Как формируются и расходуются взносы на капитальный ремонт домов

37
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
На основании Федерального закона № 271 от 25.12.2012 собственники объектов в многоквартирных домах каждый месяц должны делать взносы на капремонт. Вместе с тем мнение владельцев помещений МКД по данному поводу государство не особо учитывает. Граждане считают, что услугу капремонта им навязали. Отказаться от лишней, по их мнению, услуги, понизить ее стоимость и оценить, насколько она качественна, население не может. В данной статье мы рассмотрим, что такое взносы на капитальный ремонт домов и как должен быть организован их сбор.

Что говорит закон о взносах на капитальный ремонт домов

В каждом российском субъекте действует региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов. Для каждого дома срок реконструкции утверждает субъект. О порядке вынесения решения по поводу планируемого капремонта сказано в ст. 180 Жилищного кодекса РФ. Принять решение о капитальном ремонте вправе региональный оператор или лицо, управляющее домом. Собственники могут и самостоятельно решить, что дому нужен капремонт.

В обязанности регионального оператора или управляющей компании входит донесение до собственников помещений следующих сведений:

  • когда предположительно начнется капитальный ремонт;
  • какой перечень работ в доме планируется выполнить, в каком объеме, сколько это будет стоить;
  • из какого источника будет финансироваться капремонт.

Сообщить все это нужно за 6 месяцев до предполагаемого начала капремонта.

У владельцев квартир в МКД есть 3 месяца на организацию общего собрания, посвященного капитальному ремонту. В ходе собрания определяют или утверждают:

  • список работ и (или) услуг;
  • смету расходов;
  • период капремонта;
  • источники финансирования;
  • своего полномочного представителя, наделенного правом участия в приемке оказанных услуг (работ) и подписания соответствующих актов.

Что такое «определение» и «утверждение»? Предположим, владельцы квартир в МКД не одобряют условия проведения капремонта, которые предлагает региональный оператор и управляющая компания. Есть ли у собственников возможность установить иной период, объем, цену капремонта и источник финансирования на свое усмотрение? Если да, то как это может соотноситься с программой, не подлежащей обсуждению? Появляется вполне прогнозируемый конфликт интересов.

У администратора (органа местного самоуправления по ходатайству управляющей компании или регионального оператора) по закону есть административный ресурс (ч. 6 ст. 189 Жилищного кодекса РФ). Администратор вправе счесть, что общим собранием дома не было вынесено необходимого решения к обозначенному времени, и решить вопрос на свое усмотрение. Но если разобраться, схему можно расценить как навязанную услугу и никак иначе.

Мнение эксперта

Как европейцы следят за своим жильем

К. А. Сасов, 
ведущий юрист «Пепеляев Групп»

Всем жителям Европы присуща экономность. Даже если в государстве нет кризиса, европейцы очень рационально расходуют деньги. Цены на качественные услуги в сфере ЖКХ в Европе достаточно высоки, и владельцы объектов МКД учитывают каждую мелочь. Все дома оснащены приборами учета воды, тепла, электроэнергии, подъезды – «умными» датчиками, которые реагируют на присутствие человека и включают свет только при его появлении. Для установки выбирают только энергоэффективные приборы.

Темы, затрагивающие содержание, ремонт общедомового имущества и придомовых территорий, в Европе собственники обсуждают совместно, в ходе общих собраний. К примеру, в Швейцарии, тех, кто арендует жилье, намного больше, чем собственников. В швейцарских кантонах есть законодательно закрепленная традиция. Ежемесячно владельцы объектов в доме (если речь идет о крупных домах – подъезда) обсуждают, качественно ли дворник (управляющая организация) выполняет свои обязанности, или стоит сменить его на другого работника, нуждается ли крыша в ремонте (сажать ли деревья, менять ли скамейку, высаживать ли газон и т. д.), и во сколько это обойдется. Самоуправление по такому принципу в Европе эффективно и стабильно. Это подтверждает безукоризненный внешний вид домов и сохранность мостовых на протяжении столетий.

Жилищный вопрос население Западной Европы, решает главным образом за счет аренды. К примеру, в Швейцарии на долю арендного жилья приходится 70 %, в США — порядка 50; Швеции — 40; Франции — 36,5; Англии — около 30; Чехии — 29; Италии — 20; Японии — 33,4 %.

С 2004 года в России стали акцентировать особое внимание на передаче жилья в собственность населению и развитии самоуправления в многоквартирных домах. Но последние изменения в Жилищном кодексе РФ с уверенностью позволяют сказать, что роль административного управления в данной сфере растет.

Что собой представляют взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов с правовой точки зрения

Многие считают взносы на капитальный ремонт домов своеобразным парафискалитетом, правовая природа которого является квазиналоговой. О том, что собственники объектов в доме обязаны делать взносы на капитальный ремонт, сказано в законе, а не в договоре. То есть данное действие не обсуждается и обязательно к выполнению.

Взносы на капитальный ремонт домов не направлены на финансовое обеспечение деятельности государства или муниципальных образований. У взносов нет признака индивидуальной возмездности и возвратности, так как к моменту фактического капитального ремонта гражданин может переехать в другое место и даже умереть. То есть взносы на капитальный ремонт домов можно определить как налог, описанный в ст. 8 Налогового кодекса РФ.

Парафискалитетом называют обязательный сбор в пользу юридических лиц публичного или частного права, не относящихся к органам государственной власти или публичной администрации. Так как у сборов нет признаков индивидуальной возмездности, их соотносят с налогами. Кроме того, сборы устанавливает законодательство, а значит, их уплата обязательна. Парафискальные платежи обычно делают в пользу предприятий промышленного, социального, коммерческого типа, технических учреждений и учреждений образования.

Обязательные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов носят внедоговорный характер. В обязанности государства и муниципалитетов не входит содержание общедомового имущества в доме. В ст. 2 и 167 Жилищного кодекса РФ сказано, что органы государственной власти российских субъектов должны лишь своевременно организовывать капитальный ремонт общедомового имущества.

Что касается критериев индивидуальной безвозмездности и безвозвратности, они не столь очевидны. По закону вернуть средства можно при изъятии земельного участка для нужд государства (ст. 184 Жилищного кодекса РФ). Помимо этого, выгода того, кто делает взносы на капитальный ремонт домов, носит не только коллективный, но и индивидуальный характер. По ч. 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общедомовое имущество является совместной долевой собственностью владельцев квартир в МКД. Ответственным за содержание собственности является сам собственник. То есть, делая взносы на капитальный ремонт, собственник выполняет обязательство по содержанию своей собственности.

На коллективную (домовую) возмездность взносов указывает следующее. По какому бы принципу ни велось формирование фонда капитального ремонта, по закону он требует индивидуализации (по дому) и не становится общим (районным, городским, областным) «котлом».

Если владельцы жилых объектов МКД выбирают способ формирования фонда капремонта на специальном счете согласно п. 1 ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, взносы для них становятся обособленными. По правилам ч. 4 ст. 175 Жилищного кодекса РФ на спецсчете могут аккумулироваться деньги фонда капремонта собственников объектов только в одном многоквартирном доме. Если собственники отдадут предпочтение способу формирования ФКР на счете регионального оператора (п. 2 ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ), региональному оператору придется отдельно учитывать средства, собираемые на капремонт отдельно взятого дома. На основании ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса РФ региональный оператор вправе взять средства собственников одного дома на его счетах, чтобы провести капремонт в других объектах. Но средства при этом подлежат возврату.

Авансовый характер взносов на капремонт допускает смену места жительства или смерть плательщика к фактическому началу капремонта. В данном случае взнос для него индивидуально безвозмезден.

Нельзя сказать, что взносы на капитальный ремонт домов являются обязательными страховыми отчислениями на определенные цели, выплачиваемыми в страховых случаях. Капитальный ремонт в домах всегда планируют, а значит, он предсказуем.

Насчет правовой природы взносов на капитальный ремонт общедомового имущества ведется много споров.

Как определяется размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома

Рассмотрим, как формируются взносы на капитальный ремонт нового многоквартирного дома или старого жилого объекта. Здесь государство допустило серьезную ошибку, поскольку доверило определять сумму взносов на капитальный ремонт субъекту РФ, максимально удаленному от объекта ремонта. Неясно, почему законодатель счел собственников объектов, администрацию дома, района, поселка или города неспособными оценить состояние дома и приблизительную стоимость его ремонта. При определении единой суммы взноса на капитальный ремонт субъект РФ выявил общий знаменатель применительно ко всем домам на своей территории. Но объекты существенно отличаются друг от друга этажностью, материалом, годом постройки, фактическим техническим состоянием и иными параметрами.

Как обеспечить возмездность взносов на КР для каждого собственника (или совокупности плательщиков – владельцев жилых объектов в одном доме)? Вариант один: сумма взноса должна быть минимальной из всех возможных в регионе. Об этом говорит непосредственно название: «минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества МКД» (ч. 1 ст. 167 Жилищного кодекса РФ).

Что делать владельцам жилых объектов в МКД, техническое состояние которых особенно плохое? Следует обратиться к ч. 3 ст. 166 Жилищного кодекса РФ. Владельцы помещений в доме вправе установить взнос выше обозначенного минимума. Но, стоит отметить, что в подобных домах обычно не проживают люди с достатком выше среднего, а соответственно, они вряд ли согласятся на повышение тарифа.

Для собственников объектов в жилом доме такая схема взносов неудобна. В ней не учтено, в каком техническом состоянии по факту находится дом. Порядок взносов не учитывает права и мнение владельцев относительно выбора подрядчика, объема, стоимости, качества работ, а контроль за общей суммой собранных средств становится ограниченным и т. д.

Наибольшую выгоду данная законная схема приносит банкам и новому правовому субъекту – региональному оператору, присутствие которого на рынке услуг ЖКХ совершенно невыгодно гражданам. Этот посредник наделяется правом расходовать финансы населения по своему усмотрению. Контролирует процесс непосредственно субъект Федерации вместе с чиновниками, но не собственники МКД, делающие обязательные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов. В данном случае нельзя сказать, что интересы выгодоприобретателей законом соблюдены. Существуют высокие риски растраты, кражи и освоения средств не в интересах населения.

Порядок уплаты взносов на капитальный ремонт дома

Часть 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ обязует собственников объектов в домах делать взносы на капитальный ремонт по прошествии 8 месяцев, если об ином не сказано в законодательстве. Отсчет стартует с месяца, следующего за тем, когда программа по капремонту, в которую входит данный МКД, была официально опубликована. То есть взносы на капитальный ремонт домов должны делаться с момента появления соответствующего обязательства по ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ.

В обязанности регионального оператора или иного уполномоченного лица входит предоставление платежной документации в обозначенный период. Однако если владельцы жилья в доме не получают данные документы своевременно, то освобождаются от уплаты процентов за просрочку платежей.

Если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора, владельцы объектов МКД делают взносы на капитальный ремонт домов по предоставленным квитанциям. Взносы должны производиться в сроки, отведенные для оплаты жилья и услуг ЖКХ, если об ином не сказано в законе субъекта (ч. 1 ст. 171 Жилищного кодекса РФ).

Часть 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ гласит: оплачивать содержание жилья и услуги ЖКХ необходимо каждый месяц. Срок оплаты – до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если о другом не сказано в договоре управления домом или решении общего собрания членов ЖК, ТСЖ, ЖСК.

Часть 14.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ гласит, что несвоевременная или неполная оплата капремонта грозит начислением пеней. Владельцы объектов в МКД, просрочившие платеж или не внесшие оплату в полном объеме, должны уплачивать в фонд капремонта пени. Размер пеней равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действительной на момент погашения долга, от неуплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются со следующего дня после того, как наступил установленный срок оплаты, и до фактического погашения долга.

Взносы на капитальный ремонт домов граждане должны делать своевременно. Иначе впоследствии погашать долг придется с процентами.

Где накапливаются взносы на капитальный ремонт домов

Владельцы недвижимости могут перечислять взносы на капитальный ремонт домов:

  1. на спецсчет;
  2. на счет регионального оператора.

Об иных источниках, куда владельцы могут перечислять взносы на капитальный ремонт домов, в Жилищном кодексе РФ не упоминается.

Региональный оператор, как и владелец спецсчета, не обязан выставлять квитанции на уплату взносов на капремонт.

Если фонд формируется на спецсчете, владельцы жилых помещений в доме должны выбрать лицо, в обязанности которого войдет выставление платежной документации, в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Это лицо будет отвечать за порядок передачи квитанций собственникам и определять условия оплаты.

Часть 2 ст. 179 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам в любую минуту решать, что дому нужен капитальный ремонт.

Если для формирования ФKР выбран спецсчет, жильцы могут провести ремонт раньше, чем запланировано программой в регионе. На момент вынесения такого решения на спецсчете должно быть достаточно средств, или же капитальный ремонт должен финансироваться иным способом.

Если начисление взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов ведется на счете регионального оператора, жильцы также могут провести работы раньше сроков, запланированных региональной программой. Для этого собственникам потребуется внести дополнительные взносы для оплаты обозначенных услуг и (или) работ. Делать взносы на капитальный ремонт домов нельзя ранее чем за 3 месяца до окончательного срока проведения обозначенных работ и услуг, описанных в договоре. В ходе общего собрания жильцы должны решить, в каком порядке распределить средства, собранные благодаря дополнительным взносам.

Предположим, фонд капремонта формируется на счете регионального оператора. При этом до наступления срока, предусмотренного программой в регионе, уже проведены некоторые работы, но не на средства регионального оператора и не на деньги из бюджета. Снова выполнять их не нужно. Затраты в данном случае засчитывают на будущее в счет выполнения обязательств по уплате взносов на капремонт.

Зачтенная стоимость работ по капремонту не может превышать размера установленного предела их стоимости, прописанного в нормативном правовом акте российского субъекта (ч. 5 ст. 181 Жилищного кодекса РФ).

Как направить взносы в фонд капитального ремонта многоквартирных домов на специальный счет

Формирование фонда капремонта на спецсчете есть не что иное, как перечисление взносов на работы в рамках капитального ремонта на соответствующий счет.

В фонд капитального ремонта, по ч. 1 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, входят:

  • взносы на капитальный ремонт домов;
  • пени, уплаченные жильцами помещений в доме;
  • проценты, начисленные за пользование денежными средствами на спецсчете;
  • кредиты и другие заемные средства, которые владельцы объектов в МКД привлекли, чтобы провести капитальный ремонт.

По ч. 1 ст. 36. 1 Жилищного кодекса РФ правами на денежные средства на спецсчете наделены собственники дома. Исключительное право общего собрания собственников заключается в принятии решения о формировании фонда капитального ремонта дома на спецсчете (ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 175 Жилищного кодекса РФ). На реализацию решения отводится максимум 6 месяцев с момента официальной публикации региональной программы капремонта, по ч. 5 ст. 170 Жилищного кодекса РФ. Такой срок устанавливает орган государственной власти в субъекте.

Лицо, распоряжающееся спецсчетом, утверждает общее собрание собственников объектов МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Владельцем специального счета может быть назначен:

  • ЖК, управляющий многоквартирным домом;
  • УК, осуществляющая управление домом по договору;
  • ТСЖ, управляющее домом;
  • региональный оператор.

Данный список, установленный ч. 2 ст. 175 Жилищного кодекса РФ, является закрытым.

Для назначения владельца спецсчета собственники должны отдать за данного кандидата более половины голосов от общего числа при голосовании (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Владелец спецсчета может быть избран на любой срок – в законодательстве по данному вопросу нет ограничений.

Владельца спецсчета, куда будут поступать взносы в фонд капитального ремонта многоквартирных домов, голосованием избирает общее собрание собственников помещений в МКД. Но ч. 8 ст. 175 Жилищного кодекса РФ предусматривает и исключения в следующих ситуациях:

  • вынесено решение о реорганизации/ликвидации владельца как юридического лица, он признан банкротом;
  • владелец спецсчета прекратил управлять многоквартирным домом; поводом для этого стало решение общего собрания собственников; управление прекращено на основании законодательных норм или судебного решения.

Если общее собрание выносит решение о прекращении управления МКД, то в течение двух месяцев обязано выбрать нового владельца спецсчета. Общее собрание также может изменить способ формирования фонда капитального ремонта. Обозначенный период дается на принятие и реализацию решения. Если собственники не принимают соответствующего решения самостоятельно, орган местного самоуправления организует собрание. Если собрание не выносит никакого решения, владельцем спецсчета ОМС назначает регионального оператора и сообщает ему об этом.

Порядок формирования спецсчета

Решение общего собрания оформляют протоколом. По ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения и протокол общего собрания – официальная документация.

В протоколе общего собрания на тему формирования фонда капремонта на специальном счете должна содержаться следующая информация (ч. 4, 5 ст. 170, ч. 3.1 ст. 175 Жилищного кодекса РФ):

  • сумма ежемесячного взноса на капремонт;
  • кто является владельцем спецсчета, где будут храниться взносы в фонд капитального ремонта многоквартирных домов;
  • в какой кредитной организации будет открыт спецсчет;
  • в течение какого времени владелец спецсчета должен открыть его;
  • кто будет предоставлять владельцам помещений в доме квитанции на оплату капремонта, в том числе с использованием ГИC ЖКХ;
  • как будут предоставляться квитанции на уплату взносов;
  • сумма затрат на предоставление платежек, условия оплаты данных услуг.

Далее вынесенное решение реализуют. Владелец спецсчета подает в банк заявление об открытии специального счета в срок, который утвердило общее собрание собственников. На обращение в банк дается не более 15 дней с даты, когда владельца специального счета уведомили об избрании (ч. 5 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

После открытия специального счета его владелец в течение 5 рабочих дней направляет в орган государственного жилищного надзора копию протокола общего собрания вместе со справкой, выданной банком (ч. 1 ст. 172 Жилищного кодекса РФ).

При назначении владельцем спецсчета регионального оператора считается, что вынесенное решение реализовано после того, как инициатор общего собрания направил оператору копию протокола.

Если обозначенные ранее требования выполнены, считается, что решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вынесено и реализовано.

Органы государственного жилищного надзора следят за тем, как формируются фонды капремонта. ГЖН вправе подать в суд следующие заявления:

  • с требованием признать решение собрания собственников недействительным, поскольку оно противоречит Жилищному кодексу РФ;
  • в защиту прав и интересов владельцев, арендодателей и иных пользователей помещений жилого назначения в связи с их обращением; в защиту прав, интересов и свобод неопределенного круга лиц при выявлении нарушений законодательных требований.

Отметим, решения и протокол общего собрания владельцев помещений в доме признаются официальной документацией. Документы, подтверждающие факты, которые влекут за собой юридические последствия, также официальные.

Порядок открытия спецсчета

Владелец открывает спецсчет, куда будут перечисляться взносы на капитальный ремонт домов, в кредитной организации. Ее выбирает общее собрание жильцов. Чтобы открыть специальный счет в период, обозначенный собранием, в кредитное учреждение нужно передать:

  • протокол общего собрания жильцов дома;
  • другую документацию, определенную правилами банка.

У кредитного учреждения нет права не открывать и отказываться вести специальный счет, по ч. 1 cт. 176 Жилищного кодекса PФ.

Для открытия спецсчета подходят российские организации с размером собственного капитала не меньше 20 млрд руб. У ЦБ РФ есть свой официальный сайт, где каждый квартал он размещает сведения о кредитных учреждениях, соответствующих всем требованиям.

Учреждение, где предполагается открытие специального счета, определяется общим собранием жильцов. Эта норма применяется и в том случае, если взносы на капитальный ремонт домов формируются на счете регионального оператора.

Кредитное учреждение должно открывать и вести спецсчета в соответствующем российском регионе.

Если жильцы многоквартирного дома не определились с выбором кредитной организации или данная организация не отвечает требованиям, счет открывает региональный оператор (п. 5 ч. 4 cт. 170 Жилищного кодекса PФ). Контролировать, отвечает ли учреждение требованиям по величине своих средств, должен владелец спецсчета (ч. 2.1 cт. 176 Жилищного кодекса PФ).

Если учреждение больше не отвечает требованиям ч. 2 ст. 176 Жилищного кодекса PФ, владелец специального счета письменно сообщает жильцам дома о необходимости выбора иной организации для открытия и ведения счета. На уведомление жильцов владельцу спецсчета дается 15 дней с момента размещения ЦБ РФ сведений на официальном сайте. Владелец также вправе выступить с инициативой о проведении общего собрания, чтобы выбрать иной банк для открытия счета. На вынесение подобного решения жильцам дома дается два месяца со дня уведомления.

Лицо, выступившее с инициативой провести общее собрание, направляет копию протокола владельцу специального счета. В протоколе общего собрания отражается решение о выборе российского банка, где будет открыт специальный счет.

Владелец спецсчета на свое усмотрение выбирает кредитное учреждение. На открытие счета дается 15 дней, если:

  • жильцы МКД не решили выбрать иное российское кредитное учреждение в отведенный период;
  • нет копии протокола общего собрания жильцов дома с решением выбрать иное учреждение.

Владельцу спецсчета нужно уведомить жильцов и ГЖН, что открывается новый спецсчет.

Как расходуются взносы на капитальный ремонт домов со спецсчета

В ч. 1 ст. 177 Жилищного кодекса PФ сказано обо всех возможных операциях на специальном счете. Перечень является закрытым. Допустимо проводить следующие действия:

  1. списывать средства со счета, чтобы рассчитываться за услуги и (или) работы в рамках капремонта дома, а также иные услуги и (или) работы, упомянутые в ч. 1 ст. 174 Жилищного кодекса PФ;
  2. списывать средства, чтобы погашать кредиты и займы на оплату услуг и (или) работ, обозначенных в ч. 1 ст. 174 Жилищного кодекса PФ, уплачивать проценты за использование таких кредитов, займов, а также рассчитываться за получение по ним поручительств и гарантий;
  3. переводить средства на другой спецсчет (если меняется действующий спецсчет) и зачислять на спецсчет денежные средства с другого спецсчета по решению жильцов МКД;
  4. переводить средства на счет регионального оператора и зачислять деньги, поступившие от него по решению жильцов дома (если меняется способ формирования ФКР);
  5. делать взносы на капитальный ремонт домов, уплачивать пени за некачественное выполнение обязательств по оплате;
  6. начислять проценты на использование средств и списывать комиссионные вознаграждения по договору спецсчета;
  7. перечислять средства на данный спецсчет в ситуациях, описанных в ч. 2 ст. 174 Жилищного кодекса PФ;
  8. размещать средства на спецдепозите и зачислять их со спецсчета на спецдепозит; возвращать на спецсчет деньги и проценты от размещения средств на спецдепозите на основании условий договора спецдепозита;
  9. выполнять другие операции, связанные со списанием и зачислением средств, а также формированием и использованием средств фонда капитального ремонта на основании норм Жилищного кодекса РФ.

Другие операции, связанные со специальным счетом, выполнять запрещено (ч. 1 ст. 177 Жилищного кодекса PФ).

Все действия по специальному счету проводятся по распоряжению владельца. Кредитное учреждение должно следить за тем, чтобы операции по специальному счету и требования Жилищного кодекса PФ не шли вразрез друг с другом.

Чтобы перечислить деньги со специального счета лицам, предоставляющим услуги и (или) выполняющим работы по капремонту дома, нужно предоставить:

  1. протокол общего собрания жильцов МКД;
  2. договор на предоставление услуг и (или) проведение работ по капремонту дома;
  3. акт приемки оказанных услуг и (или) проведенных по договору работ.

В протоколе общего собрания должно быть сказано о вынесении решения о предоставлении услуг и (или) проведении работ по капремонту МКД.

Акт приемки не представляют для выплаты аванса. Что касается размера аванса, он не должен составлять больше 30 % от стоимости работ/услуг по договору.

Кредитное учреждение проводит действия, связанные со списанием денег со спецсчета для погашения кредитов, займов и выплатой по ним процентов (кредиты и займы должны быть взяты в целях проведения капремонта). Основанием для таких действий являются следующие документы:

  1. протокол общего собрания жильцов дома с решением о заключении с кредитным учреждением, займодавцем договора по кредиту, займу; должно быть указано, в каком банке или у какого займодавца взят кредит, заем, на какие цели и в каком объеме;
  2. кредитный договор, договор займа.

В обязанности общего собрания жильцов МКД не входит выбор каждого подрядчика для проведения работ в рамках капремонта. Решение общего собрания содержит лишь перечень обязательных работ и услуг в ходе капитального ремонта (п. 1 ч. 5 ст. 189 Жилищного кодекса PФ).

Чтобы выплатить аванс подрядчику, необходима передача в банк:

  • протокола общего собрания жильцов МКД;
  • договора на предоставление услуг и (или) проведение работ по капремонту дома.

В законодательстве ничего не сказано об ограничениях по сумме перевода средств со специального счета. Пределы установлены лишь для размера аванса, который может быть снят со спецсчета. Допускается выплата аванса в сумме не больше 30 % от стоимости услуг и работ по договору.

Если есть большая задолженность по взносам на капремонт (более 50 % от суммы начисленных платежей), владельцу специального счета необходимо уведомить о ней жильцов дома. Уведомление направляют письменно или по ГИС ЖКХ с включением в него данных:

  • о наличии долга по взносам на капремонт;
  • о необходимости погасить его;
  • о последствиях несвоевременной уплаты взносов, описанных в Жилищном кодексе РФ.

Долг погашают в период, не превышающий 5 месяцев с момента, как владелец спецсчета получил соответствующее уведомление.

Мнение эксперта

Взносы на капитальный ремонт домов: оценка конституционности

Г. А. Ломтев, 
генеральный директор Общероссийского объединения «Российская Жилищная Федерация», почетный работник ЖКХ России

Постановление суда от 12.04.2016 № 10-П определяет правовое регулирование порядка капремонта дома. Порядок его проведения регулируют как федеральные, так и региональные власти. В правовое регулирование отношений, связанных с капремонтом, внесены определенные изменения. Целью этих изменений было формирование необходимых правовых основ для организации в регионах России действенных и стабильных механизмов финансирования капремонта. Эти целей планировалась достичь за счет усовершенствования выполнения капремонта и вовлечения в его финансирование жильцов дома в соответствии со своей долей в праве общей собственности, за счет выплат.

В законодательстве сказано о требованиях, на основании которых в регионах должен быть организован порядок капремонта. По закону российские субъекты вправе:

  • учреждать региональных операторов;
  • определять, сколько могут составлять минимальные взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома;
  • утверждать региональные программы;
  • организовывать выбор способа формирования ФКР.

Чтобы региональные системы нормально функционировали, разработали и приняли методические правовые акты. В актах определены минимальные взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома и порядок создания некоммерческих организаций, ответственных за капремонт. Акты утверждены приказами Минстроя РФ от 07.02.2014 № 41/пp, от 28.01.2016 № 41/пp).

Капитальный ремонт домов требует больших финансовых вложений и проведения ряда работ. Кроме того, собственников жилья МКД очень много, а потому собрать средства на капитальный ремонт сразу не представляется возможным. Именно поэтому крайне необходимы правовые механизмы, регулирующие накопление и привлечение денег в достаточном объеме.

Как происходит уплата взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома, если он находится в федеральной или муниципальной собственности

В данный момент вопросу взносов на капремонт уделяют повышенное внимание. Однако население часто забывает, что уплата взносов на капитальный ремонт – обязанность не только обычных жильцов дома. Уплачивать взносы на капитальный ремонт домов должны федеральные, региональные и муниципальные собственники жилья. Эксперты Центра ОНФ «Народная экспертиза» считают, что местным властям нужно тщательнее сосредоточиться на том, что вторая категория плательщиков наделена такими же обязательствами по уплате взносов, как и первая.

Отметим, самая печальная ситуация по уплате взносов по всем трем видам собственности сложилась в Тамбовской (0 %), Ульяновской (4,6 %) областях, Еврейской АО (7 %) и Калмыкии (8 %).

Минстрой России говорит о том, что сегодня долг в регионах по взносам за капремонт со стороны владельцев приватизированных квартир в среднем равен 20 %. Что касается задолженностей со стороны муниципальных, региональных и государственных собственников, сведений на этот счет почти нет. Какие-то выводы можно делать лишь на основании данных, которые ОНФ Фонд содействия реформированию ЖКХ передал Центру независимого мониторинга исполнения указов президента «Народная экспертиза». На основании предоставленной информации можно понять, как выполняются краткосрочные планы по реализации программ капитального ремонта, связанные, в том числе с начислением и уплатой взносов от муниципальных, региональных и государственных собственников. Стоит подчеркнуть, что в приказе от 02.08.2014 № 520/пp Минстрой РФ указал всем регионам сообщить, как реализуются программы по капремонту домов. Но на 24.08.2015 лишь 13 российских субъектов передали соответствующую информацию.

Подведем итог. Муниципальные, региональные и федеральные собственники жилья почти не делают взносы на капитальный ремонт домов. Меньше всего взносов делают федеральные собственники – примерно 4 % (в 10 регионах, передавших данные). Деньги не внесены в Тамбовской и Новгородской областях, Еврейской АО, Ханты-Мансийском автономном округе. В Еврейской автономной, Тамбовской, Пензенской областях отсутствовали взносы на капитальный ремонт домов от региональных собственников. В каких-то субъектах муниципальные собственники вообще не делали взносов, согласно последним данным.

Муниципалитеты, владеющие наибольшим количеством жилых объектов в сравнении с федеральными и региональными собственниками, в среднем сделали взносы на капитальный ремонт домов в размере 50 %. Данный показатель средний по субъектам, однако положение дел в каждом из регионов может быть разным.

Какие меры предусмотрены за неуплату взносов на капитальный ремонт для собственников приватизированных квартир? По закону владельцы жилья в МКД несут гражданско-правовую ответственность за неуплату взносов на капитальный ремонт каждый месяц. Они платят неустойку в сумме 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый просроченный день. Лицо, получающее взносы на капитальный ремонт домов, вправе обратиться в суд, чтобы принудительно взыскать долг со злостных неплательщиков и потребовать при этом компенсацию судебных издержек. В результате должникам могут отключить ГВС, канализацию и электричество. Кроме того, для неплательщиков перестают действовать субсидии по оплате жилья и КУ.

Отметим, по каким-то причинам перечисленные меры не применяются к федеральным, региональным, муниципальным владельцам жилых объектов. За несвоевременные взносы на капитальный ремонт домов начисляются лишь пени. Тем более что здесь речь главным образом идет о жилье в социальном найме для населения с достатком ниже среднего, и непосредственно к собственникам можно применять лишь меры за неоплату услуг ЖКХ. Взносы на капитальный ремонт обязаны делать исключительно собственники.

Информация об экспертах

К. А. Сасов, ведущий юрист «Пепеляев Групп». «Пепеляев Групп» – ведущая российская юридическая компания, предоставляющая полный спектр правовых услуг во всех регионах России, странах СНГ и за рубежом. Более 160 юристов в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярске, Южно-Сахалинске, Владивостоке, Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Сеуле обеспечивают правовую поддержку более чем 1500 компаний, занятых в разных отраслях экономики, 50 % из которых – международные корпорации, осуществляющие долгосрочные инвестиционные проекты на территории России. 

Г. А. Ломтев, базовое образование – Инженерно-строительная академия, г. Москва. Аспирантура Академии управления, ученая степень кандидата экономических наук и ученое звание доцента. Окончил курс повышения квалификации Международной академии бизнеса. Почетный работник жилищно-коммунального хозяйства России. Генеральный директор Общероссийского объединения «Российская Жилищная Федерация», почетный работник ЖКХ России.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44