text
ЖКХ

Как работает общественный контроль в ЖКХ: комитет ЖКХ

  • 31 мая 2018
  • 2406
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com

Для нашей страны общественный контроль в сфере ЖКХ представляет собой достаточно новое явление. Его возникновение объясняется ограниченным числом сотрудников в региональных Госжилинспекциях – к каждому дому невозможно приставить инспектора. В результате появляются общественные структуры, контролирующие работу жилищно-коммунального хозяйства. Управляющим компаниям нужно знать, как работают общественные советы ЖКХ, чтобы эффективнее справляться со своими задачами и избежать дополнительных проблем.

Как общественные структуры контролируют сферу ЖКХ

Общественный контроль в ЖКХ нужен для решения тех же задач, что и в других сферах деятельности. Его развитие приведет к улучшению качества предоставляемых пользователям жилищных услуг и максимальной защите их прав.

Для осуществления общественного надзора в регионах создаются специальные центры, которые объединяются в общую сеть. Они следят за тем, как управляющие организации:

  • исполняют свои обязанности;
  • рассматривают поступающие от граждан обращения;
  • предоставляют профессиональное консультирование;
  • оказывают помощь необходимой квалификации.

Региональные центры занимаются методической поддержкой, в результате чего в субъектах федерации появляются образовательные программы для собственников жилья. Обычно через них доводится информация об управлении жилищными объектами. Центры работают вместе с региональными властями и занимаются подготовкой общественных инспекторов. С последними некоторые УК наверняка сталкивались. Эти инспекторы контролируют деятельность УО и исполнение написанных для ЖКХ законов.

Центры общественного надзора в регионах следят за выполнением программы капитального ремонта, а также оценивают удовлетворенность граждан его качеством. Кроме этого, они составляют рейтинги информационной открытости действующих в регионах операторов.

Те, кто способен держать под контролем соблюдение перечисленных выше параметров, называются субъектами общественного надзора в ЖКХ.

Контролирующими функциями наделяются различные независимо работающие органы. В первую очередь, мы говорим об общественных палатах всех уровней (от РФ до муниципалитета) и общественных советах при власти на уровне федерации и региона. Общие принципы их деятельности описываются в ФЗ-212 от 21 июля 2014 года, отредактированном 3 июля 2016 года.

Кроме того, сюда входят прочие структуры, занимающиеся общественным контролем в сфере ЖКХ:

  • общественные инспекции;
  • группы общественного надзора;
  • наблюдательные комиссии и так далее.

ФЗ-200 в пункте 8 статьи 20 позволяет входить в группы общественного надзора советам МКД и просто инициативным гражданам. О роли совета МКД и его возможностях представители интересов владельцев квартир могут узнать в статье 161.1 ЖК РФ.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Под инициативными гражданами понимаются как простые жильцы, так и созданные ими группы общественного надзора. Статья 1 ФЗ-212 позволяет собственникам жилья выполнять контролирующие функции на общественных началах в личном качестве или в составе некоммерческих частных организаций.

Закон защищает право граждан на общественный надзор за деятельностью компаний ЖКХ. Создающиеся для этого субъекты могут объединяться в ассоциации и союзы для проведения совместных мероприятий. Например, в городах часто появляются ассоциации ТСЖ и советов многоквартирных домов, влияющие на работу сферы ЖКХ.

Изучение ФЗ-212 поможет УО разобраться с тем, в каком порядке работают общественные контролеры в лице отдельных граждан или их объединений.

Субъекты общественного надзора в ЖКХ по закону наделяются рядом прав. Инициативные граждане и домовые советы могут:

  • заниматься общественным надзором в ЖКХ в формах, отмеченных в ФЗ-212;
  • организовывать мероприятия, направленные на осуществление общественного надзора, а также становиться их участниками. Четкие характеристики мероприятий не описываются, вероятно, тут нужно ориентироваться на пункт 1;
  • запрашивать при ведении контроля информацию у любых властных органов независимо от их уровня, и у любых организаций из сферы ЖКХ. Исключение составляют только охраняемые законом сведения, в том числе, персональные сведения частных лиц и гостайна;
  • посещать профильные органы власти и компании ЖКХ при учете их графика работы и общих регламентов;
  • готовить и отправлять властным органам, компаниям ЖКХ и представителям СМИ документы с результатами проведенного контроля;
  • передавать необходимые материалы в прокуратуру и другие инстанции, отстаивающие права граждан, если выявляются какие-то нарушения;
  • обращаться в суд для защиты интересов;
  • использовать прочие права, которые дает российское законодательство.

Сферу ЖКХ на государственном уровне контролируют Госжилинспекции и органы жилищного контроля в муниципалитетах. Именно эти специальные органы наделяются ключевыми контролирующими функциями. Общественники могут направлять им обращения, просить консультаций и реакции на нарушения со стороны администрации или ресурсоснабжающих организаций.

Чем муниципальный надзор в ЖКХ отличается от общественного

За определенными государственными и муниципальными органами закрепляется обязанность по надзором за отраслью ЖКХ. В том числе, в этом участвует Роспотребнадзор. Он отслеживает соблюдение санитарно-экологических норм, определяющих качество и безопасность ЖКУ.

Роспотребнадзор проводит следующие действия:

  • исследует питьевую воду на чистоту и отсутствие возбудителей болезней;
  • замеряет шумы и вибрации, которые в многоэтажках создают элементы вентиляции и отопления, лифты и прочее оборудование;
  • контролирует проведение дезинфекций, а также действий по уничтожению насекомых-вредителей и грызунов;
  • контролирует состояние мусоропроводов и участков с мусорными баками.

Если управляющая компания не соблюдает СанПиНы в части качества воды для питья и содержания многоэтажек, то по статьям 6.4 и 6.5 КоАП РФ она наказывается штрафами:

  • 20 000 рублей при первой фиксации отклонений от норм;
  • 30 000 рублей – при вторичном несоответствии.

В случае предоставления ЖКУ несоответствующего качества УО несут административную ответственность, определенную в статье 14.4 КоАП РФ. Если нарушается порядок формирования расценок, то штраф от Роспотребнадзора составит до 30 000 рублей. При повторном отклонении от правил он увеличится уже до 50 000 рублей.

В случае необоснованного превышения тарифов штраф рассчитывается как умноженный на два размер излишне полученного дохода. При занижении тарифов штрафные санкции составят 100 000 рублей.

За тем, как эксплуатируется, содержится и ремонтируется жилфонд, следит Госжилинспекция на федеральном уровне и ее подразделения в регионах. ГЖИ проверяет находящиеся в ее ведении дома и при обнаружении недостатков выдает предписания об их устранении. Несоблюдение законов в сфере ЖКХ ведет к приостановке или отъему лицензии организации.

Общественный контроль может осуществляться в нескольких формах одновременно?

В ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 212-ФЗ "Об основах общественного контроля в Российской Федерации" указано, что общественный контроль может осуществляться одновременно в нескольких...

Каковы основные формы общественного контроля в сфере управления МКД?

Граждане и общественные объединения осуществляют общественный контроль деятельности управляющих организаций в форме: ...

Каковы обязанности органа местного самоуправления, осуществляющего публичные полномочия, в рамках общественного контроля?

Органы местного самоуправления, в компетенцию которых входит осуществление государственного контроля (надзора) или муниципального контроля за деятельностью органов и организаций, в отношении которых осуществляется общественный...результатам общественного контроля, ...

Аннулировать лицензию УК можно только через суд. Для этого Госжилинспекция направляет в судебный орган письменное обращение с указанием на нарушение УО или ТСЖ лицензионных требований. Обращение в суд от ГЖИ поступает при наличии соответствующего решения комиссии по лицензированию. Основным законодательным положением для этого служит статья 199 ЖК РФ. Она говорит о возможности аннулирования лицензии при лишении УО вследствие нарушений права управлять 15 процентами и более от общего обслуживаемого метража многоэтажных домов.

Порядок аннулирования лицензии выглядит следующим образом.

1. Госжилинспекция два и более раз за год выдает УО предписания об устранении несоответствия условиям лицензирования.

2. При невыполнении управляющей организацией этих предписаний или их несоответствующем выполнении два и более раз через суд ей назначается административное наказание.

3. В сложившейся ситуации Госжилинспекция получает право на исключение из перечня лицензий данных о тех многоэтажках, в которых УК не соблюдала лицензионные условия.

4. Лицензионная комиссия обязана рассмотреть вопрос об отзыве разрешительных документов, если из реестра исключено больше 15 процентов от общего метража домов, обслуживаемых управляющей организацией.

5. Если лицензионная комиссия принимает решение о лишении УК лицензии, то ГЖИ использует его как основание для обращения в судебный орган с требованием об аннулировании разрешительных документов.

После аннулирования лицензии УК продолжает управлять многоэтажным домом. Так она работает до избрания владельцами квартир новой организации.

Органы исполнительной власти и самоуправления на местах занимаются муниципальным контролем в области ЖКХ через специальные комитеты. Они проводят плановые и внеплановые проверки для оценки соответствия деятельности управляющих организаций положениям нормативных актов, подготовленных на федеральном и муниципальном уровне.

Для проведения плановой проверки нужно, чтобы прошел 1 год:

  • с окончания последней плановой проверки;
  • с момента начала обслуживания управляющей организацией многоквартирного дома.

Внеплановые проверки связаны с получением сообщений о нарушениях со стороны граждан, организаций и органов власти. В таком случае ответственные за муниципальный контроль в ЖКХ начинают незапланированные проверочные действия. Это возможно при нарушениях, связанных с:

  • выбором управляющей организации;
  • порядком заключения с УК соглашения на управление МКД;
  • правилами содержания и ремонта общего имущества дома;
  • прописанными в договоре управления обязательствами управляющей компании;
  • применением предельных индексов при расчете оплаты коммунальных услуг.

Внеплановая проверка проводится без получения согласия прокуратуры и без предупреждения подвергающейся ей УО.

По ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года деятельность надзорных органов ведется прозрачно для защиты прав представителей бизнеса.

Различные общественные советы в ЖКХ – это аналог контролирующих органов. Они не могут напрямую выписать УК штраф, но способны направить жалобу в вышестоящую инстанцию или обратиться с иском в суд. К примеру, в июле 2017 года глава одной из работающих в Калининградской области управляющих организаций получил штраф на 25 000 рублей за ненадлежащее обслуживание многоквартирного дома. Проверка проводилась на основании жалобы в прокуратуру, поступившей от владельцев квартир. Другая УК из Липецка оказалась вынуждена прекратить обслуживание нового дома из-за того, что жильцы были решительно настроены на подачу в отношении нее искового заявления в суд.

Эксперты полагают, что общественные советы и прочие подобные контролирующие организации в ЖКХ приносят определенную пользу. Они позволяют потребителям быть вовлеченными в управление домами и оказание коммунальных услуг. Однако есть здесь и сложности. В первую очередь, они связаны с отсутствием у жильцов желания или возможности обсуждать соглашения об управлении общедомовым имуществом.

Из-за незнания жилищного законодательства и отсутствия отлаженных механизмов взаимодействия владельцы квартир нередко создают помехи управляющим организациям, выполняющим свою работу. Например, жильцы не предъявляют претензий УО и напрямую обращаются в Госжилинспекцию. Управляющая компания выплачивает штраф, после чего дополнительно тратит время и средства на устранение возникшей проблемы. Жилищные инспекторы не будут углубляться в тонкости ведения деятельности, при обнаружении несоответствия какому-то из многочисленных нормативных актов они просто выпишут штраф и дополнят его предписанием.

Чтобы подобных ситуаций не происходило, управляющей компании рекомендуется наладить хорошие отношения с владельцами квартир, особенно с теми, кто регулярно выражает активную позицию. На это потребуется некоторое время и грамотная работа по информированию граждан о том, как им проще и быстрее решить свои проблемы. Налаженная обратная связь будет полезна обеим сторонам.

С точки зрения государства отношение к общественным советам в ЖКХ тоже двоякое. С одной стороны, нет строгих законодательных норм, заставляющих органы власти и ведомства безусловно исполнять предложения и требования общественников. С другой стороны, объединившиеся на принципах самоорганизации представители общества могут быть очень настойчивыми, поэтому их мнение следует учитывать. Отсутствие взаимодействия в таких случаях нередко негативно оборачивается для власти, особенно если общественники привлекают на свою сторону журналистов.

Несомненная польза от общественных советов в ЖКХ заключается в активном ведении многими из них информационно-просветительской работы. Эти объединения могут заниматься бесплатным консультированием граждан и регулярно освещать в средствах массовой информации новинки отраслевого законодательства. В результате повышается правовая грамотность граждан, которые часто помнят о своих правах, но забывают об обязанностях. Если управляющие организации работают добросовестно, а конкурентная борьба осуществляется на равных условиях, то общественный контроль в сфере ЖКХ только улучшает общую ситуацию.

Формы общественного контроля в ЖКХ

ФЗ-212 предполагает несколько вариантов осуществления общественного контроля.

1. Общественный мониторинг. В этом случае ведется наблюдение за работой управляющих организаций.

По закону мониторингом могут заниматься общественные объединения в виде комиссий, советов, инспекций и палат в ЖКХ, а также некоммерческие организации. Любой вид общественного контроля подразумевает обязательное ведение мониторинга.

2. Общественная проверка. Ее могут проводить, в том числе, советы МКД и заинтересованные граждане.

Проведением общественных проверок занимаются общественные инспекторы. Однако относительно перечня прав таких жилищных инспекторов в законодательстве есть определенные разночтения. ФЗ-212 отсылает искать права этих инспекторов в жилищных нормативных актах. В пункте 5 статьи 20 ЖК РФ говорится только о правах жилищных инспекторов, работающих на уровне страны и муниципалитетов.

Общественные контролеры все же должны работать на основании порядка, закрепленного в законодательстве. В законах этой темы нет, поэтому в статье 6 ГК РФ отдельно было отмечено, что права общественного инспектора по жилфонду совпадают с теми, которые имеет инспектор, назначенный государством или муниципалитетом.

Получается, что инспекторы на общественных началах обладают комплексом прав на совершение следующих действий.

1. Запрашивать данные и бумаги, необходимые для отслеживания соблюдения обязательных условий. Их запросы могут основываться на мотивированных запросах представителей власти на всех уровнях, компаний и частных лиц.

2. Беспрепятственно посещать многоквартирные дома, относящуюся к ним территорию и помещения общего назначения. Беспрепятственно входить на обозначенные объекты с условием предъявления удостоверения и ксерокопии распоряжения руководства общественного органа о проводимой проверке.

3. Посещать и обследовать квартиры с согласия их собственников.

4. Проводить испытания, экспертизы и прочие необходимые в рамках надзора действия. Отслеживать соблюдение правил проживания в социальных наемных домах.

5. Проверять соответствие уставной документации ТСЖ, ЖСК и прочих потребительских объединений требованиям нормативных актов.

6. При наличии заявлений от собственников помещений в МКД проверять обоснованность и правомерность:

  • решения общедомового собрания о создании ТСЖ;
  • избрания участников ТСЖ, ЖК или иного объединения потребителей на общем собрании;
  • получения кем-то членства в ТСЖ и избрания правлением товарищества его руководителя;
  • выбора правлением ЖК или иного кооперативного образования своего руководителя;
  • выбора на общем собрании управляющей организации и подписания с ней соглашения об управлении (по статье 162 ЖК РФ);
  • заключения соглашения об управлении МКД и прописанных в нем условий;
  • заключения с УО соглашения на работы и услуги, в рамках которых будет ремонтироваться и содержаться общая собственность многоэтажки;
  • заключения с гражданами, упомянутыми в части 1 статьи 164 ЖК РФ соглашений, обязующих тех ремонтировать и содержать общую собственность дома;
  • прописанных в этих документах условий.

Организатор общественной проверки должен предупредить руководство проверяемого объекта о времени, методах и продолжительности запланированных инспекционных мероприятий. Максимальная длительность проверочных действий – 30 дней.

При подготовке проверки у управляющей организации могут быть запрошены необходимые инспекторам бумаги и дополнительные материалы.

После осуществления общественной проверки составляется акт, отражающий ее результаты. В нем указывается следующее:

  • основание для запуска проверочных действий;
  • изученные в ходе проверки бумаги и материалы;
  • установленные проверяющими случаи и обстоятельства отступлений от норм. При отсутствии нарушений это также фиксируется в документе;
  • результаты проверки, способы устранения недостатков, возможные советы по их ликвидации.

Итоговый акт получает руководитель УК. Кроме этого, бумага может быть передана в прокуратуру, Госжилинспекцию, в органы власти и прочим интересующимся лицам, а также размещена в Интернете.

3. Общественная экспертиза. Законодательство позволяет организовать такую экспертизу любой организации, занимающейся общественным контролем в сфере ЖКХ. Однако проводить ее должны специалисты, имеющие необходимое образование и квалификацию. В связи с этим у организаторов могут возникнуть определенные сложности.

На проведение экспертизы после ее объявления отводится 120 дней. По итогам подготавливается заключение с обоснованным экспертным мнением и предложениями по исправлению ситуации. Заключение передается задействованным организациям и представителям, а также размещается в Интернете.

4. Общественное обсуждение. Организующему его лицу нужно:

  • заранее рассказать о выдвигаемой на обсуждение теме, времени проведения мероприятия и его регламенте, а также дате получения результатов;
  • обеспечить всем участникам возможность свободного ознакомления с материалами по обсуждаемым вопросам.

5. Публичные слушания. Общественные контролеры, органы власти и работающие в сфере ЖКХ организации могут организовать собрания с привлечением простых граждан. Люди в ходе общественных слушаний обсуждают вопросы с наибольшей социальной значимостью. Чаще всего проведением публичных слушаний занимаются общественные контролеры, работающие под контролем органов власти, например, общественные палаты. Такие мероприятия проводятся в ситуациях, описанных в законодательстве.

Слушания организуются и осуществляются с соблюдением особых требований – они должны быть публичными и открытыми. Для мероприятия необходимо подготовить и оснастить помещение, которое вместит ожидаемое количество граждан.

В организации слушаний много общего с процедурой проведения общественного обсуждения. Подведение и обнародование итогов слушаний происходит по той же схеме, которая действует для общественных обсуждений.

При существовании нескольких форм общественного контроля в сфере ЖКХ самыми удобными и эффективными признаются общественные проверки и общественные обсуждения. Управляющим организациям нужно помнить, что гражданам в проведении контроля могут помогать специализированные центры.

Как работают центры общественного контроля в ЖКХ

В стране идет развитие системы общественного контроля. Общественные инициативы из регионов поддерживаются ресурсными центрами, для координации всего этого существует общероссийский центр. Региональные общественные советы в ЖКХ и другие подобные объединения поддерживаются местными властями и центрами на уровне субъектов.

На федеральном уровне координацией работы общественников занимается Национальный центр общественного контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Задачей региональных центров является поддержка в конкретных субъектах деятельности активистов и профильных организаций. Для обеспечения эффективной координации создается реестр работающих в ЖКХ некоммерческих организаций, формируется общественный совет или иной орган, объединяющий всех участников. Чтобы повысить уровень координации, разрабатывается и реализуется совместный рабочий план по защите прав потребителей. С людьми ведется разъяснительная работа на связанные с ЖКХ темы, предлагаются различные инициативы для повышения качества функционирования отрасли.

Региональный центр предоставляет все необходимые виды поддержки (информационную, методическую, организационную) своим НКО и активистам. Кроме того, он занимается их обучением и консультированием. Регистрация такого центра может происходить в качестве самостоятельной организации. В то же время он может быть не юридическим лицом, а совместным проектом властей и общественников.

Региональные центры получают информационную, методическую, организационную и юридическую поддержку и сопровождение от национального центра.

Чем занимается национальный центр:

  • разрабатывает и поддерживает общий сайт общественных контролеров, на котором региональные центры могут зарегистрироваться и пользоваться личным кабинетом;
  • занимается обучением сотрудников региональных центров, предоставляет им информационно-методические материалы, рассчитанные на профессионалов разных профилей. Отдельные материалы могут готовиться для ознакомления граждан и размещения в СМИ;
  • разрабатывает методические рекомендации для работы региональных центров, а также предлагает им планы для проведения различных мероприятий;
  • помогает региональным центрам рассматривать жалобы граждан;
  • организует сбор наиболее эффективных практик для использования общественными контролерами, создает условия для обмена опытом между региональными центрами;
  • собирает, анализирует и обобщает сведения об обстановке в жилищно-коммунальном хозяйстве в регионах страны;
  • обрабатывает предложения региональных центров, направленные на улучшение работы ЖКХ, и в том числе, на оптимизацию действующих нормативов;
  • организует взаимодействие между региональными центрами и органами власти на федеральном уровне.

Приемные в таких центрах предоставляют гражданам консультации по правовым вопросам. За помощью они могут обратиться по телефону, в письме, на сайте НП «ЖКХ-контроль» или при личном визите.

Управляющие компании и РСО при взаимодействии с отдельными потребителями понимают, что их ранее проконсультировали в общественной приемной. Обязанностью таких приемных является разъяснение существующих норм законодательства, общее консультирование и организационная поддержка в части общения с представителями УО.

Общественные приемные становятся посредниками между гражданами и государственными контролирующими органами. Они помогают жильцам в составлении обращений, отслеживают их обработку, итоги и последствия проводимых процедур.

В общественной приемной ведется журнал звонков с фиксацией дня обращения, его содержания и результатов рассмотрения (промежуточных и конечных). Оформляется журнал заявок в электронном виде.

Действия общественных организаций при обнаружении нарушений законодательства будут следующими:

  • дать людям адресные консультации, провести организационную работу и при необходимости помочь в подготовке обращения в контролирующие органы;
  • направить запрос в контрольные и надзорные органы;
  • проконтролировать рассмотрение жалоб, проводимые по ним проверки и принимаемые меры;
  • сообщить в СМИ об обнаруженных нарушениях законодательства и результатах их устранения;
  • объяснить нарушителям, к каким правовым последствиям приводят их действия.

При отсутствии реакции контролирующих органов на жалобы общественники наращивают собственные усилия в решении проблемы. Они получают поддержку своих действий со стороны регионального центра. Подобные ситуации рассматриваются на заседаниях совещательного органа, работающего вместе с руководством региона, либо на регулярных мероприятиях, посвященных освещению проблем жилищно-коммунального хозяйства. К совещаниям привлекаются представители власти, суда, надзорных органов, предприятий ЖКХ, общественных советов и прочих подобных организаций, а также средств массовой информации.

Примеры реальной работы общественников с управляющими компаниями

Случай 1. Нижегородская область, проект ШОК. Отмена незаконных требований управляющей организации.

Жительница города Заволжье Нижегородской области Клавдия Михайловна Ложкарева в качестве председателя совета МКД обратилась в Госжилинспекцию весной 2016 года. Она пожаловалась на незаконное повышение тарифов на ремонт и содержание жилья, которое произвела управляющая компания ООО «Жилсервис 1».

Жилищные инспекторы провели проверку на основании письменной жалобы и подтвердили наличие нарушений. УК действительно незаконно подняла тарифы, поэтому ГЖИ вынесла ей предписание о выполнении перерасчета и возврате переплаченных средств жильцам дома по адресу ул. Грунина, 11. Руководство управляющей организации не согласилось с выводами Госжилинспекции и отказалось возвращать собственникам помещений деньги. УК оспорила предписание и обратилась в арбитраж.

Одновременно с этим управляющая компания пожаловалась на Ложкареву в полицию. В заявлении руководство УО указало, что председатель совета МКД причиняет ущерб ее репутации, а также наносит моральный вред совершаемыми общественными действиями. Последний был оценен истцом в 12 000 рублей.

Ложкарева не поддалась давлению и осталась руководить советом МКД. Она провела опрос в соседних многоэтажках и выяснила, что их жильцы платят за ЖКУ в двойном размере. Далее последовало обращение к общественникам – проекту ШОК. Ложкарева познакомилась с ними на семинаре. Кроме этого, она обратилась к другим общественникам, контролирующим сферу ЖКХ и депутатам городской думы Заволжья. В результате было принято совместное решение о проведении проверки законности тарифных ставок на ЖКУ, действующих во всех микрорайонах города.

Проверка установила, что тарифы на самом деле оказались завышенными без каких-либо законных оснований. Нарушителями оказались все работающие в Заволжье управляющие компании.

Ложкарева рассчитала разницу, которую получали УО в результате незаконного завышения тарифов. Она составляла от 1 рубля до 4,88 рубля с квадратного метра. За счет этого управляющие организации смогли за 2015 год получить необоснованный заработок в размере 10-12 миллионов рублей. Субъективная оценка состояния домов и прилегающих к ним территорий позволила женщине прийти к выводу, что УК не направляли эти деньги на благоустройство, а расходовали их по своему усмотрению (в том числе, расхищали).

Ложкарева предложила подготовить коллективное заявление для его направления в полицию. Правоохранительные органы провели на основании этого документа проверку, но она оказалась безрезультатной, так как не нашлось признаков совершенного преступления. Активистка и здесь не сдалась. Она отправилась на местное телевидение и предложила горожанам требовать от управляющих компаний исполнения законодательства и возврата переплаченных ими средств. Люди обратились с заявлениями о проведении перерасчета, но их требования были проигнорированы.

Ложкарева решила идти дальше и занялась изучением документации. Правоохранители отказали ей в возбуждении уголовного дела по статье «Мошенничество». Они сослались на наличие в договорах управления пункта, позволяющего поднимать тарифные ставки на коэффициент инфляции. Ложкарева считает, что это противоречит нормам законодательства.

Активистка изучила официальные ответы правоохранительных органов и пришла к выводу о том, что информация из договоров не проходила проверку на подлинность. Она объяснила это отсутствием проверок протоколов общих собраний, а также легитимности данных собраний. Кроме этого, полицейские взяли из договора формулировку «тарифы могут быть увеличены», но ею нельзя обосновывать повышение цен в одностороннем порядке.

Ложкарева вновь обратилась к ЖК РФ и выяснила, что базовое законодательство о формировании тарифов на ЖКУ не претерпело изменений. В соответствии с ним тарифы все так же должны утверждаться на общедомовом собрании собственников помещений или по решению органа местной власти.

В итоге активистка смогла добиться своей цели. Арбитражный суд второй инстанции заставил управляющую компанию провести перерасчет и возвратить жильцам дома 11 по улице Грунина переплаченные средства. После этого Ложкарева занялась отслеживанием того, как будут возвращаться деньги.

Случай 2. Кострома, возвращение неправомерно отчужденных площадей из общего имущества многоэтажки.

В МКД достаточно много общих помещений, которые могут быть переведены из общей собственности в пользование коммерческим структурам. Речь идет, к примеру, о технических подвалах, чердачных площадях, колясочных и даже камерах для сбора мусора. В некоторых случаях УК и жильцы могут возвратить помещения, если их передача производилась с нарушением правил.

Национальный центр, занимающийся общественным контролем в сфере ЖКХ, производит фиксацию таких отчуждений, и в его базе накоплены сотни тысяч подобных случаев. Чаще всего отчуждение становится возможным из-за неправильного определения статуса объекта. Такую оценку проводят специалисты муниципального комитета ЖКХ. Они при определении статуса могут не учесть назначение объекта, заложенное в проекте.

Здесь действует следующий порядок. Объект вносится в перечень собственности муниципалитета и потом передается арендатору. На него получается справка из БТИ и сведения вносятся в государственный реестр прав, где помещение признается собственностью муниципалитета. Когда эти процедуры проведены, объект может быть продан, то есть он перестает контролироваться собственниками квартир. Схожие ситуации сейчас наблюдаются и в новостройках, когда нарушаются требования законодательства о долевом участии при строительстве жилья. В результате отчуждены могут быть и земельные участки с придомовых территорий, и различные элементы инфраструктуры многоэтажки.

С вопросами неправомерного отчуждения сталкиваются, в том числе, и сами управляющие компании. Часто это происходит при получении в управление нового дома, в котором предыдущая УО не проявляла особого интереса к данным вопросам. При ведении застройки на городских землях отчуждения могут составлять от 10 до 90 процентов. Здесь все определяется близостью дома к центральной части города.

Итогом такого развития событий становится появление различных препятствий в работе управляющих компаний:

  • невозможно обеспечить инженерному оборудованию нормальное содержание;
  • снижается комфорт для жильцов;
  • появляются трудности с проведением капитального ремонта;
  • не получается внедрить энергосберегающие технологии.

В некоторых случаях ущерб становится крайне серьезным. Фиксируются десятки случаев обрушений домов, при которых гибнут люди.

Положительные изменения в ЖКХ происходят только в том случае, если учитываются права собственников помещений и требования УК, непосредственно защищающих их.

Статистика показывает, что суды в последнее время принимают ту точку зрения, которая направлена именно на защиту прав жильцов. В Москве зарегистрировано около 100 положительных решений в подобных спорах, в Костроме более 50. Принимаются они и в других городах, в том числе, в Новосибирске, Твери, Воронеже. Владельцы жилья в таких спорах обычно оказываются правы, но им приходится тратить время и немалые средства на отстаивание своей позиции в суде.

В региональных центрах, занимающихся общественным контролем в сфере ЖКХ, в настоящее время имеются письма Минстроя, адресованные руководителям регионов и работающих там подразделений Госжилинспекции. Эти письма заставили местные администрации обратить внимание на проблему. В ГЖИ стали более интенсивно заниматься вопросами защиты прав на общедомовое имущество. Наиболее успешно в этом направлении работают Госжилинспекции в Московской, Воронежской, Костромской и Мурманской областях.

В отдельных регионах ситуация противоположная. Например, в Санкт-Петербурге, Калининградской и Кемеровской области стоило бы с большим вниманием заняться данными проблемами. В этих субъектах федерации факты незаконного использования подъездов и подвальных помещений получили большое распространение, и такая практика создает немало проблем:

  • снижается качество содержания жилья;
  • падают темпы выполнения капитального ремонта;
  • быстрее изнашиваются несущие конструкции, особенно в домах, считающихся историческим фондом.

Случаи вынесения администрациям предписаний ГЖИ об исключении общедомового имущества из реестра региональной или муниципальной собственности в таких субъектах единичные. Представители Госжилинспекции достаточно редко синхронно обрабатывают ситуации с органами прокурорского надзора. Даже если такое взаимодействие происходит, то итогом его обычно становится констатация факта получения прав собственности муниципалитетом и совет управляющей организации или жильцам обращаться за решением в суд.

В то же время есть способ ликвидации прошлых ошибок и возврата помещений в общедомовую собственность без запуска судебного разбирательства. Например, колясочная – это один из таких общих объектов. По закону он считается общей собственностью, ставшей таковой в момент, когда в доме оказалась приватизированной первая квартира.

По закону зарегистрировать права на жилплощадь в многоэтажном доме можно только вместе с правами на общедомовое имущество. По этой причине колясочная при регистрации жилых помещений и переходит в статус общедомового имущества. При дальнейшем переводе объекта в собственность муниципалитета появляются конкурирующие права собственности, прошедшие государственную регистрацию. Владельцы квартир свое право собственности регистрировали с опорой на закон, и через некоторое время администрация сделала спорный объект собственностью города. Очевидно, что вторую регистрацию вполне можно признать необоснованной из-за отсутствия такого права.

Управляющие компании и собственники помещений заинтересованы в более активном участии Госжилинспекции в разбирательстве подобных спорных ситуаций с администрацией. Нужно понимать, что регистрация права муниципалитета не ведет к прекращению прав собственников на объект. Именно такую трактовку неоднократно давал Верховный суд. Для исправления ситуации достаточно лишь распоряжения главы администрации об исключении из реестра прав неправомерно внесенной туда записи о наличии у города отдельных прав на общедомовое имущество.

Описанная позиция уже используется для исключения общих помещений из госреестра прав в Москве и Санкт-Петербурге. Число подобных случаев невелико, и в регионах власти пока не торопятся перенимать данную практику.

Многое здесь зависит от жилищных инспекторов, которым необходимо составлять компетентные предписания и заключения. Эти документы упростили бы борьбу с юридическими заблуждениями. Активные действия Госжилинспекции могут повлиять и на работу глав городских администраций по исправлению подобных ошибок. При возможности решить вопрос простыми переговорами не потребуется запускать судебное разбирательство.

Например, костромской центр общественного контроля в сфере ЖКХ совместно с городской администрацией успешно решает такие вопросы, поднятые общественниками. Постепенно опыт Костромы перенимается другими городами: Воронежем, Тверью, Калининградом, Липецком. Интерес к описанной практике проявляется во Владимире, Сыктывкаре, Барнауле и в Крыму.

Есть несколько преимуществ, появляющихся при создании комиссии по поиску объектов общедомового имущества в реестре собственности муниципалитета, собранной из представителей администрации и общественников:

  • значительно сокращаются сроки восстановления прав;
  • исключаются расходы на разбирательства в суде;
  • не происходит нецелевого расходования средств городского бюджета;
  • мобилизуются ресурсы управляющих организаций и владельцев помещений, что повышает качество содержания многоэтажки и прилегающей к ней территории.

Рассчитанная до 2020 года Программа стратегического развития ЖКХ одной из своих целей ставит разработку мероприятий по восстановлению прав собственников квартир на общее имущество. Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ подготовил несколько собственных предложений для реализации этого замысла.

1. Подготовка и утверждение в субъектах федерации мер, позволяющих жильцам многоэтажек обеспечить их права на общее имущество. Раскрытие информации из реестра собственности муниципалитетов в МКД всем желающим.

2. Формирование органами власти на местах комиссий для выявления объектов, соответствующих критериям общедомового имущества и находящихся в региональной или муниципальной собственности. В такую комиссию должны входить представители профильных ведомств и работающих в регионе общественных советов ЖКХ, а также группы заинтересованных владельцев жилья в МКД.

3. Формирование на федеральном уровне комиссии, которая будет заниматься обеспечением прав собственников квартир и соответствующего содержания общедомового имущества. Задача комиссии – оказание методической помощи регионам и муниципалитетам, а также синхронизация ведущейся ими работы. В комиссии должны работать представители Минстроя и специалисты-волонтеры.

4. Организация представителями Госжилинспекции семинаров и круглых столов для работников управляющих компаний и муниципальных образований, на которых будут рассматриваться проблемы прав собственности и использования общедомового имущества.

Эти предложения поступили от НП «ЖКХ контроль» и получили одобрение заместителя главы Минстроя Андрея Чибиса. Чиновник отметил, что региональные представительства Госжилинспекции должны помогать решать проблемы УО и жильцов, связанные с возвращением отторгнутых ранее помещений в состав общедомового имущества. Отдельно была отмечена необходимость решения таких споров без обращения в суд.

В качестве примера для всей страны был представлен опыт региональной комиссии из Костромской области, занимавшейся возвратом общедомового имущества в многоэтажках. Члены комиссии регулярно производили оценку недвижимости и выявляли признаки общего имущества МКД, после чего искали случаи незаконного перехода объектов муниципалитетам. Несколько последних лет комиссия вела успешную работу, в результате чего управляющие организации и жители региона получили обратно более 50 подвальных помещений, чердаков, колясочных и других объектов. Похожая положительная практика существует в Москве и Санкт-Петербурге.

Требования законодательства постоянно ужесточаются, поэтому УК задумываются о поиске дополнительных средств для ремонта домов, а жильцы – об экономии на коммуналке. При отсутствии возможности распоряжаться общедомовым имуществом планы и идеи по сокращению расходов и получению дополнительного дохода рушатся. Если камеры для сбора мусора, колясочные, помещения технического назначения и находящееся в них инженерное оборудование при поддержке администрации уходит третьим лицам, то дома однозначно становятся менее комфортными и безопасными для проживания.

Управляющие организации и собственники жилья, недовольные сложившимся положением, сначала по одиночке обращались в контролирующие органы, но нужного результата не получили. Тогда стало понятно, что надо действовать слаженно, и произошло объединение вокруг действующей в Костроме Ассоциации ТСЖ и ЖСК. Ассоциация наладила взаимодействие с организациями, решающими аналогичные вопросы в других регионах страны.

Проблема была детально изучена членами ассоциации, которые разобрались в причинах ее возникновения и дали юридическую оценку сложившейся ситуации. Был сделан вывод о том, что муниципалитеты отчуждают в свою пользу помещения с нарушением законодательства. В ЖК РФ говорится об отсутствии каких-либо законных оснований для отчуждения помещений. Если изучать вопрос с технической точки зрения, то происходящее характеризуется как прямой ущерб имеющемуся в доме инженерному оборудованию, и никак иначе.

За полгода было рассмотрено 11 объектов, в числе которых оказались подвальные помещения технического назначения, и их признали удовлетворяющими требованиям статьи 36 ЖК РФ. Комиссия пригласила для проведения заседаний представителей Госжилинспекции, прокуратуры, областного суда, региональной коллегии адвокатов и Общественной палаты, а также независимых специалистов. Однако участники подвергли деятельность комиссии критике.

Костромская администрация посчитала, что объекты при создании реестра собственности муниципалитета были квалифицированы неправильно, поэтому и отчуждение помещений нужно считать неправомерным.

Участники заседания потребовали проведения более активных действий и создания условий для полного исключения в будущем случаев, когда муниципалитеты отчуждают общедомовое имущество. При этом УК и собственникам нужно помогать возвращать объекты и создавать механизмы для исправления таких ошибок без судебных разбирательств.

Минрегионразвития одобрило позицию Общественной палаты и назвало наработанный за последние годы опыт защиты прав владельцев квартир полезным, так как прямым следствием его применения является восстановление целостности инженерного оборудования. От него зависит то, насколько безаварийным окажется процесс использования многоэтажек. В этой связи ведомство подготовило для регионов страны письмо с рекомендациями о распространении опыта администрации Костромы по формированию межведомственных комиссий. Эти комиссии занимаются поиском и возвратом управляющим организациям и собственникам квартир общедомового имущества.

Главным итогом можно считать, что механизм оказался запущенным. Аналогичные комиссии стали появляться в других регионах, в том числе, в Калининграде и Мурманске. При работе комиссий выясняется, что все общедомовые помещения, оказавшиеся в собственности муниципалитетов, при государственной регистрации прав не имели правоустанавливающих документов. Это означает, что их необходимо возвращать управляющим компаниям и владельцам квартир в качестве общедолевой собственности. Со стороны муниципалитетов совершенные ранее действия с недвижимостью были явно ошибочными, поэтому УК и граждане могут решать описанную проблему без судебного разбирательства.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
Быстрая регистрация
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
×

Здравствуйте, Гость!

Вам предоставлен неограниченный доступ к справочной системе «Управление МКД» на три дня.

Материалы системы помогут Вам решить проблемы:

  • как взыскать задолженность за ЖКУ;
  • как избежать опасных ошибок в документации;
  • как скорректировать свою работу после изменения законодательства;
  • как защититься от штрафов и жалоб жителей.

Подтвердить получение доступа

После активации Вы сможете читать экспертные статьи, скачивать образцы документов, изучать судебную практику и использовать полезные сервисы.

Главные темы для бухгалтера и юриста УО в октябре:

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.