Плановый и аварийный ремонт подвала МКД

469
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Подвалы в многоквартирных домах время от времени нужно ремонтировать. Предпосылки для ремонта бывают разными. Это и износ, и пребывание помещения в аварийном состоянии (к примеру, после подтопления грунтовыми водами). Ремонт подвала МКД необходимо выполнять тщательно и качественно, соблюдая все требования. Особое внимание следует уделять материалам, подбирая их с учетом того, как именно планируется эксплуатировать помещение.

В каких целях собственники могут использовать подвал МКД

Очень часто собственники жилья в многоквартирных домах интересуются, кому принадлежат подвалы. На основании нормативно-правовых документов можно сказать, что подвалы и технические этажи МКД – это общедомовое имущество. Учитывая данный факт, владельцы приватизированных квартир в равной мере имеют право распоряжаться им. Отметим, что собственники квартир, рационально подходящие к вопросам эксплуатации объектов в доме, всегда стараются использовать подвал практично.

Чаще всего подвал в МКД считается техническим этажом и выполняет соответствующие функции. В нем находятся инженерные коммуникации, сооружения и оборудование, которые обеспечивают нормальное функционирование жилого объекта. Внутренняя инфраструктура МКД, которую создает расположенное в подвале оборудование, – это:

  • система подачи ГВС и ХВС;
  • паровое отопление;
  • канализация, система слива обработанных бытовых стоков;
  • система подачи электроэнергии;
  • главный распределительный щит;
  • бойлерная (теплопункт);
  • счетчики расхода электро- и теплоэнергии, а также горячей воды;
  • основание ствола лифтовой шахты.

Посторонние люди ни в коем случае не могут проникать в подвал и, безусловно, вмешиваться в работу различных коммуникаций на его территории. Это может нарушить нормальное функционирование оборудования и представлять угрозу для жизни как самого лица, незаконного проникшего в подвальное помещение, так и всех жителей МКД.

В связи с этим на окнах подвалов всегда устанавливают и припаивают решетки, а на входе устанавливают двери из железа с крепкими замками. Заходить в подвальное помещение обычно имеют право только старший МКД, которого избирает общее собрание жильцов, и работники коммунальных служб УК, обслуживающей дом.

Иногда на отдельных территориях подвалов коммунальные или городские службы обустраивают подсобные или специальные помещения, если там не установлены инженерные коммуникации.

  • УК имеет право на размещение в подвалах ремонтных участков или техотделов собственных коммунальных служб.
  • У городского управления ГО или МЧС есть возможность переоборудования подвальных помещений в бомбоубежища или склады, чтобы хранить там технические средства или средства индивидуальной защиты на случай ЧС.
  • В подвальных помещениях, соединенных с цокольными этажами МКД, могут находиться разного рода госструктуры (к примеру, архив), которые остались еще с периода СССР.

Но все перечисленное выше встречается сегодня довольно редко. Если говорить о государственных структурах или бомбоубежищах, это применительно скорее к старому жилому фонду. Что касается коммунальных служб, то они обычно размещаются на небольшой территории подвальных помещений.

Квадратный метр жилья стоит дорого, особенно в больших, густонаселенных городах. Именно поэтому собственники квартир в МКД стараются максимально полезно и рационально использовать всю принадлежащую им площадь, нередко выполняя ремонт подвала МКД. Учитывая то, что каждый владелец квартиры в доме на равных правах с остальными собственниками владеет подвалом, многие жильцы пытаются использовать данное помещение для решения личных задач.

Собственники квартир в МКД эксплуатируют подвалы по-разному.

  • Кому-то заманчивой кажется идея обустройства домашней мастерской, где можно выполнять разные бытовые дела, а также принимать заказы (к примеру, ремонтировать обувь или мелкую бытовую технику).
  • Некоторые владельцы жилых помещений в МКД стремятся выполнить ремонт подвала МКД, а затем превратить помещение в погреб, чтобы хранить там домашние заготовки и припасы на зиму. Воздух в подвале – сухой и прохладный, а попасть туда может далеко не каждый. В данном случае это – идеальное решение.
  • Подвал может стать бытовым складом, где удобно хранить старую мебель, предметы редкого пользования, сезонный спортивный инвентарь вроде лыж, саней, роликовых коньков.
  • Собственники квартир, которые располагаются на начальных этажах, могут использовать подвальные помещения в личных целях. Например, жильцы, обладающие соответствующим разрешением от БТИ, могут выполнить ремонт подвала МКД и установить гидро- и теплоизоляцию на стены и пол. Далее можно создать вход из квартиры через пол в подвал и обосновать там самостоятельное помещение (к примеру, бильярдную или спортивный зал).

Нужно помнить, что для реализации данных мероприятий, как уже было отмечено выше, техническая комиссия должна выдать соответствующее заключение. Другой вариант – получить разрешение на ремонт подвала МКД от БТИ.

Переоборудованием подвала сегодня никого не удивишь. Случаев, когда собственники жилья проводили ремонт подвала МКД и превращали его в сауну, каминный или тренажерный зал и даже бассейн, достаточно много. Но при выполнении любого ремонта следует внимательно следить за тем, чтобы не повредить инженерные сети. Кроме того, действовать необходимо в полном соответствии с нормами безопасности. Иначе собственнику квартиры в МКД, который владеет подвальным помещением, придется отвечать за несоответствия и нарушения по закону.

Как юридически оформить подвальное помещение

Подвал в многоквартирном доме находится в собственности всех собственников квартир, но при этом конкретного владельца у него нет. В связи с этим перед началом каких-либо работ, связанных с отчуждением подвала, требуется юридическое закрепление права распоряжаться данной территорией.

Чтобы приватизировать подвал, необходимо следующее.

1. Проведение общего собрания владельцев квартир в МКД в установленном Жилищным кодексом РФ порядке.

Участники должны проголосовать за отчуждение части общедомового имущества и изменение границ подвала. О собрании и предстоящем голосовании собственникам квартир следует сообщить заблаговременно, расклеив объявления на подъездах многоквартирного дома. Сделать это следует за 10 суток до собрания. Отдать свои голоса за предполагаемые изменения должны более половины участников.

Если МКД – общежитие, собрание проводить не нужно. Вместо этого следует получить разрешение у собственника. Однако сделать это намного легче, поскольку здание принадлежит одному лицу.

2. Разработка проекта на перепланировку, ремонт подвала МКД и его согласование с госорганами контроля (санэпидстанцией, пожарным надзором и т. д.) с последующим предоставлением в Бюро техинвентаризации для утверждения.

Ремонт подвала МКД предполагает обязательное соблюдение требований пожарной безопасности. Нужно исходить из наличия в помещении техоборудования и инженерных коммуникаций, учитывать, для каких целей оно будет использоваться после переоснащения.

Работники коммунальных служб непременно должны иметь доступ к подвалу МКД 24 часа в сутки, чтобы, если потребуется, поменять трубы или продезинфицировать подвал.

Если планируется, что на территории подвала будут работать люди, помещение нужно отапливать. В нем также должны быть источники водо- и электроснабжения, точка водоотведения и приточно-вытяжная вентиляция.

3. Непосредственно ремонт подвала МКД (после получения разрешения в БТИ). По его завершении обязательно требуются экспертиза технического состояния помещения и получение заключения экспертной комиссии.

4. После согласования переоборудования подвала необходима подача заявления в БТИ для переоформления техпаспорта МКД.

Ремонт подвала в МКД для собственников квартир выгоден с экономической точки зрения. Сумма оплаты услуг ЖКХ прямо пропорциональна метражу общедомового имущества. Расходы на коммунальные услуги распределяются между всеми собственниками помещений жилого и нежилого назначения, в соответствии с их площадью. После того как будет выполнен ремонт подвала в МКД, метраж общего имущества станет меньше, а граждан, оплачивающих услуги ЖКХ, – больше.

5. Завершающая стадия оформления подвального помещения в собственность – получение свидетельства о госрегистрации прав в Росреестре.

Для получения свидетельства о госрегистрации прав необходимо составить заявление. Его нужно предоставить в Росресстр вместе с решением владельцев квартир в МКД, оформленным протоколом голосования или разрешением собственника здания, техпаспортом из БТИ и квитанцией об оплате госпошлины.

Отметим, отвечать за чистоту, порядок, уборку подвальных помещений должны новые владельцы, которые распоряжаются этими площадями на праве частной собственности.

Что делать с новостройками? В данном случае, чтобы определить долевую собственность технических помещений, во внимание принимают:

  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • информацию из проектных документов.

Исходя из данных, полученных при анализе документации, определяют, кому принадлежит помещение. Если подвал не обозначен как площадь спецназначения или сказано о возможностях отдельной его эксплуатации, собственники квартир в новостройке владеют им на равных правах.

Чтобы подтвердить намерения, застройщику следует оформить все необходимые документы на подвал. Когда проверка официально завершится, он сможет в полной мере пользоваться техническим этажом, делать ремонт подвала МКД в личных целях или передавать помещение другим гражданам.

Подвалы, не имеющие внутри техоборудования МКД, суды закрепляют за:

  • застройщиком, который получает право распоряжения техническими этажами дома;
  • новым собственником, который на законных основаниях владеет домом.

Высший Арбитражный Суд наделяет владельцев квартир в МКД правом на возврат технических этажей в общее пользование. Решения в пользу собственников, отметим, выносили и в тех случаях, когда подвалами уже распоряжались третьи лица, а также когда данные помещения находились в Росреестре. Но главное значение отводилось цели покупки подвалов для эксплуатации в личных целях.

Так, если в реестре отмечено, что общедомовой площадью распоряжается одно лицо, но при этом есть право долевой собственности других владельцев жилья в этом доме, последние в судебном порядке без проблем могут доказать, что предыдущие инстанции оформили документацию незаконно. В этом случае суд установит, что подвалы в МКД должны быть отнесены к долевой собственности.

С чего начинать ремонт подвала МКД

После получения свидетельства о государственной регистрации прав можно организовать собрание и обсудить ремонт подвала МКД. Другой вариант – обратиться в УК с просьбой о текущей реконструкции или заключении договора на внеплановый ремонт подвала МКД.

В общей сложности ремонт подвала МКД в целях его дальнейшей эксплуатации включает в себя:

  1. работы по гидроизоляции;
  2. оснащение помещения.

В рамках гидроизоляции выполняются мероприятия по защите подвала от грунтовых вод и воздействия химически активных веществ, растворенных в жидкостях.

Проводить гидроизоляцию подвальных помещений следует в любом случае. Как правило, в этих помещениях – бетонные или кирпичные полы и стены. Эти поверхности склонны к образованию пятен и плесени, устранить которые можно собственноручно. Возникнуть же пятна и плесень на них могут вследствие ряда причин, например:

  • в стене и в полу есть сквозные трещины, что способствует проникновению влаги;
  • швы недостаточно герметичны;
  • фундамент плохо гидроизолирован, некачественно смонтирован водосток.

При гидроизоляции применяют специальные расходные материалы, среди которых:

  • особые жидкости;
  • мастики (вяжущие материалы);
  • заготовленные сухие смеси, которые используют для проникающей гидроизоляции стен в подвале;
  • материалы для гидроизоляции, основа которых – бентонитовая глина;
  • современные и традиционные рулонные материалы.

Вещества для гидроизоляции бывают различными:

  • антифильтрационными, которые предназначены, чтобы защищать помещения от проникновения влаги;
  • антикоррозийными, призванными защищать арматуру, которую применяют при строительстве зданий или конструкций;
  • герметизирующими, с помощью которых обрабатывают швы, стены и стыки.

В составе гидроизоляционных материалов содержатся разные вещества. Основными могут быть:

  • нефтяной битум или битум-полимерные смеси – такие материалы называют асфальтосодержащими;
  • цемент, глина различных сортов и иные вяжущие вещества – это минеральные материалы;
  • листовая сталь, медь или алюминий – металлические материалы;
  • полимер – материалы данного типа являются полимерными; с их применением проводится штукатурная, окрасочная или оклеечная гидроизоляция.

Гидроизоляционный материал нужно выбирать правильно, так как от этого зависит конечный результат ремонта. Если он подобран грамотно, то все составляющие конструкции будут надежно защищены от влаги и коррозии. Следовательно, в подвальном помещении не возникнет аварийных ситуаций.

В обязательном порядке при ремонте подвала МКД следует нанести на стены гидроизоляционный материал. Изоляцию нужно выполнять с внешней стороны здания, вдоль границы примыкания грунта к стене. Ее уровень должен соответствовать внешней отмостке или располагаться над ней.

Перед тем как приступить к работам по гидроизоляции в рамках ремонта подвала МКД, стены необходимо полностью очистить, удалив пыль, мусор, пятна краски, масло, выполнить выравнивание, загрунтовать и тщательно высушить. Все это нужно сделать, чтобы гидроизоляционный материл качественно прилегал к стенке. Просушивать поверхность можно как естественно (летом в сухую погоду) несколько дней, так и применяя тепловые пушки (электронагреватели) и специальные лампы.

Чтобы полностью обезопасить помещение от проникновения в него влаги и образования коррозии, гидроизоляцию в ходе ремонта подвала МКД проводят и с его внутренней стороны. Наиболее надежными и качественными составами для гидроизоляционных работ считаются:

  • мастики, основа которых – материалы, содержащие цемент. Особенной эффективностью отличаются растворы, которые расширяются при затвердевании. Мастики с содержанием цемента наносят широкими кистями;
  • составы для окрасочной гидроизоляции, заполняющие даже малые трещинки и поры в стенах подвального помещения. Благодаря таким средствам влага в подвал не попадает. Окрасочную гидроизоляцию с внутренней стороны подвального помещения проводят на стенах из бетона для эффективной защиты от негативных воздействий;
  • инъекционные составы для устройства проникающей изоляции. Препаратами данного вида пользуются, если нужно провести антисептическую обработку стен, а также герметизацию трещин и кладочных швов между блоками. Отметим, такие составы не применяют, если необходимо обработать кирпичные стены;
  • рулонные материалы, произведенные с использованием новейших технологий, то есть при помощи пленок из полимера. Их применяют, если нужно утеплить подвал в МКД плитным материалом. Сначала к стенам монтируют пленки и только потом – утеплитель.

Вышеперечисленными способами можно пользоваться, чтобы защищать от грунтовых вод подвалы, для строительства которых использованы монолитные и бетонные блоки.

Ремонт подвала МКД может предполагать штукатурку стен, для изготовления которой применялись модифицированные растворы из цемента и песка. Отметим, что это наиболее простой и экономичный метод защиты кирпичных стен. Для повышения водонепроницаемости составов можно пользоваться модифицирующими присадками – разными полимерами, жидким стеклом и иными похожими материалами.

Штукатурка наносится в 3 этапа. Сначала стены помещения обрабатывают, нанося на них первый грунтовочный слой. Когда он высыхает, наносят второй, далее – третий. Такой метод обработки позволяет выровнять стены и создать плотную непроницаемую для подземных вод преграду (за счет модификатора).

Для защиты подземных помещений из природного камня (бута) используются мастики и смолы, основа которых – нефтяной битум. Материалы такого рода также используют, чтобы защищать от образования коррозии кузова и днища кузовов авто. Состав наносят в два слоя. Когда мастика высыхает, появляется надежная преграда, защищающая поверхность от влаги.

Подвалу МКД при ремонте требуется всесторонняя защита, то есть изоляция нужна и стенам, и полу. Что касается бетонных полов, обработку лучше проводить при помощи окрасочных средств. Это стоит недорого, а защита при этом оказывается эффективной. В прошлом для подобных гидроизоляционных работ строители пользовались битумными мастиками, однако у данного материала есть минусы. Они со временем теряют свою эластичность, что приводит к образованию трещин. Сегодня их чаще всего успешно заменяют битумно-полимерными и битумно-резиновыми составами.

Перед тем как уложить на пол отделочный материал (например, линолеум или плитку), выполняют пропиточную изоляцию. В этих целях пользуются битумными составами или полимерными лаками. Еще один вариант – литая изоляция пола в подвальном помещении МКД. Метод особенно надежен, и это показывает практика ремонта в подвалах. Способ заключается в том, что мастики и растворы заливают в пространство между ограждением, которое устроено особым образом, и вертикальными поверхностями. Это приводит к образованию своеобразного «корыта», стенки и дно которого являются одним целым. У состава может быть разная рабочая температура, и с учетом данного показателя различают горячую, холодную и асфальто-полимерную литую гидроизоляцию.

Когда влага непрерывно воздействует на стены в подвальном помещении МКД, происходит их медленное, но верное разрушение. Наиболее активно процессы проходят в зимний период времени, когда влага внутри материала подвержена замерзанию и расширению.

Если появляются хотя бы малейшие признаки разрушения стен, следует срочно начать ремонт подвала МКД. Множество специалистов уже на этой стадии советуют перестроить стены, а не проводить локальный ремонт подвала МКД, так как наверняка влага уже полностью проникла в материал, а потому частичная реконструкция поверхности с использованием цемента лишь замедлит разрушение, но не предотвратит его. Безусловно, выполняя ремонт подвала МКД, нужно соблюдать аккуратность. Чаще всего стены подвала – это фундамент дома.

5 этапов работ по оснащению подвала МКД

Оснащение подвала МКД выполняют в несколько шагов.

1. Проведение проводки.

Довольно трудная составляющая рабочего процесса, требующая соблюдения всех правил техники безопасности и недопущения ошибок (в противном случае это представляет угрозу для жизни и здоровья того, кто выполняет данное мероприятие, или способно вызвать серьезную аварию).

  • Необходимо заранее проследить за правильной установкой оборудования в соответствующих местах.
  • Также следует заблаговременно определить месторасположение розеток и наметить места, где прокладку провода лучше не выполнять.
  • После проведения электричества приступают к прокладке канализации и необходимых трубопроводов. Это можно поручить специалистам в данной области, поскольку даже небольшая протечка из-за неграмотного монтажа системы способна привести к наводнению.

2. Звуковая изоляция.

Если нужно, выполняется звуковая изоляция потолка и стен, чтобы громкая музыка и шумы не мешали другим собственникам квартир в МКД. При звукоизоляции устанавливают специальные системы перегородок, в которых находится минеральная акустическая вата. Снаружи это каркасы из металла, на которые нашиты гипсокартон или плиты из гипсоволокна. Перегородки несколько удалены от основной стены, что способствует уменьшению проходящих звуков. Можно создать навесной потолок, сделав небольшой отступ.

3. Теплоизоляция.

Теплоизоляционные работы предполагают использование теплозащитных плит из жесткого пенопласта. Плиты располагают на стенах с наружной стороны. Другой вариант – использование легких в обработке и монтаже газосиликатных блоков-пластин. Для реализации подобных мероприятий не требуется особых умений и навыков. Все, что нужно, – просто взять в руки кисть и держать ее.

4. Установка перегородок при необходимости.

Следующая стадия ремонта подвала МКД – подбор и крепеж внутренних стен и перегородок. Как правило, материалом изготовления данных конструкций являются сталь или дерево. Сталь отличается повышенной прочностью и надежностью, а дерево – сравнительно небольшой ценой. Сначала создают каркас будущей конструкции, после чего на него крепят пластины.

Материалы лучше подбирать, учитывая свои материальные возможности и, конечно, внешний вид. При установке конструкций помните, что необходимо оставлять место для будущих дверей или проходов.

5. Обработка полов.

Чтобы ремонт подвала МКД завершился успешно, заблаговременно подумайте об отделке помещения. Вот какие варианты можно применить к полу:

  • оставить бетонным;
  • постелить ковер;
  • положить линолеум или деревянные панели.

Если собственники квартир в МКД хотят превратить подвал в место для приема гостей или сделать помещение жилым, отдать предпочтение, конечно, стоит дереву или ковровому покрытию. Так подвал станет теплее и уютнее.

Если место планируется сделать проходным, постелите линолеум. Этот материал легко мыть, к нему практически не пристают грязь или пыль. Что касается бетона, это самый экономичный способ отделки. При выборе в его пользу помните, что материал лучше покрасить для придания ему более эстетичного вида. Кроме того, бетон почти не нагревается, а потому по помещению с таким полом ходить нужно исключительно в обуви, чтобы не простудиться.

Ремонт подвала МКД предполагает также покраску или оклейку стен обоями, оформление пола и потолка.

Не стоит забывать, что в подвалах отсутствуют окна и туда не проникает солнечный свет. В связи с этим его ремонт лучше выполнять с использованием материалов теплых оттенков – желтого, бежевого, розового, персикового, белого.

Если вы отдаете предпочтение холодным цветам, применяйте теплые акценты. Выбирайте лампы дневного света и золотистые яркие оттенки.

5 советов от подрядчика, как сделать качественный ремонт подвала МКД

  1. Приостановите подачу воды. Манипуляции с полом проводить не стоит до тех пор, пока не будет решен вопрос с ее поступлением. Если не найти источник воды, в дальнейшем в подвале все время будет сыро, что со временем приведет к разрушению.
  2. Замерьте высоту. Чаще всего потолки в подвалах низкие, так как эти помещения изначально не предназначены для проживания. Чтобы увеличить высоту, можно копать вниз, вследствие чего произойдет заливка существующих ниже опор. Можно также перенести трубопроводы, воздуховоды и иное механическое оборудование в малозаметные места (к примеру, в специально отведенные для этого шкафы).
  3. Следующий этап – осушение. Ремонт подвала МКД может потребовать организации новой ванной комнаты, что означает удаление куска бетонной плиты и подключение линий отводов для душа и туалета. При невозможности проведения в комнате труб канализации под наклоном вам придется приобрести насос с высокой мощностью, чтобы выкачивать выбросы.
  4. Устранение вредных веществ. В подвалах могут находиться всевозможные опасные стройматериалы. При помощи асбеста в воздуховодах нередко герметизируют швы. Для монтажа напольного покрытия часто используют клей. Нужно, чтобы все вредные вещества были устранены.
  5. Позаботьтесь о безопасности. Если многоквартирный дом располагается в местности, подверженной землетрясениям, к стенам и полу прикрепляют фанеру для снижения риска повреждений.

Ремонт подвала МКД после затопления

Все здания в большей или меньшей мере подвержены затоплению, и МКД не исключение. Залитым может оказаться абсолютно любое помещение:

  • квартира собственника;
  • чердак, взятый в аренду;
  • подвал.

По ст. 36 ЖК РФ собственники квартир в МКД владеют общедомовым имуществом на равных правах. Нередко они проводят ремонт подвала МКД, обустраивают его, хранят в данном помещении личные вещи, а потому при затоплении сохранность имущества оказывается под угрозой.

Затопление подвала в МКД является следствием несанкционированного попадания воды. Происходить это может по ряду причин. Для выявления фактора, вызвавшего затопление, и виновных лиц, с которых можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб, для начала следует вызвать аварийную службу, а затем составить акт о залитии.

Если акт составлен верно и вовремя, данный документ является основным доказательством произошедшего при его предъявлении в судебный орган или страховую организацию.

Если в подвале МКД произошло затопление, воспользуйтесь сведениями, отраженными в таких законодательных актах, как:

  • Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ;
  • СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
  • ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 354).

Затопление в подвале МКД может возникнуть по ряду причин.

  1. Из-за попадания в подвал поверхностных вод. Снег начинает интенсивно таять, или постоянно идут дожди. Если талые и ливневые воды отводятся неправильно, подвал подтапливается полностью или частично. УК обязана своевременно и качественно ремонтировать отливы, поддерживать в подвальных помещениях герметичность внешних стен.
  2. Ремонт подвала МКД после подтопления может потребоваться вследствие того, как жители первых этажей затопили помещение из-за ремонтных работ, неверной эксплуатации сантехники, невнимательности и т. д. Здесь главное – своевременно определить, почему произошло залитие, и выявить виновных.
  3. На линии водоотведения может произойти авария, или целостность трубопроводов окажется нарушенной. Подобные нарушения – самые неприятные. Нередко прорывы в канализационных трубах случаются из-за использования устаревшего оборудования, некачественно выполненного ремонта или замены трубопроводов. Так или иначе, виновна в этом компания, обслуживающая и эксплуатирующая канализацию в МКД.
  4. Прорывы в отопительной системе также происходят нередко. Когда возникает подобная ЧС, для начала нужно понять, по какой причине произошла авария, и уже основываясь на этом, выявить виновных.
  5. Затопление грунтовыми водами – чрезвычайная ситуация из разряда форс-мажоров, после которой обязательно нужен ремонт подвала МКД.

Происшествие может быть вызвано рядом причин, но при возникновении ЧС всегда следует проводить экспертную оценку. Только в этом случае можно взыскать с виновных компенсацию ущерба и привлечь их к ответственности.

Ниже перечислены факторы, которые чаще всего вызывают подтопления в подвалах МКД.

1. Грунтовые воды.

Осенью и весной уровень грунтовых вод значительно повышается. Затопление большей части МКД, вызванное этой причиной, – явление нечастое, а потому и методов предотвращения не так много. Кроме того, если подвальное помещение оказалось затопленным из-за подземных вод, привлечь к ответственности в этом случае будет, увы, некого. Если говорить об исключениях, можно упомянуть МКД, расположенные на территориях постоянного подтопления.

Штат УК многоквартирных домов состоит в том числе из специалистов, которые:

  • наблюдают, в каком состоянии находится почва; вовремя откачивают поступающие воды;
  • поддерживают водооткачивающее оборудование в должном состоянии.

Если в подобном МКД произойдет подтопление, у пострадавших появится возможность предъявления претензий к конкретным должностным лицам с требованием провести ремонт подвала МКД.

2. Канализационные стоки.

Затопления из-за поступления в подвальные помещения МКД не грунтовых и ливневых вод, а нечистот из систем водоотведения не редкость. Это происходит по ряду причин:

  • Засоры канализации или магистральных сетей в доме.

В обязанности УК входят соблюдение и поддержание нормального состояния внутридомового оборудования и инженерно-коммуникационных систем, недопущение затопления подвальных помещений при засорах в канализации или поступлений нечистот из городской системы;

  • Прорывы канализации.

Если возраст МКД превышает 50 лет, ситуацию можно спокойно назвать обычной. Ремонт подвала МКД в этом случае, конечно, необходим;

  • Нарушение целостности общедомовой системы.

Если период эксплуатации трубопроводов превышает отведенный для этого срок, а канализационная система или отдельные ее участки своевременно не меняются, негативных последствий не избежать.

Не стоит забывать, что УК обязана полностью устранять последствия подтоплений:

  • откачивать нечистоты;
  • дезинфицировать;
  • убирать помещение.

При обнаружении воды в подвальном помещении жильцам прежде всего нужно:

  • связаться с аварийно-диспетчерской службой, позвонив по указанному номеру;
  • вызвать слесарей УК.

В идеале уведомить следует и аварийно-диспетчерскую службу, и управляющую компанию. Приехавшие специалисты, если это возможно, устраняют течь (перекрывают подачу воды, меняют сломанную часть трубопровода и выполняют другие необходимые мероприятия в рамках ремонта подвала МКД).

Минимум два работника управляющей компании выступают в роли специальной комиссии по ЧС и составляют акт о произошедшем. Форма составления документа – свободная. Жесткие требования к разработке акта отсутствуют. Его можно составлять от руки, но, как правило, каждая УК располагает собственными бланками, куда в кратчайшие сроки заносится вся необходимая информация.

Заполняя образец акта (образец можно скачать в приложении), нужно соблюдать определенные правила.

  • Акт необходимо составлять не позже чем через 12 часов после того, как в известность о случившемся была поставлена управляющая компания или аварийная служба.
  • Комиссия должна состоять из лиц, которым был нанесен урон (то есть владельцев общедомового имущества), членов управляющей компании и представителей виновной стороны.
  • В случае невозможности определения вины того или иного лица информацию заносят в акт о затоплении.
  • После того как акт составлен, все члены комиссии обязаны расписаться в нем.

В документе нужно отразить следующую информацию:

  • когда составлен акт;
  • где случилось происшествие (с указанием города, улицы и номера дома);
  • ФИО и должности всех лиц, входящих в состав комиссии;
  • ФИО лиц, осматривающих место происшествия;
  • почему произошло подтопление, что явилось источником ЧС (если определить причины сразу не представляется возможным, в акт заносят отметку о том, что нужно проводить техническую экспертизу);
  • что оказалось повреждено, какое имущество испорчено вследствие ЧС (если на момент подтопления оно располагалось в подвальном помещении).

Составление акта о затоплении – основное начальное действие, которое определяет развитие событий в дальнейшем, в частности то, с кого будет взыскана компенсация за причиненный ущерб.

Акт должна у себя хранить пострадавшая сторона вплоть до момента, когда ситуация полностью разрешится. Финалом может считаться:

  • получение страховой премии;
  • вступление судебного решения в законную силу;
  • получение от виновника компенсации мирным путем.

Право обращения в судебные или другие уполномоченные органы, чтобы получить сатисфакцию, возместить понесенный ущерб и выполнить на эти средства ремонт подвала МКД, есть у следующих категорий лиц и компаний:

  • Собственников квартир в МКД.

Владельцы жилья могут собрать инициативную группу и выдвинуть требование о защите своих интересов и возмещении убытков, чтобы провести ремонт подвала МКД.

  • Работников ТСЖ.

Речь в данном случае идет о юристе ТСЖ. Этот специалист – законный представитель собственников жилья, у которого есть право защиты интересов и отстаивания их в судебных органах и иных инстанциях.

  • УК.

Если испорченные общедомовые ценности находились в ведении управляющей компании, у органа есть право на возмещение ущерба и других понесенных затрат.

  • Муниципалитета.

Если МКД находится в ведении властей города, у представителей администрации есть право обращения в судебный орган с подачей иска.

Если в доме из дерева, блоков или монолита подвал оказывается затопленным, можно обратиться в ряд служб, гарантирующих защиту интересов пострадавших лиц и возмещение потерь в адекватном размере.

  • Аварийно-диспетчерской службы.

Данная организация отображает, во сколько поступило обращение. Эта информация может стать решающей при определении виновных в подтоплении лиц в ходе судебного заседания.

  • Управляющей или обслуживающей компании ЖКХ.

Сотрудники данных компаний отвечают за сбор комиссии и разработку акта о подтоплении.

  • Оценочно-экспертных компаний.

В обязанности экспертов входят составление документального подтверждения причин, вызвавших подтопление, установление виновных в происшествии лиц, расчет суммы ущерба с учетом цены технических элементов подвала и испорченного на момент ЧС имущества.

УК должна обследовать подвал МКД, выяснить, почему произошло подтопление. Если причина – неисправные внутридомовые коммуникации, в обязанности управляющей компании входит ремонт подвала МКД. Если сумма текущего или капремонта согласно подсчетам оказывается очень высокой, УК проводит частичную реконструкцию (к примеру, осуществляет замену поврежденного участка трубопровода). Далее эта организация извещает собственников, что нужно проводить текущий или капремонт. Вместе с информацией о необходимости ремонта УК прилагает копию акта обследования помещения, финансовый расчет предполагаемого ремонта подвала МКД в соответствии со сметой и выдвигает собственные предложения.

В ходе общего собрания собственники жилья решают, нужно ли проводить ремонт подвала МКД, какого типа он должен быть, утверждают сумму, необходимую на работы, и источники финансирования. Ремонт подвала МКД можно проводить на деньги, накопленные по статье «текущий ремонт». Если этих финансов оказывается недостаточно, у собственников есть право собрать дополнительные средства на ремонт подвала МКД.

Если установка причины подтопления представляется сложной процедурой, УК приглашает сотрудников «Водоканала» для создания комиссии с целью провести дальнейшее обследование. Представители указанной организации берут воду, после чего исследуют ее в своей лаборатории. Возможен и такой вариант, при котором коммуникации работают исправно, а подвальное помещение подтопляется из-за грунтовых или дождевых вод. Далее управляющая компания выявляет источник подтопления и решает, какие действия следует предпринять. Выработка мер определяется сложностью и затратами на ремонт подвала МКД. Если согласно плану мероприятия оказываются сложными и дорогостоящими, собственники в ходе общего собрания решают, в каком объеме следует выполнять ремонт подвала МКД и на какие средства.

Если от управляющей компании нет никакой реакции на заявление и она не принимает мер по устранению последствий подтопления, у собственников квартир есть право обращения с жалобами в разные инстанции и прокуратуру.

Какие последствия могут быть, если УК не осуществит ремонт подвала МКД

Течь в подвальном помещении – это не мелкое недоразумение, как может показаться изначально. Если в подвале постоянно сыро, фундамент постепенно разрушается. В будущем не исключено отслоение и появление трещин. Но даже если таких серьезных проблем не предвидится, сырость вполне способна вызвать плесень, неприятный запах, появление различных насекомых (к примеру, комаров).

Безусловно, в большей мере негативные последствия сырости в подвале МКД отражаются на людях, живущих на первых этажах. Как правило, именно они начинают бить тревогу, выступая с обращением в УК и требуя каких-либо действий. На практике часто оказывается так, что жильцов просто не слышат. Люди слышат разные обоснования отказов, к примеру: «Летом сырость исчезнет», «Денег нет», «На этот год подобные работы не запланированы». Все эти аргументы незаконны.

О том, что УК обязана контролировать, в каком состоянии находится подвал, и устранять течь, сказано в нормативной документации. Прежде всего это «Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. В документе отмечено, что в подвалах МКД должно быть сухо и чисто. Помещения должны быть вентилируемыми и освещенными. Нельзя допускать подтопления подвалов и технических подпольных помещений из-за поломок и течи инженерного оборудования.

Если управляющая компания бездействует и не желает выполнять ремонт подвала МКД, по отношению к ней можно применить меры ответственности, о которых сказано в Постановлении Правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» от 06.05.2011 г.

Согласно пункту 2.2.6. Правил № 170 сотрудники управляющей компании обязаны рассматривать заявки о неисправности труб в течение дня, в который они поступили. Устранять неисправности работники УК должны на следующий день. Если на ремонт подвала МКД требуются определенное время или дополнительные запчасти, УК сообщает об этом лицу, которое обращалось в организацию. Отметим, подача заявки возможна по телефону. На звонки отвечает диспетчер, которому и можно озвучить проблему.

В Правилах сказано, что устранение неисправностей в трубах и их соединениях осуществляется незамедлительно, что не позволяет говорить о каком-либо ожидании ремонта подвала МКД.

Если управляющая компания не устраняет неполадки и не производит ремонт подвала МКД, собственники квартир имеют право обращаться в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, а уже эти организации после получения заявки организуют проверку. По результатам инспекции управляющая компания получает предписание устранить неполадки. Помимо этого, на основании ст. 6.4 КоАП РФ (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений) УК грозит штраф на сумму 10–20 тыс. руб.

Статья 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) гласит, что на УК возможно наложение штрафа, размер которого составляет 40–50 тыс. руб. Однако самой серьезной мерой наказания для данной организации является отзыв лицензии. В случае поступления на управляющую компанию письменных жалоб от жильцов разных домов у нее могут отозвать лицензию, и возврат ее в дальнейшем будет очень затруднительным мероприятием.

Судебная практика: Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 г. по делу № 06АП-4078/2009.

Ситуация. Проверка дома в Хабаровске (ул. Владивостокская, 38) показала, что подвал помещения, вход в подъезд и площадки перед первым лестничным маршем оказались подтопленными. Усадка грунта вызвала осадку входа в подъезд. Также разрушилась отмостка у дома. УК привлекли к административной ответственности.

Доводы защиты. МКД находился в ведении УК начиная с 27.10.2008 г. Нарушения установлены 21.04.2009 г. Выявленные проблемы существуют уже в течение десяти лет, а подтопления стали систематическими явлениями. Об этом рассказали собственники квартир в МКД, по инициативе которых и была проведена внеплановая проверка.

В соответствии с актами от 02.04.2008, от 03.04.2008, составленными МУП г. Хабаровска «Водоканал», утечек воды по показаниям ОДПУ в отношении данного МКД не зафиксировано, на основании чего можно судить, что инженерно-техническое оборудование работает исправно. Разлив грунтовых вод вызывает регулярное подтопление дома, что отражено в акте от 19.02.2008 г.

Ответчиком была произведена замена дренажа около подъезда № 4 (акт от 05.11.2008 г.). Реализацию мероприятий по установке насоса для откачки воды в подвальном помещении МКД и его обслуживанию подтверждает реестр работ по содержанию жилого фонда.

Доводы обвинения. Данный МКД находится в состоянии, не соответствующем требованиям, которые прописаны в Правилах содержания общего имущества в МКД.

Позиция суда. Позиция, которую выдвигает административный орган, связанная с несоответствием МКД установленным требованиям, – верная. Однако оборотная ведомость начислений говорит о том, что собственники квартир МКД имеют задолженности.

Принимая во внимание доказательства, которые представил административный орган, суд не смог признать, что причинно-следственная связь между бездействием управляющей компании и выявленными нарушениями доказана.

Итоги рассмотрения дела. Постановление о привлечении УК к административной ответственности было отменено.

Мнение эксперта

Как выиграть обращение в суд по делу затопления

Руслан Попов,
руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Не забывайте, что юрлицо могут признать невиновным в приписываемом ему административном правонарушении, если оно будет действовать в соответствии с законодательством РФ.

Попытайтесь в судебном порядке доказать, что:

  • проблемы, из-за которых вы оказались привлечены к административной ответственности, появились до того, как дом перешел в ваше управление, и не решались в течение длительного времени, при этом ремонт подвала МКД требовался давно;
  • с вашей стороны были предприняты все необходимые меры для устранения неисправностей и неполадок;
  • собственники квартир в МКД не вносили и не вносят оплату в соответствии со статьей «содержание и ремонт», несмотря на то, что ведется претензионно-исковая работа;
  • вы выполняете все необходимые проверки, чтобы выявить причины проблем (как доказательство можно предъявить заключения экспертов, акты, договоры).

Если для устранения проблемы вам требовался допуск в МКД, представьте доказательства в пользу того, что вас туда не пустили и вы в судебном порядке потребовали организовать доступ. Составьте акт о недопуске в помещение и попросите, к примеру, соседей или представителя совета МКД расписаться в документе.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!