Изменение договора управления МКД: причины и способы

811
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Если собственники квартир приняли решение о том, что руководить их домом будет управляющая компания, то им следует заключить с данной организацией договор управления МКД. Но как поступить, если соглашение, предлагаемое управленцами, не устраивает собственников? Либо если жильцы изъявили желание внести поправки по истечении определенного срока его действия? О том, как осуществить изменения договора управления МКД, пойдет речь в данной статье статье.

Кому и зачем необходимо изменение договора управления МКД

Договор управления – это главный инструмент взаимодействия между управляющей компанией и владельцами квартир, именно поэтому тщательное согласование его условий позволит максимально удовлетворить интересы и собственников, и управленцев.

Согласно п. 2 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, предметом договора может быть:

  • выполнение работ (оказание услуг), направленных на ремонт и содержание общедомового имущества МКД в надлежащем состоянии;
  • предоставление коммунальных услуг собственникам квартир и лицам, которые пользуются помещениями МКД;
  • осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления.

Жилищный кодекс РФ (п. 4 ст. 162) регламентирует форму заключения такого соглашения:

  • письменное составление одного документа, который подписывается сторонами;
  • заключение с каждым собственником помещения в доме;
  • утверждение на общем собрании собственников;
  • установление договором одинаковых условий для всех владельцев квартир;
  • подписание с теми собственниками квартир МКД, которые обладают более чем 50 % голосов от их общего числа в данном доме и являются одной из сторон заключаемого договора.

Жилищный Кодекс РФ (п. 3 ст. 162) определяет, что к существенным условиям договора управления МКД относится:        

  1. адрес дома, в отношении которого будут осуществляться функции управления, и состав его общего имущества;
  2. перечень услуг по коммунальному обслуживанию, предоставляемых управляющей организацией;
  3. список работ и услуг по содержанию общего имущества, порядок его изменения;
  4. порядок, по которому определяется цена договора, оплата за коммунальные услуги и за содержание и ремонт дома, порядок внесения такой оплаты;
  5. алгоритм ведения контроля за тем, как управленцы выполняют свои обязательства, обозначенные в договоре управления.

Относительно срока действия договора управления домом в Жилищном кодексе (пп. 5, 6, 7 ст. 156) прописано следующее:

  • После того, как общее собрание жильцов осуществило выбор УК, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет.
  • Если договор управления МКД не устанавливает иное, управленцы приступают к исполнению своих обязанностей не позднее чем через 30 дней после его подписания.
  • Если ни одна из сторон не обращается с заявлением о прекращении действия договора управления МКД, по окончании срока действия такое соглашение считается продленным на тех же условиях и на тот же период, который был предусмотрен в первоначальном документе.

В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного Кодека РФ, изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, который регулируется гражданским законодательством.

Итак, расторжение такого соглашения возможно в следующих случаях:

  • по соглашению сторон (в случае их согласия расторгнуть договор) следует подписать соглашение о расторжении договора с прежней УК;
  • нормы Гражданского Кодекса РФ гласят, что расторжение договора управления МКД может быть проведено в связи с существенным изменением той ситуации, в которой находились стороны при его заключении. Гражданский кодекс РФ признает изменение обстоятельств существенным в том случае, когда они изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это предвидеть, они вообще не заключили договор или заключили, но на других условиях;
  • по основаниям, которые были предусмотрены сторонами в самом договоре.

Если одна из сторон не согласна добровольно расторгнуть договор, процедура расторжения проводится в судебном порядке. В данном случае, в соответствии со статьями 450, 451 Гражданского Кодекса РФ, соглашение может быть расторгнуто при его существенных нарушениях, подтвержденных документально. Если нарушение договора одной из сторон влечет для другой стороны значительный ущерб и она лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, то такое нарушение признается существенным.

Статья 161 Жилищного Кодекса РФ гласит, что общее собрание жильцов в многоквартирном доме уполномочено изменить способ управления домом в любой момент. Такое решение влечет за собой расторжение договора с управляющей компанией.

Мнение эксперта

Крайне важно правильно оформить решение об изменении договора управления МКД

Надежда Смирнова,
эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Для того чтобы принимать решения, общее собрание жильцов МКД нуждается в кворуме, который иначе называют простым большинством. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, кворум устанавливается на уровне не менее 50 % голосов собственников от их общего числа.

Кроме того, Жилищный кодекс РФ в части 1 статьи 46 гласит, что некоторые решения по поводу общего имущества МКД могут быть приняты только квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от их общего числа).

Расчет кворума проводится для каждого общего собрания и для каждого многоквартирного дома.

Для этого все лица, явившиеся на общее собрание, проходят регистрацию (их данные вносятся в лист регистрации собственников помещений в МКД). Лист регистрации, который удобнее оформлять в виде таблицы, содержит следующую информацию:

  • ФИО собственника;
  • общая площадь помещения, которое ему принадлежит;
  • количество голосов данного собственника.

Каждый владелец квартиры, присутствующий на собрании, ставит свою подпись в листе регистрации.

Следует помнить, что:

  • если у помещения несколько владельцев, то в лист регистрации лучше вписать их отдельными строками с указанием количества квадратных метров, принадлежащего каждому;
  • если собственник помещения не достиг совершеннолетия, то в лист регистрации вносятся данные его опекуна;
  • если в квартире проживает наниматель, то в листе регистрации следует указать информацию не о нем, а о доверенном лице собственника (в этом качестве может выступать, к примеру, юрист местной администрации).

Жилищный Кодекс РФ (ч.3 ст. 48) гласит, что чем больше площадь помещения, которое принадлежит жильцу МКД, тем больше у него голосов на общем собрании собственников.

Количество голосов каждого собственника на общем собрании пропорционально его доле на общее имущество в праве общей собственности. Эта доля, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику (ч.1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, обязанностью управляющей компании является предоставление в орган государственного жилищного надзора всех протоколов общих собраний. В данном документе обязательно отражается процедура распределения голосов собственников и расчета кворума.

Если решение было принято на общем собрании с нарушениями, оно может быть оспорено в суде.

Если управляющая компания не выполняет надлежащим образом условия договора, жильцы имеют право отказаться исполнять это соглашение в одностороннем порядке. Это решение, а также вопрос о выборе другой управляющей компании либо об изменении способа управления данным домом, в соответствии с п.8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ, принимается на общем собрании собственников.

Иными словами, действующее законодательство предусматривает возможность изменения договора управления МКД в отношении всех пунктов, зафиксированных в данном соглашении.

Мнение эксперта

Цена как существенное условие договора управления МКД

Гульназ Никитина,
эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Управляющая компания не обязана доказывать собственникам, что ни копейки не присвоила и работает «в ноль». Ведь получение прибыли является главной целью работы управляющей компании. Да и жильцы МКД сегодня более грамотные: они пересчитывают объемы и требуют показывать сметы, а также акты выполненных работ.

В данном случае рекомендуется в договоре словами описать порядок формирования его цены, а также указать цифрами размер платы за содержание жилого помещения.

Порядок проведения индексации (ежегодного увеличения стоимости договора), если вы планируете ее проводить, тоже следует подробно описать словами. Величину индекса вы выбираете самостоятельно, целесообразно ориентироваться на данные Росстата относительно уровня инфляции.

В общем понимании стоимость договора управления многоквартирным домом представляет собой объем расходов на содержание общего имущества. Тариф на содержание жилого помещения определяется путем распределения затрат между всеми собственниками квартир в МКД пропорционально той площади, которую они занимают.

Существуют следующие способы определения расходов на содержание общего имущества МКД:

  • На основании планово-договорной стоимости фактически выполненных работ. В условиях договора управления МКД описывается алгоритм планирования работ, учета и подтверждения расходов.
  • С помощью сметы, которая вступает в силу как часть договора с того момента, как ее подтвердил заказчик — собственник помещений.

П. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, гласит, что расчет цены договора управления МКД производится на основании списка, качества и объема работ и услуг, которые предоставляет управляющая компания (ЖК, ТСЖ, ЖСК).

Цена в договоре может быть как твердой, так и гибкой.

При использовании гибкой цены, которая определяется на основании фактических затрат, окончательный расчет за работы и услуги проводится по факту их исполнения. В таком случае в договоре может быть использована формулировка «Цена предварительная».

Преимуществом гибкой цены является возможность ее увеличения на размер стоимости дополнительных работ. Гражданский Кодекс РФ (ч. 5 ст. 709) гласит, что повысить цену можно в том случае, если заказчик предварительно уведомлен и не возражает против этих изменений.

Тесное взаимодействие между управленцами и собственниками квартир способствует эффективному использованию гибкой цены в сфере управления МКД. Значительно упростить работу по договору с такой ценой позволит предоставление полномочий на приемку дополнительных работ и согласование их стоимости председателю совета дома.

Твердая цена устанавливается в момент подписания договора и не подлежит изменениям на протяжении всего периода его действия. Для закрепления цены в соглашении используется оговорка: «Цена твердая, изменению не подлежит». Для жильцов многоквартирных домов рассмотренная схема более удобна, ведь они вносят оплату один раз и заранее.

Работая по договору с твердой ценой, вы не просите собственников по факту выполнения работ внести доплату, но и не возвращаете им деньги в случае их экономии. Изменение твердой цены проводится только по соглашению сторон, которое может быть оформлено как условие в договоре либо как дополнительное соглашение к нему.

Минстрой России при управлении МКД рекомендует использовать договора с твердой ценой и планово-договорную стоимость фактически выполненных мероприятий по содержанию общедомового имущества.

Министерство отмечает, что в договор может быть включено условие об индексации его стоимости. Такой подход позволит изменять твердую цену соглашения, не прибегая к дополнительным согласованиям с владельцами помещений в МКД.

Трудности, которые могут сопровождать изменение договора управления МКД

В сфере управления МКД в силу влияния разных факторов возникает множество сложностей. Интересы сторон в данном случае являются полярно противоположными. Предпринимая попытки внести изменения в договор управления МКД, вы рискуете столкнуться со следующими трудностями:

1. Внесение изменений в договор по судебному решению.

Нормы Гражданского Кодекса РФ (а именно, статья 421) закрепляет свободу физических и юридических лиц в заключении договора. Не допустимы любые формы принуждения к заключению соглашения, исключение составляют случаи, когда закон или добровольно принятое обязательство закрепляют обязанность заключить договор.

По закону управляющая компания имеет право самостоятельно принимать решения по поводу заключения, расторжения или изменения любого договора. Иными словами, управленцы не обязаны заключать ни один из предложенных им договоров управления.

Принудительное изменение договора управления МКД является возможным лишь в отдельных случаях и, в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса (ст.450), проводится исключительно по решению суда.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (ч.8 ст.162) и Гражданского кодекса РФ (ст.450 и 451), если достигнуть согласия не представляется возможным, изменение договора управления МКД по инициативе одной из сторон проводится в судебном порядке в таких случаях:

  • если другая сторона существенно нарушает условия договора;
  • если, по сравнению с моментом заключения договора, существенно изменились обстоятельства, предвидеть которые не представлялось возможным.

Согласно статье 196 Гражданского Кодекса РФ, общий срок исковой давности по подобным судебным делам составляет три года. Безусловным основанием для отказа собственнику помещения в удовлетворении его исковых требований является истечение данного периода и наличие соответствующего заявления о пропуске от представителя управляющей компании.

Если одна из сторон требует изменить договор управления МКД либо расторгнуть его, другая сторона обязана предоставить ответ в сроки, обозначенные в предложении либо договоре или установленные законодательством, а при его отсутствии – в течение 30 дней. Статья 452 Гражданского кодекса РФ гласит, что сторона может заявить в суд только после того, как получит отказ другой стороны либо не получит ответ в установленные сроки.

Далеко не всегда исковые заявления собственников помещений соответствуют всем требованиям законодательства. Поэтому, если вы оказались на месте ответчика, тщательно проверьте, соблюдены ли сроки и те условия, при которых у собственников сохраняется право обратиться в суд с требованием внести изменения в договор управления МКД.

2. Управляющая компания не подписывает соглашение.

Нередко случается, что жильцы многоквартирного дома приняли решение внести изменения в договор управления МКД, однако управляющая организация, продолжая осуществлять свои полномочия, всячески избегает подписания соглашения об этом.

Общее правило, закрепленное ч.1 ст.162 Жилищного кодекса РФ, гласит, что договор управления следует заключать в письменной или электронной форме в виде одного документа, который визируется подписями сторон.

Законом не предусмотрены какие-либо особенности изменения договора управления МКД, поэтому соглашение об их внесении также заключается в виде одного документа в письменной форме. Иными словами, если соглашения об изменении договора управления МКД, подписанного обеими сторонами, не существует, то принято считать, что решения об этом не было.

Однако примеры из судебной практики говорят о том, что при изучении дел об изменении договора управления МКД суды принимают во внимание и иные обстоятельства, которые, согласно статьям 434 и 438 Гражданского кодекса РФ, могут считаться подтверждением того, что договор был заключен письменно. Это может быть переписка сторон либо выполнение лицами, которые получили предложение о заключении соглашения, новых условий.

Важно отметить, что только та деятельность, которая подтверждает абсолютное согласие управляющей компании со всеми новыми условиями, может служить основанием для вывода о ее согласии изменить договор управления МКД. Гражданский Кодекс РФ (п.1 ст.438) гласит, что согласие в таком случае должно быть безусловным. Иными словами, если управленцы не придерживаются условий договора, предложенных общим собранием жильцов, то изменение договора управления МКД не считается действительным.

3. Расторжение договора как крайняя мера.

Если в ходе переговоров стороны не могут прийти к консенсусу, а обращение в суд не дает результата, жильцы могут использовать свое право на расторжение договора и выбор другой УК, которая готова работать на предлагаемых условиях.

Статья 162 (часть 8.2) Жилищного кодекса РФ гласит, что жильцы МКД в одностороннем порядке, на основании решения общего собрания, располагают правом отказаться от исполнения договора управления домом в том случае, если УК не выполняет условий соглашения. В данной ситуации жильцы принимают решение о выборе другой УК либо об изменении способа управления домом.

В любом случае, чтобы правильно оценить последствия своих решений, собственникам рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.

Мнение эксперта

Пробелы в законе приводят к судебным спорам

Герман Ломтев,
генеральный директор Общероссийского Объединения «Российская Жилищная Федерация», член Консультативного совета по защите прав потребителей Роспотребнадзора

Чтобы обеспечить федеральный государственный контроль и защиту прав всех субъектов потребительского рынка, Роспотребнадзор на регулярной основе проводит проверку договорных отношений, которые складываются в разных сферах хозяйственной деятельности. Результаты проверок часто показывают необходимость корректировать проводимую политику, что нередко вызывает непонимание федеральных кураторов конкретной отрасли экономики.

Подобную коллизию мы можем наблюдать в сфере управления многоквартирными домами. Практически в одно время были разработаны два материала, которые по-разному регулируют взаимоотношения между потребителями услуг и их исполнителями. Один – «Справка о перечне несправедливых (ущемляющих права потребителей) условий договоров применительно к сфере ЖКУ», его разработчиком является Роспотребнадзор. Другой является разработкой Минстроя (отраслевого федерального органа) – «Примерные условия договора управления многоквартирным домом».

Независимые эксперты отрасли, проанализировав каждый документ, сделали ряд важнейших выводов и предложений. В директивно-рекомендательном документе Минстроя России был выявлен ряд недостатков и прямых нарушений законодательства. В целом был сделан вывод о несоответствии нормативного акта «Примерные условия договора управления многоквартирным домом» требованиям, которые предъявляются к подобным материалам, и об опасности того, что он значительно ухудшит существующее положение дел в данной сфере.

Примерные условия нуждаются во внесении существенных исправлений и переориентации на достижение «справедливых условий» договора управления МКД.

Надзорные функции таких органов, как Государственная жилищная инспекция, уполномоченные федеральные органы и органы субъектов федерации и местного самоуправления, были расширены. Благодаря этому стали более широкими и их полномочия в сфере контроля отношений между субъектами рынка управления многоквартирными домами, что позволяет своевременно устранять нарушения в договорах с потребителями жилищно-коммунальных услуг.

Ведь осуществление регулярного контроля и наведение порядка в отношении соглашений, которые явно нарушают права потребителей, нужно проводить на регулярной основе, не дожидаясь специальных указаний.

Немалую ответственность возложили на тех лиц, которые оценивают претендентов на получение лицензии, дающей право осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере управления МКД. Управляющие компании, которые заключили с жильцами соглашения на заведомо несправедливых условиях и не внесли необходимые изменения договора управления МКД, не должны получить лицензию.

Изменение договора управления МКД в одностороннем порядке

Системный анализ положений законодательства по жилищным и гражданским вопросам дает основания полагать, что по сути соглашение управления МКД можно признать особым видом договора, который находится в специальной зоне правового регулирования. 

Отдав предпочтение конкретному способу управления домом либо управляющей организации, жильцы МКД не теряют права изменить свой выбор. Чтобы внести изменения в способ управления домом, необходимо провести общее собрание. Для того чтобы принятое решение было признано действительным, не обязательно присутствие всех жильцов МКД на собрании. Кворум в данном случае составляет более 50 % голосов.

Закон предусматривает несколько способов смены управляющей компании.

  • Способ №1. Наиболее мирным способом расторжения договора управления домом считается отказ от его пролонгации. Данное соглашение имеет определенный период действия (не менее 1 года), перед окончанием которого жильцы направляют в управляющую компанию заявление о прекращении сотрудничества. После этого проводится общее собрание, на котором решается вопрос об изменении способа управления либо выборе новой управляющей компании.

Если же срок действия соглашения истек и не одна из сторон не обратилась с заявлением о его расторжении, соглашение считается продленным на условиях, которые были ранее изложены в нем.

  • Способ №2. Расторжение договора управления МКД может быть проведено по решению жильцов дома. Согласно ФЗ «О защите прав потребителей» (статья 32), которые также применяются в сфере содержания и ремонта общего имущества МКД, потребитель в любой момент может отказаться от исполнения соглашения о выполнении работ и оказании услуг при условии, что он возместил исполнителю расходы, фактически понесенные им при исполнении обязательств по договору.

Если УК не придерживается условий соглашения, владельцы квартир, руководствуясь решением общего собрания, имеют право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и принять решение о смене способа управления домом или выборе другой УК. Обязательным условием в данном случае является документальное подтверждение фактов несоблюдения условий соглашения управляющей компанией.

Особым субъектом является УК, которая была избрана по итогам конкурса органом местного самоуправления. Жильцы МКД, даже при желании сменить способ управления, ограничены в праве расторжения договора. Если соглашение было заключено по итогам открытого конкурса, собственники могут принять решение о смене способа управления в любое время, однако расторжение договора управления МКД жильцами в одностороннем порядке возможно лишь по истечении каждого последующего года со дня его заключения.

Некоторые соглашения, заключенные между жильцами и УК, содержат условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке в том случае, если на общем собрании собственников была избрана иная управляющая организация либо другой способ управления. В данной ситуации уведомление (копия протокола решения общего собрания собственников) должно быть предоставлено не позже чем за 2 месяца до даты смены управленцев.

Следует помнить, что договорные правоотношения по управлению МКД возникают между управляющей компанией и жильцами. Поэтому, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, уведомления об отказе от таких соглашений могут быть сделаны не той управляющей компанией, которая была вновь избрана, а только собственниками помещений как одной из сторон таких правоотношений.

Что касается расторжения договора управления МКД по решению собственников квартир, в Жилищном кодексе РФ есть множество противоречий, связанных с этим вопросом.

Это важно!

Согласно ч. 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и расторжение договора управления МКД проводятся по алгоритму, который предусмотрен гражданским законодательством. Части 8.1 и 8.2 данной статьи предусматривают специальные основания расторжения договора в тех случаях, когда собственники отказываются от него в одностороннем порядке (это касается договоров, заключенных по результатам открытого конкурса, а также тех случаев, когда УК не исполняет условия соглашения).

Итак, законодательством предусмотрены ситуации, когда собственники в одностороннем порядке могут расторгнуть договор с УК. На основании данного факта некоторые специалисты сделали выводы о том, что, несмотря на прямое указание ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ч. 8), общие основания, предусмотренные Гражданским кодексом РФ для одностороннего отказа, не применяются.

Можно выделить две позиции, которые выработались в данном отношении у судов:

  1. право собственников на односторонний отказ от соглашения возникает в том случае, если управляющая компания ненадлежащим образом исполняет свои обязательства;
  2. преимущественно в арбитражных судах распространено мнение о том, что толкование норм Жилищного кодекса дает основания считать право жильцов на односторонний отказ от договора управления безусловным.

Расторжение договора управления МКД в ситуациях, перечисленных выше, инициируют потребители услуг. Однако, как показывает практика, в некоторых случаях и управляющие компании в одностороннем порядке отказываются от исполнения договора. Причины такого отказа аналогичны:

  • ненадлежащее исполнение соглашения жильцами дома;
  • отказ УК от пролонгации договора управления МКД.

Требование либо уведомление об изменении (расторжении) договора управления МКД следует направить всем жильцам дома, которые в данном случае выступают как сторона соглашения.

Ответственность за нарушение условий договора управления МКД

Жилищный кодекс РФ, статья 162 которого посвящена аспектам правового регулирования договора управления МКД, не содержит упоминаний о санкциях за нарушение обязательств по соглашению и об ответственности сторон.

Поскольку обязательства, которые возникают у сторон такого соглашения, имеют гражданско-правовую природу, к вопросам их ответственности применяют нормы гражданского права. Иными словами, общие положения об обязательствах гражданско-правового характера (основаниях, условиях и мерах ответственности за их нарушение) распространяются и на правоотношения сторон по договору управления МКД.

Обязательства управленцев по данному соглашению возникают в ходе ведения предпринимательской деятельности, а ответственность, связанная с риском, наступает независимо от того, есть вина или нет.

Это важно!

В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, единственным законным основанием для освобождения управляющей компании от ответственности является невозможность их исполнения, которая наступает из-за чрезвычайных обстоятельств непреодолимой силы (наводнения, снежных завалов, землетрясений и иных подобных природных катаклизмов, военных действий, эпидемий и т. п.).

Договором управления МКД может быть изменено правило о том, что ответственность предпринимателя наступает по причине диспозитивности независимо от его вины. Управляющие компании часто пользуются этой возможностью и включают в соглашения, предлагаемые к заключению, вину как обязательное условие своей ответственности.

Заключая договор управления домом, стороны часто предусматривают дополнительные основания, которые позволяют должнику избежать ответственности при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательств. На практике такие основания обычно наступают при:

  • истечении нормативного срока эксплуатации общедомового имущества;
  • совершении лицами, которые проживают в МКД или используют его жилищный фонд и нежилые помещения общедомового имущества, преднамеренных действий, приводящих к его порче;
  • недостатке средств в фонде ремонта и в фонде содержания;
  • иных обстоятельствах.

Вместе с тем, договорную свободу нельзя назвать безграничной. Пункт 1 статьи 422 Гражданского Кодекса РФ гласит, что договор должен соответствовать правилам, которые устанавливаются законом и являются обязательными для сторон.

Если договор управления МКД заключен между УК и гражданином, который использует услуги только для бытовых нужд, не связанных с получением прибыли, то отношения, возникающие на основе данного соглашения, в большинстве случаев попадают в поле действие законодательства о защите прав потребителей.

ФЗ «О защите прав потребителей» (ст. 13) гласит, что освобождение от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств исполнителя (изготовителя, продавца, импортера, уполномоченной организации или частного предпринимателя) возможно в том случае, если он докажет, что это произошло из-за обстоятельств непреодолимой силы, а также по другим основаниям, которые предусмотрены законом. В сущности, эта норма аналогична правилу, которое содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 401), однако ее смысл не может быть изменен ни соглашением сторон, ни Постановлением Правительства РФ, действующим в сфере предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества.

Иными словами, если контрагент управляющей компании – это гражданин, который заказывает услуги для своих личных нужд и потребностей семьи, для применения к УК мер ответственности вина не является необходимым условием, а обстоятельства непреодолимой силы могут служить основанием освобождения от ответственности. В ФЗ «О защите прав потребителей» указано, что условия соглашения, которые ущемляют права потребителя по сравнению с нормами, установленными законодательством РФ в этой сфере, признаются недействительными.

Закон предусматривает право управляющей организации возложить на третьих лиц функции по управлению МКД. На практике третьи лица часто привлекаются к исполнению обязательств по следующим направлениям:

  • снабжение ресурсами;
  • обслуживание лифтов;
  • капитальный ремонт общедомового имущества;
  • вывоз мусора;
  • расчет платежей за жилую площадь и коммунальные услуги;
  • печать и доставка платежных документов потребителям услуг.

Перелагая в полном объеме обязательства по договору управления МКД на третьих лиц, управляющая компания несет ответственность за их деятельность по общим нормам гражданско-правового законодательства.

Иными словами, возлагая свои функции на третьи лица, УК не освобождается от самой обязанности и от ответственности за ее невыполнение. В данной ситуации она отвечает не только за свои действия по тем статьям обязательств, которые исполняет собственными силами, но и за действия исполнителей. При этом управляющая компания имеет право предъявить к третьим лицам регрессное требование.

Меры ответственности:

1. Возмещение убытков.

В ФЗ «О защите прав потребителей» есть несколько статей, которые регламентируют алгоритм возмещения убытков:

  • ст.12 – ненадлежащая информация о товаре, работе, услуге;
  • ст.16 – включение незаконных условий в соглашение;
  • ст.28 – нарушение сроков предоставления услуг или исполнения работ;
  • ст.29 – недочеты в работе либо услуге и пр.

2. Уплата неустойки.

Если УК нарушила обязательства по договору управления МКД, то она может быть привлечена не только к возмещению убытков, но и к выплате неустойки. Если соглашение заключено с гражданином-потребителем, взыскание неустойки регламентируется ФЗ «О защите прав потребителей».

3. Упущенная выгода.

Согласно действующему законодательству (в частности, ст.15 Гражданского кодекса РФ), ответственность, которая возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении соглашения управления МКД, подчиняется принципу полного возмещения убытков. А это означает, что субъект, права которого были нарушены, может рассчитывать на возмещение как реального ущерба, так и упущенной выгоды.

4. Моральный вред.

Если договор был заключен с потребителем-гражданином, то при нарушении своих прав он может рассчитывать на получение от УК компенсации морального вреда (согласно ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В Жилищном кодексе РФ нет отдельных норм относительно ответственности УК, которая ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору управления МКД. Статьи Жилищного кодекса РФ в этих вопросах отсылают нас к гражданскому законодательству.

Изменение договора управления МКД из-за ущемления прав потребителей

Нормы Гражданского кодекса (ст. 422) гласят, что соглашение между жильцами МКД и его управленцами должно соответствовать правилам, которые устанавливаются законодательством, действующим в момент заключения. Данный договор является обязательным к исполнению для обеих сторон.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что одна сторона договора (управляющая компания) по заданию другой стороны (это могут быть собственники помещений, органы управления ЖК, органы управления ТСЖ и пр.) в течение определенного соглашением времени за плату принимает на себя следующие обязательства:

  • выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД, а также по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • предоставление коммунальных услуг владельцам квартир и тем лицам, которые пользуются помещениями в МКД;
  • осуществление другой деятельности, направленной на достижение целей, обозначенных договором.

В соответствии с нормами ФЗ РФ «О защите прав потребителей» (п.1 ст. 16), недействительными считаются те условия соглашения, которые, по сравнению с законодательными актами России в сфере защиты прав потребителей, нарушают права потребителей.

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014г. №411/пр. утверждает примерные условия договора управления МКД.

Существует несколько способов управления МКД, которые определяют алгоритм заключения соглашения:

  • Домом, в котором не более 16-ти квартир, могут управлять сами владельцы. Каждый из них заключает с ресурсоснабжающими организациями от своего имени договор на предоставление коммунальных услуг. Что касается сотрудничества с третьими лицами, его от имени всех собственников выстраивает один из жильцов или иное лицо, уполномоченное владельцами квартир на основании доверенности.
  • Если дом курирует управляющая компания, то каждый собственник от своего имени заключает с ней соглашение.
  • Управление многоквартирным домом может осуществлять ТСЖ, если за данный вариант отдало свои голоса не менее 50 % от общего числа владельцев квартир. В дальнейшем именно эти жильцы получают статус членов ТСЖ, выбирают председателя товарищества и состав правления.

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416 регламентирует правила осуществления деятельности по управлению МКД.

Наиболее часто права жильцов нарушаются следующим образом:

  • взимается плата за введение в эксплуатацию и опломбировку ИПУ (согласно Правилам №354);
  • превышается максимальный размер пени, начисляющихся за просрочку оплаты коммунальных услуг (часть 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ);
  • нарушается алгоритм ограничения предоставления коммунальных услуг (п. 115 Правил №354);
  • изменяется порядок расчета коммунальных платежей, не предусмотренный Правилами № 354;
  • коммунальные услуги предоставляются с перерывами, которые превышают допустимую продолжительность, регламентированную Правилами №354;
  • исполнитель заключает договора с ресурсоснабжающими организациями от имени и за счет владельцев квартир, а права и обязанности по данным соглашениям возникают у собственников помещений (п. 31 Правил №354, ст. 162 Жилищного кодекса РФ);
  • исполнитель не в полной мере несет ответственность за качество предоставляемых услуг (п. 149-151 Правил №354);
  • информация предоставляется не в той мере, которая предусмотрена в Стандарте раскрытия информации №731;
  • жильцов обязуют согласовывать работы по переустройству и перепланировке жилплощади (ст. 26 Жилищного кодекса РФ);
  • потребитель временно не проживает в занимаемом им помещении, но исполнитель отказывается проводить перерасчет коммунальных платежей (за исключением отопления и газоснабжения для его нужд) (п. 86 Правил №354);
  • исполнитель проводит перерасчет коммунальных платежей на основаниях, которые не предусмотрены Правилами №354;
  • исполнитель не выполняет тот минимальный перечень работ и услуг, без которого невозможно обеспечить надлежащее содержание общего имущества (п. 11 (1) Правил №491).
  • из-за общей задолженности жильцов ограничивается объем работ и услуг, предоставляемых конкретному потребителю (ст. 153-155, п.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

Нарушением закона считается отказ исполнителя заключать договор, в который включены условия о предоставлении коммунальных услуг по основаниям, не предусмотренным п. 28 Правил №354.

Если потребителю без его согласия оказываются дополнительные платные услуги, он имеет право не оплачивать счета за них. Если же дополнительные услуги уже были оплачены ранее, собственник может потребовать вернуть уплаченную сумму от исполнителя.

Если у потребителя возникли убытки в процессе исполнения договора, который ущемляет его права, они должны быть в полном объеме возмещены.

Способы восстановления нарушенных прав:

  1. Если в договор управления МКД были включены условия, нарушающие его права, потребитель имеет право обратиться с письменной претензией к исполнителю. Данный документ, который составляется в 2-х экземплярах, должен содержать четко сформулированные требования потребителя.
  2. Согласно ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ, если в договор включены условия, которые ущемляют права потребителей, на исполнителя может быть наложена административная ответственность. Для этого потребитель подает письменное обращение в Управление Роспотребнадзора по соответствующему субъекту РФ.
  3. С помощью судебного иска.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44