Покупка общей долевой собственности квартиры и земельного участка: правовые нюансы

19
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Покупка общей долевой собственности – сделка, для осуществления которой требуется достаточно серьезная подготовка. Очень часто собственники долевого имущества, в частности квартир, решают возникающие вопросы через суд, что во многом связано с отсутствием «видимых» границ владений. Сразу отметим, что такие сделки достаточно распространены, поскольку квадратный метр в доле жилья стоит значительно дешевле, чем в целой квартире.

В этой статье вы узнаете:

  • В чем разница между общей долевой и совместной собственностью.
  • В чем заключается право общей долевой собственности.
  • На что обратить внимание при покупке права в общей долевой собственности квартиры.
  • Как продать долю в общем долевом имуществе.
  • Как осуществляется продажа земельного участка в общей собственности.
  • Могут ли супруги иметь общую долевую собственность и как это оформить.

Общая и совместная собственность: в чем разница

На практике очень часто можно столкнуться с такими ситуациями, когда у одной единицы имущества сразу несколько владельцев (общегражданские отношения, предпринимательская деятельность, организованная несколькими лицами), то есть их имущество общее. Право на него регулируется законодательно: главой 16 Гражданского кодекса РФ и иными нормативными правовыми актами.

В современном обществе невозможно обойтись без создания общей собственности, которая уже по праву является экономической категорией. Покупка общей собственности присуща нашему государству, поскольку субъектам хозяйствования достаточно часто приходится объединяться для приобретения оборудования, материалов, сырья и т. д.

Общая собственность появляется в результате:

  • совершения сделки – покупка дома одновременно несколькими лицами, получение в дар двумя сестрами одного рояля;
  • события, повлекшего за собой нераздельное соединение имущества без соотношения главной вещи и принадлежности;
  • наследования;
  • образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • совместной постройки дома.

Общая собственность характеризуется наличием множественности субъектов права собственности, их называют участниками общей собственности (сособственниками). Общая собственность представляет собой особую систему отношений сособственников, как между собой (по юр. природе – относительные отношения), так и с лицами, не имеющими отношения к их общему имуществу (по юр. природе – абсолютные отношения).

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида общей собственности:

  • общая совместная собственность;
  • общая долевая собственность.

В общей совместной собственности имущество более «сплоченное», так как у его владельцев отношения более доверительные (взаимодействия между супругами, членами фермерского хозяйства). Лица, имеющие общую долевую собственность, напротив, часто достаточно далеки друг от друга, у них нет других совместных дел.

Разница между общей долевой собственностью и общей совместной заключается в том, что в первом случае сразу известно количественное выражение доли каждого из сособственников, во втором же случае его рассчитывают в тот момент, когда принимается решение о разделе имущества или выделении части из него (из отношений выходят сразу все или только один сособственник). Если в законодательстве или договоре не прописано иное, то в обоих случаях доли считаются равными.

Для анализа долей (в обоих видах собственности – долевой и совместной) нужно разобраться с их юридической природой. Когда доля определена, ей соответствует число, имеющее вид дроби или процента: 1/32/5 либо 25 %, 50 %.

Просто цифра такого анализа сделать не позволит: невозможно разобраться, принадлежит ли участнику общей долевой собственности часть в имуществе, в стоимости имущества или в праве на него. Заметим, что если лицо имеет на праве долевой либо совместной общей собственности какое-либо имущество, то оно имеет право получать доход, связанный с его использованием.

Покупка общей долевой собственности обязует разделять права собственности на квартиру, к созданию реальных границ в ее пределах это никаким образом не относится. Предположим, что однокомнатная квартира находится в собственности одновременно двух лиц на праве общей долевой собственности, доли равные. Оба владельца имеют равные права и обязанности по отношению к квартире, но физически она никак не разделена: не определено, какие комнаты принадлежат одному собственнику, а какие – второму. Расчет расходов, связанных с содержанием жилья (платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов), основывается на том, сколько долей принадлежит каждому из сособственников.

Размер доли не должен влиять на порядок пользования общей собственностью. В соответствии с разъяснением для арбитражных судов: при определении порядка пользования общей долевой собственностью не нужно руководствоваться точным разделением жилплощади по долям. Но бывают случаи, что суды не берут во внимание эту поправку.

Итак, величина доли в общей собственности обычно определяет только количество доходов/затрат владельца.

Мнение эксперта

Схожесть и различия в совместной и долевой собственности

Мария Анестратенко,
ведущий эксперт в сфере ЖКХ

В случае общей собственности на квартиру в МКД ею одновременно распоряжаются несколько хозяев (ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Общую собственность выделяют двух видов: долевая (величина доли оговорена сразу), совместная (размер доли определяют при разделе имущества) (ч. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Если собственность общая долевая, то для каждого из сособственников жилья известна доля, принадлежащая ему. Это может быть характерно для лиц, состоящих в гражданском браке, братьев и сестер и т.  п. Они могут иметь только долевую общую собственность.

Если собственность совместная, то любой из совладельцев может получить всю квартиру в собственность. Как правило, это супруги, находящиеся в зарегистрированном браке. Ниже приведена таблица, в которой сравниваются характеристики общей долевой и общей совместной собственности на квартиры в МКД.

Осуществление права общей долевой собственности

Общая долевая собственность подразумевает владение имуществом, пользование и распоряжение им. Но если, например, покупка квартиры осуществляется одновременно несколькими лицами, то необходимо принять общее решение, касающееся перечисленных выше правомочий. Итак, для возможности осуществления различных действий с общим долевым имуществом сособственники должны договориться между собой либо придется подавать иск в суд.

Правомочия каждого из участников обычно определяются величиной их доли в праве общей собственности. Каждый из них имеет право на владение и пользование частью общего имущества пропорционально его доле. При невозможности реализации данного права участник общей долевой собственности может потребовать компенсации от остальных сособственников, которые пользуются его частью имущества.

При покупке общего долевого имущества каждый из сособственников имеет право получать свою долю от результатов его использования: продукция, прочие доходы, прописанные в законодательстве. Статья 248 Гражданского кодекса РФ: все результаты деятельности общего долевого имущества распределяются между участниками долевой собственности в соответствии с их долями или так, как прописано в соглашении. Предусмотрена возможность составления договора простого товарищества (ст. 1048 Гражданского кодекса РФ).

Покупка общей долевой собственности приводит не только к возникновению различных прав у сособственников, но и обязует их оплачивать все расходы, связанные с ее содержанием (ст. 210 Гражданского кодекса):

  • обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи);
  • издержки, связанные с содержанием и сохранением имущества.

Различаются правомочия распоряжения:

  • распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
  • распоряжение долей в праве долевой собственности.

Первая группа касается распоряжения имуществом по соглашению всех участников.

Если говорить о наличии у сособственника возможности распоряжаться имеющейся у него частью общего долевого имущества, то здесь придется следовать другим правилам. Лицо, участвующее в общей долевой собственности, может поступать со своей частью имущества по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т. д. без согласия прочих сособственников. Но право сособственника на возмездное распоряжение имеющейся у него частью долевого имущества ограничено (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Покупка доли в общей долевой собственности (например, приобретение части квартиры) – это сделка гражданско-правового характера, по итогам которой лицо получает право на владение только частью имущества. Такого рода покупки законны, они могут быть действительно выгодными для их участников, а могут доставить множество самых разных проблем.

Покупка доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, позволяет максимально дешево купить жилье.

При покупке доли в общей долевой собственности обычно хотят решить следующие задачи:

  1. Покупка доли квартиры для проживания.
  2. Покупка доли квартиры для вложения денег.
  3. Покупка доли квартиры для получения регистрации по месту жительства.
  4. Покупка доли квартиры для выкупа остальных ее долей в будущем.

При подготовке к покупке доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, необходимо сначала изучить ситуацию на рынке недвижимости, это поможет рассчитать цену на долю. Приведем пример: цена квартиры составляет 3 млн рублей, однако доля, составляющая 1/3 часть от нее, будет стоить существенно меньше, чем 1 млн руб.

Сейчас поясним, почему так происходит. Цена доли общего имущества зависит от планировки квартиры. Если размер доли составляет как раз площадь целой изолированной комнаты, то ее цена будет выше. Если продается доля в квартире с проходными комнатами или в однокомнатной квартире, то цена будет ниже. Обратите внимание: если продавец имеет документально подтвержденный порядок пользования данным жильем, в котором четко прописано его право на конкретную комнату, то после покупки другим лицом доли жилья такой документ становится недействительным.

Для того чтобы установить порядок пользования общим долевым имуществом, необходимо взаимное согласие всех лиц: как нового сособственника, так и тех, которые купили свои доли ранее. В случае если соседи не смогут самостоятельно решить этот вопрос, порядок пользования будет установлен в суде, но на это уйдет много времени. Плюс в том, что судебное решение может учитывать количество членов семьи: при равных долях наибольшую комнату передадут в пользование лицу, имеющему детей.

По закону доли общего долевого имущества могут быть выделены в натуре. В квартире очень сложно это сделать, а в доме можно пристроить отдельные выходы, кухни и санузлы. Если сравнить аналогичные доли в доме и в квартире, то в первом случае цена всегда будет выше, чем во втором. У сособственников может возникнуть конфликт, связанный с желанием одного из соседей зарегистрировать на данной жилой площади одного из членов своей семьи (необходимо согласие всех сособственников).

Помимо сособственников в квартире могут жить и другие лица, но только с согласия всех владельцев жилья. Поэтому при покупке доли в общей долевой собственности не лишним будет сразу оформить право собственности на всех членов семьи. Следует быть готовыми к тому, что иногда сособственники могут своими действиями препятствовать продаже доли, а затем – вселению нового соседа, что снизит цену продаваемого имущества. При продаже недвижимости нельзя забывать о преимущественном праве покупки доли в общей долевой собственности.

Общая долевая собственность и преимущественное право покупки

При продаже доли квартиры третьему лицу остальные участники общей долевой собственности получают преимущественное право покупки (на тех же условиях). Таким образом, планируя продажу своей части имущества, необходимо письменно уведомить каждого из сособственников о данном намерении. В сообщении, форма которого может быть любой (письмо, факс, телеграмма), нужно указать все условия продажи.

Важно, чтобы все сособственники квартиры были уведомлены. В спорных ситуациях лицо, продающее свою долю, должно доказать, что предупредило всех соседей о своем намерении. Для того чтобы избежать необходимости доказывать факт извещения, можно сразу обратиться к нотариусу (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если правом преимущественной покупки никто не захочет воспользоваться в течение месяца (на движимое имущество – 10 дней с момента оповещения), то купить данную долю сможет любое другое лицо. Сроки ожидания можно сократить, но для этого необходимо получить от каждого из сособственников письменный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли.

Обращаем внимание на то, что федеральные законы могут установить форму для информирования сособственников о продаже доли общей долевой собственности.

Право преимущественной покупки доли общего имущества осуществляется лишь самим сособственником, так как законом запрещена его уступка (п. 4 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Если право преимущественной покупки доли общей долевой собственности было проигнорировано, то в течение 3 месяцев после совершения сделки каждый из совладельцев квартиры может подать иск в суд и добиться перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ). После удовлетворения такого требования произойдет замена лица в обязательстве.

Если кому-либо из сособственников станет известно о том, что покупка доли в общей долевой собственности была совершена на других условиях, то они могут подать соответствующее заявление в суд.

Преимущественное право покупки действует в случае продажи доли квартиры по договорам купли-продажи и мены. Им нельзя воспользоваться при передаче части имущества по другим возмездным договорам (договор ренты, например), а также при ее продаже с публичных торгов, проводимых без согласия каждого из участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и другими нормативными актами.

После покупки доли имущества в общей долевой собственности новое право собственности возникает при подписании договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 Гражданского кодекса РФ).

При необходимости государственной регистрации договора покупки общей долевой собственности право собственности возникает в момент его государственной регистрации. Если правом преимущественной покупки захотят воспользоваться сразу несколько сособственников, то решение в данном вопросе примет продавец.

Как осуществляется покупка квартиры, если это общая долевая собственность

Этап 1. Получение согласий собственников

Для того чтобы совершить какую-либо сделку с имуществом, правом на владение которым обладают одновременно несколько лиц, необходимо получить согласие каждого из них (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Обоюдное согласие на продажу жилья может иметь вид устной договоренности, но для оформления документов, связанных со сделкой, необходимо присутствие всех сособственников для письменного заверения договора. Для того чтобы собрать все требуемые документы, а также для подписания договора купли-продажи можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев.

Этап 2. Определение коммерческой стоимости квартиры

Для того чтобы определить рыночную стоимость квартиры, можно заключить договор с независимым специалистом для экспертной оценки жилья либо самостоятельно проанализировать и сравнить цены на подобные квартиры в том же районе. Услуги оценщика необходимо оплатить, цена на них будет зависеть от местонахождения квартиры и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке будет представлен при продаже квартиры по ипотеке или оформлении закладной.

Этап 3. Поиск покупателя

Для того чтобы продать долю в квартире, можно поместить соответствующее объявление в газете, на специальных сайтах или досках объявлений или обратиться к риелтору. В последнем случае потребуется подготовить следующую информацию: стоимость квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедура платы за квартиру, величина комиссии для агентства, занимающегося продажей.

Все эти условия заносятся в письменный договор, благодаря которому агентство начинает искать покупателя, а вы теряете возможность вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Этап 4. Подготовка документов для продажи квартиры

Можно подготовить все необходимые документы либо самостоятельно, либо при помощи риелторского агентства путем предоставления ему нотариальной доверенности на подготовку документации. Сделка купли-продажи оформляется при наличии следующих документов:

  • подтверждение права собственности. Для этого потребуется документ о наследовании имущества, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в общей собственности, дарения, мены или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
  • государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2016 подтверждающим документом является выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП). Ранее было необходимо получить дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2016 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
  • документация и выписки из БТИ (для их подготовки потребуется 2–3 недели), поэтажный план и экспликация;
  • выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
  • нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Этот документ нужно получить в случае, когда совладельцы жилья являются супругами и купили квартиру, находясь в браке. Если имущество было получено безвозмездно во время супружества (приватизация, дарение, получение наследства), то согласие второй половины не требуется (Семейный кодекс РФ, ст. 33, ст. 34). В остальных случаях необходимо получить согласие на продажу от других долевых совладельцев.

Этап 5. Подготовка выписки из ЕГРН

Выписку из ЕГРН можно оформить как в электронном виде, так и в бумажном. Бумажный вариант подготовят в течение трех рабочих дней с момента поступления запроса в Росреестр. Также эти бумаги может получить и нотариус (3 дня). Электронный вариант выдается автоматически после поступления запроса или на следующий день. Выписка необходима покупателю для подтверждения прав собственника у продавца, а так же для того, чтобы доказать ему отсутствие каких-либо обременений на данной квартире.

Этап 6. Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Факт покупки имущества новым владельцем оформляется письменно одной бумагой. Обе стороны подписывают договор в нотариальной конторе, там же он заверяется. В документе прописывают количество лиц, обладающих правом пользования данным жильем, другими словами – имеющих здесь регистрацию (Гражданский кодекс РФ, ст. 550, п. 1 и ст. 558). Заверения у нотариуса требуют все сделки, касающиеся как продажи отдельных долей собственности, так и отчуждения всех долей в одной сделке (Закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).

Этап 7. Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Документы и заявление о передаче прав собственности представляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично, их необходимо передать в Росреестр или МФЦ (Закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18).

Все подразделения, в которых можно оформить документы, перечислены на сайте Росреестра. Также можно передать их уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (с описью вложенных документов, также нужно заказать уведомление о получении письма). Все документы можно заказать в электронном виде, для этого нужно зайти на сайт Росреестра или портал госуслуг.

Представлять и оформлять документы государственной регистрации может нотариус, заверивший сделку купли-продажи (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; Закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Все документы о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника при нотариальной подаче документов изготовят за три дня.

Сроки изготовления документов отсчитываются с момента подачи заявления в Росреестр. При подаче документов через МФЦ оформление происходит в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрируются электронные документы на следующий рабочий день после отправления (Закон 218-Ф3, ст. 16, пп. 9 и 10, ч. 1).

При электронном оформлении документов нужно следить за состоянием электронной почты и не отключать мобильный телефон, так как на них придут уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Выписка из ЕГРН является документальным подтверждением перехода права собственности к новому владельцу (Закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Этап 8. Получение платы за квартиру

Условия оплаты прописывается в договоре купли-продажи. Оплата происходит после подтверждения продавцом права на собственность. Наиболее безопасный способ получения денег – при помощи банковской ячейки или аккредитива. На данном этапе продажи могут быть задействованы как все собственники проданной квартиры, так и одно доверенное лицо.

Проведение финансовой операции требует подтверждения перехода прав собственности к покупателю. Полученная сумма пропорционально распределяется между всеми бывшими собственниками жилья (или на основании другого соглашения, Гражданский кодекс РФ, ст. 248).

По завершении сделки все бывшие сособственники освобождаются от налоговых обязательств по данному имуществу (Налоговый кодекс РФ, ст. 400 и 401). Каждый из участников общей долевой собственности имеет право на налоговый вычет по НДФЛ. В случае продажи жилья как единого объекта сумма вычета НДФЛ будет общей и распределится между всеми сособственниками сделки пропорционально их долям.

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса). У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены).

В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества. Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака.

Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью. Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит. Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ).

На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество. Они могут принять такое решение при следующих ситуациях:

  • в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора);
  • в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества.

Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью. И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно. Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов.

Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов. Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины. Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены. Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки.

Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать. Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою. Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет.

Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий. Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом. Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор.

Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ. Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована. В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода.

Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов. Для подписания договора можно использовать доверенность.

Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов:

  • паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков);
  • в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность);
  • документы, подтверждающие наличие официального дохода;
  • сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств. Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них.

Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов. Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям.

По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб. Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).

Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.

Покупка земельного участка в общей долевой собственности в 2017 году: особенности процедуры

Если участок находится одновременно в собственности нескольких лиц, то могут возникнуть проблемы при его разделе, а в случае принятия такого решения доли будут небольшими и иметь неудобное расположение. По этой причине лица, получившие в наследство или в дар земельные участки, продают их.

В соответствии с действующим законодательством нашей страны участки могут быть:

  • Делимые, которые можно поделить на несколько частей без потери ими полезных характеристик, то есть на них можно строить дом, вести садово-огородническое хозяйство, возводить объекты для осуществления предпринимательской деятельности.
  • Неделимые, которые нельзя разделить, не разрушив при этом их целостность и функциональность. Кроме того, разделение таких участков может повлечь за собой значительное снижение стоимости земли.

В случае нарушения характеристик участка при его разделе на данной территории нельзя будет строить либо заниматься хозяйством. Такие участки распределяют по долям между собственниками.

Неделимыми участками обычно признают территории с уже построенными на них домами, техническими постройками, так как они не подлежат переносу куда-либо.

При появлении у лица доли участка он автоматически приобретает права и обязанности. Обращаем внимание на то, что все сособственники распоряжаются данным имуществом по своему усмотрению, но при этом они не могут затрагивать интересы других владельцев данной территории.

Возможные действия с участком:

  • продажа;
  • обмен – на основании договора мены;
  • передача в подарок;
  • передача по наследству.

Любое из вышеперечисленных действий можно совершать собственникам с участком, однако возникает достаточно много спорных ситуаций в случае продажи. По закону в таком случае будет действовать первостепенное право других сособственников на выкуп. Поясним: собственник, принявший решение о продаже, должен предложить купить свою долю в первую очередь другим совладельцам, имеющим те же права на участок.

Продажа участка имеет свои особенности: сделка может быть проведена по-разному.

Рассмотрим типовые ситуации и наиболее частые вопросы, возникающие при реализации доли недвижимого имущества.

  1. Как продать часть земельного участка без межевания

Для осуществления такой сделки нужен кадастровый паспорт. Но с 2018 года такой участок нельзя будет продать, так как вступит в силу закон об ограничении возможности продажи земельных участков и их долей без установления границ.

Поэтому лучше будет обратиться к геодезистам для межевания участка по правилам. Получив все документы, можно будет без проблем продать долю участка, а также вам не придется спорить с соседями о том, кому какая часть территории принадлежит.

  1. Как продать долю земли, не выделяя ее

Вполне законной будет продажа доли земли без выделения ее частей другим дольщикам. Нельзя отчуждать права другим лицам, не являющимся участниками права собственности на участок, без выделения доли.

Обратите внимание, что даже после межевания и выделения доли другие сособственники не утратят права преимущественной покупки. Если участок предназначается для занятия на нем сельскохозяйственной деятельностью, то такое право приобретает муниципалитет или субъект РФ, которые должны изъявить о своем желании купить землю в течение 30 дней. В противном случае участок может быть продан кому угодно.

Передача права собственности без выделения доли возможна, но только на основании завещания. По данному вопросу всегда можно проконсультироваться у юриста.

  1. Как продать долю, если сособственник против

Любой из сособственников может быть не согласен с таким решением одного из владельцев. В связи с этим закон обязывает ставить в известность всех владельцев о предстоящей продаже одной из долей земли.

Сособственники не смогут воспрепятствовать этой сделке. В случае если никто из них не захочет использовать свое право преимущественной покупки, доля может быть продана любому третьему лицу.

Следует обратить внимание на то, что в случае обращения сособственников в суд, лицо, продающее свою долю имущества, должно доказать факт уведомления о предстоящей сделке. По этой причине рекомендуем информировать совладельцев письменно по почте заказным отправлением, также можно сообщить им об этом устно, но записав на диктофон.

Уведомление должно содержать информацию обо всех условиях продажи: цена, описание объекта и пр. (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Нарушение данной процедуры уведомления служит основанием для обращения других сособственников в суд, что может повлечь в итоге переход права собственности на долю к ним. Срок исковой давности – 3 месяца.

  1. Как продать долю сособственнику

Для продажи доли земельного участка сособственнику необходимо получить отказ от покупки от других дольщиков. Таким образом, для сделки понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на долю или выписка из ЕГРП;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т. д.);
  • кадастровый паспорт или выписка из него.

Каждый из сособственников имеет одинаковое право преимущественной покупки. В связи с этим необходимо наличие отказа от покупки доли участка другими сособственниками.

  1. Купля-продажа доли земельного участка с постройками

Продажа доли земельного участка с постройками осуществляется вместе с ними. Для этого необходимо, чтобы все строения были зарегистрированы по правилам. При отсутствии регистрации на строения можно поступить одним из следующих способов: зарегистрировать их с оформлением технического паспорта либо снести. Легче продать такой участок, если снести все строения, так как вряд ли покупатель захочет тратить на это свои деньги.

В том случае, если документы на получение данного участка в собственность были составлены до 1997 года, прежде, чем выставлять его на продажу, рекомендуется проконсультироваться с юристом, так как произошло много изменений с того времени.

  1. Продажа доли земельного участка сельхозназначения

Такие земли относятся к особенной категории, поэтому продажа их доли будет выглядеть несколько иначе. Обязательно за 3 месяца до предполагаемой даты продажи нужно уведомить об этом муниципалитет.

Уведомление должно содержать следующую информацию: точные характеристики доли земельного участка, сроки реализации, стоимость. Информирование администрации может быть личным или с помощью заказного письма. Ответ о покупке участка должен прийти от администрации в течение месяца, в противном случае данную землю можно продать любому лицу в течение года.

Если в условиях сделки произошли изменения, то закон обязывает отправить в муниципалитет повторное уведомление. Практика показывает, что покупка участков администрацией происходит лишь в исключительных случаях.

Во всех случаях необходимо действовать в соответствии с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 02.06.2016: для продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, необходимо заверить договор купли-продажи у нотариуса.

Эти изменения внесены в новый закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.02.2017.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44