Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

124
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Для борьбы с нехваткой парковочных площадок разработаны нормативные акты, обязывающие застройщиков создавать для собственников МКД определенное количество машино-мест согласно установленным нормам. Сегодня возле каждой новостройки планируется собственная парковка. Практичным решением данной проблемы стало парковочное место в подземном паркинге.

Почему подземный паркинг пользуется наибольшей популярностью

В крупных городах широко распространены парковки, расположенные под землей. Это обусловлено высокой стоимостью муниципальной земли. Как правило, престижные парковочные комплексы оборудованы лифтами, охранным видеонаблюдением и дистанционным управлением ворот. Конечно же, все эти блага цивилизации стоят дорого.

В большинстве регионов около новостроек обычно имеются площадки открытого типа или наземные многоуровневые парковки. Стихийные стоянки в жилых микрорайонах сейчас большая редкость.

Современная идея «двор без машин» привлекает жителей населенных районов защищенностью придомовой территории, уютом озелененной зоны, тишиной и отсутствием загазованности от транспортных средств. Теперь территория около дома имеет вид парковой зоны, укомплектована спортивными комплексами и детскими площадками, а присутствие транспорта во дворах исключено. В таких микрорайонах подземный паркинг (или надземный) располагается за пределами двора. Таким образом, «двор без машин» превращается в строго пешеходную зону.

Последней новинкой в формировании стоянок для хранения машин стал механизированный паркинг. Это своеобразная «камера хранения», где каждому автомобилю предоставляется своя ячейка. При помощи подъемных лифтов транспорт перемещают на нужный уровень и ставят в индивидуальную нишу. Для распределения парковочных мест используются услуги оператора. Хозяин автомобиля легко находит его посредством магнитной карточки, в которой обозначен номер бокса, где хранится «железный конь».

Статистика

  • Треть нынешних автостоянок в новостройках столицы обустраивается зависимым паркингом. Для выезда из бокса нужно убрать машины, перекрывающие проезд, что происходит автоматически или при содействии парковщика.
  • Число парковочных мест зависит от статуса жилья. В недорогом сегменте каждая квартира располагает одним машино-местом, класс «комфорт» рассчитан на 1,7 места, а для жилплощади бизнес-класса предусмотрено по два и более мест.
  • Статистика показывает, что количество парковок в Москве составляет около 1,24 места на каждую квартиру. Вместе с тем, престижное жилье имеет право на 1,33 места, а квартира эконом класса – всего на 1,09.
  • Несмотря на то, что жители столицы не полностью обеспечены местами для парковки, исследование показало: невостребованными остаются свыше 30 % мест. Это вполне объяснимо. Стоимость подземного паркинга в элитном районе иногда превышает цену бюджетного жилья. В жилых комплексах эконом-класса подобная парковка будет стоить 500 000-1 500 000 рублей. Именно по этой причине жители многоэтажек часто оставляют свои машины около дома. Тем не менее, с увеличением числа платных парковок растет и интерес автовладельцев к личным парковочным местам.

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Но все же принятые нормы часто время нарушаются, а уклонение застройщиков от инвестиций в паркинги – следствие их минимальной окупаемости в отличие от возведения жилья. Создание автостоянок под землей выгодно только для бизнес-проектов, когда вместе с квартирой приобретается машино-место из расчета на то, что «парк» семейных авто будет расти.

Для бюджетных новостроек приобретение парковок считается невыгодным вложением средств. Случается, что даже через несколько лет остается не занятой треть «платных» мест. Приобретая жилье в новостройке, покупатель квалифицирует наличие парковки как дополнительное преимущество, частенько отодвигая покупку места на более позднее время. Ведь с точки зрения финансов владельцы квартир считают персональное машино-место ненужным балластом. К тому же, после заселения оказывается, что проще парковать автомобиль у тротуара, поэтому подземный паркинг остается невостребованным.

По каким причинам подземный паркинг оказывается выгодней наземного

Автомобильная парковка является центральным элементом инфраструктуры каждого объекта, включая торговый центр, офисное сооружение и МКД. Особенности и пропускная способность парковок определяют стоимость подобных объектов. Нынешние застройщики, стремясь усилить конкурентоспособность своих объектов, пытаются обеспечить местами для стоянки максимальное количество жильцов дома либо посетителей торгово-развлекательных центров. К тому же, дорогие цены на муниципальную землю делают все более популярным подземный паркинг.

Плюсы подземного паркинга:

  • Стоянки такого типа экономят пространство, поскольку находятся под зданиями, парками или дорогами.
  • В сравнении с открытыми парковками закрытые стоянки более предпочтительны в экологическом плане. Здесь все автомобильные газы попадают в атмосферу через специально оборудованную вентиляционную систему, что уменьшает содержание токсичных элементов прямо над поверхностью земли. Это преимущество снижает санитарно-гигиенические требования к подземным парковкам.
  • На подземной парковке среднегодовая температура воздуха остается стабильной и составляет 8-15 °С. При этом уменьшаются расходы владельца на обогрев данного помещения. Однако, для получения этого преимущества необходима хорошая теплоизоляция сооружения.
  • Подземные паркинги в Москве пользуются популярностью у автолюбителей, обеспечивая немалую прибыль своим владельцам. Востребованность данных стоянок среди водителей объясняется их удобством и прекрасными условиями, создаваемыми для размещенных там транспортных средств. Под землей машины скрыты от осадков и защищены от коррозии в результате повышенной влажности; не выгорают под солнцем; не получают повреждений из-за противоправных действий посторонних лиц.

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Минусы подземной парковки:

  • Создание подземных паркингов намного затратнее с финансовой точки зрения, чем возведение наземной стоянки. Причина очевидна – подземная парковка считается объектом капитального строительства.
  • Регулировка движения транспорта на подземной парковке нуждается в многочисленном парковочном оборудовании. Это требуется в целях сохранности не только автомобилей, но и колонн, стен и углов данного помещения.

Оборудование подземной парковки

Для подземных стоянок характерно наличие целого ряда парковочных приспособлений.

  • Дорожные знаки – технические средства безопасности, которые информируют пользователей парковки о каких-либо действиях.
  • Шлагбаумы – специальные устройства, которые быстро перекрывают движение транспортных средств.
  • Искусственные дорожные неровности (ИДН) – средства ограничения скорости автомобилей, широко применяемые по всей площади подземного паркинга.
  • Металлические и резиновые колесоотбойники – барьерные ограждения для защиты стен, колонн, сооружений и машин от возможных повреждений.
  • Парковочные столбики – оградительное оборудование, разделяющее потоки автотранспорта и используемое на парковках для ограничения машино-мест.
  • Блокираторы парковочных мест – приспособление для ограничения парковочного места под каждое транспортное средство. Встречаются автоматические и ручные.
  • Сферические зеркала – обзорные зеркала, которые улучшают видимость водителей на подземных парковках.
  • Резиновая защита стен и углов – специальное парковочное оборудование, защищающее стены, колонны и углы стоянки от повреждений при возможных столкновениях с этими препятствиями автомобилей.

Подземные паркинги в Москве, как и во многих городах, дополнительно оборудуются автопропускными системами и другими специальными приспособлениями. Использование современного оснащения для подобных площадок делает закрытую автостоянку комфортной для пользователей, а ее владельцу приносит прибыль.

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Бытует мнение, что возведение наземного паркинга вместо подземного намного снижает стоимость проекта, что непременно повышает его эффективность (очень актуально для столицы и Московской области).

Чтобы разобраться в этом вопросе, для начала следует глубже изучить тему строительства подземных паркингов. Для каждого создаваемого объекта потребность в парковочных местах, как правило, зависит от двух факторов:

  1. актуальная потребность рынка, определяемая классом, возможностями и местоположением объекта;
  2. законодательные нормы, принятые местным органом власти.

По самым разным причинам влияние данных факторов не одинаково и по величине, и, что интересно, по знаку.

Пример

Для примера здесь можно вспомнить подземные паркинги в Москве и ситуацию, сложившуюся в 2006 году после резкого повышения столичным Правительством норм укомплектованности машино-местами строящихся объектов. Что послужило причиной? Самое логичное объяснение этого решения, пришедшее в головы множеству компетентных экспертов инвестиционно-строительной сферы Москвы, выражалось в том, что данный шаг был вызван потребностью в простом и бесплатном разрешении проблемы городских автостоянок. В то время средний показатель нормативных машино-мест, отнесенный к действительной эксплуатационной потребности большинства возводимых объектов, достигал двух и более.

Московские власти вынудили инвесторов проектировать и в дальнейшем создавать избыток парковочных мест, которые были призваны очень быстро решить вопрос со столичными парковками, особенно в центральных районах города. В ответ на это инвесторы предприняли серию компенсирующих мер (неоправданное снижение класса жилищных объектов при разработке проектов, увеличение количества открытых гостевых парковок, создание механизированных закрытых паркингов), снижающих их потенциальные убытки.

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Строительство подземных паркингов, прежде всего, касается жилых новостроек. Однако, и к остальным строящимся объектам оно тоже имеет отношение. Для множества возводимых МКД, классом выше «эконом», а особенно если они находятся в больших городах с ограниченными возможностями масштабной наземной застройки, организация парковочного пространства крайне важна. В такой ситуации парковочные места опускаются под землю, а термин «подземный паркинг» трактуется как «парковочное пространство».

С одной стороны, организация закрытого паркинга в возводимом жилом массиве влечет за собой значительное удорожание проекта по следующим причинам:

  1. резкое увеличение (сравнительно с созданием технического этажа) подземной площади здания, вызывающее ощутимый рост части общих проектных затрат на проведение работ ниже «нулевой» отметки;
  2. необходимость применения очень серьезных, а значит, более дорогостоящих технологий для строительства ниже «нулевой» отметки сооружения;
  3. повышенная сложность инженерных коммуникаций подземной части дома, ведущая к удорожанию проекта и возрастанию дальнейших расходов на эксплуатацию готовой многоэтажки;
  4. строительство подземного паркинга под зданием требует существенного упрочнения и удорожания подземной конструкции, призванной обеспечить большие пространства для свободного маневрирования и парковки транспортных средств с одновременным сбережением несущей способности дома.

С другой стороны, размещение паркинга под МКД сразу поднимает его капитализацию. В итоге расходы на строительство объекта растут одновременно с увеличением прибыли от продаж. Такая дилемма в сочетании с остальными причинами повышает актуальность вопроса выбора, что выгоднее – открытый или подземный паркинг? Чтобы определиться с ответом, рассмотрим материальные последствия от перемещения автостоянки из-под здания на поверхность. Финансовый результат формируется как совокупность влияния нескольких факторов:

  1. удешевление строительства объекта из-за использования более простых технологий при сокращении общей площади (от 40 м2 до 32-34 м2 на машино-место);
  2. сужение наземной, то есть полезной площади базового здания ввиду замены ее зоной паркинга (другими словами – вытеснение открытой автостоянкой полезной площади главного здания);
  3. обесценивание продаж полезной площади центрального здания за счет падения его капитализации без подземной парковки.

Чтобы оценить материальные последствия работ по вынесению парковочных площадей жилого здания из-под земли в отдельно расположенный открытый паркинг, проведены последовательные мероприятия, разбитые на несколько этапов:

  • разработаны две модели столичного жилищного комплекса, размещенного между МКАД и ТТК (с подземным и открытым паркингом) и рассчитаны объемные показатели по каждой из них;
  • определена стоимость строительства и доходность жилищного комплекса с подземным паркингом и его аналога с открытой площадкой для стоянки машин;
  • рассчитана прибыль от продажи машино-мест в подземном паркинге, которая превышает затраты на строительство, и его наземной модели;
  • оценены общие убытки от перемещения подземной парковки МКД в ее наземный вариант.

В общих чертах можно вывести следующий итог: убыток возрастает при приближении к центру Москвы и уменьшается в обратном направлении, достигая за пределами МКАД цифр, близких к нулю. Именно так и происходит в реальности, т.е. рынок инстинктивно расставил все по местам: внутри МКАДа чаще встречаются подземные паркинги, а за его чертой стоянки выходят на поверхность. Нужно отметить, что за МКАДом на общую картину влияют масштабы земель с высоким потенциалом развития, которых гораздо больше, чем в самой столице. Поэтому напрашивается единственно правильный вывод

Вынос подземных парковочных мест из подземного пространства жилого монолитного дома, расположенного в городской черте (имеются в виду Москва, Петербург и, очевидно, города-миллионники), в наземный паркинг является глубоко убыточной, а потому нецелесообразной процедурой.

Есть и другие способы обустройства подземных площадей МКД. Они менее популярны и реже используются, к тому же, половина из их числа не достойна даже того скудного внимания, которое жалуют им профессионалы. К таким видам оптимизации принадлежат:

  • создание встроенного открытого паркинга на цокольных этажах жилого здания;
  • формирование встроенной в жилой корпус парковки в виде стилобата (наземно-подземного или полностью открытого);
  • организация подземного пространства МКД путем возведения автоматизированных многоуровневых паркингов (к примеру, систем «Клаус» или «Вер»);
  • оптимизация подземной части жилого комплекса с помощью установки (или ее планировки) механизированных двухуровневых закрытых паркингов указанного выше типа;
  • строительство обособленных заглубленных (или обвалованных) парковок.

Вынесение машино-мест из подземного паркинга в наземный паркинг, при новом строительстве, осуществляемом в крупных городах РФ (Москва, Питер и др.) является процедурой, приносящей убытки. Разумными альтернативными вариантами оптимизации подземного пространства строящихся зданий, позволяющими получить положительный финансовый эффект, являются 3, 4 и 5 способы.

Третий способ выгодно использовать для организации подземной площади офисных зданий. Четвертый вариант актуален для жилых комплексов эконом-класса, уровня «комфорт» и иногда для бизнес-класса. Пятый способ нуждается в довольно больших и незастроенных участках земли.

Для жилых зданий бизнес-уровня и выше застройка подземного пространства вообще нежелательна, поскольку может вызвать снижение их статуса и привести к дальнейшему падению доходности и прибыли.

Как формируется стоимость машино-места в подземном паркинге

На этот процесс прежде всего влияет местонахождение объекта, так как подземный паркинг обязательно будет дороже открытого. К тому же, в элитных районах города цена на место выше, чем на периферии.

В ходе строительства можно купить машино-место в подземном паркинге гораздо дешевле, чем в готовом объекте.

Находясь в наземном паркинге, автомобиль подвергается действию осадков (снег, дождь) и прямых солнечных лучей. В жаркое время года машина перегревается, зимой перемерзает и требует очистки от снега и льда. В закрытом помещении машинам очень комфортно. Однако в возведение закрытой стоянки застройщику приходится вкладывать больше средств, поэтому цена на подземный паркинг гораздо выше.

Вдобавок, и сами подземные парковки имеют особенности, определяющие их стоимость. Комплектация двухпутным пандусом, высококачественное покрытие пола, отсечные защитные ворота на случай пожара, система дренажа, лифт для доступа из высотки в подземный гараж – все эти блага цивилизации и влияют на дороговизну машино-мест.

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Согласно мониторингу московских цен наземные стоянки в среднем стоят от 600 000 рублей, в то время как плата за парковочное место в подземного паркинге может превышать 1 000 000 рублей. Например, в элитном классе цена машино-места соизмерима со стоимостью квартир в удаленных районах столицы.

Какой правовой статус носит подземный паркинг

Профессионалы хорошо знакомы с проблематичностью установления правового статуса закрытого паркинга, а также способа введения его в состав МКД. Принадлежность паркинга к общему имуществу многоквартирного дома или его обособленное расположение (встроенный, пристройка) в составе здания влияют на способы начисления платежей и право участия владельцев машино-мест в собрании собственников жилого здания. Главный вопрос, поднимаемый жильцами такой многоэтажки, это порядок оплаты за содержание закрытого паркинга – освещение, отопление, уборка подземного пространства и то, кто оплачивает все эти услуги – владельцы машино-мест отдельно либо хозяева всех квартир.

В основном, лишь немногие владельцы квартир такого здания становятся хозяевами машино-места, которое чаще всего представляет собой участок подземного паркинга, обведенный краской. В то же время все проезды, вентиляция, система освещения и др. обладают характерными чертами общего имущества. Но какого? Это общее имущество МКД или же обособленного помещения?

Чтобы разрешить эту дилемму, нужно владеть базовыми знаниями и общей терминологией такой науки, как экономика недвижимости. Увы, но на сегодня не существует даже четкой формулировки понятия «помещение», поэтому будем оперировать действующими нормами и просто здравым смыслом.

В Федеральном законе №72 от 24.05.96 «О товариществах собственников жилья» имеется следующее определение:

«Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований».

Тем не менее, существует и такая формулировка:

Помещение — обособленная часть площади здания, отведенная под индивидуальное использование.

Разумеется, машино-место не является помещением, а занимает только часть его квадратуры, это есть имущество, отведенное в натуре. Подземный паркинг целиком – это, бесспорно, отдельное помещение, предназначенное для конкретных целей.

Суммарная площадь закрытого паркинга Sобщ включает в себя два компонента: основную квадратуру помещения и вспомогательную:

Sобщ = Sосн + Sвсп,

при этом Sосн – основная площадь, а Sвсп – вспомогательная.

Полная квадратура гаража складывается из суммы площадей, принадлежащих к приватной собственности машино-мест (Sм). Таким образом

Sосн = SS(j) × M,

при j=1…N

где N – полное количество машиномест.

Здесь нужно не забывать, что цифровой эквивалент Sвсп (площадь въездов, выездов, проездов, технические площади) достаточно велик, следовательно:

Sобщ >> Sосн.

Кроме этого, возникают сложности с проведением общего собрания собственников МКД. Если полагать, что гараж является нежилым помещением, которым владеет ограниченный круг лиц, то на собрании хозяева машино-мест будут голосовать от одного лица (хотя они не должны регистрировать юрлицо), доля которого в коллективном имуществе соразмерна Sобщ (площади всего гаража).

С другой точки зрения, все владельцы машино-мест, чаще всего, имеют на них регистрационный документ о праве собственности, аналогичный имущественным свидетельствам хозяев квартир. В этом случае Sвсп для гаража может считаться общим имуществом МКД. И тогда все владельцы парковочных мест станут полноправными участниками процесса голосования на ОСС в зависимости от квадратуры только личного машино-места. Тогда как все вместе собственники парковочных мест могут голосовать на собрании только общей площадью гаражного пространства (Sосн). Кардинально меняется и размер коллективного имущества МКД (на размер Sвсп) с учетом использованного подхода к вопросу. Схема, представленная ниже, отображает варианты статуса, который занимает подземный паркинг:

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Каким статусом обладает подземный паркинг в составе МКД

Чтобы комплексно подойти к проблеме, достаточно разобраться в некоторых обстоятельствах.

Допустим, построен жилой комплекс, содержащий 5 обособленных зданий. Четыре из них стоят на общем фундаменте, который переоборудован в единый подземный паркинг (схема показана на нижнем рисунке). При этом дом №1 связан с гаражом пожарной лестницей и лифтом, дом №2 — просто пожарной лестницей. В зданиях №1-3 проложены гаражные вентиляционные шахты, а все 5 строений оборудованы общей системой ППА (противопожарной автоматики).

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Вопрос заключается в том, какой статус имеет подземный паркинг относительно каждого из корпусов МКД. Проще говоря, когда общая парковка может считаться отдельным объектом недвижимости? Всемирно известная ассоциация Boma International, как лидер глобальной стандартизации в вопросах недвижимости, объясняет это так:

«Парковка — огороженная часть этажа, расположенная в здании и используемая для временного хранения моторных транспортных средств, включая необходимые проходы и службы (такие как приток и вытяжка, обслуживающие парковочную зону), но не включая загрузочные площадки, шлюзы, кладовые арендатора и вспомогательные площади здания, такие как закрытые дополнительные холлы, используемые для входа в здание со стороны парковки».

Если мы рассматриваем одно обособленное здание, разумно считать, что часть этажа – это неотделимая часть всего здания в целом. Но в случае нескольких корпусов с общим подземным пространством ситуация не совсем понятна. Сразу возникает другой вопрос, однозначного ответа на который не существует в российской правовой сфере: что такое МКД и по каким признакам строение объединяют в единое целое или делят на изолированные объекты?

В техническом плане отсутствует необходимость разобщать строения на жилые и административные. В сущности, их основное отличие состоит в незыблемости мер по жизнеобеспечению зданий. С другой стороны, данное качество не слишком их различает.

Boma International определяет здание как «целостное и неделимое сооружение, состоящее из частично или полностью замкнутого пространства, построенное с помощью запланированного процесса формирования и комбинирования материалов».

Несмотря на то, что ассоциация не уточняет признаки целостности здания, все же главными условиями признаны именно его неделимость и целостность, что очень важно.

По «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», принятой приказом Минземстроя №37от 04.08.98, критериями единства дома являются:

  • общие фундамент и стена сооружения, с сообщающимися частями, независимо от их назначения и состава;
  • если части здания не сообщаются между собой, то признаком единства становится их общее назначение, гомогенность состава стен, единое архитектурное исполнение и совместные лестничные клетки.

Согласно ГОСТу Р 51929–2014 (в частности п.3.21), вступившему в силу с 01.07.2015, многоквартирный жилой дом определяется как «оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, которые не являются частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий), в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок)».

К сожалению, все эти формулировки и критерии единства здания не проясняют разбираемую нами ситуацию.

Реальным условием для подобных решений можно считать именно неделимость здания либо, наоборот, возможность вычленения части сооружения (отключение от инженерных сетей, разборка неосновных конструкций и кровли) при отсутствии видимых последствий для остальных частей здания. Допустим, загородный дом может быть снесен без всякого вреда для соседей, а вот отделить помещение в МКД от основного здания невозможно. Так, одну секцию в таунхаусе можно отделить, соблюдая для нее ряд ТУ. Например, автономность работы всех инженерных сетей, конструкционная независимость секций и др.

Отсюда можно определить более актуальные критерии единого многоэтажного жилого здания.

Аналогичные выводы напрашиваются и при изучении положений СНиП ов №31-01-2003 и №31-02-2001 совместно с ОК 013–94 («Общероссийским классификатором основных фондов»).

В этом случае ситуация становится более понятной – гараж можно признать отдельным объектом недвижимости, если:

  • возможно разграничение балансовой принадлежности пожарных лестниц, лифтовых холлов и т.п.;
  • имеется техническая возможность для ремонта (реконструкции) гаража независимо от жилой части здания;
  • возможно разграничение балансовой принадлежности оборудования лифтов, систем вентиляции и других инженерных сетей;
  • допустимо автономное техническое включение (отключение) элементов системы противопожарной автоматики гаража и жилого здания.

Если отсутствует даже одна из вышеназванных возможностей разъединения объектов, подземный паркинг становится неделимой частью МКД.

В обсуждаемом случае закрытая стоянка соединяет 4 корпуса из 5-ти, размещенных на едином фундаменте, и превращает данный комплекс в неделимое сооружение — МКД с подземным гаражом. Здесь 4 корпуса выполняют скромную роль отдельных секций одного многоквартирного дома. Совместная техническая система ППА (если она действительно автономна) не привязывает корпус №5 к прилегающему МКД. Даже когда ее техобслуживание будет нереально (или нерационально) проводить частями, можно будет делать это при финансовом участии всех сторон по предварительной договоренности. Разумеется, в проблематичных случаях подобные решения потребуют технической экспертизы.

Разбирая вышеизложенное, можно допустить следующее: там, где существует техническая возможность для выделения из жилищного комплекса отдельных объектов недвижимости, владельцы помещений по своей коллегиальной воле могут выйти из данного комплекса. А могут, наоборот, объединить независимые объекты в единый МКД (это и есть право на самоопределение, сходные с положениями статей 136,140 Жилищного кодекса РФ).

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Три признака единого МКД:

  1. нежилые помещения, принадлежащие к общему имуществу МКД;
  2. взаимозависимые конструкции, не позволяющие одному собственнику перестраивать свое помещение без ущемления нарушения целостности имущества другого владельца или общей собственности МКД;
  3. взаимосвязанные инженерные коммуникации в двух или нескольких отдельных помещениях, которыми владеют разные лица.

Мнение эксперта

Является ли подземный паркинг обособленным нежилым помещением

С.А. Киракосян
канд. юрид. наук, доцент филиала КубГУ в г. Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»

Определяющим фактором является существование частной собственности на парковочное место как части гаража. Так как машино-место считается имуществом определенного лица, на владение им не могут одновременно претендовать остальные владельцы МКД, считая его общим имуществом. Вдобавок, если место для парковки продано постороннему человеку, который не имеет отношения к данному многоквартирному дому, решение становится очевидным.

Наряду с этим, вся площадь гаража является отдельной частью здания и имеет с ним общее назначение. Иными словами, подземный паркинг обладает всеми признаками обособленной пристройки или отдельно встроенного помещения, принадлежащего определенному кругу собственников.

Следовательно, можно предположить, что при соблюдении ряда условий парковку можно считать изолированным объектом недвижимости. К гаражу, который является неделимой частью МКД, следует применять тот же правовой подход, что и ко всем нежилым помещениям. Вместе с тем, в обоих случаях любые внутренние вопросы, касающиеся использования парковки, собственники машино-мест регулируют самостоятельно, включая исчисление расходов на ее содержание как выделенного объекта МКД.

Данные выводы косвенно подтверждает ключевая концепция управления МКД методом ОСС (но не владельцев парковочных мест!). Собственники гаража полноправно участвуют в данном собрании, представляя при этом свой гараж как обособленное помещение, входящее в состав МКД.

Признавая подземный паркинг независимым помещением в структуре многоквартирного здания (наиболее частый случай), собственники машино-мест должны понимать, что степень их участия в управлении домом будет пропорциональна доле гаража в общей собственности МКД. Подобно другим помещениям здания эта доля будет соотносится с Sобщ – общей площадью помещения. Разумеется, данная квадратура должна принадлежать к общей площади здания. Об этом же говорится в письме Минэкономразвития №ОГ-Д23-7475 от 26.05.2015 «По вопросу государственного кадастрового учета машино-мест».

В идеальном варианте создается гаражный кооператив, деятельность которого основана на стандартных принципах. В другом случае голосование на ОСС МКД представителей подземного гаража будет осуществляться через доверенное лицо, делегированное собственниками машино-мест по решению их коллективного собрания. На этом собрании владельцев парковочных мест количество голосов каждого из них будет зависеть от их доли в общей собственности парковки, а точнее – определяться квадратурой машино-места. Допускается также установление персональной доли каждого из владельцев в общем имуществе дома в зависимости от площади его личного помещения и размера машино-места. Однако подобный подход совсем не облегчает решения проблемы.

Назревает необходимость образования указанных кооперативов во всех похожих случаях, поскольку многие текущие финансовые и технические вопросы оперативно решаются путем проведения общего собрания. В данной ситуации вполне рационально учреждение ТСЖ для управления многоквартирным домом с участием в его составе другого образования— товарищества собственников недвижимости (сокращенно ТСН).

Подземный паркинг как решение проблемы с нехваткой парковочных мест

Как рассчитывается доля в праве на общую собственность владельца машино-места в подземном паркинге

В стандартных случаях доля владельца жилья и парковочного места в МКД будет равна совокупности долей квартиры и машино-места в общем имуществе МКД:

D(ij) = D(i) + Dпг х Dм(j) = S(i) / Si S(i) + Sпг / Si S(i) x Sм(j) / Sj Sм(j), где 

                                                                      i=1..К           i=1..К           j=1..N                                                        

D(i,j) – доля в общем имуществе МКД владельца помещения (i) и машино-места (j);

S(i) – квадратура жилья (i); 

K – число помещений в доме;

Sм(j) – размеры машино-места (j);

N – число машино-мест в подземном паркинге;

Sпг – общая квадратура гаража;

Sпг / Σi S(i) = Dпг – доля подземной парковки в общем имуществе МКД;

Sм(j) / Σj Sм(j) = Dм(j) – доля машино-места (j) в совместном имуществе паркинга.

При отсутствии гаражного кооператива управление нежилым помещением можно организовать с помощью созданной в доме УО (управляющая организация). То есть, каждый из собственников парковочного места оформляет с этой организацией договор на администрирование подземного паркинга. В таком случае начисления за обслуживание инфраструктуры стоянки и начисления за управление зданием выполняются отдельно.

Подчеркнем, что большинство возникающих юридических и финансовых проблем могли бы решаться очень быстро, если бы владельцам парковочных мест (обычно это собственники выделенного им имущества, являющегося частью единой недвижимости) вменили в обязанность учреждать кооператив (товарищество) для содержания ОИ по методу старых и проверенных ЖСК, ГСК, СНТ и др.

Мнение эксперта

Что нужно знать о машино-месте в подземном паркинге сегодня

Лежнина Анна,
эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Как известно, каждый владелец жилья или нежилого помещения в МКД должен оплачивать услуги ЖКУ. Однако собственники парковочных мест не принимали на себя обязательств по данным платежам. Не стоит долго объяснять, что они обязаны это делать в любом случае. К тому же, законодательство разъясняет эту проблему.

С 1 января 2017 года машино-место в подземном паркинге получило статус обособленного объекта недвижимости. Если до этого было неясно, что именно относится к категории парковочных мест и какие права имеют их владельцы в МКД, то сейчас данные вопросы регламентированы законом. Теперь машино-местом признана определенная индивидуально часть дома, специально выделенная для хранения транспортного средства. Это место должна быть частично или полностью ограждено строительной или другой конструкцией в соответствии с ст.1 Гражданского кодекса РФ (п.29).

Данные изменения расширили права владельцев парковочных мест (например, аренда машино-место в подземном паркинге, участие в ОСС и др.) и их обязанности (к примеру, оплата ЖКУ).

Получается, что сооружая ограждение или перегородку, превращаешь парковочное место в недвижимость? Все не так однозначно. По Своду правил (пункт 5.2.6), принятых приказом МЧС РФ №117 от 21.02.2013 в закрытых автостоянках запрещено разграничение машино-мест на обособленные боксы посредством перегородок. В помещениях, где хранятся легковые машины, которые являются собственностью граждан, для отделения выделенных в постоянное пользование мест разрешено ставить ограждения в виде сетки, изготовленной из негорючего материала.

Подземный паркинг не предусматривает использование перегородок для разделения машино-мест на изолированные боксы.

В Москве и еще нескольких городах сформировался и долго применялся другой подход. Оформление кадастровых и технических паспортов проходило по принципу «то, что не под запретом, разрешено». Места для парковки, обведенные краской, учитывались в кадастре в качестве объектов недвижимости. В спорных ситуациях суды руководствовались данными техпаспортов для признания машино-мест независимыми объектами (в виде нежилых помещений) в составе другой недвижимости (МКД, парковочных залов или нежилых строений).

Эта ошибочная практика судебных и регистрационных органов (постановление Воронежского облсуда №33-6369 от 15.11.2011) послужила созданию нового вида недвижимой собственности, где маркированное машино-место стало недвижимостью, а место для парковки перешло в разряд помещений. Одновременно участились обращения за ликвидацией «перерисованного» или «стертого» машино-места в подземном паркинге, так как недвижимость не может свободно перемещаться или выбывать из гражданского оборота.

Статистика показывает, что уже в 2015 году Росреестр пополнился 4800 «подозрительными» объектами, обозначенными как «нежилое помещение» вместо «машино-места». В данном случае подозрение вызвала их площадь, которая составила 10–16 м2.

Очень важно на земельном участке различать парковочное пространство и машино-место. Первое не может считаться обособленным объектом недвижимости даже при дислокации на придомовой территории. Собственники подобных объектов относятся к долевым участникам собственности.

Как правильно оформить право собственности на машино-место в подземном паркинге

Раньше подземный паркинг МКД чаще всего регистрировался в качестве нежилого помещения, расположенного в этом здании. Владельцы машино-мест в подобном гараже имели долевое участие в имущественном праве на нежилое помещение (в данном случае – паркинг).

Сейчас обладатель доли в праве общей долевой собственности на помещение парковки может:

  • зарегистрировать свою собственность на машино-место как обособленный объект недвижимости;
  • затребовать выделения доли в натуральном виде.

Это не требует согласия остальных долевых участников, если предъявить в Росреестре одобрение всех владельцев или решение ОС, регламентирующее порядок эксплуатации недвижимости, входящей в общее долевое имущество. Такой порядок установлен ч.3 ст.6 ФЗ №315 от 03.07.2016.

После выделения личной доли в натуральном виде последним участником общедолевого имущества и оформления им своей собственности на машино-место, общая долевая собственность на подземный паркинг заканчивает свое действие. Согласно части 5 указанной статьи проезды (проходы) к местам для машин, оставшиеся после выдела, станут общим имуществом владельцев помещений, машино-мест либо того и другого.

Ограничений в пользовании общим имуществом для собственников машино-мест нет, если машино-место:

  • является независимым объектом недвижимости МКД либо частью в общем праве долевого участия владельцев помещений;
  • не входит в состав общегоимущества собственников помещений МКД.

Об этом говорится в статьях 36 (ч.2) и 37 (ч.1) Жилищного кодекса РФ.

В случае регистрации прав на машино-места до 01.01.2017, они продолжают действовать. При этом вносить поправки в оформленные ранее документы и данные ЕГРН не требуется.

С начала текущего года приняты ограничения для размеров машино-мест:

  • минимум – 5,3×2,5м;
  • максимум – 6,2×3,6м.

Эти цифры установлены приказом Минэкономразвития №792 от 07.12.2016 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».

С учетом выбранного вида управления МКД владельцы машино-мест оформляют договор на:

  • управление (при наличии УО);
  • обслуживание общего имущества МКД и оказание услуг ЖКХ (при наличии ТСЖ, ЖСК, ЖК и отсутствии УО);
  • услуги по содержанию и ремонту коллективного имущества (при прямом способе управления).

По Правилам предоставления коммунальных услуг места для машин, подземный паркинг и автостоянка, предусмотренные проектом МКД, определяются как нежилые помещения. Однако хозяева машино-мест не оформляют договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, что отличает их от владельцев нежилых помещений. Все коммунальные услуги собственникам парковочных мест оказывает УО МКД. Об этом гласят «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (пункт 6), принятые правительственным постановлением №354 от 06.05.2011.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44