового ТСЖ сбор средств пройдет быстрее и легче. Данная форма объединения, представляя собой массового потребителя, имеет существенные преимущества для получения всевозможных бонусов в виде скидок и льгот.

Также в качестве важного аспекта можно отметить то, что большое количество жильцов значительно облегчает выбор инициативной группы, которой будут делегированы полномочия по решению актуальных в ТСЖ задач.

Что касается недостатков, то и они имеют место быть. В частности, могут возникнуть определенные проблемы, связанные с финансами и администрированием. В плане решения хозяйственных вопросов в многодомовых ТСЖ речь идёт о больших денежных суммах, приход и расход которых нужно тщательно контролировать.

Важно помнить, что среди множества людей всегда найдутся те, кто будет нарушать заведенный порядок, например, жильцы, отказывающиеся платить по счетам или сдавать деньги на общие нужды. Эти проблемы потребуют своевременного и грамотного решения.

Из всего вышеперечисленного следует, что руководящие должности внутри многодомового ТСЖ нужно доверять тем, кто сможет проявить себя хорошим хозяйственником, обладает экономической хваткой и не ограничен во времени. Однако найти достаточно компетентных людей, обладающих необходимыми опытом и знаниями, может быть довольно сложно, а это, без сомнения, затруднит работу многодомового ТСЖ.

Как работают фиктивные многодомовые ТСЖ

Иногда достаточно крупные ТСЖ заключают договор управления с УК, фактически перепоручая им выполнение своих функций и обязанностей. Такая ситуация приводит к существенному увеличению дохода данных управляющих компаний, в том числе и за счет многочисленных льгот, положенных ТСЖ. Сами же товарищества собственников жилья, работающие в подобных условиях, считаются фиктивными. Ввиду перечисленных фактов с 01.07.2016 года такой способ взаимодействия ТСЖ и УК упразднен. Идея лицензирования работы ТСЖ для уравнивания их в правах с управляющими компаниями также не нашла соответствующей поддержки по причине принадлежности данной формы юридического лица к некоммерческим организациям.

Согласно регламентирующему деятельность ТСЖ Постановлению "О внесении изменений в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" под имуществом общего пользования следует понимать не только земельные участки, но и все объекты, находящиеся на придомовой территории, включая инженерно-технические конструкции и элементы инфраструктуры, а также социально значимые объекты.

Помимо этого, бывают ситуации, когда коммунальные сети внутри одного квартала объединяют дома как муниципальные, так и относящиеся к ТСЖ, в том числе и различным. В этом случае разрешается коллективное пользование данными ИТС (имеются в виду тепловые узлы, трансформаторные подстанции и прочее).

То же самое касается и транзитных сетей, если они по документам закреплены за одним домом из состава ТСЖ, но от них зависит функционирование другого дома.

Стоит обратить внимание, что иногда многодомовые ТСЖ не соответствуют критериям, установленным в части 2 пункта 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации. Таковая ситуация является основанием для реорганизации данного товарищества согласно ст. 5.1 Федерального закона 189-ФЗ. Порядок реорганизации оговаривается статьей 140 Жилищного кодекса РФ. Обозначенные меры применимы только к многодомовым ТСЖ, дата образования которых предшествует дате вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений в жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты".

Прекращение деятельности многодомового ТСЖ, объединяющего два и более многоквартирных дома, возможно как путем разделения данного товарищества, так и через выделение независимого ТСЖ одного из МКД.

Кроме упразднения собственникам жилья дается возможность изменить способ управления домом или домами, например, передать дела управляющей компании или перейти на независимое управление (последнее возможно, если количество квартир в доме не превышает 30).

Как создать многодомовое ТСЖ

Способов образования многодомового товарищества собственников жилья можно выделить два. К первому относится одновременная либо поступательная интеграция многоквартирных домов в состав уже существующего ТСЖ.

В этом случае процесс включения МКД в ТСЖ считается завершенным после выполнения ряда условий:

  • было принято решение об изменении статуса действующего ТСЖ на многодомовое ТСЖ на общем собрании всех владельцев жилых помещений, входящих в его состав. Данные действия регламентируются п. 2 ст. 145 и ст. 146 ЖК РФ;
  • все преобразования были зафиксированы в уставе существующего ТСЖ и зарегистрированы в законодательно установленном порядке;
  • решение собственниками жилья было принято на ОСС путём голосования и набрало более пятидесяти процентов голосов;
  • были составлены и подписаны заявления о желании стать членом многодомового ТСЖ владельцами квартир МКД.

Второй способ создания многодомового ТСЖ подразумевает одновременное или поступательное включение многоквартирных домов в ТСЖ.

Если дома входят в состав ТСЖ поочередно, то на общем собрании всех представителей первого МКД ТСЖ сразу создается как многодомовое, что фиксируется во всех необходимых документах.

В случае создания ТСЖ путем единовременного вступления двух и более многоквартирных домов в него важно помнить, что в связи с увеличением количества объектов и участников данный процесс будет протекать несколько сложнее, потребует тщательной предварительной работы и тесного сотрудничества между всеми членами нового ТСЖ, наделенных полномочиями.

Иногда в процессе создания нового многодомового ТСЖ предпочтительнее прибегнуть к заочному голосованию, при котором решения будут приниматься на основании преимущественного количества голосов, отданных участниками-владельцами жилья.

Особенности функционирования многодомового ТСЖ

Если говорить о специфике деятельности многодомовых товариществ собственников, то в первую очередь стоит отметить, что его функционирование должно соответствовать законодательным требованиям. Так, к примеру, пункт 4 ст. 146 ЖК РФ говорит о необходимости принятия решений по проблемам, связанным с управлением и обслуживанием МКД, на общем собрании членов многодомового ТСЖ. А вот вопросы по ремонту общего хозяйства следует рассматривать отдельно применительно к каждому МКД, о чем гласит п. 6 ст. 146 Жилищного кодекса РФ.

При формировании административных органов многодомового ТСЖ следует учитывать представительство каждого МКД данного товарищества в зависимости от занимаемой этими домами площади.

Все вопросы, касающиеся административной и хозяйственной сферы, руководство ТСЖ решает через голосование наделенного полномочиями руководящего звена большинством голосов.

Особого внимания заслуживает рассмотрение процесса принятия решений по вопросам, касающихся финансов. И если годовое распределение средств на приведение в порядок коллективного хозяйства во всем многодомовом ТСЖ лучше утверждать на расширенном заседании правления в присутствии инициативных групп от каждого МКД, то тот же самый вопрос относительно конкретного дома в частности следует рассматривать на ОСС каждого из этих домов.

Все многоквартирные дома, входящие в ТСЖ, имеют свои индивидуальные субсчета, которые учитываются при ведении бухгалтерской документации. Что касается периодической отчетности многодомового товарищества собственников, то она оформляется с учетом всех входящих в это ТСЖ субъектов.

Основным учредительным документом ТСЖ как юридического лица является устав, который не должен противоречить требованиям действующего Жилищного кодекса РФ и четко и подробно формулировать правила данной организации, ее цели, задачи, структуру и основные принципы деятельности, касающихся управления, обслуживания и благоустройства МКД. Если у конкретного многодомового ТСЖ имеются какие-либо особенности, то они также должны быть отражены в его уставе.

Каким образом возможен выход из многодомового ТСЖ

К способам упразднения многодомового ТСЖ относятся:

  • Выделение ТСЖ из ТСЖ

Этот способ находит отражение в статье 140 Жилищного кодекса РФ и уместен, когда существующее многодомовое ТСЖ не выполняет должным образом свои обязательства перед владельцами жилья какого-либо дома, чем вызывает их недовольство. В этом случае возможен выход одного дома из многодомового ТСЖ с целью создания собственного независимого товарищества собственников жилья.

  • Разделение

Данный вид реорганизации прописан в статье 140 ЖК РФ и перекликается с предыдущим. Главным отличием между этими способами будет то, что все дома, входящие в данное товарищество, решают из него выйти, но сохранить ТСЖ как форму управления общим хозяйством. В случае если более половины собственников жилья каждого отдельного дома на своих общих собраниях пришли к выводу о необходимости разделения многодомового товарищества, то следующим шагом будет вынесение этой инициативы на заседание представителей этих домов, где так же должно состояться голосование по этому вопросу.

  • Преобразование

Федеральный закон № 189-ФЗ предусматривает возможность превращения ТСЖ в жилищно-строительный кооператив, что возможно после принятия соответствующего решения на общем собрании, составления акта передачи прав и обязанностей правопреемнику и выплаты установленного законодательством сбора.

  • Присоединение

Это тот случай, когда происходит слияние уже существующего административного органа и иного юридического лица.

Как происходит реорганизация путем разделения и выделения

Если реорганизация многодомового ТСЖ проходит в виде разделения его на отдельные товарищества в каждом многоквартирном доме, предписывается соблюдать следующий порядок действий:

  • на общем собрании владельцев жилья какого-либо дома, входящего в ТСЖ, вносится предложение о разделении данного товарищества;
  • в течение двух лет после собрания, на котором впервые была выдвинута инициатива о разделении, подобные ОСС должны быть проведены во всех остальных домах данного многодомового ТСЖ. Решение о разделении будет считаться принятым, если за него проголосовало более половины всех собственников жилья;
  • необходимо провести общее собрание всех членов ТСЖ с целью проведения голосования по вопросу о разделении многодомового ТСЖ. Важно помнить, что для этого необходимо присутствие более 50 процентов членов от общего их числа, из которых больше половины должны проголосовать положительно.

Процесс выхода одного дома из многодомового ТСЖ с последующим созданием собственного отдельного товарищества несколько отличается:

  • проводится общее собрание собственников того дома, где планируется создание нового ТСЖ. На нём через голосование большинством голосов от общего количества владельцев принимается решение о разделении;
  • на общем собрании этого дома принимается решение о создании самостоятельного товарищества собственников жилья;
  • многодомовое товарищество обязано подать все необходимые документы о реорганизации в регистрирующий орган — ИФНС.

По результатам проведения ОСС положено предпринять следующие шаги:

  • в 3-дневный срок после принятия решения на общем собрании следует известить налоговую службу о начале реорганизации по форме Р12003;
  • необходимо письменно поставить в известность о реорганизации внебюджетные фонды, такие как фонд социального страхования и пенсионный фонд РФ (также в трехдневный срок);
  • требуется осуществлять периодическую публикацию уведомлений о реорганизации многодомового ТСЖ в журнале "Вестник государственной регистрации" (дважды за два месяца);
  • известить в произвольной письменной форме об упразднении ТСЖ всех кредиторов;
  • оформить и предоставить в налоговую службу разделительный баланс и заявление о создании нового юридического лица, а также заявление об упразднении прежнего по форме 12001. Данные действия производятся по истечении двухмесячного срока с начала реорганизации многодомового ТСЖ.

Каких-либо взысканий за нарушение сроков реорганизации многодомового товарищества собственников жилья не предполагается. Однако все может измениться. На данный момент лишиться прав на управление многоквартирными домами ТСЖ может на основании части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации либо по итогам проверки деятельности товарищества государственной жилищной инспекцией с последующим обращением в суд о ликвидации ТСЖ.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!