Правила эксплуатации жилищного фонда: разбираемся в тонкостях вопроса

75
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
В систему технической эксплуатации входят организационные и технические меры, тесно связанные друг с другом. Они направлены на безопасное использование и сохранность жилых объектов. Система технической эксплуатации состоит из финансовых, материальных и трудовых ресурсов, а принципы ее функционирования подробно изложены в нормативных актах и технической документации. Применение положений системы позволяет жилым объектам нормально функционировать в течение всего срока своего существования. В данной статье мы обсудим правила эксплуатации жилищного фонда, нюансы их применения, а также тенденции к изменениям.

В этой статье вы узнаете:

  • Где применяются правила эксплуатации жилищного фонда.
  • В чем заключается суть постановления № 170.
  • Чему служат правила эксплуатации жилищного фонда.
  • Как правила эксплуатации жилищного фонда регулируют вопросы проведения текущего и капитального ремонта.
  • Как правила эксплуатации жилищного фонда регулируют противопожарные нормы.
  • Правомерно ли применение правил эксплуатации жилищного фонда к управляющим компаниям.
  • Какие изменения в Жилищном Кодексе РФ коснутся правил эксплуатации жилищного фонда.

Где применяются нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда

Что такое жилищный фонд? Это совокупность всех зданий и объектов, признанных жилыми. Форма собственности и назначение той или иной постройки при этом значения не имеют. Если в доме возможно проживание, закон признает его жилым.

На данный момент для проживания пригодны:

  • общежития;
  • гостиничные комплексы;
  • коррекционные школы, детские дома и дома для инвалидов;
  • квартиры для служащих;
  • помещения, предоставленные переселенцам для проживания;
  • иные объекты, наделенные статусом жилых.

Жилищный фонд состоит из нескольких категорий:

1. Частные объекты:

  • Дома и здания, законные владельцы которых – физические лица (данные объекты перешли в собственность после постройки, приобретения, приватизации, дарения и т. д.).
  • Объекты, купленные благодаря участию в составе кооператива (если паевые взносы уплачены в полном объеме).
  • Здания и дома, полученные в частную собственность на иной правовой основе.
  • Здания и дома, собственниками которых по закону являются юридические лица.

2. Государственные объекты – здания и дома, принадлежащие государству (находящиеся в хозяйственном ведении и при оперативном управлении государства).

3. Муниципальные объекты, принадлежащие администрациям муниципалитетов (находящиеся в хозяйственном ведении и при оперативном управлении местных администраций).

4. Общественные объекты, принадлежащие на праве собственности общественным организациям.

В первой части постановления обозначены правила и нормы эксплуатации жилищного фонда. В ней прописано, какие действия обязаны выполнять физические и юридические лица при обслуживании домов, в том числе МКД, а также сказано, как необходимо вести и хранить технические документы.

Должностные лица обязательно должны знать правила и нормы эксплуатации жилищного фонда и четко следовать им. В 2017 году эти правила регламентируют:

  • эксплуатацию жилых объектов;
  • обслуживание МКД;
  • выполнение всех видов ремонта;
  • реконструкцию домов;
  • сохранение объектов жилищного фонда РФ;
  • содержание домов в соответствии с установленными нормативами и т. д.

Правила эксплуатации жилищного фонда созданы для обеспечения нормальных бытовых условий граждан России. Соблюдать их необходимо, чтобы обеспечивать комфорт жильцов, решать задачи, связанные с использованием домового имущества и предоставлением коммунальных услуг.

Жилищный кодекс РФ наделяет обязательствами по управлению совместным имуществом и поддержанием его в должном состоянии следующие категории лиц:

  • Собственников жилых помещений. Статья 30 Жилищного кодекса РФ гласит, что владельцы жилых объектов обязаны содержать как свою недвижимость, так и общедомовое имущество. Собственники обязаны следить за нормальным состоянием домов, не допускать антисанитарии, а также соблюдать права соседей, правила использования и эксплуатации жилых помещений общего назначения.
  • Собственников комнат коммунальных квартир. Согласно ст. 43 Жилищного кодекса РФ, они должны содержать общее имущество, если иные условия не прописаны в соглашении или ФЗ.
  • Арендодателей по договору соцнайма. Согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ, арендодатель обязан поддерживать в должном состоянии, проводить реконструкцию и капремонт общедомового имущества .
  • Лиц, арендующих жилое помещение по договору соцнайма (ст. 67 Жилищного кодекса РФ). Они обязаны эксплуатировать его, обеспечивая сохранность и поддерживая в нормальном состоянии, выполнять текущий ремонт непосредственно на арендованном объекте.

По содержанию общедомового имущества арендаторы, согласно Жилищному кодексу РФ, обязательств не имеют.

При использовании и ремонте жилых помещений необходимо четко соблюдать правила эксплуатации жилищного фонда, которые регламентируются документом «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 года № 170).

Постановление № 170 «Правила эксплуатации жилищного фонда»: краткий обзор

Постановление четко структурировано, как и любой нормативно-правовой документ.

  1. В первой части обозначены общие положения акта.
  2. Вторая часть описывает порядок организации и правила техобслуживания жилых объектов, а именно:
  • как должен осуществляться техосмотр;
  • порядок проведения техобслуживания;
  • организация работ по текущему ремонту;
  • организация работ по плановому ремонту;
  • порядок техобслуживания домов, где запланировано проведение капремонта;
  • организация работ по подготовке жилых объектов к новому сезону.
  1. В третьей главе приведены правила содержания и эксплуатации жилищного фонда и общедомовых территорий:
  • лестничных клеток;
  • квартир;
  • чердаков;
  • подвалов и технических помещений;
  • фасадов жилого объекта;
  • прилегающей к дому территории.
  1. Четвертая глава посвящена организации технического обслуживания и ремонта:
  • фундамента и стен подвалов;
  • стен здания;
  • перекрытий;
  • напольных покрытий;
  • перегородок;
  • крыш;
  • световых приборов, оконных и дверных проемов;
  • лестничных пролетов;
  • печей и т. д.
  1. В пятой главе сказано о ремонте и обслуживании инженерных коммуникаций. Описаны следующие параметры:
  • теплоснабжение;
  • подача отопления;
  • водоснабжение;
  • организация децентрализованного отопления;
  • газоснабжение;
  • оборудование, обеспечивающее работу телевидения, радио и т. д.;
  • водопровод и отведение стоков канализации;
  • лифт;
  • мусоропровод.
  1. В шестом разделе указаны особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях:
  • просадочных грунтах;
  • засоленных грунтах;
  • подрабатываемых территориях;
  • сейсмически активных районах;
  • территориях вечной мерзлоты.
  1. В заключение приведен перечень приложений.

Какие цели преследуют правила эксплуатации жилищного фонда

Соблюдать правила эксплуатации жилищного фонда нужно, чтобы:

  • Поддерживать в надлежащем состоянии жилые объекты любой формы собственности.
  • Реализовывать единую техническую политику в отрасли ЖКХ, цель которой – четкое следование требованиям нормативно-правовой документации по содержанию и реконструкции жилых построек и их составляющих, инженерных коммуникаций и прилегающих к домам земельных участков.
  • Выполнять действующие правила содержания и эксплуатации жилищного фонда и ремонта в домах. Проводить данные процедуры обязаны собственники недвижимости или управляющие компании.

Физические и юридические лица, арендующие жилые помещения или владеющие ими на праве собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства, чтобы защищать личные социальные и экономические права и интересы, а также определять, в каком порядке эксплуатировать и ремонтировать объекты.

В обязанности лиц, обозначенных выше, входит:

  • Эксплуатация жилья, подсобных помещений и оборудования; при этом законные интересы и права жильцов должны быть строго соблюдены.
  • Обеспечение сохранности жилищного фонда и прилегающих к нему территорий без нанесения ущерба другим жильцам.
  • Следование экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, архитектурным, эксплуатационным, законодательным требованиям.
  • Своевременное внесение оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

В обязанности жилищно-эксплуатационных организаций (при их отсутствии – компаний, эксплуатирующих жилые МКД) входит поддержание сохранности и безопасности жилищного фонда. Организации обязаны следить за тем, чтобы обслуживание жильцов производилось на должном уровне, а также проверять, соблюдают ли граждане, проживающие в доме, правила эксплуатации жилищного фонда и придомовых участков.

Техническое обслуживание жилищного фонда

Техобслуживание жилищного фонда включает в себя ряд составляющих:

1. Управление жилищным фондом:

  • организация самообслуживания;
  • ведение работы со смежными организациями и поставщиками;
  • выполнение всех видов работ с арендаторами и арендодателями.

2. Проведение мероприятий (по п. 1.8 Правил и норм техобслуживания):

  • Непосредственно техническое обслуживание (содержание), в том числе аварийное и диспетчерское. В рамках обслуживания проводится комплекс работ с целью поддержания элементов и внутридомовых систем, установленных конструкций, коммуникаций и оборудования в должном состоянии.
  • Осмотры, в рамках которых специалисты выявляют причины возникновения возможных неполадок и намечают варианты их устранения, а также осуществляют контроль содержания и эксплуатации помещений.
  • Сезонная подготовка, задача которой – качественный ремонт и обслуживание жилищного фонда для эксплуатации в зимний период.

Подготовительные работы, касающиеся эксплуатации жилищного фонда в зимний период

В рамках подготовки к зиме, в соответствии с Правилами, проводят следующие процедуры:

  • Ликвидируют неисправности в несущих конструкциях, на фасадах, крышах, перекрытиях, в оконных и дверных проемах, подвалах и иных частях дома. Проверяют и, при необходимости, восстанавливают отопительные, газовые, водопроводные системы и системы электроснабжения, а также дымоходы.
  • Приводят в порядок придомовые территории, оценивают, насколько они технически исправны – атмосферные осадки и сточные воды должны отводиться беспрепятственно.
  • Обеспечивают надежную гидроизоляцию фундамента, стен подвалов, цокольных помещений, смежных конструкций, лестничных пролетов, чердаков, машинных, лифтовых кабин, исправность пожарного гидранта.
  • Выполняют работы по текущему ремонту, включая ремонт жильцами помещений жилого и вспомогательного назначения: белят потолки, красят и оклеивают обоями стены, окрашивают подоконники, остекляют помещения. При проведении ремонта арендаторами действуют условия Жилищного кодекса РФ и порядок соглашений соцнайма.

То есть при подготовительных работах принимаются различные строительные и организационно-технические меры, чтобы устранить неполадки в элементах, устройствах, инженерных системах и сооружениях для восстановления их нормального функционирования и приведения в должное состояние в соответствии с правилами эксплуатации.

Как правила эксплуатации жилищного фонда регулируют вопросы проведения текущего и капитального ремонта, санитарного содержания

Для поддержания нормального состояния любого жилого объекта требуется проведение ремонтных работ. Для этого привлекают подрядчиков.

  1. Текущий ремонт.

В рамках текущего ремонта выполняют следующие виды работ:

  • Планируемые – это осмотры, проводимые на регулярной основе, и профилактический ремонт.
  • Незапланированные, предполагающие ликвидацию мелких неполадок на основании заявок жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий. Когда текущие ремонтные работы на объекте завершаются, их качество оценивает комиссия, в которую входят представители собственников жилых помещений и управляющей компании.

Если в жилом помещении проводятся плановые мероприятия, их график составляют заблаговременно. Незапланированные ремонтные работы выполняются при необходимости.

Текущий ремонт жилых объектов, по правилам эксплуатации жилфонда, проводят с периодичностью в 3-5 лет. Частота ремонтных работ зависит от нескольких факторов:

  • группы капитальности жилых объектов;
  • климатических условий;
  • степени износа.

Инженерные системы в домах ремонтируют сотрудники компаний, обслуживающих данные объекты. К примеру, в соответствии с Правилами ремонт канализационных систем – обязанность работников ЖКХ.

Если в ближайшие 5 лет предполагается снос дома, цель текущих ремонтных работ будет состоять лишь в исключении возникновения аварий на объекте.

Качество ремонта оценивает специальная комиссия, состоящая из:

  • представителей компании, проводившей работы;
  • представителей собственников квартир МКД.

    2. Капитальный ремонт.

В ходе капитального ремонта меняют или восстанавливают отдельные износившиеся элементы и части жилого объекта, благодаря чему удается устранить или минимизировать физический износ инженерных коммуникаций и домовых конструкций.

Правилами эксплуатации жилищного фонда определено, что капитальный ремонт жилого объекта проводится либо на всей его территории, либо частично: в подъездах, на этажах, в подвалах и т. д. В ходе капремонта полностью устраняют неполадки во всех частях дома и оборудования, подвергшихся физическому износу, восстанавливают коммуникации или меняют их на более качественные аналоги с длительным сроком эксплуатации. Также совершенствуют характеристики жилищного фонда, модернизируют объект настолько, насколько это возможно (монтируют счетчики водоснабжения, тепла, газа, электроэнергии), и обеспечивают максимально экономичное потребление ресурсов.

Капитальный ремонт объектов, которые планируется сносить, выполняют лишь с целью обеспечения безопасности жильцов и должного санитарного состояния помещений. Восстанавливать коммуникации и облагораживать вид таких домов нерационально.

Правила Жилищного кодекса РФ гласят, что капитальный ремонт обязан выполнять арендодатель жилого помещения на основании договора соцнайма. По ст. 88 Жилищного кодекса РФ, если на период капитального ремонта или реконструкционных работ необходимо выселить из помещения всех проживающих в нем людей, арендодатель должен предоставить арендатору другую жилплощадь для временного пользования без расторжения договора.

Пока идет капитальный ремонт или реконструкция объекта, арендатор может проживать в жилом помещении, предоставленном маневренным фондом. Если арендатор и проживающие с ним люди отказываются переезжать в новое жилье, арендодатель имеет право подать в суд для разрешения конфликтной ситуации.

Арендодатель из личных средств оплачивает переезд арендатора и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно к предыдущему месту проживания.

Задача системы технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда заключается в обеспечении нормального функционирования объектов и инженерных коммуникаций в течение определенного срока эксплуатации. Для этих целей выделяются материальные и денежные ресурсы в необходимом количестве.

В рамках технического обслуживания жилого объекта необходимо контролировать его состояние, поддерживать исправность и работоспособность, отлаживать и регулировать работу инженерных систем, а также выполнять ряд других мероприятий.

  1. Санитарное содержание жилищного фонда.

В рамках санитарного содержания жилищного фонда проводятся следующие процедуры:

  • Уборка мест совместного пользования (к местам общего пользования относятся лестничные клетки, чердаки, подвалы, технические подполья).
  • Уборка придомовых территорий (к ним относятся площадки, газоны, дворы, тротуары, проезжие части и т. д.). Она проводится управляющими компаниями. При этом поддерживать тротуары в должном состоянии могут специализированные организации.
  • Уход за зелеными насаждениями, работы по озеленению территорий. Перед проведением подобных мероприятий с прилегающих к домам участков выносят остатки строительных материалов, мусор, прокладывают подземные коммуникации и сооружения, дороги, проезжие части, тротуары, обустраивают площадки и возводят ограждения.

У собственников озелененных участков также есть определенные обязанности по их содержанию:

  • Сохранность насаждений.
  • Полив клумб, деревьев и газонов в сухую жаркую погоду.
  • Недопущение вытаптывания газонов, предотвращение складирования на них строительных материалов, снега, мусора и т.д.
  • Высаживание новых кустарников и деревьев, прокладка дорожек, размещение оборудования только на основании проектных документов, согласованных должным образом, соблюдение агротехнических норм.
  • Вырубка и пересадка деревьев, если в этом возникает необходимость в связи с проведением ремонта; выполнение данных процедур проводится исключительно по техническому регламенту и согласно правилам.
  • Поддержание чистоты в водоемах, находящихся на озелененной территории (если они есть). Периодичность капитальной чистки – раз в 10 лет.

Собственники и арендаторы жилых помещений должны соблюдать чистоту и порядок на озелененных территориях и в благоустроенных объектах, выполнять все необходимые правила эксплуатации жилищного фонда. На территориях, прилегающих к домам, нельзя мыть автомобили, сливать с них масло и бензин. Запрещена также настройка сигнала, мотора и тормозной системы.

Правила эксплуатации жилищного фонда гласят, что управление и техническое обслуживание МКД – это комплекс организационных и технических работ, проводимых для сохранения безопасной эксплуатации и целостности недвижимости вместе с ее функциональным назначением. Цель системы – предотвращение преждевременного износа зданий и обеспечение их нормального функционирования.

Мнение эксперта

Где, согласно правилам эксплуатации жилищного фонда (№ 491 – постановление Правительства РФ), проходит граница собственности

Гордеев Д.П.
ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

В п. 2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правил) разъяснены положения Жилищного кодекса РФ по составу общедомового имущества и определены требования к установлению его границ («границ собственности»).

В п. 8 Правил относительно внутридомовых инженерных коммуникаций сказано, что внешняя граница сетей электро-, водо-, теплоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей в составе общедомового имущества – это внешняя граница стены МКД, если иные условия не обозначены в законодательстве РФ. Как правило, граница собственности на инженерные коммуникации в доме – это внешняя граница стены МКД.

В Правилах описан не только состав общедомового имущества МКД, за которое отвечают владельцы жилых объектов. Документ также описывает диспозитивное требование к установке границ ответственности по части эксплуатации инженерных коммуникаций. Так, «граница эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса – это место, где счетчик соединяется с соответствующей инженерной сетью в составе МКД (если об ином не сказано в соглашении между собственниками объектов в доме и исполнителем КУ или РСО).

Кроме того, нужно учитывать, что в п. 8 данных Правил четко прописано, чем отличается «граница собственности» от границы эксплуатационной ответственности. Обычно эти понятия имеют разное значение. Однако в данном случае можно говорить, что владельцы соответствующих участков сетей и за пределами «границ собственности» содержат их за свой счет. При этом не имеет значения, где заканчивается эксплуатационная ответственность.

Как правила эксплуатации жилищного фонда регулируют соблюдение противопожарных мер

Часть 1 ст. 38 Закона № 69-ФЗ гласит, что за нарушение требований пожарной безопасности отвечают лица, уполномоченные владеть, использовать и распоряжаться имуществом, включая руководителей организаций, а также лица, которым поручили в установленном порядке отвечать за обеспечение противопожарной безопасности.

Правила содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) разъясняют, что в рамках эксплуатации жилого дома необходимо соблюдать требования противопожарной безопасности на основании российского законодательства (подп. «е» п. 11 Правил № 491).

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), обязывают компании, обслуживающие жилые дома, соблюдать правила пожарной безопасности, регулярно осматривать пожарную сигнализацию и проверять, оборудованы ли дома средствами пожаротушения.

В пункте 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда сказано, что в случае пожара лица, находящиеся в этот момент в доме, могут покинуть здание через выходы, ведущие из лестничных клеток на чердак и крышу. Именно поэтому дежурный диспетчер ОДС (слесарь, техник-мастер, обслуживающий МКД) обязан хранить у себя ключи от дверей и люков, выводящих на крышу. Также ключи могут храниться в квартире, расположенной на верхнем этаже. В этом случае делают соответствующую надпись на люке (двери). Можно приобрести самоклеящийся знак «Ключи хранятся» и записать на нем необходимые сведения о месте хранения. Проверка наличия таких знаков входит в обязанности инспекторов ГПН.

Правомерно ли применение Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 к работе управляющей организации

По этому вопросу важное решение принято Президиумом ВАС РФ в 2010 году (постановление от 29.09.2010 № 6464/10). Было обозначено, что требования, связанные с содержанием и обслуживанием жилого фонда, определенные Правилами № 170, должны выполнять все владельцы жилых объектов в МКД и управляющие компании. Собственники не могут повлиять на необходимость выполнения Правил № 170 и включение в соглашение с управляющей компанией перечня соответствующих услуг и работ. В этом же судебном акте Президиум постановил, что следить за соблюдением Правил обязано ГЖИ.

Данные требования обязательны к выполнению, поэтому судам нужно использовать их при рассмотрении подобных вопросов.

Важно учитывать и мнение Арбитражного суда г. Иркутска в решении по делу № А19-6286/2013 от 22.07.2013. Общественные доводы о том, что Правительство РФ не утверждало Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, а потому они носят лишь рекомендательный характер, неверны. Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15.10.2003 г. за №5176, опубликованы в «Российской газете» от 23.10.2003г. № 214 и обязательны к выполнению как со стороны собственников, так и управляющих компаний.

В п. 10 Правил № 491 сказано, что содержание общедомового имущества должно осуществляться по всем законодательным требованиям. Нужно обеспечивать надежность и безопасность МКД, заботиться о безопасности жизни и здоровья жильцов, сохранять имущество физических и юридических лиц, государственное, муниципальное и иное имущество, соблюдать права и законные интересы владельцев помещений и иных граждан.

В п. 16 и 17 Правил сказано также, что, если о содержании дома заботится управляющая компания, между ней и собственниками жилых объектов должен быть заключен договор. На общем собрании определяется перечень работ и услуг, прописываются условия их предоставления и сумма финансового обеспечения. Управляющие компании несут ответственность перед владельцами помещений в МКД за невыполнение своих обязательств и некачественное содержание общедомового имущества, противоречащее российскому законодательству и условиям, прописанным в договоре.

Из Правил эксплуатации жилищного фонда можно узнать о нормах и требованиях, связанных с содержанием и обслуживанием жилья. Их обязаны выполнять как владельцы помещений, так и управляющие компании.

Правила также разъясняют, какие именно работы должны проводиться в рамках содержания и техобслуживания дома. Кроме того, в документе говорится о параметрах и условиях, которым должны соответствовать строительные конструкции дома в целях обеспечения безопасного проживания жильцов. При этом мнение владельцев отдельных помещений в МКД и включение ими в соглашение с управляющей компанией перечня соответствующих работ и услуг не учитывается.

Согласно действующим законодательным нормам, в обязанности управляющих компаний входит создание благоприятных и безопасных условий жизни собственников МКД, содержание и ремонт общедомового имущества или привлечение иных лиц для предоставления услуг или проведения соответствующих работ.

Какие изменения в Жилищном кодексе РФ могут коснуться правил эксплуатации жилищного фонда

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» предлагает изменения, не связанные с положениями Жилищного кодекса РФ единым предметом. Как считают эксперты Фонда «Институт экономики города», большая часть поправок негативно отразится на развитии конкуренции в сфере управления МКД и активности владельцев недвижимости. Отметим, что множество положений проекта требует детального обсуждения с практиками и экспертами.

Новая редакция ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предлагает поручить Правительству РФ установить правила и нормы эксплуатации жилищного фонда и обозначить минимальный перечень услуг и работ, требуемых для поддержания общедомового имущества МКД в должном состоянии, порядок их предоставления и проведения.

  • Первое. Неправильно применять в современных законодательных актах термины Жилищного кодекса РСФСП («Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»).
  • Второе. Для выполнения поручений в предложенной редакции в документ будут включены требования к помещениям жилого назначения, а не общедомового имущества.
  • Третье. Противоречие положениям ч. 2.2 и ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ неизбежно. В них приводится ссылка на технические регламенты, регулирующие правила эксплуатации жилищного фонда. Один из таких регламентов уже есть – это Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В ч. 1 ст. 6 данного регламента есть поручение Правительству РФ об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (или их частей), применение которых обеспечит следование требованиям данного закона. Поручение на сегодняшний день исполнено.
  • Четвертое. Неправильно автоматически переносить устаревшие положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) на уровень нормативно-правового акта российского правительства. Существуют устаревшие правила технической эксплуатации и содержания жилищного фонда, описывающие порядок действий по ремонту и содержанию общедомового имущества. Однако необходимо обозначать требования к состоянию МКД, описывать, какие результаты по содержанию домов должны быть достигнуты, а не какие процессы следует выполнять. Порядок достижения запланированных результатов обязаны регламентировать управляющие и подрядные компании, ЖСК и ТСЖ.

В связи с этим формулировка в отредактированной ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ должна предполагать принятие Правительством РФ техрегламента «О безопасности МКД». Согласно ст. 2 ФЗ от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» допустимо принятие техрегламента не только федеральным законом, но и указом Президента РФ, Постановлением Правительства РФ или нормативно-правовым документом исполнительного федерального органа по техническому регулированию на основании поручений Президента или Правительства РФ.

Нужно ли выполнять предписания госжилинспекции, основанные на правилах эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27.09.2003

С 1.07.2017 г. разрешено оспаривание всех штрафов и предписаний ГЖИ, выписанных по части нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила эксплуатации жилищного фонда № 170). Это связано с тем, что в силу вступил п. 1.1 ст. 15 ФЗ от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении госнадзора и муниципального контроля».

Начиная с этого дня, у жилищных инспекторов больше нет полномочий для проверки следования требованиям нормативной документации, применение которой по закону необязательно.

Почему ГЖИ требуют применять Правила № 170

Госжилинспеции руководствуются Правилами № 170 в ходе проверок, так как Правила эксплуатации жилищного фонда № 491 и Минимальный перечень не содержат конкретной информации о видах работ. Правила эксплуатации жилищного фонда № 491 включают в себя список работ, которые нужно выполнять при содержании и ремонте общедомового имущества. О порядке, особенностях проведения и периодичности работ ничего не сказано. Правила № 170 подробно рассказывают о видах, периодичности и сезонности работ.

В принципе, такой подход можно считать правильным. Часто и сами управляющие компании, ЖК, ЖСК и ТСЖ не знают порядок проведения той или иной работы. А здесь есть общий для всех регламент. Но при этом Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 составлены в форме своеобразной рекомендации, в связи с чем ГЖИ не должны выписывать штрафы за их несоблюдение. Управляющие компании обязаны применять Правила эксплуатации жилищного фонда в качестве наглядного пособия.

Что отвечать жилищному инспектору на проверке

В Минимальном перечне прописано, что периодичность проведения работ и предоставления услуг по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома устанавливается:

  • решением общего собрания жильцов МКД, если выбран непосредственный способ управления;
  • договором управления, если подписан договор с управляющей компанией.

При действии формы ЖК, ТСЖ или ЖСК, периодичность работ или предоставления услуг прописана в уставе объединения. К примеру, о периодичности можно упомянуть в годовой смете.

То есть, если вы не соглашаетесь с жилинспектором в правильности применения Правил эксплуатации жилищного фонда № 170 для установления периодичности тех или иных работ, то должны предоставить иные документы из обозначенных выше. В противном случае обоснованность ваших возражений окажется под сомнением, а доводы просто не примут. Определить исход спора сможет только суд.

Возможна ли отмена Правил № 170

Минстрой РФ создал проект Постановления Правительства РФ, по которому с 1.08.2017 г. планируется отмена Правил № 170. Действительными останутся лишь требования, связанные с подготовкой жилфонда к сезонной эксплуатации, организацией и проведением капремонта.

Минстрой и ЖКХ РФ направили во множество структур письмо от 06.04.2017 № 11607-АЧ/04 с проектом Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления деятельности по управлению МКД и содержанию общего имущества в МКД», где предложили принять такой текст Постановления:

«Правительство Российской Федерации постановляет: … 3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 1 июля 2017 года признать не подлежащими применению с 1 августа 2017 года:  положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, … за исключением положений пунктов 2.4, 2.6 и приложений № 8-9 указанных Правил…»

Но пока это лишь проект, о его принятии говорить еще рано.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль