Агентский договор на коммунальные услуги: нюансы в работе управляющих компаний

194
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Агентский договор на коммунальные услуги можно охарактеризовать как контракт с посредником, который выступает от имени поручителя и выполняет за его счет мероприятия по реализации услуг, направленных на обеспечение нормального уровня проживания потребителей. В качестве поручителя (принципала) рассматриваются поставщики и производители (компании ресурсообеспечения), а посредником (агентом) могут быть не только юридические компании, но и физлица.

В этой статье вы узнаете:

  • Что такое агентский договор на коммунальные услуги.
  • Каковы преимущества у агентского договора на коммунальные услуги.
  • Какие есть недостатки у агентского договора на коммунальные услуги.
  • В чем особенность агентского договора на коммунальные услуги для управляющей организации.

Порядок заключения/расторжения и составления агентских соглашений на предоставление коммунальных услуг определяется государственными нормативными актами РФ. Подробному освещению этого вопроса посвящена статья 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Специфика оформления агентских договоров

Такой вариант взаимодействия законодательно предусмотрен в различных областях. Двустороннее соглашение оформляется в стандартной форме – письменно. Достоверность соглашения можно подтвердить у нотариуса (условие не является обязательным и применяется по усмотрению обоих участников агентского договора). По параметрам такого контракта сторона агента берет на себя обязательства за определенную плату осуществлять некоторую деятельность в интересах контрагента. Все функции, предусмотренные условиями агентского контракта на коммунальные услуги, исполнитель может выполнять самостоятельно, при условии предварительной оплаты.

Законодательные нормы предусматривают выполнение контрагентом некоторых процессов от собственного имени в интересах принципала и за его счет. Для этого агент наделяется всеми соответствующими полномочиями и получает определенный круг обязанностей. В тех случаях, когда функции, предусмотренные агентским договором, выполняются агентом от имени заказчика, обязательства перед потребителями коммунальных услуг лежат на нем.

Особенности агентских договоров

  1. Агентские коммунальные контракты построены на принципе получения оплаты или взаимного предоставления услуг, поэтому их участники определяют вид и размер вознаграждения.
  2. При заключении бессрочных агентских договоров их участники могут инициировать прекращение действия контракта. Если указан конкретный срок действия, то договор не может расторгаться одним из участников до указанной даты без согласия второй стороны.
  3. Реализация коммунальных услуг по агентским контрактам может происходить от имени одной из сторон таких соглашений.
  4. Агент вправе заключить субагентское соглашение о предоставлении коммунальных услуг с третьей стороной, но при этом несет полную ответственность за работу субагента перед основным заказчиком.
  5. Права каждой из сторон могут ограничиваться контрагентом при соблюдении некоторых условий. К примеру, сторона, уполномочивающая агента, не может заключать такой же договор с другими исполнителями или самостоятельно вести на определенных объектах деятельность, предусмотренную агентским договором на коммунальные услуги.
  6. Агентским договором может предусматриваться запрет для исполнителя на заключение таких же соглашений с другими заказчиками в регионе, который указан в контракте.

Если сторонами не определена процедура расчета, то средства, предусмотренные в качестве вознаграждения, должны поступить на расчетный счет исполнителя в течение семи рабочих дней после числа, указанного в отчете по выполненным работам.

В договоре о предоставлении коммунальных услуг четко прописывается порядок предоставления/утверждения агентской отчетной документации.

Составление соглашения предусматривает необходимость выполнения процедур по подготовке и предоставлению отчетов по работам, доверенным принципалом. Как правило, это простая форма отчетности по проделанным договорным работам.

Отчетная документация предоставляется в оговоренные сроки с определенной периодичностью (ежемесячно или поквартально) по результатам выполненных работ.

Если соглашением не определена процедура предоставления отчетности, то заказчик вправе в течение 30 дней после предоставления отчетности предъявить агенту свои претензии по поводу выполненных им работ и предоставленных коммунальных услуг. Если возражения отсутствуют, то отчетная документация, переданная в срок, оговоренный в контракте, по умолчанию является принятой.

В любом случае относительно работ, выполненных субагентом, ответственность за качество и сроки возлагается на агента, отчитывающегося перед принципалом.

Отличительные черты соглашения

Особенность правовых отношений с агентами заключается в возможности введения определенных запретов каждой из сторон.

Юридический агентский договор оказания коммунальных услуг может содержать запрет на оформление таких же контрактов с другими субъектами, как в широком значении, так и в пределах региона (включая запрет на контракты от своего лица, по факту уже выполненной работы). Исполнитель по агентскому договору на коммунальные услуги может иметь запрет на оформление таких же контрактов с другими заказчиками.

Содержание агентского соглашения не предусматривает запрета на ограничение списков лиц для исполнения услуг и на место выполнения работ, где зарегистрированы или проживают потенциальные клиенты по договору.

Структура и пример агентского договора на коммунальные услуги

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. Предметом соглашения являются действия агента, направленные на реализацию коммунальных услуг.
  4. Срок действия договора. Договор может быть срочным либо бессрочным.
  5. Права и обязанности сторон. Договорные отношения могут ограничить права как одной, так и другой стороны (например, неразглашение, запрет на заключение аналогичных документов по данной сделке).
  6. Сроки выполнения агентского поручения.
  7. Сдача отчета агента. Агент должен отчитываться за свои действия по реализации договора. Необходимо определить, в каком виде и в какой срок он будет предоставлять агентский отчет.
  8. Вознаграждение агента и порядок расчета. Вознаграждение может выплачиваться после совершения агентом определенных действий либо после исполнения всего соглашения.
  9. Ответственность сторон.
  10. Основания и порядок расторжения договора.
  11. Разрешение споров.
  12. Форс-мажор.
  13. Прочие условия.
  14. Список приложений.
  15. Адреса и реквизиты сторон.
  16. Подписи сторон.

Сопровождающая документация:

  • агентская отчетность;
  • перечень услуг (агентирование);
  • дополнительное соглашение;
  • протокол возражений;
  • компромиссный протокол.

Образцы агентского договора на коммунальные услуги

Скачать Образец 1

Скачать Образец 2

Агентский договор на коммунальные услуги или аутсорсинг в деятельности управляющей организации

Аутсорсинг может способствовать экономии и улучшению качества услуг или работ, предоставляемых владельцам жилья в МКД.

На компанию, управляющую МКД (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной СПК, далее — УО), по закону возложено обязательство предоставлять потребителям минимум услуг, предусмотренных законодательством страны.

К услугам, которые должны оказываться только специализированными предприятиями и квалифицированными специалистами, относится обслуживание лифтов, пожарных систем и подача энергоносителей. Эти условия установлены законом. Управляющая организация не всегда имеет возможность, но и не обязана, предъявить лицензии на предоставление услуг, необходимых для обслуживания МКД.

Некоторые услуги для МКД, такие как обслуживание пожарных систем и лифтов, должны оказываться специализированными организациями, эти условия регулируются законодательством. Управляющая организация не обязана иметь лицензии на те виды деятельности, которые востребованы МКД.

Аутсорсинг представляет собой передачу управляющей организацией определенных видов деятельности или функций, связанных с обслуживанием МКД, другой компании, работающей в нужной сфере. В деловом лексиконе слово «аутсорсинг» появилось в 1960 году благодаря компании Electronic Data System, действующей в сфере информационных технологий.

Услуги аутсорсинга стали стремительно развиваться с 1990 года и до сих пор востребованы в разных сферах деятельности.

Управляющие компании имеют право передать на аутсорсинг полное обслуживание МКД и заниматься только управленческой деятельностью – организацией своевременного предоставления услуг, содержания и ремонта доверенного объекта. Такой подход обеспечивает высокое качество предоставляемых услуг, но, как показывает практика, финансовые возможности многих собственников и съемщиков жилья ограничены и не позволяют устанавливать на услуги УО высокие расценки. Можно сказать, что материальные возможности потребителей определяют специфику работы ЖКХ и практически исключают использование аутсорсинга.

Ценность аутсорсинга состоит в том, что при передаче вспомогательных функций другим исполнителям компания имеет возможность:

  1. сконцентрироваться на ключевых направлениях коммерческой деятельности;
  2. своевременно реагировать на рыночные условия без ущерба для управления МКД.

На основании этого можно сделать вывод, что, выбирая управляющую компанию для обслуживания МКД, собственники жилья прибегают к услугам аутсорсинга – передают управление своей недвижимостью другой организации. Такой способ управления более рационален.

Основным мотивом использования аутсорсинга является экономичность.

К экономическим факторам для перехода на аутсорсинг относятся:

  • снижение расходов на содержание дома;
  • перераспределение ресурсов;
  • замена постоянных затрат на переменные;
  • повышение эффективности.

Мнение эксперта

С.Г. Щетинин,
эксперт, г. Краснодар

Эффективность аутсорсинга оценивается по четырем экономическим составляющим.

  • Снижение расходов. Проанализировать финансовые затраты по всем бизнес-процессам и определить среди них самые значимые. Впоследствии можно оценить, как изменилась структура затрат после передачи определенных функций другому исполнителю. Это может быть уборка придомовой территории или подъездов, которую стоит доверить клининговой компании, поскольку она имеет для этого все необходимые средства, замещая ручной труд механическим оборудованием, что снижает расходы на выплату зарплаты рабочим.
  • Перераспределение ресурсов. Здесь говорится о высвобождении определенной части ресурсов с дальнейшим их применением для решения более значимых задач. В качестве таких ресурсов выступают оборудование, рабочее время, финансы, сооружения. Еще один немаловажный фактор этой составляющей – это преодоление внутреннего барьера в системе управляющей организации. Примером может служить передача взыскания долгов на юридическую компанию. Таким образом, вместо оплачиваемой ставки юриста организация оплатит услуги по взысканию долгов сторонней юридической компании. В результате ставка штатного сотрудника исключается из расходов управляющей фирмы, и оплата услуг привлеченного юриста осуществляется за счет должника.
  • Замена регулярных затрат на переменные. В данной ситуации возможно сокращение:
    • накладных расходов – при использовании готовой инфраструктуры (например, на строительство и заработную плату);
    • рисков, поскольку по аутсорсинговым договорам оплата осуществляется за конкретно сделанную работу.

УО может воспользоваться услугами специализированной аварийной службы, используя для решения своих проблем ее оборудование и персонал. При этом ежемесячная оплата за проделанную работу будет ниже, чем расходы на содержание собственного персонала, выполняющего аналогичные функции. Если возникает необходимость в проведении аварийно-восстановительных работ, оплата проводится по факту проделанных работ.

В аутсорсинговых контрактах обязательно упоминайте факт зависимости оплаты от конкретно выполненной работы.

  • Повышение эффективности. Любая специализированная компания всегда эффективнее фирм с расширенным спектром услуг, поскольку специализация предполагает высокий уровень компетентности и профессионализма. За счет снижения расходов увеличивается объем работ и повышается профессиональный уровень мастеров в конкретной области. Например, в случае болезни штатного сотрудника заменить его будет некем, а для специализированной компании это не проблема. Взгляд со стороны — нестандартная точка зрения на существующие проблемы и альтернативный подход к их решению — также повышает эффективность работы. Мало УО, которые могут похвастаться наличием квалифицированного инженера-теплотехника или высококлассного программиста.

Агентский договор на коммунальные услуги: достоинства и недостатки в сфере ЖКХ

Принимая решение об оформлении агентского соглашения в коммунальной сфере, необходимо взвешенно подойти к оценке его преимуществ и недостатков.

Преимущества:

  • появляется возможность сфокусироваться на основных задачах;
  • агентский договор открывает доступ к дополнительным ресурсам;
  • сокращается стоимость коммунальных услуг, которые переходят к другим исполнителям;
  • такая форма отношений в сфере коммунальных услуг сокращает риски и способствует их перераспределению;
  • повышается качественный уровень предоставляемых коммунальных услуг;
  • появляется возможность сократить необходимые производственные ресурсы;
  • снижается потребность в финансировании неосновных направлений деятельности;
  • снижается влияние субъективных факторов (таких как болезни специалистов, конфликтные ситуации и т. д.) на эффективность производственных процессов;
  • возрастает эффективность труда;
  • появляется возможность задействовать инновационные технологии, которые не доступны компании;
  • имеется возможность ознакомиться с опытом других компаний.

Недостатки агентских договоров в области предоставления коммунальных услуг:

  • частичная потеря контроля за процессами, которые переданы на аутсорсинг;
  • риск снижения качественного уровня коммунальных услуг в случае неправильного выбора агентской компании;
  • риск утечки данных, составляющих коммерческую тайну;
  • зависимость от агентской компании, которая возрастает в случае передачи основных направлений деятельности;
  • риски, связанные с коррупционными действиями ключевых специалистов управляющей организации, которые имеют возможность оказывать влияние на важные вопросы;
  • возможность возникновения конфликтных ситуаций внутри коллектива управляющей компании;
  • усложнение логистических процессов;
  • ограничение потенциала для профессионального роста специалистов управляющей компании;
  • потеря непосредственного контакта с потребителями коммунальных услуг.

Приведенный перечень недостатков предоставления коммунальных услуг на основе агентского договора не является окончательным. Наиболее существенные потери в этом случае могут стать следствием перехода части коммерческой информации к внешним исполнителям. Вместе с тем при правильном ведении бизнеса недостатки агентского договора в области коммунальных услуг могут быть нивелированы существенным ростом эффективности производственных процессов на фоне нестабильной рыночной ситуации.

В настоящее время наблюдается рост требований к уровню коммунальных услуг, что сопровождается оптимизацией производственных процессов управляющий компаний (например, внедряется Географическая информационная система ЖКХ). Кроме того, рынок постоянно заставляет повышать конкурентоспособность коммунальных предприятий. Эти факторы способствуют более широкому внедрению системы агентских договоров в коммунальной сфере.

Для того чтобы взвесить все «за» и «против» в вопросе перехода на работу по агентским договорам, необходимо исходить из анализа причин, по которым следует отказаться от такой формы ведения бизнеса.

Причины отказа от системы работы по агентским договорам следующие.

  1. Повышение производственных расходов.

Возможны ситуации, при которых стоимость агентских услуг может существенно превысить расходы управляющей компании, возникающие при ведении бизнеса собственными производственными мощностями. Этот фактор чаще всего становится основной причиной отказа коммунальных предприятий от агентских договоров. К примеру, если организовать обучение специалистов управляющей компании по использованию и наладке домофона, можно существенно снизить стоимость этой услуги для жильцов МКД.

  1. Фактор монопольных рисков со стороны поставщика коммунальных услуг на основе агентского соглашения.

Монополисты, предоставляющие коммунальные услуги по агентским договорам, получают возможность для необоснованного повышения стоимости. Такая ситуация чаще всего наблюдается в тех сферах, где для ведения деятельности необходимо наличие лицензий.

  1. Отсутствие на рынке коммунальных услуг компаний, которые могут гарантировать качество и доступную стоимость.

Существенными препятствиями на пути организации бизнеса в области коммунальных услуг на основе агентского договора являются несформировавшийся рынок и отсутствие стабильности. В этой сфере еще нет достаточного выбора надежных поставщиков, что повышает потенциальные риски в области бесперебойного предоставления услуг.

У обслуживающих компаний, которые решили воспользоваться инструментами аутсорсинга, часто возникает вопрос относительно функций, которые можно передать по агентскому договору. Универсального ответа здесь не существует. В каждом отдельном случае решения могут быть разными и зависят от таких факторов, как:

  • объемы предоставляемых услуг;
  • уровень собственной производственной базы;
  • квалификация специалистов;
  • наличие свободных финансовых ресурсов.

Среди функций, которые чаще всего передаются управляющими компаниями на основании агентского договора, встречаются ведение бухучета, юридическое и информационное сопровождение. Иногда имеют место факты передачи функций по уборке МКД и прилегающего участка. Согласно законодательству обслуживание лифтов, газовых систем и противопожарного оборудования должны осуществлять компании, специализирующиеся на этих видах деятельности и имеющие соответствующие сертификаты. Конечно, управляющие компании могут пройти определенные процедуры лицензирования, но экономическая целесообразность такого решения выглядит сомнительной, так для этого необходимы дополнительные инвестиции в оборудование и обучение специалистов.

Агентский договор на коммунальные услуги при УСН

Рассмотренные выше вопросы актуальны в том случае, если рассматривается одна управляющая компания.

Большинство компаний, которые оказывают услуги по обслуживанию МКД, работают с применением упрощенного налогового учета. Это дает возможность отказаться от запутанного и неудобного исчисления налогов, снизить административные расходы и сократить налоговые выплаты. В то же время «упрощенка» законодательно ограничивает возможности для расширения бизнеса. При выходе на определенный уровень развития, с увеличением количества обслуживаемых объектов обслуживающие компании вынуждены «рождать клонов». Результатом такого процесса является появление предприятия с теми же работниками, но с другим названием.

Структура и производственные процессы нового предприятия полностью повторяют систему работы основной компании.

Отталкиваться в этом вопросе следует от основной задачи управляющей компании, которая заключается в управлении многоквартирным домом. Такое управление предполагает полный контроль уровня и объемов предоставляемых коммунальных услуг, а также технического состояния объекта (все эти моменты определены законодательными актами). Для выполнения указанных задач управляющая компания имеет полное право воспользоваться услугами сторонних предприятий на основе агентского договора на коммунальные услуги.

Основные функции, которые могут быть переданы по агентскому договору:

  • поддержание коммуникаций и ограждений в надлежащем состоянии;
  • уборка подъездов, придомового участка и объектов, которые входят в собственность МКД;
  • аварийно-диспетчерская служба;
  • юридическое, информационное сопровождение и ведение бухучета.

Указанные выше направления вместе с соответствующим оборотом денежных средств, которые не вписывают в оборот, предусмотренный упрощенным налогообложением, можно передать другим исполнителям на основании агентского договора. Обслуживающая компания в этом случае может выполнять организационно-управленческую функцию, что дает возможность сконцентрировать в своих руках весь контроль за процессом оказания коммунальных услуг.

Обслуживающая компания имеет право заключать агентские договоры с внесенными в них положениями, определяющими ее как комиссионера в отношении выполняемых работ и коммунальных услуг. Таким образом, такой контракт может расцениваться и как комиссионный договор. В Налоговом кодексе РФ в статье 251 (пункт 1, подпункт 9) указано, что при расчете налогов не учитываются финансовые средства, полученные по комиссионным контрактам (кроме непосредственной суммы вознаграждения по комиссии).

Таким образом, можно сказать, что привлечение сторонних исполнителей на основании агентских договоров дает возможность управляющей компании расширять свой бизнес в области коммунальных услуг, продолжая работать на упрощенной системе налогообложения под своим именем. Помимо описанных выше преимуществ такая форма ведения дел позволяет сократить расходы на брендирование и продвижение названий новых компаний. Еще одна сторона предоставления коммунальных услуг на основании агентского договора связана с возможностью более открытого ведения дел. Открытый доступ к отчетности поможет избежать необоснованных претензий и чрезмерного внимания со стороны владельцев компании. Увеличение количества предприятий, специализирующихся на предоставлении коммунальных услуг, будет способствовать расширению и совершенствованию практики ведения бизнеса по агентским договорам. Следствием таких изменений будут повышение качественного уровня услуг и снижение их себестоимости.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль