Подвальные помещения МКД: сфера применения, требования, право собственности

618
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Подвальные помещения МКД всегда были краеугольным камнем отрасли ЖКХ. Больше двух десятков лет, с момента первых поправок к законодательству и введения частной собственности, продолжаются споры о назначении и эксплуатации данных помещений. Подвалы постоянно фигурируют в громких медийных историях (нецелевое использование, коррупция, рейдерство) и судебных процессах.

Для чего предназначены подвальные помещения в МКД

Чаще всего подвал многоквартирного жилого здания играет роль технического этажа. Здесь размещается большинство инженерных сетей, сооружений и оборудования, поддерживающих работу внутренней инфраструктуры МКД. В ее состав входят следующие системы:

  • холодное (горячее) водоснабжение;
  • электроснабжение;
  • паровое отопление;
  • канализация и отвод бытовых стоков.

Кроме того, в подвалах расположены:

  • главный распределительный щит;
  • теплопункт (бойлерная);
  • приборы учета потребления электричества, ГВС и тепла;
  • основание ствола лифтовой шахты.

Доступ посторонним гражданам в подвальные помещения МКД категорически воспрещен, а особенно недопустимо вторжение в работу систем жизнеобеспечения. Это может нарушить функции важных коммуникаций, что представляет угрозу для жизни обитателей здания и непосредственно лица, пробравшегося в подвал.

Для защиты от несанкционированных посещений окна технических этажей закрывают решетками, а входы железными дверями (люками) с прочными замками. По обыкновению доступ туда разрешен только жильцу дома, выбранному общим собранием собственников помещений, а также работникам коммунальных служб УК, обслуживающей это здание.

Иногда некоторые площади подвалов МКД, свободные от инженерных сетей, отводятся муниципальными и коммунальными службами под обустройство служебных или подсобных помещений. Допустим, управляющая организация может оборудовать там ремонтные участки либо технические службы своих коммунальных подразделений.

Местное управление МЧС или ГО может использовать подходящие подвалы для организации бомбоубежищ и специальных складов с техникой либо средствами индивидуальной защиты (СИЗ), необходимыми в чрезвычайных ситуациях.

Например, подвальные помещения МКД, расположенные на цокольных этажах, могут служить помещениями для небольших бюджетных организаций, действующих со времен СССР (архив, детский творческий кружок).

Тем не менее такие решения встречаются редко, поскольку полуподвалы для госучреждений и бомбоубежищ в многоквартирных зданиях характерны, как правило, для устаревшего жилищного фонда, а для коммунальных служб достаточно небольших площадей.

Отдельные многоэтажки имеют подвалы, частично приспособленные для хозяйственно-бытовых нужд. С этой целью еще на этапе проектирования МКД создаются специальные кладовые, расположенные там, где отсутствуют инженерные коммуникации.

Из-за дороговизны каждого квадрата жилой площади, особенно в крупных городах, владельцы помещений в многоэтажках стараются по максимуму использовать всю полезную площадь своей и общей собственности. А учитывая, что каждый проживающий в здании является полноправным совладельцем подвального пространства, многие стремятся «отхватить» часть подвала для обеспечения своих потребностей.

Любой из жителей имеет собственные виды на подвальное помещение МКД для обустройства его под:

  • домашнюю мастерскую, которая будет служить не только для бытовых целей, но и для подработки, к примеру ремонтом обуви, починкой мелкой бытовой техники и т. п.;
  • погреб, собственноручно оборудованный как кладовая для хранения консервации, предметов домашней утвари и запасов продовольствия (при сухом и довольно прохладном подвале с закрытым доступом это прекрасный вариант использования полезной площади для горожан);
  • хозяйственный склад для подержанной мебели, прогулочного сезонного инвентаря (велосипедов, лыж, санок), редко применяемых вещей и остальных «полезных» предметов, которые давно не используются, но могут пригодиться в дальнейшем;
  • полноценную комнату для бильярда или занятий спортом. Это актуально для жильцов первых этажей, которые могут перестроить подвальное помещение МКД, утеплить пол и стены, изолировав их от влаги, и провести ремонтные работы с вырезанием в своем полу отдельного входа на нулевой уровень. Для этого обязательно потребуется разрешение БТИ и заключение специалистов технической экспертизы.

Это все в порядке вещей и не вызывает непонимания. Были случаи, когда жители первых этажей сооружали в подвале высотки полноценный нулевой этаж, аналогичный квадратуре своей квартиры, чтобы устроить там сауну, каминный зал или бассейн.

Тем не менее нужно помнить, что все подвальные работы разрешены только тогда, когда они не нарушают работы инженерных коммуникаций жилого дома и соответствуют нормам техники безопасности. Иначе собственник жилья, который занял подвальное помещение, полностью отвечает за свои противоправные действия.

Чем обустраивают подвальные помещения в МКД

I. Системы отопления подвального помещения

Как правило, подвал жилого высотного здания не нуждается в отдельном отоплении – там уже проложены коллекторные трубы. С другой стороны, когда подвальное помещение МКД служит не только для хранения и размещения ключевых коммунальных сетей и коммуникаций, а используется под торговую точку или другое заведение, нужно предусмотреть для него дополнительное системное отопление.

Ранее все подвалы высотных домов старой планировки строили с использованием бетонного монолита либо кирпича. Последний является холодным материалом, но при качественном отоплении способен длительно хранить стабильную температуру в помещениях.

Кроме того, кирпич довольно крепкий материал, отлично выдерживающий колебания температуры и значительный вес. С учетом почти ежегодной усадки многоэтажных зданий, грунт постоянно давит на подвал, и это воздействие все время возрастает. Это и обуславливает большую толщину стен кирпичных зданий, которая обычно достигает 50–60 см.

При этом очень важно применить качественный раствор цемента, который будет скреплять между собой строительный материал. Это помогут сделать специальные добавки, придающие ему прочность после высыхания.

Имея внушительную толщину, кирпичные стены будут сохранять зимой стабильный температурный режим, зато летом это станет проблематичным. Чтобы отопление подвала было рациональным, нужно заранее позаботиться об утеплении его стен, дабы тепло удерживалось внутри здания.

Роль теплового изолятора могут выполнять:

  • пенополиуретан;
  • пенопласт;
  • собраизол,
  • маты из минеральной ваты и т. п.

Перечисленные материалы имеют высокие технические параметры. Благодаря большой плотности они не станут пропускать влагу, выступающую на стенах в результате температурных скачков либо замерзания грунта. Они легко и быстро монтируются на соответствующий клеевой состав.

Для качественного утепления подвального помещения МКД следует оштукатурить его кирпичные стены, а после этого сделать добротную отделку. Вид оформления в каждом случае выбирается индивидуально и определяется функциональными возможностями подвала, а также способом его дальнейшего использования. Помимо кирпичных помещений этого типа, часто встречаются монолитные, относимые к холодным. Они утепляются с использованием тех же материалов.

Отопительная система каждого подвала может быть разнообразной. В наши дни газовые службы вряд ли разрешат применение там газовых котлов из-за недостаточной циркуляции воздуха, так как при случайной утечке газа здание вместе с его обитателями будет подвергаться опасности.

Поэтому для обогревания подвального помещения высотки, которое круглогодично эксплуатируется, как правило, применяется отопление электричеством. В зимний период его можно экономить, поскольку воздух согревают трубы централизованного отопления, но летом оно просто необходимо.

II. Обогревательные приборы для подвальных помещений

Сегодняшний рынок предлагает огромный выбор систем электрообогрева. За счет современных инноваций они не потребляют много электроэнергии, причем изрядно высушивают воздух.

Полезный совет. Чтобы превратить подвальное помещение МКД в зону комфорта, лучше оборудовать его сплит-системой, которая зимой будет охлаждать воздух (поскольку эффективно функционирует отопление, воздух будет обладать большой плотностью). В летнее время кондиционеры будут согревать и проветривать подвал.

Тем не менее сплит-система и современные обогреватели изрядно высушивают воздух. Однако это является преимуществом, потому что в подвалах воздух довольно влажен. Несмотря на это, нужно все же непрерывно увлажнять и ионизировать воздух. Это поможет сделать специальное оборудование, приводящее в норму влажность и насыщенность ионами, тем более что цена его вполне доступна. Данная причина и объясняет огромную популярность подобных приспособлений для подвалов многоэтажных домов.

Сегодня обогревание подвала не представляет особой сложности. Перед покупкой отопительной системы нужно сразу определиться, с какой целью будет использоваться выбранное подвальное помещение МКД. Если оно станет выполнять свои главные функции, то дополнительные приборы для отопления не пригодятся.

Для обширных по площади подвалов подойдет врезка в централизованную систему отопления, а затем равномерное размещение труб и батарей по периметру. Такой способ опять-таки подойдет для подогрева в холодный период, а в жаркое время придется подумать о более эффективном способе.

III. Вентиляция в подвальном помещении

Подвал высотного здания является главным источником системы вентиляции. Каждый стояк, проходящий через все этажи, имеет вентиляционный канал, благодаря которому создается необходимая циркуляция воздуха в квартире. Кроме того, вытяжные каналы квартир проходят в санитарной и кухонной зоне.

Некоторые помещают на них электрические вытяжки, отводящие неприятные запахи. Кроме того, нормальная работа воздуховодов, ведущих из подвального помещения, гарантирует отток газа при утечке из-за бытовых проблем. Поэтому своевременная проверка тяги должна проводиться квалифицированными сотрудниками специальной службы.

Протоки подвальной вентиляции не только отводят посторонние запахи, появляющиеся от образования на стенах грибка и сырости. Через них в закрытые помещения интенсивно поступает свежий воздух, необходимый для их продолжительной эксплуатации. Существует два вида вентиляции подвала.

  1. Естественный вариант

К этому типу относятся вентиляционные ходы, проложенные от подвального уровня до выхода на крышу. Они имеют вид широких труб, проходящих по стояку, с отверстиями, которые хорошо видны на кухнях и в санузлах.

К естественному вентилированию принадлежат и множественные вытяжные отверстия, выведенные на грунт из стен многоэтажного здания. Их численность определяется площадью, которую занимает подвальное помещение МКД. Оттуда могут проводиться отдельные трубы из пластика или металла, которые заканчиваются на земле специальным покрытием в виде козырька.

Реже встречаются подвалы, оборудованные окнами. Они характерны для многоэтажных зданий, где цокольные помещения оборудованы под магазины или другие организации. Для подобных заведений проектируется обособленный вход. Источником вентиляции являются открытые окна, а воздушные массы циркулируют быстро и эффективно.

  1. Искусственный вариант

К данному виду вентиляции причисляют электрические системы с вытяжками, надетыми на воздуховоды и функционирующие от сети. При этом необходимо осуществить качественное выведение вентиляционных каналов.

Чтобы повысить продуктивность циркуляции воздуха, лучше установить мощные вытяжки прямо на вентиляционные люки. Это рационально использовать в местах, где воздушные массы выводятся непосредственно на улицу.

Именно так следует создавать нормальную систему циркуляции. Это вовсе не означает, что неэффективно ставить вытяжку на каком-то воздуховоде, попадающем в вентиляционную шахту. В таком случае циркуляция будет замедленной, а свежий воздух станет проникать в подвал недостаточными порциями.

К примеру, можно оборудовать подвальное помещение МКД новейшими системами кондиционирования, профессиональными вентиляторами и прочей воздушной техникой. При том что сплит-системы оборудованы множеством температурных режимов и широким набором функций, вентиляторы всего лишь улучшают циркуляцию воздуха только внутри помещения.

Современные сплит-системы имеют большой спектр возможностей. Они отлично греют воздух в осенне-зимний период. К сожалению, для подвалов именно в это время года подобные функции не потребуются. А вот способность к охлаждению воздушных масс как раз пригодится зимой, когда при отоплении здания плотность нагретого воздуха в подвалах намного выше. К тому же появились новые системы, где воздух не только циркулирует внутри здания, но и дополнительно нагнетается с улицы. Это обеспечивает эффективную вентиляцию подвала.

IV. Канализация в подвальном помещении

В большинстве случаев канализация многоэтажного жилого здания располагается именно в подвале. Там проложена центральная стоковая труба, выходящая в городскую систему канализации.

Когда подвальное помещение МКД эксплуатируется не по прямому назначению, а для обустройства в нем какого-то заведения (спортивного зала, торговой точки и пр.), слишком мудрить с проблемой канализации не обязательно. Достаточно просто врезаться в центральную трубу.

Перед выполнением этих работ отключается система подачи воды на весь стояк, что потребует официального разрешения ЖЭКа. Остальные работы по врезке выполняют сотрудники водоканала.

Можно проложить канализационную магистраль самостоятельно. Однако следует знать, что все трубы должны скрепляться между собой специализированным оборудованием (сваркой для пластика), а места их соединения должны быть качественными во избежание дальнейших протечек.

Как правило, в многоквартирных высотных домах предусмотрена канализация из тяжелых чугунных труб. А в постройках с давним сроком эксплуатации подобные коммуникации уже пришли в негодность и требуют срочной замены. Для этого эффективнее использовать легкие и прочные аналоги из пластика, которые отличаются высоким качеством и долговечностью.

При недостатках и нарушении герметичности канализационных сетей возможно появление характерных для них неприятных запахов, которые можно устранить только посредством мощной системы вентиляции подвала.

Помимо канализации, при обустройстве подвального помещения МКД понадобится и система водопровода, которая по аналогии может быть подключена к имеющейся центральной трубе. Такие работы под силу исключительно специалисту. Иначе в подвале появится вода и возникнет риск масштабного затопления. В итоге выкачать воду будет нелегко, что отрицательно повлияет на состояние цокольного помещения.

Не следует забывать, что вода способна размывать фундамент строения. Поэтому необходимо очень внимательно следить за всеми работами, выполняемыми в подвалах многоэтажных домов.

Кому принадлежит право собственности на подвальные помещения в МКД

Сплошь и рядом встречаются случаи, когда подвальные помещения МКД становятся причиной спорных ситуаций. Жильцы выдвигают претензии на право владения дополнительной квадратурой в доме. Многих из них волнует вполне справедливый вопрос: в чьей собственности находятся бесхозные этажи высотных зданий?

С точки зрения действующего законодательства не в каждом случае жильцам предоставлена возможность использовать на свое усмотрение свободные помещения. Это вызвано противоречивостью правовых актов прошлых лет и нынешних нормативных положений.

В прошлые годы право распоряжения подвалами многоэтажных домов предусматривалось законом. Для этого достаточно было потратить собственные средства на обустройство и ремонт ничейных площадей.

Кто имеет право собственности на подвальные помещения в МКД, которые были заняты другими владельцами еще в девяностые годы? Неоднозначная ситуация может сложиться только в том случае, если собственник заблаговременно не оформил документальное разрешение на пользование данным объектом.

Таким образом, для основной массы домов вторичного плана характерны приватизированные технические этажи. Совсем по-иному обстоит дело с новостройками.

Очень часто жильцы с удивлением узнают, что их подвалы официально принадлежат посторонним лицам на совершенно законных основаниях. Похожая ситуация складывается, когда обитатели многоэтажек пытаются получить права на эксплуатацию технического этажа через судебные органы. К сожалению, в выигрыше остаются бывшие хозяева таких помещений. Кто же все-таки должен владеть площадями с размещенным на них техническим оборудованием?

Ведется множество пока еще неразрешимых споров по определению права собственности на подвальные помещения в МКД, где расположены инженерные коммуникации. Еще какое-то время жильцам придется сталкиваться с незаконными попытками захвата общего имущества для индивидуального пользования. Чаще всего для решения этого злободневного вопроса единственной уполномоченной инстанцией является суд.

Всеобщее недоумение вызывают случаи, когда бывшие владельцы арендуют подвалы на неопределенный отрезок времени. В этом случае для отстаивания интересов новых собственников следует обратиться к опытному юристу. Это позволит сэкономить деньги и драгоценное время на судебные тяжбы.

Высший арбитражный суд нашей страны определил условия для соблюдения очередности при наступлении права эксплуатации технических этажей. Исходной точкой принято считать дату получения права собственности на первую квартиру в МКД.

Это действует при условии, что в момент приватизации подвальными помещениями никто не владел, а техническая площадь была признана персонально предназначенной квадратурой. Если таковая не пребывала в общем пользовании собственников МКД в качестве долевого имущества, соответственно и права на техэтаж у жильцов не возникло. То есть подвальная квадратура сохранилась за прежним хозяином.

По вопросу остальных свободных помещений можно заключить следующее: если они персонально не применялись, значит, продолжают оставаться в долевой собственности. Обитатели многоэтажки вправе использовать эти метры на свое усмотрение, поскольку подвальные помещения МКД – их совместное общедомовое имущество.

Жители многоквартирного жилого дома, желающие получить в общедолевую собственность технический этаж, должны соблюсти два основных условия:

  • на день приватизации первой квартиры данного МКД его подвальные помещения не должны были использоваться индивидуально другими собственниками;
  • обособленность технического этажа от жилых помещений и отсутствие его специального назначения.

Чтобы признать общедолевым имуществом технические помещения нового здания, следует установить там техническое оборудование либо использовать его для обслуживания двух и более квартир.

Жители высотки могут претендовать на свободные подвальные помещения МКД, если объект:

  • не является помещением особого назначения;
  • не оборудован инженерными коммуникациями, которые обслуживают соседнюю многоэтажку;
  • не входит в состав жилой площади.

Взаимоотношения по данному вопросу регулируются Гражданским кодексом РФ, статьи 235 (п. 2), 290 (п. 1), по которому жильцы вполне могут претендовать на целый ряд незанятых помещений своего здания, а именно:

  • лестницы и площадки между этажами;
  • помещения для технической оснастки (подвал, чердак, пристройки);
  • этажные коридоры и лифты;
  • помещения с инженерным снаряжением для обслуживания жилья;
  • крыши и ограждающие участки.

Современное законодательство позволяет всем владельцам приватизированных квартир осваивать подвальные помещения МКД по долевому признаку, а также использовать все инженерные коммуникации, обслуживающие две и более квартиры.

Какие правила существуют для новостроек? В таких домах для оформления технических помещений в долевое имущество требуются следующие документы:

  • технический паспорт;
  • выписка из государственного кадастра недвижимости;
  • содержание проектных материалов.

В процессе рассмотрения документации определяют принадлежность технических помещений. Допустим, если подвал не является площадью особого назначения либо предусмотрены возможности его изолированной эксплуатации, тогда жильцы получают право пользования общей недвижимостью.

Чтобы обосновать свои намерения, застройщику нужно официально оформить документы на подвальное помещение МКД. Только после формального подтверждения результатов проверки возникает право пользования техническими помещениями подвала в собственных целях или передачи их в аренду посторонним лицам.

Площади подвалов, не занятые техническим оборудованием для обслуживания здания, в судебном порядке перераспределяются лицам, а именно:

  • застройщик получает право пользования техническим этажом;
  • новый собственник, на законных основаниях владеющий высоткой.

Собственники МКД имеют право обратиться в Высший арбитражный суд по поводу возвращения в общее долевое имущество технических этажей. Примеры принятия судебных решений в пользу владельцев жилья встречаются в юридической практике, даже в случаях принадлежности подвалов третьим лицам или занесения их в Росреестр. Но главной целью подобных рассмотрений остается получение технической квадратуры в личное пользование.

К примеру, если в Реестре есть запись о частном владении общей площадью жилого здания, однако имеет место право на долевое участие остальных собственников квартир, то они запросто докажут через суд незаконность выдачи документов прежними инстанциями. Таким образом, подвальные помещения МКД в судебном порядке будут причислены к общедолевой собственности.

Кроме того, неправомерным будет владение площадями общего пользования, откуда жильцы попадают в собственные квартиры. Любой суд вернет гражданам право на свободный доступ в их частное жилье. Совместными площадями являются коридоры, лифты и холлы. В случае, когда доступ в здание возможен только через подвал, последний будет признан долевой недвижимостью.

Чтобы восстановить права собственности на подвальные помещения в МКД, следует вернуть полномочия жильцов на пользование общедомовым имуществом. В первую очередь данные о недвижимости уточняются в Росреестре. Из полученной выписки можно точно определить, кто станет хозяином помещений подвала.

Требования к содержанию и эксплуатации подвальных помещений МКД

Согласно нормативу ЖНМ-98-01/10 о содержании технических этажей и подвальных помещений МКД, утвержденному распоряжением правительства Москвы N 640-РП от 18.06.98, определен ряд требований к площадям данного вида.

«…2. Требования к содержанию подвальных помещений

2.1. В подвальных помещениях и технических подпольях допускается хранение инвентаря дворников, инструментов, оборудования и материалов организации, эксплуатирующей здание.

2.2. Запрещается размещать в подвальных помещениях и технических подпольях хозяйственные склады.

2.3. Не разрешается сдавать в аренду подвальные помещения, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций.

2.4. Часть подвального помещения, где отсутствуют инженерные коммуникации, допускается сдавать в аренду в установленном законом порядке при обеспечении доступа в помещение представителей владельца здания в любое время суток.

2.5. Не допускается хранение в подвальном помещении и техническом подполье горючих, взрывоопасных материалов и песчано-соляной смеси.

2.6. Использование помещений в подвальных и цокольных этажах под жилые цели не допускается.

3. Требования по эксплуатации подвальных помещений

3.1. В неотапливаемых подвалах температура воздуха должна быть не ниже 5 град. С, а относительная влажность – не более 65 %.

3.2. В отапливаемых подвалах температура и относительная влажность обеспечиваются в зависимости от использования помещения.

3.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.

3.4. Вентиляционные отверстия должны быть оборудованы жалюзийными решетками или защищены сетками с размерами ячеек 10 × 10 мм.

3.5. Подвалы и технические подполья должны иметь нормальное освещение с расположением выключателя у входа.

3.6. Запрещается захламлять, загрязнять, загромождать подвалы и технические подполья, подходы к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, устанавливать дополнительный фундамент под оборудование, увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта.

3.7. Сырость в подвальных помещениях необходимо ликвидировать путем выполнения работ по гидроизоляции фундаментов и устройства системы дренирования, не допуская постоянной откачки воды из подвала, так как это приводит к разрушению фундамента.

3.8. Входные двери в подвал и техническое подполье должны быть закрыты на замок, ключи храниться у диспетчера ОДС на стенде и выдаваться обслуживающему персоналу в установленном порядке под расписку в специальном журнале.

3.9. Контроль за состоянием запорных устройств и дверей подвалов и технических подполий (при наличии линий связи) производится диспетчером с пульта ОДС или ежедневным осмотром работниками жилищно-эксплуатационных организаций.

3.10. Пол в подвале должен быть выполнен с уклоном к трапу или специальному приямку для сбора воды».

Помимо этого, предусмотрен контроль за содержанием указанных площадей.

«…5. Организация контроля за содержанием подвалов и технических подполий

5.1. Осмотр подвалов и технических подполий должен производиться 1 раз в год в период подготовки зданий к весенне-летней эксплуатации (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением правительства Москвы от 04.06.96 N 465).

5.2. Внеочередные осмотры должны проводиться в случае аварийных повреждений инженерных коммуникаций, пожаров, явлений стихийного характера (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением правительства Москвы от 04.06.96 N 465).

5.3. Проверки на загазованность подвалов и технических подполий, где проложены газопроводы, должны проводиться ежедневно».

Мнение эксперта

Почему двери в подвал должны быть закрыты

Елена Шоломова,
юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

Сегодня особое внимание уделяется вопросу антитеррористической защиты МКД. Среди основных рисков такого характера теракты в жилых массивах занимают весомое место, что гласит: «Концепция противодействия терроризму в Российской Федерации» (далее Концепция), подписанная 05.10.2009 президентом страны.

Доступ в подвальные помещения МКД, на крышу и технические площади должен ограничиваться, а выходы надежно запираются на замки. Возникает вопрос: соответствует ли данное требование правилам пожарной безопасности в части свободного открывания жильцами эвакуационных выходов для быстрой эвакуации?

Не забывайте, что все выходы на крышу и чердак, входы в подвал должны быть закрыты для защиты зданий от возможных террористических актов («Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда», принятые Постановлением №170 от 27.09.2003, разработчиком которого является Госстрой).

Правовые акты о предупреждении терроризма прямо обязывают управдомов держать в закрытом состоянии каждый люк на чердак или кровлю, включая подвальные двери (п. 13 вышеупомянутой Концепции). «Воспрепятствование неправомерному проникновению на территорию объекта» входит в комплекс мероприятий по антитеррористической безопасности объекта. Это оговорено и Постановлением Правительства № 1244 от 25.12.2013 «Об антитеррористической защищенности объектов (территорий)».

Во исполнение Концепции (раздел 11) каждый объект подразделяется на управляемые зоны ограниченного и открытого доступа.

К первым, как правило, принадлежат внутренние помещения объекта, включая такие участки, как:

  • кровля здания;
  • инженерно-технические помещения и техэтажи;
  • благоустроенные помещения (квартиры) для проживания граждан.

В соответствии с Концепцией проходы на технические этажи, входы в служебные, инженерно-технологические и технические помещения должны создавать возможности для их пересечения только спецперсоналу.

Проникновение на чердак и поверхность крыши также дозволены ограниченному кругу лиц. Это сотрудники управляющих организаций МКД, осуществляющих технический надзор и ремонтные работы; представители предприятий, чье оборудование установлено в помещении чердака и на крыше.

Почему заливает подвальные помещения МКД

Под заливанием подвального помещения МКД подразумевается непредвиденное наполнение его водой по разным причинам. Чтобы определить, чем именно вызван такой инцидент, кто должен устранять последствия и покрывать причиненный ущерб, нужно прежде всего обратиться в аварийную службу, чтобы оформить акт о затоплении.

Известен ряд возможных причин, которые обуславливают появление воды в подвале каждого дома:

  1. Поверхностные воды, вызванные продолжительными дождями или интенсивным таянием снега.
  2. Неправильная конструкция ливневой канализации приводит к неполному или абсолютному затоплению подвалов. За герметичность их наружных стен и своевременный ремонт отливов отвечает управляющая организация.
  3. Затопление жителями первого этажа может состояться по многим причинам (забывчивость, нарушение правил пользования сантехникой, ремонтные работы и др.). Здесь нужно вовремя выявить источник заливания и найти виновника происшествия.
  4. Авария на магистральном водоотводе или повреждение труб считается самой хлопотливой ситуацией.
  5. Допустим, прорыв канализации может вызвать изношенное оборудование, недобросовестный ремонт или некачественная замена труб. Что бы ни случилось, ответственность за это ложится на организацию, которая обслуживает канализационное оборудование здания.
  6. Прорыв в системе отопления прежде всего требует обнаружения причины происшествия и по результатам обследования нахождения виновного лица.
  7. Заливание грунтовыми водами считается форс-мажорным событием.

Несмотря на причины возникновения ЧП, понадобится экспертная оценка факторов затопления подвала. Это позволит возместить нанесенный урон с привлечением к ответственности виновного.

Существует ряд уполномоченных органов, в которые следует обращаться при нарушении прав собственников и для соразмерного возмещения ущерба, полученного при затоплении подвала блочного, деревянного или монолитного здания. Это такие организации, как:

  • аварийно-диспетчерская служба (регистрирует заявки потерпевших, сведения которых представляют большую ценность в судебном заседании при выявлении виновника заливания);
  • управляющая организация ЖКХ (назначает состав комиссии, уполномоченной на оформление акта о затоплении);
  • оценочно-экспертная компания (документально подтверждает происхождение потопа, находит его виновника, определяет размер ущерба с учетом актуальной стоимости поврежденных технических деталей подвального помещения МКД и испорченного имущества).

Если обслуживающая компания не принимает никаких мер по устранению последствий затопления (отсутствуют представители для оформления акта, не предъявлен иск о компенсации ущерба виновнику ЧП и т. п.), собственники жилья вправе написать жалобу в контролирующие органы, а именно:

  • госжилинспекцию для проверки деятельности УО;
  • прокуратуру для наказания виновных;
  • Роспотребнадзор для защиты прав потребителей.

К сожалению, государственная статистика неумолима: во многих случаях потопы в подвальных помещениях МКД происходят по вине управляющих компаний. Именно они отвечают за случившееся и обязаны выполнить надлежащие восстановительные (дезинфицирующие) работы с возмещением ущерба гражданам, собственность которых пострадала при потопе (ст. 1064 Гражданского кодекса РФ).

Мнение эксперта

Кто отвечает за затопление – УО или водоканал

Е. В. Шоломова,
аудитор, юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

В большинстве случаев помещения и подвалы многоэтажных домов заливает из-за подпора на внешнем колодце канализации.

Подпор возникает при увеличении объема воды в результате стеснения или перегораживания русла водотока. Этим термином определяют состояние забитости канализации на внешних магистралях (засор труб, напротив, возникает во внутридомовых сетях).

При заключении договоров на водоснабжение и водоотвод с владельцами МКД водоканал, как правило, включает положение о снятии с себя ответственности за урон от подтопления помещений из-за аварии на магистралях, оборудовании и сооружениях, которые обслуживают УО. Сюда же относится нанесение ущерба и ухудшение качества услуг, вызванные затоплением сточными водами в результате повреждения внутридомовой канализации.

Как гласят Правила холодного водоснабжения и водоотведения (п. 34), принятые Постановлением Правительства №644 от 29.07.2013, «организация водопроводно-канализационного хозяйства обязана»:

  • обеспечивать эксплуатацию водопровода и канализационных сетей, находящихся в его «собственности или ином законном основании и (или) находящихся в границах эксплуатационной ответственности такой организации»;
  • «своевременно ликвидировать аварии и повреждения на централизованных системах холодного водоснабжения и (или) водоотведения в порядке и сроки, которые установлены нормативно-технической документацией».

По разъяснениям Госстроя России, водоканал и управляющие организации (в т. ч. ТСЖ) в полной мере отвечают за урон, нанесенный протечками сточных вод из принадлежащих им (арендуемых, управляемых ими) канализационных сетей (директивное письмо министерства №ЛЧ-3555/12 от 14.10.99). В случаях, когда подвальные помещения МКД подтапливаются из-за отсутствия затворов, недостаточной герметичности ревизий, неисправности санитарных приборов сетей канализации, а также наличия сооружений на них, вся ответственность за это ложится на УК (ТСЖ), но не на водоканал. А вот затопление подвалов и прочих помещений в результате аварий в канализационных сетях и сооружениях, которыми владеет водоканал, является его недоработкой.

Иногда судебные органы отказывают в удовлетворении исков о возмещении убытков от заливания помещений управляющими компаниями (ТСЖ), ссылаясь на то, что труба канализации засорилась за наружной стеной МКД.

Однако для многих судов данного факта бывает недостаточно, чтобы избавить от ответственности за случившееся обслуживающую организацию.

Можно ли сдавать в аренду подвальные помещения МКД: 7 важных вопросов

1. Кто должен владеть подвалами в многоквартирных зданиях?

Следует различать технические подвальные помещения МКД и подвалы без специального назначения. В первых проводят коммуникации и устанавливают лишь инженерное оборудование в соответствии с требованиями технической документации на многоэтажку. Площади второго типа могут применяться для других целей, допустим под офис, склад или магазин. Разумеется, технические подвалы должны принадлежать всем собственникам данного МКД. Квадратура без самостоятельного назначения, расположенная в подвале, может стать имуществом третьих лиц.

2. Кто может сдавать в аренду подвальные и другие незанятые помещения в многоэтажных жилых домах?

Из вышесказанного следует, что данное право (в том числе, если дело касается и нежилых метров) имеют лишь владельцы помещений в МКД. Право на передачу во временное пользование (владение) третьим лицам одного из пустующих помещений здания собственники получают путем общего голосования жильцов многоэтажки. При этом потребуется преобладающее большинство голосов присутствующих – 2/3 от численности всех собственников дома.

3. Нужно ли получать согласие собственников МКД на аренду определенного помещения?

Не совсем так. В этом случае решение (а не согласие) остается за самими владельцами. То есть только общему собранию собственников принадлежит данное право. Глава правления ТСЖ (ЖСК) или другое лицо не может самостоятельно решать вопрос о постороннем владении общедолевым имуществом. Это право имеет только общее собрание владельцев МКД.

4. Кто и каким образом распределяет доходы от сдачи в аренду подвала?

Разумеется, план доходов и расходов утверждается общим сходом членов ТСЖ (если таковое имеется). А значит, право распоряжения вырученными деньгами от аренды общего имущества принадлежит администрации товарищества. Средства могут быть направлены на облагораживание придомовой территории, покупку домофонов, текущий ремонт, установку ограждений и т. п. Если дом обслуживает управляющая организация, то условия сдачи в аренду общего имущества, ее длительность, стоимость и цели использования полученной выручки определяются в договоре, оформленном с данной компанией.

Отправной точкой для заключения соглашения станет протокол общего собрания владельцев МКД, где будут оговорены все перечисленные выше условия. Не имея на руках решения общего собрания, УК, курирующая жилой дом, не может сдать в аренду общедолевое имущество ни в каком виде.

5. Можно ли сдавать подвалы в аренду, так как там проходят общие коммуникации?

При наличии согласия собственников помещений МКД (имеется протокол общего собрания) нет ни малейших препятствий для заключения сделки сторонами. Подвал является собственностью домовладельцев, которые самостоятельно определяют назначение своего имущества. Этого не скажешь о третьих лицах. Например, городской муниципалитет, принявший решение о сдаче в аренду подвального помещения МКД, сначала должен оформить на себя право собственности. Подобные случаи не исключение.

6. Кто поможет гражданам, чьи помещения в МКД арендуются без их согласия?

Это может быть только суд. Когда право собственности принадлежит третьим лицам (что обычно не редкость), подается исковое заявление о получении прав на собственность и виндикационный иск о возвращении из незаконного владения проблематичных помещений. Если помещение суд признает техническим, скорее всего, оно будет возвращено собственникам данного МКД.

7. Какие документы потребуются для процесса?

Следует постараться отыскать техническую документацию на здание и определить по экспликации к плану постройки назначение оспариваемого помещения. Потребуется именно старый план дома, который действовал во время введения его в эксплуатацию либо некоторое время после того. Почему? Просто по заявлению городского муниципалитета БТИ могло внести в него некоторые поправки, возможно относящиеся к спорной квадратуре.

Итак, изучаем экспликацию к плану постройки. При отсутствии самостоятельного назначения (когда спорные метры официально не названы «учреждением», «складом», «магазином» и др.) необходимо начертить план размещения коммуникаций на этой площади. В этом вам поможет инженер организации, которая курирует ваш МКД. Далее нужно взять выписку из ЕГРП о действующем собственнике спорного подвального помещения. Пожалуй, это основная информация.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44