Реновация жилищного фонда как решение проблемы ветхого жилья

102
Реновация жилищного фонда как решение проблемы ветхого жилья
Несоответствие возрастающих потребностей россиян в жилье надлежащего качества и их реального осуществления стало ключевой проблемой отрасли ЖКХ. Восстановление многоквартирных домов признано важнейшим способом урегулирования данного вопроса. Сегодня реновация жилищного фонда является самым актуальным направлением развития ЖКХ нашей страны.

В этой статье вы узнаете:

  • Что повлияло на принятие закона о реновации жилищного фонда?
  • С какими проблемами может столкнуться направление инновационного строительства?
  • Какие дома предпочитают возводить застройщики в рамках федерального закона о реновации жилищного фонда?
  • Что может снизить темпы реновации жилищного фонда?
  • Какие факторы способствуют повышению темпов реновации жилищного фонда?
  • Почему реновация жилищного фонда Москвы так необходима?
  • Что собой представляет фонд реновации жилищного фонда Москвы?
  • Что думают россияне о реновации жилищного фонда Москвы?
  • Как происходит реновация жилищного фонда в европейских странах?
  • Можно ли перенять опыт Европы в вопросе реновации жилищного фонда?

Какие предпосылки послужили принятию закона о реновации жилищного фонда

Что означает реновация жилищного фонда? Этот процесс подразумевает восстановление (реставрацию) жилых зданий и возобновление их эксплуатационных свойств методом замены вышедших из строя в результате износа и морального устаревания составляющих (строений целиком либо их частей) современными элементами (объектами). Разумеется, подобная реконструкция многоквартирных домов в более масштабном понимании означает усовершенствование среды обитания, определяющей условия существования и качество жизни россиян. Реновация жилищного фонда предполагает любые способы обновления выбывающих из него объектов (элементов):

  • реконструкция;
  • модернизация;
  • расширение;
  • капитальный ремонт;
  • реставрация;
  • новое строительство жилых зданий.

По уровню обеспечения жилплощадью наша страна сильно уступает практически всем государствам Восточной и Западной Европы.

Острая нехватка жилья стала большой социальной проблемой и является одной из главных составляющих отставания России в экономическом плане. Внушительная часть населения страны продолжает обитать в коммунальных квартирах, бараках, общежитиях, аварийных и ветхих домах. Тысячи временных переселенцев и беженцев сегодня ютятся в неприспособленных для жизни помещениях и времянках. Огромный дефицит благоустроенных квартир не позволяет отселить граждан из зон повышенной радиации, районов Крайнего Севера, поселков у истощенных залежей полезных руд и убыточных производств. Все это блокирует мобильность населения.

Чтобы достичь хотя бы малой обеспеченности россиян квартирами (одна комната на человека), нужно увеличить жилищный фонд государства в 1,5 раза. С этой целью в последующее десятилетие придется ежегодно возводить по квадратному метру жилой площади на душу населения (не считая выбывание), догоняя темпы развития Германии, Америки, а сейчас и Поднебесной. С учетом того что даже в лучшие годы в эксплуатацию сдавалось намного меньше площадей, подобная перспектива будет трудно реализуемой. Тем не менее примеры ускоренной жилой застройки имеются не только за рубежом (Германия, Япония, Норвегия), они встречались и в нашей стране на рубеже 50–60-х годов.

Несмотря на периодические рецессии последних 20 лет, европейский жилищный сектор в основном развивался поступательно. Анализ динамики строительства квартир за этот период в доминирующих индустриально развитых странах позволил обозначить несколько тенденций, которые, скорее всего, будут носить длительный характер.

Многие государства сокращают объемы возведения нового жилья, меняя приоритеты с количественных аспектов проблемы на качественные. В свою очередь проектные и строительные организации довольно быстро и уступчиво реагируют на экономические и социальные реформы, модификацию стандартов качества современных домов.

Почему инновационное строительство в рамках программы реновации жилищного фонда может оказаться проблемным

В наши дни много внимания уделяется действующему жилому фонду, его обновлению по программе реновации, повышению уровня коммунального обслуживания квартир, использованию современных технологий в строительной отрасли. При этом нужно понимать, что само по себе строительство в качестве вида экономической деятельности весьма консервативно на мировом уровне. В профессиональной литературе этой сфере присуще определение laggard industry (неповоротливая индустрия). Главным аргументом в подтверждение этому большинство исследователей для примера приводят мизерную долю внедренческой составляющей (научные исследования и опытные конструкторские проекты) в суммарной структуре затрат фирм в отрасли.

По мнению экспертов, процент инновационноактивных строительных предприятий России в 2009 г. составил 4,2 %, а это намного меньше среднего промышленного уровня.

Инертность строительного направления имеет несколько причин. В первую очередь это большая продолжительность эксплуатации зданий, когда в применяемых (вначале вполне привлекательных) технологиях могут обнаружиться изъяны. По этой причине специалисты весьма осмотрительны при выборе современных материалов или методик.

Вторым фактором консерватизма стала большая ответственность строителей за результат, поскольку ошибки проектирования и использование неподходящих технологий могут вызвать прямую угрозу для жизни огромной массы людей.

Серии исследований американских ученых, проведенных по требованию NAHB (Национальная ассоциация домостроителей), продемонстрировали несколько ключевых рыночных и институциональных обстоятельств, мешающих свободному внедрению технических новшеств в строительную отрасль, а соответственно, и их применению при реализации программы реновации жилищного фонда.

Сюда входят:

  • цикличность строительства;
  • отсутствие единой системы апробации и сертифицирования новой продукции;
  • разнообразие строительных норм и стандартов, множество региональных специфик в техническом и правовом плане;
  • ограниченный информационный доступ к новым продуктам;
  • недостаточная профессиональная подготовка и средний уровень знаний специалистов отрасли;
  • обязательность одобрения инноваций страховым и финансовым сектором;
  • лимитированное финансирование неопробованных разработок в строительной сфере;
  • сопротивление инновациям со стороны покупателей строительной продукции;
  • отсутствие стандартных схем для продвижения передовых технологий от этапа лабораторных исследований до эксплуатационных испытаний в реальных условиях;
  • слабое взаимодействие университетских центров исследований и строительной индустрии;
  • постоянная смена владельцев объектов капитального строительства на протяжении длительного периода эксплуатации зданий;
  • неодобрение проектировщиками и строителями договоров с заранее определенными ценами;
  • низкое соотношение между внедрением инновационных технологий и доходностью.

Так как вышеуказанные причины препятствуют масштабному применению технологических новинок в строительстве в нашей стране, рассмотрим несколько из них, опираясь на особенности России.

Отличием строительной отрасли как объекта управления является четкое регулирование данной деятельности со стороны государства.

Развитие научного прогресса порождает новые, более эффективные, решения, что в свою очередь вызывает изменение нормативов и стандартов. Такие поправки вносятся с целью:

  • утверждения более актуальных стандартов, которые соответствуют новым внедряемым разработкам;
  • стимуляции продвижения строительной отрасли в выбранном направлении при помощи введения более прогрессивных требований.

Для иллюстрации последнего можно привести тенденции к ужесточению теплотехнических норм, что вынуждает предприятия переходить на энергетически эффективные материалы.

Тем не менее инновационная активность часто блокируется административными преградами и жесткими нормативами. Так, применение преднапряженного бетона при возведении многоэтажных зданий во всех странах обеспечивает застройщикам использование меньшего количества конструктивной арматуры. Но в России строительные нормативы предусматривают такой объем ее закладки, что экономия сводится к нулю, а внедрение новых технологий становится нерентабельным.

Некоторые эксперты указывают на такую проблему, как невостребованность инноваций проектно-архитекторской аудиторией строителей. Чаще всего проекты новостроек готовят специалисты с огромным опытом работы при плановой экономике и не имеющие понятия о новой строительной практике за рубежом. Средний возраст таких архитекторов – не менее 57 лет. К тому же их элементарно не хватает. Для сравнения: в Германии на 600 человек населения приходится один архитектор, в России – в два раза меньше! То есть один специалист – на 1200 россиян. Вдобавок среди практикующих профи лишь малая часть способна создавать современные и функциональные дома.

Какие дома предпочитают возводить застройщики в рамках программы реновации жилищного фонда

В современной России порядок внедрения проекта по сооружению дома выглядит так: застройщик приобретает участок земли, проводит расчеты будущей площади возводимого здания, определяет его стоимость при продаже и на основе этих данных дает задание проектировщикам. Последние составляют проект, воздерживаясь от нестандартных решений, непривычных технологий и незнакомых стройматериалов. Панели, кирпич, крупные блоки — вот элементы конструкций, максимально понятные всем лицам, причастным к процессу возведения здания. К ним относятся: подрядчик, заказчик, потребитель строительной продукции, будущий покупатель жилья.

Сегодня в больших центрах нашей страны используются три наиболее популярных метода домостроения (в разном соотношении) – панельный, кирпичный и монолитно-каркасный. Среди них максимальный процент нового жилья составляют панельные здания. Основные плюсы такого домостроения, которые обусловили его многолетнее первенство на рынке отрасли, – экономичность и простота сборки.

Более долговечными и энергетически эффективными считаются монолитные дома, а с эстетической точки зрения они давно уже обогнали панельные аналоги, оставив их далеко позади. К тому же монолитно-каркасные строения допускают свободную планировку жилья и явную индивидуальность конструкции.

Нашим горожанам давно приелись серые коробки. При остальных равных удобствах они предпочитают жить в эффектных и благовидных зданиях, имеющих свободную планировку. Однако для среднего потребителя значимым фактором при покупке квартиры остается стоимость. По экспертному мнению, разница в цене на жилье монолитных и панельных домов колеблется в интервале 10–30 %. Муниципальные власти многих территориальных центров России хотели бы снизить стоимость квартир на 15–20 %.

Будущим хозяевам недвижимости это сулит уравнивание цен жилплощади в монолитном доме с нынешней стоимостью квадратуры в панельной постройке. Для жизнеспособности данных прогнозов придется удешевить материально-техническую базу, землю и коммуникации. Вдобавок потребуется широко внедрить инновационные методики в строительство.

Фактически в данное время созданная в России материально-техническая основа крупнопанельного домостроения применяется неэффективно и, безусловно, недостаточно. Это касается и реновации жилищного фонда страны.

Какие факторы могут значительно снизить темпы реновации жилищного фонда

В 2012 году действовало около 50 % домостроительных комбинатов (из 409 зарегистрированных), ежегодно производивших в совокупности до 12 млн кв. м жилья при производственной мощности 35–40 млн кв. м.

Резерв расширения масштабов ввода жилой площади в РФ достигает 25–35 млн кв. м. В то же время из 210 функционирующих ДСК только 30 оборудованы на современном уровне. На сегодняшний день треть государственного жилищного фонда не отвечает среднемировым параметрам качества, а повышение численности аварийных зданий в 2010 г. составило 50 % в сравнении с показателями 2003 г. На протяжении 2011 г. введено в строй 62 300 000 кв. м жилья (что составляет 0,43 кв. м/чел.), далее по плану строительства домов предусматривалось запустить: 2012 г. – 70 000 000 кв. м, 2016 г. – 100 000 000 кв. м квартир.

Безусловно, без оживления промышленного домостроения возведение необходимого количества жилья невозможно. Без сборочного, панельного домостроительства ни одна из стран Европы и Азии не осилит объемов масштабного расширения жилищного фонда. Фактический опыт реконструкции объектов крупнопанельного домостроения (имеются в виду КПД) свидетельствует о том, что каждый квадратный метр производственной мощности требует до 5 000 руб.

В результате промышленного застоя (1990–2000 годов) и недостаточного обеспечения технического переоборудования производств практически разорилось российское машиностроение, которое являлось источником оснащения всех предприятий КПД. Этот факт негативно отразился на развитии строительной отрасли и отсрочил модернизацию давно устаревшего оборудования. Сегодня износ ее основных фондов достигает 60–80 %. Предприятия работают по нерентабельным технологиям, потребляя лишнюю энергию. В строительстве жилья до сих пор преобладают малоэффективные методики, используются старые конструкционные материалы, из-за чего тепло и электричество потребляются по максимуму. Все это намного сокращает темпы реновации жилищного фонда.

Что может поспособствовать повышению темпов реновации жилищного фонда

Эксперты полагают, что для модернизации современных жилых строений и повышения качества жизнеобеспечения граждан крайне важно использовать сборно-монолитный тип домостроения, каркасно-панельные комбинированные системы и мелкоштучные строительные материалы. В связи с этим комбинаты панельного домостроения должны перестраиваться на производство современных серий смешанных конструкционных систем. Так, одно или несколько предприятий (согласно кооперации) должны выпускать не только крупнопанельную продукцию, но и многопустотные плиты для перекрытий, изготовленные на стендах-длинномерах, а также фрагменты каркасов (балки, пилоны, ригели, колонны).

Это послужит основой для возведения зданий, по архитектурно-планировочным качествам превосходящих монолитные дома, что повлечет за собой расширение данной ниши строительного рынка. С учетом вышеизложенного приходим к выводу, что восстановление крупнопанельного домостроения и реновация жилищного фонда должны в первую очередь основываться на модификации ДСК.

Наряду с этим рациональнее всего осуществлять модернизацию поэтапно.

1 этап — переключение на конструкцию продольных несущих стен (не более 6 м в длину) плюс использование для перекрытий длинных многопустотных плит (более 7,2 м), позволяющих осуществлять независимую планировку жилых ячеек многоэтажных и невысоких домов.

2 этап — дополнение номенклатуры выпускаемой продукции фрагментами каркасов, балок, колонн и ригелей для формирования универсальной системы сооружения городской инфраструктуры.

На сегодняшний день движущим фактором в урегулировании проблемы недостатка квартир и ускорении темпов реновации жилищного фонда в России является все та же база крупнопанельного домостроения.

Простор для решения данных вопросов, и в частности достижения нормы жилья в 30 кв. м для каждого нуждающегося, откроется (по планам правительства страны) в 2022–2026 годах.

Понимание ситуации, когда средняя обеспеченность жилплощадью (по 30 кв. м) произойдет спустя 10–15 лет, а дома сооружаются с учетом продолжительности эксплуатации 80 лет (и более), требует новых подходов к реконструкции предприятий домостроения на базе проектирования зданий с гибкой планировкой помещений. Это позволит в будущем изменить квадратуру комнат, санузлов, кухонь и прочих площадей на усмотрение обитателей и будущих собственников. Данная постановка вопроса, прежде всего, касается жилых строений эконом-класса. Ведь невозможность перепланировки квартир в данном секторе вызовет моральное устаревание такого жилья уже через 20, а то и 15 лет. Именно так и случилось с крупнопанельным жилищным фондом, разросшимся в колоссальных масштабах на просторах бывшего СССР и стран Восточной Европы.

Конечно, запас прочности таких зданий внушителен и в среднем составляет 70–100 лет (для панельных конструкций), однако устаревшие строения противоречат нынешнему уровню комфорта, а также нарушают нормы энергоэффективности.

Почему программа реновации жилищного фонда в Москве настолько актуальна

Для чего утверждена недавняя программа реновации жилищного фонда в Москве, если во всей стране еще с 1998 г. реализуется проект по отселению граждан из аварийных (ветхих) домов? Похоже, что правовая база и способы внедрения государственной программы переезда из непригодных для проживания помещений за бюджетные деньги столкнулись с банальным отсутствием финансирования на эти цели.

  • Расселение ветхого жилья.

До 2017 г. действующая программа расселения обитателей аварийных (ветхих) домов, проводимая в правовом поле Жилищного кодекса РФ и закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», претворялась в жизнь органами местного самоуправления за счет денег федерального бюджета.

Из-за ограниченности государственных средств решения о смене непригодных квартир со скрипом принимались специально созданной комиссией по итогам рассмотрения заявлений жильцов (при наличии предварительной строительной экспертизы), а также во исполнение ФЗ № 384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Сергей Левкин, руководитель департамента градостроительной политики Москвы:

«Если не начать реновацию сейчас, через 15 лет около 8 тысяч жилых домов в Москве одновременно попадут в разряд аварийного жилья».

Опыт 18 лет расселения изношенных строений на всей территории России доказал, что федеральных денег недостаточно даже для сокращения общей численности ветхих зданий. За то время, когда каждый дом получает статус аварийного, а местные органы власти изыскивают средства на возведение нового, приходит в негодность еще несколько сооружений.

В рамках программы по снесению ветхих столичных пятиэтажек к весне этого года подверглись расселению около 1600 строений. К первому кварталу 2019 г. Москва и вовсе освободится от хрущевок (примерно 60 домов) начального периода домостроительства. Однако на очереди еще почти 8 000 жилых зданий, изношенных на 40–60 %.

  • Программа реновации жилого фонда Москвы.

Безусловно, потребность в новых способах решения проблем с ветхим жилищным фондом назрела давно. А реальным толчком послужило (что характерно для России) поручение Президента страны В. Путина мэру Москвы С. Собянину в феврале этого года о сносе всех столичных хрущевок и замены их новыми благоустроенными домами.

Немного позднее (10 марта) на рассмотрение Госдумы был представлен законопроект о порядке сноса старых пятиэтажек и отселении их обитателей в новостройки. Согласно рекомендации Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ данный документ был принят в первом чтении с небольшими доработками.

Владимир Путин, Президент РФ:

«Реализация программы реновации пятиэтажек должна быть во благо людей, а не во вред, фундаментальные права граждан нарушать нельзя, как и действовать силой».

Не вдаваясь в подробности юриспруденции, отметим большое количество вопросов по исходному варианту законопроекта. Официальные издания прямо указывали на «волну широкого общественного недовольства».

Короче говоря, снова дошло до главы государства...

Это стало толчком для активного законотворчества. Cпикер Госдумы В. Володин тут же заявил, что проект закона «требует самого широкого общественного обсуждения», призывая подождать исхода голосования (15.06.2017) обитателей ветхих хрущевок относительно приобщения их домов к программе реновации жилищного фонда.

13.05.2017 С. Собянин подал в Мосгордуму законопроект о 12 дополнительных гарантиях для жителей разрушаемых пятиэтажек. Таким образом, собственники получили право на выведение дома из программы после ее запуска. Жители обрели шанс на получение благоустроенного жилья в своем районе либо материальной компенсации его рыночной цены.

По данному законопроекту были проведены парламентские слушания (20.06.2017). Во время второго чтения в Госдуме утверждение законопроекта о реновации жилищного фонда Москвы перенесли на 05.07.2017.

  • Как планируют расселять Москву.

Чем отличается новая программа реконструкции в столице с ее уникальной архитектурой, спецификой экономики и социальной сферы?

Сергей Собянин, мэр Москвы:

«Москвичи получат новые квартиры на 2535 % по своей рыночной стоимости дороже того жилья, которое сносится».

Отметим три основных критерия.

  • Системный подход к формированию городской застройки в местах реновации. Параллельно с возведением нового жилья будет создаваться инфраструктура, облагораживаться территория и решаться вопросы организации коммунального хозяйства.
  • Равнозначность и равноценность жилья, предлагаемого собственникам помещений в разрушаемых хрущевках. Столичные власти заверяют, что оно будет на 25 % дороже и комфортнее старого, поэтому компенсации переселенцам станут неактуальными.
  • Для финансового обеспечения грандиозного плана второй волны расселения москвичей учреждается собственный Фонд содействия реновации жилищного фонда, который получит право выступать в роли застройщика с привлечением финансирования юридических и физических лиц на основе договоров долевого участия.

Вместо разрушенных хрущевок в реконструируемых районах возникнут многоэтажные высотки на 6–14 уровней. Вместе с тем плотность застройки на гектар не превысит 25 000 кв. м.

Срок выполнения столичной программы реновации займет 15–20 лет. За это время планируют снести примерно 8 000 зданий или 25 000 000 «квадратов» жилья. Процесс переселения охватит свыше 1 500 000 жителей Москвы.

Стоит отметить, что в программу включаются только те пятиэтажки, где 2/3 собственников голосованием одобрили реновацию.

Заблаговременное составление списка жилых домов для участия в проекте осуществлялось (по заявлению городских властей) с учетом технических характеристик строений и опроса их обитателей.

На городском портале мэрии Москвы опубликована карта и перечень зданий, выставленных чиновниками на голосование для внесения их в программу реновации жилищного фонда. Таким образом, москвичам предоставляется право включения или изъятия конкретного строения из списка требующих реконструкции.

По всей столице – от самого центра (в границах Садового кольца) и до шести поселений Новой Москвы – городские власти наметили более 250 стартовых площадок, отведенных для сооружения нового жилья в соответствии с программой.

Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:

«Выкупать у девелоперов земельные участки под программу реновации Москва будем только в исключительных случаях...»

Основная масса земли находится в муниципальной собственности, однако (по некоторым данным) примерно 30 стройплощадок принадлежат крупным компаниям девелоперов (ГК ПИК, «Пионер», ФСК «Лидер» и др.). Вдобавок у мэрии Москвы имеется в распоряжении почти 5 000 уже отделанных квартир из коммерческого жилищного фонда, направленных на расселение пятиэтажек. Они расположены в новостройках, сооруженных КП «УГС» (казенное предприятие «Управление гражданского строительства»).

На самом деле, по результатам опросов, проводимых ВЦИОМ, решение о реновации жилищного фонда поддерживает 75 % нынешних жителей московских хрущевок. В то же время 50 % обитателей подпадающих под программу районов, то есть потенциальных переселенцев, убеждены, что колоссальная прибыль достанется крупным застройщикам.

Тем не менее основную проблему в осуществлении почина столичного правительства составляет банальное недоверие москвичей. По информации ВЦИОМ, 75 % обитателей подлежащего сносу жилого фонда считают обязательным контроль над ситуацией со стороны федеральных властей.

Весной текущего года (02.05.2017) городская мэрия обнародовала список пятиэтажек (4566 домов), выставленных на голосование по внесению их в программу реновации.

Спустя неделю Москву всколыхнули митинги протестующих против включения их жилья в данный проект. Самое грандиозное мероприятие произошло на проспекте акад. Сахарова 14 мая, где горожане продемонстрировали фото своих домов, которые оказались совсем не ветхими.

Вскоре началось публичное голосование (15 мая) по данному вопросу, проводимое сайтом «Активный гражданин» совместно с городскими центрами госуслуг «Мои документы». В нем принимали участие только жители пятиэтажек, попавших под закон о реновации жилищного фонда столицы.

Перед началом голосования выявилось 15 зданий, «ошибочно» угодивших в программу. То ли опрос проводили не там, то ли сооружение оказалось не хрущевкой, а попросту построено в прекрасном месте у чистого пруда недалеко от метро... Даже лидер ЛДПР г-н В. Жириновский лично обратился в мэрию Москвы с требованием убрать его дом на пр. Комсомольском из опубликованного списка.

Новый закон о реновации жилищного фонда в Москве гарантирует обитателям пятиэтажек обеспечение готовой недвижимостью в их же районе. Для старых ипотечных квартир при расселении в новые благоустроенные условия кредита не меняются.

Для собственников нежилых помещений в разрушаемых пятиэтажках (офисы, торговые точки, сфера услуг) чиновники гарантируют компенсацию на основе рыночной стоимости недвижимости.

Что собой представляет фонд реновации жилищного фонда Москвы

В ходе расселения хрущевок второй очереди в Москве будет создан Фонд содействия реновации жилищного фонда. Это указано в проекте закона о реновации жилья столицы, который был предоставлен на рассмотрение Госдумы в апреле. Там говорится, что Фонд будет иметь права застройщика и возможность привлекать средства юридических лиц и граждан, заключивших договор на долевое участие.

«В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения фондом своих обязательств… город Москва несет субсидиарную ответственность по обязательствам фонда», – устанавливает документ.

Для сооружения новых домов ему могут предоставляться участки земли без проведения торгов на правах аренды либо в бесплатное пользование, о чем гласит пояснительная записка к проекту закона.

Фонд реновации жилищного фонда создадут в столице к концу лета текущего года, что анонсировал представителям СМИ М. Хуснуллин, занимающий пост заместителя мэра по строительству и политике градостроительства. По его информации, в данный момент согласовывается руководящая структура Фонда: «На сегодняшний день есть проект постановления о попечительском совете, подбирается состав его членов, возглавлять будет мэр».

На исходе мая руководитель городского департамента строительства А. Бочкарев заявил, что его ведомство выступит учредителем Фонда содействия. Сам Фонд будет застройщиком и за счет финансирования из муниципального бюджета начнет сооружать жилые дома и вселять в них людей. Кроме того, глава добавил, что Фонд будет уполномочен оформлять договоры на долевое участие для реализации невостребованных остатков жилья по рыночным ценам в ходе выполнения программы реновации и даже улучшать жилищные условия обитателей расселяемых зданий, повышая количество комнат на новой жилплощади.

Почему россияне вместо реновации жилищного фонда столицы предпочитают проведение реновации жилищного фонда в регионах

По данным информационного агентства INTERFAX.RU, 70 % россиян наслышаны о реновации жилья в столице, но большинство из них (73 %) уверено, что отдельным регионам России подобная программа важнее, чем в Москве – сообщает ВЦИОМ.

Результаты опроса 1600 россиян (22–27.06.2017) показали, что 13 % населения 46 регионов РФ (130 населенных пунктов) согласны, что в столице большое количество аварийного, ветхого и подобного жилья, которое требует сноса.

Социологи заметили, что 70 % москвичей и населения СПб считают, что вопрос старой застройки в регионах стоит более остро, чем у них. Называют проблему ветхих домов Москвы значительной и даже критической 33 % граждан, 35 % оценивают ее несерьезной или вообще нулевой, а 32 % россиян затруднились с ответом.

Тем не менее на вопрос респондентам (кроме москвичей) о качестве жилья в родном регионе 59 % ответили: «большая» и «очень большая» проблема», а 34 % не увидели в этом трудностей либо сочли их ничтожными. Воздержались от оценки ситуации 7 %.

Назвали обстановку столицы подходящей для реновации жилищного фонда 48 % опрошенных граждан (в Москве и СПб эта цифра намного выше и составляет 60 %), противоположное мнение у 19 % участников интервью. На такой же вопрос о собственном городе утвердительно ответили 51 % респондентов. А 30 % из них сочли реконструкцию несвоевременной (кроме москвичей).

Вместе с тем, сравнивая актуальность сноса устаревших домов и другие трудности своего региона, 42 % обследуемых граждан подтвердили приоритетность обновления жилья, 47 % указали на наличие более серьезных проблем, ожидающих решения (москвичи не опрашивались).

В начале августа правительство столицы приняло программу реновации, в которую вошли 5 144 домов и соответственно свыше 350 000 квартир. Реализация проекта ожидается к 2032 г.

Как проходит реновация жилищного фонда на Западе

Поучителен опыт восстановления и преобразования крупнопанельных жилых зданий в нынешней Германии.

Еще с начала 90-х Восточная Германия стала на путь масштабной модернизации (или санации) панельных домов с внедрением принципов энергоэффективности и улучшенной комфортности. Опыт реновации жилищного фонда немцами показывает, что высотки панельного типа с большим запасом прочности рентабельнее реконструировать, а не сносить.

Суммарное число таких объектов на востоке Германии достигает 2 180 000 квартир в домах сборной конструкции. Сейчас восстановлению подверглись почти 75 % зданий этой страны. На полную реконструкцию одной квартиры требуется около 25 000 €, включая 8 500 € на энергоэффективность. Работы финансируются за счет денег собственников.

На эти цели гражданам выдают кредиты под 3 % годовых сроком на 25 лет. Затраты частично покрывались из государственного бюджета. Большим плюсом реконструкции является выполнение работ без отселения собственников. С социальной точки зрения подобная деятельность популяризирует руководителей региона, предлагающих более доступную жилплощадь.

Перед созданием проекта здание подвергается тщательному техобследованию, включая энергоаудит и тестирование строительных конструкций. Результаты проверки и вывод о модернизации направляются собственнику для принятия решения, на что отводится полгода. Подавляющая часть немецкого жилья арендуется, наиболее значительное количество такой недвижимости принадлежит городским жилищным предприятиям, ЖСК и крупнейшим домовладельцам. В составе участников реорганизации чаще всего интересы собственника представляет менеджер по реконструкции.

В процессе модернизации выполняется ряд базовых мероприятий:

  • обновление покрытия кровли;
  • теплоизоляция технического этажа;
  • теплоизоляция перекрытий в подвале и его санитарная обработка;
  • санация подъездов и балконов;
  • утепление фасада плюс декоративное оформление дома;
  • монтаж новых окон с обеспечением воздухообмена и рекуперации;
  • установка лифта в наружной части строения (при его отсутствии);
  • смена инженерных сетей здания;
  • обновление радиаторов, оборудование их термостатами и счетчиками теплоснабжения;
  • монтаж горизонтальной системы отопления квартир;
  • установка в квартиры счетчиков ГВС и ХВС, создание подвального теплового узла и монтаж общедомовых приборов учета потребления воды и газа;
  • облагораживание придомовой площади.

Наружное благоустройство территории также относится к санации. Примером может служить микрорайон Хеллерсдорф в Восточном Берлине, застроенный панельными зданиями в 1982–1990 гг.

В то время здесь было сдано в эксплуатацию 42 600 квартир, которыми обеспечили 100 000 жителей. В конце 90-х микрорайон походил на незаконченную стройплощадку, а в домах имели место множественные дефекты: протечки кровли, трещины межпанельных швов и другие.

Эту территорию миновала масштабная приватизация квартир в 90-е годы, однако в этот период снизилась рождаемость и прекратилось глобальное строительство жилья. Поэтому настало время привести в порядок весь существующий жилой массив.

Реновация жилищного фонда требовала массовых подготовительных мероприятий, таких как:

  • системный анализ состояния домов с проведением их технической, правовой и социально-экономической оценки (принятие решений на базе действующего законодательства, новая организация управления жилищным фондом, урегулирование вопросов собственности, размежевание участков земли);
  • градостроительный анализ;
  • технико-экономическое исследование в части требуемых работ по санации и их стоимости;
  • социальный анализ для определения категории жителей конкретных домов, их материальной обеспеченности и общественного статуса и степени будущего участия этих граждан в реконструкции.

Итогом восстановления и модернизации панельных домостроений в Хеллерсдорфе (Восточный Берлин), начиная с 1993 г., явилось кардинальное изменение наружного вида этих зданий, благоустройство прилегающих территорий, повышение комфортабельности квартир, сокращение расходов на содержание жилищного фонда (72 цента/кв. м для Хеллерсдорфа, 1,5 € – для Берлина в целом).

После проведения восстановления и обновления панельных объектов недвижимости наблюдается устойчивый экономический рост не только этого района, но и всего города.

Реконструкция панельных сооружений как ключевой фактор продления их срока эксплуатации интересен для многих стран СНГ и Восточной Европы как обладателей огромного количества жилья подобного типа. Практика восточной Германии заслуживает изучения и внедрения в деятельность строительных компаний и риелторов многих стран.

Мнение эксперта

Об альтернативных возможностях финансирования модернизации ветшающих домов

Людковский А. М. 
кандидат технических наук, директор ООО НПЦ «Реконструкция»

Я предлагаю финансировать модернизацию ветхих жилых зданий за счет надстройки и расширения.

Для иллюстрации целесообразности данного метода фото изображает вариант реновации сооружения, нуждающегося в укреплении стен и обновлении инженерных коммуникаций. Подмосковный дом в г. Лыткарино, имеющий четыре этажа, был увеличен еще на три уровня сверху.

Специфический рельеф участка земли под зданием обусловил реконструкцию цокольного уровня. Строительные работы выполнялись без выселения жильцов и параллельно с деятельностью торговых точек нулевого этажа. В качестве заказчика выступало ООО «Герион 2», разработчик проекта – ООО НПЦ «Реконструкция».

Выше упоминалось, что деньги на реновацию здания из жилищного фонда можно получить путем его надстройки. Реконструкция дома подразумевает три процесса: модернизация, расширение, добавление этажей.

Используемые нами технологии методом увеличения площадей помогут улучшить уровень качества квартир в здании. Для укрепления фундамента и ветхих стен к нему крепят конструкции из железобетона, одновременно выполняющие роль опор для надстройки. После расширения здания на 3–4 метра увеличивается квадратура кухонь, появляются удобные лоджии.

Реновация жилищного фонда как решение проблемы ветхого жилья

Жилой дом серии 447 в г. Лыткарино Московской области до реновации

Реновация жилищного фонда как решение проблемы ветхого жилья

Четырехэтажный жилой дом 1960 г. постройки после реновации, завершившейся в 2015 г.

При разработке технологий строительства без выселения обитателей жилых домов потребовались свежие идеи. Инновационные методики «Реконструкции» получили статус патентоспособных.

В ходе реконструкции строение утепляется, модифицируются фасады, меняются инженерные сети. Пристраиваются новые лифты, модернизируются лестницы. Внешняя архитектура здания трансформирует не только высоту и объем, но также стиль с учетом пожеланий заказчика и характера изменений имеющейся инфраструктуры и жилого массива.

Реконструировать подобным образом можно кирпичные, панельные и блочные дома.

Наиболее простой и малозатратный метод надстройки жилого здания — переделать холодный чердак в благоустроенную мансарду. Главная проблема осуществления такого проекта – убедить владельцев помещений МКД в рациональности оборудования мансарды и заручиться их согласием.

Сегодня реконструкция жилых зданий с надстройкой, вдобавок без отселения жильцов, пока еще непривычна для России. Мы разработали методику поднятия скатных крыш для сооружения мансард, которую впоследствии Мосгосэкспертиза рекомендовала для масштабного использования в МКД без выселения обитателей. Реновация жилищного фонда в виде целых кварталов с 3–5-этажными постройками активно проводится в Европе еще с 60-х годов XX века.

Главной причиной потребности в реновации МКД с надстройкой, минуя освобождение квартир, стала проблематичность вопросов социального плана, связанных с переселением владельцев помещений. Люди, долго проживающие в своем района, редко соглашаются на переезд в иные части города. Подобная проблема характерна не только для России, она также имеет место за рубежом. Поэтому часто приходится воздерживаться от привлекающих многих идеи – разрушить старое и создать новое.

Внедрение обсуждаемой технологии в городской черте предоставляет ряд преимуществ:

  • уплотнение застройки;
  • облагораживание архитектуры жилого квартала;
  • модификация старого жилья без социальных проблем, вызванных переселением обитателей аварийного здания.

Чтобы урегулировать финансовые, технические, правовые и организационные вопросы, мы провели огромный объем работы. Самые большие проблемы имеют место с ветхими домами, где возникают дефекты, сильно ухудшающие комфортабельность жизни и даже представляющие опасность для обитателей. И для таких зданий у нас уже есть определенный опыт. Вначале мы их обследуем, диагностируем масштаб, причины и характер повреждений, а на основе выводов экспертов принимаем неотложные меры по созданию эксплуатационной надежности.

Мы выпускаем буклеты, отражающие результаты обновления зданий, согласуем проекты с властями и владельцами помещений, проводим экспертизу. Привлекаем достаточно инвестиций для внедрения наших проектов. Профессионалы усиливают стены и фундамент, пристраивают фрагменты для расширения здания, увеличивают этажность и т. п. до окончательной сдачи и заселения дома.

Безусловно, реконструкция всегда сложнее нового строительства. Тем не менее с позиций бизнеса имеет ряд преимуществ, что в результате делает ее более выгодной для застройщика. Имея богатый опыт, мы предлагаем УК и ТСЖ взаимовыгодное сотрудничество. Принимая аварийные и ветхие дома на реконструкцию, мы избавляем их от дорогостоящей эксплуатации подобных зданий. Все конфликтные социальные проблемы, обычно возникающие при модернизации массовых застроек муниципальных МКД, мы обязуемся решить вместе с вами.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль