text
ЖКХ

Снос ветхого и аварийного жилья. Признание дома аварийным и подлежащим сносу

  • 30 ноября 2017
  • 414
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com

Как происходит признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу? Кто выносит постановление о сносе ветхого и непригодного для проживания жилья и что получат жильцы снесенного дома? Читайте ответы на эти и другие вопросы в нашей статье.

из статьи вы узнаете:

В большинстве российских городов продолжают эксплуатироваться отдельные старые дома или целые кварталы, построенные 50 и более лет назад. Они постепенно становятся ветхими, получают статус аварийных, расселяются и сносятся. Снос ветхого жилья является одним из приоритетов жилищной реформы, проводимой государством. Проблема постепенно решается, хотя она еще долго будет сохранять актуальность.

Законодательство о сносе ветхого и аварийного жилья

Основным регулирующим документом в вопросах сноса домов является Жилищный кодекс РФ. Второй руководящий документ – постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. В последнем, в частности, прописаны основания, по которым дома признаются непригодными для проживания.

В Жилищном кодексе прописываются права граждан, проживающих в подлежащем сносу доме на получение жилых помещений. Нужно отметить, что для собственников жилья и тех, кто проживает по договору социального найма, порядок несколько отличается. Права собственников описываются в статье 32. Тем, кто проживает в сносимом доме без приватизации квартиры, нужно ориентироваться на статью 86.

Какие дома подлежит сносу?

Для начала нужно разделить понятия ветхого и аварийного жилья. Ветхим здание признается в случае его значительного физического износа, в результате которого оно перестало удовлетворять необходимым эксплуатационным характеристикам. Дом признается ветхим, если его износ составляет:

  • 70% для каменных (кирпичных) построек;
  • 65% для деревянных построек и мансард.

При этом в целом дом остается устойчивым, а при проживании в нем не появляется опасности для жизни.

Аварийное жилье, в отличие от ветхого, подлежит немедленному расселению. Главный критерий отнесения домов к этой категории – наличие опасности для жильцов.

В законодательстве понятие «ветхое жилье» упоминается, но четкой трактовки этого термина нет. Дома могут называться также непригодными для дальнейшей эксплуатации. Для этого также необходимо, чтобы их износ был более 70%. В таком случае можно рассчитывать на последующее признание дома непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Нужно понимать, что вопросы отнесения домов к тем или иным категориям достаточно сложны и неоднозначны. Именно поэтому они рождают массу споров и возможностей для манипуляции ситуацией. Например, ни у одной профильной госструктуры нет стандартной формулы для расчета процента изношенности дома. В каждом случае вопрос решается индивидуально и зависит от обстоятельств.

Признание многоквартирного дома аварийным  возможно при наличии двух решающих факторов. Один мы уже называли – опасность для жильцов. Второй момент заключается в экономической нецелесообразности или технической невозможности выполнения восстановительных работ.

Перечислим основания, по которым дом могут признать аварийным:

  • падение эксплуатационных характеристик отдельных элементов или всего здания в процессе эксплуатации, приведшее к недопустимому снижению его надежности;
  • нахождение дома на опасной территории, где есть риск оползня, снежной лавины или селя, а также в зоне регулярных подтоплений;
  • получение зданием серьезных повреждений в результате аварий самого разного характера;
  • наличие серьезных деформаций основных конструкций или их значительного биологического повреждения;
  • расположение дома в зоне с высоким риском разрушения при техногенной аварии.

Снос непригодного и аварийного жилья может производиться также в случае признания его непригодным для проживания. Для этого есть свои основания:

  • отсутствие в жилых помещениях отдельных необходимых коммуникаций, к примеру, электроснабжения или водопровода;
  • грубые нарушения в работе вентиляционной системы. В первую очередь, сюда относятся случаи, когда из-за частичного разрушения вентиляционных каналов происходит постоянное смешивание воздуха из кухонь и санузлов с тем, который поступает в жилые комнаты. Обычно после трех неудачных попыток устранения описанной проблемы жилье признается непригодным для проживания;
  • невозможность организации нормального отопления. Этот факт признается, если температура воздуха в жилых комнатах длительное время не поднимается выше отметки +18ºС;
  • нарушение нормативов по влажности воздуха. Если она составляет более 60%, то это создает угрозу здоровью людей;
  • отсутствие нормального уровня естественного освещения в одной или нескольких комнатах. Конкретный норматив выбирается в зависимости от того, сколько всего комнат в квартире;
  • отсутствие окон в жилье;
  • расположение жилых помещений ниже уровня 1 этажа, например, в подвале;
  • превышение концентрации токсичных веществ.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу – обязанность специально собранной для решения данного вопроса межведомственной комиссии. В деятельности таких комиссий могут участвовать собственники жилья. При этом установкой соответствия здания имеющимся нормативам будут заниматься инженерные специалисты. Оценка степени износа возлагается на проектировщиков.

Для решения специфических вопросов дополнительно могут привлекаться специалисты из эпидемиологической службы и пожарной охраны. В зависимости от состояния здания назначаются необходимые исследования.

Процедура сноса аварийного дома

В качестве обоснования сноса аварийного жилья используется решение, принятое обследовавшей его межведомственной комиссией. Проживающие в здании граждане немедленно уведомляются о готовящихся мероприятиях. Уведомление должно быть письменным. Для обоснования законности дальнейших действий от каждого собственника получается отметка о вручении. Уведомление направляется в разумный срок, не менее чем за месяц до начала работ.

На начальном этапе у жильцов есть возможность обжаловать решение о сносе ветхого дома и инициировать его ремонт. Впрочем, в большинстве случаев собственники соглашаются выводами комиссии. Во-первых, ее решение подкреплено экспертными заключениями. Оспорить выводы независимой экспертизы непросто, для этого требуется время, материальные ресурсы и навыки ведения таких споров.

Во-вторых, собственникам гарантируется предоставления жилья аналогичной площади. Естественно, оно будет более пригодным для проживания.

До проведения деконструкции ветхого или аварийного жилья его собственников расселяют в квартиры, не уступающие старым по площади и условиям проживания. Бывает так, что сносить дом нужно в срочном порядке. Если власти не успевают найти жильцам подходящие квартиры, то их расселяют во временное жилье. Оно оплачивается государством.

Демонтаж ветхого и аварийного жилья – это запланированный местными властями процесс. Исключения составляют только форс-мажорные ситуации, например, серьезные аварии, выводящие дом из эксплуатации раньше положенного срока. В остальных случаях мероприятия по сносу планируются. Обычно примерную дату разрушения старого дома назначают за два года до фактического выполнения этих работ.

Такой запас времени нужен обеим сторонам:

  • государство в течение 2 лет может в спокойном режиме построить новые жилые дома для переселения жильцов отправленного под снос аварийного жилья;
  • собственники за то же время определяются с выкупной ценой квартиры в доме, признанном непригодным для проживания (если они планируют забрать денежную компенсацию). Этот момент очень важен, потому что решение принимается однократно и пересмотру уже не подлежит. Если же ранее согласившийся на один из вариантов гражданин захочет изменить свое решение, то государство по суду может обязать его вернуться к первоначальному выбору.

Снос аварийных жилых домов может осуществляться и до стандартного двухлетнего срока. Это возможно в случае крайней изношенности построек и опасности нахождения в них.

Планы о сносе домов являются открытыми. С ними может ознакомиться каждый, обычно для этого достаточно зайти на сайт мэрии и найти соответствующий документ.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Права жителей ветхого жилья

Статус жильцов при сносе ветхого жилья определяет то, на какую компенсацию они могут рассчитывать.

1. Жилье приватизировано. В таком случае речь идет о полноправных собственниках, которые могут согласиться на равнозначную квартиру или забрать ее выкупную стоимость.

Чтобы жилье считалось равнозначным, оно должно соответствовать следующим требованиям:

  • аналогичное количество квадратных метров (больше можно, меньше нет);
  • аналогичное число комнат;
  • расположение в том же районе города, что и подлежащее демонтажу ветхое жилье;
  • благоустроенность квартиры, то есть наличие всех жизненно необходимых коммуникаций.

Если переселяющийся собственник решает забрать выкупную стоимость, то с ним заключается соглашение. В эту стоимость входит не только цена аналогичной квартиры. Сюда включаются также сопутствующие ее покупке расходы. Соглашение заключается таким образом, чтобы переселяющиеся люди не понесли никаких убытков. В том числе, им компенсируются:

  • расходы на переезд;
  • упущенная выгода, если квартира в подлежащем сносу ветхом жилье сдавалась в аренду. Правда, в этом случае нужно иметь заключенный арендный договор, который в нашей стране подписывается далеко не всегда.

В соглашении также можно указать, что собственнику будет передана другая квартира в счет обозначенной выкупной стоимости.

В Жилищном кодексе прямо не прописано, что квартира должна быть аналогичной именно по жилой площади. При сносе ветхого жилья предоставляется новое, соответствующее по общей площади. В нее может включаться большая кладовая или лоджия. В некоторых случаях переезжающие люди считают это недостатком.
По закону отдельным категориям граждан (к примеру, инвалидам) полагаются дополнительные квадратные метры. Об этом тоже нужно помнить при осмотре предлагаемой жилплощади.

2. Жилье не приватизировано. В таком случае жильцы могут попробовать провести приватизацию. Закон это не запрещает, хотя обычно ветхое и подлежащее сносу жилье зарегистрировать не удается – ответственные за данный процесс органы выдают отказ. Тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, приватизацию лучше не инициировать. Без нее появляется больше шансов на получение дополнительных квадратных метров.

Второй вариант действий в случае неприватизированного жилья – получение равнозначной квартиры по договору социального найма. Оно должно быть аналогичным и по площади, и по типу. Например, вместо изолированной квартиры людей не могут переселить в коммунальную.

Если жильцы считают, что их права при переселении из отправленного под снос ветхого жилья были нарушены, то им следует обращаться в суд. В нем можно добиться денежной компенсации, предоставления нового жилья или доведения жилищных условий до необходимого уровня. 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
×

Здравствуйте, Гость!

Вам предоставлен неограниченный доступ к справочной системе «Управление МКД» на три дня.

Материалы системы помогут Вам решить проблемы:

  • как взыскать задолженность за ЖКУ;
  • как избежать опасных ошибок в документации;
  • как скорректировать свою работу после изменения законодательства;
  • как защититься от штрафов и жалоб жителей.

Подтвердить получение доступа

После активации Вы сможете читать экспертные статьи, скачивать образцы документов, изучать судебную практику и использовать полезные сервисы.

Главные темы для бухгалтера и юриста УО в октябре:

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.