Что входит в состав общего имущества собственников дома и как им правильно распоряжаться

281
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Поскольку каждая квартира является неделимой частью здания, жильцам надлежит содержать и ее, и совместное имущество МКД, в которое входят все элементы строения: стены, кровля, лестничные клетки, подвалы, потолки, электрокоммуникации, инженерные конструкции и другое. Давайте подробно рассмотрим определение общего имущества МКД, разберем его состав и отметим главные юридические моменты.

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома

Ведется много споров по внутреннему разграничению эксплуатационной ответственности в многоэтажке, а именно по разделению ответственности между владельцами помещений и управдомом. К тому же требуют конкретной доработки вопросы размежевания обязательств по инженерным коммуникациям и строительным конструкциям зданий такого типа. Их разрешение позволит определить, кто должен финансировать ремонт и содержание имущества, кто ответственен за результаты чрезвычайных происшествий (порыв батареи, протечка полотенцесушителя, разрушение балконной конструкции и др.).

Общие положения

Понятие общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме дает Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 36 (п. 1) в него входят:

  1. «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)»;
  2. «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Похожие положения внесены и в Гражданский кодекс РФ, например, ст. 290 (п. 1) гласит: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Для уточнения приведем разъяснения из постановления № 25 от 23.06.2015 пленума Верховного Суда РФ: «собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем».

Структуру коллективного имущества в многоквартирном здании уточняют Правила его содержания, принятые постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006.

    1. Граница раздела на системе отопления

По пункту 6 вышеупомянутых Правил к общей собственности относится внутренняя система отопления здания, в которую входят стояки, элементы обогрева, запорная и регулировочная арматура, общедомовые счетчики тепловой энергии и прочее оборудование, задействованное в данных сетях.

Относятся ли к общему имуществу МКД батареи (радиаторы) в квартирах

Только на основании указанного п. 6 еще в 2007 году Минрегион России заключил, что внутриквартирные радиаторы, как обогревающие элементы домовой системы отопления, тоже являются совместным имуществом МКД (письмо данного ведомства № 16273-СК/07 от 04.09.2007).

Гораздо позже решением ВС РФ № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 было установлено, что к трактовке шестого пункта нужно подходить системно, в сочетании с п. 2 (п/п «д») Правил и статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно данным нормам к общей собственности владельцев МКД причисляются только те радиаторы отопления, которые обогревают более одной квартиры, то есть расположены за ее пределами (лестничные площадки, подвальные помещения и др.).

Квартирные батареи с отключающими устройствами, вмонтированные в отводы от центральных стояков отопительной системы здания, обслуживают лишь одну жилплощадь и могут быть сняты владельцем после согласования переустройства данного помещения по ст. 26 Жилищного кодекса. Выходит, что радиаторы с выключателями являются приватной собственностью владельца квадратуры, где они установлены. Что до самого отключающего приспособления, то оно находится на участке, за который отвечает управдом. Однако при самостоятельной замене собственником указанного устройства он становится владельцем такового.

Во исполнение решения Верховного Суда № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 и следуя принципу «от обратного», судебные органы считают, что батареи без отключающих устройств входят в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможна ли граница раздела по первым сварным (резьбовым) соединениям

Очень часто договоры, заключаемые на управление МКД, содержат положения такого типа: «Граница эксплуатационной ответственности между общим и личным имуществом собственников на системе отопления устанавливается по отсекающей арматуре (первому вентилю) от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире, а при отсутствии вентилей – по первым сварным (резьбовым) соединениям на ответвлениях стояков». Похожие пункты предусматриваются при размежевании ответственности в системах ГВС.

Возникает вопрос: имеет ли подобное разделение обязательств по сварным (нарезным) соединениям правовую основу? Вероятнее всего, нет. Только присутствие отключающего приспособления при снятии либо отключении квартирного радиатора поддерживает циркуляцию тепла в отопительной системе через байпас (в виде перемычки), вмонтированный перед обогревателем. Если байпас и выключающее устройство отсутствуют, такой радиатор входит в общую систему отопления и не является подсоединенным к ней элементом.

Вывод

Итак, размежевание ответственности на отопительной системе по первому соединению (сварному или резьбовому) не вполне согласуется с Правилами содержания (пункты 5, 6), так как радиаторы без отключающих устройств входят в общее имущество собственников жилого дома.

  1. Граница раздела на системах холодного и горячего водоснабжения

Коллективной собственностью также являются инженерные системы ХВС и ГВС внутри дома, которые содержат центральные стояки с ответвлениями до ближайшего отключающего их устройства, сами отключатели, общедомовые счетчики на оба вида подаваемой воды, первые регулирующие запорные краны на разветвлениях от стояков внутри квартир и оборудование (механическое, электро- и сантехническое), установленное в данных сетях (пункт 5, абз. 1 Правил).

Как видим, эксплуатационная ответственность дифференцируется так:

  • собственник отвечает за герметичность нарезного соединения внутриквартирных труб с ближайшим отключающим приспособлением, за состояние труб внутри квартиры и сантехнику, используемую в помещении;
  • управдом контролирует стояковые трубы, разветвления от них и ближайшее перекрывающее устройство.

3. Полотенцесушители – общее имущество?

С первого взгляда может показаться, что полотенцесушитель является собственностью владельца квартиры, поскольку обслуживает только эту жилплощадь. Однако все гораздо сложнее.

Если брать в расчет особенности конструкции МКД, то вероятны два варианта собственности полотенцесушителей:

  • отдельная конструкция с устройством для отключения, которая считается личным имуществом владельца квартиры;
  • цельносварная конструкция без вентилей, которая входит в единую домовую систему ГВС. Следовательно, змеевик можно отключить только путем перекрывания горячей воды на весь стояк. В данном случае он входит в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме.

К сведению. Совместная собственность МКД охватывает лишь полотенцесушители без отключающих устройств, которые нельзя демонтировать без затрагивания стояка подачи ГВС или системы отопления.

      4. Граница раздела на системе водоотведения (канализации)

Граница раздела канализационной системы находится на стыке квартирного трубопровода или сантехнических приборов с патрубком тройника общего стока канализации.

К общему имуществу относится инженерная система внутридомового водоотвода, содержащая канализационные выпуски, фасонные части (включая отводы, переходы, ревизии, патрубки, тройники, крестовины), стояки и заглушки, вытяжные трубы и воронки водостоков, прочистки и отведения от стояков до ближайшего соединения-стыка, иное оборудование данной системы (пункт 5, абз. 2 Правил). Если следовать указанной норме, границей размежевания ответственности владельца и управдома за эксплуатацию системы канализации служит место подключения квартирного трубопровода либо приборов сантехники к тройнику на стояке канализационного стока здания. За герметичность соединения домашней сантехники или внутреннего трубопровода и состояние канализационной разводки в помещении отвечает его собственник. Эксплуатационная ответственность управдома заключается в контроле над техническим состоянием общих стояков домовой канализации, которые обслуживают от двух и более помещений многоэтажки (в том числе уход за тройниками).

  1. Границы раздела на системе электроснабжения

Прибор учета электроэнергии (электрический счетчик), расположенный в квартире, не входит в общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме.

Правила содержания, пункт 7: «В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях».

В соответствии с указанной нормой граница размежевания собственности владельца помещения и управдома в системе электроснабжения устанавливается так: за обслуживание электросети внутри здания от входящего распределителя до ближайших соединительных контактов на личных счетчиках владельцев помещений (или до первых соединяющих клемм установленного счетчика оборудования ввода) отвечает управдом. За неимением учетного прибора – до первых зажимных контактов соединения отключающего приспособления.

Один собственник попытался признать недействительным пункт 7 Правил в части ответственности собственника квартиры за обслуживание индивидуального электросчетчика, подав иск в ВС РФ. Он мотивировал это тем, что данное положение идет вразрез со статьями 210 и 543 (п. 2) Гражданского кодекса РФ.

На это заявление Верховный Суд разъяснил следующее: «Индивидуальные электросчетчики и приборы учета электрической энергии предназначены для обслуживания и эксплуатации одного помещения (квартиры). Следовательно, такие приборы учета правомерно не включены оспариваемой нормой в состав общего имущества дома».

Между тем ст. 543 Гражданского кодекса (п. 2) устанавливает обязанность энергопоставляющей компании обеспечить безопасность и должное состояние электросчетчиков, если ее абонент (собственник помещения) использует энергию в бытовых целях. Этот пункт не уточняет бремени расходов на обслуживание данных приборов (решение ВС № ГКПИ08-1022 от 26.05.2008).

  1. Граница раздела по строительным конструкциям

На основании пункта 2 (п/п «в» и «г») Правил содержания к совместному имуществу МКД относятся «ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)».

К услугам (работам) по ремонту и содержанию общего имущества собственников дома не принадлежат: «содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования» (пункт 15 Правил, п/п «а» и «б»).

Пункт 19 того же документа гласит: «в состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения».

Итак, границей распределения ответственности владельца помещения и управдома за эксплуатацию строительных конструкций считаются внутренние стены квартиры, ее входная дверь и заполнения окон.

Владелец помещения следит за внутренним состоянием стен, оконных рам и заполнений, а также соблюдает целостность входной двери.

      7. Балконное ограждение 

Что представляет собой балкон? Это балочно-консольная система, которая содержит несущую конструкцию (балконную плиту) с ограждающими перилами. Плита входит в общее имущество собственников жилого дома, что установлено пунктом 2 (п/п «в») Правил содержания.

Вопрос о признании данного положения недействительным был разрешен постановлением ВС РФ № ГКПИ11-1727 от 09.11.2011. Заявитель мотивировал это тем, что балконная плита не может обслуживать два и более помещения здания. Тем не менее Верховный Суд пояснил, что «ограждающие несущие конструкции, в т. ч. и балконные плиты, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом названных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме».

Конечно же, это не значит, что именно балкон является общим долевым имуществом всех владельцев помещений МКД. В этом случае целесообразно установить аналогию с жильем: плиты перекрытий, выполняющие одновременно функции потолка и пола в нескольких смежных помещениях, совместно с несущими стенами квартир есть общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, тогда как сама квартира является приватной собственностью.

Вопрос о принадлежности балконного ограждения к коллективному имуществу весьма неоднозначен.

С одной стороны, перила балкона не считаются опорной конструкцией. Сооружения такого типа принадлежат к совместному имуществу только тогда, когда обслуживают два и более помещения МКД, согласно пункту 2 (п/п «г») Правил.

Действующие нормы, напротив, обязывают управляющую организацию, обслуживающую жилое здание, систематически обследовать состояние балконов и их составляющих и своевременно проводить надлежащий ремонт. Официально установлено, что в состав работ по обслуживанию фасадов МКД для поддержания их подобающего состояния входят обнаружение повреждений фасадной отделки и ее фрагментов; проверка рабочего состояния несущих конструкций и влагоизоляции; обследование металлических ограждений балконов, лоджий и козырьков (пункт 9 Минимального перечня работ и услуг, принятого правительственным постановлением № 290 от 03.04.2013).

Правила № 170 (пункт 4.2.4.2) обязывают организации, управляющие жилищным фондом, принимать неотложные меры по соблюдению безопасного проживания граждан и профилактике будущих возможных деформаций при появлении первых признаков нарушения целостности несущих конструкций и элементов лоджий, балконов, козырьков и эркеров. В случае их аварийного состояния следует закрыть и опломбировать опасные входы в эти места, выполнить охранные мероприятия и восстановительные работы.

Ремонт должен проводиться в соответствии с проектом. Неимение либо неправильное соединение сливов и слоя гидроизоляции с конструкциями, разводы на внешней стороне балконных плит, ослабевшие крепления и деформации ограждений балконов (лоджий) – все эти недостатки устраняются при выявлении во избежание их последующего усиления (пункт 4.2.4.3 указанных Правил).

Во время капитального ремонта, согласно проекту, ликвидируются нарушения целостности консольных плит и балок, сколы опорных участков под ними, разрушения, расслоения и обратный наклон пола балконов (лоджий) в сторону здания.

Ремонт балконов, лестниц, крыльца и козырьков (над подъездной дверью и входом в подвал, балконами крайних этажей), включая реконструкцию и замену локальных участков и деталей, внесен в список работ по текущему восстановлению зданий (Приложение 7 Правил № 170, п. 7).

Мнение эксперта

Выводы про границы между личным и общим имуществом

Е. В. Шоломова, 
аудитор ООО «Консалтинговая группа “Аюдар”», председатель правления ТСЖ «Зеленая, 22»

Граница раздела ответственности между управдомом и собственником на системах отопления, ГВС и ХВС проходит по первому запорно-регулировочному крану, установленному на разветвлении стояка. Основные трубопроводы и ближнее отключающее устройство относятся к компетенции управдома, а все присоединенное далее принадлежит владельцу помещения.

Полотенцесушители и радиаторы – это общее имущество собственников жилого дома, если они лишены отключающих приспособлений.

Канализационный стояк в квартире, а также тройник канализационного стояка на протяжении до входа (стыка) во внутренний трубопровод жилья или сантехнический прибор является полем деятельности управдома. Остальные элементы канализационной системы после стыкового соединения обслуживает собственник.

В системе электроснабжения граница ответственности расположена в местах отвода кабеля квартирной электропроводки на пробку личного электросчетчика, автоматический выключатель или УЗО. Индивидуальный счетчик энергии, выключатели-«автоматы» и квартирная электропроводка с подключенным оборудованием принадлежат к личному имуществу жильца.

Окна, двери и внутренняя отделка квартиры тоже относятся к личной собственности ее владельца, поэтому расходы на ремонт покрывает именно он. А вот несущие стены, перекрытия и плиты балконов входят в зону ответственности лица, управляющего домом.

Вопрос принадлежности к общему имуществу собственников дома балконных ограждений и оконных отливов вызывает споры, а практика работы судов здесь неоднозначна. Автор считает, что ограждения балконов и отливы окон не причисляются к совместному имуществу, так как ограждение не является второстепенной конструкцией, распространяющейся на одно помещение. Что до оконных отливов, то данные элементы конструкций не входят в коллективную собственность по Правилам содержания (пункты 15 и 19).

Права и обязанности собственников по содержанию общего имущества дома

Права и обязанности владельца жилого помещения узаконены Жилищным кодексом РФ и в частности статьей 30.

Согласно пунктам 3-4 «собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Выходит, что хозяин квартиры первого этажа обязательно должен вкладываться в ремонт и техобслуживание лифта, хотя он им, скорее всего, не пользуется. Аналогично жильцы верхнего этажа несут затраты на устранение последствий затопления подвала, хотя лично они в этом не заинтересованы. 

Главная обязанность владельцев помещений МКД заключается в том, что по общим правилам именно они несут расходы по содержанию своей собственности. Впрочем, данное правило изложено диспозитивно, поэтому обязательства по обслуживанию помещения могут возлагаться также на лиц, не имеющих на него прав собственности, если это предписано договором или федеральным законом (ст. 30 Жилищного кодекса, п. 3).

«Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», принятые постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 (ред. 14.05.2013) в части пунктов 28-29 гласят:

«собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации».

«Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения… обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг».

«Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником», «дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением», если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность» (ст. 31 Жилищного кодекса, п. 2).

«В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий» был подписан Федеральный закон № 185 от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», который «устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов» (статья 1).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с названым Федеральным законом относятся (ст. 166 Жилищного кодекса) «ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах»; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома»; а также установка коллективных счетчиков на потребляемые ресурсы и общедомовых узлов управления (на отопление, ГВС и ХВС, электроэнергию и газ). Этот перечень считается исчерпывающим.

Федеральный законодательный акт № 85 устанавливает, что капремонт МКД осуществляется за деньги из долевого финансирования, поступающие в бюджеты субъектов РФ или местную казну, за средства ТСЖ, ЖК, ЖСК и других потребительских кооперативов или владельцев помещений многоэтажек в границах установленного минимума (согласно ст. 18, ч. 2 и ст. 20, ч. 6, п. 2 Закона).

Перечисленные средства должны расходоваться только на вышеуказанные работы, формирование проектной документации для выполнения капремонта, энергетическое обследование МКД (если таковое предусмотрено соответствующей региональной адресной программой), а также проведение госэкспертизы данной документации согласно правовым актам России о градостроительстве.

Какова доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома

Большинство юристов, кадастровых специалистов и прочих лиц, причастных к данному вопросу, не приходят к согласию при установлении доли в праве совместного долевого участия на общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

  1. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

На основании статьи 36 (часть 1) Жилищного кодекса владельцам помещений в многоэтажном доме принадлежит его коллективное имущество по праву общей долевой собственности данного МКД, в составе которого находятся:

  • помещения этого здания, которые не входят в квадратуру квартир и используются для обслуживания одного и более помещений рассматриваемого дома;
  • другие помещения здания, не являющиеся чьей-то собственностью и эксплуатируемые в целях удовлетворения социально-бытовых нужд владельцев помещений данного МКД;
  • крыши, (не)несущие оградительные конструкции здания, различное оборудование (электрическое, механическое, санитарно-техническое и др.), установленное в этом доме внутри или вне помещений и эксплуатируемое одним и более помещениями;
  • участок земли, где находится данное строение, включая компоненты его благоустройства и озеленения, а также другие объекты, рассчитанные на эксплуатацию, обслуживание и благоустройство здания и размещенные на этой площади.

Стало быть, общее имущество собственников дома – это земельный участок, ряд помещений в многоквартирном здании, а также конструкции и работающее оборудование, другими словами, определенный комплекс объектов.

Указанный комплекс в сочетании с жильем, а также нежилыми помещениями (не принадлежащими к коллективному имуществу многоквартирного здания) и являет собой МКД в полном смысле этого слова. Такой многоэтажный дом требует соответствующего содержания, управления и т. д. Для этих целей и не только в законе существует определение «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

  1. Определение (расчет) доли

По статье 37 (ч. 1) Жилищного кодекса доля в праве совместной собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме соразмерна с общей площадью помещения (квартиры), принадлежащей собственнику. Другими словами, ее процент определяется величиной помещения конкретного владельца.

А значит, совокупность долей всех обладателей помещений равна 1 (100 %). К тому же стопроцентной будет и сумма голосов всех хозяев помещений (ст. 48 Жилищного кодекса, ч. 3). Это и понятно, ведь 100 % – это не 135 % или что-то другое.

Что касается доли определенного владельца квадратных метров, она исчисляется как отношение его личной суммарной площади к общей квадратуре всех помещений МКД, не являющихся совместным имуществом данного здания.

Такой подход полностью совпадает с литературным понятием слова «доля» как такового. Так, в практике применения Гражданского кодекса РФ (часть 1) в редакции В. Белова (Москва, 2011 г., издание 2) говорится, что «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено».

Со своей стороны законодатель подтверждает, что масштаб правомочий собственника помещения в МКД прямо пропорционален суммарной площади его личного помещения.

Маленький многоквартирный пример

Допустим, имеется многоквартирный дом, состоящий из двух жилых и такого же количества нежилых помещений, не принадлежащих к общему имуществу МКД. Квадратура у всех помещений (тех и других) одинакова и составляет по 30 кв. м.

Похожий многоквартирный дом (1-й этаж занимают нежилые помещения, 2-й этаж жилой):

Что входит в состав общего имущества собственников дома и какие права есть

Суммарная площадь всех помещений этого дома равна 120 кв. м.

Из этого следует, что доля каждого из собственников составляет 30 : 120 = 0,25 (25 %) либо 250:1000.

Сделаем проверку: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Расчет сделан правильно.

Если владелец жилья на верхнем этаже приобретет квартиру соседа, его доля возрастет до 0,5 = (30 + 30) : 120, что составляет 50 % либо 500:1000. Для владельцев нежилых помещений нижнего этажа ситуация не изменится.

Выполним проверку: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Опять все верно.

Очевидно, что никакие чудо-формулы и мистические коэффициенты не нужны. Все элементарно: доля в праве совместной собственности на коллективное имущество находится путем деления общей квадратуры помещения одного хозяина на сумму всех общих площадей помещений, которые имеются у существующих владельцев. В этом и состоит пропорциональность, упомянутая в статье 37 (ч. 1) Жилищного кодекса.

Мы видим, что добавлять в формулу площадь помещений, входящих в общее имущество собственников дома (расчет неизвестных коэффициентов через площадь мест общего пользования – парадных, лестниц, подвалов и др., что сегодня весьма популярно), квадратуру земельного участка, габариты санитарно-технического оснащения и прочих параметров нет необходимости. Более того, эти бессмысленные прибавки и коэффициенты вызывают искажение совместной суммы долей владельцев помещений от единицы (либо 100 %). В свою очередь подобные отклонения приводят к тому, что общее число голосов имеющихся собственников имущества выражается в странных цифрах – 135 %, 68 % или вообще вызывает сомнительное происхождение.

Доля – категория идеальная, тем более по отношению к остальным собственникам. Она вовсе не определяет фактический объем квадратуры (к тому же выше упоминалось, что к общему имуществу также относятся участок земли, отдельные помещения в МКД, даже оборудование и конструкции – точнее целый комплекс объектов). Следовательно, конкретный состав совместного имущества вместе с его размерами никак не сказываются на определении доли в праве коллективной собственности на ОИ многоэтажного жилого дома. Поэтому искомая доля и соизмеряется конкретно с общей квадратурой помещения владельца (ст. 37 Жилищного кодекса, часть 1).

Как использование общего имущества собственников в многоквартирном доме можно обернуть в свою пользу

Использование общего имущества собственников в многоквартирном доме может и должно приносить реальную пользу, включая материальную и финансовую выгоду. Так, в столице России трудно отыскать МКД, где нет какой-нибудь рекламы. На региональном уровне процесс продвижения также наращивает обороты.

Для более удобного рассмотрения темы разделим процесс легализации уже имеющейся рекламы в жилом здании и поиск новых рекламодателей на несколько этапов:

  • инвентаризация и мониторинг существующей и потенциальной рекламы;
  • расчет стоимости всех видов рекламы (действующей и возможной);
  • определение способов получения дохода и расходования выручки от размещения рекламы, назначение уполномоченного лица, оформляющего договоры с заказчиками;
  • принятие общим собранием собственников основных условий договоров о рекламе и их дальнейшее оформление;
  • использование доходов от размещения рекламы и ведение финансовой отчетности.

Поговорим о каждом из этапов более подробно.

1. Инвентаризация имеющейся рекламы и потенциально возможной рекламы

Удобнее составить список размещенных в многоэтажке видов рекламы и добавить в него рекламодателей, которых вы считаете заинтересованными в продвижении товаров (услуг) среди обитателей МКД. Какие позиции внести в данный перечень, обсудим на примере таблицы № 1.

Что входит в состав общего имущества собственников дома и какие права есть

Вашими потенциальными рекламщиками могут стать магазины, кафе и объекты инфраструктуры, расположенные неподалеку от жилого здания. Им всегда можно предложить воспользоваться информационными стендами МКД для размещения рекламных листовок. Данный вид рекламы практически нелегален, а потому не оплачивается. Он стоит дешево, к тому же всегда существует способ для бесплатного распространения рекламы. К примеру, раскладка листовок в потовые ящики. Донесите до рекламодателя, что информация, расположенная под стеклом специального стенда вызывает больше интереса, нежели бумажки, разбросанные по подъезду. К тому же, «мусор» в почтовых ящиках вызывает неприятные эмоции, и многие тут же выбрасывают нежелательную рекламу.

Пример размещения рекламы в лифте:

Что входит в состав общего имущества собственников дома и какие права есть

Если жилой дом имеет сплошную торцевую стену без окон, она может быть использована в рекламных целях. Для крупных городов подойдет масштабная конструкция типа медиафасада или нанесение граффити.

На многоэтажных жилых зданиях, построенных в оживленных местах транспортной развязки, для рекламы часто используют крыши. К счастью, в последнее время требования к размещению подобных конструкций ужесточились (это касается массы и габаритов рекламных площадок), что избавляет собственников общего имущества в многоквартирном доме от беспокойства по поводу состояния кровли. Чаще всего рекламщики попросту страхуют от рисков свои конструкции вместе с крышей здания.

2. Определение стоимости каждого вида рекламы

Элементарный способ определения цен на рекламу — это мониторинг стоимости ее размещения в ближайших многоэтажных домах. Кроме того, можно просто прийти к соглашению с возможным рекламодателем. Поинтересуйтесь, как рассчитывают подобные тарифы активисты из соседних высоток, проштудируйте цены в Интернете.

Если у вас уже размещена реклама, спросите у ее хозяина, какую сумму и кому он за нее платит. Напомните арендатору, что по закону (статьи 44, ч. 2, п/п 3 и 46, п. 1 Жилищного кодекса) установку подобных конструкций должны одобрить 2/3 владельцев помещений МКД путем голосования, и только так. Об этом же говорит и ст. 19 ФЗ № 38 «О рекламе», принятого 13.03.2006, где написано, что общее собрание собственников уполномочивает специальных лиц на оформление таких договоров.

По решению того же собрания граждан, проживающих в МКД, прибыль от размещения рекламы расходуется на благоустройство, срочный ремонт и содержание совместного имущества здания. Все остальные варианты нелегитимны, следовательно, рекламодатель не соблюдает закон.

Когда хозяин рекламного объекта отказывается работать в правовом поле, отстаивать интересы владельцев помещений МКД нужно в жилищной инспекции.

Для жилого дома возможны несколько видов рекламы:

  • сооружения на крыше здания (крышная реклама) — наиболее доходный способ;
  • фасадные объекты (рекламные вывески владельцев либо арендаторов нежилых площадей, масштабные медиафасады и современные граффити на глухих стенах МКД);
  • рекламные листовки и флаеры в лифтах, почтовых ящиках, на информативных стендах подъездов;
  • сооружения на придомовом участке (если таковой официально является общедолевой собственностью).

3. Выбор способа получения и расходования денежных средств от рекламы, выбор лица, уполномоченного на заключение договора

Следует заметить, что к назначению физического (юридического) лица, которое будет оформлять договоры о рекламе, а также распоряжаться деньгами, нужно подходить обдуманно. Это во многом повлияет на рациональность и эффективность использования средств на нужды общего имущества собственников дома. Кроме того, нужно брать в расчет налоговую оптимизацию прибыли.

Для сравнения рассмотрим таблицу № 2.

Что входит в состав общего имущества собственников дома и какие права есть

Фактически встречаются варианты трехсторонних рекламных договоров, когда, допустим, получателем выручки является УК, а председатель, представляющий домовой совет, контролирует этот процесс и распоряжается деньгами.

4. Утверждение на общем собрании существенных условий договора по рекламе

Любые решения коммерческого плана об использовании совместной собственности МКД, о назначении представителей для заключения договоров на эксплуатацию общего имущества, а также об условиях подобных договоров решаются на коллективном собрании. Такие вопросы утверждаются подавляющим большинством собственников жилого дома (2/3 голосов от всей численности владельцев помещений, но не менее 67 %).

Вердикт общего собрания собственников, принятый по регламенту, является основным и для собственников, и для остальных сторон юридических отношений в сфере ЖКХ.

Допустим, большинством голосов собрание постановило выделить стену здания под рекламный щит согласно заранее оговоренным условиям: на конкретный срок за фиксированную плату. Или, напротив, не выделять общее имущество собственников жилого дома на установку рекламных носителей. Данное решение владельцев помещений непреложно для органа, который дает добро на выбор рекламной площадки.

Соглашение о коммерческой эксплуатации совместной собственности составляется на условиях, которые согласуются с решением собрания владельцев помещений МКД. За неимением последнего третьи лица не вправе использовать общее имущество жилого здания на законных основаниях.

По большому счету каждый договор такого типа нужно согласовывать с собственниками на коллективном собрании, обсуждая период его действия, стоимость аренды имущества, порядок расходования вырученных средств и др. Не в каждом случае это может быть уместным в связи с внушительной численностью владельцев помещений, собрать которых для получения кворума весьма хлопотно. Для этого подобные вопросы доверяются полномочным лицам (руководству ТСЖ, ЖСК, ЖК, УО или управдому), избранным 2/3 голосов проживающих в доме собственников.

5. Заключение договора, распоряжение денежными средствами от рекламы и отчетность

Договор на коммерческое использование общего имущества собственников жилого дома должен содержать ряд обязательных разделов, а именно:

  • предмет договора;
  • правила передачи (возврата) объекта (или его части) общего имущества, получаемого в платное пользование;
  • дозволенное применение части совместного имущества (запреты, правила и нормы эксплуатации);
  • обязанности и права сторон;
  • ответственность, возложенная на обе стороны;
  • стоимость договора, период его действия;
  • порядок продления (расторжения) соглашения и т. д.

Приложением к документу могут быть:

  • протокол общего собрания владельцев МКД по части коммерческого использования совместной собственности;
  • правоустанавливающая или техническая документация БТИ (другой уполномоченной организации), иное документальное подтверждение вхождения сдаваемой части строения (участка земли) в общее имущество собственников дома.

Мнение эксперта

Демонтаж рекламной конструкции за счет рекламодателя

Луиза Кудашова, 
кандидат педагогических наук, юрисконсульт по жилищному праву

Включите в договор аренды необходимость обеспечительного платежа нанимателя за демонтаж рекламы. Используя эти средства, вы получите возможность снять данную конструкцию, если ее хозяин не будет оплачивать счета. Это своего рода способ подстраховки, поскольку демонтаж конструкции обойдется в копеечку, а арендаторы иногда мотивируют этим, не оплачивая аренду. Они абсолютно уверены, что вы не будете снимать рекламу за свой счет.

При подписании договоров с рекламными компаниями следует обратить внимание на несколько штрихов по их условиям:

  1. период начала оплаты рекламного соглашения — со дня его заключения либо со времени установки (монтажа) рекламной конструкции;
  2. систематичность платежей;
  3. принцип индексации договора (допустим, ежегодно с учетом инфляции);
  4. условия прекращения договора (часто для подстраховки рекламные компании в таких случаях предусматривают санкции или совсем не допускают расторжения документа по волеизъявлению собственника);
  5. наименование компании или рекламируемого бренда;
  6. страхование общего имущества собственников дома вместе с гражданской ответственностью.

Не забывайте, что размещение рекламы в МКД может сопровождаться идеальным ремонтом подъездов, появлением шлагбаумов и детских (спортивных) площадок, постановкой счетчиков на энергоресурсы, организацией видеонаблюдения или охраны и другими благами.

Иногда бывают случаи неоправданных расходов, когда крупные суммы выручки от рекламы используются не для нужд жителей МКД и самого здания. Например, глава одного из столичных советов МКД истратил полученные 5 000 000 руб. на возведение офиса для руководства дома вовсе не в интересах большинства проживающих. Дом в результате подвергся сносу в качестве самостроя.

За неимением отчетности по средствам от рекламы, возможно, в дальнейшем жители многоэтажки перестанут обсуждать данный вопрос. Во избежание такой ситуации следует хотя бы раз в год отчитываться, как того требует Жилищный кодекс. Но выгоднее разработать сайт МКД, чтобы информировать его владельцев о расходовании денег, а также опрашивать их, куда и как потратить прибыль.

Пример формы отчета по рекламе показан в таблице № 3:

Что входит в состав общего имущества собственников дома и какие права есть

Рациональный подход к пользованию рекламными деньгами и ведение правильной отчетности дают жильцам обновленные подъезды и облагороженные придомовые участки, что повышает комфортность проживания в данном МКД и рыночную стоимость его жилых помещений.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44