Что дает общественный контроль в сфере ЖКХ

366
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
В данный момент общественный контроль в сфере ЖКХ является относительно новым явлением. Профессиональных кадров и квалифицированных специалистов в сфере ЖКХ сегодня не так уж много. Зато немало недобросовестных людей, ищущих пути получения легких денег и не задумывающихся о репутации. При этом государство не может сделать так, чтобы жилищный инспектор контролировал каждый дом. Что же делать простым гражданам? Ответ прост: самим следить за ситуацией.

Как осуществляется в ЖКХ контроль со стороны общественности

Общественный контроль в сфере ЖКХ должен осуществляться на высоком уровне. Нужно, чтобы он развивался, чтобы улучшать качество жилищных услуг и максимально защищать права пользователей. В данный момент созданы и успешно работают региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ. Эти центры объединены в общую сеть. Они контролируют, насколько точно компании в сфере ЖКХ выполняют обязательства, рассматривают обращения граждан, проводят профессиональные консультации и оказывают квалифицированную помощь.

Региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ, предоставляют методическую поддержку, благодаря чему российские субъекты реализуют образовательные программы, позволяющие владельцам квартир в МКД узнавать необходимую для управления жильем информацию. Центры ведут совместную работу с властями в регионах и готовят общественных жилищных инспекторов, контролирующих исполнение законодательных норм в сфере ЖКХ и деятельность УК.

В обязанности центров, осуществляющих общественный контроль в сфере ЖКХ в регионах, входит контроль над тем, как реализуются программы капремонта, также они составляют рейтинги наиболее информационно открытых операторов в регионах и оценивают, насколько граждане удовлетворены качеством капремонта.

Субъектами общественного жилищного контроля являются те, кто может контролировать соблюдение обозначенных выше параметров.

Функциями контроля наделено множество органов, созданных без чьего-либо влияния. Речь идет, в первую очередь, об общественных палатах РФ, регионов, городов, районов, сел (муниципалитетов), общественных советах при органах власти федерального и регионального значения (ФЗ от 21.07.2014 N 212-ФЗ в ред. от 03.07.2016 «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»).

Помимо этого, речь здесь идет о различных общественных наблюдательных комиссиях, инспекциях, группах общественного контроля и иных организационных структурах, производящих общественный контроль в сфере ЖКХ. В последнюю группу органов, по п. 8 ст. 20 ФЗ-200, входят советы МКД и иные заинтересованные граждане. О совете МКД, его значении и функциях сказано в ст. 161.1 ЖК РФ.

Информация об «иных заинтересованных гражданах» не обозначена ни в одном документе, в связи с чем в эту категорию мы спокойно можем включить как простых жильцов МКД, так и специально созданные группы, которые организовали собственники, чтобы вести общественный контроль в сфере ЖКХ. При том, что ст. 1 ФЗ-212 гласит, что у граждан РФ есть право производить общественный контроль в сфере ЖКХ лично, а также в составе общественных и иных организаций негосударственного некоммерческого характера.

Никто не может мешать гражданину реализовывать право осуществлять общественный контроль в сфере ЖКХ, участвуя в этом. Субъекты общественного контроля могут создавать союзы и ассоциации, к примеру ассоциации советов МКД города, и проводить совместные мероприятия по контролю.

Но простые лица, объединения общественного характера и организации некоммерческого типа осуществляют общественный контроль в сфере ЖКХ в соответствии с порядком, указанным в ФЗ-212, и иными ФЗ (ст. 3, 4).

Какие же законодательные права у субъектов общественного жилищного контроля? У совета МКД и иных заинтересованных граждан есть возможность:

  1. Производить общественный контроль в сфере ЖКХ в соответствии с существующими для этого формами (ФЗ-212).
  2. Заниматься организацией мероприятий, в рамках которых осуществляется общественный контроль в сфере ЖКХ, и участвовать в них (точной характеристики мероприятиям не дается – вероятно, здесь также имеется в виду п. 1).
  3. Запрос информации у любого властного органа на любом уровне и любой компании в сфере ЖКХ в рамках ведения контроля; исключение составляют лишь законодательно ограниченные сведения (речь идет о государственной тайне, персональных сведениях и т. д.).
  4. Посещение соответствующих органов власти и компаний ЖКХ с учетом их рабочего распорядка и административных регламентов.
  5. Подготовка и отправка во властные органы, компании в сфере ЖКХ и СМИ документации, где отражены результаты жилищного контроля.
  6. Отправка соответствующих материалов в прокуратуру и иные органы, уполномоченные по правам человека, если нарушаются права и свобода частных физических лиц, объединений общественного и некоммерческого характера.
  7. Обращение в судебные органы с целью защитить интересы, которыми наделен неопределенный круг лиц, общественные и некоммерческие организации.
  8. Использование иных прав на основании российского законодательства.

Общественный контроль в сфере ЖКХ – процедура, которой совместно занимаются государственные жилищные инспекции и органы муниципального жилищного контроля. В их обязанности входит рассмотрение направленной им документации по результатам контроля, проведение обоснованных консультаций, предоставление ответов по возникающим вопросам в период, не превышающий 30 дней. В исключительных случаях ответы и консультации должны даваться немедленно, с учетом положений и выводов субъектов общественного контроля, а также принятия мер по защите интересов россиян. Следует помнить, что ключевыми функциями по общественному контролю в сфере ЖКХ все же наделены специальные органы.

Чем отличаются контроль в сфере ЖКХ на муниципальном уровне и на уровне общественности

Общественный контроль в сфере ЖКХ – это обязанности государственных и муниципальных надзорных органов. Одна из функций Роспотребнадзора – следование санитарно-эпидемиологическим нормам, регламентирующим качество и безопасность услуг ЖКХ.

Роспотребнадзор занимается:

  • исследованием питьевой воды и определяет, насколько химически и биологически она загрязнена, есть ли в ней вирусы;
  • измерением уровня шума и вибрации от тепловых узлов МКД, вентиляционных систем, лифтового оборудования;
  • контролем над выполнением мероприятий по дезинфекции, дератизации и дезинсекции;
  • контролем над содержанием площадок, где установлены контейнеры, и мусоропроводов.

Нарушение СанПиНов по части использования объектов жилого назначения и качества питьевой воды грозит управляющим компаниям штрафом по ст. 6.4 и 6.5 КоАП РФ в размере до 20 тыс. руб. в первом случае и 30 тыс. руб. во втором.

УК также обязаны отвечать за предоставление ЖКУ плохого качества в рамках административной ответственности по ст. 14.4 КоАП РФ. За нарушение порядка формирования цены Роспотребнадзор устанавливает штраф в размере до 30 тыс. руб. Если УК повторно нарушает правила, то выплачивает уже до 50 тыс. руб. Если управляющая организация необоснованно завышает тарифы, платит штраф в двукратном размере излишне полученной прибыли. Занижение тарифов тоже предусматривает штраф в размере 100 тыс. руб.

Эксплуатация, содержание и ремонт жилых объектов находятся в ведении ГЖИ РФ и ее органов в регионах. Государственная жилищная инспекция инспектирует и проверяет подконтрольные объекты и дает предписание на устранение обнаруженных неполадок. При выявлении нарушений законодательства в сфере ЖКЖ госжилинспекция дает указание аннулировать или приостановить лицензию юрлиц.

Лицензию можно аннулировать только в соответствии с судебным решением. Основанием для рассмотрения дела в судебном порядке должно стать письменное обращение государственной жилищной инспекции в орган суда, где сказано, что управляющая компания нарушает лицензионные требования. Государственная жилищная инспекция разрабатывает обращение в суд в письменном виде по решению комиссии, занимающейся лицензированием. Опорой в данном вопросе для комиссии служит ст. 199 ЖК РФ. В ней сказано, что обратиться в суд для аннулирования лицензии можно вследствие исключения многоквартирного дома площадью 15 % от общего метража МКД, которыми управляет УК.

Аннулирование лицензии ведется в следующем порядке:

  1. Государственная жилищная инспекция за весь год дважды и более выдает управляющей компании предписание с требованием устранить нарушения требований лицензии.
  2. Если управляющая компания не выполняет предписания или выполняет их не так, как нужно, два или более раза, суд выписывает ей административное наказание.
  3. В этой ситуации государственная жилищная инспекция имеет право исключить информацию о тех многоквартирных домах из реестра лицензий, по отношению к которым управляющая организация нарушила лицензионные требования.
  4. В обязанности лицензионной комиссии входит рассмотрение вопросов об отзыве лицензии, если из реестра ушло 15 % от общего метража МКД, находящихся в ведении УК.
  5. Решение лицензионной комиссии служит для ГЖИ основанием для обращения в суд с требованием аннулирования лицензии управляющей компании.

После того как лицензия аннулирована, управляющая компания продолжает управление многоквартирным домом. Это длится до тех пор, пока владельцы квартир в МКД не избирают новую организацию. В обязанности органов исполнительной власти и органов местного самоуправления входит муниципальный контроль в сфере ЖКХ. Проведением плановых и внеплановых проверок, в рамках которых оценивается, соответствует ли деятельность УО требованиям и нормам муниципальных и федеральных нормативных актов, занимаются органы местного самоуправления ЖКХ.

Плановые проверки проводятся, когда истекает один год:

  • с момента, когда началась работа по управлению многоквартирным домом;
  • с завершения последней плановой проверки.

Проведение незапланированных проверок связано с тем, что граждане, юрлица и властные органы сообщают органам, осуществляющим муниципальный общественный контроль в сфере ЖКХ, о нарушениях. Эти нарушения могут быть связаны:

  • с избранием управляющей компании;
  • порядком заключения с УО договора на управление;
  • порядком содержания и ремонта общедомового имущества;
  • обязательствами управляющей компании, о которых сказано в договоре управления;
  • использованием предельных индексов изменения суммы оплаты коммунальных услуг.

Для внеплановой проверки не нужно согласование с органами прокуратуры и предупреждение проверяемой УК.

На основании закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» прозрачность работы надзорных органов стала принципом защиты прав предпринимателей.

Общественники, собственники помещений жилого и нежилого назначения в МКД – это своеобразные контролирующие органы. Прямо выписывать штрафы управляющим компаниям у них нет права, но зато они могут направить жалобу вышестоящим инстанциям и подать исковое заявление в суд. Например, в июле 2017 года руководителю управляющей организации (Калининградская область) выписали штраф в размере 25 тыс. руб. за обслуживание МКД ненадлежащего качества. Основанием для проверки, в ходе которой это выяснилось, стала жалоба собственников в прокуратуру. А другую управляющую компанию (г. Липецк) вынудили перестать обслуживать новый дом, поскольку собственники квартир грозились подать на организацию в суд.

Как считают эксперты, то, что появился общественный контроль в сфере ЖКХ, с одной стороны, хорошо – правительство предоставляет возможность лицам, участвующим в жилищных правоотношениях, договариваться по ряду вопросов, связанных с управлением МКД и оказанием коммунальных услуг. Однако законодатели не подумали, что владельцы жилых помещений в МКД могут быть не готовы к обсуждению договоров управления общедомовым имуществом из-за отсутствия желания или возможности.

Поскольку собственники квартир в МКД не знают жилищного законодательства, то нередко мешают УК выполнять свою работу. Жильцы обращаются, к примеру, напрямую в ГЖИ перед непосредственным предъявлением претензии к собственной УК. В результате управляющей организации приходится выплачивать штраф. Однако средства вполне могли пойти на то, чтобы решить возникшую проблему. К сожалению, ГЖИ не всегда углубляется во все тонкости, а потому практика выписывания необоснованных штрафов – не редкость.

Во избежание подобных ситуаций рекомендуется установить хорошие взаимоотношения с собственниками квартир в МКД с активной позицией. Для этого нужен определенный временной период, грамотная работа информационно-просветительского характера, появление множества центров, где оказывают юридические консультации, и отображение в СМИ хороших примеров по управлению МКД.

То есть общественный контроль в сфере ЖКХ во взаимодействии с УК и ТСЖ занимает двоякое положение. Законодательные нормы не говорят о том, что представители этих органов безусловно обязаны следовать требованиям и предложениям общественников. Однако вместе с тем действуют они весьма настойчиво, чем демонстрируют, что их мнение нужно учитывать и взаимодействовать с ними, привлекают внимание журналистов и органов по надзору к тому, что управляющие компании и товарищества собственников жилья работают недобросовестно.

При этом общественники активно занимаются информационно-просветительской работой, давая бесплатные консультации гражданам и регулярно освещая в СМИ действующие законодательные нормы в области ЖКХ. Благодаря таким мерам собственники квартир должны стать более грамотными в правовом отношении, узнать, помимо своих прав, еще и об обязанностях, о которых нередко забывают. В условиях, когда конкуренция равна, а управляющие компании работают добросовестно, общественный контроль в сфере ЖКХ не влияет на ситуацию негативно, а, напротив, улучшает ее.

В какой форме осуществляется общественный контроль в сфере ЖКХ

На основании ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» общественный контроль в сфере ЖКХ может быть представлен:

1. Общественным мониторингом. Речь идет о наблюдении за работой компаний, органов власти и органов, осуществляющих местное самоуправление.

В законодательстве указано, что общественный мониторинг должны проводить общественные объединения (палаты, советы, инспекции, комиссии) и организации некоммерческого типа. При этом общественный контроль в сфере ЖКХ иных видов невозможен без общественного мониторинга.

2. Общественной проверкой. Это касается также совета МКД и «любых заинтересованных людей».

Общественная проверка – обязанность общественных инспекторов. Но что касается прав, которыми наделен общественный жилищный инспектор, в законодательных актах есть некоторые разногласия. В ФЗ-212 написано, что о правах общественных жилищных инспекторов сказано в жилищном законодательстве. В п. 5 ст. 20 ЖК РФ сказано о правах, которыми наделены государственные и муниципальные жилищные инспекторы.

Общественный контроль в сфере ЖКХ проводят на основании законодательного порядка. Поскольку эту тему не регулирует законодательство, ст. 6 ГК РФ гласит, что общественный жилищный инспектор наделен правами, совпадающими с правами государственного и муниципального жилищного инспектора.

То есть у общественных жилищных инспекторов есть право:

  • на запрос и получение информации и документации, необходимой, чтобы следить, соблюдаются ли обязательные требования; основанием для их запроса и получения являются мотивированные запросы от власти, юрлиц, органов местного самоуправления, ИП и физических лиц;
  • на беспрепятственное посещение территории и МКД, расположенных на ней, наемных домов социального назначения, помещений общественного использования в МКД; беспрепятственный вход на указанные выше объекты осуществляется по предъявлению удостоверения и копии распоряжения руководства (заместителя руководителя) органа общественного контроля в сфере ЖКХ о проверке;
  • на посещение и обследование объектов жилого назначения с согласия владельцев квартир в МКД;
  • на проведение исследований, испытаний, расследований, экспертизы и иных мероприятий, связанных с контролем в сфере ЖКХ, оценку того, как наймодатели помещений жилого назначения в наемных домах социального использования соблюдают обязательные требования по отношению к наймодателям и нанимателям жилья в таких домах, как заключаются и выполняются договоры о найме помещений жилого назначения, социального использования и договоры найма жилья, как лица, о которых сказано в ч. 2 ст. 91.18 Кодекса, соблюдают требования к представлению документации, которая подтверждает информацию, наличие которой предполагает учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования;
  • на проверку соответствия устава ТСЖ, ЖК, ЖСК или другого специального кооператива потребителей, изменений, внесенных в устав организаций данного вида, законодательным требованиям РФ;
  • на проверку на основании заявлений владельцев жилых объектов в МКД следующих параметров:
  1. насколько обоснованно решение общего собрания владельцев квартир в МКД создать ТСЖ;
  2. насколько правомерно избраны члены ТСЖ, ЖК, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива общим собранием;
  3. насколько правомерно общее собрание выбрало членов ТСЖ или правление ТСЖ избрало председателя;
  4. насколько правомерно правление ЖК, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива избрало своего председателя;
  5. насколько правомерно общее собрание владельцев квартир в МКД приняло решение об избрании УК, чтобы заключить с ней договор на управление МКД, на основании ст. 162 ЖК РФ;
  6. насколько правомерны условия, прописанные в договоре и его заключении;
  7. насколько правомерно заключение с УК договора на предоставление услуг и (или) проведение работ, связанных с ремонтом и содержанием общедомового имущества;
  8. правомерно ли заключение с гражданами, о которых сказано в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, договоров на предоставление услуг, связанных с содержанием общедомового имущества и (или) проведением работ по его ремонту;
  9. насколько правомерно утверждение условий в данных документах.

Лицо, организующее общественную проверку, обязано сообщить руководству объекта, на котором она планируется, когда и как будут проведены указанные мероприятия, в течение какого времени (проверка не может длиться более 30 дней).

В рамках подготовки проверочных мероприятий в той или иной организации могут быть запрошены документы и материалы, необходимые для инспекции.

Общественная проверка дает определенные результаты, на основании которых разрабатывают специальный документ – акт. В нем отражают:

  • что явилось основанием для проверки;
  • какие документы и материалы были изучены в ее рамках;
  • какие факты и обстоятельства нарушений удалось установить (соответствующие данные отражаются в документах; если нарушений нет, их отсутствие отображают документально);
  • какие результаты дала проверка, как можно устранить найденные нарушения (приведение предложений и рекомендаций на этот счет).

Итоговая документация, то есть акт, передается руководителю проверяемого органа. Документ также размещают в интернете, отправляют лицам, заинтересованным в проверке (речь идет об органах власти, местного самоуправления, ГЖИ, прокуратуре и т. д.).

3. Общественной экспертизой.

По закону общественная экспертиза может быть проведена любым органом, ведущим общественный контроль в сфере ЖКХ. Но здесь следует привлечь специалистов с соответствующим образованием и квалификацией в проверяемых вопросах, которые могли бы стать экспертами. Совет МКД может столкнуться с трудностями, проводя общественную экспертизу.

Экспертиза не должна длиться более 120 дней с того момента, как было объявлено о ней. По результатам мероприятия разрабатывают документацию с обоснованной экспертной оценкой, выводам о последствиях принятия материалов, документации, на основании которых проводилась экспертиза, и предложения по усовершенствованию. Итоговую документацию оправляют заинтересованным органам власти и компаниям, а также публикуют, в том числе в Интернете.

4. Общественным обсуждением.

Лицо, организующее общественное обсуждение, должно:

  • заблаговременно опубликовать сведения по теме, которая выносится для обсуждения, периоде проведения и ходе мероприятия, а также дате подведения его итогов;
  • позаботиться о том, чтобы все участники могли свободно ознакомиться с материалами по вопросу, который выносится для обсуждения.

5. Общественными (публичными) слушаниями. убъекты общественного контроля или органы местного самоуправления, компании в сфере ЖКХ организуют собрания, для участия в которых привлекают простых людей. В ходе общественных слушаний граждане обсуждают наиболее социально значимые вопросы. Как правило, слушания проводят подвластные субъекты общественного контроля (общественные палаты и т. д.) в указанных в законах ситуациях.

К организации и проведению слушаний предъявляются особые требования – открытость и публичность. Площадь и оснащение помещений, где они ведутся, должны соответствовать количеству размещаемых граждан.

Процедура организации слушаний примерно совпадает с организацией общественного обсуждения. Результаты слушаний подводятся и обнародуются по аналогичной общественному обсуждению схеме.

То есть общественный контроль в сфере ЖКХ может быть выражен разными формами. Но наиболее удобными и эффективными для простых россиян являются общественное обсуждение и общественная проверка.

Поддерживают граждан в области общественного контроля специальные центры.

Центр общественного контроля в сфере ЖКХ как средство поддержки инициативных граждан

Система общественного контроля развивается: появляются ресурсные центры, поддерживающие общественные инициативы в российских субъектах, работает координирующий центр всероссийского уровня. В субъектах РФ создают региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ, и это поддерживают органы власти в регионах и общественные организации.

Чтобы региональные центры общественного контроля всероссийского масштаба успешно функционировали, создан Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ.

Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ координирует в том или ином российском субъекте деятельность профильных НКО и активистов. Для координации формируется реестр НКО, действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, создается общественный совет или другой орган, который объединяет НКО, активистов, экспертов и иных заинтересованных граждан. Кроме того, для улучшения координации разрабатывают и реализуют совместный рабочий план в области защиты прав граждан, ведут разъяснительную работу на темы ЖКХ, вносят предложения, способные улучшить качество работы сферы.

Обязанности регионального центра общественного контроля ЖКХ – это методическая, организационная, информационная поддержка региональных НКО и активистов, работа по их обучению и консультации. Зарегистрирован данный орган может быть в качестве самостоятельного юрлица. Региональный центр также может просто выступать в качестве проекта, который совместно ведется с властными органами и общественными организациями, не как юрлицо.

Национальный центр общественного контроля – это ресурсный центр, который поддерживает деятельность центров в регионах и осуществляет сопровождение методического, юридического, информационного и организационного характера.

В обязанности национального центра входит:

  • разработка и поддержание единого сайта сети общественного контроля, обеспечение формирования личного кабинета для каждого из региональных центров;
  • работа по обучению сотрудников, представляющих региональные центры общественного контроля, предоставление им материалов информационно-методического характера, которыми могут пользоваться профессионалы разных профилей; материалы также могут распространяться среди граждан; кроме того, материалы предоставляются с целью публикации их в СМИ;
  • разработка рекомендаций, связанных с методологией и методиками деятельности региональных центров в общем, а также самостоятельных акций и мероприятий, которые проводят региональные центры;
  • помощь региональным центрам в рассмотрении жалоб граждан;
  • организация сбора наиболее эффективных практик, которые может использовать общественный контроль в сфере ЖКХ, и создание условий, в которых различные региональные центры могут обмениваться опытом;
  • сбор, анализ и обобщение данных об обстановке в области ЖКХ в российских субъектах, предложений, выдвинутых региональными центрами, по улучшению функционирования ЖКХ, включая оптимизацию существующих в сфере нормативов;
  • организация взаимодействия между региональными центрами общественного контроля и федеральными органами власти.

Россиян консультируют по правовым вопросам через приемную в Центре общественного контроля. Основанием для консультаций являются личные или письменные обращения в общественную приемную, телефонные звонки и обращения на сайте НП «ЖКХ-контроль».

Прежде всего, общественные приемные обязаны разъяснять россиянам существующие законодательные нормы, консультировать их, оказывать организационную поддержку, когда взаимодействуют потребители и представители компаний, которые предоставляют услуги в сфере ЖКХ.

Если, чтобы решить проблему, нужно обратиться к уполномоченным органам госконтроля и/или муниципального контроля (надзора), общественная приемная помогает подготовить такое обращение, отслеживает, как оно идет, информирует людей об итогах и последствиях процедур, которые провели контрольные (надзорные) и иные органы власти.

Общественная приемная должна располагать журналом звонков, в котором специалисты фиксируют день поступления жалобы, содержание, промежуточные и конечные итоги ее рассмотрения. Формат ведения журнала заявок – электронный.

Если выявляются факты нарушения законодательства, общественные организации:

  • адресно консультируют граждан, ведут работу организационного характера и, если нужно, помогают готовить обращения в уполномоченные органы;
  • отправляют свои запросы уполномоченным органам по контролю и надзору;
  • осуществляют общественный контроль над тем, как удовлетворяются жалобы, ведется информирование об итогах проверок и мерах, которые были приняты;
  • сообщают в СМИ о выявленных нарушениях законодательных требований и итогах их устранения;
  • объясняют, с какими правовыми последствиями столкнутся граждане, нарушающие закон.

Если уполномоченные органы не реагируют в отведенные сроки на запросы по нарушениям, общественные организации быстро разбираются в данных вопросах, и поддерживает их в этом региональный Центр общественного контроля. Подобные ситуации обсуждают в ходе заседаний совещательного органа при руководстве российского субъекта или регулярного совещания, где рассматривают насущные проблемы в ЖКХ. В совещании участвуют представители властных структур, суда, органов по надзору и контролю, предприятий в сфере ЖКХ, общественных организаций и средств массовой информации.

Истории успеха, когда реально помог общественный контроль в сфере ЖКХ

История № 1. История успеха участников проекта ШОК из Нижегородской области, или Как заставить управляющую компанию выполнять закон

Клавдия Михайловна Ложкарева, проживающая в г. Заволжье (Нижегородская область), председатель совета МКД, весной 2016 г. обратилась в ГЖИ. Предметом обращения с ее стороны стало то, что домоуправляющая организация ООО «Жилсервис 1» незаконно повысила тарифы на содержание и ремонт жилья. ГЖИ на основании письменной жалобы председателя совета МКД проверила факт нарушения и подтвердила его. Домоуправляющая компания действительно незаконно повысила тарифы, в связи с чем ГЖИ обязала ее провести перерасчет и вернуть переплаченные финансовые средства владельцам квартир в доме №11 по ул. Грунина г. Заволжья. Однако руководство домоуправляющей организации не согласилось с таким исходом дела и не вернуло жильцам МКД финансовые средства, оспорив предписание ГЖИ и подав заявление в арбитраж. При этом компания подала заявление в полицию, где С. Б. Калинин, руководящий ООО «Жилсервис 1», обвинил Ложкареву в том, что она наносит урон репутации его организации и причиняет своими общественными действиями моральный ущерб, оцененный им в 12 тыс. руб.

Однако Клавдия Ложкарева не испугалась и не покинула пост председателя совета МКД. Вместо этого женщина опросила людей, проживающих в соседних домах, и выяснила, что там граждане обязаны платить за услуги в сфере ЖКХ в двойном размере. Ложкарева обратилась к гражданам, которые также ведут общественную деятельность, – участникам проекта ШОК, с которыми познакомилась на семинаре, к членам НП «Общественный контроль ЖКХ и социальной сферы» и депутатам думы г. Заволжье объединиться и выборочно проверить, насколько законны тарифы на услуги ЖКХ во всех микрорайонах города. С предложением согласились.

Как стало ясно в ходе проверки, тарифы действительно были незаконно и необоснованно завышены. Отметим, нормы законодательства нарушали все УК г. Заволжья.

Клавдия Ложкарева все подсчитала и выяснила разницу между теми тарифами, которые должны быть, и теми, что по факту установлены. Разница составила от 1 до 4 руб. 88 коп. с квадратного метра. Таким образом, УК нечестно заработали в 2015 г. порядка 10–12 млн руб., и эти средства, если оценивать состояние жилья и прилегающих к домам дворов, ушли не на благоустройство. Деньги коммунальщики положили в карман.

Клавдия Ложкарева выступила с предложением отправить коллективное заявление в полицию. На основании этого заявления органы правоохранения провели проверку, однако она не дала результатов – признаков преступления не удалось найти. Но Клавдия Ложкарева не отступила и выступила на местном телевидении. Женщина предложила жителям города потребовать от УК следовать закону и отдать горожанам причитающиеся им средства. Граждане подали заявления, где потребовали провести перерасчет, однако документы были проигнорированы.

Отступила ли Клавдия Ложкарева? Нет. Она стала изучать документацию. Правоохранительные органы отказались возбуждать уголовное дело по статье «Мошенничество», сославшись на то, что в договорах на управление якобы есть пункт, который позволяет повышать тарифы на коэффициент инфляции. По мнению Ложкаревой, это противоречило законодательным нормам. После изучения официальных ответов от органов правоохранения Ложкарева отметила: сведения в договоре не проверялись на подлинность (не были проверены протоколы общих собраний, легитимны ли эти собрания), сотрудники полиции руководствуются формулировкой пункта «тарифы могут быть увеличены», которая сама по себе не может стать основанием для одностороннего повышения цен.

После повторного изучения ЖК РФ Клавдия Ложкарева поняла, что в законодательных нормах, в соответствии с которыми должны формироваться тарифы на оплату услуг ЖКХ, изменений не было. Как и прежде, тарифы утверждает общее собрание владельцев квартир в МКД или решение органа МСУ.

В результате Ложкарева смогла достичь цели. По решению арбитражного суда второй инстанции, УК провела перерасчет и вернула жильцам дома № 11 по ул. Грунина финансовые средства. В данный момент активистка решает вопросы, связанные с возвратом денежных средств.

История №2. Конструктивный подход к решению проблемы возврата неправомерно отчужденных помещений общего имущества собственников МКД, Кострома

Жители МКД способны решить проблему, связанную с выбыванием общедомового имущества (колясочных, чердаков, технических подвалов, мусоросборочных камер) из их собственности и переходом этих помещений к коммерческим структурам.

Существует Национальный центр, который ведет общественный контроль в сфере ЖКХ. В Центре зафиксированы подобные отчуждения, и исчисляются они сотнями тысяч. Обычно отчуждению предшествует ошибочная оценка статуса объекта. Этим занимаются специалисты, работающие в комитете муниципального имущества, и при определении статуса они не учитывают проектное назначение объекта.

Порядок простой. Объект заносят в реестр муниципальной собственности, после чего сдают его в аренду, получают справку из БТИ и регистрируют в госреестре прав как муниципальную собственность. По завершении процедур объект реально продать, и тогда жители больше не могут им распоряжаться. Подобные ситуации возникают и в случае с новостройками, при нарушении законодательных требований о долевом участии в возведении жилых объектов. Происходит отчуждение земельных участков прилегающих к домам территорий и различных элементов инфраструктуры МКД.

Отчуждение на территориях города, где ведется застройка, составляет 10–90 %. Все зависит от того, как расположены дома по отношению к центру города. Результат – владельцы квартир в МКД не способны обеспечить нормальное содержание инженерного оборудования, проживание становится не таким комфортным, затрудняется капитальный ремонт, нельзя внедрить энергосберегающие технологии. Часто урон становится очень серьезным. В данный момент известно о тридцати случаях, когда обрушились МКД, что вызвало гибель людей.

Если не учитываются права владельцев квартир в МКД, положительных изменений в сфере ЖКХ не происходит. Граждане не могут управлять тем, что должно им принадлежать, и тратят силы на судебные разбирательства.

Как ясно из статистики, в последнее время суды встают на сторону собственников квартир в МКД. Это понятно из случаев, когда суды Москвы (100 положительных решений), Костромы (53), Воронежа, Твери, Новосибирска поступают именно так. Несмотря на то, что правота собственников в большинстве случаев очевидна, не стоит забывать, что суды – это всегда долго и очень дорого.

У региональных центров, осуществляющих общественный контроль в сфере ЖКХ, сейчас есть письма Минстроя главам российских субъектов и руководству органов жилищного надзора. Именно благодаря письмам тему стали обсуждать в администрациях. У жилищных инспекторов появился больший интерес к проблемам защиты прав на общее имущество. Здесь стоит сказать, что особенно успешно работают ЖИ Московской, Костромской, Воронежской, Мурманской областей.

Вместе с тем владельцы квартир в МКД предпочли бы, чтобы жилищные инспекции в Санкт-Петербурге, Кемеровской и Калининградской областях действовали бы более решительно, быстро и профессионально. В обозначенных российских субъектах незаконное использование подвалов и подъездов очень мешает качеству содержания жилья и темпам капремонта, создает условия, вызывающие быстрый износ несущих конструкций, особенно если речь идет о домах, относящихся к историческому фонду. Случаи, когда жилищные инспекторы выдают предписания администрациям и требуют исключения общего имущества из реестра собственности субъекта или муниципалитета – единичные. Нечасто встречаются ситуации, когда инспекторы и органы прокурорского надзора действуют синхронно. Как правило, итог такого взаимодействия – констатация факта о госрегистрации права собственности муниципального образования и рекомендация владельцам квартир в МКД решать вопрос в суде.

При этом есть варианты исправить ошибки, не погружаясь в судебные разбирательства, и вернуть имущество тем, кому оно принадлежит по закону. К примеру, колясочная является общим объектом. В соответствии с законом, это – зарегистрированная общая собственность с момента, когда была приватизирована первая квартира в доме.

В законе о регистрации прав сказано, что госрегистрация права на жилье в МКД – это вместе с тем и госрегистрация права на общедомовое имущество. Таким образом, помещение колясочной вместе с регистрацией жилых помещений в доме превращается в общедомовой объект. Если на это же помещение в дальнейшем регистрируется право собственности муниципального образования, встает вопрос конкуренции прав собственности, которые были зарегистрированы. Так, собственники квартир зарегистрировали свое право на основании закона, и при этом, спустя несколько лет, администрация регистрирует этот же объект, но как собственность города. Ясно, что основанием для второй регистрации не является право.

Владельцы квартир в МКД хотят, чтобы подобных ситуаций не возникало, а потому заинтересованы в большем участии органов жилищного надзора. Тем более что регистрация права муниципального образования не означает прекращение прав владельцев на объект. Об этом неоднократно говорил и Верховный суд, разъясняя положение. То есть, чтобы исправить ситуацию, глава городской администрации должен лишь подписать распоряжение, в соответствии с которым неправомерная запись о том, что у города есть индивидуальное право на это имущество, была бы исключена из госреестра прав. Эта диспозиция и есть основание для того, чтобы исключать общие помещения из государственного реестра прав Санкт-Петербурга, а с прошлого года и Москвы. В данный момент таких случаев пока немного, и власти российских регионов не торопятся восстанавливать законные права собственников.

Если бы жилищные инспекторы выдавали компетентные заключения и предписания, справиться с юридическими заблуждениями было бы намного проще, а главы городских администраций с большей охотой обсуждали бы и исправляли ошибки. Если спор можно разрешить мирным путем, нет необходимости и в судебных разбирательствах.

Так, к примеру, центр общественного контроля в Костроме и городская администрация имеют опыт разрешения спорных ситуаций, чему не раз способствовал общественный диалог. Опыт этого региона постепенно перенимают и другие города: Воронеж, Липецк, Калининград, Тверь. Опытом интересуются в Крыму, во Владимире, Барнауле, Сыктывкаре.

Если создается комиссия по обнаружению объектов общего имущества в муниципальном реестре собственности, и на этой основе совместно работают общественники и администрация, становится возможным:

  • существенное сокращение срока, в течение которого восстанавливаются права;
  • исключение расходов на компенсацию издержек на судебные разбирательства;
  • избежание нецелевых затрат из бюджета города;
  • мобилизация ресурсов владельцев жилых объектов на качественное содержание, реконструкцию МКД и облагораживание прилегающих к дому территорий.

Чтобы выполнять рекомендации, описанные в Программе стратегического развития ЖКХ до 2020 года, одна из целей которой – разработка мер по восстановлению прав жильцов на имущество, Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ выдвинул следующие предложения:

  1. Разработать и утвердить в российских регионах меры, направленные на обеспечение прав собственников на объекты общедомового имущества; публично открыть состав муниципальной собственности в МКД.
  2. Органы местного самоуправления, российские субъекты (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) должны сформировать комиссии, в состав которых войдут профильные ведомства, региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ, группы владельцев жилых помещений в МКД, чтобы выявить объекты, отвечающие критериям общего имущества, входящего в собственность российских субъектов и муниципальных образований.
  3. Чтобы оказать российским субъектам и муниципальным образованиям методическую помощь, синхронизировать их деятельность, где примет участие Минстрой и ЖКХ, необходимо сформировать федеральную комиссию по обеспечению прав владельцев квартир в МКД и должного содержания общедомового имущества. В ее состав должны войти специалисты-волонтеры.
  4. Жилищные инспекторы должны позаботиться об организации круглых столов и семинаров, посвященных проблемам прав собственности и эксплуатации общедомового имущества для работников муниципальных образований и УК.

Все эти предложения НП «ЖКХ Контроль» одобрил заместитель министра Андрей Чибис, отметив, что органы ГЖИ в регионах должны способствовать решению проблем жильцов, связанных с возвратом их законных прав на общедомовое имущество, и разрешению споров вне суда.

Как пример регионы изучили то, как действовала региональная комиссия по возврату общего имущества в МКД (Костромская область). Комиссия регулярно оценивала недвижимость, определяла признаки общедомового имущества и выявляла случаи, когда объекты незаконно переходили к муниципалитетам. Комиссия успешно работала в течение последних нескольких лет, что позволило вернуть свыше 50 помещений, среди которых колясочные, чердаки и подвалы. Примерно такая же положительная практика существует в Москве и Санкт-Петербурге.

Законодательные требования становятся жестче, а потому владельцы квартир в МКД чаще думают, как экономить коммунальные ресурсы, из каких источников брать дополнительные средства на ремонт жилья. При этом планы и идеи, как правило, разнятся с существующим положением дел, когда жильцы по факту не владеют общим имуществом: колясочные, технические помещения и инженерное оборудование в них, мусоросборные камеры отчуждаются при содействии администраций третьим лицам, из-за чего, безусловно, в домах становится менее комфортно и безопасно.

Собственники, возмутившиеся таким положением дел, сначала обращались к сотрудникам всех инстанций, однако это не дало результатов. Когда владельцы помещений поняли, что для эффективной борьбы нужны слаженные действия, то объединились вокруг региональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК Костромы. Вместе с тем Ассоциация наладила контакт с организациями из других российских регионов.

Ассоциация детально рассмотрела проблему, изучила, как она возникла, взглянула на нее с юридической точки зрения и решила, что отчуждение помещений в пользу муниципальных образований является незаконным. ЖК РФ гласит, что законные основания, чтобы отчуждать помещения, отсутствуют. Если рассматривать вопрос технически, то, что происходит, – прямой развал инженерного оборудования дома. По-другому охарактеризовать это сложно.

В течение полугода удалось рассмотреть 11 объектов, среди которых и подвалы технического назначения, и признать их соответствующими требованиям ст. 36 ЖК РФ. В заседании комиссии участвовали представители Общественной палаты, ГЖИ, областного суда, прокуратуры, областной коллегии адвокатов и независимые специалисты. Однако участники проанализировали и раскритиковали деятельность комиссии.

Администрация Костромы сообщила, что помещения были ошибочно квалифицированы при разработке реестра муниципальной собственности, что вызвало неправомерное отчуждение собственности владельцев квартир в МКД.

Лица, участвовавшие в заседании, потребовали действовать активнее, создавать условия, чтобы полностью исключить из практики муниципалитета факты отчуждения помещений общей собственности, помогать собственникам возвращать общедомовое имущество и разрабатывать механизм по его возврату вне суда.

Минрегионразвития поддержало позицию ОПРФ, современный опыт по защите прав собственников и восстановлению целостности инженерного оборудования, от которого зависит безаварийное использование МКД. В связи с этим орган направил российским субъектам письмо, где было рекомендовано распространить опыт костромской администрации по созданию межведомственных комиссий в центрах. Задачей этих комиссий стало выявление и возврат общей собственности и общей долевой собственности владельцам квартир в МКД.

Механизм удалось запустить. Создание комиссий началось в ряде других российских регионов (Мурманск, Калининград и т. д.). Работа комиссий показала, что ни на одно из обнаруженных помещений общедомового имущества, входивших в муниципальную собственность, при госрегистрации прав не было правоустанавливающей документации, а значит, они должны быть возвращены собственникам на праве общедолевой собственности. Муниципалитеты допустили явную ошибку, а потому у граждан есть возможность урегулировать проблему вне суда.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44